Regarding that their core business in the housing sector was about to finish and that saving banks could not issue shares as banks could, they “invented” the sale of a product to obtain funds known as participaciones preferentes (preferred shares). This financial term may be defined as debt securities issuances for an undetermined period of time, in which saving banks pay returns depending on their profits. But they may not even pay anything at all—although this product offered up to 7% returns—, because the payment of these returns depended on the financial entity profits. Thus, as a result of the housing sector slump and saving banks loss, there was no profit. Furthermore, these preferred shares have no voting rights and are not guaranteed by the Deposit Guarantee Fund—which covers people’s savings up to 100,000 Euros—and has no maturity, that is, they are perpetual.

Most of the investors who purchased these preferred shares were retail clients of these financial entities. Most of them thought that this product was similar to fixed income deposits. In most cases, these clients did not have any knowledge about financial risks neither any intention to risk their savings—their money was invested in fixed term deposits and one day they received a telephone call from the bank convincing them of the “advantages” of purchasing preferred shares; however, most of the disadvantages were not explained to them, because the bank employees did not probably even know what they were offering. They just followed the financial entity instructions.

Result: 300,000 people affected by the purchase of these preferred shares which may amount to 30,000 million Euros, although this sum may be higher.

Financial entities are allowed to sell this type of products if they carry out the following: study of the investor’s profile and performance of the private investor test for suitability. In most cases, it is obvious that financial entities should have not sold the aforementioned preferred shares to most of their retail clients, because they did not match the suitable profile to purchase this type of products and had limited savings to be invested only in conservative products, such as fixed income deposits.

Holders of the aforementioned preferred shares have the following options:

A) Secondary market offering, although they may be sold at a loss considering current circumstances.

B) Conversion into shares of the entity—this is the solution offered by saving banks. However, this exchange is also at a loss, as Bankia has already done two weeks ago—in this case, its clients have lost up to 70% of their investment when the preferred shares were converted.

C) Going to the arbitration offered by the Government—we sincerely have misgivings about its results and clients may also have to assume significant losses.

D) Going to court through civil proceedings to claim for the invalidity of the contract which served as a basis for purchasing preferred shares.  This is the most recommended procedure for all people affected, as court orders which have been already known are pronounced in favour of these people. Although this action may imply a longer procedure to recover the invested money, the result is much more advantageous.

We finally recommend you to consult an expert before taking any decision if you are a person affected by this matter, so that all possible options are explored particularly.

In short, here below are the facts intended to be disclosed before the ECJ:

First: In regard of Spanish civil procedure in the matter of mortgage foreclosures, it was intended to be disclosed if Spanish regulations fail to comply with the aforementioned European Directive protecting consumers, because in Spain the “judgment debtor” cannot claim the existence of unfair terms set forth in this contract. In Spain, if judgment debtors want to claim the existence of unfair terms in this type of contracts, they should initiate different court proceedings which may not paralyse the mortgage foreclosure proceedings; for example, a situation may arise where a property is auctioned due to the unpaid mortgage and the judgment debtor may also obtain a favourable court decision declaring that the contract of that mortgage is null and void once that the property has been auctioned. This may arise because the mortgage foreclosure cannot be paralysed despite the contract may be considered to be null and void.

Second: regarding the substance of the matter, the concept of “unfair term” of the Directive is intended to be clarified in order to assess if the terms of the mortgage contract—subject matter of the main action and undersigned between an individual and a bank, are of unfair nature; these terms are the following: early termination of long-term contracts, fixing of default interests and the liquidity agreement. These are “cut and paste” terms (similar terms) appearing in any mortgage contract which anybody may have executed with a bank.

Regarding the first issue, the ECJ is clear and unambiguous declaring that the Spanish procedural regime reduces the effectiveness of the protection pursued by the Directive, because:

a) Possible unfair terms of the main contract cannot be challenged in the same mortgage foreclosure proceedings which may finish with the property put up for auction.

b)  Mortgage foreclosure proceedings cannot be paralysed by the courts, although they know that the judgment debtor has filed court actions challenging possible unfair terms.

