Verhuurt u een STEDELIJKE (urbano) Andalusische woning aan toeristen? Bent u van plan dit in de toekomst te doen? Of bent u een tussenpersoon die vakantiewoningen verhuurt op naam van de verhuurder? Lees dan dit artikel tot het einde, want de Junta de Andalucia heeft onlangs nieuwe regels voor vakantiewoningen ingevoerd. Je kunt ook om onze samenvattings PDF vragen voor de aanvraag van de RTA licentie.  

In de afgelopen jaren is het toerisme in sommige Andalusische steden en dorpen non-stop gegroeid. De aankoop en verkoop van onroerend goed, deels aangetrokken door de hausse in vakantiewoningen en de inkomsten die uit deze activiteiten kunnen worden gehaald, hebben een direct effect gehad op de hoge prijzen van traditionele huurwoningen.

Vanwege deze marktsituatie voor vakantieverhuur heeft de regionale regering van Andalusië een nieuw decreet 31/2024 van 29 januari gepubliceerd, dat op 22 februari 2024 in werking is getreden. Dit decreet trekt enkele artikelen van het in 2016 gepubliceerde decreet in en wijzigt het, dat voor het eerst vakantieverhuur in Andalusië regelde.

Voor het eerst maakt deze nieuwe verordening het voor gemeenteraden mogelijk om vakantieverhuur te beperken om redenen van algemeen belang. Evenzo worden vanaf dit moment bedrijven of particulieren die vakantieverhuur in een of meer eigendommen beheren, aansprakelijk voor het beheer en de gebruikers van de accommodaties. En ook voor eigenaren van onroerend goed zijn er verschillende veranderingen om aan te passen.

De grote vraag naar de verkoop van onroerend goed en de aantrekkelijke business van vakantieverhuur

Vastgoedaankopen door particulieren, bedrijven en beleggingsfondsen op strategische locaties met een sterke vraag naar toerisme hebben een direct effect gehad op de vastgoedprijzen. Malaga en andere gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas of  Nerja hebben bijvoorbeeld de vastgoedprijzen historische hoogten bereikt.

We moeten vooral buitenlandse investeerders noemen, die zich richten op vastgoedinvesteringen in steden als Malaga, Sevilla en Granada, evenals andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical. Het aantal vakantiehuizen dat als vakantieverhuur wordt aangeboden, is als gevolg van deze vastgoedwaanzin in sommige steden niet gestopt met groeien. Dit heeft geleid tot stijgende kosten voor traditionele verhuur voor bewoners, met zeer hoge prijzen, samen met bepaalde problemen van toeristische overbevolking in sommige gebieden, waar bewoners langzaam zijn verdwenen.

Op welke vakantiehuizen in Andalusië is dit decreet van toepassing?

Dit besluit is van toepassing op woningen die zijn uitgerust voor onmiddellijk gebruik, bestemd om te worden verhuurd voor minder dan twee maanden, waar logiesdiensten worden aangeboden tegen betaling van een prijs, gewoonlijk en voor toeristische doeleinden. Onder toeristische doeleinden wordt verstaan wanneer de woning op de markt wordt gebracht of geadverteerd in toeristische promotiekanalen, zoals reisbureaus, toeristische bedrijven en kanalen die het mogelijk maken om accommodatie te boeken.

Is dit besluit van toepassing op vakantieverhuur op niet-bebouwbare of landelijke gronden?

Dit besluit is niet van toepassing op woningen gelegen in een landelijke omgeving, d.w.z. woningen in onbebouwbare of landelijke grond. Het gebruik van deze woningen als vakantieverhuur wordt beheerst door verschillende regelgeving.

Wanneer mag een woning niet worden gebruikt als vakantieverblijf in Andalusië?

Woningen die als vakantiehuis worden verhuurd, moeten voldoen aan een reeks vereisten om te worden geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA) en activiteiten uit te voeren met betrekking tot vakantieverhuur.

Verbod op het gebruik van sociale huurwoningen (VPO) in de regelgeving van vakantiewoningen

Deze woningen kunnen niet worden gebruikt als vakantieverhuur. Er moet echter worden opgemerkt dat, als u overweegt een woning te kopen en het rapport van het eigendomsregister een VPO-kwalificatie laat zien, deze classificatie vaak verouderd is en dat de vervaldatum ervan kan worden aangevraagd. Dit is iets dat vaak gebeurt, aangezien de VPO-classificatie slechts een bepaalde tijd duurt. In veel gevallen blijft de VPO-kwalificatie echter in het rapport van het eigendomsregister verschijnen, zelfs als het onroerend goed die juridische status door het verstrijken van de tijd heeft verloren.

Onmogelijkheid om vakantieverhuur te exploiteren als de Vereniging van Eigenaren het gebruik van de woning voor vakantieverhuur uitdrukkelijk verbiedt

Als de woning die u wilt kopen of verhuren deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren die deze activiteit uitdrukkelijk verbiedt in haar statuten, kan de woning niet worden gebruikt als vakantieverhuur. Het is ongebruikelijk om dit verbod in oudere gebouwen of ontwikkelingen aan te treffen, aangezien vakantieverhuur tot voor kort “niet bestond” en dit daarom niet in de statuten was geregeld.

De VVE kan echter op elk moment de statuten en een verbod op toeristische vakantiewoningen invoeren. Voor de woningen die vóór het verbod al in de RTA stonden ingeschreven, zou dit echter niet gelden.

OPMERKING: Er bestaat echter een dilemma met betrekking tot het percentage dat nodig is om de statuten van een gemeenschap van eigenaren te wijzigen voor dit specifieke thema. Sommige rechterlijke uitspraken stellen vast dat een meerderheid van 3/5 (=60%) van het totale aantal eigenaren voldoende zou zijn en andere stellen dat dit noodzakelijk is voor unanimiteit (100%) van alle eigenaren. Vanuit onze juridische interpretatie van de wet zou unanimiteit noodzakelijk zijn. In de toekomst begrijpen we dat dit zal worden verduidelijkt.

Misschien besluit u in het licht van deze tegenstrijdigheid toch al uw RTA aan te vragen, ook al verhuurt u (nog) niet daadwerkelijk. Dit kan aan te raden zijn, maar u moet weten dat de autoriteiten in theorie het recht hebben om uw RTA te annuleren als u uw huurwinst niet indient in uw aangifte inkomstenbelasting (IRPF of IRNR).

