Promotion neuve en Espagne

Pourquoi faire appel à un avocat lors de l’achat d’une promotion neuve en Espagne ?

Lors de l’achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur en Espagne, l’avocat est également responsable du travail qui est normalement effectué par le notaire ou l’agent immobilier dans d’autres pays. Il devra vérifier la légalité de la propriété, les éventuelles dettes du promoteur (comme des impôts emprunts en cours ou impayés), les permis techniques, les garanties bancaires, les assurances, etc. Lorsque nous avons terminé nos vérifications juridiques, l’avocat négocie alors les conditions du contrat d’achat privé en faveur du client.

Il se charge également des versements, offre un conseil sur le paiement des taxes, gère votre demande d’emprunt et, à la fin du processus d’achat, votre avocat se chargera de toutes les démarches après-vente. Si vous achetez une propriété neuve, il est particulièrement important de faire appel à un avocat. En effet, ce type d’achat demande des démarches supplémentaires et des vérifications plus poussées que la vérification juridique classique.

Le processus d’achat de propriétés sur plan ou clé en main

Certains acheteurs trouvent une propriété clé en main lorsque la construction du bien est terminée et qu’il ne manque que les derniers documents officiels pour l’inscription de celui-ci au registre foncier. Cependant, si vous achetez une maison ou un appartement sur plan, ce bien n’existe que dans le projet du constructeur et il se peut très bien que l’achat ne prenne effet que dans 1 ou 2 ans. Conformément à la volonté de nos clients, C&D Solicitors se charge de tout le processus d’achat d’une propriété clé en main ou sur plan, y compris du service après-vente grâce à son service intégral. Nous pouvons également travailler par procuration signée devant notaire.

Le processus total depuis le contrat de réservation jusqu’au compte-rendu final, lorsque les démarches après-vente de l’avocat touchent à leur fin, ressemble à cela : 

Contrat de réservation du promoteur

Il est important de signer un contrat de réservation dès que possible, surtout si d’autres acheteurs potentiels sont intéressés, afin de retirer la propriété du marché pour les prochaines semaines. Cela permet à l’avocat de pouvoir mener la première partie de la vérification juridique et de négocier les conditions du contrat d’achat privé avec le promoteur. Lors du contrat de réservation, l’acheter verse des frais de réservation à l’agence immobilière ou au promoteur qui s’élèvent environ à 5 000 euros. Ce montant de réservation fait partie du montant total de l’achat.

Vérification juridique et contrat d’achat privé

Après la signature du contrat de réservation, l’avocat se lance dans l’importante étape de la vérification juridique. Il vérifie tous les documents fournis par le promoteur, tels que le registre de la propriété et le cadastre, la garantie bancaire, les permis et les assurances. Dans certains cas, il devra peut-être contacter la mairie pour recueillir des informations sur le voisinage qui pourraient avoir un impact sur le statut juridique ou financier de la propriété.

Si la vérification juridique et les négociations sont productives, l’avocat rédigera ou vérifiera le contrat d’achat privé. Après la signature, le client versera un acompte de 10 %. Cet accord définira toutes les conditions, les droits et les obligations des deux parties lors du processus jusqu’à l’achat final. Ce contrat est extrêmement important car le processus d’achat implique une somme élevée sur une période prolongée.

Titres de propriété de la nouvelle maison ou du nouvel appartement

Avant de signer le titre de propriété de la nouvelle maison ou du nouvel appartement devant le notaire, l’avocat vérifiera si le promoteur remplit toutes les conditions du contrat d’achat privé. Cela signifie qu’il devra fournir plusieurs documents officiels pour les faire vérifier, tels que :

• Le certificat de fin de construction
• L’attestation de première occupation (Licencia de primera ocupación / LPO)
• Les certificats techniques (boletines) de l’approvisionnement en eau et en électricité
• Le certificat d’acceptation de l’acheteur (y compris les finitions à effectuer)
• Le titre d’annulations d’emprunts immobiliers
• L’assurance du promoteur
• La remise des clés et autres documents/instructions techniques

Généralement en Espagne, tout titre d’annulation d’emprunts immobiliers du vendeur (promoteur) ou tout nouvel emprunt immobilier des clients est signé devant le notaire juste avant l’achat du bien. Votre avocat pourra effectuer cette démarche par procuration. Il vous garantira également que la propriété que vous achetez n’est pas assujettie à des dettes impayées ou autres surprises. Après signature par les deux parties, le chèque bancaire correspondant au versement final sera échangé contre les clés de la propriété.

Après-vente et contrats de service d’une promotion neuve

Dès que l’acheteur recevra les clés, le cabinet juridique commencera immédiatement les démarches après-vente. Celles-ci comprennent le paiement des taxes, l’inscription du titre de propriété au registre foncier et au cadastre et la gestion des services publics d’eau et d’électricité. Pour ces services publics, ainsi que pour le paiement de la taxe foncière et environnementale (basura), l’avocat ouvrira un compte en banque au nom de l’acheteur et établira les futurs prélèvements automatiques. Cependant, il est important de savoir que les contrats d’approvisionnement en eau et en électricité mettent généralement plusieurs semaines à être activés. Par conséquent, cela signifie qu’avant ce délai, il n’y aura aucune garantie d’approvisionnement en eau et en électricité.

Dans bien des cas, le nouveau propriétaire fera partie d’une nouvelle copropriété (comunidad de propietarios). Cette copropriété s’occupera des parties communes comme les entrées, les jardins, les parkings et les piscines, s’il y a lieu.

Vous souhaitez louer votre propriété à l’avenir ? C&D Solicitors peut faire votre demande de permis de location RTA et vous renseigner sur les conditions et les obligations tributaires.

Compte-rendu final de l’achat en Espagne

À la fin de toutes les démarches après-vente, une réunion se tiendra avec l’avocat (ou avec la banque en cas d’emprunt) pour établir un compte-rendu final. Lors de cette réunion, vous recevrez tous les documents originaux de l’achat de la propriété : le titre de propriété estampillé, la nota simple, le registre du cadastre, l’attestation d’impôts, les factures officielles, les contrats de service public, etc. De plus, tout excédent des frais de tiers estimés seront remboursés. Bien que le client profite probablement du bien immobilier depuis un certain temps, le projet de l’avocat ne prend fin qu’à ce moment-là. En fonction de la situation personnelle du client, nous recommandons souvent la signature d’un testament espagnol devant notaire.

Différence entre un achat classique et l’achat d’une promotion neuve

Malgré un délai d’attente plus long avant de pouvoir profiter de la maison, de nombreux acheteurs préfèrent l’achat d’une maison neuve plutôt qu’ancienne. Le fait que tout soit neuf, conforme aux normes actuelles et que vous puissiez même choisir votre propre cuisine est plutôt engageant. Cependant, il faut savoir qu’il y a des différences juridiques, fiscales et pratiques entre l’achat sur plan, clé en main et de promotion neuve par rapport à l’achat classique.

10 % de TVA et 1,2 % de taxe sur les documents juridiques au lieu de l’impôts sur le transfert du patrimoine

La plupart des agents immobiliers et des promoteurs vous expliqueront que vous paierez 10 % de TVA sur le montant d’achat plutôt que les 7 % d’impôts sur le transfert du patrimoine en Andalousie. (Pour l’achat d’un parking séparé, ce pourcentage s’élève à 21 %.) Ce qu’ils n’expliquent pas toujours, c’est qu’en plus de la TVA vous devrez également verser 1,2 % de taxe sur les documents juridiques (actos jurídicos documentados) du prix indiqué sur le titre de propriété. Il s’agit de l’équivalent espagnol du timbre fiscal. L’avocat se charge du règlement de tous les impôts à la fin de l’opération.

Garanties bancaires sur les montants versés

Légalement, le promoteur est dans l’obligation de bloquer tous les montants que vous avez versé sur un compte spécial jusqu’à la fin de l’opération. Grâce à cette garantie bancaire (aval) à son nom, l’acheteur s’assure de récupérer son argent au cas où le promoteur ne pourrait pas achever la construction du bien. C’est ce qui pourrait se produire, par exemple, en cas de retard excessif ou de faillite. Il est essentiel que l’avocat vérifie si le promoteur respecte ses obligations légales afin de garantir un achat en toute sécurité.

Plan de remboursement pour versements partiels

Lors d’un achat classique, il n’y a généralement pas plus de 3 versements partiels (les frais de réservation, l’acompte de 10 % et le reste du montant de l’achat), les promoteurs, quant à eux, travaillent souvent selon un programme de versements strict. Cela signifie que chaque mois par exemple, ou à chaque étape de construction certifiée, un versement partiel devra être effectué. Ce versement partiel est transféré par l’acheteur sur le compte garanti. Bien que ce programme puisse varier d’un promoteur à l’autre, l’acheteur versera généralement près de 30 % du montant total avant la fin de l’opération devant notaire. Afin d’éviter toute sanction en cas d’éventuels retards, l’avocat peut se charger d’effectuer ces versements au nom de l’acheteur.

First Occupation License and ´boletin´ certificates

Lors du processus de construction, l’avocat doit vérifier l’émission de plusieurs certificats techniques, mais les plus importants sont ceux qui s’émettent avant la fin de l’opération d’achat. Lorsque la construction de la promotion est officiellement achevée, l’architecte émet un Certificat de fin de construction (certificado de fin de obra) pour l’attester.

Ce certificat sera envoyé au service urbanistique de la mairie afin de faire la demande du permis de première occupation qui est une obligation juridique pour les nouvelles constructions. (Actuellement, depuis 2020 en Andalousie le permis de première occupation à proprement parler est remplacé par une déclaration de responsabilité. Cependant, la plupart des professionnels continuent de l’appeler permis de première occupation ou licencia de primera ocupación. Ces documents ont le même statut juridique.)

Les certificats (boletín) d’approvisionnement en eau et en électricité sont également très importants. Sans eux, et sans le numéro CUPS (adresse électrique), l’acheteur ne pourra pas souscrire de contrats de service publics.

Incertitude sur les frais réguliers ou les coûts mensuels d’une promotion neuve

Si votre budget est serré, sachez que vous pouvez parfaitement connaître les frais fixes ou mensuels de la maison ou de l’appartement dès que vous vous engagez à l’acheter. La valeur fiscale et les taxes foncières en Espagne sont déterminées par le cadastre. Pour les appartements, ces valeurs sont basées sur la copropriété verticale De la même manière, la copropriété (comunidad de propietarios) doit avant tout être établie avant de fixer son budget annuel. Cependant, un avocat ou un agent immobilier expérimenté devrait être en mesure de vous donner une estimation générale du montant que cela représente.

Processus d’achat plus long et conditions spéciales

Il peut être intéressant de faire appel à un avocat indépendant pour défendre vos intérêts lors des négociations et pour qu’il vérifie toutes les conditions que le promoteur veut vous faire signer. C’est particulièrement le cas lorsque vous achetez à une étape précoce du processus de construction. Il est alors important de savoir si le promoteur va chercher à atteindre un certain pourcentage de ventes avant de commencer la construction. Bien que le montant de la maison de vos rêves puisse sembler fortement attrayant à ce moment-là, il peut y avoir beaucoup de changements en quelques années.

Les honoraires d’un avocat lors de l’achat d’une promotion neuve

La tâche des promoteurs consiste à vendre des promotions, et ils le font généralement très bien. Les plus importants sont souvent beaucoup plus dominants au cours du processus que les vendeurs de constructions existantes. Cela entraîne fréquemment beaucoup plus de pression sur les clients. Voilà pourquoi il est recommandé de faire appel à un avocat indépendant espagnol afin de vérifier tous les documents et pour que vous sachiez exactement où vous en êtes en matière juridique et financière. Votre avocat cherchera toujours à défendre vos intérêts, alors mieux vaut prévenir que guérir. Il pourra également vous éviter de nombreux soucis qui risqueraient de vous coûter finalement beaucoup plus cher que les frais juridiques.

Développements intéressants en Andalousie et sur la Costa del Sol

Grâce à la longueur de sa belle saison, à l’étendue de sa côte et à son infrastructure bien développée, le tourisme d’Andalousie est en pleine croissance depuis des décennies. Cela rend cette région très intéressante pour y acheter une maison de vacances, une résidence permanente ou un investissement locatif pour tous types de budget. C’est particulièrement le cas de la célèbre Costa del Sol (région de Málaga), mais aussi de la Costa tropical (région de Grenade) ; Almeria et Cadix construisent également de plus en plus de promotions urbanistiques sur leurs côtes respectives. C’est le résultat de l’intérêt constant des acheteurs nationaux et étrangers.

Vous envisagez d’acheter une maison neuve sur la Costa del Sol ? Vous trouverez peut-être la maison de vos rêves parmi l’une de ces intéressantes promotions :

• Centre de Málaga : nouveaux gratte-ciels Málaga Towers ; Est de Málaga : Mirador de Colinas del Limonar ou Villas Pinares de San Antón.
• Ouest de la Costa del Sol, des municipalités comme Benalmadena, Mijas et Fuengirola construisent de nombreux appartements et maisons individuelles à des prix abordables. Plus au sud-ouest à Marbella, Estepona et Banahavis, de nombreux projets de luxe sont proposés comme Mirabella Hills, Le Blanc, Sanctuary Villas II ou Higueron West.
• Est de la Costa del Sol : des municipalités comme Rincón de la Victoria, Torre del Mar, Torrox ou Nerja offrent des investissements populaires comme Adelba Homes, Mediterráneo, Burriana 21, Duna Beach, Isea Calaceite.