It is worth mentioning that by virtue of a repeated European case-law, the national court is obliged to consider of its own motion the unfairness of all contractual terms under this Directive.

Regarding the second issue, the ECJ answer is not very revealing, or at least automatically, in order to know whether a term is unfair or not, as the ECJ considers that the national court is the only competent body to interpret and apply the national Law. However, the court ruling states that to decide if a term causes an imbalance to the detriment of the consumer in relation to bank—national regulations must be taken into account if that agreement is not signed between the parties, the court shall assess if this term leaves the consumer in a less favourable situation than this provided by the national Law in force in case this term exists. For example, if the term fixing the default interest in the mortgage contract (normally around 20%) is an exception and there is no other similar legal interest in national Law (i.e. default interest applicable to commercial transactions is at 7.75%), then this term may be considered to be unfair; an open-and-shut case, judge for yourself.

Finally and regarding ongoing and future mortgage foreclosures in Spain, it is worth mentioning that two rulings have been already issued in the last three weeks declaring mortgage contracts to be null and void, because default interests were unfair.

 

Lo primero decir que la nulidad de una licencia de obra conllevaría siempre la demolición de lo construido al amparo de la misma en suelo no urbanizable de especial protección, y para las licencias otorgadas en suelo no urbanizable común (sin especial protección)  conllevaría la demolición siempre y cuando no hubiese transcurrido más de cuatro años desde la finalización de la construcción y el inicio del procedimiento contenciosos administrativo o del procedimiento de nulidad de oficio por parte del Ayuntamiento. Desde Marzo de 2012 dicho periodo es de seis años en lugar de cuatro.

El problema principal desde un punto de vista jurídico radica en el tercero de buena fe, recogido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que compra la vivienda al anterior propietario y posteriormente se encuentra con la desagradable noticia de que dicha licencia fue impugnada en la jurisdicción contencioso administrativa y declarada nula por sentencia firme con anterioridad a la compraventa o que dicho procedimiento contenciosos o administrativo estaba en curso cuando el compró, por lo que dicho tercero de buena fe se encontrará tarde o temprano con una sentencia que declare nula la licencia.

Esta situación de desconocimiento de ese tercero de buena fe  deviene así porque hasta el 1 de Julio de 2011, fecha en la que se aprueba el Real Decreto-Ley 8/2011 que modifica alguno artículos de la Ley del Suelo, no existía obligatoriedad de inscribir la nulidad de la licencia de obra decretada por sentencia firme o por la resolución de oficio del Ayuntamiento en el Registro de la Propiedad, provocando que ese tercero adquirente no tuviese posibilidad de conocer dicha situación, ya que en la mayoría de los casos el Registro de la Propiedad no recoge las decisiones que se han tomado sobre dichas licencias y que pueden afectar al derecho de propiedad de ese tercero adquirente.

La aprobación del Real Decreto Ley referenciado ha sentado la obligatoriedad de que la realidad jurídica de la propiedad se haga constar en el Registro, siendo la administración responsable en el supuesto de que esta no lleve a cabo la correspondiente notificación al Registro de la Propiedad en los casos en los que un expediente administrativo o procedimiento contencioso afecte a las licencias que en su momento se concedieron sobre dicha propiedad, los artículos 51 y 53 de la Ley estatal de suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio), se encargan de establecer dichas obligaciones, con el fin de que el tercero de buena fe pueda conocer la realidad de la finca consultando el Registro de la Propiedad y así comprar o no dicha propiedad con conocimiento de causa.

Ahora bien, anta este situación mencionada anteriormente se plantea un problema con todo lo acontecido con anterioridad al 1 de Julio de 2011, ya sean procedimiento finalizados en esa fecha o que no estaban resueltos, puesto que en ninguno de estos no hay obligatoriedad de llevar a cabo dicha inscripción en el Registro de la Propiedad al aplicarse la normativa anterior.

En mi opinión el problema principal de la legislación española en este terreno y su interpretación mayoritaria por la jurisprudencia española radica en que el tercero de buena fe que accede al Registro de la Propiedad no queda protegido por la fe pública registral y la seguridad jurídica que debe proporcionar el Registro de la Propiedad, imponiéndose el mantenimiento de la legalidad urbanística a la fe pública registral, lo cual entendemos que no es ajustado a derecho ya que ese tercero de buena fe, propietario legítimo y persona ajena a lo acontecido con las licencias, no debe de soportar la actuación negligente de la administración. En aras de fortalecer la seguridad jurídica, los derechos del tercero de buena fe deberían de prevalecer ante el cumplimiento de la legalidad urbanística.

Aparte de la situación del tercero de buena fe explicada anteriormente, entiendo que el problema de fondo radica en que el derecho de propiedad en España no goza de una especial protección, y debemos de recordar que España está obligada al cumplimiento del Convenio de Roma el cual define el derecho de propiedad como un derecho fundamental debiendo este tener una protección especial, el propio Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH) en su interpretación del Derecho de Propiedad ha venido exigiendo que:

1)   Los afectados por procesos judiciales o administrativos, que puedan suponer la pérdida de sus bienes deben de tener una oportunidad efectiva y real de defender su situación.

2)   Que la privación por razones de interés general, como sería el cumplimiento de la legalidad urbanística, de la propiedad de un bien a su titular exige previa indemnización por tal privación. De hecho tal es así que una reciente resolución  del TEDH de fecha 31 de Enero de 2013, mediante medida cautelar ha paralizado un derribo en la Cañada Real (Madrid) hasta que el Ayuntamiento facilite a la familia que ocupaba la misma un alojamiento alternativo, mientras se resuelve la cuestión de fondo planteada, y en este caso hablamos del derribo de una vivienda en un barrio chabolista, en suelo especialmente protegido y sin ningún tipo de licencia.

Por lo tanto el ordenamiento jurídico español es el que debe replantearse ciertas decisiones de fondo dotando al derecho de propiedad del carácter de fundamental y protegiendo el mismo, la protección del tercero de buena fe registral debería de ser una de las piezas claves de dicha protección, puesto que el tercero no debe soportar los perjuicios de una actuación irregular de la administración al haber concedido dicha licencia, tanto en los supuestos en los que dicho procedimiento de nulidad no fue anotado en el Registro de la Propiedad cuando ese tercero compro la propiedad, y por lo tanto no tenía posibilidad de conocer de su existencia, como en aquellos procedimientos contra las licencias que se inicien una vez ese tercero de buena fe es el nuevo propietario.

Así mismo, se debería de evitar que los titulares de dicho derecho de propiedad que construyeron su vivienda con las licencias pertinentes que el Ayuntamiento les concedió, pueda ser despojados de dicho derecho mediante la demolición, sin que se ponga a disposición de estos previamente una indemnización que cubra la pérdida patrimonial que van a sufrir con la demolición de la vivienda, ya que dicha demolición viene originada por la actuación negligente del Ayuntamiento y no del propietario

España debe de  velar por el cumplimiento de sus obligaciones como país miembro de la unión europea, pues el concepto del derecho de propiedad recogido en el Convenio de Roma y la jurisprudencia del TEDH es clara en este sentido, y entendemos que se está vulnerando el Convenio de Roma por parte del Estado español, aparte de que la actual situación crea incertidumbre e inseguridad jurídica.

First of all, the invalidity of a building permit would imply the demolition of what has been built under this permission on specially protected non-developable land; in case of common non-developable lands (without special protection), this invalidity may imply the demolition if more than four years has not elapsed between the end of the construction and the beginning of contentious-administrative proceedings or the invalidity procedure ex-officio by the Town Council. After March 2012 six years should have elapsed.

