Skip to main content

NYA BESTÄMMELSER FÖR UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER I ANDALUSIEN 2024

Hyr du ut en URBAN andalusisk fastighet till turister? Planerar du att göra det i framtiden? Eller är du en mellanhand som hyr ut en semesterbostad i fastighetsägarens namn? Läs i så fall hela den här artikeln, eftersom nya regler för detta nyligen har införts av Junta de Andalucia.

REGLERING AV SEMESTERUTHYRNING
REGLERING AV SEMESTERUTHYRNING

Under de senaste åren har turismen i vissa andalusiska städer och byar vuxit oavbrutet. Fastighetsköp, som bland annat lockats av boomen inom semesteruthyrning och de intäkter som kan erhållas från denna verksamhet, har haft en direkt effekt på de höga priserna på traditionella uthyrningsfastigheter. Du kan också be oss skicka dig vår PDF med en summering om att ansöka om RTA-licens. 

På grund av denna marknadssituation för semesteruthyrning publicerade Andalusiens regionala regering en ny förordning 31/2024, av den 29 januari, som trädde i kraft den 22 februari 2024. Detta upphäver och ändrar några artiklar i förordningen som publicerades 2016, vilken reglerade semesteruthyrning i Andalusien för första gången.

För första gången gör den nya förordningen det möjligt för kommunerna att begränsa semesteruthyrning med hänsyn till allmänintresset. Likaså blir företag eller privatpersoner som förvaltar semesteruthyrning i en eller flera fastigheter ansvariga gentemot fastigheternas administration och användare. Och även för fastighetsägare finns det olika förändringar att anpassa sig till.

Den höga efterfrågan på fastigheter och den attraktiva verksamheten att hyra ut semesterbostäder

Fastighetsköp av privatpersoner, företag och investerare i strategiska lägen med en stark efterfrågan på turism har haft en direkt effekt på fastighetspriserna. Malaga och andra kommuner på Costa del Sol, som Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas eller Nerja, till exempel, har sett fastighetspriserna nå historiska toppar.

Vi bör särskilt nämna utländska investerare, som riktar sig mot fastighetsinvesteringar i städer som Malaga, Sevilla och Granada, samt andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical. Antalet semesterbostäder som erbjuds för semesteruthyrning har, på grund av denna efterfrågan, inte slutat växa i vissa städer. Detta har lett till ökade kostnader för traditionella hyresbostäder för invånarna, med mycket höga priser, och även vissa problem med överexploatering av turister i vissa områden, där invånarna sakta har försvunnit.

För vilka semesterbostäder i Andalusien gäller detta?

Denna förordning gäller bostäder utrustade för omedelbar användning, avsedda att hyras ut i mindre än två månader, där boendetjänster erbjuds för turiständamål i utbyte mot betalning. Med turismändamål avses att bostaden marknadsförs eller annonseras i turismfrämjande kanaler, såsom resebyråer, turistföretag och kanaler som gör det möjligt att boka boende.

Gäller detta semesteruthyrning på mark som inte går att utveckla eller på landsbygden?

Denna förordning gäller INTE bostäder belägna i landsbygdsmiljö, det vill säga bostäder i icke exploateringsbar mark eller på landsbygd. Att använda dessa bostäder som fritidshus regleras av andra regler.

När kan en bostad inte användas för semesteruthyrning i Andalusien?

SEMESTERUTHYRNING ANDALUSIEN
SEMESTERUTHYRNING ANDALUSIEN

Bostäder som ska hyras ut måste uppfylla en rad krav för att vara registrerade i det andalusiska turistregistret Registro de Turismo de Andalucia (RTA) och bedriva aktiviteter relaterade till semesteruthyrning.

Förbud mot användning av sociala bostäder (VPO) i bestämmelserna om semesterbostäder

Dessa bostäder kan inte användas som semesterbostäder. Det bör dock noteras att om du funderar på att köpa en fastighet och fastighetsregisterrapporten visar en VPO-kvalificering, är denna klassificering ofta föråldrad och dess utgång kan begäras. Detta är något som händer ofta, eftersom VPO-klassificering bara varar en viss tid. I många fall fortsätter dock VPO-kvalificeringen att förekomma i fastighetsregisterrapporten, även om egendomen förlorat den juridiska statusen.

Oförmåga att driva semesteruthyrning om bostadsägarföreningen uttryckligen förbjuder att bostaden används för semesteruthyrning

Om fastigheten du vill köpa eller hyra ut är en del av en bostadsägarförening som uttryckligen förbjuder denna verksamhet i dess stadgar (grundstadgar), kan bostaden inte användas för semesteruthyrning. Det är ovanligt att hitta detta förbud i äldre byggnader, eftersom semesteruthyrning ”inte existerade” förrän nyligen och därför inte reglerades i stadgarna.

Bostadsföreningen kan dock när som helst ändra stadgarna och införa förbud mot semesteruthyrning till turister. Detta gäller dock inte de bostäder som redan var registrerade i RTA före förbudet.

OBS! Det finns ett dilemma angående den procentandel som krävs för att ändra stadgarna för en bostadsägarförening för denna specifika begränsning. Vissa domstolsbeslut slår fast att en majoritet på 3/5 (=60 %) av de totala ägarna räcker, och andra slår fast att det krävs ett enhälligt beslut (100 %) av alla ägare. Ur vår juridiska tolkning av lagen skulle enhällighet vara nödvändig. I framtiden kommer detta att klargöras.

I ljuset av denna motsägelse, kanske du bestämmer dig för att redan ansöka om din RTA-licens trots att du faktiskt inte hyr ut (än). Detta kan vara att rekommendera, men du måste veta att i teorin har myndigheterna rätt att avbryta din RTA-licens om du inte deklarerar din uthyrningsinkomst (antingen IRPF eller IRNR).

Speciellt vid nybyggen kan det finnas förbud mot semesteruthyrning i stadgarna

Det är vanligtvis i nyproducerade bostadsområden som stadgarna (’estatutos’) lättare kan förbjuda denna verksamhet. I det här fallet är det viktigt att du eller din advokat granskar stadgarna noggrant. Om du funderar på att köpa ett nybyggt hus (eller på ritning) och tänker använda det för semesteruthyrning, bör du veta att det är möjligt att, när det väl har byggts, kan stadgarna förbjuda användningen av bostäder för semesteruthyrning. Med andra ord, när du undertecknar det privata försäljningsavtalet är det mycket troligt att det är omöjligt att veta om stadgarna kommer att förbjuda semesteruthyrning när ägarföreningen bildas.

Förbud mot semesteruthyrning av bostäder som är oförenliga med stadsplanebestämmelserna i den kommun där de är belägna

Bostäder på tätortsmark med ”Celula de Habilitat” eller ”Licencia de Primera Ocupación” (LPO) dvs intyg om att det är tillåtet att bo i fastigheten, kan användas som semesteruthyrning. Detsamma gäller bostäder som vid byggandet inte stred mot stadsplaneringen i kommunen och som innehar ett oreglerat beslut eller motsvarande LPO-intyg, om dessa är byggda före 1986. Därför kommer det fortfarande att vara tillrådligt att skicka in LPO- eller Celula de Habilitat-intyg för att registrera din fastighet i RTA, men du kan också bevisa att du uppfyller stadsplanebestämmelserna med något annat dokument eller tekniskt certifikat.

När det gäller denna fråga om kravet på att ha en LPO eller Celula de Habilitat, har de nya bestämmelserna eliminerat behovet av att ha en LPO och har ersatt detta med kravet på att bostäder ska följa stadsplaneringsbestämmelserna. Kanske är denna förändring utformad så att andra bostäder som av olika skäl saknar LPO i framtiden kan få tillgång till RTA, till exempel om kommunen implementerar ett visst förfarande för att få tillstånd att använda en bostad för turiständamål, t.o.m. om en sådan resolution inte är en LPO som sådan. Om kommunen skapar ett sådant specifikt förfarande och en bostad utan LPO får tillstånd för turiständamål, skulle det förstås att bostaden följer kommunens stadsplaneringsbestämmelser. Under de närmaste månaderna kommer vi att se om några kommuner genomför ett sådant förfarande.

Förbud mot semesteruthyrning för stadshus som erkänts som likvärdiga med oreglerade (DAFO)

Bostäder byggda på tätortsmark efter 1986, som inte följer planbestämmelserna i den kommun där dessa är belägna, får anses vara bostäder med status likvärdig med oreglerad. Om de erkänns som sådana får dessa endast användas som semesteruthyrning med uttryckligt tillstånd från kommunfullmäktige för sådan ändring av användningen.

Vad ska jag göra för att uppfylla kriterierna i bestämmelserna angående semesteruthyrning i Andalusien?

För att använda en bostad för semesteruthyrning, är det nödvändigt för den person eller enhet som är avsedd att delta i sådan verksamhet att registrera fastigheten i Andalusiska Turist Registret (RTA). För att slutföra denna registrering är det nödvändigt att skicka in en ansvarsdeklaration (DR) elektroniskt, som intygar överensstämmelse med kraven i förordningen. Fastigheten kan användas för semesteruthyrning efter inlämnandet av DR. I förordningen fastställs det minimiinnehåll som intyget ska innehålla, där en av de nya inslagen är kravet på att ange om bostaden hyrs ut året runt eller för bestämda perioder, vilket ska anges i intyget (deklarationen).

OBS! Under tiden för publicering av denna nyhetsartikel har C&D Solicitors skickat in en första RTA-ansökan via det nya webbformuläret. Även om det rör sig om en ansvarsdeklaration, ber systemet fortfarande att den sökande laddar upp de aktuella dokumenten. I formuläret står det att om du inte laddar upp rätt dokument inom 10 dagar kommer ansökan att annulleras.

Vad händer om jag inte har ett intyg om boende eller LPO?

Det finns olika processer för att få första inflyttningscertifikatet för ett hem:

Hur man får en LPO i Andalusien för bostäder byggda före 1986

Detta är den enklaste och billigaste processen, eftersom alla stadsbostäder byggda i Andalusien före 1986 utan efterföljande ändringar betraktas som bostäder med bygglov och ett intyg om första inflyttning. Baserat på gällande stadsregler i Andalusien, kallad LISTA, kan ägaren begära detta administrativa erkännande genom att skicka in ett litet projekt undertecknat av en arkitekt och betala en avgift. Handläggningstiderna varierar för varje kommunfullmäktige, eftersom vissa är snabbare än andra.

Hur man får en LPO i Andalusien för bostäder byggda efter 1986

I det här fallet är processen längre och mer kostsam, både på grund av den typ av projekt som ska upprättas av arkitekten och den avgift som kommunfullmäktige tar ut. Om bostaden är en del av en byggnad och den här byggnaden inte har någon LPO, är det mycket troligt att ett enda hem inte kan få en LPO och Ägarföreningen bör vara den som begär LPO för hela byggnaden. När det gäller parhus eller fristående fastigheter kan LPO erhållas så länge en arkitekt bekräftar, i ett projekt, att bostaden följer stadsplanebestämmelserna.

Som nämnts tidigare, om bostaden byggd efter 1986 inte uppfyller stadsplaneringsbestämmelserna, kan en LPO inte erhållas. Endast ett intyg som motsvarar oreglerat kan anskaffas och det är varken värt eller bekvämt för en stadsbostad.

Vilka förändringar inför förordningen för förvaltare eller operatörer av semesteruthyrning?

En av de viktigaste ändringarna av förordningen är den nya ansvars- och relevanspositionen som intas av yrkesverksamma och företag som för ägarnas räkning förvaltar driften av fastigheter på semesteruthyrningsmarknaden. Utövare av semesteruthyrning, oavsett om de är privatpersoner eller företag och även om de endast driver en enskild semesteruthyrning, ska registreras som innehavare i utlåtandet (DR). För att registrera förvaltaren som innehavare av DR för en fastighet, måste var och en av de lagliga ägarna av fastigheten ge sitt tillstånd genom att underteckna lämpligt uppdrag eller förvaltningskontrakt mellan operatören och ägarna.

Förvaltning och administration av en fastighet av tredje part förutsätts ske när tredje part ombesörjer leverans och hämtning av nycklar, välkomnar gäster, tillhandahåller tjänster under vistelsen, städning vid in- och utcheckning m.m. Innehavaren av DR kommer att vara ansvarig gentemot förvaltningen och användarna av tjänsten, med kravet att ha ett avtal med ägarna för att utföra en sådan verksamhet. De kommer att vara skyldiga att underrätta administrationen om eventuella ändringar i den juridiska titeln eller villkoren för fastigheterna.

Vilka är skyldigheterna för bostäder som redan registrerats i RTA före detta dekret?

Bostäder som redan är registrerade i RTA måste kontrollera om de uppfyller de nya, ytterligare krav som införs genom dekretet och om inte, kommer de att ha vissa tidsfrister att anpassa sig till dessa.

Vilken är den tidsfrist som förordningen ger för att följa reglerna för fritidshus när det gäller möbler och kvalitet?

Dekretet ger en period på upp till ett år från dess ikraftträdande, det vill säga fram till den 22 februari 2025, för ägare som redan är registrerade i RTA att renovera fastigheterna. Dessa krav avser främst möbler, luftkonditionering, minsta rumsstorlekar, lägsta kvalitetsnivåer etc. Till exempel behöver du nu ha 2 badrum när du har fler än 5 gäster och 3 badrum när fler än 8. Om du vill ta emot vår sammanfattning PDF med alla krav, fråga bara din juridiska assistent på C&D eller läs det totala dekretet på spanska.

Vilken är deadline för att meddela ändringar i antalet bäddar för boende?

Den nya förordningen fastställer en maximal beläggning per bostad på 15 personer (max 4 per rum), om den hyrs ut som hela fastigheten, och 6 personer om den hyrs av rummet (max. 4 per rum). (Annars behöver du en annan typ av RTA-licens för ´establicimiento hostelero eller establicimiento apartamentos´ som också kräver en verksamhetsöppningslicens från kommunen). Den introducerar också minsta och maximala ytor för sovrummen och deras maximala beläggning, ett minsta antal badrum, etc.

