SEMESTERUTHYRNING I ANDALUSIEN 2023, DEL I: BEGRÄNSNINGAR OCH ADMINISTRATIVA REGLER

Andalusiens regionala regering har tillkännagivit ett nytt dekret för att reglera semesteruthyrning, som man hoppas kunna godkänna före sommaren. Detta dekret skulle göra det möjligt för kommunerna att genom den allmänna stadsutvecklingsplanen (PGOU) begränsa etableringen av nya semesterbostäder.

Under de senaste åren har det ökade utbudet av fastigheter som används som semesterbostäder i städer som är mycket tilltalande för turister orsakat allt svårare problem på grund av överbefolkning av turister i vissa områden, samt brist på tillgång på lång sikt av hyresbostäder, i kombination med mycket höga priser.

Debatten har flyttat över till den politiska arenan och det verkar som att det finns en trend att begränsa eller till och med förbjuda dessa aktiviteter i vissa städer eller specifika områden.

Bara i Andalusien, i städer som Sevilla, Granada, Cadiz och Malaga, finns en tydlig debatt för att begränsa nya bostäder från att fortsätta att erbjudas som semesteruthyrning. Andra områden på Costa del Sol, som Marbella, Fuengirola, Nerja och Benalmádena, har också väldigt mycket semesteruthyrning och det diskuteras att begränsa detta.

I denna första del kommer vi skriva om den nuvarande situationen i Andalusien, med ett särskilt fokus på Malaga-området, när det gäller semesteruthyrning och de potentiella begränsningar som kan införas i olika kommuner på medellång och lång sikt.

Nuvarande läge för semesteruthyrning och traditionella hyresbostäder i staden Malaga

Malaga är den spanska stad som har vuxit mest när det gäller turism under de senaste åren. Detta har resulterat i att många utländska köpare investerar och fortsätter att investera i att köpa och sälja bostäder i Malaga för att användas på semesteruthyrningsmarknaden.

Till denna tillväxt av semesterbostäder i staden Malaga måste vi lägga till bristen på utbudet av fastigheter på marknaden för långtidsuthyrning dvs hyresbostäder. Enligt fastighetssajten Idealista är Malaga den spanska provinshuvudstaden där utbudet av traditionella hyresbostäder har minskat mest under det senaste året, med en nedgång på 27 %. I provinsen har minskningen varit 15 % jämfört med föregående år.

Denna brist på utbudet av långtidshyresbostäder i Malaga har främst resulterat i en ökning av hyrespriserna, som bara förra året har uppgått till 25,8 %. Sedan en tid tillbaka, i Malaga, har den genomsnittliga hyran som betalas varit den högsta i dess historia och detta händer inte bara i själva staden Malaga utan även i andra kommuner på Costa del Sol.

Hur kommer framtiden för semesterbostäder i Malaga se ut?

Det är uppenbart att staden Malaga börjar drabbas av en viss grad av massturism i det centrala distriktet. Enligt en nyhetsartikel publicerad den 7 februari är det bara i centrala Malaga 4 778 bostäder registrerade för turistuthyrning i Andalusian Tourism Register (RTA).

De olägenheter som orsakas av semesteruthyrning för invånare, överbefolkning av turister och den stora andelen bostäder som ägnas åt denna verksamhet har fått till och med Malagas borgmästare att erkänna att vi måste begränsa och reglera semesteruthyrningen bättre. Detta argument förstärks också av behovet av fler bostäder på den traditionella hyresmarknaden, eftersom efterfrågan är mycket större än det tillgängliga utbudet.

Det är troligt att, när den regionala regeringen har godkänt den nya förordningen, kommer Malagas stadsfullmäktige att börja studera vilka åtgärder den kan vidta för att begränsa semesteruthyrning i staden eller åtminstone i vissa områden.

Vi vet inte vilka åtgärder Malaga kommun kommer att vidta men det är mycket troligt att marknaden för semesteruthyrning i Malaga på medellång eller lång sikt blir begränsad på ett eller annat sätt. Detta gäller inte bara staden utan det kommer också att finnas andra kuststäder som kommer att vidta åtgärder i frågan.

Är semesterbostäder lönsamma i jämförelse med traditionella hyresbostäder?

I många fall är de det, men inte alltid. Förra året publicerade vi en artikel om ROI vid köp av fritidshus i Spanien så vi ska inte fördjupa oss i det nu. Lönsamheten kommer att bero på det pris som betalas för bostaden, samt den personliga situationen för ägaren som vill hyra ut bostaden på marknaden för  semesteruthyrning.

Av vår egen erfarenhet är de flesta av våra utländska kunder som köper ett hus i Andalusien, särskilt i provinsen Malaga, inte skattemässigt bosatta i Spanien och behöver en byrå för att hantera sin semesteruthyrning.

Minst 40 % av inkomsterna övergår i kostnader för ägaren vid denna typ av uthyrning. Av varje 100 euro i hyra måste mellan 18 % och 22 % betalas till byrån för att hantera semestern, utöver en skatt på 19 % om ägaren är bosatt i EU eller 24 % om ägaren är bosatt utanför EU.

Om ägaren är skattemässigt bosatt i Spanien kan skatterna på denna hyresfastighet bli ännu högre, eftersom denna inkomst anses motsvara inkomst av arbete och beskattas enligt den progressiva inkomstskatteskalan. Om ägaren är bosatt i Spanien och har en hög inkomst, t.ex. 70 000 euro per år eller mer skulle han eller hon behöva betala 30 % eller 35 % skatt på denna inkomst, kanske ännu mer. I det här fallet talar vi om kostnader på 50 % eller 55 % av varje 100 euro som tas emot i hyra.

En av de största fördelarna med traditionella långtidsuthyrningar är avdrag på 50 % av inkomsten som ägaren får, vilket är skattebefriat, och denna minskning kan i vissa fall nå upp till 90 %. Denna minskning är endast tillämplig på ägare som är fast bosatta och skatteskrivna i Spanien. Bostaden måste också officiellt vara hyresgästernas första bostad.

Bland de stora fördelarna med semesteruthyrning är möjligheten för ägaren att använda bostaden för egen del. En annan stor fördel med semesteruthyrning är det betydande juridiska problem som ägare möter när de hyr ut sina bostäder långsiktigt och hyresgästerna slutar betala hyra, eftersom de rättsliga förfarandena för vräkning alltid tar minst flera månader och upp till ett år. För att inte tala om osäkerheten kring i vilket skick hyresgästerna kommer att lämna bostaden.

Är begränsningarna av semesteruthyrning motiverade?

Enligt min åsikt är det nödvändigt att begränsa dessa aktiviteter när det i vissa städer eller specifika områden i städerna råder överbefolkning av turister som påverkar lokalbefolkningen oproportionerligt mycket. Överbefolkning av turister tar också ut sin rätt på kvaliteten på de offentliga tjänsterna.

På samma sätt leder ökningen av bostäder som används som semesteruthyrning i vissa områden, som i centrala Malaga, till ett minskat utbud av långtidshyresbostäder och prishöjningar för människor att hyra permanentbostäder.

Varför är tillgången till hyresbostäder ett problem i Malaga för den inhemska befolkningen?

Medellönen i Malaga är cirka 1 550 euro per månad och att hitta ett hem i huvudstaden för mindre än 900 eller 1 000 euro i månaden är nästan omöjligt i många områden. Om staden behöver anställda inom olika branscher: lärare, sjuksköterskor, tjänstemän etc, kan de inte bo i en bostad i Malaga med de lönerna och betala dessa hyror.

Kort sagt, effektiv reglering är nödvändig, förutsatt att semesteruthyrning inte blir kriminaliserad och politiska valkampanjer bör undvikas i denna fråga.

Om det finns objektiva parametrar som innebär att en sådan reglering är tillrådlig, bör det göras, eftersom problemet i dessa områden eller städer kommer att fortsätta att förvärras. Många av oss som bor i staden Malaga ser en sådan reglering eller begränsning som nödvändig för att försöka uppnå en balans mellan turism och bostadsaktiviteter.

Är semesteruthyrning begränsad i andra delar av Spanien?

I städer med stor påverkan från turism, som Madrid, Barcelona och Palma de Mallorca, för att bara nämna några exempel, har åtgärder införts för att begränsa semesteruthyrningen.

Den 11 februari 2022 antog Balearerna ett dekret om ett 4-årigt moratorium, under vilket inga nya semesterbostäder får registreras.

Under 2018 förbjöd kommunfullmäktige i Palma de Mallorca semesteruthyrning i alla flerfamiljshus, det vill säga i flerfamiljshus och lägenheter, för att endast tillåta det i småhus som villor.

Detta förbud från kommunfullmäktige i Palma överklagades i domstol men Högsta domstolen, i en dom den 31 januari 2023, höll med kommunfullmäktige i förhållande till förbudet mot att ha semesteruthyrning i stadens flerbostadshus. I ett av de mest framträdande argumenten hänvisade domstolen till EU-domstolens rättspraxis, som argumenterar för ”förhandstillstånd i kommuner där spänningar kring uthyrning är särskilt uttalade”.

På samma sätt ansåg domstolen att försvaret av den allmänna rätten till bostäder var korrekt och motiverat, vilket påstods av kommunfullmäktige i Palma de Mallorca. Detta baserat på rapporter som visar effekten av denna verksamhet i vissa stadsdelar, bristen på utbudet av hyresbostäder för invånarna, befolkning och de betydande effekterna på miljön, marken, energiresurser, vattenresurser, infrastrukturer och vägar.

Juridisk rådgivning om fastighetsköp för att hyra ut av C&D Solicitors Torrox/Malaga

Vårt företag, C&D Solicitors, är specialiserat på att tillhandahålla juridisk rådgivning vid köp och försäljning av fastigheter i Andalusien för fast bosatta och icke skatteresidenta, oavsett om det är ett begagnat hem eller en nyproducerad bostad på ritning. Vårt företag har flerspråkig personal som talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Många av våra kunder funderar på semesteruthyrning av sina fastigheter när de gör en investering i Spanien, vilket är ett viktigt krav för att vissa av dessa köp ska kunna genomföras.

Även om den nuvarande fastighetsboomen och fastighetsinvesteringarna, särskilt i provinsen Malaga och kustområden, har haft en positiv inverkan på vår verksamhet, är vi som invånare i detta område av Malaga inte främmande för några av de problem som har börjat uppstå i vissa områden med alltför stora semesteruthyrningar och bristande utbud av bostäder, med oproportionerlig andel turistbostäder i vissa områden.

Om inte lämpliga åtgärder tas med hänsyn till alla intressenter, kommer detta i slutändan att ha en negativ effekt på turismen, vilket är emot vårt intresse att tillhandahålla kvalitetsturism.

Vi behöver turism eftersom det är en viktig källa till aktivitet för många företag i Andalusien, men det måste alltid finnas en balans mellan semesterfirare och den inhemska befolkningen. Annars skulle detta inte vara positivt på lång sikt.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusien)