Reavinstskatt i Spanien

Reavinstskatt vid försäljning av fastighet i Spanien

Om du säljer ett hus i Andalusien i Spanien, betalar du i många fall reavinstskatt (Impuestos de Ganancias Patrimoniales) på vinsten till den spanska skattemyndigheten. Denna vinst beräknas på skillnaden mellan fastighetens värde i köpebrevet och priset i försäljningshandlingarna, minus vissa skatteavdrag. Om du fått fastigheten genom ett arv, beräknas skatten på värdet i arvshandlingarna.

C&D Solicitors advokater kan ta hand om den totala försäljningen av din fastighet i Andalusien. Vi kan ge dig skatterådgivning om avdrag och undantag baserat på din personliga situation och information om köp och försäljning. Om du inte är skatteskriven i Spanien kan vi ta hand om din reavinstskattedeklaration.

Skattesatser för skatteskrivna och icke skatteskrivna i Spanien för säljare från EU och utanför EU

Det finns tre typer av säljare enligt den spanska skattemyndigheten: 1) de som är bosatta och skatteskrivna i Spanien 2) personer från EU som inte är skatteskrivna i Spanien  3) icke skatteskrivna i Spanien som är bosatta utanför EU. Om du är skatteskriven i Spanien måste detta bevisas för notarien genom ett intyg från skattemyndigheten och du måste då deklarera din vinst i din nästa IRPF-inkomstdeklaration till skattemyndigheterna.

• Säljare som inte är skatteskrivna i Spanien

Säljare som inte är skattemässigt bosatta i Spanien betalar 19 % reavinstskatt över sin nettovinst när de säljer en spansk fastighet (både för säljare med hemvist i EU och utanför EU).

• Säljare som är skatteskrivna i Spanien

Spanska personer och säljare som är officiellt skatteskrivna i Spanien (bevisat av ett intyg från skattekontoret) betalar successivt mellan 19 och 26 % skatt på sin vinst genom sin nästa IRPF inkomstskattedeklaration.

3% av försäljningspriset som förhandsbetalning av reavinstskatten – för icke skatteskrivna i Spanien

Icke skatteskrivna invånare som säljer en fastighet i Spanien måste enligt lag betala en förhandsbetalning på 3 % av försäljningspriset vid försäljningen hos notarien. Detta är ögonblicket då båda parter undertecknar sälj-/köpehandlingarna, och resten av huspriset minus avdrag eller retentioner betalas till säljaren. Den spanska lagen ålägger köparen att dra av/behålla denna 3% förhandsbetalning av skatten beräknad på köpeskillingen. Köparen ska betala den till Spanska skattemyndigheten för säljarens räkning. Detta kan endast undvikas om säljaren är skatteskriven i Spanien och kan bevisa detta för notarien genom ett aktuellt intyg om skatterättslig hemvist från skattekontoret.

VIKTIGT: Denna regel finns naturligtvis för att undvika att säljaren lämnar Spanien utan att deklarera och betala reavinstskatten på sin vinst. Även om inte alla säljare gör det, är det en juridisk skyldighet att dessutom göra den slutliga deklarationen om det slutliga beloppet för skatteberäkningen är högre än 3 %.

Återbetalning av 3% förhandsbetalning vid försäljning med förlust

Du kan ansöka om återbetalning av denna förbetalda reavinstskatt om du kan bevisa att du sålt med förlust eller bara en mindre vinst. Din advokat kan ta hand om pappersarbetet och skattedeklarationen. Denna process tar flera månader. Pengarna kan överföras direkt till ditt utländska bankkonto.

Kravet på IRNR skattedeklaration under de senaste fyra åren plus det aktuella året

Om du vill att din advokat ska ansöka om att få tillbaka skatten, 3% som betalats in, eller delar av den, kan han/hon göra en exakt beräkning åt dig. Du måste dock bevisa att du (och alla ägare av fastigheten) har deklarerat och betalat IRNR-skatten för icke skatteskrivna i Spanien för de senaste 4 åren plus det nuvarande. IRNR-skatten baseras på fastighetens catastro-värde och deklareras en gång per år. Om du inte har betalat ditt IRNR under de senaste åren, be din advokat att beräkna alla kostnader. Trots IRNR-skatt och administrationskostnader kan det fortfarande vara till din fördel.