Om en semesteruthyrning som redan är registrerad i RTA behöver ändra antalet bäddar på grund av de nya standarderna, ger dekretet ägare eller operatörer sex månader från dess ikraftträdande att göra det, d.v.s. fram till den 22 augusti 2024.

Vilken är tidsfristen för att anmäla den eller de perioder då bostaden används som fritidshus?

Om din bostad är registrerad i RTA och du tänker hyra ut din bostad endast under en viss period av året och inte året runt, har du 6 månader på dig att göra detta, d.v.s. fram till den 22 augusti 2024.

Om du använder din fastighet som semesteruthyrning året runt behöver du inte göra något eftersom förvaltningen efter denna 6-månadersperiod utgår från att den används som semesteruthyrning året runt.

Hur lång tid har en chef eller ett företag som arbetar på semestern på sig att registrera sig som innehavare i intyget?

De företag eller förvaltare som för närvarande förvaltar fastigheter som fritidshus har 6 månader på sig att anmäla byte av innehavare för RTA-registreringen till Turistregistret för var och en av de bostäder de förvaltar.

Hur påverkar den nya förordningen beslut som förbjuder semesteruthyrning från ägarföreningar?

Ägarföreningens möjligheter att begränsa semesteruthyrning
Ägarföreningens möjligheter att begränsa semesteruthyrning

Förordningen föreskriver tydligt och otvetydigt att en fastighet inte kan fungera som semesteruthyrning om ägarföreningens stadgar uttryckligen förbjuder turistinkvartering. Enligt vår uppfattning är det enda sättet för en Ägarförening att förbjuda semesteruthyrning att den ändrar stadgarna och inför denna uttryckliga begränsning i dem.

Om det bara finns ett beslut från Ägarföreningen i protokollet från ett ordinarie eller extra möte, utan att ändra stadgarna för att förbjuda denna verksamhet, även om beslutet är registrerat i fastighetsregistret, förstår vi att detta förbud inte kan vara åläggs nuvarande ägare eller framtida köpare av fastigheten.

Kan kommunfullmäktige förbjuda eller begränsa semesteruthyrning med det nya dekretet?

I artikel 2, den nya förordningen, tillåter ”… Stadsfullmäktige, av tvingande skäl av allmänt intresse, kan fastställa begränsningar, proportionerliga till dessa skäl, när det gäller det maximala antalet bostäder som används för turistinkvartering per byggnad, område, sektor eller period…”.

Utan tvekan är detta en av de viktigaste nyheterna i reglerna för semesteruthyrning i Andalusien. På grund av turistmättnaden i vissa områden eller stadsdelar i stora städer som Malaga eller Sevilla, såväl som andra områden på Costa del Sol, har vissa kommunfullmäktige efterlyst denna åtgärd för att göra det möjligt för dem att begränsa turistaktiviteter.

Om ett kommunfullmäktige vill begränsa och förbjuda sådan turistverksamhet måste detta argumenteras och motiveras i detalj, det vill säga det måste visa att en sådan begränsning är nödvändig med tydliga och objektiva uppgifter. Den måste också publiceras innan den antas.

Begränsningar för befintliga licenser

Det är underförstått att begränsningar från stadshuset eller ägargemenskapen inte kommer att gälla för befintliga licenser. Men när du har en RTA-licens och du i verkligheten inte hyr ut och inte deklarerar inkomstskatten (IRPF eller IRNR), kan myndigheten säga upp din RTA-licens.

C&D Solicitors

Lawyers and team of C&D Solicitors
Lawyers and team of C&D Solicitors

På C&D Solicitors är vi specialiserade på att tillhandahålla fastighetsrådgivning till utländska kunder, oavsett om det är personer som vill köpa ett andra hem eller en investeringsfastighet i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill växa sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.

 

DUE DILIGENCE, LEGAL UNDERSÖKNING, AV ADVOKAT INNAN FASTIGHETSKÖP I SPANIEN

Due diligence (legal undersökning) av advokat i Spanien
Due diligence (legal undersökning) av advokat i Spanien

På grund av vår professionella erfarenhet som specialiserade fastighetsjurister kan vi inte nog betona vikten av korrekt juridisk rådgivning under köpprocessen i form av due diligence (legal undersökning). Ditt utlandsköp innebär en stor ekonomisk investering, oavsett om du är privatperson, företag, om fastigheten ska användas som privatbostad eller är en investering för uthyrning.

Det är inte möjligt att ge lämplig juridisk rådgivning till en fastighetsköpare eller investerare såvida det inte finns en process för att undersöka den juridiska, fysiska och skattemässiga situationen för fastigheten. Denna process bör ske innan köpekontraktet undertecknas. Om den fullständiga studien av fastigheten och dess totala status inte återspeglas skriftligt i ett dokument som brukar kallas ”legal due diligence” eller ”fastighetsrättslig rapport”, är det mycket svårt att lita på all information som en köpare/investerare behöver veta innan han/hon blir kontraktsbunden till köp av en fastighet.

I det här fallet syftar vi inte bara på köpare, eftersom fastighetsägare som vill sälja en fastighet i Andalusien i allt högre grad begär en legal fastighets-due diligence för att vara informerade och lösa eventuella problem eller brister i den juridiska dokumentationen av fastigheten innan försäljning. Denna juridiska checklista innan du säljer fastigheten kommer att hjälpa dig att maximera vinsten från försäljningen och göra säljprocessen så snabb som möjligt.

Vad är en fastighets-due diligence-rapport vid fastighetsförsäljning?

Fastighets-due diligence-rapport, eller legal rapport, är ett juridiskt dokument som alla advokater som är specialiserade på fastighetsrätt bör upprätta och skicka till klienten. Oavsett om man köper eller säljer, specificeras den juridiska statusen på fastigheten som han eller hon avser att köpa eller sälja. Detta dokument bör innehålla all relevant juridisk information, registreringar, planer och skatteinformation om fastigheten. Detta ger köparen/säljaren all nödvändig information för att fatta det mest tillfredsställande beslutet när det gäller köp eller försäljning av fastigheten. Och för att köparen ska ha största möjliga rättssäkerhet vad gäller investeringen.

Ur juridisk synvinkel, binder detta dokument advokaten till klienten och gör det möjligt att definiera och förklara det juridiska arbetet som utförts. Detta ger en säkerhet under överlåtelseprocessen genom den detaljerade information som förklaras för köparen i den juridiska due diligence-rapporten.

Varför är en legal undersökning och skriftlig legal rapport så viktig om jag ska köpa en fastighet?

Svaret är enkelt: eftersom detta dokument ger dig som köpare rättssäkerhet. Den innehåller all relevant information skriftligt om fastigheten du vill köpa. Det ger en förklaring av det som undersökts och gör det lättare att förstå allt i processen. Likaså inkluderar detta dokument sådant som ännu inte har fastställts den dag då rapporten upprättas, det som är under behandling eller det som inte kan säkerställas av olika skäl, beroende på vad som är lämpligt.

Denna rapport kommer att förhindra eller minska risken för köparen att upptäcka problem för sent under köpprocessen eller efter köpet, när det privata köpekontraktet redan har signerats eller till och med när det offentliga köpebrevet har undertecknats. Dessa är ofta problem som, om köparen känner till det i förväg, kan leda till en förhandling med säljaren innan det privata köpekontraktet undertecknas, eller kan till och med leda till att man väljer att inte gå vidare med köpet.

Vad ska fastighetsdue diligence eller juridisk rapport innehålla?

Catastro-registret i Spanien
Catastro-registret i Spanien

Legal fastighets due diligence (legal undersökning) är som en skräddarsydd kostym, vilket innebär att detta dokument och dess innehåll kommer att bero på kundens profil och den avsedda användningen av fastigheten.

1. REGISTERSTATUS

Det allmänna avsnittet i dokumentet, oavsett vilken typ av syfte med köpet, kommer att vara att granska fastighetens information i Catastro-registret och i fastighetsregistret, Registro de la Propiedad. Advokaten kollar beskrivningen av fastigheten i dessa register och se hur den matchar dess fysiska verklighet.

2. SKULDER

Likaså granskas potentiella registeravgifter eller andra belastningar, såsom förekomsten av inteckningslån, servitut, panträtter eller beslag. En bra fastighetsadvokat kontrollerar också om det inte finns några skulder från företag som förser fastigheten med vatten, el etc., skatter och avgifter från kommunen eller ägargemenskap.

3. DETALJER KOMMUNEN OCH URBANISERINGEN

Det är också viktigt att studera eventuella servitut, såsom vägar, kuster, allmänt vattenområde och situationen med fastighetsägarföreningen och eventuella skulder eller extraordinära bedömningar.

4. (KOMMERSIELLA) LICENSER

Studien av fastighetens planeringssituation är också mycket viktig och i detta fall kommer studien att bero på den avsedda användningen av fastigheten: ett hotell, ett fritidshus, kommersiella lokaler, en bostad, industriell användning etc. Vid denna tidpunkt kallas vanligtvis en tekniker in för att utföra en strukturundersökning eller checklista.

5. SKATTEKONSEKVENSER

Slutligen är en skatterevision vid fastighetsköp mycket viktig, särskilt vid köp av investeringsbolag och investeringsfonder. Dessa behöver få en värdering av tillgångar, samt sätta sig in i fastighetsskatteplanering för förvärv av fastigheten, för att spara på skatter och minska skatteeffekten.

När borde en kund få fastighets-due diligence (legal rapport)?

Den legala undersökningen av fastigheten och den skriftliga legala rapporten bör upprättas innan det privata köpekontraktet undertecknas, då köparen samtidigt vanligtvis betalar handpenning, 10 % av försäljningspriset. Det viktiga är med andra ord att köparen är medveten om all juridisk, planering och registrerings- samt skatteinformation om fastigheten innan han betalar en betydande summa pengar under processen och undertecknar det privata avtalet. Inom fastighetsområdet utarbetas vanligtvis fastighets-due diligence efter undertecknande av reservationskontraktet med betalning av en liten reservationsdeposition och innan det privata köpekontraktet undertecknas.

Om köparen får all relevant och viktig information om fastigheten i förväg får han eller hon mycket större rättssäkerhet i investeringen. Och om det finns några problem kan dessa förhandlas med säljaren och situationen kan återspeglas i det privata köpekontraktet. Detta kommer att ha en positiv effekt på processen, minska stress och öka chanserna att processen  slutar tillfredsställande för båda parter.

Om man inte är medveten om fastighetens rättsliga, planmässiga och skattemässiga situation, kan undertecknandet av ett privat köpekontrakt och betalningen av en betydande del till säljaren leda till problem mellan köparen och säljaren. Om det finns legala frågor och problem med fastigheten, och säljaren inte får kännedom om detta innan kontraktet skrivs, kan det hända att avtalet inte skyddar köparen tillräckligt.
Det kan leda till att säljaren känner att med 10 % av köpeskillingen i fickan och ett undertecknat kontrakt ger honom eller henne övertaget när man förhandlar om förändringar som påverkar försäljningspriset eller parternas skyldigheter.

Vem är rätt fackman att göra en fastighets-due diligence?

Utan tvekan är en advokat specialiserad på fastighetsrätt rätt yrkesman att utarbeta detta viktiga dokument när man köper eller säljer en fastighet i Spanien. Att göra en investering av stor betydelse i en fastighet och försöka spara på kostnaden för en advokat är ett misstag eftersom kostnaden för en advokat jämfört med alla kostnader för ett fastighetsköp är ganska liten.

Var försiktig med alla som uppmuntrar dig att inte anlita en oberoende advokat vid köp av en fastighet i Spanien, särskilt när denna person har något intresse av transaktionen. Sök efter en advokat som du tror är bäst lämpad att ge dig råd i ditt köp, som har stor erfarenhet och bra recensioner. Jämför informationen som finns på advokatens hemsida angående de tjänster som erbjuds och den information du får efter att du tagit den första kontakten med advokaten. Se till att denna advokat är expert på fastighetsrätt och är insatt i ämnet.

Varför är en fastighets juridiska utredning viktig när jag ska sälja en fastighet?

Att få en legal due diligence för en fastighet du vill sälja rekommenderas starkt, eftersom du som ägare kommer att kunna upptäcka eventuella problem med fastigheten, samt lösa dem, innan den säljs. Om ägaren identifierar, korrigerar och löser de potentiella problem som det kan finnas med fastigheten innan den säljs, är det mycket troligt att vinsten från försäljningen kan maximeras, eftersom köparen kommer att vara mer nöjd med den rättsliga situationen för fastigheten och transaktionen kommer att gå snabbare.

Att lägga ut fastigheten på marknaden först när säljaren har försäkrat sig om att all dokumentation är korrekt och att nödvändiga tillstånd är i ordning, kommer leda till att eventuell köpare är snabbare med att slutföra köpet och minskar eventuella argument för att sänka priset på fastigheten.

Teamet på C&D Solicitors Malaga, Andalusien
Teamet på C&D Solicitors, Malaga, Andalusien

Advokatbyrå specialiserad på due diligence av fastigheter i Andalusien

C&D Solicitors är vi specialiserade på rådgivning till utländska kunder vid fastighetsköp och försäljning, oavsett om det är individer som vill köpa en semesterbostad eller investera i en fastighet för uthyrning i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill utöka sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på 0034 – 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på 0034 – 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.

Författare: Gustavo Calero Monereo, VD och advokat på C&D Solicitors, Torrox/Malaga (Andalusien)

Nycklarna till ARVSPROCESSEN FÖR UTLÄNDSKA PERSONER I SPANIEN 2023

Arvsprocess - bouppteckning i Spanien
Arvsprocess – bouppteckning i Spanien

Bouppteckning och arvsskifte

Under de senaste månaderna har vår advokatbyrå stött på mer än en arvsprocess för utländska medborgare (från EU och andra håll) som ägde tillgångar i Spanien vid tidpunkten för deras död. Dessa är i allmänhet personer som ägde en fastighet som en semesterbostad. Men några av dem var också bosatta och skrivna i Spanien när de dog.