Het bijzondere geval van een vakantieverbod in de statuten van nieuwbouw

Het is meestal in nieuwbouwwijken waar de statuten (‘estatutos’) deze activiteit uitdrukkelijk gemakkelijker kunnen verbieden. In dit geval is het belangrijk dat u of uw advocaat de statuten grondig doorneemt. Als u overweegt een nieuwbouwwoning (of off-plan) te kopen en van plan bent deze als vakantieverhuur te gebruiken, moet u weten dat het mogelijk is dat, zodra de ontwikkeling is gebouwd, de statuten het gebruik van de woningen als vakantieverhuur kunnen verbieden. Met andere woorden, wanneer u het onderhandse verkoopcontract ondertekent, is het zeer waarschijnlijk onmogelijk om te weten of de statuten vakantieverhuur zullen verbieden zodra de ontwikkelaar de vereniging van eigenaren heeft opgericht.

Verbod op vakantieverhuur voor woningen die onverenigbaar zijn met de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waar ze gelegen zijn

Woningen op stedelijke woongrond met een bewoonbaarheidscertificaat of certificaat van eerste bewoning (LPO) kunnen worden gebruikt als vakantieverhuur. Hetzelfde geldt voor woningen die bij de bouw niet in strijd waren met de stedenbouw in de gemeente en in het bezit zijn van een niet-gereglementeerd besluit of een gelijkwaardig LPO-certificaat, als deze vóór 1986 zijn gebouwd.

Met betrekking tot deze kwestie van de eis om een LPO of Habitability Certificate te hebben, heeft het nieuwe decreet de noodzaak van een LPO geëlimineerd en vervangen door de eis dat woningen moeten voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften. Misschien is deze wijziging zo ontworpen dat in de toekomst andere woningen die om verschillende redenen geen LPO hebben, toegang hebben tot de RTA, bijvoorbeeld als de gemeenteraad een bepaalde procedure implementeert om een vergunning te verkrijgen voor het gebruik van een woning voor toeristische doeleinden, zelfs als een dergelijke resolutie geen LPO als zodanig is. Als de gemeenteraad een dergelijke specifieke procedure in het leven roept en een woning zonder LPO een vergunning voor toeristische doeleinden verkrijgt, zou het duidelijk zijn dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente. In de komende maanden zullen we zien of gemeenteraden een dergelijke procedure implementeren.

Het is daarom nog steeds raadzaam om het LPO- of Bewoonbaarheidscertificaat voor te leggen om uw woning in de RTA te registreren, maar u kunt ook met elk ander document of technisch certificaat aantonen dat u aan de stedenbouwkundige voorschriften voldoet.

Verbod op vakantieverhuur voor stedelijke woningen erkend als gelijkwaardig aan niet-gereguleerd (DAFO)

Woningen die na 1986 op stedelijke grond zijn gebouwd en die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waar deze zich bevinden, kunnen worden beschouwd als woningen met een status die gelijkwaardig is aan niet-gereguleerd. Indien als zodanig erkend, mogen deze alleen als vakantieverhuur worden gebruikt met uitdrukkelijke toestemming van de gemeenteraad voor een dergelijke wijziging in het gebruik.

Wat moet ik doen om te voldoen aan het criterium van de regelgeving voor vakantiehuizen in Andalusië?

Om een woning als vakantieverhuur te gebruiken, is het noodzakelijk dat de persoon of entiteit die van plan is een dergelijke activiteit uit te oefenen, de woning registreert in het Andalusische toeristenregister (RTA). Om deze registratie te voltooien, is het noodzakelijk om elektronisch een beëdigde verklaring (DR) in te dienen, waarin wordt verklaard dat wordt voldaan aan de vereisten van het decreet, en het onroerend goed kan worden gebruikt als vakantieverhuur na de indiening van de DR. Het besluit stelt de minimale inhoud vast die de beëdigde verklaring moet bevatten, met als een van de nieuwe kenmerken de verplichting om aan te geven of de woning het hele jaar door of voor specifieke perioden wordt verhuurd, die in de beëdigde verklaring (verklaring) moet worden gespecificeerd.

OPMERKING: Tijdens het publiceren van dit nieuwsartikel heeft C&D Solicitors een eerste RTA-aanvraag ingediend via het nieuwe webformulier. Hoewel het om een verantwoordelijkheidsverklaring gaat, vraagt het systeem toch aan de aanvrager om de betreffende documenten te uploaden. Het formulier geeft aan dat als de correcte documenten niet binnen 10 dagen worden geupload, de aanvraag wordt geannuleerd. 

Wat gebeurt er als ik geen bewoonbaarheidscertificaat of certificaat van eerste bewoning heb?

Er zijn verschillende processen om het certificaat van eerste bewoning voor een woning te verkrijgen:

Hoe krijg je een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd vóór 1986

Dit is het eenvoudigste en goedkoopste proces, aangezien alle stedelijke woningen die vóór 1986 in Andalusië zijn gebouwd zonder latere aanpassingen, worden beschouwd als woningen met een bouwvergunning en een certificaat van eerste bewoning. Op basis van de huidige stedelijke regelgeving in Andalusië, LISTA genaamd, kan de eigenaar deze administratieve erkenning aanvragen door een klein project in te dienen dat is ondertekend door een architect en een vergoeding te betalen. De verwerkingstijden variëren voor elke gemeenteraad, omdat sommige sneller zijn dan andere.

Hoe krijg je een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd na 1986

In dit geval is het proces langer en duurder, zowel vanwege het soort project dat door de architect moet worden opgesteld als vanwege het honorarium dat door de gemeenteraad in rekening wordt gebracht. Als de woning deel uitmaakt van een gebouw en dit gebouw heeft geen LPO, is het zeer waarschijnlijk dat een enkele woning geen LPO kan krijgen en dat de Vereniging van Eigenaren degene moet zijn die de LPO voor het hele gebouw aanvraagt. In het geval van halfvrijstaande of volledig vrijstaande woningen kan een LPO worden verkregen op voorwaarde dat een architect in een project bevestigt dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften.

Zoals eerder vermeld, als de woning die na 1986 is gebouwd niet voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften, kan geen LPO worden verkregen. Alleen een certificaat van gelijkwaardig aan niet-gereguleerd kan worden verkregen en dit is niet de moeite waard en ook niet handig voor een stedelijke woning.

Welke wijzigingen brengt het decreet met zich mee voor beheerders of exploitanten van vakantieverhuur?

