X
GAY-FRIENDLY

ENGELSKTALANDE ADVOKATER I MALAGA (ANDALUSIEN/COSTA DEL SOL) SPECIALISERADE PÅ FASTIGHETSRÄTT

Archive for Okategoriserad

LÄGRE GÅVOSKATT I ANDALUSIEN

 

Lower taxes on gifts in andalusia

LÄGRE GÅVOSKATT I ANDALUSIEN

Den 9 april godkände Andalusiens autonoma regering, la Junta, en ändring av arvs- och gåvoskatten genom ett lagdekret. Denna ändring innebär främst en betydande skattemässig besparing av gåvoskatten. Ändringen i lagstiftningen medför en förmån med avdrag på 99 % av skattebeloppet som ska betalas i gåvoskatt, det vill säga, man betalar alltså 1 % av det man betalade tidigare.

Arvs- och gåvoskatten regleras i de olika autonoma regionerna som utgör Spanien och den här förmånen är den som är giltig för närvarande i Andalusien, men lagstiftningen gällande arvs- och gåvoskatt kan se olika ut beroende på var fastigheten finns eller var gåvotagaren - den som mottar den lösa eller fasta egendomen - är bosatt.

 

EXEMPEL: EN PAPPA SKÄNKER 200 000 EURO TILL SIN SON

Med den tidigare lagstiftningen var skattebeloppet på en sådan gåva 31 621,21 euro. Sonen skulle alltså få betala 31 621,21 euro för att ta emot pengarna från sin pappa. Med den nya lagstiftningen får man då en skatteförmån på 99 % av beloppet 31 621,21 euro och sonen behöver bara betala 316,21 euro i skatt. En mycket betydelsefull skattemässig besparing med andra ord. Om man ger bort eller donerar pengar eller annan lös egendom ska gällande lagstiftning i gåvotagarens hemvitsland tillämpas.

VEM KAN UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN?

De personer som ingår i grupperna I och II enligt bestämmelserna som reglerar den här skatten, det vill säga, om gåvomottagaren är make/a, barn, barnbarn eller förälder till gåvogivaren - den som ger bort egendomen.

VILKA ANDRA KRAV MÅSTE UPPFYLLAS?

Förutom kravet att ingå i de tidigare nämnda grupperna I och II är det också ett måste att gåvan ska dokumenteras offentligt inför notarius publicus och om gåvan består av pengar ska dess ursprung vara verifierat. I fall man ger bort en fastighet använder man ovan nämnda officiella dokument att registrera fastigheten i nya ägarens namn i fastighetsregistret.

VAD HÄNDER MED KAPITALVINSTSKATTEN OCH REAVINSTSKATTEN?

Sett ur ett juridiskt perspektiv finns det inget i gåvoskatten som hindrar en pappa i Andalusien från att ge en fastighet till sin son så att sonen kan utnyttja skatteförmånen på 99 % och därmed betala en mycket liten del i gåvoskatt.

Problemet med en fastighet som gåva uppstår för gåvogivaren, även om denne ger bort en fastighet, eftersom skattemyndigheten kommer att likställa den överlåtelsen med en försäljning av fastigheten - i skattemyndighetens ögon är gåva och försäljning samma sak - och gåvogivaren kommer alltså att få betala en kapitalvinstskatt beräknad på skillnaden mellan inköpspriset och värdet på den bortgivna fastigheten.

Det är viktigt att komma ihåg att om gåvogivaren har sin skattemässiga hemvist i Spanien, är över 65 år gammal och ger bort sin permanenta bostad, behöver han/hon inte betala kapitalvinstskatt för gåvan eller försäljningen av fastigheten.

Slutligen, eftersom kommunen där fastigheten är belägen också ser gåvan som en försäljning kommer den att vilja ha sin del av kakan i form av en lokal reavinstskatt – på spanska plusvalia.  Den skatten beräknas beroende på hur många år gåvogivaren har ägt fastigheten, med en maxgräns på 20 år, och man betalar för värdeökningen som har skett av marken där fastigheten finns.

VAD HÄNDER OM JAG VÄRDERAR FASTIGHETEN TILL ETT LÅGT BELOPP FÖR ATT BETALA MINDRE SKATT?  

Man kanske blir frestad att värdera fastigheten väldigt lågt i gåvan och på så sätt betala lägre kapitalvinst för den. Detta är förståeligt men det är mycket viktigt att värdet inte ligger under det lägsta skattemässiga värdet, det värde som skattemyndigheten anser att fastigheter i Spanien har. Man ska med andra ord undvika att värdera en gåva lägre än det fastställda lägsta skattemässiga värdet för att undvika att skattemyndigheten genomför en skönstaxering av fastigheten. Mini värdet för hus inom stadsplaneringen baseras på Catastro värdet gånger en summa som bestäms av varje kommun.

KAN ALLA UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN, OAVSETT OM DE ÄR BOSATTA I SPANIEN ELLER INTE?

Som vi har förklarat i flera tidigare artiklar, den senaste i mars, har ett flertal domar avkunnats avseende rätten för både personer med hemvist i Europeiska unionen, samt personer med hemvist utanför EU, att behandlas precis som personer bosatta i Spanien när det gäller arvs- och gåvoskatten.

Det innebär alltså att vem som helst som uppfyller de tidigare nämnda kraven, kan utnyttja förmånen att dra av 99 % av arvsskatten i Andalusien eller alla andra tillämpliga bestämmelser i den autonoma regionen.

EXEMPEL PÅ EN GÅVA I FORM AV FASTIGHET

Låt oss föreställa oss att en svensk ägare som köpte en bostad i Almuñecar (GRanada) för 200 000 euro bestämmer sig för att ge bort den till sin son som bor i Kina, och att det lägsta skattemässiga värdet är satt till 300 000 euro. Eftersom bostaden är belägen i Andalusien kan sonen- gåvotagaren utnyttja skatteförmånen med avdrag på 99 % av skattebeloppet och han skulle därmed bara behöva betala 554,68 euro i gåvoskatt av det totala skattebeloppet på 55 466,81 euro.

Eftersom pappan-gåvogivaren har gjort en kapitalvinst på 100 000 euro med gåvan kommer han att få betala skatt på den ”vinsten” på 100 000 euro, vilken i nuläget är 19 % av nettovinsten. Om ägaren däremot är 64 år gammal, har sin skattemässiga hemvist i Spanien och ger bort sin permanenta bostad, rekommenderar vi honom att vänta tills han fyller 65 år för att slippa betala kapitalvinstskatt. Sonen kommer säkert att förstå varför.

VAD HÄNDER MED SKATTEN PÅ DEN PLATS GÅVOTAHAREN HAR SIN HEMVIST? 

Innan han/hon tar emot en gåva är det viktigt att gåvotagaren informerar sig i sitt hemvistland om vilka skatter, om några, som måste betalas för gåvan. Slutligen vill jag säga att den här ändringen av gåvoskatten i Andalusien innebär att det kan bli mer intressant att ge en gåva när ett gift par vill att en av makarna ska stå som ägare till hela fastigheten - det gäller bara makar med enskilda egendomar - eller om de vill ge fastigheten till sina barn eller barnbarn som förskottsarv. För att göra skattemässiga besparingar var de enda möjligheterna i Andalusien att upphäva det gemensamma ägandet eller att sälja fastigheten, men tack vare den nya ändringen kommer det i många fall vara aktuellt att ge en gåva eftersom man då betalar lägre skatt vid överlåtelsen av fastigheten.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (advokat, Málaga)

ARVSSKATTEN ÄR NU SAMMA FÖR EU- MEDBORGARE SOM FÖR ICKE EU-MEDBORGARE

saving for

Spain, malaga, arvsskatt, arvingar, testamentos

Som vi publicerade i ett inlägg i mars 2015, ändrades bestämmelserna som reglerar arvsskatten den 1 januari 2015 och EU-medborgare gick över till att betala samma skatt som medborgare bosatta i Spanien. Från och med den dagen får EU-medborgare betala skatt i enlighet med bestämmelserna i den autonoma region där egendomen finns.  Kom ihåg att de nya bestämmelserna är mycket mer förmånliga jämfört med de tidigare statliga bestämmelserna om arvsskatt som tillämpades för EU-medborgare. Ändringen innebar att personer som inte är EU-medborgare hamnade utanför regelverket och de har fortsatt att betala skatt enligt de statliga bestämmelserna.

Högsta domstolen dömer till förmån för icke EU-medborgare

I februari och mars 2018 avkunnades dock ett flertal domar av Spaniens högsta domstol, Tribunal Supremo, avseende personer som är bosatta i länder utanför EU, som Kanada eller Schweiz, i vilka man har fastslagit att det förekommer diskriminering av rätten till fri rörlighet för kapital när dessa personer inte tillåts tillämpa bestämmelserna från de autonoma regionerna på samma sätt som EU-medborgare får göra. Enligt domarna ska alltså medborgare från länder utanför EU behandlas precis som EU-medborgare angående arvs och gåvoskatt och även de ska kunna dra fördel av de autonoma skattemässiga förmånerna.

Vi bör tillägga att rätten till fri rörlighet för kapital fastställs i artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, som förbjuder alla slags restriktioner av rörelser av kapital mellan medlemsstaterna och mellan medlemsstater och tredjeländer. Den tidigare begränsningen i arvsskatten för medborgare från länder utanför EU stred med andra ord mot Europeiska unionens regler.

Med start i september 2018 beslutade den spanska skattemyndigheten Agencia Tributaria att iaktta dessa domar och den har sedan dess tillämpat bestämmelserna för varje autonom region vid betalning av arvsskatt för medborgare från länder utanför EU.

Fördelar med skattemässiga beräkningar av autonoma regioner

Denna skattemässiga förändring innebär en betydande besparing av arvsskatten för personer som inte är EU-medborgare. I majoriteten av de autonoma regionerna i Spanien, däribland Andalusien, är det ju så att änklingar/änkor, barn och andra arvingar som t.ex. barnbarn knappt betalar något i arvsskatt eftersom de kan dra fördel av betydande förmånerI en artikel från januari 2018 beskrev vi mer i detalj hur just dessa förmåner fungerar i Andalusien.

Möjligt att be om återbetalning fyra år tillbaka i tiden

Det behövs knappast tilläggas att den här skattemässiga förändringen öppnar upp för klagomål från arvingar från länder utanför EU som har betalat arvsskatt de senaste åren om en jämförelse mellan de autonoma och statliga bestämmelserna visar att de har betalat mycket mer än en EU-medborgare.  Ett sådant klagomål kan lämnas in om överklagandefristen inte har gått ut, vilken i det här fallet är fyra år efter att betalningen gjordes. 

