KOMMANDE REFORM I ANDALUSIEN FÖR ÄGARNA AV HUS BYGGDA PÅ EJ UTVECKLINGSBAR MARK
För tre veckor sedan tillkännagav Junta de Andalucia (regionala regeringen i Andalusien) en reform av stadsutvecklingslagen för Andalusien (LOUA) som syftar till att ge ytterligare rättssäkerhet för husägare vars hus är byggda på icke utvecklingsbar mark (rustik mark).
De nuvarande LOUA-föreskrifterna har en preskriptionstid på sex år för att införa sanktioner mot byggnader utan bygglov men preskriptionstiden gäller inte för dessa ovannämnda byggnader som är byggda på rustik mark. Med andra ord är ingen tidsgräns fastställd, regeringen har alltså lämnat möjligheten att inleda administrativa förfaranden mot byggnader på rustik mark när det anses lämpligt, även om det har gått över sex år sedan byggnationen.
Ovannämnda har effekten att en byggnad på rustikt land, byggd över sex år sedan på mark som inte avstyckats inte heller kan straffas eller ”attackeras” av regeringen, medan om byggnaden ingår i en tomtavdelning kan den straffas trots att bygget skedde för över sex år sedan. Rivning av en bostad byggd på an olagligt avstyckad tomt skulle kunna regleras enligt artikel 49 i förordningarna om stadsutveckling. När det gäller den här artikeln vill jag påpeka att på grund av flera rättsliga skäl tror jag inte att det är möjligt att genomföra någon rivning enligt denna föreskrift
LOUA trädde i kraft 2003 och har sedan dess haft problem med att ingen seriös övervaknings- eller inspektionspolitik har genomförts av Junta de Andalucia eller kommuner av rustikt land. Detta har lett till tusentals nya bostäder och tomt avstyckningar i hela Andalusien, särskilt under fastighetsboomen och då framför allt på Costa del Sol där spekulationerna nådde ohållbara proportioner.
Trots det faktum att det var möjligt att kontrollera dessa byggnationer, gjordes det inte och det ledde till att byggnaderna gick in i en juridisk gråzon, med många ägare som köpte i god tro att husen var lagligt byggda. Detta har visat att de nuvarande bestämmelserna i Andalusien om rustikt land, och speciellt kring avstyckning av tomter, är meningslösa eftersom ingen har försäkrat sig om att de verkställdes vilket i sin tur gjort att bestämmelserna inte var effektiva.
Nu är avsikten att modifiera LOUA och möjliggöra för byggnader som finns på tomter av rustikt land att reglera situationen genom att godkänna dem som oreglerade, vilket infördes genom dekretet 2012. Detta betyder att om 6 år har gått utan att regeringen påbörjat några straffprocesser mot dessa byggnader kommer de inte att kunna tvångs-rivas. I detta hänseende anses rättssituationen vara lika med de bostäder som inte finns på rustik mark.
Det kommer att ta mellan 5 eller 6 månader för denna reform att godkännas genom parlamentariska föreläggande och ändringarna kommer att tillämpas fram till godkännandet.
Jag förstår att detta initiativ från Junta de Andalucia är ett första steg för att lösa detta problem. Vi skulle alla ha föredragit att detta inte skulle ha hänt och att det rustik mark aldrig skulle ha varit en del av stadsplaneringspekulationen, men det här problemet började för många år sedan och frågan är tydlig. Vad ska man göra med tusentals hem som inte kan rivas nu?
De flesta av dessa bostäder är bebodda och de köps och säljs fortfarande mellan privatpersoner. Därför är det nödvändigt att reglera dem så att tredje part som agerar i god tro har rättssäkerhet som ägare till dessa fastigheter. På samma sätt är det rimligt att av de som byggdes utan byggtillstånd borde tas ut en kostnad för regleringsproceduren och de borde bidra med samma som alla medborgare som vill bygga ett hus. Med detta i tanken bekräftas att denna nya föreskrift (AFO) inte heller är det ultimata botemedlet. Ur ett ekologiskt och miljömässigt perspektiv måste legaliseringsförfarandet garantera att dessa bostäder inte orsakar någon ytterligare skada på området där de är byggda. Bland annat se till deras avloppsvatten är fullständigt renat av autonoma installationer eftersom så länge de är helt olagliga och kan inte ”attackeras” av regeringen kommer varje ägare att göra vad de anser lämpliga och skador på miljön blir högre.
Kort sagt, med tanke på den nuvarande situationen och med tanke på det problem som har uppstått på grund av inverkan och brist på kontroll från de offentliga förvaltningarna (ur juridisk, finansiell och miljömässig synpunkt) måste ett regleringsförfarande inrättas för dessa bostäder. Om inte, om den nuvarande situationen fortsätter skulle problemet förvärras med åren det skulle vara ett stort misstag.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat) Torrox-Costa, Malaga.