Een van de belangrijkste wijzigingen van het decreet is de nieuwe verantwoordelijke en relevante positie die wordt ingenomen door professionals en bedrijven die namens eigenaars de exploitatie van onroerend goed op de markt voor vakantieverhuur beheren. Exploitanten van vakantieverhuur, of het nu gaat om particulieren of bedrijven en zelfs als ze slechts één vakantieverhuur exploiteren, moeten als houders worden geregistreerd in de beëdigde verklaring (DR). Om de beheerder te registreren als houder van de DR voor een onroerend goed, moet elk van de wettelijke eigenaren van het onroerend goed zijn toestemming geven door het ondertekenen van de juiste overdracht of beheerscontract tussen de exploitant en de eigenaren.

Het beheer en de administratie van een woning door een derde partij wordt verondersteld plaats te vinden wanneer een derde partij zorgt voor de levering en ophaling van de sleutels, het verwelkomen van gasten, het verlenen van diensten tijdens hun verblijf, de schoonmaak bij het in- en uitchecken, enz. De houder van de DR is aansprakelijk jegens de administratie en de gebruikers van de dienst, met de eis om een contract te hebben met de eigenaren om een dergelijke activiteit uit te voeren. Zij zijn verplicht om de administratie op de hoogte te stellen van eventuele wijzigingen in de juridische titel of de voorwaarden van de eigendommen.

Wat zijn de verplichtingen voor woningen die vóór dit besluit al in de RTA zijn geregistreerd?

Woningen die al in de RTA zijn ingeschreven, moeten nagaan of ze voldoen aan de nieuwe, aanvullende eisen die het besluit stelt en zo niet, dan hebben ze bepaalde termijnen om zich daaraan aan te passen.

Wat is de termijn die het decreet voorziet om te voldoen aan de regelgeving voor vakantiewoningen op het gebied van meubilair en kwaliteit?

Het decreet voorziet in een periode van maximaal één jaar vanaf de inwerkingtreding, d.w.z. tot 22 februari 2025, voor eigenaren die al in de RTA zijn geregistreerd om de eigendommen te herstellen. Deze eisen hebben voornamelijk betrekking op meubels, airconditioning, minimale kamergroottes, minimale kwaliteitsniveaus, enz. U moet nu bijvoorbeeld 2 badkamers hebben als u meer dan 5 gasten heeft en 3 badkamers als u meer dan 8 gasten heeft. Als u onze samenvattende PDF met alle vereisten wilt ontvangen, vraag het dan aan uw juridisch medewerker bij C&D of lees het totaal decreet in het Spaans.

Wat is de uiterste datum om wijzigingen in het aantal bedden voor accommodatie door te geven?

Het nieuwe besluit stelt een maximale bezetting per woning vast van 15 personen (max. 4 per kamer), indien verhuurd als de gehele woning, en van 6 personen indien verhuurd per kamer (max. 4 per kamer). (Anders heb je een ander soort RTA-licentie nodig voor ‘establicimiento hostelero of establicimiento apartamentos’, waarvoor ook een vergunning voor het openen van een bedrijf van het stadhuis nodig is). Het introduceert ook minimale en maximale oppervlakten voor de slaapkamers en hun maximale bezetting, een minimum aantal badkamers, enz.

Als een reeds in de RTA geregistreerde vakantieverhuur het aantal bedden moet wijzigen als gevolg van de nieuwe normen, biedt het decreet eigenaren of exploitanten zes maanden vanaf de inwerkingtreding de tijd om dit te doen, d.w.z. tot 22 augustus 2024.

Wat is de termijn om de periode of periodes te melden waarin de woning als vakantiewoning wordt gebruikt?

Als uw woning is ingeschreven in de RTA en u bent van plan uw woning slechts voor een bepaalde periode van het jaar te verhuren en niet voor het hele jaar, dan heeft u 6 maanden de tijd om dit te doen, dus tot 22 augustus 2024.

Als u uw woning het hele jaar door als vakantieverhuur gebruikt, hoeft u niets te doen, want na deze periode van 6 maanden gaat de administratie ervan uit dat deze het hele jaar door als vakantieverhuur wordt gebruikt.

Hoe lang moet een manager of bedrijf dat op vakantie werkt zich registreren als houder in de beëdigde verklaring?

De bedrijven of beheerders die momenteel onroerend goed beheren als vakantieverhuur, hebben 6 maanden de tijd om het Toerismeregister op de hoogte te stellen van de wijziging van de houder voor de RTA-registratie, voor elk van de woningen die ze beheren.

Wat betekent het nieuwe besluit voor besluiten tot verbieden van vakantieverhuur door VvE’s?

Het besluit bepaalt duidelijk en ondubbelzinnig dat een onroerend goed niet als vakantieverhuur kan worden gebruikt als de statuten van de Vereniging van Eigenaren de activiteiten van toeristische logies uitdrukkelijk verbieden. Naar onze mening is de enige manier voor een Vereniging van Eigenaren om vakantieverhuur te verbieden, het wijzigen van de statuten en het opnemen van deze uitdrukkelijke beperking in de statuten.

Als er alleen een besluit van de Vereniging van Eigenaren is in de notulen van een gewone of buitengewone vergadering, zonder de statuten te wijzigen om deze activiteit te verbieden, zelfs als het besluit is geregistreerd bij het eigendomsregister, begrijpen we dat dit verbod niet kan worden opgelegd aan de huidige eigenaren of toekomstige kopers van het onroerend goed.

Kunnen gemeentebesturen vakantieverhuur verbieden of beperken met het nieuwe decreet?

In artikel 2, het nieuwe decreet, staat toe “… Gemeenteraden kunnen, om dwingende redenen van algemeen belang, beperkingen vaststellen, in verhouding tot deze redenen, in termen van het maximale aantal woningen dat wordt gebruikt voor toeristische accommodatie per gebouw, gebied, sector of periode…”.

Dit is zonder twijfel een van de belangrijkste nieuwigheden in de regelgeving voor vakantieverhuur in Andalusië. Vanwege de toeristische verzadiging in sommige gebieden of buurten van grote steden zoals Malaga of Sevilla, evenals andere gebieden aan de Costa del Sol, hebben sommige gemeenteraden om deze maatregel gevraagd om hen in staat te stellen toeristische activiteiten te beperken.

Als een gemeenteraad dergelijke toeristische activiteiten wil beperken en verbieden, moet dit in detail worden beargumenteerd en gemotiveerd, d.w.z. dat het met duidelijke en objectieve gegevens moet aantonen dat een dergelijke beperking noodzakelijk is. Het moet ook worden gepubliceerd voordat het wordt aangenomen.

Beperkingen voor bestaande licenties

Het is duidelijk dat beperkingen van het stadhuis of de gemeenschap van eigenaren niet van toepassing zijn op bestaande licenties. Zodra u echter een RTA-licentie heeft en u in werkelijkheid niet verhuurt en de inkomstenbelasting (IRPF of IRNR) niet aangeeft, kan de autoriteit uw RTA-licentie annuleren.