Dessa arvsprocesser, när en person med tillgångar i Spanien dör, tenderar att vara påfrestande för arvingarna. Förutom smärtan av att förlora en närstående blir arvsprocessen påfrestande p.g.a. arvingarnas bristande kunskap om arvsreglerna och arvsrätten i ett främmande land, som Spanien.

För arvingar i denna situation kommer vi att försöka förklara de viktigaste punkterna om arvsprocessen – bouppteckning och arvsskifte – för en utländsk person i Spanien.

PRELIMINÄRA PUNKTER OM REGLERNA FÖR EN ARVPROCESS I SPANIEN

Vilken lag ska gälla för arv efter en EU-medborgare med tillgångar i Spanien?

Om en utlänning avlider med tillgångar i Spanien måste vi hänvisa till den europeiska arvsförordningen från 2012, tillämplig på personer som avlidit från den 17 augusti 2015.

Som en allmän regel föreskrivs i denna förordning att arvet efter en EU-medborgare kommer att styras av lagen i det land där personen har sin fasta bostadsort. Denna regel gäller för de 27 medlemsländerna i Europeiska unionen (EU), med undantag för Storbritannien, Irland och Danmark, som anses vara tredjeländer. Det gäller dock för medborgare som i dessa länder som är medlemmar i EU.

Om den avlidne ägde tillgångar i Spanien men inte var bosatt i Spanien, tillämpas därför lagen i landet där han var bosatt.

Vilken lag gäller för arvsprocessen för en icke-EU-medborgare med tillgångar i Spanien?

Om en amerikansk medborgare till exempel har sin fasta bostad i Spanien och dör, gäller spansk lag för hans arv. Om samma person hade dött bosatt i USA men ägde tillgångar i Spanien, skulle hans arv styras av lagen i den amerikanska stat där han senast bodde.

Detta är fallet eftersom artikel 20 i den europeiska arvsförordningen föreskriver universell tillämpning av den lag som anges i förordningen, även när den lagen inte är den i en EU-medlemsstat.

Finns det undantag från den allmänna regeln om att tillämpa lagen i det land där man är bosatt?

Lagen i det land där den avlidne har sin fasta bostadsort kommer inte att gälla för arvet om den avlidne i ett sista testamente, klart och otvetydigt, anger att han eller hon vill tillämpa lagen om sitt medborgarskap på arvet. I detta fall, även om den avlidne var bosatt i Spanien vid tidpunkten för hans eller hennes död, skulle arvsprocessen för tillgångar i Spanien styras av lagen i hans eller hennes medborgarskap. När det gäller medborgare i flera länder kan de välja lagen i något av dessa.

Denna allmänna regel är inte heller tillämplig när det är möjligt att bevisa att den avlidne har en närmare anknytning till ett annat land än det där han har sin fasta bostadsort. Detta skulle till exempel gälla en arbetstagare som är tillfälligt bosatt i ett land av arbetsskäl men som behåller sina tillgångar och familj i landet där han är medborgare.

Vad händer om den avlidne inte har angett tillämpningen av sin nationella lagstiftning i ett testamente?

Spansk arvsrätt och testamente
Spanskt testamente

Om en utländsk person är bosatt i Spanien vid tidpunkten för dödsfallet och han eller hon inte valde att tillämpa lagen i hans eller hennes medborgarskap, kommer spansk lag att vara tillämplig på hela dödsboet. Detta är alltså oavsett i vilket land tillgångarna finns.

Detta är fallet eftersom den europeiska förordningen slår fast att tillämplig lag ska gälla för hela dödsboet, inte bara för tillgångar som finns i Spanien. Den europeiska förordningen fastställer universell tillämpning av samma lag på hela dödsboet.

Uppenbarligen, om den avlidne inte var bosatt i Spanien vid dödstillfället, skulle den tillämpliga lagen för hela dödsboet vara den för hans eller hennes medborgarskap, om det fastställs i testamentet. Eller det land där han hade sin fasta bostad vid tidpunkten för dödsfallet, om den avlidne var bosatt i ett annat land än landet där han var medborgare.

RELEVANTA DOKUMENT OCH INFORMATION FÖR ARVPROCESSEN I SPANIEN

Är det möjligt att ta reda på om den avlidne skrev på ett testamente i Spanien?

För att bekräfta om en person har undertecknat ett testamente i Spanien är det nödvändigt att ansöka om ett intyg om testamente från justitieministeriet. Genom denna ansökan kommer testamenteregistret att intyga om den avlidne undertecknade ett testamente i Spanien, när det undertecknades och inför vilken notarie. När detta intyg väl har mottagits, om den avlidne undertecknat ett testamente, kan arvingen (eller hans advokat) begära en kopia från det notariekontor där det undertecknades.

Det är viktigt att notera att för att ett testamente i Spanien ska vara giltigt, måste det undertecknas av en spansk notarius publicus. Denna notarie kommer att meddela testamente-registret att en person har undertecknat ett testamente på notariekontoret. I vissa fall kan personen inte resa till notarien p.g.a. t.ex. sjukdom eller orörlighet. I så fall kan en lokal notarie också göra ett hus- eller sjukhusbesök.

Det är möjligt att underteckna ett testamente utan att en notarie är närvarande, men vi kommer inte att fördjupa oss närmare i det här fallet, eftersom detta är mycket ovanligt i Spanien och skulle kräva ett rättsligt förfarande för att legalisering ska anses vara giltig.

Vilka dokument behöver arvingar i den spanska arvsprocessen?

Om den avlidne har tillgångar i Spanien och arvet hanteras i enlighet med lagen i den avlidnes nationalitet, eller den där han eller hon är bosatt utanför Spanien, bör arvingarna få ett av följande dokument från ursprungslandet:

  • Europeiskt arvsintyg. Detta är endast möjligt i EU-länder.
  • Bouppteckning och släktutredning. Erhållen i det land där den avlidne är medborgare. Detta är möjligt i EU-länder och icke-europeiska länder.

Utöver något av de nämnda dokumenten är det också nödvändigt att skaffa ett original dödsattest och bevis på om det finns (alternativt inte finns) ett testamente i bosättningslandet.

Om den avlidne ägde en fastighet i Spanien, måste det offentliga överlåtelsebrevet och arvsskiftet undertecknas av arvingarna inför en spansk notarie. Detta dokument är där de får rätt till lagfarten på egendomen och tillgång till de andra tillgångar som den avlidne hade i Spanien. Detta kan vara ett hus, men också ett bankkonto eller fordon.

När denna handling har undertecknats, kommer arvsskattedeklarationen att lämnas in och egendomen kommer sedan att registreras i vederbörande fastighetsregister, så att arvingar blir officiell ägare till den eller de avlidnes egendomar.

Är det nödvändigt att betala arvsskatt i Spanien?

Det är alltid nödvändigt att lämna in en arvsskattedeklaration i Spanien för alla typer av arv. Arvsskatt måste med andra ord alltid betalas i Spanien för egendom och tillgångar i Spanien, oavsett om spansk lag eller lag i ett annat land gäller. Ansvar för arvsskatt härrör från det enkla faktum att ärva tillgångar belägna inom spanskt territorium.

Här bör det noteras att arvsskatten i Spanien uppvisar stor variation, beroende på den spanska autonoma regionen där den avlidne var bosatt eller var den avlidne hade tillgångar om han eller hon var icke-skattskriven. Observera att i Spanien betalar både inhemska, fast bosatta och utländska personer samma arvsskatt (inklusive bosatta utanför EU) och det har inte förekommit några skatteskillnader i denna mening under de senaste åren.

Vad är arvsskatten i Spanien?

Inheritance Tax in Andalusia
Arvsskatt i Andalusien

I Spanien är varje autonom region fri att fastställa sina egna regler för arvsskatt och det finns stora skillnader i beskattning mellan dem. Av denna anledning, när du köper en fastighet för antingen personlig eller investeringsanvändning, är det praktiskt att bekanta sig med arvsskattesatsen i den region där fastigheten ska köpas.

Om du funderar på att köpa en bostad i Spanien är vårt råd att få en uppskattning av den arvsskatt för din tilltänkta arvinge som kan komma att betalas vid dödsfall.

För mer information om detta ämne rekommenderar vi att du läser vårt inlägg från april 2021 om spansk arvsskatt. Den autonoma regionen Andalusien har en av de lägsta arvsskatterna i Spanien. Arvingar såsom en make/maka, barn och barnbarn till den avlidne, betalar ingen arvsskatt i Andalusien, även om det alltid är nödvändigt att lämna in en skattedeklaration.

Är det en bra idé att skriva ett testamente i Spanien?

Om du har tillgångar i Spanien, även om du har ett testamente i ditt ursprungsland, rekommenderar vi alltid att signera ett spanskt testamente  som endast omfattar tillgångar som finns på spanskt territorium.

Det kommer alltid att vara möjligt att välja att tillämpa lagen för ditt medborgarskap i detta testamente. Om du inte är fast bosatt och skriven i Spanien när du undertecknar testamentet, men sedan bestämmer dig för att flytta till Spanien kommer lagen i ditt medborgarskap att gälla för ditt arv istället för spansk lag.

Den ekonomiska kostnaden för detta testamente undertecknat i Spanien är inte hög och kommer alltid att bidra till att göra processen i Spanien enklare och billigare för dina arvingar.

Ett testamente minskar inte skatterna, det vill säga det har inga skattefördelar, men det hjälper arvingar att hantera byråkratin i arvsprocessen som kommer att äga rum i Spanien efter din död.

Tänk också på att spansk lag föreskriver tvångsarvingar och att det inte är möjligt att överlåta dina tillgångar till vem du än väljer. Därför, om spansk lag skulle gälla för ditt arv, måste dessa minimiandelar för tvångsarvingar respekteras.

Är det möjligt att sälja en fastighet i Spanien utan att ha genomfört arvsprocessen?

Många arvingar får en fastighet i arv och överväger att lägga ut den till försäljning då de i många fall inte har något intresse av att behålla den.

Ibland har dessa arvingar inte tillräckliga ekonomiska resurser för att genomföra arvsprocessen i Spanien och betala den potentiella arvsskatten och Plusvalue-skatten. Men efter försäljning av fastigheten skulle de ha ekonomiska resurser för att täcka arvskostnaderna och även få kapitalvinster från försäljningen av fastigheten.

Om arvingarna till fastigheten inte har genomfört arvsprocessen i Spanien, är fastigheten registrerad i fastighetsregistren i den avlidnes namn. Av den anledningen kommer de inte att kunna sälja fastigheten utan att först slutföra den spanska arvsprocessen.

Men i Spanien är det möjligt att släppa ut en fastighet på marknaden genom vilken byrå som helst, även om arvsprocessen inte är avslutad ännu. I detta fall bör eventuella potentiella köpare informeras om att arvsprocessen är igång och att de säljande arvingarna kommer att slutföra den, innan betalning och köpebrevet undertecknas på notariekontoret.

Det är också möjligt att underteckna ett privat försäljningskontrakt, genom vilket köparen kommer att betala ett visst belopp (vanligtvis 10 %) av försäljningspriset och med dessa pengar kommer säljarna/arvingarna att kunna slutföra arvsprocessen och täcka sina utgifter i Spanien. Säljaren kommer att ha tillräckligt med tid efter att det privata avtalet tecknats för att avsluta arvsprocessen och registrera fastigheten i fastighetsregistret, innan köpebrevet undertecknas, då återstoden av försäljningspriset kommer att betalas.

VIKTIGT: Eftersom ett privat avtal kräver att säljaren slutför processen inom den överenskomna tidsramen, är det mycket viktigt att anlita en advokat/advokat specialiserad på (internationella) arvsprocesser. Innan det privata kontraktet undertecknas kommer advokaten att kunna bekräfta att arvingarnas dokumentation är korrekt, vilket skulle minska risken för att eventuella problem uppstår under arvsprocessen i Spanien.

Är det nödvändigt att anlita en advokat för att slutföra arvsprocessen i Spanien?

I Spanien finns det ingen juridisk skyldighet att anlita en advokat för förfaranden av den här typen, men det är komplicerat att slutföra denna process i Spanien utan råd från en advokat specialiserad på dessa frågor, och det verkar inte tillrådligt att avstå.

Det är nödvändigt att skaffa mycket dokumentation och information, och en sakkunnig advokat kommer att spara tid och huvudvärk för arvingarna och säkert också pengar, eftersom advokaten från början bara kommer att fråga dig om det som är nödvändigt i Spanien. Så att arvingarna kan bli ägare till den avlidnes tillgångar.

Till exempel kan det vara viktigt att få en korrekt skattevärdering av fastigheten som ska ärvas om arvingarna har för avsikt att sälja fastigheten senare, så att de kan betala mindre reavinstskatt i Spanien. En advokat kan ge dig en uppskattning av arvsskatten och den kommunala vinstskatten  ”plusvalia” (det senare gäller endast urbana fastigheter) innan du accepterar arvet i Spanien.

Om du ska ärva en fastighet i Spanien är det nödvändigt att skriva på en arvshandling inför en notarie. Advokaten som ger dig råd kan också välja lämplig notarie för att underteckna arvshandlingen, eftersom det finns notarier som har mycket erfarenhet av arv och testamentesärenden för utländska medborgare, medan andra notarier kan vara mindre erfarna och kan kräva mer dokumentation än nödvändigt.

A law firm specializing in inheritance?

C&D Solicitors: Lawyer for property conveyancing and international inheritances in Spain
C&D Solicitors: Advokat för fastighetsköp och internationella arv i Spanien

C&D Solicitors är en advokatbyrå specialiserad på arvsprocesser och testamente i Spanien, med lång erfarenhet av arv och testamentariska frågor. Vi kan ge råd till både EU-medborgare och icke-EU-medborgare sedan 2006. Många nederländska, belgiska, svenska, tyska, brittiska och amerikanska medborgare är vanliga kunder till oss, bara för att ge några exempel.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, holländska, svenska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsberäkning för detta, utan några som helst åtaganden.

KÖP AV LYXIG FASTIGHET OCH FÖRMÖGENHETSSKATT I ANDALUSIEN

Förmögenhetsskatt i Spanien
Förmögenhetsskatt i Spanien

Äger du en lyxig fastighet i Andalusien eller planerar du ett köp av fastighet och vill veta om du behöver betala förmögenhetsskatt? Malaga är ledande i Spanien när det gäller köp av lyxfastigheter. Marbella är kommunen med det största antalet transaktioner. Under de senaste två åren har antalet utländska köpare av lyxhus i Andalusien ökat, särskilt kring Costa del Sol.

Eftersom många utländska köpare är intresserade av att köpa en fastighet med mycket högre pris än genomsnittet, försöker vi klargöra den nuvarande situationen i Andalusien när det gäller förmögenhetsskatt.

Vad är den nuvarande statusen för marknaden för lyxhus i Spanien?

Ett lyxbostad anses vara en bostad som köpts för över 2 miljoner euro. Vi börjar med följande data om fastighetsmarknaden när det gäller köp och försäljning av lyxhus. 2022 ökade dessa försäljningar med 55% i Spanien jämfört med 2021 och under första halvåret 2023 har de ökat med 30% jämfört med samma period 2022. Under det senaste året har värdet på dessa fastigheter ökat med 13%.

Köp av dyra fastigheter av utländska köpare

Utan tvekan har många av dessa försäljningar internationella köpare, och vi hänvisar här till investerare med utländsk nationalitet. På samma sätt har köpare utanför EU med till exempel amerikanskt, brittiskt, kinesiskt eller ryskt medborgarskap visat intresse för denna marknad. Det här beror på möjligheten att ansöka om ett gyllene visum när de har slutfört sina fastighetsinvesteringar. 

Vem är skyldig att betala förmögenhetsskatt i Andalusien?

Inhemska och utländska personer, som äger fastigheter och andra tillgångar med ett nettovärde som överstiger 2 miljoner euro i Andalusien, är skyldiga att lämna in en deklaration. Från och med den 1 januari 2022 beräknas fastighetens skattevärde utifrån kadastralreferensvärdet (alltså inte kadastralvärdet), publicerat av finansministeriet genom fastighetsregistret.

Hur mycket betalas i förmögenhetsskatt i Andalusien?

I Andalusien subventioneras sedan 2022 skattesatsen för denna typ av skatt till 100%, vilket betyder att ingen betalar förmögenhetsskatt i Andalusien. Notera att även om ingenting för närvarande betalas för denna skatt, är det viktigt att veta att det är det fortfarande är krav på att lämna in en årlig förmögenhetsdeklaration.

Skattebetalarna måste uppfylla denna årliga skatteskyldighet. När den årliga deklarationen för denna skatt har lämnats in kommer den resulterande skatten att minskas i sin helhet och i varje fall kommer skattebetalarna att betala noll euro.

Var är förmögenhetsskatten lägst i Spanien?

För närvarande är Andalusien och Madrid de autonoma regionerna med den lägsta skattebördan för stora köpare eller fastighetsinvesterare i Spanien. Båda samhällena har infört en skattereduktion av förmögenhetsskatten på 100%.

I Spanien har vissa autonoma regioner gått in i en skattekamp för att locka till sig stora köp och utländska investeringar. Särskilt gäller detta på fastighetsmarknaden och köp av fastigheter. Andalusien och Madrid ligger i täten för skattesänkningar, jämfört med andra regioner.

Vad är den nya nationella skatten på stora förmögenheter?

I juli införde Spanien en särskild skatt på stora förmögenheter. Denna skatt har skapats så att skattebetalare som inte betalar förmögenhetsskatt i sina autonoma regioner betalar denna nya skatt.

Ny nationell skatt bredvid förmögenhetsskatt

En deklaration för denna skatt måste lämnas in i Andalusien och Madrid av:

  1. invånare med tillgångar värderade till över 7 miljoner euro
  2. utländska medborgare med tillgångar värderade till över 3 miljoner euro

Detta avser alltid tillgångarnas nettovärde och gäller per person. Den här skatt har dock en lägre skatteeffekt jämfört med förmögenhetsskatt i andra autonoma regioner i Spanien, eftersom det lägsta belopp som är undantaget från beskattning är högre än förmögenhetsskatten.

Juridisk och skattemässig rådgivning från C&D Solicitors

Det är mycket viktigt att få rådgivning om köp och försäljning av fastigheter från en oberoende advokat som specialiserat sig på denna fråga. På så sätt kan du garantera din investering och undvika överraskningar under överlåtelseprocessen eller senare.

Funderar du på att köpa en bostad i Andalusien? Tveka inte att kontakta C&D Solicitors i Malaga. Vi hjälper dig gärna och guidar dig i denna fråga. Vi skyddar alltid dina intressen och din position som köpare. Vi kan hjälpa dig på engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat/VD på C&D Solicitors, Torrox, Malaga (Andalusien)

 

 

SEMESTERUTHYRNING I ANDALUSIEN 2023, DEL II: BEGRÄNSNINGAR OCH FÖRBUD FRÅN FASTIGHETSÄGARFÖRENINGAR

Begränsning av semesteruthyrning
Begränsning av semesteruthyrning

Med tanke på boomen av semesteruthyrning i många städer under de senaste åren – och alltid med hänsyn till den känsliga balansen mellan semesterfirare och inhemska ägare – har fastighetsägarföreningar vidtagit åtgärder i detta avseende i många år, i syfte att begränsa och i de flesta fall förbjuda RTA -semesteruthyrning i sina byggnader. Baserat på vår juridiska erfarenhet av att ge råd till utlänningar på Costa del Sol, stöter vi ofta på dessa ”motstridiga” intressen mellan ägarföreningar och utländska köpare som är intresserade av att använda den egendom de tänker köpa för semesteruthyrning.

Vi ska försöka förtydliga de nuvarande reglerna som gör det möjligt för ägarföreningar att ingripa, begränsa eller förbjuda denna verksamhet.

Hur kan ägarföreningar förbjuda eller begränsa semesteruthyrning?

Under processen då vi gett juridisk rådgivning vid köp och försäljning av fastigheter till våra utländska kunder har vi stött på fler och fler fastigheter där ägarföreningar har ändrat stadgarna och förbjudit semesteruthyrning i  fastigheter som ingår i föreningen.

Det förfarande som gör det möjligt för ägarföreningar att fastställa en sådan begränsning regleras i artikel 17.12 i lagen om samfällighet (LPH). Det gör det möjligt för föreningar att begränsa eller ställa villkor för semesteruthyrning genom att hålla ett fastighetsföreningsmöte och erhålla positiva röster från över tre femtedelar av det totala antalet ägare, som samtidigt måste representera mer än tre femtedelar av ägandet i föreningen.

Skriva in begränsningar för semesteruthyrning i fastighetsregistret

För att denna förbudsresolution ska kunna verkställas av tredje part måste den vara officiellt registrerad i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Med andra ord, om en köpare förvärvar ett hem och föreningen har antagit detta förbud men det inte är registrerat i fastighetsregistret eller om det är registrerat efter att ägaren köper fastigheten, kommer ägaren att kunna registrera hemmet i RTA lagligt och detta förbud kommer inte att vara tillämpligt.

På samma sätt är detta förbud inte tillämpligt på bostäder som registrerats i RTA innan förbudet antogs av ägarföreningen.

Namnändring av en befintlig RTA-licens

Slutligen, när det gäller att köpa ett hem som tidigare registrerats i RTA och ägarföreningen senare förbjudit semesteruthyrning, säger rådet för turism i Andalusiens regionala regering att om detta hem säljs kommer RTA-licensen att fortsätta att vara giltig. Den nya ägaren som köper fastigheten kommer att kunna ändra RTA-registreringen i hans eller hennes namn.

Är det lagligt för fastighetsägareföreningar att förbjuda semesteruthyrning?

Kan fastighetsföreningen förbjuda uthyrning av din spanska fastighet?
Kan fastighetsföreningen förbjuda uthyrning av din spanska fastighet?

I artikel 17.12 LPH föreskrivs ordagrant att föreningar får begränsa eller ställa villkor för tillhandahållande av semesteruthyrning, men det är inte uttryckligen tillåtet att förbjuda uthyrning.

Eftersom denna artikel inte uttryckligen innehåller ordet ”förbjuda”, anser vissa domare och jurister att det inte är möjligt att förbjuda denna verksamhet baserat på denna föreskrift och med 3/5 majoritet.

Det skulle endast vara möjligt att införa förbudet baserat på en annan artikel i LPH, särskilt artikel 17.5, men detta skulle kräva ett enhälligt beslut av alla ägare som representerar 100% av delägarna i föreningen.

Juridisk konflikt att ägarföreningar begränsar RTA semesteruthyrning

På samma sätt hävdade provinsdomstolen i Córdoba i en dom av den 12 juli 2022 att det finns en rättspraxis som innebär en restriktiv tolkning av begränsningar av rätten till privat egendom, eftersom den utgör en konstitutionellt erkänd rättighet (artikel 33 i den spanska konstitutionen). Ett sådant förbud skulle därför strida mot rätten till privat egendom.

Utan tvekan står vi inför en rättslig konflikt som måste lösas under de närmaste åren, och förr eller senare kommer det att finnas ett avgörande från högsta domstolen som klargör denna fråga.

Vad kan fastighetsägareföreningar göra för att begränsa eller villkora semesteruthyrning?

Även om det är tydligt att det inte är möjligt att förbjuda denna verksamhet genom den 3/5-majoritet som fastställs i artikel 17.12 LPH, är det faktiskt möjligt att anta en rad begränsningar eller villkor som föreningen kan ålägga bostäder som är registrerade eller ska registreras i RTA.

Samma domare eller jurister som tolkar att semesteruthyrning inte kan förbjudas utan en enhällig omröstning från alla ägare klargör vad en resolution som begränsar eller villkorar driften av denna semesteruthyrningsverksamhet kan innehålla baserat på artikel 17.12 LPH och med godkännande av 3/5 av ägarna:

Potentiella begränsningar för ägargemenskapen

Föreningen kan godkänna reglering av semesteruthyrning och upprätta interna regler, till exempel:

  1. Begränsa antalet användare
  2. Tillåta husdjur eller inte
  3. Fastställa dagar eller tider för ankomst eller avresa
  4. Skyldighet att teckna särskild skadeförsäkring
  5. Ägarens eller uthyrarens närvaro vid incheckningen för att informera användarna specifikt om reglerna för att använda gemensamma element
  6. Skyldighet för ägaren att förse hyresgästerna med en kopia av dokumentet som innehåller sådana begränsningar och regler
  7. Höjning av serviceavgifterna med högst 20 %.
  8. etc

Denna resolution eller interna förordning som antagits av föreningen för att begränsa semesteruthyrning och som fastställer vilka kriterier ägare som vill hyra ut sina fritidshem behöver uppfylla kan vara obligatorisk.

Vilka åtgärder kan föreningen vidta om dessa interna regler inte följs?

Dessa interna regler som antagits av föreningen kan och måste innehålla de uttryckliga rättsliga konsekvenserna av att inte följa de interna reglerna för semesteruthyrning. Självklart skulle det inte bli några konsekvenser för hyresgästen som spenderar några dagar på fastigheten. Konsekvenserna skulle vara för ägaren.

Den logiska följden av ett sådant åsidosättande skulle bli att talan om förbudsföreläggande i artikel 7.2 LPH vidtogs. Detta gör det möjligt för föreningen att kräva att uthyrningen faktiskt upphör och att ägaren betalar skadestånd för eventuella skador. Detta gäller endast i det fall semesteruthyrningen skulle strida mot de regler som fastställts och antagits av föreningen för bostäder som används som semesteruthyrning.

VIKTIGT: Det bör understrykas att vi i denna fråga hänvisar till vad ägarföreningen kan göra om vi förstår att det inte är möjligt att förbjuda semesteruthyrning på grundval av artikel 17.12 LPG. Denna föreskrift hänvisar till begränsningar och villkor. Detta kan dock ifrågasättas och denna debatt har ännu inte avgjorts.

Kan en fastighetsutvecklare förbjuda semesteruthyrning i en fastighet innan bostäderna säljs?

Svaret är JA.

Vid en utveckling av nybyggda fastigheter eller nyproduktion såld ”på ritning”, innan fastigheterna börjar säljas, måste utvecklaren upprätta och registrera stadgarna som fastställer reglerna för ägarföreningen. Därför kan utvecklaren inkludera förbudet att använda bostäderna som semesteruthyrning i stadgarna.

Detta  är för närvarande inte vanligt men det är möjligt och i framtiden kommer vi kanske se fler fall för att ge mervärde till fastigheten, särskilt i lyxproduktioner. Detta kan vara ett bra sätt att locka potentiella utländska investerare som söker en plats att bo eller tillbringa tid i Spanien, bort från aktiviteter som kan störa friden.

Hyra ut din fastighet i Andalusien och begränsningar från kommunen

Investerar du i fastigheter och vill veta mer om eventuella begränsningar från kommunen angående uthyrning? Läs i så fall även vår tidigare artikel:

Semesterbostäder i Andalusien 2023, del I: Begränsningar och administrativ reglering.

Juridisk rådgivning för att investera i fastigheter för uthyrning i Andalusien

C&D Solicitors advokater och team
C&D Solicitors advokater och team

Det är mycket viktigt att vid köp och försäljning av en fastighet få råd av en oberoende advokat som specialiserat sig på dessa frågor. Detta säkrar din investering och du undviker överraskningar under överlåtelseprocessen eller senare. Om du funderar på  att köpa en fastighet i Andalusien, tveka inte att kontakta C&D Solicitors, och vi hjälper dig gärna och guidar dig i denna fråga. Vi skyddar alltid dina intressen och din position som köpare. Vi kan hjälpa dig på engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Författare: Gustavo Calero Monereo, lawyer på C&D Solicitors (Torrox/Malaga, Andalusien, Spanien)

 

SEMESTERUTHYRNING I ANDALUSIEN 2023, DEL I: BEGRÄNSNINGAR OCH ADMINISTRATIVA REGLER

SEMESTERUTHYRNINGAR I ANDALUSIEN
SEMESTERUTHYRNINGAR I ANDALUSIEN

Andalusiens regionala regering har tillkännagivit ett nytt dekret för att reglera semesteruthyrning, som man hoppas kunna godkänna före sommaren. Detta dekret skulle göra det möjligt för kommunerna att genom den allmänna stadsutvecklingsplanen (PGOU) begränsa etableringen av nya semesterbostäder.

Under de senaste åren har det ökade utbudet av fastigheter som används som semesterbostäder i städer som är mycket tilltalande för turister orsakat allt svårare problem på grund av överbefolkning av turister i vissa områden, samt brist på tillgång på lång sikt av hyresbostäder, i kombination med mycket höga priser.

Debatten har flyttat över till den politiska arenan och det verkar som att det finns en trend att begränsa eller till och med förbjuda dessa aktiviteter i vissa städer eller specifika områden.

Bara i Andalusien, i städer som Sevilla, Granada, Cadiz och Malaga, finns en tydlig debatt för att begränsa nya bostäder från att fortsätta att erbjudas som semesteruthyrning. Andra områden på Costa del Sol, som Marbella, Fuengirola, Nerja och Benalmádena, har också väldigt mycket semesteruthyrning och det diskuteras att begränsa detta.

I denna första del kommer vi skriva om den nuvarande situationen i Andalusien, med ett särskilt fokus på Malaga-området, när det gäller semesteruthyrning och de potentiella begränsningar som kan införas i olika kommuner på medellång och lång sikt.

Nuvarande läge för semesteruthyrning och traditionella hyresbostäder i staden Malaga

Malaga är den spanska stad som har vuxit mest när det gäller turism under de senaste åren. Detta har resulterat i att många utländska köpare investerar och fortsätter att investera i att köpa och sälja bostäder i Malaga för att användas på semesteruthyrningsmarknaden.

Till denna tillväxt av semesterbostäder i staden Malaga måste vi lägga till bristen på utbudet av fastigheter på marknaden för långtidsuthyrning dvs hyresbostäder. Enligt fastighetssajten Idealista är Malaga den spanska provinshuvudstaden där utbudet av traditionella hyresbostäder har minskat mest under det senaste året, med en nedgång på 27 %. I provinsen har minskningen varit 15 % jämfört med föregående år.

Denna brist på utbudet av långtidshyresbostäder i Malaga har främst resulterat i en ökning av hyrespriserna, som bara förra året har uppgått till 25,8 %. Sedan en tid tillbaka, i Malaga, har den genomsnittliga hyran som betalas varit den högsta i dess historia och detta händer inte bara i själva staden Malaga utan även i andra kommuner på Costa del Sol.

Hur kommer framtiden för semesterbostäder i Malaga se ut?

Det är uppenbart att staden Malaga börjar drabbas av en viss grad av massturism i det centrala distriktet. Enligt en nyhetsartikel publicerad den 7 februari är det bara i centrala Malaga 4 778 bostäder registrerade för turistuthyrning i Andalusian Tourism Register (RTA).

De olägenheter som orsakas av semesteruthyrning för invånare, överbefolkning av turister och den stora andelen bostäder som ägnas åt denna verksamhet har fått till och med Malagas borgmästare att erkänna att vi måste begränsa och reglera semesteruthyrningen bättre. Detta argument förstärks också av behovet av fler bostäder på den traditionella hyresmarknaden, eftersom efterfrågan är mycket större än det tillgängliga utbudet.

Det är troligt att, när den regionala regeringen har godkänt den nya förordningen, kommer Malagas stadsfullmäktige att börja studera vilka åtgärder den kan vidta för att begränsa semesteruthyrning i staden eller åtminstone i vissa områden.

Vi vet inte vilka åtgärder Malaga kommun kommer att vidta men det är mycket troligt att marknaden för semesteruthyrning i Malaga på medellång eller lång sikt blir begränsad på ett eller annat sätt. Detta gäller inte bara staden utan det kommer också att finnas andra kuststäder som kommer att vidta åtgärder i frågan.

Är semesterbostäder lönsamma i jämförelse med traditionella hyresbostäder?

I många fall är de det, men inte alltid. Förra året publicerade vi en artikel om ROI vid köp av fritidshus i Spanien så vi ska inte fördjupa oss i det nu. Lönsamheten kommer att bero på det pris som betalas för bostaden, samt den personliga situationen för ägaren som vill hyra ut bostaden på marknaden för  semesteruthyrning.

Av vår egen erfarenhet är de flesta av våra utländska kunder som köper ett hus i Andalusien, särskilt i provinsen Malaga, inte skattemässigt bosatta i Spanien och behöver en byrå för att hantera sin semesteruthyrning.

Minst 40 % av inkomsterna övergår i kostnader för ägaren vid denna typ av uthyrning. Av varje 100 euro i hyra måste mellan 18 % och 22 % betalas till byrån för att hantera semestern, utöver en skatt på 19 % om ägaren är bosatt i EU eller 24 % om ägaren är bosatt utanför EU.

Om ägaren är skattemässigt bosatt i Spanien kan skatterna på denna hyresfastighet bli ännu högre, eftersom denna inkomst anses motsvara inkomst av arbete och beskattas enligt den progressiva inkomstskatteskalan. Om ägaren är bosatt i Spanien och har en hög inkomst, t.ex. 70 000 euro per år eller mer skulle han eller hon behöva betala 30 % eller 35 % skatt på denna inkomst, kanske ännu mer. I det här fallet talar vi om kostnader på 50 % eller 55 % av varje 100 euro som tas emot i hyra.

En av de största fördelarna med traditionella långtidsuthyrningar är avdrag på 50 % av inkomsten som ägaren får, vilket är skattebefriat, och denna minskning kan i vissa fall nå upp till 90 %. Denna minskning är endast tillämplig på ägare som är fast bosatta och skatteskrivna i Spanien. Bostaden måste också officiellt vara hyresgästernas första bostad.

Bland de stora fördelarna med semesteruthyrning är möjligheten för ägaren att använda bostaden för egen del. En annan stor fördel med semesteruthyrning är det betydande juridiska problem som ägare möter när de hyr ut sina bostäder långsiktigt och hyresgästerna slutar betala hyra, eftersom de rättsliga förfarandena för vräkning alltid tar minst flera månader och upp till ett år. För att inte tala om osäkerheten kring i vilket skick hyresgästerna kommer att lämna bostaden.

Är begränsningarna av semesteruthyrning motiverade?

Enligt min åsikt är det nödvändigt att begränsa dessa aktiviteter när det i vissa städer eller specifika områden i städerna råder överbefolkning av turister som påverkar lokalbefolkningen oproportionerligt mycket. Överbefolkning av turister tar också ut sin rätt på kvaliteten på de offentliga tjänsterna.

På samma sätt leder ökningen av bostäder som används som semesteruthyrning i vissa områden, som i centrala Malaga, till ett minskat utbud av långtidshyresbostäder och prishöjningar för människor att hyra permanentbostäder.

Varför är tillgången till hyresbostäder ett problem i Malaga för den inhemska befolkningen?

Medellönen i Malaga är cirka 1 550 euro per månad och att hitta ett hem i huvudstaden för mindre än 900 eller 1 000 euro i månaden är nästan omöjligt i många områden. Om staden behöver anställda inom olika branscher: lärare, sjuksköterskor, tjänstemän etc, kan de inte bo i en bostad i Malaga med de lönerna och betala dessa hyror.

Kort sagt, effektiv reglering är nödvändig, förutsatt att semesteruthyrning inte blir kriminaliserad och politiska valkampanjer bör undvikas i denna fråga.

Om det finns objektiva parametrar som innebär att en sådan reglering är tillrådlig, bör det göras, eftersom problemet i dessa områden eller städer kommer att fortsätta att förvärras. Många av oss som bor i staden Malaga ser en sådan reglering eller begränsning som nödvändig för att försöka uppnå en balans mellan turism och bostadsaktiviteter.

Är semesteruthyrning begränsad i andra delar av Spanien?

I städer med stor påverkan från turism, som Madrid, Barcelona och Palma de Mallorca, för att bara nämna några exempel, har åtgärder införts för att begränsa semesteruthyrningen.

Den 11 februari 2022 antog Balearerna ett dekret om ett 4-årigt moratorium, under vilket inga nya semesterbostäder får registreras.

Under 2018 förbjöd kommunfullmäktige i Palma de Mallorca semesteruthyrning i alla flerfamiljshus, det vill säga i flerfamiljshus och lägenheter, för att endast tillåta det i småhus som villor.

Detta förbud från kommunfullmäktige i Palma överklagades i domstol men Högsta domstolen, i en dom den 31 januari 2023, höll med kommunfullmäktige i förhållande till förbudet mot att ha semesteruthyrning i stadens flerbostadshus. I ett av de mest framträdande argumenten hänvisade domstolen till EU-domstolens rättspraxis, som argumenterar för ”förhandstillstånd i kommuner där spänningar kring uthyrning är särskilt uttalade”.

På samma sätt ansåg domstolen att försvaret av den allmänna rätten till bostäder var korrekt och motiverat, vilket påstods av kommunfullmäktige i Palma de Mallorca. Detta baserat på rapporter som visar effekten av denna verksamhet i vissa stadsdelar, bristen på utbudet av hyresbostäder för invånarna, befolkning och de betydande effekterna på miljön, marken, energiresurser, vattenresurser, infrastrukturer och vägar.

Juridisk rådgivning om fastighetsköp för att hyra ut av C&D Solicitors Torrox/Malaga

Vårt företag, C&D Solicitors, är specialiserat på att tillhandahålla juridisk rådgivning vid köp och försäljning av fastigheter i Andalusien för fast bosatta och icke skatteresidenta, oavsett om det är ett begagnat hem eller en nyproducerad bostad på ritning. Vårt företag har flerspråkig personal som talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Många av våra kunder funderar på semesteruthyrning av sina fastigheter när de gör en investering i Spanien, vilket är ett viktigt krav för att vissa av dessa köp ska kunna genomföras.

Även om den nuvarande fastighetsboomen och fastighetsinvesteringarna, särskilt i provinsen Malaga och kustområden, har haft en positiv inverkan på vår verksamhet, är vi som invånare i detta område av Malaga inte främmande för några av de problem som har börjat uppstå i vissa områden med alltför stora semesteruthyrningar och bristande utbud av bostäder, med oproportionerlig andel turistbostäder i vissa områden.

Om inte lämpliga åtgärder tas med hänsyn till alla intressenter, kommer detta i slutändan att ha en negativ effekt på turismen, vilket är emot vårt intresse att tillhandahålla kvalitetsturism.

Vi behöver turism eftersom det är en viktig källa till aktivitet för många företag i Andalusien, men det måste alltid finnas en balans mellan semesterfirare och den inhemska befolkningen. Annars skulle detta inte vara positivt på lång sikt.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusien)

REFERENSVÄRDE VID KÖP AV SPANSK FASTIGHET

Utmana det nya taxeringsvärdet i det spanska Catastro-registret när du köper en fastighet
Utmana det nya taxeringsvärdet i det spanska Catastroregistret när du köper en fastighet

Några av våra kunder som köpte en fastighet i Malaga förra året via vår advokatbyrå var oense angående taxeringsvärdet, ”referensvärdet” i catastroregistret (valor de referencia catastral), som användes som skattebas. Därför beslutade de sig att överklaga eftersom de ifrågasatte detta värde och deras argument godkändes.

Det här var utan att behöva inleda några administrativa eller rättsliga förfaranden. Vi kommer i den här artikeln förklara vad som hände i det här fallet. Med denna information kommer förhoppningsvis köpare av en bostad i Spanien under liknande omständigheter därför att kunna bestämma sig för om de ska överklaga taxeringsvärdet.

Det nya taxeringsvärdet i Catastroregistret infördes 2022

I januari 2022 trädde det nya lägsta taxeringsvärdet för fastighetsköp, arv och gåvor i kraft i Spanien. Detta taxeringsvärde kallas för ”valor de referencia catastral” och kan erhållas direkt från Catastroregistrets hemsida. Men för att få detta värde behöver du referensnumret i catastroregistret och ett spanskt NIF-nummer. Om det inte finns något referensnummer kan det inte finnas något taxeringsvärde.

Varför är taxeringsvärdet viktigt för ditt husköp?

Vissa urbana fastigheter har inte ett publicerat taxeringsvärde även om det finns ett referensnummer i Catastrot. På samma sätt publiceras inte dessa taxeringsvärden för de flesta bostäder på landsbygden. I dessa fall, vid signering av köpebrev, arv eller gåva, kommer skatten betalas baserad på värdet i handlingen. Myndigheten får revidera detta värde om den bedömer att värdet i handlingen är lägre än taxeringsvärdet.

Överföringsskatt (ITP) baseras på taxeringsvärdet vid ett köp när det är högre än det faktiska pris som köparen betalat.

Hur stor var skillnaden mellan köpeskilling, bolånevärdering och taxeringsvärde för våra kunder?

Våra kunder köpte en fastighet 2022, med ett taxeringsvärde som var 90 % högre än köpeskillingen. Av denna anledning var det uppenbart att taxeringsvärdet var överdrivet. Detta är ett extremfall. Dessa kunder behövde ett bolån och bolånevärderingen kom fram till ett lånebelopp för fastigheten som var cirka 25% högre än köpeskillingen. Detta belopp låg dock fortfarande långt under taxeringsvärdet.

