Verkoop Spaans onroerend goed

Verkoop Spaans onroerend goed

Aangezien het om veel geld gaat, is de verkoop van een Spaans huis voor veel mensen een stressvolle ervaring. De tijden zijn veranderd en vandaag de dag is het praktisch onmogelijk om een Spaans onroerend goed te verkopen als niet aan alle wettelijke eisen is voldaan. Dit uiteraard volgens de advocaat van de kopers. Daarnaast wijzigt de lokale, regionale, nationale en Europese wetgeving voortdurend en is de Spaanse bureaucratische organisatie behoorlijk complex.

Ook kunnen het aanpassen van juridische of administratieve incorrectheden aardig wat tijd in beslag nemen, dus is het aan te raden om de kopers alvast een stap vóór te zijn. Een advocaat kan het volledig juridisch onderzoek voor u verzorgen aangezien hij specialist is in onroerend goed recht. Dit is inclusief het regelen van het DAFO-certificaat voor huizen op het platteland.

Naast het uitvoeren van het juridisch onderzoek onderhandelt de advocaat ook namens zijn klant over de belangrijke bepalingen van de verkoop. Via een notariële machtiging kan hij u officieel vertegenwoordigen en uw belangen verdedigen gedurende het verkoopproces. Op basis van zijn ervaring zal hij dit op professionele wijze doen, ook als u zichzelf niet in Spanje bevindt.

Samen met de (advocaat van) de koper zal hij zich ontfermen over het privé-koopcontract en het ondertekenen van de publieke eigendomsakte. Dit heet ook wel koop- of transferakte (´escritura´). Een ander voordeel is dat de advocaat alle soorten van financiële, fiscale of bankzaken kan afhandelen zoals een hypotheekannulering, betalingen, reserveringen en belastingzaken. Lees meer over verkoopkosten en retenties via deze link.

Verantwoordelijkheden advocaat tijdens verkoop

Juridisch onderzoek

Het juridisch onderzoek van de advocaat tijdens de verkoop van een onroerend goed in stedelijk gebied of op het Spaanse platteland behelst onder andere:

• Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)
• Kadaster (Catastro)
• Gemeentelijke archieven & juridische correspondentie
• DAFO-certificaat (platteland): zie onderstaande video
• Bouwvergunning
• Licentie van Eerste Bewoning
• Wetgeving ruimtelijke ordening
• Energiecertificaat
• Uitstaande schulden: 

Het controleren van mogelijke uitstaande schulden zoals hypotheken, beslagleggingen, niet-betaalde belastingen, etc. Dit aangezien deze automatisch over zouden gaan op de nieuwe eigenaar tijdens de verkoop.

Onderhandelingen met de kopers

Als eenmaal de prijsovereenkomst is bereikt met de verkopers, zijn er zaken om te onderhandelen om tot een correcte overdracht gekomen kan worden. Afhankelijk van de huidige status van het eigendom is het wellicht nodig om te onderhandelen over allerlei soorten administratieve procedures. Denk aan Nieuwbouwverklaringen, Kadastercorrecties of het aanvragen van het DAFO certificaat (platteland). De advocaat verdedigt de belangen van zijn client en zal zorgen voor de correcte uitvoering van de procedures.

Controleren / ondertekenen van officiële documenten

Via de volmacht kan je advocaat alle condities checken en de koopakte ondertekenen. Behalve het taalaspect kan natuurlijk alleen een advocaat daarbij garanderen dat het contract van de kopers geen verborgen verrassingen heeft en juridisch bindend is volgens de Spaanse wet.

Hypotheekannulering bij verkoop 

Indien je nog een hypotheek hebt op het huis en de koper heeft geen interesse om deze over te nemen… In dat geval moet het ondertekenen van de akte van hypotheekannulering met de bank geregeld worden. Hiermee kan het onroerend goed officieel zonder schulden verkocht kan worden volgens het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Faciliteren betalingen & afhandeling reserveringen/retenties

Gedurende de overdracht ontvangt de verkoper vrijwel nooit een bankcheque met de complete verkoopprijs. De betaling van de makelaar(s) moeten gecalculeerd en afgetrokken worden samen met tijdelijke retenties of reserveringen voor gecalculeerde toekomstige kosten voor rekening van de verkoper. Dit kan zijn IBI, Plusvalia, de 3% Waardevermeerderingsbelasting (voorschot), water / elektriciteit en het DAFO-certificaat (inclusief septic tank).

Je advocaat zorgt ervoor dat je de afrekening voor deze kosten ontvangt en dat de bedragen aan je worden terugbetaald. C&D Solicitors heeft een speciale regeling heeft met de bank. Daarom worden verkopers geen dure bankcommissies berekend voor de overboeking naar het buitenland.

Belastingen

Een andere reden om een advocaat in te huren voor je verkoop van je bestaand of nieuwbouwhuis is dat hij zorg zal dragen voor tijdige en correcte belastingbetaling. Dit zodat je geen risico loopt op boetes.

Plusvalía belasting

De Plusvalía is een lokale belasting die wordt berekend over de toegenomen waarde van de grond wanneer u een Spaans onroerend goed verkoopt.

Winstbelasting (Impuestos Ganancias Patromoniales)

De Impuestos Ganancias Patromoniales is de nationale meerwaardebelasting van 19% (EU-residenten) die wordt berekend over de toegenomen waarde (de winst) van het totale onroerend goed volgens de verkoopprijs in de eigendomsakte. Er zijn bepaalde aftrekposten toegestaan voor de winstbelasting waarvoor de advocaat een berekening maakt.

• Verkoper niet-fiscaal resident in Spanje

Bent u geen fiscaal resident in Spanje (of u kunt dit niet officieel bewijzen tegenover de notaris)? Dan is de koper de wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs af te trekken als aanbetaling aan de Spaanse belastingdienst. Hierna bent u wellicht verplicht om nog bij te betalen of -in geval van een verkoop met verlies- misschien is het bedrag terug te vorderen van de Belastingdienst. In dit laatste geval is het nodig om te bewijzen dat de IRNR-inkomstenbelasting voor niet-fiscaal residenten in Spanje is betaald.

• Verkoper fiscaal resident in Spanje

Als u fiscaal resident in Spanje bent dan dient u de gemaakte winst aan te geven in de IRPF-inkomensbelasting aangifte van het volgende jaar. Wij bekijken graag met u of u in aanmerking komt voor mogelijke aftrekposten op basis van uw persoonlijke situatie.

C&D Solicitors Malaga, Andalusie

Sinds 2006 heeft ons advocatenkantoor veel ervaring opgebouwd in het begeleiden van cliënten in de verkoop van hun Spaans onroerend goed. Dit betreft met name de Axarquia (Andalusie), waar ons kantoor gevestigd is in Torrox-Costa. Dit is het oostelijk deel van de provincie Malaga (Nerja, Frigiliana, Competa, Viñuela, Velez-Malaga, Arenas, Alcaucin, etc). Wij bieden onze service voor de verkoop van Spaans onroerend goed echter ook aan in de verdere Costa del Sol en de rest van Andalusië.

Wij horen het graag van u als u vragen heeft over het verkopen van uw huis of als u interesse heeft in een eerste (gratis) bespreking in ons kantoor.