From a legal point of view, the main problem lies in the third party in good faith, included in Article 34 of Spanish Mortgage Law, who purchases a property to the former owner who had a building permit to build, and later on, he finds out that this permit has been challenged by contentious-administrative jurisdictional courts and found null and void by final judgment before the sale execution; or he finds out that there is a contentious-administrative proceedings going on when he bought the property and has not been finished yet. Therefore, sooner or later a judgment may be received stating that the permit is invalid.

The third party in good faith is not able to know about these facts because until the 1st of July 2011 it is not compulsory to register in the Land Registry the invalidity of the building permit ordered by final judgment or resolution ex-officio by the Town Council. This modification was incorporated by the Spanish Royal Decree-Law 8/2011 approval modifying some articles of Spanish Land Law. For this reason, this third party purchaser is not able to know about this situation, because the Land Registry has not recorded in most of the cases the decisions taken on building permits which may affect their property rights.

The abovementioned Royal Decree-Law approval has set the compulsory registration in the Land Registry of the legal condition of the property, so that the Public Administration bodies will be responsible if this notification is not served to the Land Registry when contentious-administrative proceedings are affecting the building permit granted to the property. Articles 51 and 53 of Spanish Land Law (Royal Decree-Law 2/2008 of 20th of June) set forth this compulsory registration, so that the third party in good faith may be able to know about the legal situation of the property by looking up the Land Registry and then decide about buying or not this property knowingly and intelligently.

However, regarding the abovementioned information, a problem arises when considering the facts previous to the 1st of July 2011—whether the proceedings are finished at this date or they are not resolved yet, because the abovementioned compulsory registration in the Land Registry was not in force as to this date as former regulations were applied.

In my opinion, the main problem of Spanish legislation in this field and its most frequent interpretation by Spanish case law, lies in the fact that the third party in good faith accessing the Land Registry is not protected by the Registry certification and the legal certainty that the Land Registry must provide, prevailing the planning legality support over the registry certification. We understand that is not abiding to law, because the third party in good faith, legal owner and unaware of the legal situation concerning the building permit, shall not be subject to the negligence of Public Administration.  In the interest of legal certainty, the rights of the third party in good faith should prevail over the planning law enforcement.

Apart from the abovementioned situation of the third party in good faith, the core problem lies in the fact that the property right in Spain does not enjoy a special protection. It is also worth mentioning that Spain is subject to comply with the Rome Convention, which considers the property right to be a fundamental right with a special protection. Concerning its interpretation of property right, The European Court of Human Rights (ECHR) itself has demanded the following:

1) Those affected by administrative or court proceedings which may imply the loss of their assets shall have an effective and real opportunity to defend their situation.

2) Any deprivation of a property to his owner due to the general interest—as the enforcement of planning law, requires a previous compensation for this deprivation. In fact, a recent resolution of the ECHR of the 31st of January 2013 by cautionary measure has cancelled a demolition in Cañada Real (Madrid) until the Town Council provides an alternative accommodation to the family occupying the property and the outlined underlying matter is resolved. In this case, we refer to the demolition of a property in a shanty-town located in specially protected land and without building permit.

Therefore, the Spanish legal system should reconsider certain substantive decisions providing the property right with a fundamental nature and protecting it. As a result of this, the protection of the third party in good faith should be one of the cornerstones of this protection, because this third party must not bear the damage of the unlawful conduct of Public Administration when granting these building permits, both in these cases where the invalidity proceedings were not entered in the Land Registry and were not available and those cases where proceedings are initiated against the building permit once the third party in good faith is the new owner.

In addition, these owners, who built their properties with the corresponding building permits granted by Town Councils, should not be deprived of their property right by means of the property demolition without compensation to cover their loss, as this demolition is originated by the negligence of the Town Council and not by the owner.

Spain should ensure compliance with its obligations as an EU Member State, as the property right concept of the Rome Convention and the European Court of Human Rights (ECHR) case-law is obvious in this regard. Therefore, we understand that this Convention is being infringed by Spain, apart from the fact that the current situation contribute to legal uncertainty.

Se trata de una obligación sólo para los residentes; no teniendo obligación de presentar esta declaración los no residentes.

