WIE HOCH SIND DIE IMMOBILIENVERMIETUNGSSTEUERN IN SPANIEN FÜR NICHT-RESIDENTEN?

Ab Januar 2024 können die Steuern auf IMMOBILIENVERMIETUNGSSTEUERN für Nichtansässige in einer einzigen Jahreserklärung zusammengefasst werden, die zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres eingereicht werden muss. Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie eine Immobilie in Spanien vermieten und als Nichtansässiger gelten, ab 2025 alle im Laufe des Jahres erhaltenen Mieteinnahmen, auch wenn sie von verschiedenen Mietern stammen, in einer einzigen Steuererklärung zusammenfassen können.

NB: Ab 2024 bietet C&D Solicitors auch den Service der IRNR-Steuererklärung für nichtansässige Eigentümer an, die ihre spanische Immobilie vermieten. Bitte senden Sie uns jetzt eine E-Mail an info@cdsoliciotors.com, wenn Sie in unsere Mailingliste aufgenommen werden möchten, und wir informieren Sie über unsere Gebühren sowie alle möglichen Abzüge zur Reduzierung Ihrer Steuerzahlung.

Wie ist der aktuelle Status des Mietimmobilienmarktes in Spanien?

In den letzten Jahren war der Kauf und Verkauf von Häusern durch Ausländer mit der Absicht, sie zu vermieten, insbesondere für Ferienzwecke, der Schlüssel zum Boom des Immobilienmarktes. In Touristengebieten wie der Costa del Sol, der Costa Tropical oder Axarquía und Städten wie Malaga, Marbella und Benalmádena ist das Verkaufsvolumen sehr hoch.

Der Anstieg der Mietpreise an der andalusischen Mittelmeerküste, der durch die hohe Nachfrage nach Ferienvermietungen getrieben wurde, hat das Interesse nichtansässiger Käufer am Kauf von Immobilien geweckt. Einzelpersonen, Unternehmen und Investmentfonds haben seit langem verschiedene Städte und Küstengebiete in Andalusien im Visier, mit dem Ziel, Immobilien zu erwerben, die als Ferienvermietung genutzt werden sollen.

Ist es rentabel, in eine zu vermietende Immobilie in Spanien zu investieren?

Die Antwort lautet JA, die objektiven Daten beweisen es. Es müssen jedoch zwei sehr wichtige Faktoren berücksichtigt werden: der für die Immobilie zu zahlende Preis und die Nachfrage nach Mietobjekten in der jeweiligen Gegend. Viele Immobilienmakler bieten diese Daten an.

Laut Idealista erreichte der Anteil saisonaler Vermietungen in Spanien im ersten Quartal 2024 insgesamt 11 % des Marktes. In Andalusien machen saisonale Vermietungen bereits 21 % der Gesamtzahl der vermieteten Wohnungen in Cádiz, 13 % in Málaga, 9 % in Granada und 7 % in Sevilla aus.

Ist es rentabel, in eine Mietimmobilie an der Costa del Sol zu investieren?

In der Stadt Málaga sind die Mietpreise in den letzten 4 Jahren um fast 40 % gestiegen, und in den letzten 12 Monaten sind sie um 14 % gestiegen. Derzeit zieht jede Anzeige für eine langfristige Vermietung in Málaga durchschnittlich 28 potenzielle Mieter an. Der vom Immobilienportal Fotocasa veröffentlichte Bericht für das erste Quartal dieses Jahres 2024 zeigt, dass die durchschnittliche Kapitalrendite für Häuser in Andalusien 6,1 % betrug.

Dieser Bericht zeigt einen deutlichen Rückgang der Rentabilität des historischen Stadtzentrums von Málaga, die innerhalb eines Jahres von 4,3 % auf 1,6 % gesunken ist. Dies ist auf die hohen Immobilienpreise in diesem Viertel von Málaga zurückzuführen, die die Zeit verlängern, die erforderlich ist, um eine Rendite Ihrer Investition zu erzielen.

Unterschiedliche Renditen pro Viertel in Málaga

Dieser Bericht zeigt, dass andere Viertel in der Stadt Málaga, etwas weiter vom Stadtzentrum entfernt, wie El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión oder Cruz de Humilladero, im letzten Jahr Renditen zwischen 4 % und 5 % erzielt haben, da die Immobilienpreise in diesen Vierteln viel niedriger sind. In diesen Vierteln werden viele Neubauprojekte in der Stadt Málaga entwickelt.

Laut diesem Bericht von Fotocasa lag die durchschnittliche Rendite für Eigenheime im westlichen Teil der Costa del Sol im letzten Jahr in Marbella bei 4,5 %, in Torremolinos bei 5,7 %, in Benalmádena bei 5,1 %, in Mijas bei 5,9 %, in Fuengirola bei 4,7 % und in Estepona bei 4,6 %.

Im östlichen Teil der Costa del Sol/Axarquía finden wir Rincón de la Victoria mit 4,9 %, Vélez Málaga mit 5,5 % und Torrox mit 5 %. In Granada an der Costa Tropical haben wir Almuñécar mit durchschnittlichen Renditen von 4,6 % und Motril mit 5,7 %.

Müssen Nichtansässige in Spanien Immobiliensteuern zahlen?