C&D Solicitors

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

In de afgelopen maanden zijn we meer dan één erfenisprocedure tegengekomen op ons advocatenkantoor, voor buitenlanders die activa in Spanje bezaten op het moment van hun overlijden. Dit zijn over het algemeen niet-ingezeten buitenlanders die een woning als tweede huis bezaten. Maar sommigen van hen woonden ook in Spanje op het moment van hun overlijden.

Deze erfenisprocessen wanneer een persoon overlijdt met activa in Spanje hebben de neiging om meer stressvol te zijn voor erfgenamen. Aan de pijn van het overlijden van een dierbare moeten we het gebrek aan kennis van de erfgenamen van de erfrechtelijke voorschriften en het erfrecht toevoegen, in een ander land dan dat van de persoon of zijn of haar nakomelingen, zoals Spanje.

Voor erfgenamen in deze situatie zullen we proberen de belangrijkste punten over het erfenisproces voor een buitenlander in Spanje uit te leggen.

INLEIDENDE PUNTEN OVER DE REGELS VAN EEN ERFENISPROCEDURE IN SPANJE

• Welk recht moet van toepassing zijn op de erfenis van een EU-burger met vermogen in Spanje?

Als een buitenlander overlijdt met vermogen in Spanje, moeten we verwijzen naar de Europese Erfrechtverordening van 2012, van toepassing op mensen die overleden zijn vanaf 17 augustus 2015.

Als algemene regel bepaalt deze verordening dat de erfenis van een EU-onderdaan wordt beheerst door het recht van het land waar de persoon zijn of haar gewone verblijfplaats heeft. Deze regel is van toepassing op de 27 lidstaten van de Europese Unie (EU), met uitzondering van het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken, die als derde landen worden beschouwd. Het is echter wel van toepassing op de burgers van deze landen die in een lidstaat van de EU wonen.

Daarom, als de overledene activa in Spanje bezat, maar niet in Spanje woonde, zou het recht van het land van de gewone verblijfplaats van toepassing zijn.

• Welk recht is van toepassing op de erfenisprocedure van een niet-EU-onderdaan met activa in Spanje?

Als een Amerikaans staatsburger bijvoorbeeld zijn gewone verblijfplaats in Spanje heeft en overlijdt, is het Spaanse recht van toepassing op zijn erfenis. Als dezelfde persoon in de VS was overleden terwijl hij daar woonde, maar activa in Spanje bezat, zou zijn erfenis worden beheerst door het recht van de Amerikaanse staat waar hij het laatst woonde.

Dit is het geval omdat artikel 20 van de Europese Erfrechtverordening voorziet in de universele toepassing van het door de verordening aangewezen recht, ook wanneer dat recht niet dat van een EU-lidstaat is.

• Zijn er uitzonderingen op de algemene regel van toepassing van het recht van het land van de gewone verblijfplaats?

Het recht van het land van de gewone verblijfplaats van de overledene is niet van toepassing op de erfenis als de overledene in een testament duidelijk en ondubbelzinnig vermeldt dat hij of zij het recht van zijn of haar nationaliteit op de erfenis wil toepassen. In dit geval, zelfs als de overledene op het moment van zijn of haar overlijden in Spanje woonde, zou het erfenisproces voor activa in Spanje worden beheerst door het recht van zijn of haar nationaliteit. In het geval van onderdanen van meerdere landen, kunnen zij het recht van een van deze landen kiezen.

Deze algemene regel is evenmin van toepassing wanneer kan worden aangetoond dat de overledene een nauwere band heeft met een ander land dan het land waar hij gewoonlijk verblijft. Dit zou bijvoorbeeld van toepassing zijn op een werknemer die om werkredenen tijdelijk in een land verblijft, maar die zijn vermogen en gezin in het land van nationaliteit houdt.

• Wat gebeurt er als de overledene de toepassing van zijn of haar nationale recht niet in een testament heeft aangegeven?

Als een buitenlander op het moment van overlijden in Spanje woont en hij of zij niet heeft gekozen voor de toepassing van het recht van zijn of haar nationaliteit, is het Spaanse recht van toepassing op de gehele nalatenschap. Dit is dus ongeacht het land waarin de activa zich bevinden.

Dit is het geval omdat de Europese verordening bepaalt dat het toepasselijke recht van toepassing moet zijn op de gehele nalatenschap van de overledene, niet alleen op de goederen die zich in Spanje bevinden. De Europese verordening legt de universele toepassing van hetzelfde recht vast op de gehele nalatenschap van de overledene.

Het is duidelijk dat, als de overledene op het moment van overlijden niet in Spanje woonde, het toepasselijke recht voor de gehele nalatenschap dat van zijn of haar nationaliteit zou zijn, indien dit in het testament is vastgelegd. Of dat van het land van de gewone verblijfplaats op het moment van overlijden, indien de overledene in een ander land dan het land van nationaliteit woonde.

RELEVANTE DOCUMENTEN EN INFORMATIE VOOR HET ERFENISPROCEDURE IN SPANJE

• Is het mogelijk om te achterhalen of de overledene een testament heeft ondertekend in Spanje?

Om te bevestigen of een persoon een testament in Spanje heeft ondertekend, is het noodzakelijk om een certificaat van testamenten aan te vragen bij het ministerie van Justitie. Via deze aanvraag zal het register van testamenten certificeren of de overledene een testament in Spanje heeft ondertekend, wanneer het is ondertekend en bij welke notaris. Zodra deze verklaring is ontvangen, kan de erfgenaam (of zijn advocaat), als de overledene een testament heeft ondertekend, een kopie opvragen bij het notariskantoor waar het is ondertekend.

Het is belangrijk op te merken dat, in Spanje, om een testament geldig te laten zijn, het moet worden ondertekend bij een Spaanse notaris. De notaris zal het register van testamenten  informeren dat een persoon een testament heeft ondertekend bij het notariskantoor. In bepaalde gevallen kan de persoon zich niet naar de notaris verplaatsen, meestal vanwege ziekte of invaliditeit. In dat geval kan een lokale notaris ook een huis- of ziekenhuisbezoek doen.

Het is mogelijk om een testament te ondertekenen zonder dat er een notaris aanwezig is, maar we zullen niet verder ingaan op deze zaak, omdat dit zeer zeldzaam is in Spanje en een gerechtelijke procedure voor legalisatie vereist is om als geldig te worden beschouwd.

• Welke documenten hebben erfgenamen nodig in het Spaanse erfrecht?