Brexit och britter

Som sista punkt kan vi nämna konsekvenserna av Brexit för de brittiska medborgare som har fastigheter och egendomar i Spanien. Som tur är, även om de lämnar Europeiska unionen och då anses vara medborgare i tredjeländer, kommer de fortsättningsvis kunna dra fördel av dessa förmåner och av sänkningen av arvsskatten precis som de har gjort hittills.

Det finns många brittiska ägare och köpare av fastigheter i Spanien och deras arvingar kommer i alla fall inte att påverkas vid betalningen av skatten för ett framtida arv.

Författare: Gustavo Calero Monero, C&D Solicitors (advokat, Malaga)

HYPOTEKSLÅN FÖR ATT KÖPA BOSTAD I SPANIEN

Köpa hus i Malaga

Köpa hus i Spanien

Under det senaste året har den spanska fastighetsmarknaden verkligen vaknat till liv tack vare den utländska bostadsturismen. Det har lett till att vi ofta stöter på eventuella köpare som inte är bosatta i Spanien men som vill finansiera delar av fastighetsköpet med ett bolån, ett s.k hypotekslån.

Det första vi bör nämna är att räntan som oftast styr hypotekslånen i Spanien är en rörlig ränta. Det så kallade Euribor, Euro Interbank Offered Rate, är referensvärdet för hypotekslån med rörlig ränta och i dagsläget ligger det väldigt lågt. De flesta hypotekslånen i Spanien fastställs i enlighet med Euribor och den ränta som banken själv erbjuder.

Vissa banker erbjuder hypotekslån med fast ränta men väldigt få sådana lån upprättas i Spanien jämfört med hypotekslån med rörlig ränta.

LÅN I SPANIEN ELLER I ETT ANNAT LAND?

Om du i nuläget har din skattepliktiga hemvist i Spanien kan du ta bolån med en ränta på Euribor plus 1,00 till 1,50 %. Om du inte har din skattepliktiga hemvist i Spanien hamnar räntan däremot på Euribor plus 2,50 till 3,50 %.

Med detta i åtanke, och om du funderar på att ta ett lån för att köpa en bostad i Spanien, är det troligt att en bank i ditt hemland kan erbjuda bättre ränta än en spansk bank. Vi rekommenderar därför att du frågar vilka banker i ditt land som godkänner hypotekslån för Spanien.

Du bör också ha i åtanke att de flesta spanska banker brukar erbjuda extraprodukter, d.v.s. att man måste uppfylla vissa villkor, i samband med hypotekslån med rörlig ränta, och på så sätt kan man få ner räntesatsen på lånet. Det kan vara att göra månatliga överföringar till ditt konto för att upprätthålla ett medelsaldo, att använda kreditkort och uppnå ett visst belopp, att teckna försäkringar m.m.

ATT PÅBÖRJA HANDLÄGGNINGEN PÅ BANKEN

Om du redan har bestämt vilken bank du vill låna hos rekommenderar vi att du ansöker om en låneoffert innan du lämnar in alla nödvändiga handlingar. Det vill säga, att du lämnar in en komplett förteckning över dina inkomster och lån, samt över din arbetssituation och vilket lånebelopp du behöver. Banken registrerar alla dessa uppgifter och informerar dig sen om de kan godkänna ett lån på dessa grunder.

Detta kan spara dig både tid och pengar eftersom du inte behöver lämna in all nödvändig dokumentation direkt från början om banken inte godkänner det lån du ansöker om.

Bland annat kommer banken att behöva en s.k. nota simple, ett intyg från fastighetsregistret gällande den fastighet du vill köpa.

Om banken kontrollerar dina ekonomiska uppgifter och fastslår att du inte kan få ett lån kan du alltid gå till en annan bank.

Om banken bekräftar att du kan få ett lån grundat på dessa uppgifter måste du lämna in all dokumentation som styrker de angivna uppgifterna och en värdering av fastigheten beställs.

KOSTNADER I SAMBAND MED HYPOTEKSLÅN I SPANIEN

Uppdaterad information efter högsta domstolens beslut i oktober 2018 och ändringar i spansk lag. Numera betalar bankerna mestadelen av uppstartningskostnaderna för lån. 

  • Juridiska kostnader. De brukar ligga runt 3 – 4 % av lånebeloppet  men betalas sedan oktober 2018 av bankerna (man kan begära återbetalning för lån tagna från oktober 2014). Där ingår skatter, kostnader för notarius publicus, avgift för registrering av lagfart samt rådgivningsbyråns arvode. Dessa kostnader är de samma oavsett om lånet tas hos en spansk eller utländsk bank.
  • Bankens extrautgifter. Uppläggningsavgift, som brukar vara 1 % av lånet, hemförsäkring och livförsäkring för var och en av låntagarna.

Här vill jag göra ett särskilt inlägg angående den livförsäkring som de flesta banker tvingar låntagarna att teckna. Försäkringen tecknas för själva lånebeloppet och garanterar att banken kan inkassera det obetalda beloppet från försäkringsbolaget om låntagarna avlider.

Livförsäkringen är en intressant produkt för låntagarna men den kan innebära en hög kostnad, särskilt om försäkringstagaren är en äldre person eller har problem med hälsan. Du ska veta att du efter det första året kan byta försäkringsbolag och säga upp försäkringen du tecknade via banken när du skrev under hypotekslånet och istället teckna en annan som är mer förmånlig.

Det är även ganska vanligt att en del banker debiterar en enda premie för livförsäkringen, det vill säga, att man betalar hela försäkringsavgiften, för alla år lånet gäller, i samband med underteckningen av lånet på banken.

Det är viktigt att specificera alla lånekostnader för att på så sätt veta vilket nettobelopp av lånet (efter att utgifterna har dragits av) som kvarstår för att betala själva huspriset.

LÅNELÖFTE

När banken bekräftar att din låneansökan har godkänts får du ett juridiskt bindande dokument, ett lånelöfte, som garanterar ett lån enligt dessa omständigheter. Detta bankdokument fungerar som ett avtal och innebär att banken är skyldig att betala ut lånet om de villkor som fastställdes i avtalet uppfylls.

REKOMMENDATIONER FÖR ATT KÖPA EN FASTIGHET MED HYPOTEKSLÅN

Om du vet att du kommer att behöva ta ett lån, även om du fortfarande inte vet vilken bostad du vill köpa, är det smart att lämna in en låneförfrågan till banken så fort som möjligt så att banken kan påbörja handläggningen eftersom det slutgiltiga beslutet kan dröja mellan två och tre veckor.

Om du redan vet vilken fastighet du vill köpa, men om du fortfarande inte vet om banken kommer att godkänna lånet eller inte, bör du veta att du kan förhandla med säljaren och bestämma att eller det privata avtalet endast ska gälla om banken godkänner låneansökan (subject to the mortgage). Det innebär att du inte förlorar handpenningen du har betalat till säljaren om banken inte godkänner lånet inom den fastställda tidsfristen.

Tyvärr går inte alla säljare med på att avtalets giltighet ska bero på om lånet godkänns eller inte och det är alltid bättre att ha förberett allt med banken innan så att det går så fort som möjligt att få ett svar.

Läs mer i den förlängda versionen om detta i vår pdf LÅN i SPANIEN

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

LÄGRE AJD SKATT VID DELÄGANDETS AVSLUT OCH MÖJLIG FODRAN TILL SPANSKA SKATTEVERKET

Kan jag få delar av skatten återbetalad?

Vid skilsmässor är det vanligt att det finns en fastighet som parterna äger till 50 procent var, samma sak gäller vid arv av fastigheter, där en av arvingarna av olika anledningar ofta har ett större intresse av att sälja sin del till den andre. En sådan försäljning eller köp kan genomföras genom att upprätta ett så kallat ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio).

Genom detta avtal betalas 1,5% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) istället för den normala 8% överlåtelseskatten (ITP). Det finns nu en viktig förändring som till och med sänker AJD-skatten och gör det möjligt att få tillbaka pengar från det spanska skatteverket.

Vad innebär ”Extinción de condominio” och vilka fördelar har det?

Det är vanligt när par flyttar isär efter att ha ägt en fastighet 50 % i var- eller för fastigheter som tillhör flera arvingar- att en delägare vill sälja sin del och den andre vill köpa ut den. Att köpa ut den andre kan ske genom ett ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio). Upphävandet av gemensamt ägande innebär att ett objekt som tillhör flera ägare överförs till en av delägarna då de andra vill ge/sälja sina delar till vederbörande. Delägaren/köparen betalar ett fastställt pris för att överta de delar som tillhörde de andra. Upphävande medför att det gemensamma ägandet upphör och objektet tillhör därefter endast en individ. Förfarandet kan endast tillämpas för de fastigheter som ägs av flera personer och där dessa bestämmer sig för att sälja hela fastigheten till en av dem. Det kan inte tillämpas om det till exempel finns tre delägare och två av dem vill köpa den tredjes part.

Upphävande av gemensamt ägande medför en förmån i jämförelse med en vanlig försäljning, nämligen att skatten som köparen betalar för köpet av fastigheten blir påtagligt lägre. I Andalusien betalar man 8 procent av köpeskillingen i skatt för överlåtelse av egendom medan man endast skulle behöva betala 1,5 procent vid ett upphävande av gemensamt ägande genom ADJ skatten (upprättande av dokumenterade rättshandlingar). Med andra ord, för att kunna nyttja skatteförmånen vid ett upphävande av gemensamt ägande får det endast finnas en ägare kvar efter försäljningen, annars skulle det handla om en vanlig försäljning som då beskattas med 8 procent överlåtelseskatt (itp).

 

EXEMPEL:

8% överlåtelseskatt (ITP)

  • Tre par äger en gemensam fastighet. Ett par säljer sina 33,33% på 50-50 bas till de andra två paren. Båda återstående par betalar 8% över sin köpta andel eftersom fastigheten stannar i samägande.
  • Två par har en egendom och ett par säljer sin del till det andra paret som är gift utan giftorätt. De betalar 8% överlåtelseskatt eftersom skatteverket ser detta gifta par som 2 parter.
  • Tre bröder ärver en egendom och en säljer sin del till en bror som då äger 66,66%. Köparen betalar 8% överlåtelseskatt på inköpet för att det fortfarande finns ett gemensamt ägande av fastigheten.

1,5% AJD skatt

  • Ett gift par skiljer sig eller två icke-registrerade partners avslutar sitt förhållande. En säljer till den andra så det finns inget gemensamt ägande längre och den återstående ägaren betalar 1,5% AJD över de köpta 50% av fastigheten.
  • Två par har en egendom och ett par säljer till det andra paret som är gift med gemensamma tillgångar. De betalar 1,5% AJD skatt eftersom skatteverket ser dem som en part.
  • Tre bröder ärver en egendom och två säljer sin del till en och samma bror som då äger 100%. Köparen betalar 1,5% AJD på den köpta delen (66,66%) eftersom det inte längre finns något gemensamt ägande.

 

Nu betalar ägaren/köparen lägre skatt

Tack vare en dom från högsta domstolen från den 9 oktober 2018 har de skattemässiga kostnaderna för ett upphävande av gemensamt ägande sänkts rejält.  Fram till det datumet betalade köparen, helt ologiskt, 1,5 procent i skatt på värdet för hela fastigheten, även om delen som skulle överföras endast bestod av till exempel 50 procent av fastigheten.

I den nya domen fastställdes det dock att köparen endast måste betala skatt på värdet på den del som faktiskt ska överföras, det vill säga, endast på priset som vederbörande ska betala till försäljaren. På så sätt slipper köparen att betala de extrakostnader det tidigare medförde, när man var tvungen att betala skatt på 100 procent av fastigheten fast man bara köpte 30 procent.

 

Möjlighet att kräva ersättning för tidigare betalningar

Det nya skattekriteriet från ovan nämnda dom kan dessutom medföra positiva konsekvenser för de avtal om upphävande av gemensamt ägande som har upprättats de senaste fyra åren. De fastighetsägare som var delägare till en fastighet och som köpte upp hela till ett visst pris och betalade 1,5 procent i skatt för det totala värdet på fastigheten, kan inleda ett förfarande vid tillhörande avräkningskontor (Oficina Liquidadora) för att begära återbetalning för felräkning av skatt. Avräkningskontoret är skattekontoret för Andalusiens autonoma regering. De kan begära återbetalning av de 1,5 procent som betalades för den del av fastigheten som inte överfördes eftersom personen redan var ägare till den. Om de köpte 30 procent av fastigheten för två år sedan och fick betala 1,5 procent i skatt på fastighetens totala värde, kan de begära återbetalning av 1,5 procent av resterande 70 procent av fastigheten som de redan stod som ägare vid försäljningstillfället.

Observera: Det går endast att begära återbetalning av den skatt som har betalats fyra år innan ”begäran om återbetalning av oriktigt intäkter” lämnas in eftersom det är den längsta tillåtna perioden för krav på ersättning enligt den spanska skattelagen. Det betyder att datumet för inlämnande av begäran om återbetalning inte får vara senare än fyra år efter deadline för den frivilliga perioden för inbetalning av skatten, som i fallet för upphävande av gemensamt ägande är på 30 arbetsdagar.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / abogados, Torrox Malaga)

DAFO/AFO I ANDALUSIEN, EN UPPDATERING FÖR HUSÄGARE OCH FRAMTIDA KÖPARE

I juni 2017 publicerade vi en lång artikel om den rättsliga situationen och om förfarandet för att godkänna fastigheter på ej stadsplanerad mark i Andalusien - kallat DAFO/AFO på spanska. I artikeln gav vi våra synpunkter på vad som var positivt och negativt med denna rättsliga form.

Nästan ett och ett halvt år senare vill vi med detta inlägg ge ny information till husägare och framtida köpare av fastigheter på ej stadsplanerad mark.

Vi anser att denna information kan komma till nytta även om det inte har skett några större förändringar gällande det vi sist skrev eftersom det inte har skett några lagändringar av DAFO under den gångna tiden. Uppdateringen sker med anledning av våra erfarenheter från olika kommuner i Malagaprovinsen och hur dessa hanterar DAFO, samt på grund av de frågor vi har fått från våra köpande kunder.

Är kommunerna skyldiga att upprätta ett DAFO?

Vi stöter allt oftare på kommuner som när de får in vilket som helst meddelande gällande en fastighet på landsbygden inleder processen för att ägarna av dessa fastigheter ska påbörja ett DAFO. Det kan påbörjas med ett meddelande om exempelvis:

  • Försäljning av en fastighet
  • RTA (VTAR /vivienda rural) turisim registret
  • Öppningslicens för Csas rural/ B&B
  • Inskrivning av en fastighet i fastighetsregistret
  • Ansökan om certifikat
  • Namnbyte av vattenavtal

 

Det betyder alltså att allt fler kommuner använder vilken som helst information eller ansökan gällande en fastighet på ej stadsplanerad mark för att kräva att ägarna upprättar ett DAFO och på så sätt kan de reglera de landsbygdsfastigheter som finns inom deras område. Med det ovan nämnda i åtanke rekommenderar vi att du kontrollerar om din fastighet kan få ett DAFO-godkännande om du vill hyra ut din bostad periodvis och har för avsikt att skriva in den i turismregistret, eller om du vill skriva in poolen eller förrådet i fastighetsregistret.

Som vi har förklarat många gånger tidigare är DAFO ett förfarande för att reglera fastigheter som har byggts olagligt, de allra flesta, på ej stadsplanerad mark och som det inte längre går kräva rättsligt ansvar för på grund av tiden som har gått. När kommunen gör den första delgivningen förelägger den egentligen inte ägaren att påbörja ett DAFO-förfarande. Den första delgivningen är ett sätt att ”säga till” ägaren att lämna in bevis på om fastigheten uppfyller de rättsliga kraven för att åberopa DAFO. Om den inte gör det är det mycket troligt att det beror på att det är något olagligt med fastigheten som fortfarande kan sanktioneras av kommunen, om de upptäcker detta måste ett sanktionsförfarande inledas med de rättsliga konsekvenser som man kan föreställa sig.

Därför är det mycket viktigt att du, innan du gör något eller ansöker om något hos kommunen, vilket skulle kunna leda till inledningen av ett ärende mot fastigheten, kontrollerar om fastigheten kan godkännas enligt DAFO och om det finns någon del av fastigheten eller någon tillbyggnad som kan leda till ett sanktionsförfarande. Då är det bättre att vänta och låta tillräckligt lång tid gå. Så om du funderar på att köpa en fastighet på landsbygden bör du veta att när ni har skrivit under det offentliga köpeavtalet och det lämnas in till fastighetsregistret, kommer kommunen att delges överföringen och kan då ålägga dig att reglera din fastighet via ett DAFO-förfarande.

 

Kan man bygga om inne och renovera?

Enligt dekret 2/2012 som reglerar DAFO kan man i den sortens fastigheter endast godkänna reparations- och underhållsarbeten som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig, säker och hälsosam”. Med det sagt är det uppenbart att de ombyggnationer man får göra i en sådan fastighet är begränsade och de bör alltid vara motiverade. De får endast utföras i syfte att underhålla och bevara, inte för att förbättra eller förstora, varvid renoveringsarbeten i sig inte är möjliga. Eftersom alla bestämmelser är tolkningsbara kan vissa kommuner godkänna renoveringsarbeten som andra inte gör. Därför rekommenderar vi att du kollar med kommunen om det är möjligt att få bygglov innan du påbörjar ett renoveringsarbete.

Oberoende av det ovan nämnda, är det alltid viktigt att man motiverar renoveringar med hänsyn till boendeförhållandena och behovet av renovering för att bostaden ska vara hälsosam och säker. Exempelvis genom:

  • öppningar för fönster
  • byte av tak
  • byte av golv
  • utbyte av sanitetsartiklar,
  • utbyggnad av rum som anses för litet etc.

Det viktiga är att bevisa behovet at renoveringen. För att få bygglov från kommunen är det mycket troligt att man måste ha gjort DAFO eller ha ansökt om det och att man, i samband med att man skriver det tekniska projektet för DAFO, även anger behovet av att göra dessa arbeten på grund av bostadens säkerhet, beboelighet eller sundhet och att man då ansöker om relaterade bygglov. Det kommer att vara väldigt svårt att få bygglov utan att ha ansökt om DAFO.

Om fastigheten man ska köpa redan har DAFO är det möjligt att ansöka om bygglov för de tidigare nämnda renoveringsarbetena men då måste man tänka på vilket datum DAFO:t upprättades. Det vore ju inte särskilt logiskt att ansöka om bygglov för vissa renoveringsarbeten på en fastighet som fick DAFO godkänd några månader tidigare, eftersom tanken med DAFO är att intyga att fastigheten är i perfekt skick avseende beboelighet och att den inte är hälsovådlig eller osäker. Om något verkligen har gått sönder eller om något oförutsägbart har skett i fastigheten kan man såklart ansöka om bygglov för sådana reparationer.

 

Kan man ta lån på fastigheter med DAFO?

Den här frågan kommer upp eftersom det i ett kungligt dekret från 2009 om reglering av hypoteksmarknaden finns en paragraf som fastslår att man inte kan belåna de fastigheter som faller utom stadsplaneringen. Trots att det finns en sådan paragraf kan vi bekräfta att fastigheter på landsbygden eller på ej stadsplanerad mark har belånats, belånas och kommer att belånas. Det kan finnas banker som inte ger lån till fastigheter på landsbygden men det finns många andra som gör det och det är det mest logiska eftersom sådana fastigheter är konsoliderade och inte kan sanktioneras, vilket innebär att de är juridiskt säkra.

Vi skickade en förfrågan till en av spanska marknadens viktigaste värderingsmän inom hypoteksvärderingar. I förfrågan skickade vi ett registerintyg gällande en landsbygdsfastighet med ett DAFO inskrivet i fastighetsregistret och värderingsmannens svar var klart och tydligt: fastigheter med ett DAFO värderas på hypoteksmarknaden utan villkor. Man ska komma ihåg att taxeringsvärdet på en fastighet på ej stadsplanerad mark - landsbygden - kan vara 20 till 40 % lägre än köpeskillingen, men det är möjligt att ta lån på sådana fastigheter.

 

Kan jag hyra ut och registrera en landsbygdsfastighet i turismregistret?

Det är möjligt att registrera en fastighet på ej stadsplanerad mark i turismregistret i Andalusien - RTA. Man skulle vanligtvis registrera fastigheten som ett ”turistboende på landsbygden”  (VTAR). Vi vill förtydliga att det är möjligt att registrera en landsbygdsfastighet som ett turistboende eller B&B men det är tänkt för ägare som driver en ekonomisk verksamhet och som hyr ut bostaden med avsikt att göra vinst, och minst en av ägarna måste vara registrerad hosskattemyndigheten, betala moms samt vara inskriven i socialförsäkringssystemet. Registreringen av en fastighet i RTA-registret har två olika behandlingar beroende på om vi pratar om Andalusiens autonoma regering - La Junta de Andalucía eller om kommunen.

  • La junta de Andalucía - Andalusiens autonoma regering

För några dagar sedan pratade vi med en av La Juntas inspektörer i Málaga som är ansvarig för att kontrollera den här sortens fastigheter och hen berättade att ett av kraven för att kunna registrera fastigheter på ej stadsplanerad mark i RTA är en förstabesittningslicens - LPO. Som några av er vet är det väldigt få fastigheter på landsbygden som har en LPO men det är möjligt att ”reglera” fastigheten via ett DAFO-förfarande. Inspektören i Málaga meddelar att DAFO inte skulle vara giltigt som ersättning för en licens för första besittning. Enligt min åsikt som jurist så tror jag att inspektören har fel och jag tycker att det är högst försvarbart att påstå att om en fastighet inte har en licens för första besittning, borde DAFO-dokumentet vara godkänt. DAFO är, bland annat, ett erkännande från kommunens sida att en fastighet på ej stadsplanerad mark är beboelig och kommunen använder detta som besittningslicens för fastigheten.

 

  • Kommuner

La Junta meddelar kommunen att en fastighet har registrerats i turismregistret och det är skälet till att vissa kommuner automatiskt kräver att ägarna ska reglera fastighetens situation med ett DAFO-förfarande och det är även möjligt att ägaren måste fylla i något formulär för att kunna hyra ut fastigheten i fråga. På kommunal nivå måste man definitivt meddela om man tänker hyra ut sin bostad och om man inte har en LPO måste man troligtvis inleda ett DAFO-förfarande för att få det där dokumentet som intygar att bostaden är beboelig och i besittning.

 

Vad ska jag göra om jag vill köpa en fastighet på landsbygden?

Välj utan tvekan och utan rädsla den fastighet som du tycker om, ta den tid det behöver och när du har gjort ditt val, då kan du påbörja köpeprocessen. I början av processen ska du inte tveka för att hitta och anlita en advokat som specialiserar sig på ämnet, som är väl insatt i den här sortens rätt. Som vi har sagt flera gånger så är kostnaden för en advokat väldigt liten jämfört med alla kostnader du kommer att betala för att köpa en fastighet i Spanien. Att försöka spara pengar genom att strunta i att anlita en advokat under köpet av din bostad i Spanien kan komma att bli ett av dina största misstag. Jag vet att du tänker att jag vill sälja in mina tjänster, och så är det ju eftersom det är mitt levebröd, men om du tänker efter riktigt noggrant inser du nog hur viktigt det är med bra juridisk rådgivning när man ska köpa en bostad i ett land som inte är ens eget.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Lawyers, Torrox Málaga)

NAMNET C&D SOLICITORS ANVÄNT I BEDRÄGERIFÖRSÖK ISS/REALISTIX

Observera att C&D Solicitors (i Torrox, Malaga / Spanien) inte har något samband med ett rättsfall mot ISS Intelligent Software Solutions / Realistix. Kriminella erbjuder offer för detta bedrägeri via telefonsamtal en mycket dyr falsk tjänst för tillämpning av ett spanskt NIE nummer. De säger att dessa kostnader är nödvändiga för att återkräva de pengar de har förlorat. Den logotyp de använder i sin e-postkommunikation är från ett advokatbyrå i Mexiko, men de använder C&D Solicitors namn och kontorsadress. Det är falskt, så snälla svara inte dem. Vi har anmält detta bedrägeri till de spanska myndigheterna.

För ytterligare detaljer, läs följande artikel.

BEWARE of actively cold calling FAKE lawyers C&D Solicitors!

RENOVERA HEMMA? GÖR DET ORDENTLIGT OCH BETALA LÄGRE SKATT VID FÖRSÄLJNING

RENOVERING, BYGGLOV OCH SKATTEAVDRAG

En av de första sakerna man brukar göra när man köper en bostad är att renovera.

De kostnader som uppstår när man renoverar eller förbättrar en bostad kan sänka skatten på kapitalvinsten vid en framtida försäljning av bostaden. Det är viktigt att klargöra att man inte kan göra avdrag för reparations- eller underhållskostnader, endast för renoverings- eller förbättringskostnader som ökar fastighetens värde jämfört med tidigare.

Renoveringskostnaderna läggs till inköpspriset vilket innebär att man gör en lägre kapitalvinst på grund av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset och därmed får man betala lägre skatt till det spanska Skatteverket, Agencia Tributaria. Detta sker endast om renoveringen och förbättringarna kan styrkas för att godkännas av Skatteverket. Nedan beskriver jag vad som enligt min mening är viktigast att tänka på för att kunna styrka en renovering och göra skatteavdrag.

TEKNISKT PROJEKT

Det är ingen liten sak att anlita en arkitekt för att utarbeta ett projekt och kontrollera bygget. Om det handlar om en ganska stor renovering är det bra att anlita ett proffs för att göra uppföljning och kontroller eftersom den personen då bär ansvaret om något går fel. Dessutom, om man har gjort en renovering med ett tekniskt projekt och ett intyg om slutbesiktning, räcker det som bevis för att styrka förbättringarna inför Skatteverket.

BYGGLOV

Om du ska renovera din bostad måste du ansöka om bygglov, vare sig det gäller en större eller mindre ombyggnation. Många struntar i att ansöka om bygglov för att spara pengar, till exempel när det gäller renovering inomhus eller i ett rum, eftersom det är svårare för myndigheterna att kontrollera.

