Skip to main content

FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER OCH RETENTIONER

Kostnader och retentioner vid fastighetsförsäljning i Spanien

Om du funderar på att sälja din spanska fastighet är det klokt att ta hänsyn till alla försäljningskostnader och retentioner (kvarhållningar) för att fastställa ditt minimiförsäljningspris. Din oberoende advokat på C&D Solicitors (Torrox, Malaga) kan hjälpa dig att hålla dessa kostnader så låga som möjligt och ta hand om allt kring den totala försäljningen åt dig på fullservicebasis. Om du vill kan du underteckna en fullmakt åt vår advokatbyrå så att du inte ens behöver vara i Andalusien under försäljningsprocessen.

Retentioner (kvarhållande av summor)

Försäljningskostnader och retentioner när du säljer din spanska fastighet
Försäljningskostnader och retentioner när du säljer din spanska fastighet

Om försäljningskostnaderna ännu inte har visat sig vara betalda vid slutförandet hos notarius publicus, kommer dessa belopp (plus viss marginal) vanligtvis att behållas av köparens advokat. Säljaren får saldot för dessa retentioner när alla räkningar har betalats.

Enligt lag är det inte tillåtet att kompensera ett kvarhållande för ett annat öppet belopp. Så om det till exempel visar sig att säljaren betalade IBI-fakturan trots att den behölls, kan köparen inte begära dessa pengar från advokaten för att kompensera för att reparera ett trasigt lås.

Alla retentioner, deras syfte och specifika belopp, anges i köpehandlingarna och din advokat kommer att se till att du får rätt summa tillbaka till ditt bankkonto så snart som möjligt.

Beräkning av försäljningskostnader för att bestämma minsta försäljningspriset

De exakta kostnaderna vid försäljning beror på detaljerna i din försäljning och din fastighet. Tänk på att de officiella försäljningskostnaderna huvudsakligen är avdragsgilla från reavinstskatten, samt kostnader för köpet och för renoveringar som ger mervärde till fastigheten.

Advokatens avgifter

Advokatens juridiska avgifter beror på försäljningspriset av fastigheten och du kan läsa allt om advokatens arbete, ansvar och mervärde i denna process i samband med försäljning av din spanska fastighet. Din advokat kan också ta hand om eventuella ytterligare tjänster som:

  • Underteckna en fullmakt
  • Ordna annullering av fastighetslån hos notarius publicus
  • Deklaration av reavinstskatt eller återbetalning
  • Administration och betalning av IRNR inkomstdeklarationen för icke bofasta i Spanien (de senaste 4 åren plus den nuvarande)

C&D Solicitors kan göra en exakt beräkning av alla juridiska avgifter och merkostnader i en försäljningsprocess baserat på försäljningspriset.

Fastighetsmäklarens avgift

Det finns ingen fast avgift för mäklarens provision eftersom detta är en privat affär du har med den mäklarfirma du anlitar. I provinsen Malaga (Costa del Sol) betalar säljaren normalt 5% plus moms och köparna betalar ingenting. Om köparen och säljaren båda har sin egen fastighetsmäklare delar dessa agenter vanligtvis provisionen 50-50.

I andra provinser, till exempel i Granada, delas provisionskostnaderna ofta mellan köpare och säljare. Så i det här fallet kan det vara så att säljaren betalar 3% till sin fastighetsmäklare och köparen 2% till en annan mäklare. Det är dock inte olagligt för en mäklare att företräda båda parter och då får denne hela provisionen.

Reavinstskatt

Reavinstskatten beräknas på skillnaden (vinsten) mellan ditt officiella inköpspris och försäljningspris minus vissa avdrag. Om du inte har fått fastigheten genom ett köp, utan genom ett arv eller donation / gåva, beräknas skatten på det deklarerade värdet.

Om du är fast bosatt och betalar din inkomstskatt i Spanien betalar du i de flesta fall reavinstskatten genom din nästa IRPF inkomstdeklaration. Men om du är icke fast bosatt i Spanien och säljer en fastighet finns det en särskild regel. I det här fallet måste du redan betala en ”handpenning” på 3% av försäljningspriset vid försäljningen genom en retention. Din advokat kan göra en exakt beräkning för att kontrollera om du ska betala extra skatt efteråt eller om du kan begära en återbetalning. Du kan läsa mer om detta ämne (på engelska) på sidan om Reavinstskatt.

Plusvalia skatt (IIVTNV)

  • Fastigheter inom stadsbebyggelse

Det officiella namnet på Plusvalue tax (engelska) eller Plusvalia (spanska) är I.I.V.T.N.V (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Denna kommunala skatt beräknas på det ökade värdet av marken under åren du har ägt fastigheten. Advokaten beräknar det skattebelopp som kommer att behållas från inköpspriset. Den sålda fastigheten kan inte registreras i den nya ägarens namn det nya namn såvida inte skatteräkningen begärts via ”Patronato” hos kommunen.

  • Fastigheter på landsbygden

De flesta kommuner tar inte ut denna skatt för fastigheter på landsbygden eftersom definitionen säger att Plusvalue beräknas över stadsplanerad mark. Det finns dock vissa kommuner i Andalusien som tar ut Plusvalia-skatt när man säljer rustika fastigheter, som till exempel Alcaucin i Axarquia.

Enligt vårt företags juridiska åsikt är detta inte lagligt, men i allmänhet är skatten vanligtvis för låg för att inleda ett invändningsförfarande. C&D Solicitors kan endast göra en uppskattning av Plusvalue-beloppet, eftersom detta inte är allmän information utan behöver beräknas av kommunen.

Ändringar i fastighetsregistret eller Cadastrot

I princip bör din fastighet vara korrekt inskriven i både Fastighetsregistret och ”Cadastrot”. Båda parter kan dock via sina advokater alltid förhandla om något annat. Av den anledningen är det klokt att anlita en egen oberoende advokat och låta denne utföra en rättslig utredning så att han kan försvara dina intressen under förhandlingarna och ta hand om pappersarbetet för fastighetsregistret och / eller cadastern. I båda fallen bör dessa villkor formaliseras i det privata köpeavtalet.

  • Nybyggnadsdeklaration

Särskilt på landsbygden är det vanligt att säljaren innan försäljningen har undertecknat en nybyggnadsdeklaration hos notarius publicus för konstruktioner som inte är korrekt inskrivna i fastighetsregistret. Detta kan bara göras efter det att kommunens lagliga ansvar för denna konstruktion har löpt ut. Annars finns risk för ett du tvingas riva konstruktionen. Byggnadens ålder måste certifieras av en licensierad arkitekts åldersbedömning. Tänk på att du vid nybyggnadsdeklarationer också betalar 1,5% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) över det officiella värdet. T.o.m. 31/12 2021 är AJD-skatten temporärt sänkt till 1,2%

  • Notariehandlingar för korrigering av tomtgränserna

Köparen kan kräva att säljaren undertecknar en notariehandling för att ändra tomtgränserna eller att ändra dem i Cadastrot baserat på en topografisk rapport av en besiktningsman. Dina grannar kommer att informeras av notarius publicus eller Cadastern och det finns fem olika typer av förändringar: utvidgning, avstyckning, separation, sammanslagning och gränsförändringar. Om en granne skulle motsätta sig gränskorrigeringen, kan förfarandet vid Cadastrot inte genomföras. Det enda alternativet för att uppnå önskat resultat skulle då vara att gå till domstol och låta en domare avgöra tvisten. Denna procedur kan dock bli kostsam, tar lång tid och du har inga garantier för resultatet.

Du kan läsa mer om detta ämne på vår sida om fastighetsregistret och Cadastrot.

DAFO-kostnader för landsbygdens fastigheter

Kostnader för DAFO vid försäljning av en fastihet på landsbygden i Andalusia.
Kostnader för DAFO vid försäljning av en fastighet på landsbygden i Andalusia.

De flesta fastigheter på landsbygden i Andalusien byggdes utan giltig licens och anses därför vara olagliga. För att reglera denna situation har Junta de Andalucia infört DAFO-certifikatet. Om det är möjligt att få detta certifikat, enligt alla lagar och regler om konstruktioner och serviceavtal, betalar säljaren i de flesta fall för dessa kostnader vid försäljningen. DAFO-kostnaderna (inklusive skatt, arkitekt, juridiska avgifter och certifierad septiktank) uppgår ofta till mellan 6.000 och 12.000 euro. Alla kommuner har sina egna regler och kostnader. Därför är det viktigt att du har med detta i beräkningen innan du sätter ett färsäljningspris.

IBI, basura, el, vatten och ägargemenskap

Räkningarna för den årliga IBI-fastighetsskatten, basura (miljöskatt), el, vatten och eventuell föreningsavgift delas mestadels mellan köpare och säljare baserat på tidpunkten för försäljningstransaktionen. Överföringen av dessa avtal och deras autogirering ordnas av köparens advokat. Anledningen till detta är att eventuella skulder kommer att överföras till nästa ägare. Om du inte kan bevisa betalningen av skulder, bör ett rimligt belopp sparas från försäljningspriset. Om fastighetsföreningen tar betalt för ”inget skuldbevis” gäller dessa kostnader för säljaren.

Retention för kostnader i samband med att säga upp fastighetslån

Om säljaren har en betald eller obetald spansk inteckning som är inskriven i fastighetens Nota Simple (fastighetsregister), återkallas denna skuld vanligtvis ekonomiskt och lagligt vid försäljningstidpunkten. Detta görs genom att du eller din advokat tillsammans med bankens representant undertecknar hypoteksupptagen hos notarius publicus. Om det fortfarande finns ett öppet belopp under slutförandet kan betalningen betalas med bankcheck från köparen som en del av försäljningspriset. Det andra alternativet är att betala med en ”OMG”-överföring via Spanska centralbanken. Även alla ytterligare kostnader för inteckningsförfarandet (notarie, fastighetsregister och administrationskostnader) måste betalas av säljaren. Vanligtvis kommer köparens advokat därför att behålla ett belopp på 700 till 800 euro från försäljningspriset.

Energicertifikat

Du är enligt spansk lag skyldig att förse köparen med ett energicertifikat – gjort av en elektriker eller teknisk lantmätare – som är mindre än tio år gammalt. Kostnaderna är cirka 100 euro och din advokat kan ordna så att en tekniker får tillgång till din fastighet för att utfärda detta certifikat om du inte är i Spanien.

Vilka kostnader är INTE säljarens under en försäljning?

Köparen betalar notariens kostnader, ITP-fastighetsskatt, sin egen advokat, notarius publicus och kostnaderna för inskrivning av äganderätten i fastighetsregistret. Vanligtvis betalas även följande kostnader av köparen och inte av säljaren, om inte annat överenskommits:

  • Första inflyttningslicensen ” Licencia de Primera Ocupación” (detta är inte ett lagligt krav eftersom det för befintliga hus bara är nödvändigt för RTA-hyreslicens)
  • RTA-uthyrningslicens eller administrationskostnader för att överföra den
  • Ekonomiska värderingar / beskattningar (för en inteckning) eller tekniska undersökningar för hus- eller tomtgränsmätningar
  • Eventuella administrationskostnader för att överföra vatten- eller elavtal till det nya namnet (t.ex. för ägargemenskapen av en vattenkälla på landsbygden, Agua de Regantes).
  • Kostnad för uppdatering av elektrisk infrastruktur om detta anses för gammalt av leverantören och är nödvändigt för att genomföra namnbytet.

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Aktivera JavaScript i din webbläsare för att slutföra detta formulär.
Alla villkor
Newsletter
  • TORROX-KONTORET:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANIEN

  • MALAGA-KONTORET (EFTER ÖVERENSKOMMELSE):

  • PASEO REDING 7, 1
    29016 MALAGA (SPANIEN)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga

TORROX-KONTORET

MÅN/TIS/TIS/TIS: 09:00 - 18:30
ONS/FRE: 09:00 - 15:00

LÄGE: 40 KM ÖSTER OM MALAGA, 10 KM VÄSTER OM NERJA.
GRATIS PARKERING FRAMFÖR ALDI (INGÅNG PÅ BAKSIDAN).

MALAGA-KONTORET

ENDAST MÖTEN
EFTER ÖVERENSKOMMELSE

PLATS: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA)
PARKERING CERVANTES, C/ CERVANTES

Need help?