Als de overledene goederen in Spanje heeft en de erfenis wordt behandeld volgens het recht van de nationaliteit van de overledene, of dat van zijn of haar woonplaats buiten Spanje, moeten de erfgenamen een van de volgende documenten van het land van herkomst krijgen:

• • Europese erfrechtverklaring

Dit is alleen mogelijk in EU-landen.

• • Verklaring van erfrecht met Apostille van Den Haag

Verkregen in het land waarvan de overledene de nationaliteit bezit. Dit is mogelijk in EU-landen en niet-Europese landen.

Naast een van de genoemde documenten is het ook noodzakelijk om een originele overlijdensakte en de verklaring van testamenten in het land van verblijf te verkrijgen.

Als de overledene bezittingen in Spanje had, moet de openbare akte van aanvaarding en erfrecht door de erfgenamen worden ondertekend bij een Spaanse notaris. Dit document is waar ze de titel van het onroerend goed en de andere activa ontvangen die de overledene in Spanje kan hebben. Dit kan bijvoorbeeld een huis zijn, maar ook een bankrekening of voertuig.

Zodra deze akte is ondertekend, wordt de aangifte erfbelasting ingediend en wordt het onroerend goed vervolgens geregistreerd bij het juiste eigendomsregister, zodat erfgenamen de officiële eigenaar worden van het onroerend goed of de eigendommen van de overledene.

• Is het nodig om successierechten (erfbelasting) te betalen in Spanje?

Het is altijd noodzakelijk om een aangifte erfbelasting in Spanje in te dienen voor elk type van erfenisprocedure. Met andere woorden, successierechten moeten altijd in Spanje worden betaald voor goederen en activa die zich in Spanje bevinden, ongeacht of het Spaanse recht of het recht van een ander land van toepassing is. De aansprakelijkheid voor successierechten vloeit voort uit het enkele feit dat goederen worden geërfd die zich op Spaans grondgebied bevinden.

Hier moet worden opgemerkt dat de successierechten in Spanje grote variabiliteit vertonen, afhankelijk van de Spaanse autonome gemeenschap waar de overledene woonde of waar de overledene activa had als hij of zij niet-ingezetene was. Onthoud dat in Spanje zowel ingezetenen als niet-ingezetenen dezelfde successierechten betalen (ook niet-EU ingezetenen) en dat er de afgelopen jaren geen belastingverschillen in deze zin zijn geweest.

• Wat is het tarief van de successierechten in Spanje?

In Spanje is elke autonome gemeenschap vrij om zijn eigen regels voor successierechten vast te stellen en er zijn grote verschillen in belastingheffing tussen hen. Om deze reden is het handig om bij het kopen van een woning voor persoonlijk of investeringsgebruik vertrouwd te raken met het erfbelastingtarief in de regio waar onroerend goed moet worden gekocht.

Als u overweegt een huis in Spanje te kopen, is ons advies om een schatting te krijgen van de successierechten voor de gewenste erfgenaam die mogelijk verschuldigd zijn op dat onroerend goed in geval van overlijden.

Voor meer informatie over dit onderwerp raad ik je aan ons bericht van april 2021 te lezen over Spaanse successierechten/erfbelasting. De autonome regio Andalusië heeft echter een van de laagste tarieven van successierechten in Spanje. Erfgenamen zoals een echtgeno(o)t(e), kinderen en kleinkinderen van de overledene, betalen geen successierechten in Andalusië, hoewel het altijd nodig is om een belastingaangifte in te dienen.

• Is het een goed idee om een testament te ondertekenen in Spanje?

Als u activa in Spanje heeft, zelfs als u een testament in uw land van herkomst heeft, is het altijd raadzaam om een testament in Spanje te ondertekenen dat alleen de activa op Spaans grondgebied dekt.

Het zal altijd mogelijk zijn om ervoor te kiezen om het recht van uw nationaliteit toe te passen in dit testament. Als u geen ingezetene bent wanneer u het testament ondertekent, maar vervolgens besluit om naar Spanje te verhuizen, is via dit testament dat in Spanje is ondertekend, het recht van uw nationaliteit van toepassing op uw erfenisprocedure in plaats van het Spaanse recht. De financiële kosten van dit in Spanje ondertekende testament zijn niet hoog en zullen altijd helpen om het proces in Spanje gemakkelijker en goedkoper te maken voor uw erfgenamen.

Een testament verlaagt de belastingen niet, d.w.z. het heeft geen belastingvoordelen, maar het helpt erfgenamen wel om te gaan met de bureaucratie van het erfenisproces dat na uw overlijden in Spanje zal plaatsvinden.

Houd er ook rekening mee dat de Spaanse wet voorziet in gedwongen erfgenamen en dat het niet mogelijk is om uw vermogen na te laten aan wie u maar wilt. Daarom, als het Spaanse recht van toepassing zou zijn op uw erfenis, moeten deze minimumaandelen voor gedwongen erfgenamen worden gerespecteerd.

• Is het mogelijk om een woning in Spanje te verkopen zonder de erfenisprocedure te hebben voltooid?

Veel erfgenamen ontvangen een onroerend goed in erfenis en overwegen het te koop te zetten, omdat ze in veel gevallen geen belang hebben bij het behouden van dat onroerend goed.

Soms hebben deze erfgenamen niet voldoende financiële middelen om de erfenisprocedure in Spanje uit te voeren en de eventuele erfbelasting en Plusvalia belasting te betalen. Als ze het onroerend goed echter zouden verkopen, zouden ze inderdaad de financiële middelen hebben om de erfeniskosten te dekken en ook meerwaarde te behalen uit de verkoop van het onroerend goed.

Als de erfgenamen van het onroerend goed het erfrechtproces in Spanje niet hebben voltooid, wordt het onroerend goed geregistreerd in het eigendomsregister en in het kadaster op naam van de overledene. Om welke reden zullen ze niet in staat zijn om deze woning te verkopen, zonder eerst het Spaanse erfenisproces te voltooien.

In Spanje is het echter mogelijk om een woning via elk makelaar op de markt te brengen, zelfs als de erfenisprocedure nog niet is voltooid. In dit geval moeten potentiële kopers worden geïnformeerd dat het erfenisproces aan de gang is en dat de verkopende erfgenamen het zullen voltooien, voordat de verkoopakte bij het notariskantoor wordt ondertekend, met de betaling door de koper van de totale prijs.

Het is ook mogelijk om een onderhands verkoopcontract te ondertekenen, waardoor de koper een bepaald bedrag (meestal 10%) van de verkoopprijs betaalt en met dit geld kunnen de verkopers / erfgenamen de erfenisprocedure voltooien en hun kosten in Spanje dekken. De verkoper heeft voldoende tijd nadat de onderhandse overeenkomst is ondertekend om het erfenisproces te voltooien en het onroerend goed in het eigendomsregister te registreren, voorafgaand aan het ondertekenen van de kooptitelakte, op welk moment het restant van de verkoopprijs zal worden betaald.

BELANGRIJK: Aangezien een onderhands contract vereist dat de verkoper het proces binnen het overeengekomen tijdsbestek voltooit, is het erg belangrijk om een advocaat in te huren die gespecialiseerd is in (internationale) erfprocessen. Voordat het onderhandse contract wordt ondertekend, kan de advocaat bevestigen dat de documentatie van de erfgenamen correct is, wat het risico op problemen tijdens het erfenisproces in Spanje zou verminderen.

• Is het nodig om een advocaat in te huren om de erfenisprocedure in Spanje te voltooien?

In Spanje is er geen wettelijke verplichting om een advocaat in te huren voor dit soort procedures, maar niet alleen zou ik het moeilijk vinden voor iemand om dit proces te voltooien zonder het advies van een gespecialiseerde advocaat over deze zaken, maar het lijkt ook niet erg raadzaam.

Het is noodzakelijk om veel documentatie en informatie te verkrijgen, en een deskundige advocaat zal tijd, hoofdpijn voor erfgenamen en zeker ook geld besparen, omdat de advocaat u vanaf het begin alleen zal vragen naar wat nodig is voor u in Spanje als erfgenaam om eigenaar te worden van de activa van de overledene.

Het verkrijgen van een correcte fiscale waardering van het te erven onroerend goed kan bijvoorbeeld van cruciaal belang zijn als erfgenamen van plan zijn het onroerend goed later te verkopen, zodat ze minder vermogenswinstbelasting in Spanje kunnen betalen. Een advocaat kan u een schatting geven van de successierechten en de gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalia, de laatste is alleen van toepassing op stedelijke eigendommen) voordat u de erfenis in Spanje accepteert.

Als u een woning in Spanje gaat erven, is het noodzakelijk om een akte te ondertekenen voor een notaris. De advocaat die u adviseert, kan ook de juiste notaris kiezen om de akte van erfrecht te ondertekenen, omdat er notarissen zijn die zeer ervaren zijn in erf- en testamentaire zaken voor buitenlandse burgers, terwijl andere notarissen mogelijk minder ervaren zijn en mogelijk meer documentatie nodig hebben dan nodig is.

Een advocatenkantoor gespecialiseerd in erfenisprocedure?

C&D Solicitors is een advocatenkantoor gespecialiseerd in erfrechtelijke processen en testamenten in Spanje, met uitgebreide ervaring in erfenis- en testamentaire zaken. Wij adviseren al sinds 2006 zowel EU- als niet-EU-burgers. Veel Nederlandse, Belgische, Zweedse, Duitse, Britse en Amerikaanse burgers zijn vaste klanten van ons, om maar een voorbeeld te geven.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of ons schrijven op info@cdsolicitors.com. We zullen uw zaak onderzoeken, we sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Bent u eigenaar van een dure woning in Andalusië en wilt u weten of u vermogensbelasting moet betalen? Malaga is toonaangevend in Spanje in het aantal aankopen van luxe onroerend goed en Marbella is de gemeente met het grootste aantal transacties. In de afgelopen twee jaar is er een groter aantal buitenlandse kopers van luxe huizen in Andalusië geweest, met name aan de Costa del Sol.

Denkend aan deze buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van luxe onroerend goed of onroerend goed met veel hogere dan gemiddelde prijzen, zullen we proberen de huidige situatie in Andalusië op het gebied van vermogensbelasting te verduidelijken. 

Wat is de huidige status van de markt voor luxe huizen in Spanje?

Een luxe woning wordt beschouwd als een woning gekocht voor meer dan 2 miljoen euro. We beginnen met de volgende gegevens over de vastgoedmarkt in termen van de aan- en verkoop van luxe huizen: in 2022 groeide deze verkoop met 55% in Spanje ten opzichte van 2021 en in de eerste helft van 2023 zijn ze met 30% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Het afgelopen jaar is de waarde van deze panden met 13% gestegen.

Aankoop van dure woningen door buitenlandse kopers

Zonder twijfel hebben deze verkopen een hoog internationaal profiel en hebben we het over beleggingsklanten met een buitenlandse nationaliteit.

Ook niet-EU-kopers met bijvoorbeeld de Amerikaanse, Britse, Chinese of Russische nationaliteit hebben belangstelling voor deze markt. Dit komt door de mogelijkheid om een Golden Visa aan te vragen zodra ze hun vastgoedinvesteringen hebben voltooid. 

Wie is vermogensbelasting verschuldigd in Andalusië?

Ingezeten of niet-ingezeten personen, die activa en rechten bezitten met een nettowaarde van meer dan 2 miljoen euro in Andalusië, zijn verplicht om aangifte te doen. Vanaf 1 januari 2022 wordt de fiscale waarde van onroerend goed berekend op basis van de kadastrale referentiewaarde (dus niet de kadastrale waarde), gepubliceerd door het ministerie van Financiën via het Kadaster.

Hoeveel wordt er betaald aan vermogensbelasting in Andalusië?

In Andalusië wordt het tarief voor dit soort belastingen sinds 2022 voor 100% gesubsidieerd. Dit betekent dat niemand vermogensbelasting betaalt in Andalusië. Het is belangrijk op te merken dat, hoewel er momenteel niets verschuldigd is voor deze belasting, de vereiste om een jaarlijkse aangifte vermogensbelasting in te dienen nog steeds van toepassing is.

Belastingplichtigen moeten aan deze jaarlijkse belastingplicht voldoen. Zodra de jaarlijkse aangifte voor deze belasting is ingediend, wordt de resulterende belasting in zijn geheel verlaagd en betalen belastingplichtigen in elk geval nul euro.

Waar is de vermogensbelasting het laagst in Spanje?

Momenteel zijn Andalusië en Madrid de autonome regio’s met de laagste belastingdruk voor grote kopers of vastgoedbeleggers in Spanje. Beide gemeenschappen hebben een verlaging van de vermogensbelasting van 100% ingevoerd.

In Spanje zijn sommige autonome gemeenschappen een fiscale “strijd” aangegaan om grote aankopen en buitenlandse investeringen aan te trekken, vooral op de vastgoedmarkt en de aankoop van onroerend goed. Andalusië en Madrid lopen voorop met belastingverlagingen, in vergelijking met andere gemeenschappen.

Wat is de nieuwe nationale belasting op grote fortuinen?

In juli voerde Spanje een speciale belasting in op grote fortuinen. Deze belasting is in het leven geroepen zodat belastingplichtigen die in hun autonome regio’s geen vermogensbelasting betalen, deze nieuwe belasting betalen.

Nieuwe rijksbelasting naast Vermogensbelasting

Een aangifte voor deze belasting moet worden ingediend in Andalusië en Madrid door:

–         inwoners met een vermogen ter waarde van ruim 3,7 miljoen euro (vanwege een 700.000 vrijstelling)

–         niet-ingezetenen met een vermogen ter waarde van meer dan 3 miljoen euro

Dit heeft altijd betrekking op de nettowaarde van de activa en geldt per persoon. Deze belasting heeft echter een lager belastingeffect in vergelijking met de vermogensbelasting in andere autonome gemeenschappen in Spanje, omdat het minimumbedrag dat is vrijgesteld van belasting hoger is dan dat van de vermogensbelasting.

Juridisch en fiscaal advies van C&D Solicitors

Advies over de aan- en verkoop van onroerend goed, van een onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in deze materie, is erg belangrijk om uw investering te garanderen en verrassingen tijdens het overdrachtsproces of later te voorkomen.

Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor, C &D Solicitors in Malaga, en we zullen u graag helpen en begeleiden bij deze kwestie, waarbij we altijd uw belangen en positie als koper beschermen. Wij kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, lawyer/CEO en C&D Solicitors, Torrox, Malaga (Andalusië)

De regionale regering van Andalusië heeft een nieuw decreet aangekondigd om vakantieverhuur te reguleren, dat ze voor de zomer hoopt goed te keuren. Dit decreet zou gemeenten in staat stellen om via het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) de vestiging van nieuwe vakantiewoningen te beperken.

De afgelopen jaren veroorzaakt de toename van het aanbod van onroerend goed dat wordt gebruikt als vakantieverhuur in steden die erg aantrekkelijk zijn voor toeristen, steeds moeilijkere problemen als gevolg van de overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden, evenals een tekort aan aanbod van lange termijn huurwoningen met zeer hoge prijzen.

Het debat is verplaatst naar de politieke arena en het lijkt erop dat er een trend is om deze activiteiten in bepaalde steden of specifieke gebieden te beperken of zelfs te verbieden.

Alleen in Andalusië, in steden als Sevilla, Granada, Cadiz en Malaga, is er een duidelijk debat om te voorkomen dat nieuwe woningen als vakantieverhuur worden aangeboden. Ook andere gebieden aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Fuengirola, Nerja en Benalmádena, hebben een grote voorraad vakantieverblijven en er wordt ook gesproken over het beperken van deze activiteit.

In dit eerste deel zullen we het hebben over de huidige situatie in Andalusië, met een speciale vermelding over de regio Malaga, in termen van vakantieverblijven en de mogelijke beperkingen die op middellange en lange termijn door verschillende steden of gemeenten kunnen worden ingevoerd.

Huidige situatie van vakantieverblijven en traditionele huurwoningen in de stad Malaga

Malaga is de Spaanse stad die de afgelopen jaren het meest is gegroeid op het gebied van toerisme. Dit heeft ertoe geleid dat veel buitenlandse kopers hebben geïnvesteerd en blijven investeren in het kopen en verkopen van huizen in Malaga voor gebruik op de vakantieverhuurmarkt.

Aan deze groei van vakantieverhuur in de stad Malaga moeten we het tekort in het aanbod van woningen op de markt voor langetermijnverhuur toevoegen. Volgens vastgoedsite Idealista is Malaga de Spaanse provinciehoofdstad waar het aanbod van traditionele huurwoningen het afgelopen jaar het sterkst is afgenomen, met een daling van 27%. In de provincie bedroeg de vermindering het afgelopen jaar 15%.

Dit tekort aan aanbod van huurwoningen voor lange termijn in Malaga heeft vooral geleid tot een stijging van de huurprijzen, die vorig jaar nog 25,8% bedroeg. Sinds enige tijd is de gemiddelde huur die in Malaga wordt betaald de hoogste in zijn historische reeks en dit gebeurt niet alleen in de stad Malaga zelf, maar ook in andere gemeenten aan de Costa del Sol.

Hoe zou de toekomst van vakantieverhuur in Malaga eruit kunnen zien?

Het is duidelijk dat de stad Malaga begint te lijden onder een zekere mate van toeristische overbevolking in het centrale district. Volgens een nieuwsartikel dat op 7 februari is gepubliceerd, zijn alleen in het centrum van Malaga 4.778 woningen geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA).

De overlast van vakantieverhuur voor bewoners, de overbevolking van toeristen en het grote percentage woningen dat aan deze activiteit is gewijd, heeft zelfs de burgemeester van Malaga doen inzien dat we vakantieverhuur beter moeten beperken en reguleren. Dit argument wordt ook ondersteund door de behoefte aan meer woningen in de traditionele huurmarkt, aangezien de vraag op dit moment veel groter is dan het beschikbare aanbod.

Het is waarschijnlijk dat, zodra de regionale regering de nieuwe verordening goedkeurt, de gemeenteraad van Malaga zal gaan bestuderen welke maatregelen zij kan nemen om vakantieverhuur in de stad of in ieder geval in sommige gebieden te beperken.

We weten niet welke maatregelen de gemeenteraad van Malaga zal nemen, maar het is zeer waarschijnlijk dat op de middellange of lange termijn de markt voor vakantieverhuur in Malaga op de één of andere manier beperkt wordt. Dit geldt niet alleen voor de stad, maar er zullen ook andere kustplaatsen zijn die hier maatregelen op gaan nemen.

Zijn vakantieverhuur winstgevend in vergelijking met traditionele huurwoningen?

In veel gevallen zijn ze dat, maar niet altijd. Vorig jaar hebben we een artikel over de rentabiliteit (ROI) van de aankoop van vakantieverhuurwoningen in Spanje geplaatst, dus we zullen er nu niet te diep op ingaan. De winstgevendheid hangt af van de prijs die voor het huis wordt betaald, evenals van de persoonlijke situatie van de eigenaar die het huis op de vakantieverhuurmarkt wil huren.

Uit eigen ervaring blijkt dat de meeste van onze buitenlandse klanten die een huis kopen in Andalusië, met name in de provincie Malaga, niet fiscaal inwoner zijn van Spanje en een bureau nodig hebben om hun vakantieverhuur te beheren.

Minstens 40% van hun inkomen verandert in kosten voor de eigenaar bij dit type verhuur. Van elke 100 euro aan huur moet tussen de 18% en 22% worden betaald aan het bureau om de vakantieverhuur te beheren, naast een belasting van 19% als de eigenaar in de EU woont of 24% als de eigenaar buiten de EU woont.

Als de eigenaar fiscaal ingezetene is in Spanje, kunnen de verschuldigde belastingen op deze huurwoning nog hoger zijn, aangezien dit inkomen wordt gelijkgesteld aan inkomen uit werk en wordt belast volgens het progressieve tarief van de inkomstenbelasting. Als de in Spanje wonende eigenaar een hoog inkomen heeft, b.v. 70.000 euro per jaar of meer, dan zou hij of zij over dit inkomen 30% of 35% belasting moeten betalen, misschien zelfs meer. We hebben het in dit geval over kosten van 50% of 55% van elke 100 euro ontvangen huur.

Een van de grootste voordelen van traditionele lange-termijn verhuur is de vermindering van 50% van het door de eigenaar ontvangen inkomen, dat belastingvrij zou zijn, en deze vermindering kan in sommige gevallen oplopen tot 90%. Deze korting is alleen van toepassing op eigenaren die fiscaal inwoner zijn van Spanje. Ook moet de woning officieel eerste residentie zijn van de huurders.

Een van de grote voordelen van vakantieverhuur is de mogelijkheid voor de eigenaar om het huis voor zijn of haar eigen plezier te gebruiken. Een ander groot voordeel van vakantieverhuur is het grote juridische probleem waarmee eigenaren worden geconfronteerd wanneer ze hun huis voor lange termijn verhuren en de huurders stoppen met het betalen van huur, aangezien de juridische procedure voor ontruiming altijd enkele maanden en tot een jaar zal duren. Om nog maar te zwijgen van de onzekerheid over de staat waarin huurders de woning zullen verlaten.

Zijn de beperkingen in vakantieverhuur gerechtvaardigd?

Naar mijn mening is het noodzakelijk om deze activiteiten te beperken wanneer er in bepaalde steden of specifieke gebieden een overbevolking is met toeristen die de plaatselijke bewoners onevenredig treft. De overbevolking van toeristen eist ook zijn tol van de kwaliteit van de openbare diensten.

Evenzo resulteert de toename van woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt in bepaalde gebieden, zoals in de centrale wijk van de stad Malaga, in een afname van het aanbod van langetermijnhuurwoningen en prijsstijgingen voor mensen om permanente woningen te huren.

Waarom is de toegang tot huurwoningen een probleem in Malaga voor de lokale bevolking?

Het gemiddelde salaris in Malaga ligt rond de 1.550 euro per maand en een woning vinden in de hoofdstad voor minder dan 900 of 1000 euro per maand is in veel gebieden bijna onmogelijk. Als de stad werknemers nodig heeft in verschillende sectoren: leraren, verpleegsters, bedienden, horeca enz., kunnen ze dan in Malaga leven van dat loon en die huur betalen?

Kortom, effectieve regulering is nodig, op voorwaarde dat vakantieverhuur niet gecriminaliseerd wordt en politiek-verkiezingscampagnes ter zake worden vermeden.

Als er objectieve parameters zijn die aangeven dat dergelijke regulering wenselijk is, dan moet het worden gedaan, omdat het probleem in die gebieden of steden alleen maar erger zal worden. Velen van ons die in de stad Malaga wonen, zien dergelijke regulering of beperking als noodzakelijk om te proberen een evenwicht te bereiken tussen toerisme en residentiële activiteiten.

Zijn vakantieverhuur in andere delen van Spanje beperkt?

In steden met een grote impact van het toerisme, zoals Madrid, Barcelona en Palma de Mallorca, om maar een paar voorbeelden te noemen, zijn maatregelen genomen om vakantieverhuur te beperken of te verbieden.

Op 11 februari 2022 hebben de Balearen een decreet aangenomen waarbij een moratorium van 4 jaar wordt ingesteld, gedurende welke geen nieuwe vakantieverblijven mogen worden geregistreerd.

In 2018 verbood de gemeenteraad van Palma de Mallorca vakantieverhuur in alle meergezinswoningen. in flatgebouwen en appartementen, om het alleen toe te staan ​​in eengezinswoningen zoals villa’s. Dit verbod van de gemeenteraad van Palma werd voor de rechtbank aangevochten, maar het Hooggerechtshof stemde in een arrest van 31 januari 2023 in met de gemeenteraad met betrekking tot het verbod op vakantieverhuur in de flatgebouwen van de stad.

In een van de meest in het oog springende argumenten verwees het Hof naar de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, waarin wordt gepleit voor “voorafgaande toestemming in gemeenten waar de spanning rond huren bijzonder groot is”.

Evenzo achtte het Hof de verdediging van het algemene recht op huisvesting correct en gerechtvaardigd, zoals beweerd door de gemeenteraad van Palma de Mallorca op basis van rapporten die de impact van deze activiteit in buurten aantonen, het tekort aan huurwoningen voor de bewoner bevolking en de significante effecten op het milieu, het land, energiebronnen, watervoorraden, infrastructuur en wegen.

Juridisch advies over kopen om te verhuren van C&D Solicitors Torrox/Malaga

Ons kantoor, C&D Solicitors, is gespecialiseerd in het geven van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed voor buitenlandse ingezetenen en niet-ingezetenen, bij het verwerven van een onroerend goed in Andalusië, of het nu gaat om een ​​tweedehands huis of een huis op plan, met een meertalig bedrijf en personeel dat Engels spreekt, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Veel van onze klanten denken na over vakantieverhuur voor hun huis wanneer ze een investering doen in Spanje, dit is een essentiële vereiste voor sommige van deze transacties.

Hoewel de huidige hausse in onroerend goed en investeringen in onroerend goed, vooral in de provincie Malaga en kustgebieden, een positieve invloed hebben gehad op onze activiteit, zijn we als inwoners van dit deel van Malaga geen onbekende voor enkele van de problemen die begon te ontstaan ​​in bepaalde gebieden met overmatige vakantieverhuur en een gebrek aan woningaanbod, met overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden.

Als er passende maatregelen worden genomen, rekening houdend met alle belanghebbenden, zal dit uiteindelijk allemaal een negatief effect hebben op het toerisme, tegen ons belang en het bieden van kwaliteitstoerisme.

We hebben toerisme nodig omdat het een essentiële bron van activiteit is voor veel bedrijven in Andalusië, maar er moet altijd een evenwicht zijn tussen vakantiegangers en de lokale bevolking. Anders zou dit op de lange termijn niet positief zijn.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusie)