Autor: Gustavo Calero Monereo

Viele Häuser, die vor Jahren, insbesondere auf ländlichem Gelände, gebaut wurden, sind aus verschiedenen Gründen nie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen worden. Der Hauptgrund ist das Fehlen einer Baugenehmigung, da das Gebäude nicht den geltenden städtebaulichen Vorschriften entsprach. In diesen Fällen ist eine Eintragung der Immobilie durch die Baugenehmigungserklärung (oder Neubau-Erklärung) aufgrund des Alters möglich (obra nueva por antigüedad), geregelt in Artikel 52 des Königlichen Dekrets 1093/1997.

Dieses Verfahren ermöglicht die Eintragung im Grundbuch, selbst wenn das Gebäude aus städtebaulicher Sicht illegal ist und ohne Baugenehmigung errichtet wurde. In unserer täglichen Rechtspraxis erleben wir häufig, dass ausländische Mandanten, die den Kauf einer Immobilie in Spanien erwägen, fälschlicherweise annehmen, die Eintragung im Grundbuch bedeute automatisch die Legalität der Immobilie.

Wie kann eine Immobilie aufgrund ihres Alters im Grundbuch eingetragen werden?

Eine Immobilie kann im Grundbuch eingetragen werden, sofern:

• Der Bau vollständig abgeschlossen ist.
• Ein technisches Gutachten zur Bestätigung des Gebäudealters vorliegt.
• Die in Andalusien geltende sechsjährige Frist, innerhalb derer die Verwaltung städtebauliche Maßnahmen, einschließlich Abrissmaßnahmen, ergreifen kann, ist abgelaufen.
• Im Grundbuch ist kein städtebauliches Vollstreckungsverfahren eingetragen.

Um dies zu ändern, muss eine Erklärung über den Neubau auf Grundlage des Baujahres vor einem Notar unterzeichnet und nach Zahlung der ´Urkundesteuer´ (AJD) im Grundbuch eingetragen werden.

Ist die Immobilie auch nicht im Katasterregister eingetragen, muss das entsprechende Katasterformular zusammen mit den notariellen Unterlagen eingereicht werden, um die Katastereintragung zu beantragen. In diesem Fall kann das Rathaus oder die zuständige Steuerbehörde die Grundsteuer (IBI) für die letzten vier Jahre zuzüglich Verzugszinsen und Zuschläge einfordern.

Wie hoch sind die Kosten für eine Erklärung über den Neubau auf Grundlage des Baujahres?

Die Kosten hängen von der Größe und der Quadratmeterzahl des zu registrierenden Gebäudes ab, da der Wert des Gebäudes in der neuen, zu unterzeichnenden Urkunde angegeben werden muss. Die Registrierung eines Swimmingpools oder eines Nebengebäudes unterscheidet sich von der Registrierung eines gesamten Wohnhauses.

Als Richtwert gelten folgende Kosten:

• Technisches Gutachten: 500 € – 1.500 €
• Notargebühren: 800 € – 1.200 €
• Grundbuchgebühren: 300 € – 800 €
• Grunderwerbsteuer (AJD): 1,2 % in Andalusien auf den angegebenen Wert des Gebäudes.

Ist die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch verpflichtend?

Nein. In Spanien ist die Eintragung im Grundbuch freiwillig. Im Hinblick auf die Rechtssicherheit gegenüber Ansprüchen Dritter ist sie jedoch das wichtigste Register.

Verpflichtend ist die korrekte Eintragung der Immobilie im Kataster. Dieses Register wird von der Verwaltung zur Ermittlung des Katasterwerts von städtischen Grundstücken und unbebauten Flächen verwendet und dient auch der Erhebung von Steuern wie der Grundsteuer (IBI).

Warum ist es ratsam, eine Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen?

Die Eintragung im spanischen Grundbuch ist zwar nicht verpflichtend, schafft aber Rechtssicherheit und erleichtert einen späteren Verkauf, eine Erbschaft oder eine Übertragung der Immobilie.

Darüber hinaus verlangen praktisch alle Banken in der Praxis eine ordnungsgemäße Eintragung der Immobilie, bevor sie einen Hypothekenkredit vergeben. Der Grund ist einfach: Der Kreditgeber benötigt die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch, um die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek zu begründen.

Eine nicht eingetragene Immobilie kann daher nicht mit einer Hypothek belastet werden. Bestehen Diskrepanzen zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und ihrer Beschreibung im Grundbuch, kann dies zu Schwierigkeiten bei der Finanzierung führen oder die Höhe des verfügbaren Kredits reduzieren.

Bedeutet die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch automatisch, dass sie legal ist?

Die Eintragung im Grundbuch bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie legal ist. Eine Immobilie kann im Grundbuch eingetragen sein, obwohl sie aus städtebaulicher Sicht illegal ist. Eine Immobilie gilt als illegal, wenn sie ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder nicht den städtebaulichen Vorschriften der jeweiligen Gemeinde entspricht.

Wie bereits erläutert, ist die Eintragung ins Grundbuch über dieses Verfahren möglich, wenn ein illegal errichtetes Gebäude nicht mehr genehmigt oder abgerissen werden kann, weil die gesetzliche Frist für ein städtebauliches Genehmigungsverfahren abgelaufen ist (sechs Jahre in Andalusien).

Es ist zu beachten, dass die Eintragung eines legalen Gebäudes, das mit den erforderlichen Genehmigungen und in Übereinstimmung mit den Bauvorschriften errichtet wurde, einem anderen Verfahren folgt. Die Eintragung erfolgt nach Fertigstellung des Baus, sobald der Eigentümer die endgültige Baubescheinigung, die Baugenehmigung, die Erstbezugsgenehmigung und weitere für die Eintragung erforderliche Dokumente vorlegen kann.

Was ist die Erklärung zur Anerkennung des Status „außerhalb der Planungsvorschriften“ (DAFO oder SAFO) in Andalusien?

Wenn ein Gebäude ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen die Bauvorschriften errichtet wurde und nicht legalisiert werden kann, weil es den in der jeweiligen Gemeinde geltenden Bauvorschriften widerspricht, kann das Rathaus die Situation durch ein Verfahren namens DAFO oder SAFO anerkennen.

Eine DAFO legalisiert das Gebäude jedoch nicht. Es wird lediglich Folgendes bescheinigt:

• Der Bau erfolgte nicht ordnungsgemäß.
• Die Frist zur Wiederherstellung der planungsrechtlichen Rechtmäßigkeit ist abgelaufen.
• Jegliche Verstöße gegen die Bauordnung sind aus städtebaulicher Sicht verjährt, daher kann das Gebäude nicht mehr abgerissen oder anderweitig sanktioniert werden.
• Das Gebäude erfüllt die Mindestanforderungen an Wohnnutzung und verfügt über Wasser- und Stromanschluss sowie eine angemessene Abwasserbehandlung.

Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten sind zulässig, und in einigen Fällen können auch bestimmte Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten genehmigt werden. Die bebaute Fläche darf jedoch nicht erweitert werden, und Nutzungsänderungen, wie beispielsweise der Umbau einer Garage zu einer Wohnung, sind grundsätzlich untersagt.

Daher bleibt ein Gebäude mit DAFO- oder SAFO-Status ein nicht ordnungsgemäß errichtetes oder illegales Bauwerk, obwohl sein verwaltungsrechtlicher Status vom Rathaus formell anerkannt wurde.

Dieses Verfahren ist am häufigsten bei Grundstücken auf nicht bebaubarem oder ländlichem Gelände anzutreffen, kann aber auch für städtische Grundstücke gelten.

Bei Hypothekengeschäften mit ländlichen Immobilien ist das Vorhandensein eines DAFO/SAFO-Beschlusses der Gemeinde besonders wichtig, da viele Kreditgeber für solche Immobilien keine Hypotheken vergeben, wenn sie diese Anerkennung nicht erhalten haben.

Ist es möglich, in Andalusien auf ländlichem Grund zu bauen?

Das andalusische Planungsrecht (LISTA und die dazugehörigen Verordnungen) schränkt, wie auch die Vorgängerverordnungen, Neubauten auf ländlichem Grund ein.

Grundsätzlich werden Neubauten auf nicht bebaubarem Grund nur genehmigt, wenn sie folgenden Zwecken dienen:

• Landwirtschaftliche oder Viehzucht.
• Forstwirtschaft.
• Projekte von öffentlichem Interesse, touristische Entwicklungen oder Tourismuskomplexe, die der Gemeinde wirtschaftlich zugutekommen.
• Der Bau von freistehenden Wohnhäusern im ländlichen Andalusien ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, sofern eine Reihe sehr strenger Auflagen erfüllt werden. In der Praxis erschweren diese Auflagen die Genehmigung solcher Bauvorhaben erheblich.

In den meisten spanischen autonomen Gemeinschaften ist die Möglichkeit, auf nicht bebaubarem oder ländlichem Grund zu bauen, stark eingeschränkt und in der Regel nicht zulässig.

C&D Solicitors Andalusien

Wir von C&D Solicitors sind spezialisiert auf die Immobilienberatung für ausländische Mandanten. Ob Privatpersonen, die ein Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlageimmobilie in Spanien erwerben möchten, oder Investmentgesellschaften, die ihr Vermögensportfolio erweitern und von den Kapitalgewinnen am Immobilienmarkt und bei Immobiliengeschäften profitieren wollen – wir beraten Sie umfassend. Unsere Kanzlei führt stets eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch und erstellt einen detaillierten, von unseren Anwälten unterzeichneten Rechtsbericht. Dieser enthält alle relevanten Informationen zur Immobilie und ihrem Status und dient Ihrer Sicherheit und Information. Sie erhalten diesen Bericht immer vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (PPC), also bevor Sie die Anzahlung („Arras“) an den Verkäufer leisten.

Wir bieten Ihnen während des gesamten Prozesses eine umfassende Beratung in Ihrer Muttersprache: Deutsch, Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Arabisch. Sie erreichen uns telefonisch unter +34 952 532 582, per WhatsApp unter +34 639 54 16 02 oder per E-Mail unter info@cdsolicitors.com. Wir prüfen Ihren Fall und informieren Sie unverbindlich über den Ablauf und die Kosten.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusien)

Auswirkungen des Urteils auf die Tätigkeit der touristischen Vermietung

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs STS 620/2026 vom 21. Mai 2026 hebt das sogenannte NRA oder Einheitliche Mietregister auf, welches ein verpflichtendes staatliches Register war.

Dieses Register betraf Eigentümer von touristischen Vermietungen und kurzfristigen Vermietungen, die, wenn sie diese Tätigkeit ausüben wollten, ihre Immobilien in dieses Register eintragen mussten, das mit dem Grundbuch verbunden war.

Für viele Eigentümer und ausländische Investoren stellt dieses Urteil eine sehr gute Nachricht dar, da es die Rechtssicherheit verbessert und eine erhebliche Reduzierung der Bürokratie im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen in Spanien ermöglicht, die auf die touristische Vermietung ausgerichtet sind.

Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass die touristische Vermietung weiterhin reguliert ist und die Verpflichtungen nicht verschwinden, sondern dass die gesamte Regelungskompetenz wieder bei den autonomen Gemeinschaften und den Gemeinden liegt, wodurch zum rechtlichen Rahmen vor der Einführung des NRA zurückgekehrt wird.

In Städten wie Málaga, Marbella, Alicante, Valencia, Madrid oder Barcelona erwerben jedes Jahr tausende ausländische Käufer Wohnungen, Villen und Ferienimmobilien mit dem Ziel, durch touristische oder kurzfristige Vermietung Einnahmen zu erzielen.

Im Folgenden analysieren wir, was dieses Urteil für diejenigen bedeutet, die in Spanien eine Immobilie als Investition erwerben und Einnahmen durch touristische Vermietung erzielen möchten, sowie für diejenigen Eigentümer, die aus verschiedenen Gründen kein NRA erhalten konnten.

Was war das NRA Spanien und warum bereitete es Eigentümern und Investoren Sorgen?

Das NRA oder Einheitliche Mietregister wurde von der Zentralregierung durch das Königliche Dekret 1312/2024 geschaffen, mit dem Ziel, die Kontrolle über Immobilien für kurzfristige Vermietungen, also touristische Vermietungen, zu zentralisieren.

Das NRA verpflichtete dazu:

• die Immobilie in einem staatlichen System zu registrieren,
• eine verpflichtende Identifikationsnummer zu erhalten,
• und diese Nummer zu verwenden, um die Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking zu bewerben.

Viele Eigentümer und Käufer waren der Ansicht, dass dieses neue Register die administrative Komplexität für die Durchführung touristischer Vermietungen in Spanien erhöhte und gleichzeitig ein staatliches Register schuf, das mit den Registern der autonomen Gemeinschaften kollidierte und deren Zuständigkeiten beeinträchtigte.

Insbesondere in Regionen mit hoher touristischer Nachfrage wie der Costa del Sol, der Costa Blanca oder den Balearen suchen Investoren nach Rechtssicherheit, um ihre Investition zu gewährleisten. Das NRA stellte eine zusätzliche Hürde dar, die in einigen Fällen die Möglichkeit verhinderte, die Immobilie touristisch zu vermieten, selbst wenn sie über die entsprechende touristische Lizenz der autonomen Gemeinschaft verfügte, in der sie gelegen war.

Es gab Immobilien, die über eine touristische Lizenz verfügten, aber aus verschiedenen Gründen kein NRA erhalten konnten, die von dem jeweiligen Grundbuchamt abhingen, in dem sie eingetragen waren.

Welche praktischen Auswirkungen hat das Urteil?

Das Urteil STS 620/2026 schafft das NRA ab und kommt zu dem Schluss, dass der Staat nicht über ausreichende Zuständigkeiten verfügt, um ein verpflichtendes nationales Register für touristische Vermietungen einzuführen. Der Oberste Gerichtshof ist der Auffassung, dass die Zuständigkeiten im Bereich Tourismus und touristisches Wohnen hauptsächlich bei den autonomen Gemeinschaften und nicht beim Staat liegen.

Daher werden die wesentlichen Bestimmungen des NRA aufgehoben und die Verpflichtung entfällt, eine staatliche Nummer zu beantragen, um kurzfristige Vermietungen durchzuführen. Es ist nicht mehr erforderlich, sich im NRA zu registrieren, um die touristische Vermietung in Spanien auszuüben, und es ist nicht mehr notwendig, eine NRA-Nummer zu erhalten.

Ebenso darf diese Nummer nicht mehr verlangt werden, um eine Immobilie über digitale Plattformen wie Airbnb oder Booking zu bewerben. Mit anderen Worten: Diese Plattformen werden dies nicht mehr verlangen, und es genügt, die Nummer der touristischen Lizenz der zuständigen autonomen Gemeinschaft anzugeben.

Was ist jetzt zu beachten, um eine Ferienimmobilie in Spanien legal zu vermieten?

Das Urteil hebt selbstverständlich die Regulierung von touristischen Immobilien in Spanien nicht auf. Es entfällt lediglich das nationale NRA-Register.

Eigentümer und Käufer müssen weiterhin die regionale und lokale Gesetzgebung einhalten sowie die entsprechenden Steuern in Spanien auf die aus dieser Tätigkeit erzielten Einnahmen zahlen. Auch wenn Sie ein nicht ansässiger Eigentümer sind, unterliegen Einnahmen aus touristischer Vermietung der Besteuerung in Spanien durch die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR).

In Andalusien ist es weiterhin verpflichtend, eine VUT-Nummer zu erhalten, wenn es sich um eine städtische Immobilie handelt, oder eine VTAR-Nummer, wenn es sich um eine ländliche Immobilie handelt, und die Immobilie im Tourismusregister von Andalusien (RTA) zu registrieren, um diese Eintragung zu erhalten. Dieses Register entspricht der touristischen Lizenz der Immobilie für die touristische Vermietung in Andalusien.

Daher muss jeder ausländische Eigentümer oder Käufer, der in den Erwerb einer Immobilie zur touristischen Vermietung investieren möchte, weiterhin eine vorherige rechtliche Prüfung durchführen, bevor er die Immobilie erwirbt.

Um die Immobilie im RTA zu registrieren, ist zu überprüfen, ob sie die technischen und rechtlichen Voraussetzungen für die touristische Vermietung erfüllt, wie zum Beispiel: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, Erstbezugsgenehmigung, Mindestflächen der Räume usw.

Was soll ich tun, wenn meine Immobilie bereits ein NRA hat oder sich im Registrierungsprozess befindet?

Da das NRA abgeschafft wurde, ist nichts zu unternehmen.

Das bedeutet, unabhängig davon, ob Ihre Immobilie bereits registriert ist, sich in der Registrierung befindet oder aus irgendeinem Grund nicht registriert wurde, muss der Eigentümer hinsichtlich des NRA nichts unternehmen, da dieses Register nicht mehr existiert.

Ab sofort kann der Eigentümer die Immobilie vermieten, sofern sie über die touristische Lizenz der autonomen Gemeinschaft verfügt, in der sie sich befindet, und die kommunalen Vorschriften einhält.

Was sollte ein Käufer tun, wenn er plant, in eine Immobilie zur touristischen Vermietung zu investieren?

Es ist unerlässlich, vor dem Erwerb einer touristischen Immobilie in Spanien eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, um Probleme zu vermeiden und unnötige Risiken zu reduzieren.

Diese rechtliche Prüfung sollte die Anforderungen enthalten, die erforderlich sind, um die Immobilie für die touristische Vermietung zu nutzen, sowie die Frage, ob die zu erwerbende Immobilie diese erfüllt.

Es ist zu berücksichtigen, dass es unterschiedliche rechtliche Anforderungen für die Ausübung der touristischen Vermietung gibt und dass auch Gemeinden und Städte Einschränkungen und Beschränkungen für neue Vermietungen festlegen können.

Wenn der Zweck der Immobilie die touristische Vermietung ist, sollte diese due diligence so früh wie möglich und selbstverständlich vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (PPC) durchgeführt werden. Die Reservierungsvereinbarung oder der PPC selbst sollten eine Klausel enthalten, die den Käufer schützt, falls die Tätigkeit nicht durchführbar ist und der Käufer vom Kauf zurücktreten möchte.

Die rechtliche Beratung durch einen im Immobilienrecht spezialisierten Anwalt mit nachgewiesener Erfahrung ist unerlässlich, um einen sicheren Ablauf zu gewährleisten und Sicherheit hinsichtlich der Möglichkeit der touristischen Nutzung der Immobilie zu bieten.

Wie wirkt sich dieses Urteil auf Airbnb und Booking aus?

Digitale Plattformen sind weiterhin verpflichtet, mit den Behörden zusammenzuarbeiten und bestimmte rechtliche Anforderungen zu überprüfen.

Sie können jedoch die Eintragung im NRA nicht mehr verlangen, werden jedoch weiterhin die Registrierungsnummer der Immobilie im zuständigen regionalen Tourismusregister verlangen, um eine Immobilie auf ihrer Plattform zu veröffentlichen.

C&D Solicitors, spezialisierte Anwälte für Immobilienrecht in Andalusien, Murcia und Alicante

Bei C&D Solicitors sind wir auf die rechtliche Beratung ausländischer Mandanten spezialisiert, sei es für Privatpersonen, die eine Ferienimmobilie oder eine Kapitalanlage in Spanien erwerben möchten, oder für Investmentgesellschaften, die ihr Immobilienportfolio erweitern und von den Wertsteigerungen und Erträgen des spanischen Immobilienmarktes profitieren möchten.

Unsere Kanzlei führt stets eine umfassende rechtliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch und erstellt einen detaillierten juristischen Bericht, unterzeichnet von unseren Anwälten. Dieser Bericht enthält alle relevanten rechtlichen Informationen über die Immobilie und deren rechtlichen Status – für Ihre Sicherheit und vollständige Transparenz. Sie erhalten diesen Bericht immer vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (PPC), also bevor Sie die Anzahlung oder „arras“ an den Verkäufer leisten.

Wir bieten Ihnen eine umfassende Betreuung während des gesamten Kaufprozesses in Ihrer Muttersprache: Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Deutsch. Sie können uns telefonisch unter 0034 952 532 582 erreichen, uns eine WhatsApp-Nachricht an 0034 639 54 16 02 senden oder an info@cdsolicitors.com schreiben.

Wir prüfen Ihren Fall gerne, senden Ihnen Informationen über den Ablauf sowie einen unverbindlichen Kostenvoranschlag.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusien)

Following the news published recently in a local newspaper, the Provincial Courts of Jaén cancelled the demolition of a two storey house and its swimming pool that were built on rustic ground. This house had the circumstance that its grounds invade part of the bank of a river.

There are currently a series of penal judiciary procedures opened all over Andalucía for crimes against the zoning law due to houses built without license on common rural grounds, that is to say, grounds which lack specific protection.

It must be clearly stated that in a procedure for the prosecution of a crime against land planning, the sentence pronounced doesn’t necessary order the demolition of the illegal building. This is due to the fact that demolition is not a punishment held within the penal code in case the owner is found guilty for having started the building process without planning permission. Demolition is thus a compensating measure, a possibility for the jury to evaluate the circumstances of each case in question that will have to be explained once the sentence is pronounced.

Once we have established this, part of the jurisprudence establishes that not demolishing a building in a case in which the Council could have legalized this building by the administrative way; on those population nuclei built on rustic ground and constituted by numerous buildings that pay the common local tax, that have garbage pick up service, water, electricity, etc… that is to say: certain infrastructure with the appearance of a residential area; demolition of illegal buildings in this case would not apply in the court decision. This is due to the fact that it would not be logical nor understandable to reach a judiciary decision in which such an area with different constructions, since the objective of demolition within penal context is to protect and to make a rational use of the ground, little can be done to protect by demolishing one building when there are others around it, as it will not possible to totally recover that space left to its original rural status.

We could therefore conclude by saying that now a days among the multiple rustic areas with buildings without licences on them with the appearance of a residential area in themselves, he line that some sentences are following can be considered as more logic and coherent, since there is the impossibility to repair what was illegally built. This current situation is therefore the result of the Councils and the Andalusian Council in the neglect of their controlling functions on ground use for a long period of time, not having taken the appropriate measures in due time.

But let’s finally take into account that we are talking here about legal procedures against buildings that were not granted building permission. It is something very different to those buildings that were granted building permission despite wrongfully, in places where the General Building Planning would not allow them. These cases belong to the Litigious-Administrative jurisdiction. I will try to state the legal consequences to these cases in next article, although I assure you it won’t be an easy task.

Author: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (lawyers)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

Although little by little the situation is changing in an important way for the real estate owners, this can not be used to comply with the obligation established in the Real Legislative Decree 1/2004, of 5 of March, in that the text is approved refunded of the Law of the real estate land registry, of recording to its name the property that it possesses or the one that it has just acquired, whether by means of buying and selling, succession or any medium, or to record  any physical change that be produced in this, whether group, segregation, new work…etc.