Deberán ser declarados, tanto las cuentas situadas en entidades financieras, como todo tipo de bienes inmuebles y derechos sobre inmuebles, así como valores, derechos, seguros y rentas depositadas, gestionadas u obtenidas en el extranjero.

Los contribuyentes tendrán que informar sobre los bienes y derechos que tienen en el extranjero a 31 de diciembre de 2012.

Esta comunicación comprende todo tipo de bienes o derecho siempre que el valor de cada uno de ellos considerado de forma individual supere los 50.000 euros. Esto quiere decir que incluye:

-     Todo tipo de cuentas en entidades financieras  (saldos a 31 de diciembre y el saldo medio correspondiente al último trimestre del año).

-     Bienes inmuebles, indicando fecha y valor de adquisición.

-     Derechos sobre inmuebles, indicando fecha de apertura o cancelación.

-     Valores, derechos, seguros y rentas depositadas, gestionadas u obtenidas en el extranjero, a fecha 31 de diciembre de cada año.

La presentación en años sucesivos de la declaración informativa sólo será obligatoria cuando el límite fijado hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros.

Esta obligación deberá cumplirse entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar.

Se trata de una obligación para personas físicas residentes como para personas jurídicas (que se encuentren obligadas por el I.S. de España) y el modelo a utilizar será el modelo 720 que deberá ser presentado por vía telemática.

La reciente aprobación de la obligación de informar sobre los bienes en el extranjero supone un nuevo medio de control hacia los obligados tributarios en un intento por descubrir la economía sumergida, el fraude fiscal y el blanqueo de capitales.

Las sanciones son importantes y no tienen que ver con el hecho de que esos bienes se hayan obtenido o no irregularmente, sino por el hecho de no informar de su existencia. La no presentación de la declaración informativa será considerada una infracción muy grave y se aplicarán las correspondientes sanciones, que implican el pago de una multa fija de 5.000 euros por cada dato no declarado, con una sanción mínima de 10.000 euros. Para los particulares la sanción será de 100 euros por dato y el mínimo será de 1.500 euros, siempre que la declaración haya sido presentada fuera de plazo sin requerimiento previo de la Administración tributaria.

Es de resaltar la dureza de las sanciones, incluso por la inclusión de datos inexactos. La Ley no da cabida a los equívocos. Un simple error puede ser causa de una dura multa. La inclusión de información incompleta o inexacta llevará aparejadas las mismas sanciones. Nunca se aplicará como eximente para el pago de estas sanciones el hecho de que esos bienes estén correctamente declarados en su país de origen.

Se determina además que no cabe la prescripción de la obligación de informar, en lo que respecta a la fecha de origen de esos bienes y la aplicación de esta norma.

Si usted se encuentra en este supuesto, no deje pasar el tiempo y prepare toda la información necesaria para facilitársela a las Autoridades fiscales en los próximos días. Si tiene alguna duda o consulta relativa a este asunto, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

This liability only affects resident taxpayers; non-residents are not liable for submitting this tax return.

Any account in financial institutions and any kind of real property or real property rights of ownership shall be declared, as well as any securities, interests, insurances and incomes, which are deposited, managed or obtained abroad.

Taxpayers shall inform about these assets and rights which they own abroad as at 31st of December 2012.

This tax return shall include any kind of assets and rights provided that the individual value for each of them exceeds EUR 50,000. This includes the following:

-          All accounts in financial institutions—account balances as at 31st of December and average balances for the last quarter.

-          Real property, indicating the purchase date and acquisition value.

-          Real property rights of ownership, indicating the opening or cancellation date.

-          Securities, interests, insurances and incomes which are deposited, managed or obtained abroad as at 31st of December of each year.

The submission of this informative tax return in successive years is only compulsory when the established limit have increased more than EUR 20,000.

The requirements of this tax liability shall be met between the 1st of January and the 31st of March in the following year to which this information refers.

This tax liability refers to both individual residents and bodies corporate which are liable for corporate tax in Spain. Tax form 720 shall be electronically submitted to fulfill the requirements of this tax return.

The recent approval of this tax liability to inform about assets located abroad represents a new control method for liable taxpayers in order to uncover informal economy, tax evasion and money laundering.

Fines are significant and they do not refer to the legal o illegal way of obtaining those assets, but to the fact that they are declared or not. The failure to submit the informative tax return will be considered a very serious infringement and the corresponding sanctions will be applied. This implies the payment of a EUR 5,000 set fine for each point of information which is not declared and the minimum fine amounts to EUR 10,000. The fine for individual taxpayers amounts to EUR 100 for each point of information and the minimum fine amounts to EUR 1,500, where the informative tax return had been submitted after the deadline without previous notification from the Spanish Tax Authority.

It is worth stressing the heavy fines, including for declaration of imprecise information. The above mentioned Royal Decree does not allow misunderstandings. A single mistake may result in a heavy fine. The declaration of incomplete or imprecise information entails the same sanctions. The fact that these assets are correctly declared in the country of origin will never be considered a ground for excluding the liability to pay the fine.

It is also determined that the tax liability to inform shall not be time-barred in respect to the date of origin of the assets and the application of this rule.

If this is your case, please do not wait any longer and prepare all the necessary information for submission to the Spanish Tax Authority in the following days. If you have any doubt or enquiry regarding this issue, please do not hesitate to contact us.

Debido a la necesidad de recaudar mayores ingresos, el nuevo año deparará la desaparición de ciertas ventajas fiscales que actualmente pueden disfrutar los compradores de una vivienda en España.

Quien compre una propiedad en España a partir del 1 de Enero deberá tener en cuenta que desaparecerán los siguientes incentivos fiscales por la adquisición de la misma:

1)    Exención fiscal del 50% de la ganancia patrimonial obtenida en la futura venta del inmueble comprado con anterioridad al 31 de Diciembre de 2012.

2)    Tipo impositivo del I.V.A. pasará del 4% al 10% por la adquisición de vivienda nueva.

3)    Deducción por adquisición de vivienda habitual (aplicable en los supuestos de residencia fiscal en España)

Está claro que el ahorro en el coste fiscal por el hecho de comprar una vivienda antes del 31 de Diciembre del 2012, puede ser un factor muy importante a tener en cuenta para aquellos compradores que busquen su vivienda en España y estén dudando entre varias alternativas para tomar una decisión, así que en estos casos les recomendamos que lo hagan antes de fin de año y aprovecharse de estas ventajas fiscales.

Además, el vendedor también puede tener un buen argumento para  vender antes del 31 de Diciembre: a partir del 1 de Enero de 2013 dependiendo del municipio donde radique la propiedad que se quiere vender, podría producirse un incremento de la cuota resultante por el pago de plusvalía del 66 % al 150%.

Hay que tener en cuenta que los Ayuntamientos con valores catastrales revisados en los últimos 5 años han tenido hasta ahora obligación de aplicar una reducción del 40% o 60% en la cuota resultante a pagar en el impuesto de plusvalía, pero dicha obligación de reducción se ha eliminado a partir del 1 de Enero de 2013, quedando a elección de cada Ayuntamiento seguir aplicando dicha reducción o no, y teniendo en cuenta la delicada situación económica de la mayoría de los Ayuntamientos, creo que todos podemos hacernos una idea de que probablemente serán pocos los Ayuntamientos que decidan seguir aplicando dicha reducción.

As a requirement to increase tax revenues, this new year will bring the removal of some tax reliefs which are currently enjoyed by home buyers in Spain.

From the 1st of January, home buyers in Spain should consider that the following tax incentives will disappear:

1) 50% tax exemption on capital gains obtained for the future sale of the property which had been purchased before the 31st of December 2012.

2) The Spanish VAT rate will increase from 4% to 10% for new housing purchases.

3) Tax deduction for main residence purchases, applicable in the event of tax residence in Spain.

Tax saving when buying a home before the 31st of December may become a very significant factor to keep in mind for those looking for a property in Spain and hesitating about different alternatives to take a decision. In these cases, we recommend them to make up their minds before the end of the year in order to take advantage of the above mentioned tax relieves.

Furthermore, sellers have also a reason to sell before the 31st of December—from the 1st of January 2013, Spanish Plusvalia (municipal capital gains tax on land) rate may increase from 66% to 150%, depending on the municipality where the property is located.

It is also worth mentioning that Town Councils reviewing cadastral values in the last 5 years were obliged till now to apply a 40% to 60% reduction on the resulting payable fee for Plusvalia tax. However, from the 1st of January 2013 this obligation will disappear—then, each Town Council may decide whether to apply or not this reduction. Regarding the current economic situation of most Town Councils, all of us may have to get use to the idea that just a few of them may decide to apply this reduction.

1. Discrimination: non-residents pay much more taxes than residents.

2. Double taxation: this tax is payable in two different countries for the same inherited property.

Discrimination

In Spain, taxes are paid for inheritance between non-residents—even though they are immediate family members, spouses, parents, children…, upon application of the government regulations, that is, a progressive scale of taxes based on the transferred property value.

However, regarding inheritance between residents—immediate family members—taxes are much lower or even not paid, as a result of the application of regional government regulations which provide very important tax exemptions.

In respect to inheritance between family members who are not immediate (siblings, uncles, nephews, etc…) and between non-family members, very high taxes shall be paid by both residents and non-residents. In this respect, there is no discrimination.

Upon consideration of this discriminatory unfair condition, it is necessary to inform that the European Commission is putting pressure on Spain to avoid this discrimination, as it is contrary to the free movement of persons and capital, one of the basic principles of the EU single market. This fact may provide a significant reduction of the inheritance tax for non-residents, at least for EU residents, because, otherwise, periodic penalty payments may be imposed to Spain.

There are some examples which can guide you to understand this issue over the figures.

Double taxation

Significant cases of double taxation are also occurring. For example, non-resident heirs are bound to pay a high inheritance tax in Spain for inherited property in Spain (money or real estate) and they shall also pay inheritance tax on the same inherited property in the country where they reside, without deduction of the taxes paid in Spain.

The problem is that Spain only has a convention for the avoidance of double taxation with France, Greece and Sweden for inheritance purposes. Double taxation conventions with United Kingdom, Germany, etc… only refer to income tax and property tax, so that double taxation conditions may occur in relation to inheritance tax.

Accordingly, the UE presented last year a global package regarding inheritance tax system just to avoid these two problems of discrimination and double taxation mentioned above.

At this stage and regarding that these serious problems seem to be at least in the process of being resolved in the medium term, C&D Solicitors would like to make the following recommendations:

1. If anybody loses a relative before regulations are modified and is bound to the payment of a high and discriminatory inheritance tax, a procedure could be initiated requesting the refund of the excessive tax which has been paid.

2. It is not appropriate at this moment to hurry and carry out certain actions in order to avoid or reduce inheritance tax in the future—gift inter vivos, contribution to companies, etc. These transactions may involve significant tax consequences to be analysed and as result of them you may pay now higher taxes than taxes to be saved in the future.

C&D Solicitors would rather advise you to make a will for your properties in Spain. This would be an early solution to the above mentioned problems.

“It is an unfortunate fact of life that eventually we all die. It is also unfortunate that no one can predict when that will be. It is because of these two certainties that you are never too young to make a Spanish Will.”

El Decreto 2/2012 que aprobó la Junta en Enero de este año para intentar atajar el problema de las miles de viviendas situadas en S.N.U. llamado de regulación de las edificaciones y asentamientos ubicados en suelo no urbanizable en Andalucía, ni se está aplicando actualmente, ni tampoco supone una legalización, tal y como comentamos en su momento en un artículo anterior.

De acuerdo con dicho Decreto, la mayoría de estas viviendas afectadas por el incendio se consideran viviendas asimiladas al régimen fuera de ordenación pues se construyeron sin licencia de obras o contraviniendo sus condiciones y en contra del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio, sobre las cuales ya no pueden adoptarse medidas para restablecer la legalidad jurídica perturbada por el transcurso del tiempo y tampoco pueden ser legalizadas. En dichas viviendas, lo único que el Decreto permite es “…obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble”. (Art. 8.3 del Decreto).

En el supuesto de que algunas de las viviendas afectadas por el incendio puedan ser consideradas viviendas fuera de ordenación, esto es aquellas viviendas que cuando se construyeron eran conformes con el PGOU del municipio pero que luego quedaron fuera del mismo por una modificación de dicho plan, las obras que pueden realizarse deben ser recogidas en el PGOU de cada municipio, estando la mayoría de los planes en fase de desarrollo, y supletoriamente hay que atender a la Ley Urbanística de Andalucía (LOUA) la cual permite “…solo obras de reparación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización..”, así como “…excepcionalmente podrían autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación…”. Por cierto señalar que muy pocas encontraremos en esta situación de fuera de ordenación.

Esta restricción o limitación para modificar o reformar las viviendas en S.N.U., viene dada porque el Decreto lo que hace es definir las viviendas aisladas en suelo rústico, dentro del concepto fuera de ordenación y su variante de asimilado, este concepto de acuerdo con la jurisprudencia se ha definido como construcciones llamadas a desaparecer una vez se extingan las posibilidades de vida útil de las mismas, la figura fuera de ordenación busca el uso de la edificación hasta que se agote la misma por el transcurso del tiempo, hasta que acabe en ruina y se elimine de manera natural, siendo por esto por lo que siempre se habla en la normativa andaluza de concesión de licencias sobre este tipo de construcciones para el estricto mantenimiento, y con carácter excepcional.

El Decreto no legaliza dichas viviendas, de hecho parte del estatus de considerar las viviendas asimiladas a fuera de ordenación como ilegales, lo que hace es definirlas y limitar su uso puesto que nada se puede hacer para adoptar medidas de protección de la legalidad y “atacar” esas viviendas por haber transcurrido demasiado tiempo desde su construcción.

En las situaciones, en las que debido a un siniestro como este incendio, inundación, terremoto, desprendimiento…..etc, la vivienda queda en estado de ruina o muy dañada sin que pueda seguir usándose para el fin que tenía, que era su habitabilidad como residencia, si no atenemos a la normativa actual en estos casos sería muy complicado otorgar licencia de obras o reparación para esas viviendas, puesto que esto iría en contra del propio concepto de fuera de ordenación y de asimilado a fuera de ordenación que el Decreto desarrolla.

El problema radica en un Decreto que no soluciona la actual situación jurídica de estas viviendas que han sido toleradas por la Junta de Andalucía y los Ayuntamientos durante muchos, años en los que nadie hico nada al respecto y por eso jurídicamente no pueden adoptarse medidas legales para restablecer la legalidad jurídica.

A tenor de las primeras reacciones políticas sobre las viviendas quemadas que he podido leer en la prensa estos días, parece ser que se quiere estudiar cada caso en concreto y en algunos se haría una interpretación forzada y excepcional, que estaría fuera del actual marco jurídico, para intentar que aquellas familias que han perdido su única vivienda puedan volver edificar y residir en sus terrenos no urbanizables, como lo venían haciendo antes del incendio. El problema de tomar estos “atajos” para poder hacer lo que la normativa jurídica no deja hacer, radicaría en el precedente que se está sentando ya que si en el futuro alguno de los propietarios de las mas de 100.000  viviendas en S.N.U. en Andalucía sufre un siniestro de estas características ¿no tendría derecho a un trato similar por parte de la administración?, es por esto por lo que el problema radica en un Decreto aprobado de cara a la galería, que no soluciona el problema y que ahora, en este tipo de situaciones, queda en entredicho.