Avdrag på reavinstskatten vid försäljning

För att få dina skatteavdrag på beskattningsunderlaget för vinsten godkänd av det spanska skattekontoret behöver du korrekta och officiella räkningar. Det betyder skriftliga tryckta räkningar med priset inklusive moms (IVA), leverantörens skatteuppgifter, dina egna uppgifter (inklusive NIE- eller DNI-nummer). Dessutom måste den innehålla uppgifter om fastigheten (Catastroregister- eller Matrikelnummer) så att du inte kan använda samma räkning för olika fastigheter.

Det här är exempel på de officiellt tillåtna avdragen:

• ITP överföringsskatt (befintliga fastigheter)
• Moms och AJD-skatt (stämpelskatt) vid köp av nyproduktion
• Juridiska arvoden (räkning från advokaten)
• Notariekostnader vid köp eller arv
• Fastighetsregistret räkning
• Skatter för bygglov
• Lokal plusvärdeskatt (Plusvalia eller IIVTNU)
• Fastighetsmäklararvode vid försäljningen

Avdrag för ombyggnads- och renoveringskostnader på reavinstskatten

Du kan också dra av renoverings- eller ombyggnadskostnader som har förbättrat värdet på fastigheten, som t.ex. ett nytt kök eller badrum. Läs mer om detta ämne i vår juridiska nyhetsartikel:

RENOVATING YOUR HOME? DO IT RIGHT AND PAY LESS TAX WHEN YOU SELL

Official payment justification is required for deduction of Capital Gain Tax

Next to that, you need to have the official payment justification, so either a bank extract from the money transfer or a copy of a bank cheque. Payments done in cash with only a cash receipt proof are not allowed by the Tax Office for deductions of the CGT.

Price over furniture, inventory for seller vs. buyer

It´s important to know that the official value for furniture or inventory in the title deeds doesn´t count as the value of the property. This means that if your purchase deeds show for example € 20.000 for the furniture and you don´t have the same deal with your buyer, you will pay Capital Gain Tax over this amount if you sell with a profit. For this reason, we advise sellers to try to negotiate a (reasonable) price for the furniture. However, if you want to avoid further investigation of the Tax Office, it´s best to never go higher than 10% of the sales price. For the buyer there´s also an advantage at this moment, as he now pays 4% ITP Transfer Tax instead of the normal 7% in Andalusia).

Do you also sell a business activity linked to the property like a B&B (Bed & Breakfast)? Then you could also put a value for for example the goodwill to pay less Capital Gain Tax.

Exemptions/exceptions for CGT payment when fiscal resident

If you sell a property in Andalusia and you are a proven fiscal resident in Spain, there are two scenarios in which you don´t have to pay Capital Gain Tax over your profit. Your lawyer (solicitor) can check if you really fulfil these requirements on paper, as this can be a rather complex matter. In certain circumstances it might even be worth anticipating these tax advantages if you´re flexible at the moment of your future sale.

• 65+ and selling your first residency home

If you are more than 65 years old and you are selling your first residency home with a profit then you don´t have to pay Capital Gain Tax. For this, you need to be inscribed at the Town Hall (empadronamiento) for the last 3 years at this address and be a fiscal resident in Spain. It´s not a requirement to invest your sales money in another first residency house.

• Selling and buying a first residency home

There is a possibility to have an exemption on the Capital Gain Tax if you sell a first residency home but also buy a new first residency home. (In certain cases it´s even possible to transfer the Capital Gain Tax exemption on to a first-residency home in another country. You can ask your lawyer for the exact conditions.)

You have to declare so in your IRPF tax declaration and you can only do so if you comply with the following requirements.

• • Both the sold property and bought property need to be proven to be your first residency through the empadronamiento registration of the Town Hall.
  • You must be a tax resident in Spain (tax certificate of the Tax Office)
  • The new purchase should be done within 2 years after the house is sold. Be aware that the dates of signing the Title Deeds or Purchase / Sales deeds at the notary only count, not of the private purchase contracts. (This of course is extra important when it comes to New Build Properties.) However, it´s theoretically also allowed for this exemption to first buy the new house and then sell the first house within 2 years.
  • You can only transfer the proportional part of the Capital Gain Tax according to the worth of the properties. So, if you sell for 500.000 euros and buy for 250.000 euros, you can only transfer half of the Capital Gain Tax onto the next property and the other half you´ll need to pay now.
  • If you for whatever reason want to keep a certain amount in cash money for which you decide to have a Spanish mortgage, the Capital Gain tax-exemption also is applicable on this amount.

C&D Solicitors, specialist lawyers for your property sale in Andalusia

Are you thinking about selling your urban or rural home? Then read all about the advantages of hiring a specialized lawyer for your sale in Andalusia through this link.

Officiell betalningsbekräftelse krävs för avdrag på reavinstskatt

Du måste kunna visa upp den officiella betalningsbekräftelsen, d.v.s. antingen ett bankutdrag från banköverföringen eller en kopia av en bankcheck. Betalningar som görs kontant med endast ett kvitto är inte tillräckliga bevis för spanska skatteverket och då inte tillåtet att göra avdrag på reavinstskatten.

Pris på möbler, inventarier för säljare och köpare

Det är viktigt att veta att det officiella värdet på möbler eller inventarier i lagfarten inte räknas som fastighetens värde. Det innebär att om ditt köpebrev visar till exempel 20 000 € för möblerna och när du säljer inte har samma avtal med din köpare, betalar du reavinstskatt på detta belopp om du säljer med vinst. Av denna anledning råder vi säljare att försöka förhandla fram ett (rimligt) pris för möblerna. Men om du vill undvika ytterligare utredning av Skatteverket är det bäst att aldrig gå högre än 10 % av försäljningspriset. För köparen finns det också en fördel just nu, eftersom köparen betalar 4% ITP Transfer Tax på möbler istället för de normala 7% ITP på fastigheten i Andalusien.

Säljer du även en verksamhet kopplad till fastigheten som t.ex. ett B&B (Bed & Breakfast)? Då kan du också sätta ett värde på till exempel goodwillen att betala mindre reavinstskatt.

Särskilda undantag för reavinstskatt gällande skatteresidenta i Spanien

Om du säljer en fastighet i Andalusien och om du är skattemässigt bosatt i Spanien, finns det två scenarier där du inte behöver betala reavinstskatt på din vinst. Din advokat kan kontrollera om du verkligen uppfyller dessa krav, eftersom detta kan vara en ganska komplicerad fråga. Under vissa omständigheter kan det till och med vara värt att förutse dessa skatteförmåner om du är flexibel vid din framtida försäljning.

• 65+ och du säljer din fasta bostad
  Om du är över 65 år och säljer din fasta bostad (en semesterboende) med vinst behöver du inte betala reavinstskatt. För detta måste du vara inskriven i kommunen (empadronamiento) under de senaste 3 åren på denna adress och vara skatteskriven i Spanien. Det är inte ett krav att investera dina försäljningspengar i en annan bostad.

• Du säljer och köper en fast bostad
  Det finns en möjlighet att slippa betala reavinstskatt om du säljer din fasta bostad men också köper en ny fast bostad. (I vissa fall är det till och med möjligt att få befrielse från reavinstskatt till ett första boende i ett annat land. Du kan fråga din advokat om de exakta villkoren.)

Du måste deklarera det i din IRPF skattedeklaration och du kan bara göra det om du uppfyller följande krav:

• Både den sålda fastigheten och den köpta fastigheten måste bevisas vara din första fasta bostad genom empadronamiento-registreringen hos kommunen.
• Du måste vara skatteskrinen i Spanien (skatteintyg från skattemyndigheten)
• Nyköpet ska göras inom 2 år efter att bostaden sålts. Var medveten om att datumen för undertecknandet av lagfarten eller köp-/försäljningshandlingarna hos notarien endast räknas, inte för de privata köpekontrakten. (Detta är förstås extra viktigt när det kommer till nybyggnadsfastigheter.) Det är dock teoretiskt sett också tillåtet för denna dispens att först köpa det nya huset och sedan sälja det första huset inom 2 år.
• Du kan bara överföra den proportionella delen av reavinstskatten efter fastigheternas värde. Så om du säljer för 500 000 euro och köper för 250 000 euro kan du bara överföra hälften av vinstskatten till nästa fastighet och den andra hälften måste du betala nu.
• Om du av någon anledning vill behålla ett visst belopp i kontanter och du bestämmer dig för att ha ett spanskt bolån, gäller även skattebefrielsen för kapitalvinst på detta belopp.

C&D Solicitors, specialiserade jurister för din fastighetsförsäljning i Andalusien. Funderar du på att sälja din stads- eller landsbygdsbostad? Läs allt om fördelarna med att anlita en specialiserad advokat för din försäljning i Andalusien via den här länken.