Die Antwort lautet JA. Jede Immobilie in Spanien unterliegt der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Wenn die Immobilie vermietet wird, sei es im Rahmen eines Langzeitmietverhältnisses, eines Kurzzeitmietverhältnisses oder als Ferienhaus, muss der Eigentümer oder jeder der Eigentümer das Formular 210 einreichen. Ebenso muss bei unterschiedlichen Katasterreferenzen für jede Katasterreferenz eine Steuererklärung eingereicht werden.

Wann sind Nichtansässige von der Erklärung von Mieteinnahmen befreit?

Zum ersten Mal liegt der Abgabetermin für das Formular 210 ab Januar dieses Jahres zwischen dem 1. und 20. Januar des Folgejahres. Das heißt, Mieten und Einkünfte, die ein Nichtansässiger im Jahr 2024 aus einer Wohnung erhält, werden zwischen dem 1. und 20. Januar 2025 erklärt.

Denken Sie daran, dass es jetzt möglich ist, für jeden Eigentümer eine einzige jährliche Steuererklärung einzureichen, selbst wenn es unterschiedliche Mieter gibt, wie dies bei Ferienvermietungen in Malaga der Fall ist.

Wie hoch ist der Steuersatz für Mieteinnahmen von Nichtansässigen in Spanien?

Der Steuersatz beträgt 19 % für Einwohner der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins. Einwohner außerhalb der EU müssen jedoch einen Steuersatz von 24 % zahlen.

Kann ich als Nichtansässiger Kosten von der Miete einer Immobilie abziehen?

Es müssen zwei Szenarien berücksichtigt werden: Nichtansässige mit Wohnsitz in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein können Kosten von den Bruttomieteinnahmen abziehen.

Nichtansässige mit Wohnsitz in anderen Ländern, d. h. außerhalb der Europäischen Union, können jedoch keine Kosten abziehen und müssen Steuern auf die gesamten Bruttoeinnahmen aus der Immobilienmiete zahlen.

Welche Steuern sind zu zahlen, wenn der Eigentümer einer Immobilie ein nichtansässiges Handelsunternehmen ist?

In diesem Fall muss das ausländische Unternehmen, dem die Immobilie gehört, jährlich das Formular 210 einreichen, genau wie eine nichtansässige Einzelperson, da das ausländische Unternehmen ebenfalls IRNR zahlen muss. Der Steuersatz ist derselbe wie für einen Einzeleigentümer.

Kann das Finanzamt davon ausgehen, dass ich in Spanien wirtschaftliche Tätigkeiten ausübe, wenn ich eine Immobilie vermiete?

Ein Nichtansässiger, der mehrere Mietimmobilien in Spanien besitzt, wird nicht als über eine Betriebsstätte in Spanien tätig angesehen oder, mit anderen Worten, er wird nicht als einer Geschäftstätigkeit nachgehend angesehen. Nach den spanischen Steuervorschriften ist die einfache Vermietung mehrerer Immobilien keiner der Fälle, die unter das Konzept einer „Betriebsstätte“ fallen.

Es gibt jedoch auch den Fall, dass ein Nichtansässiger mehrere Immobilien in Spanien vermietet und zur Verwaltung dieser Aktivitäten mindestens eine Person in Spanien mit einem Vollzeitarbeitsvertrag anstellt. In diesem Fall würde das Finanzamt die ausgeführten Aktivitäten als geschäftlicher Natur über eine Betriebsstätte interpretieren. Dies würde eine Körperschaftsteuerpflicht und die Verpflichtung zur Abgabe vierteljährlicher Steuererklärungen mit sich bringen. Der Steuersatz würde 23 % betragen und auf die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben für die Betriebsstätte anfallen.

Was ist das Wichtigste, das ich beachten muss, wenn ich eine Immobilie in Spanien als Mietinvestition kaufe?

Beauftragen Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt, der Sie während des Kaufprozesses berät. Wenn Sie rechtliche Fragen haben oder rechtliche oder steuerliche Sicherheit suchen, ist ein Anwalt der richtige Fachmann, um Ihnen Seelenfrieden zu verschaffen. Es kann Einschränkungen und Beschränkungen bei der Vermietung einer Immobilie geben, zusätzlich zu anderen Arten von Rechtsfragen, und Ihr Anwalt wird all dies in einer Due Diligence prüfen und Sie informieren, bevor Sie den privaten Kaufvertrag unterzeichnen.

C&D Solicitors, Fachanwälte für Immobilienrecht in Andalusien

Bei C&D Solicitors sind wir auf die Beratung ausländischer Kunden in Immobilienfragen spezialisiert, ob Privatpersonen, die ein zweites Zuhause oder eine Anlageimmobilie in Spanien kaufen möchten, oder Investmentgesellschaften oder Investmentfonds, die ihr Vermögensportfolio erweitern und die Kapitalgewinne nutzen möchten, die sie auf dem Immobilienmarkt und im Immobiliengeschäft erzielen können.

Wir bieten während des gesamten Prozesses eine „Full-Service“-Beratung in Ihrer Muttersprache: Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Deutsch. Sie können uns unter +0034 952 532 582 anrufen, uns eine WhatsApp-Nachricht unter +34 639 54 16 02 senden oder uns unter info@cdsolicitors.com schreiben. Wir prüfen Ihren Fall und senden Ihnen unverbindlich Informationen zum Verfahren und einen Kostenvoranschlag.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Anwalt bei C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusia)