Kapitalgewinnsteuer

Kapitalgewinnsteuer

Kapitalgewinnsteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie in Andalusien
Kapitalgewinnsteuer / Kapitalertragsteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie in Andalusien

Wenn Sie ein Haus in Andalusien, Spanien, verkaufen, zahlen Sie in vielen Fällen die Verkaufskosten für Kapitalgewinnsteuer (Impuestos de Ganancias Patrimoniales) über Ihren offiziellen Gewinn an das spanische Finanzamt. Dieser Gewinn wird auf die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie in den Kauf- und Verkaufsurkunden des Notars abzüglich bestimmter steuerlicher Abzüge angerechnet. Falls Sie die Immobilie durch eine Erbschaft erhalten haben, wird der Wert aus den Erbschaftsurkunden entnommen.

Die Anwälte von C&D Solicitors können sich um den Gesamtverkauf Ihrer Immobilie in Andalusien kümmern und Sie steuerlich über Abzüge und Befreiungen beraten, die auf Ihrer persönlichen Situation und dem Erwerbs- / Verkaufsdatum basieren. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind – weder aus der Europäischen Union noch aus der Europäischen Union -, können wir uns auch um die Erklärung zur Kapitalertragssteuer kümmern oder selbst zurücksenden.

Steuersätze für inländische und nicht in Fiskal ansässige Verkäufer aus und außerhalb der EU

Nach Angaben des Finanzamtes gibt es drei Arten von Verkäufern: diejenigen, die in Spanien steuerlich ansässig sind, nicht in der EU steuerlich ansässig sind und nicht steuerlich in der EU ansässig sind. Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, muss dies dem Notar durch eine Bescheinigung des Finanzamtes nachgewiesen werden, und diese ausländischen Verkäufer müssen ihren Gewinn durch die nächste IRPF-Einkommensteuer für steuerlich ansässige Personen erklären.

  • Nicht steuerlich ansässige Verkäufer aus der Europäischen Union

Anbieter, die nicht in Spanien steuerpflichtig sind, sondern EU-Mitglieder, zahlen beim Verkauf einer spanischen Immobilie 19% Kapitalgewinnsteuer auf ihren Nettogewinn.

  • Nicht steuerlich ansässige Verkäufer von außerhalb der E.U.

Verkäufer, die nicht in Spanien ansässig sind und außerhalb der EU leben, zahlen derzeit 24% der Kapitalgewinnsteuer auf den Nettogewinn ihres spanischen Verkaufs. Zu dieser Gruppe gehören nun auch britische Anbieter aufgrund des Brexit.

  • Steuerlich ansässige Verkäufer

Spanier und Verkäufer, die ihren offiziellen Steuersitz in Spanien haben (nachgewiesen durch eine Bescheinigung des Finanzamtes), zahlen schrittweise zwischen 19 und 26% der Steuer auf ihren Gewinn durch die folgende IRPF-Einkommensteuer.

Prozentsätze der Kapitalgewinnsteuer für in Spanien ansässige IRPF-Steuerpflichtige
Prozentsätze der Kapitalgewinnsteuer für in Spanien ansässige IRPF-Steuerpflichtige

3% CGT-Anzahlung über dem Verkaufspreis für nicht steuerliche Einwohner

Nicht steuerpflichtige Personen, die eine Immobilie in Spanien gesetzlich verkaufen, müssen bei Fertigstellung beim Notar eine Anzahlung von 3% auf den Verkaufspreis leisten. Dies ist also der Moment, in dem beide Parteien die Urkunden unterzeichnen und der Rest des Hauspreises abzüglich Abzüge oder Selbstbehalte an den Verkäufer gezahlt wird. Das spanische Gesetz verpflichtet den Käufer, diese Anzahlung von 3% über dem Kaufpreis abzuziehen / einzubehalten und im Namen des Verkäufers an das Finanzamt zu zahlen. Dies kann nur vermieden werden, wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind und dies dem Notar durch eine kürzlich vom Finanzamt erteilte Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz nachweisen können.

WICHTIG: Diese Regel gilt natürlich, um zu vermeiden, dass der Verkäufer Spanien verlässt, ohne die Kapitalgewinnsteuer über seinen Gewinn zu erklären. Auch wenn dies nicht alle Verkäufer tun, ist es dennoch gesetzlich vorgeschrieben, die endgültige Erklärung abzugeben, wenn der endgültige Steuerbetrag höher ist als die Anzahlung von 3%.

Rückzahlung der 3% Anzahlung beim Verkauf mit Verlust

Sie können die Anzahlung der Kapitalgewinnsteuer in Höhe von 3% zurückfordern, wenn Sie nachweisen können, dass Sie mit einem Verlust oder nur einem geringen Gewinn verkauft haben. Ihr Anwalt (Anwalt) kann sich um den Papierkram der Steuererklärung kümmern, und der Vorgang dauert mehrere Monate. Das Geld kann direkt auf Ihr ausländisches Bankkonto überwiesen werden.

Die Anforderung der IRNR-Steuererklärung in den letzten 4 Jahren plus die tatsächliche

Wenn Sie möchten, dass Ihr Anwalt die 3% oder einen Teil davon zurückfordert, kann er Ihnen eine genaue Berechnung vornehmen. Sie müssen jedoch berücksichtigen, dass Sie in diesem Fall nachweisen müssen, dass alle Eigentümer Ihre letzten 4 Jahre zuzüglich der aktuellen IRNR-Einkommensteuer für nicht steuerpflichtige Einwohner in Spanien bezahlt haben. Die IRNR-Steuer basiert auf dem Katasterwert der Immobilie und wird entweder einmal im Jahr oder, wenn Sie vermieten, vierteljährlich deklariert. Wenn Sie Ihre IRNR in den letzten Jahren nicht bezahlt haben, bitten Sie Ihren Anwalt, alle Kosten zu berechnen. Trotz der IRNR-Steuer- und Verwaltungskosten könnte die Rückgabe immer noch zu Ihren Gunsten sein.

Abzüge von der Kapitalgewinnsteuer beim Verkauf

Um Ihre Steuerabzüge auf der steuerpflichtigen Basis des vom spanischen Finanzamt genehmigten Gewinns zu erhalten, benötigen Sie korrekte und offizielle Rechnungen. Dies bedeutet gedruckte Rechnungen mit einem Preis inklusive Mehrwertsteuer (IVA), den steuerlichen Angaben des Lieferanten, Ihren eigenen Angaben (einschließlich NIE- oder DNI-Nummer). Außerdem muss es die Details der Immobilie enthalten (Grundbuch- oder Katastersnummer), damit Sie nicht dieselbe Rechnung für verschiedene Immobilien verwenden können.

Dies sind Beispiele für die offiziell zulässigen Abzüge:

  • ITP Transfersteuer (Bestandsimmobilien)
  • Mehrwertsteuer und AJD-Steuer (Neubauförderung)
  • Anwaltskosten (Rechnung des Anwalts oder Anwalts)
  • Notarkosten beim Kauf oder Erben
  • Grundbuchrechnung
  • Steuern für Baugenehmigungen
  • Lokale Pluswertsteuer (Plusvalia oder IIVTNU)
  • Immobilienprovision über den Verkauf

Abzug der Reform- / Renovierungskosten von der CGT

Sie können auch Renovierungs- oder Reformkosten abziehen, die den Wert der Immobilie verbessert haben, z. B. eine neue Küche oder ein neues Bad. Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Artikel über juristische Nachrichten:

RENOVATING YOUR HOME? DO IT RIGHT AND PAY LESS TAX WHEN YOU SELL

Für den Abzug der Kapitalgewinnsteuer ist eine offizielle Zahlungsbegründung erforderlich

Daneben benötigen Sie die offizielle Zahlungsbegründung, also entweder einen Bankextrakt aus der Überweisung oder eine Kopie eines Bankschecks. Zahlungen in bar mit nur einem Kassenbeleg sind vom Finanzamt für Abzüge der CGT nicht zulässig.

Preis über Möbel, Inventar für Verkäufer gegen Käufer

Es ist wichtig zu wissen, dass der offizielle Wert für Möbel oder Inventar in den Eigentumsurkunden nicht als Wert der Immobilie zählt. Das heißt, wenn Ihre Kaufurkunden zum Beispiel 20.000 € für die Möbel ausweisen und Sie nicht das gleiche Geschäft mit Ihrem Käufer haben, zahlen Sie Kapitalgewinnsteuer über diesen Betrag, wenn Sie mit Gewinn verkaufen. Aus diesem Grund empfehlen wir den Verkäufern, einen (angemessenen) Preis für die Möbel auszuhandeln. Wenn Sie jedoch eine weitere Untersuchung des Finanzamtes vermeiden möchten, ist es am besten, niemals mehr als 10% des Verkaufspreises zu überschreiten. Für den Käufer gibt es derzeit auch einen Vorteil, da er jetzt 4% ITP-Transfersteuer anstelle der normalen 8% in Andalusien (bis zu 400.000 €) zahlt.

Verkaufen Sie auch eine mit der Immobilie verbundene Geschäftstätigkeit wie ein B & B (Bed & Breakfast)? Dann könnten Sie auch einen Wert für beispielsweise den Goodwill eingeben, um weniger Kapitalgewinnsteuer zu zahlen.

Ausnahmen / Ausnahmen für die CGT-Zahlung bei steuerlichem Wohnsitz

Wenn Sie eine Immobilie in Andalusien verkaufen und nachweislich in Spanien ansässig sind, gibt es zwei Szenarien, in denen Sie keine Kapitalgewinnsteuer auf Ihren Gewinn zahlen müssen. Ihr Anwalt kann auf Papier prüfen, ob Sie diese Anforderungen wirklich erfüllen, da dies eine recht komplexe Angelegenheit sein kann. Unter bestimmten Umständen kann es sich sogar lohnen, diese Steuervorteile vorwegzunehmen, wenn Sie im Moment Ihres zukünftigen Verkaufs flexibel sind.

  • 65+ und Verkauf Ihres ersten Wohnsitzes nach Hause

Wenn Sie älter als 65 Jahre sind und Ihr erstes Wohnheim mit Gewinn verkaufen, müssen Sie keine Kapitalgewinnsteuer zahlen. Dazu müssen Sie in den letzten 3 Jahren im Rathaus (empadronamiento) unter dieser Adresse eingeschrieben sein und in Spanien steuerlich ansässig sein. Es ist nicht erforderlich, Ihr Verkaufsgeld in ein anderes Haus mit erstem Wohnsitz zu investieren.

  • Verkauf und Kauf eines Erstwohnsitzes

Es besteht die Möglichkeit, eine Befreiung von der Kapitalgewinnsteuer zu erhalten, wenn Sie ein Haus mit erstem Wohnsitz verkaufen, aber auch ein neues Haus mit erstem Wohnsitz kaufen. (In bestimmten Fällen ist es sogar möglich, die Befreiung von der Kapitalgewinnsteuer auf ein Haus mit erstem Wohnsitz in einem anderen Land zu übertragen. Sie können Ihren Anwalt nach den genauen Bedingungen fragen.)

Sie müssen dies in Ihrer IRPF-Steuererklärung angeben und können dies nur tun, wenn Sie die folgenden Anforderungen erfüllen.

    • Sowohl die verkaufte als auch die gekaufte Immobilie müssen durch die empadronamiento-Registrierung des Rathauses als Ihre erste Residenz nachgewiesen werden.
    • Sie müssen in Spanien steuerpflichtig sein (Steuerbescheinigung des Finanzamtes)
    • Der Neukauf sollte innerhalb von 2 Jahren nach dem Verkauf des Hauses erfolgen. Beachten Sie, dass die Daten der Unterzeichnung der Eigentumsurkunden oder Kauf- / Verkaufsurkunden beim Notar nur zählen, nicht der privaten Kaufverträge. (Dies ist natürlich besonders wichtig, wenn es um Neubauten geht.) Theoretisch ist es jedoch auch zulässig, dass diese Ausnahme zuerst das neue Haus kauft und dann das erste Haus innerhalb von 2 Jahren verkauft.
    • Sie können den anteiligen Teil der Kapitalgewinnsteuer nur entsprechend dem Wert der Immobilien übertragen. Wenn Sie also für 500.000 Euro verkaufen und für 250.000 Euro kaufen, können Sie nur die Hälfte der Kapitalgewinnsteuer auf die nächste Immobilie übertragen und die andere Hälfte müssen Sie jetzt bezahlen.
    • Wenn Sie aus irgendeinem Grund einen bestimmten Betrag in bar behalten möchten, für den Sie sich für eine spanische Hypothek entscheiden, gilt die Steuerbefreiung für Kapitalgewinne auch für diesen Betrag.

C&D Solicitors, Fachanwälte für Ihren Immobilienverkauf in Andalusien

Denken Sie darüber nach, Ihr städtisches oder ländliches Haus zu verkaufen? Dann lesen Sie über diesen Link alles über die Vorteile der Einstellung eines spezialisierten Anwalts für Ihren Verkauf in Andalusien.

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