Dessa kunder ansåg att det var orättvist att betala ITP baserat på det väldigt höga taxeringsvärdet. Vi förklarade för dem att de kunde betala ITP baserat på bolånevärderingen istället för taxeringsvärdet. Det gjorde vi genom att bifoga värderingsintyget till köpebrevet. Målet var att visa att bolånevärderingen var lämplig för att reglera motsvarande skatter för köpet.

Vad bestämde våra köpare?

Våra kunder bestämde sig för att betala ITP överföringsskatt för sitt köp baserad på bolånevärderingen. Därmed tog de en risk, genom att inte betala skatten baserad på taxeringsvärdet. De skulle bli föremål för vitesförfarande och Skatteförvaltningen skulle då kräva betalning utifrån taxeringsvärdet utöver ett dröjsmålsvite. De tog risken och de hade tur med resultatet.

Att betala överföringsskatten baserad på bolånevärderingen har en rättslig grund i den allmänna skattelagen. Värdet på fastigheter i sådana lånevärderingar är en av de legala metoder som är tillåtna för att verifiera fastigheternas värde. Administrationen själv har ofta använt dessa värderingar. Vid försäljning med bolån där lånevärderingen var högre än fastighetens köpeskilling kan man kräva skattebetalning baserad på bolånevärderingen.

Vad hände efter att ITP-skatten för köpet betalats?

Cirka 9 månader efter att ha betalat överföringsskatten (ITP) fick köparna ett meddelande från finansdepartementet i Andalusiens regionala regering (Junta de Andalucia). I den informerades de om att värdeverifieringsförfaranden hade inletts och de underrättades om betalningsförslaget från finansdepartementet. Detta förslag krävde betalning av ITP baserat på taxeringsvärdet plus en straffavgift.

När de rådfrågade vår skatteadvokat angående situationen framförde han anklagelser på uppdrag av våra klienter. Institutionen godkände anklagelserna och ansåg att det var adekvat och lagligt att ITP skulle betalas baserat på bolånets värde. Andalusiens finansdepartement upphävde straff-förfarandet.

Vi förväntade oss, ärligt talat, inte något positivt resultat av dessa första anklagelser och vi trodde att vi skulle behöva ”kämpa hårdare” i den här frågan. Därför var det en trevlig överraskning att avdelningen direkt beslutade att avsluta förfarandet.

Vad ska vi ta hänsyn till vid framtida husköp i Spanien?

Värdering vid köp av en spansk fastighet
Värdering vid köp av en spansk fastighet

Om taxeringsvärdet vid ett fastighetsköp ligger betydligt över det faktiska priset som ska betalas för fastigheten rekommenderar vi att du gör en bolånevärdering för fastigheten. Om du faktiskt behöver ett bolån för att köpa är irrelevant i det här fallet. Det viktiga är att dessa värderingar är en av de metoder som skattereglerna tillåter för att fastställa värdet på fastigheter.

Vad kostar en bolånevärdering?

Kostnaden för en bolånevärdering kan ligga mellan 300 och 500 euro, beroende på typ av fastighet. Om bolånevärdet liknar taxeringsvärdet blir det svårt att undvika att betala ITP baserat på taxeringsvärdet. Som köpare kan din tröst då vara att köpeskillingen du betalar för fastigheten är ett attraktivt pris, under marknadsvärdet.

Men om bolånevärdet ligger närmare det verkliga priset kan du ta vissa risker och betala ITP för ditt köp baserat på bolånevärdet. Du kommer säkerligen att få ett meddelande om att ett sanktionsförfarande inleds för att du ska betala ITP baserat på referensvärdet. Du måste utmana det inför finansdepartementet.

Har vi garantier för framtida fall?

Det som hänt med vår klient ovan betyder inte att förvaltningen i fortsättningen kommer att acceptera bolånevärdet i alla framtida fall. Men det öppnar dörren för att de i framtiden kommer acceptera värdet av bolånevärderingar i de fall taxeringsvärdet är högre.

Skatterådgivning av C&D Solicitors för ditt fastighetsköp

Det viktiga är att du som köpare är väl medveten om de ekonomiska konsekvenserna innan du bestämmer dig för att ”kämpa” med administrationen om taxeringsvärdet. När du gör det är det mycket viktigt för dig att få lämplig skatterådgivning vid köp, arv eller gåva/donation av din fastighet i Spanien.

C&D Solicitors är en advokatbyrå specialiserad på fastighetsrätt och arv, med erfarenhet sedan 2006. Vi ger råd till utländska kunder angående köp och försäljning av fastigheter, oavsett om de är fast bosatta eller inte. Våra kollegor talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Málaga)

TIPS INFÖR PLANERING AV ÅLDERDOMEN, PSYKISK OFÖRMÅGA OCH ARV I SPANIEN

Psykisk oförmåga
Psykisk oförmåga

Livet går väldigt fort. Vi tar oss sällan tillräckligt med tid att tänka på vad som skulle kunna hända om vi skulle få ett allvarligt hälsoproblem som till exampel psykisk oförmåga. I vilken praktisk och juridisk situation skulle vår familj eller vänner hamna om något allvarligt skulle hända oss?

Under våra år som juridiska rådgivare till utländska klienter, har vår advokatbyrå stött på några tråkiga upplevelser med klienter och deras nära och kära. De har utvecklat vissa invalidiserande tillstånd, såsom demens eller Alzheimers. I dessa oförberedda situationer lider både den sjuka personen och familjen kanske ännu mer.

Dessa förhållanden kan leda till situationer där mer ekonomiska resurser plötsligt behövs. Till exempel för att betala för ett äldreboende. Men personens psykiska tillstånd kan medföra allvarliga problem när det gäller att materialisera denna persons resurser eller tillgångar i kontanter.

Det finns olika användbara juridiska instrument om de verkställs under livet och med full handlingsförmåga. De kan hjälpa och underlätta beslutsfattande för nära familjemedlemmar eller en pålitlig vän. Det handlar om att förebygga, i händelse av att vi utvecklar ett psykiskt handikappande tillstånd i framtiden. Eller om vi råkar ut för en olycka som påverkar vår handlingsförmåga.

I juridiska termer, vad händer vid förlust av rättskapacitet?

I här artikeln förklarar vi några av de verktyg som finns i det spanska rättssystemet. Instrument för att underlätta beslutsfattande för våra nära och kära, vid tillstånd som försämrar vår mentala handlingsförmåga.

I den akuta fasen av vissa hälsotillstånd kan en person förlora förmågan att fatta egna beslut, med andra ord vid psykisk oförmåga. Oförmåga påverkar inte bara vardagliga beslut och handlingar utan även kapitalförvaltningen. Tillgångar kan bli ”spärrade” på grund av att personen inte har tillräcklig juridisk kapacitet att underteckna ett köpekontrakt eller ta ut pengar från sitt bankkonto.

Med andra ord, när det gäller viktiga beslut angående tillgångarna, kan en person som drabbats av ett funktionshinder eller allvarlig olycka inte fatta sådana beslut själv. Till exempel vid försäljning av en fastighet som ägs av denna person. En notarie i Spanien får inte godkänna köpebrevet om han eller hon märker att en av säljarna är oförmögen.

Vilken process måste följas för att fatta beslut på uppdrag av en spykiskt oförmögen person?

När en person blir oförmögen, och inte har förutsett detta, är det enda sättet att fatta beslut på hans eller hennes vägnar genom ett rättsligt förfarande. Denna process tar flera månader att lösa och den tiden kan vara ett betydande hinder i dessa situationer. En läkarrapport som bekräftar officiell status för psykisk funktionsnedsättning behövs. Dessutom innebär förfarandet en ekonomisk kostnad. Mestadels finns det en viss brådska i beslutsfattandet och behovet av ekonomiska resurser för att vårda patienten.

I de fall där ett beslut måste fattas som berör en funktionshindrad familjemedlem, måste man gå igenom detta rättsliga förfarande för att få det nödvändiga tillståndet. Detta förfarande kommer att leda till att domstolen utfärdar tillstånd att sälja en fastighet för den funktionshindrade personens räkning. Även för att hantera tillgångar på banken, beroende på syftet med dessa åtgärder.

Vad händer om patienten behöver sjukvård och vägrar att få det?

En person kan behöva sjukhusvård på en vårdinrättning eller ett vårdhem men vägrar all hjälp eller behandling. I de fall där säkerheten står på spel finns det rättsliga rutiner för tvångsinläggning och brådskande tvångsinläggning. Resolutioner utfärdas mycket snabbt. Efter några dagar kommer domaren att besluta om en sådan intagning om det rekommenderas av medicinska rapporter.

Är en fullmakt giltig för att agera för patientens räkning?

En fullmakt är en handling som undertecknas av en notarie. I detta dokument ger personen med full handlingsförmåga befogenheter till ett ombud. Med detta dokument kan ombudet, för uppdragsgivarens räkning, ägna sig åt olika rättshandlingar och/eller transaktioner.

Det är mycket vanligt att utlänningar som köper eller säljer fastigheter i Spanien, skriver under en fullmakt åt en advokat eller en advokatbyrå som är specialiserad på fastighetsrätt. Denna firma kan genomföra processen för att köpa eller sälja en fastighet i Spanien på uppdrag av huvudmannen. Under denna process kommer advokaten att underteckna olika dokument och företräda klienten. Detta gör det möjligt för en köpare att slippa resa till Spanien under processen. Naturligtvis kan fullmakt även ges till en familjemedlem eller vän.

Problemet är att en normal fullmakt kommer att upphöra att gälla om fullmaktsgivaren återkallar den, har psykisk ohälsa eller förlorar sin handlingsförmåga av andra skäl.

Kan en fullmakt vara giltig om fullmaktsgivaren har en psykisk oförmåga?

I en fullmakt kan en särskild klausul ingå som uttryckligen anger detta. Fullmakten kommer att fortsätta att gälla om fullmaktsgivaren i fortsättningen blir psykiskt oförmögen eller oförmögen på grund av en olycka. Med denna klausul kan fullmaktsinnehavaren ägna sig åt avyttring av tillgångar för uppdragsgivarens räkning som blev oförmögen. I det här fallet skulle det vara möjligt att sälja en fastighet eller ta ut pengar från ett bankkonto/portfölj. Även för att fatta beslut i civilrättsliga frågor, som till exempel intagning på sjukhus eller vårdhem. Naturligtvis är denna mycket breda klausul normalt endast giltig för en släkting eller pålitlig vän.

Det är viktigt att vara medveten om förekomsten av sådana klausuler, som gör fullmakten av förebyggande karaktär, mot bakgrund av denna komplexa situation. Dessa klausuler kan vara användbara för alla som är fast bosatta i Spanien. Även när personen inte är bosatt i Spanien, om han eller hon har tillgångar i Spanien, kan det vara intressant. Genom den kan beslut fattas om tillgångarna på uppdrag av den arbetsoförmögna personen utan att man behöver inleda rättsliga förfaranden i Spanien.

Det är mycket lämpligt att ge en make eller partner en sådan fullmakt när tillgångar som t.ex. ett hus delas. Partnern kan då fatta beslut för din räkning om du förlorar din handlingsförmåga. Utan en sådan fullmakt skulle det vara nödvändigt att tillgripa rättsliga förfaranden för att sälja tillgångar som delas eller hålls gemensamt med den psykiskt funktionshindrade personen.

Går det att ge en fullmakt som är giltig först när fullmaktsgivaren blir arbetsoförmögen?

Svaret är ja, även om detta inte är särskilt vanligt. Det är möjligt att bevilja en fullmakt som blir giltig endast om fullmaktsgivaren blir officiellt omyndig och inte kan fatta beslut på egen hand. Om personen aldrig blir arbetsoförmögen kommer fullmakten aldrig att användas.

I en sådan förebyggande fullmakt är det mycket viktigt för fullmaktsgivaren att skriftligen i handlingen ange hur fullmakten kan ackreditera oförmåga. Huvudmannen bör uttryckligen ange om det behövs ett läkarutlåtande eller om det räcker att den som har fått fullmakten bestämmer detta.

Att ge en fullmakt är en förtroendehandling för en viss person eller personer. Det är mycket viktigt att noga fundera över vem som kommer att beviljas sådan makt och i vilket syfte. När detta väl har bestämts är allt som underlättar processen för fullmaktsinnehavaren välkommet.

Vad är ett ”livstestamente”?

Ett livstestamente är ett officiellt dokument där du kan bestämma vilka behandlingar du vill få och vilka du vill avstå när din hälsa försämras oåterkalleligt och du har tappat kapacitet. Detta är ett skriftligt uttalande av en person med full mental kapacitet, med instruktioner om hälsofrågor. Dessa instruktioner måste följas om det finns vissa kliniska omständigheter som hindrar en person från att uttrycka sin vilja personligen.

Det här är ett dokument utformat för att undvika förlängning av lidande, om din mentala situation innebär att du inte kan fatta några beslut. Om du inte håller med om att förlänga ditt liv på konstgjord väg, i situationer där det inte är värt att leva, kommer ett levande att låta dig ”dö med värdighet”.

I Spanien beror detta dokument på varje autonom region. I Andalusien heter det ”Declaración de Voluntad Vital Anticipada” och dokumentet är registrerat i registret över förväntade livstestamenten.

Genom detta dokument kan du också registrera om du vill få dödshjälp om ditt psykiska tillstånd uppfyller de krav som lagen fastställer för att tillämpa denna behandling.

Vad är syftet med ett testamente?

Har du ett spanskt testamente?
Har du ett spanskt testamente?

Ett testamente är ett dokument genom vilket en person bestämmer hur hans eller hennes tillgångar ska fördelas efter döden och till vem. Om den avlidne inte är bosatt i Spanien kommer arvet att förvaltas enligt lagen i landet där han eller hon är medborgare.