This “bad” custom nowadays can have quite serious consequences in the enjoyment of the right to the property on the part of any person that possesses good real estate in Spain.

Article 1 in their first section of indexed norm is that to regulate the land registry defines the same one as “…a registration administrative clerk of the Treasury Department in which the goods are described urban, rustic real estate and of special characteristics just as they are defined in this Law”. Subsequently in its second section it exposes that this Law is applied in ah the Spanish territory.

Any owner of a dwelling or plot, or both it should be affirmed that the details of the property coincidence with the physical reality of the same or with the title of property, normally Public Deeds for three important motives from a practical point of view.

1.- Because the Real Decree indexed at the start of this article and that to regulate the real estate and registry, collected explicitly in their article 70, establishes the classification of simple tax infraction, the lack of presentation statements done, does not perform in a time limit and the ones that be false or inexact, that is to say that the people that acquire a good real estate, or those being the owners segregate, they group their plot, or they expand the metres of their dwelling, but they declare said alterations or modifications in the land registry through the official forms, can be guilty persons with a fine that oscillates between 60.00 and 6,000.00 euros according to the circumstances. That is to say, since it is an obligation imposed by normal ranks of Law, the obligation to declare in the land registry any variation or modification of the property on the part of its holder, if it does not comply the same, there can be sanction.

2.- Because upon being a public registration, the land registry that incorporates the plans of each one of the plots or properties of each municipality with inclusion of the sensitive data of the same, without a person with a plot or property does not have the same one recorded in the land registry, or the same one presents some error in its inscription or, still being collected in the land registry, is not to it’s name and did not carry out the corresponding change of property ownership, can be found with the unpleasant surprise that its neighbour, for example, recorded in the land registry its property or carries out some modification of the same that can affect him to its boundaries and, if its property does not appear as its name in the land registry or the same not even appears recorded as we have commented, the and registry wit not be able to notify him that its neighbour is going to proceed to carry out a change and that you have a period of time to allege what estimates convenience. That is to say, if that property modification of its neighbour affects him in the use and enjoyment of his property, you will not be able to allege anything in defence of his interests and, possibly, its neighbour will be able to carry out that alteration in the and registry with the damages that this can cause him in his property. And all because you did not do what the law obliges when you bought the property or when you carried out the modifications in the same one that is perfectly recorded in the land registry the details of its property.

3.- In any operation of buying and selling of good real estate, the notaries are obliged to request descriptive property certificates and graphics since said information can obtain by telematic way. In the supposed one that they cannot contribute that document because there exists some problem in the and registry with the buying and selling of said property, they have to make it to be evident in the Public Deeds and, although that lack of contribution of the property reference by means of the certificate does not impede that the notaries authorize said Deed, neither does it impede the inscription in the Registration of the Property of the same, except in supposed punctuality, the problems that can arise for the good of the operation should be keep in mind, since that the buyer of said real estate before the warning of the notary have doubts of the situation of said property and this can cause the break, or at least the complication, of said operation of buying and selling. It is kept in mind that, although the Public Deeds be the reliable document of property, the land registry is used to being but exact with the existing reality in the real estate, since it incorporates in their fiat detailed database that they be brought up to date from time to time and in which the changes are incorporated that themselves are not collected in the titles so much as relating to the dimensions of the plot and boundaries, as in the constructions that be carry out in the same.

In conclusion, i would like to emphasize that the correct inscription in the land registry of any property has as main consequence in the legal security of the proprietary person of the same and of the person that can acquire it in the future, as well as of administrative agencies. If you have a property real estate in Spain or are thinking to acquire one, be sure that the same one found recorded in the land registry is with at the most important date; situation, ownership, extension and boundaries.

Author: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (lawyers)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)