Å andra sidan, om den avlidne är fast bosatt i Spanien kommer spansk lag att gälla för arvet. Enligt spansk lag är det inte möjligt att överlåta alla dina tillgångar till den längst levande partnern, vilket de flesta önskar. Detta kan undvikas om en person är bosatt i Spanien och medborgare i ett EU-land. Denna person kan underteckna ett sista testamente i Spanien som anger beslutet att tillämpa dennes nationella lag (enligt medborgarskapet) för hans eller hennes kvarlåtenskap.

Vilka är det viktigaste du bör komma ihåg från det här inlägget?

Om du bor i Spanien eller har en fastighet i Spanien är det viktigt för dig att notera följande:

1) FÖREBYGGANDE FULLMAKT FÖR PSYKISK OFÖRMÅGA

Det är mycket lämpligt att bevilja en sådan till en person som du vill ska kunna bestämma över dina tillgångar om du skulle drabbas av psykisk oförmåga eller om det inträffar en allvarlig olycka som försämrar din handlingsförmåga. Om du ändå ska ge en allmän fullmakt kan det vara intressant att inkludera en förebyggande klausul i denna fullmakt. Den fullmakten kommer att förbli giltig i händelse av att du blir arbetsoförmögen.

2) LEVANDE TESTAMENTE

I Andalusien kallas denna officiella inskrivna förklaring ”Declaraciòn de Voluntad Vital Anticipada”. Den låter dig skriva ner och anteckna dina beslut när det gäller den palliativa vård du önskar få. Den syftar på situationer av arbetsoförmåga på grund av sjukdom eller olycka, samt när det gäller dödshjälp. Ett livstestamente kan du aktivera genom att följa instruktionerna på hemsidan för Junta de Andalucia i länken.

3) TESTAMENTE

Ett officiellt testamente signerat inför en notarius publicus ger dig möjlighet att bestämma hur dina tillgångar ska fördelas efter din död. Samt att dra nytta av ditt lands arvslagstiftning även om du bor i Spanien.

Juridisk rådgivning av C&D Solicitors

Det är mycket viktigt när det gäller så viktiga frågor som dessa att få råd från specialister inom spansk arvsrätt. Vår advokatbyrå, C&D Solicitors, är specialiserad och har stor erfarenhet sedan 2006 av att tillhandahålla juridisk rådgivning inom arvs- och fastighetsrätt i Andalusien. Vi tillhandahåller våra tjänster till utländska kunder bosatta och icke-bosatta i Spanien. Vår personal talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska. Tveka inte att kontakta oss, vi hjälper dig gärna med din fullmakt, testamente eller arv i Andalusien.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo (advokat på C&D Solicitors, Malaga/Andalusien)

NYCKLARNA TILL ATT INVESTERA I EN FASTIGHET I SPANIEN: SEMESTER- ELLER LÅNGTIDSUTHYRNING?

KÖPA EN FASTIGHET SOM INVESTERING I SPANIEN
Fastighetsinvestering i Spanien: Semester- eller långtidsuthyrning?

De senaste åren (med undantag för 2020 p g a pandemin) har utländska investerares intresse ökat avsevärt för att investera i fastigheter i Spanien. Detta gäller både för semester- och långtidsuthyrning. Många försäljningar av bostäder i Andalusien, särskilt i turistområden som Costa del Sol, är främst avsedda att användas för uthyrning för att göra det möjligt för köparen att göra vinst på fastighetsinvesteringen.

Många av dessa är europeiska medborgare som inte är bosatta i Spanien. Främst kommer de från Nederländerna, Belgien, England, Sverige, Finland, Frankrike och Tyskland. Enligt en rapport från OMAU (Observatory for the Urban Environment of Málaga) har staden Malaga gått från att ha 14 885 totala semesteruthyrningar 2015 till 54 685 år 2021.

Informera dig om var det är bäst att investera i en fastighet

Det finns fyra saker att ta hänsyn till när man fattar beslut om var man ska köpa och hur mycket man ska investera.

  1. Genomsnittligt pris i olika områden. Om bostäderna är mycket dyra blir det uppenbarligen svårare att amortera och få tillbaka investeringen genom att hyra ut. I Spanien har bankerna höga amorteringskrav och relativt höga lånekostnader. Statistik om försäljning
  2. Genomsnittliga hyror i olika områden. Om den genomsnittliga hyran är mycket låg blir vinsten lägre och mer tid kommer att behövas för att uppnå önskad avkastning.
  3. Turismpotential i det område där du tänker investera. Det är uppenbart att när det gäller semesteruthyrning kan till exempel strandnära fastigheter ha perioder med mycket hög avkastning när de hyrs ut till turister. Kulturella och turistiska städer som Malaga, Cadiz eller Sevilla, till exempel, är attraktiva för turister under en stor del av året.
  4. Underhållskostnader och skatt på hyresintäkterna. Semester- och långtidsuthyrning har mycket olika regler för beskattning i Spanien.

Beräkna lönsamheten för en fastighetsinvestering i Spanien

Den enklaste formeln för avkastning på investeringen är att beräkna bruttoinkomsten från hyran per år, dela den med köpeskillingen och multiplicera resultatet av denna beräkning med 100 för att få din avkastning. Låt oss använda några exempel:

Ruud, en holländare från Utrecht, funderar på att köpa en nybygd bostad i Málaga, på östra sidan, som är en av de dyraste stadsdelarna, till ett pris av 470 000 euro, inklusive kringkostnader. Han funderar på att hyra ut den och har tagit reda på att den genomsnittliga hyran i detta område är cirka 1 400 euro per månad eller 16 000 euro per år.

Beräkning av avkastning på investering, långtidshyra A:

  • €16,800 / €470,000 = 0,0357
  • 0,0357 x 100 = 3,57%

Med andra ord, för Ruud skulle uthyrning av bostaden innebära att han återhämtade 3.57% av sin investering per år. Återigen funderar vår vän Ruud på att köpa ett hem i Antequera, mycket likt det i Malaga, men priset är 150 000 euro, inklusive kringkostnader. Han funderar på att hyra ut den och har sett att snitthyran ligger på cirka 550 euro per månad och 6 600 euro per år.

Beräkning av avkastning på investering, långtidshyra B:

  • € 6,600 / € 150,000 = 0,044
  • 0,044 x 100 = 4,4%

Med andra ord, varje år tillåter uthyrningen av hemmet köparen att återhämta 4,4% av den investering som gjorts.

Hur kan du beräkna avkastning på investering i en bostad i Spanien som används för semesteruthyrning?

Uthyrning semesterbostad till turister i Spanien
Avkastning på investering av bostad för uthyrning i Spanien

Formeln ovan är bra för långtidsuthyrning, inte för kort semesteruthyrning till turister. När det gäller semesterbostäder är beräkningen av avkastning mycket mer komplex och det är omöjligt att tillämpa en standardformel, eftersom hyrorna varierar mycket beroende på t.ex. fastighetens typ och egenskaper, läget, dess avstånd från stranden, bekvämligheter som pool och trädgårdar etc. Det finns också stora skillnader på grund av säsongsvariationer.

Enligt uppgifter från uthyrningsplattformen Holidu, som nyligen publicerades, som analyserar utbudet och bokningarna för sommaren 2022 på Costa del Sol, finns det högsta priset per natt för bostäder i provinsen Malaga i Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía i Marbella, följt av San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona och Frigiliana.

Andra kustområden i Cadiz, som Sotogrande, och den tropiska kusten som utgörs av Almuñécar-La Herradura, visar också en stor mängd bokningar för sommaren 2022.

Fasta kostnader för fastigheten och rörliga kostnader för uthyrningen

De fasta kostnaderna för en fastighet är: fastighetsskatt (IBI), samägandeavgifter, sophantering och fastighetsskatt för utländska fastighetsägare, som ska betalas under perioder då hemmet inte hyrs ut. Du bör inte heller glömma räntekostnader om du har ett spanskt bostadslån.

Dessutom, när det gäller en bostad för semesteruthyrning, kan ägaren i de flesta fall inte hantera uthyrningen själv och måste anlita hjälp av ett företag vilket också ger kostnader. Dessa kan vara cirka 18-24% av hyran.

Man måste också ta hänsyn till skatt på vinsten från uthyrningen i Spanien, som jag kommer att täcka mer detaljerat nedan. Kort sagt, om personen som äger fastigheten är bosatt och skatteskriven i Spanien, och om fastigheten hyrs ut som hyresgästens första bostad, är cirka 60% av nettovinsten befriad från skatt. Men om hemmet hyrs ut för semester eller om ägaren inte bor och är skatteskriven i Spanien, gäller inget undantag.

Fundera på andra alternativ: vinst från semesteruthyrning av hus på landsbygden, rustika fastigheter

Hus på spanska landsbygden
Hyra ut hus på spanska landsbygden

Utan tvekan är lantliga hus en av de typer av fastigheter som har haft mest nytta av pandemin när det gäller semesteruthyrning, och efterfrågan på bostäder av denna typ har ökat dramatiskt under de senaste åren. Dessa bostäder, med pool, trädgård och mark, är mycket efterfrågade att hyra under semesterperioder. Därför har priserna ökat på dessa fastigheter på grund av intresset hos utländska inversterare.

Våra egna kunder, till vilka vi tillhandahåller juridisk rådgivning under processen att köpa ett hus på landsbygden i Andalusien, har berättat för oss om det stora antalet bokningar som deras rustika fastigheter får på marknaden för semesteruthyrning. Områden som La Axarquía, Guadalhorce-dalen, Ronda Serranía eller Sierra de Mijas kan vara mycket intressanta för investerare på fastighetsmarknaden.

Om du tänker köpa en bostad i Malaga, var medveten om de genomsnittliga hyrorna

Enligt en studie av Idealista fastighetswebbplats, var den genomsnittliga hyran för långtidsuthyrning (icke-semester) i Malaga i maj 2022 10,90 euro per kvadratmeter, vilket motsvarar en ökning med 16,40% jämfört med samma period 2021 och med 6,6% jämfört med februari i år.

För städerna har hyreshöjningarna under 2022 varit mycket betydande. Till exempel har hyrorna i Casares ökat med 27,80%, i Estepona 24,80%, i Mijas 24%, i Marbella 21,70% och i Fuengirola 19,60%. I staden Malaga har ökningen varit 10,1% 2022 och det är en av de dyraste städerna i Spanien när det gäller att hyra en bostad.

Vilka är kraven för att en fastighet ska få användas för semesteruthyrning?

För att hyra ut en bostad i Andalusien till turister (kontrakt på kortare än 2 månader), är det nödvändigt att registrera det hos det andalusiska turistregistret (RTA). Detta register har olika kategorier beroende på vilken typ av fastighet du vill registrera.

Det finns några tekniska krav som bostaden måste uppfylla för att registreras. För stadsfastigheter måste det ha en LPO, Licensia de Primera Occupación, från kommunen (likvärdigt ett slutbesked eller slutbevis i Sverige) eller ett ”beboelighetscertifikat”.

Om fastigheten du tänker köpa och registrera hos RTA ligger på landsbygden, dvs ej på stadsplanerad mark, har den normalt inte LPO, då är det istället korrekt att ha ett annat certifikat från kommunen DAFO/SAFO eller FO.

RTA-licens genom ansvarsdeklaration

Det är viktigt att notera att registrering hos RTA sker genom inlämning av en ansvarsförklaring, vilket innebär att personen under eget ansvar förklarar att hemmet uppfyller alla tekniska och juridiska krav för registrering. Det krävs alltså inte vid ansökan att du bevisar att du uppfyller kraven.

Med andra ord kommer den regionala regeringen i Andalusien att registrera fastigheten automatiskt i RTA efter att du har lämnat in ansvarsdeklarationen men de förbehåller sig rätten att inspektera och bötfälla ägaren om fastigheten inte uppfyller kraven för att registreras i RTA.

Kan föreningen förbjuda semesteruthyrning?

Svaret är JA. Ägarföreningen kan under ett möte förbjuda semesteruthyrning i alla fastigheter som ingår i föreningen. Det är nödvändigt att erhålla 3/5 av rösterna av det totala antalet ägare som representerar 3/5 av ägandet för att denna resolution ska gå igenom. Det bör dock noteras att för att detta avtal ska vara bindande för de nya ägarna av fastigheten måste det vara officiellt registrerat i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).

Låt oss föreställa oss att du funderar på att köpa en lägenhet som ska användas för semesteruthyrning i Almuñécar och när du begär ett fastighetsintyg, ett utdrag ur fastighetsregistret, står det inte uttryckt att det är förbjudet att hyra ut lägenheten till turister.

Även om ägargemenskapen säger att ett förbud har godkänts för den totala byggnaden, kan du som ägare registrera din fastighet i RTA och hyra ut den som semesterbostad. Föreningen kan inte förbjuda denna uthyrning om detta förbudsbeslut inte är registrerat i fastighetsregistret innan din lagfart utfärdas.

Kan det bli högre avgift till ägarföreningen om jag hyr ut fastigheten till turister?

Återigen är svaret JA. Föreningen kan höja avgiften med upp till 20% för fastigheter som används för semesteruthyrning. Återigen skulle detta beslut kräva en majoritet av 3/5 av det totala antalet ägare, vilket motsvarar 3/5 av ägandet.

I likhet med förbudet mot semesteruthyrning kan denna höjning emellertid inte vara retroaktiv och kan inte tillämpas på bostäder som redan är registrerade i RTA.

Väntas fler lagliga begränsningar och restriktioner i framtiden för semesteruthyrning?

I stora städer och i städer som är mycket attraktiva för turister är det fler och fler som vill ha begränsningar och regleringar av semesteruthyrning på grund av den olägenhet de ofta orsakar fast bosatta ägare.

I staden Malaga, särskilt i den historiska stadskärnan, finns det kända problem med oväsen och nedskräpning i vissa byggnader på grund av uthyrning. Det finns t ex hög efterfrågan på lägenheter att hyra för att fira svensexor och möhippor osv.

Debatten i Malaga har varit öppen i några år och inga restriktiva åtgärder har hittills vidtagits. Det är dock troligt att denna verksamhet blir begränsad på medellång och lång sikt eftersom det i denna del av staden Malaga, som i andra kustområden eller stora städer som Granada, Sevilla eller Cadiz, finns en viss övermättnad av bostäder av denna typ.

Vi bör också tillägga att den regionala regeringen i Andalusien för närvarande arbetar med en ny förordning för att reglera semesteruthyrning och det är mycket troligt att det då kommer fastställas ytterligare begränsningar för denna verksamhet.

Vilka skatter måste jag betala för intäkterna från fastighetsinvesteringar i Spanien?

Skatt på hyresintäkter i Spanien
Skatt på hyresintäkter i Spanien

Om du inte är fast bosatt och icke skatteskriven i Spanien men medborgare i Europeiska unionen, Norge eller Island, måste du deklarera och betala 19% skatt på intäkterna från semesteruthyrning i Spanien till den spanska statskassan, med möjlighet att dra av vissa utgifter. Men om du inte är bosatt i Spanien och icke EU-medborgare måste du betala 24% av intäkterna från semesteruthyrning och du kommer inte att kunna dra av några utgifter.

Om du är skatteskriven och bosatt i Spanien måste dina inkomster från semesteruthyrning deklareras i din personliga inkomstskatt och du ska lägga till sådana inkomster till din årliga inkomst. Detta är en progressiv skatt, ju högre din inkomst är, desto mer skatt betalar du.

Skatter vid långtidsuthyrning

När det gäller långtidsuthyrning, och om du är skatteskriven i Spanien och hyresgästen avser att använda fastigheten som sitt huvudsakliga hem, bör du veta att enligt gällande regler är 60% av nettovinsten befriad från din inkomstskatt (IRPF).

I oktober 2022 vill den nationella regeringen godkänna en ny bostadslag. Denna lag, i sin nuvarande form, innebär ett minskat avdrag till 50%, men det kan öka till 60%, 70% och 90% av olika skäl, såsom renovering av hemmet, uthyrning till personer yngre än 35 om hemmet ligger i ett område med mycket höga hyror, eller när hyresgästen är en statlig enhet eller ideell organisation.

Vilka fördelar kan man få av semesteruthyrning jämfört med långtidsuthyrning?

Den första skulle vara möjligheten för ägaren att använda bostaden under vissa perioder, vilket skulle innebära att man kan njuta av den samtidigt som man får en inkomst eller vinst från den. Den andra skulle vara att om det finns en dålig hyresgäst i en långtidsuthyrning, en som t.ex. slutar betala hyran och vägrar att lämna fastigheten, är den lagliga vräkningsprocessen mycket långsam och det är osannolikt att den obetalda hyran eller rättegångskostnaderna kan återkrävas.

Det kan ta åtminstone mellan 6 och 9 månader från det att ett krav lämnas in i domstol innan hyresgästen vräks. Det kan ta ännu längre tid om det finns underhållsberättigade barn. Och det finns hyresgäster som lämnar bostäder i beklagligt skick när de vet att de sparkas ut ett visst datum.

En ytterligare fördel med semesteruthyrning är att om du vill sälja din fastighet har du besittningsrätt till fastigheten och du kan göra det omedelbart. Om det finns en långtids-hyresgäst och detta är hans eller hennes hem, säger lagen att han eller hon kommer att ha 5 år att bo där och kan tvinga ägaren att följa kontraktet för den tiden. Naturligtvis, kan man sälja fastigheten om den nya köparen accepterar och går med på att fortsätta hyresavtalet.

Juridisk rådgivning om fastighetsinvesteringar i Spanien

Kort sagt, informera dig själv och få specifika råd i denna process. Kom ihåg att C&D Solicitors är en juridisk firma som specialiserat sig på att ge råd till utlänningar vid köp av fastigheter i Malaga och Andalusien, med över 15 års erfarenhet.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusien)

 

Att bygga på landsbygden i Andalusien är begränsat tillåtet för småhus

KONSTRUKTION PÅ LANDSBYGDEN I ANDALUSIEN. När får du bygga?
Konstruktion på landsbygden i Andalusien. När får du bygga?

I december 2021 antog det andalusiska parlamentet den nya ”Landsbygdslagen” (Ley del Suelo) i Andalusien, vanligen kallad LISTA, om att bygga på landsbygden i Andalusien. En av de viktigaste nyheterna i denna lag är att den under vissa omständigheter medger att bygglov kan medges för fristående småhus på landsbygden. Det är stora nyheter för fastighetsägare på landsbygden eftersom det hittills inte har varit tillåtet att bygga på landsbygden och alla byggnader som var yngre än minst 6 år kunde sanktioneras.

Vilken är statusen för genomförandet av denna nya lag för byggande och renovering på landsbygdsmark?

Efter godkännandet av denna nya lag arbetar Andalusiens regionala regering med bestämmelser för att genomföra den, och dessa är mycket viktiga för att den nya lagen ska börja tillämpas. För närvarande är dessa föreskrifter i utkastform i väntan på godkännande och därför kan de fortfarande komma att ändras.

Vi ska också, i sista stycket, redogöra för de viktigaste aspekterna av dessa förslag till bestämmelser och den nya lagen, gällande tomter på landsbygd och möjligheten att få bygglov för småhus. Här kommer vi att ta upp de nya aspekterna som påverkar bostäder i systemet för Asimilado Fuera de Ordenación DAFO/SAFO eftersom större renoveringsarbeten för första gången också kommer att tillåtas på dessa.

Var det tillåtet att bygga på landsbygdsmark förr?

Den tidigare lagen i Andalusien, kallad LOUA som blev antagen 2003, tillät inte byggande av bostäder för bostadsändamål på landsbygd/rustik mark, undantaget var möjligheten att bygga bostäder relaterade till jordbruk, boskap eller skogsbruk.

Trots detta förbud byggdes många bostäder utan bygglov, med felaktiga tillstånd eller med tillstånd som senare förklarats ogiltiga. I provinsen Málaga, i områden som La Axarquía, Guadalhorce-dalen, Mijas Sierra eller Ronda-området, byggdes hundratusentals hus på landsbygden på grund av stark efterfrågan från utländska köpare från Storbritannien, Belgien, Nederländerna, Sverige, etc.

En av anledningarna till denna stora efterfrågan på landsbygdsfastigheter på landsbygden i Andalusien är också att de fick skrivas in i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), på grund av tiden som gått och förvaltningens försummelse att agera mot dessa fastigheter. Denna registrering gör dem inte lagliga men den ger dem en bättre administrativ status som – i kombination med lägre marknadspriser – gör dessa bostäder mer attraktiva för potentiella köpare.

Vilka blir de framtida kraven för att bygga på landsbygdsmark?

  1. Tomten får inte omfattas av någon typ av särskilt skydd, det vill säga att det ska vara vanlig landsbygdsmark.
  2. Byggnaden ska ha ett avstånd på minst 25 meter från tomtgränsen.
  3. Marken måste ha en minimiyta yta, vilket vi förklarar i nästa stycke.
  4. Det ska finnas ett minsta avstånd på 200 meter från andra byggnader som används för bostadsändamål.

a. Vilken är minimiytan för tomter för att få bygglov på landsbygdsmark?

Det kommer att vara möjligt att bygga på lagligt segregerade tomter, som inte i något fall får vara mindre än 2,5 hektar (25 000 m2) per fastighet. I skogsmark ska minsta ytan vara 5 hektar. Bestämmelserna ger dock möjlighet att ändra denna minimiyta genom delregionala planbestämmelser. Detta ändringsförslag måste grundas på behovet av att bekämpa avfolkning av landsbygdsområden, främjande av landsbygdsutveckling eller den gröna och cirkulära ekonomin. Det är säkert att denna minsta tomtyta för att få bygglov kommer att ändras i många kommuner på medellång sikt.

b. Hur många kvadratmeter får jag bygga?

Den maximala byggnadsarean får inte överstiga 1 % av tomten eller 0,5 % av en skogstomt. Det är dock möjligt för kommunens allmänna stadsbyggnadsinstrument att tillåta konstruktioner och installationer som kommer som tillägg till bostaden, förutsatt att deras totala yta inte överstiger själva bostaden.

c. Vilken är den högsta tillåtna höjden för byggande på landsbygdsmark?

Den högsta tillåtna höjden för dessa bostäder på landsbygden är 7 meter.

d. Inget godkännande att bygga om en tätort planeras

En tätortsbebyggelse, ’asentamiento urbanístico’, definieras som bildandet eller existensen av en grupp byggnader på ett relativt litet landområde, vilket skulle kräva kollektiv infrastruktur eller tjänster som är olämpliga för landsbygdsmark. Den nya marklagen och dess bestämmelser förbjuder bildandet av nya tätorter på landsbygden och tillåter därför inte utfärdandet av bygglov för bostäder som sannolikt kommer att utgöra ett bebyggelseelement.

Lagen ger många definitioner av vad som kan tolkas som en tätortsbebyggelse, några av dessa är något tvetydiga och föremål för tolkning med tiden. Till exempel är ett av de tydligaste kriterierna som gör det omöjligt att ge tillstånd för en bostad på landsbygden att det finns ytterligare 6 byggnader inom en radie av 200 meter. (Dessa 6 byggnader inkluderar inte uthus på tomter inom den radien.)

Vilken skatt kommer att betalas för att bygga på landsbygden i Andalusien?

Den nya lagen har fastställt en ersättningsbestämmelse för att tillåta byggnation på landsbygden motsvarande 15% av materialutförandebudgeten för fristående småhus. Den betalas när bygglovet beviljas till ägaren eller byggherren, oavsett om det är en privatperson eller ett företag. Bestämmelserna ger möjlighet för varje kommun att genom en kommunal förordning minska detta belopp.

Behov av förhandstillstånd för att få tillståndet

Det är obligatoriskt att begära förhandstillstånd från kommunen för att bekräfta att det är möjligt att få bygglov på den rustika tomten. Detta förhandstillståndsförfarande måste innehålla viss teknisk och juridisk dokumentation om tomten, samt om den byggnad som är avsedd att byggas.

En av de viktigaste punkterna i detta bemyndigande är att underrätta fastighets- och registerinnehavarna av angränsande tomter. Grannarna kan invända mot byggnaden och hävda att den skulle hindra utförande eller genomförande av normal verksamhet på deras tomter. Detta avser boskap, skogsbruk eller jordbruksverksamhet eftersom byggandet av ett hem på landsbygden anses vara exceptionellt.

Godkännande från kommunen vid försäljning

Om det har gått 6 månader från det att ansökan lämnades in och kommunen inte har svarat, tolkas det som ett avslag. Om kommunen beviljar förhandstillstånd har ägaren eller byggherren ett år på sig att ansöka om bygglov. Annars måste förhandstillstånd erhållas igen. Detta förhandstillstånd kommer tillåta ägare av en tomt som vill sälja den med bygglov att genomföra detta förfarande och när kommunen godkänner det kan tomten säljas till en köpare med garanti att de kommer att kunna bygga på den.

Möjlighet att renovera/rusta upp bostäder som har certifikatet för ”Asimilado Fuera de Ordenación” (DAFO/SAFO)

Konstruktion på landsbygdsmark och DAFO/SAFO-certifikat “Asimilado Fuera de Ordenación”
Konstruktion på landsbygdsmark och DAFO/SAFO-certifikat “Asimilado Fuera de Ordenación”

Den nya lagen har infört en betydande ändring när det gäller bostäder med statusen “Asimilado Fuera de Ordenación” (DAFO/SAFO). Den nya lagen tillåter att dessa bostäder renoveras och att deras strukturer anpassas. Tidigare tilläts dessa hem endast utföra minimalt underhåll och bevarandearbeten som var strikt nödvändiga för att garantera beboelighet, hälsa, säkerhet och tillgänglighet. Möjligheten att genomföra förbättringar och upprustningar i dessa bostäder på landsbygden öppnar möjlighet för många ägare som köpt bostad på landsbygden att lagligt renovera. Hittills har de flesta inte vågat utföra dessa arbeten eller de som gjort det har tagit risken att få sanktioner från kommunen.

I vårt dagliga arbete som advokater, med juridisk rådgivning under överlåtelseprocessen av lantliga hus, ser vi att de flesta köpare önskar utföra renoverings- och förbättringsarbeten och de kommer nu att kunna göra det lagligt med ett kommunalt tillstånd/bygglov. Det är mycket viktigt att notera att för att få ett renoveringstillstånd för bostäder på landsbygden måste dessa ha en DAFO/SAFO, annars bör denna procedur vara på gång. Utan erkännandet av DAFO/SAFO är det inte möjligt att få några tillstånd för en lantlig fastighet, vare sig för upprustning eller bevarande av fastigheten.

Enligt min åsikt, eftersom den typ av arbete som kan utföras i ett befintligt hus på landsbygden har utökats, kan det vara mer tilltalande att ha en DAFO/SAFO för den här fastigheten, eftersom det kommer att göra det möjligt för ägare att underhålla och förbättra sina hem lagligt.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Aktivera JavaScript i din webbläsare för att slutföra detta formulär.
Alla villkor
Newsletter
  • TORROX-KONTORET:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANIEN

  • MALAGA-KONTORET:

  • Pº DE SANCHA 12, PISO 2A
    29016 MALAGA (SPANIEN)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga
TORROX-KONTORET

MÅN/TIS/TIS/TIS: 09:00 - 18:30
ONS/FRE: 09:00 - 15:00

LÄGE: 40 KM ÖSTER OM MALAGA, 10 KM VÄSTER OM NERJA.
GRATIS PARKERING FRAMFÖR ALDI (INGÅNG PÅ BAKSIDAN).

MALAGA-KONTORET

PLATS: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA)
PARKERING CERVANTES, C/ CERVANTES

Need help?