Det faktum att man har bygglov är till hjälp i tre viktiga avseenden:

  • För att styrka att byggnationen är laglig – om den stämmer överens med det utfärdade bygglovet vill säga. Det är viktigt att veta att om man inte har bygglov och det sker en olycka under renoveringen kan det leda till straffrättsliga konsekvenser för husägaren.
  • Om det gäller en renovering där man ändrar bostadens distribution, lägger till ytor eller bygger en ny bostad, är bygglovet, tillsammans med bl.a. intyg om slutbesiktning samt licens för första besittning, nödvändigt för att kunna skriva in ombyggnationen i fastighetsregistret.
  • Om man säljer en fastighet med vinst fungerar bygglovet som ett bevis inför Skatteverket för att styrka att man har gjort förbättringar och man kan ansöka om att ta med dem i beräkningen av bostadens inköpspris.

Att ha bygglov är viktigare med tanke på stadsplanering och straffrättsligt ansvar än ur en skattemässig synvinkel.

BYGGAVTAL

Det är viktigt att upprätta ett avtal med entreprenören angående vad som ska utföras i renoveringen. I avtalet ska det framgå vilket företag som är ansvarigt för uppförandet av byggnationen, vilken slags ombyggnation det gäller, beräknad kostnad samt plats för uppförande.

FAKTUROR OCH BETALNINGSKVITTON

Detta är i skattemässigt avseende den viktigaste punkten för att Skatteverket ska godkänna renoveringen.

Det händer ofta att husägare har betalat stora summor pengar för att förbättra sin bostad men de har inga fakturor från entreprenören och inte heller några betalningskvitton från själva bygget. Det är oerhört viktigt att kunna visa för Skatteverket att man har betalat kostnaderna via banköverföring eller personlig check i entreprenörens namn. Om du inte kan visa att du har betalat är det omöjligt att ta med kostnaderna för renoveringen i den sammanlagda köpekostnaden för bostaden. Man måste alltid be om en faktura samt spara alla kvitton.

Kostnaderna för förbättringarna kan läggas till köpepriset sâ att du betalar mindre skatt på eventuell vinst. Skatten är för nuvarande 19% på vinsten.

BYGGNATIONER UTAN BYGGLOV OCH SOM INTE KAN LEGALISERAS

Det kan hända att det inte är möjligt att få bygglov för ombyggnationen du vill göra i bostaden, till exempel om du vill bygga ut på en tomt som inte är med i detaljplanen, på en s.k. landsbygdstomt, om du vill utöka antal kvadratmeter i boytan när bebyggelsegränsen redan är uppnådd – som t.ex. om du vill bygga tak på altanen –, eller bygga högre än vad som är tillåtet.Det första du måste ha i åtanke är att som ägare är du rättsligt ansvarig för renoveringen om det inleds ett rättsligt förfarande angående det olagliga bygget.

Om du ska utföra den här typen av renovering eller ombyggnation är det viktigt att du skriver ett avtal med entreprenören och att hen förser dig med en faktura för varje betalning samt att dessa betalningar sker via banköverföring eller personlig check. Även utan bygglov finns det en möjlighet att dessa förbättringar tas med i beräkningen i skattemässigt avseende vid en eventuell försäljning.

Skatteverket kan inte avslå förbättringar eller renoveringar som inte har bygglov eftersom myndigheten inte är behörig att granska om en bostad uppfyller bygglagen, därför är det viktigt att du kan styrka att bygget verkligen har utförts, vilka kostnader det medförde samt lämna in betalningskvitton.

I sådant fall är det ingen dum idé att anlita en tekniker som skriver en rapport, vi pratar inte om ett projekt, utan mer ett intyg där det beskrivs hur bostaden såg ut innan och vilka ombyggnationer som har gjorts. Ägaren bör bifoga relevanta fotografier och handlingar. Detta fungerar som ytterligare ett dokument som styrker renoveringen.

LAGFART FÖR NYPRODUKTION

Escritura de obra nueva [lagfart för ny byggnation] är en handling som ska skrivas under inför notarius publicus för att kunna registrera en byggnation i fastighetsregistret. Även om byggnationen inte har bygglov är det ändå möjligt att skriva in det i fastighetsregistret i Spanien om den uppfyller ett antal krav. Detta innebär dock inte att bygget är lagligt.

Om du har byggt pool, garage, förråd m.m. utan bygglov i Andalusien är det möjligt att sex år efter att byggnationen är färdigställd anlita en arkitekt som utfärdar ett ”åldersintyg” i vilket hen bekräftar ombyggnationen samt hur gammal den är. Med detta intyg kan man gå till notarius publicus och skriva en lagfart för nyproduktion och därefter registrera den i fastighetsregistret. Det finns vissa fall då det inte är möjliga att skriva in i fastighetsregistret som till exempel tomter ligger på särskilt skyddad mark.

OMBYGGNATIONENS DEKLARERADE VÄRDE I LAGFARTEN

Det värde som fastställs för ombyggnationen i lagfarten räcker inte i sig för att styrka kostnaderna inför Skatteverket vid en eventuell försäljning.

Om du till exempel uppger i lagfarten att du har betalat 50 000 euro för poolen och garaget du har byggt kommer Skatteverket inte att godkänna kostnaden om du inte kan styrka den med betalningskvitton och fakturor från entreprenören. Det ser ut så här eftersom det du uppger inför notarius publicus endast är en redogörelse från dig, det vill säga, notarius kontrollerar inte om du verkligen har betalat 50 000 eller om inte eftersom det inte är hens skyldighet.

Enligt min åsikt, om du ska skriva en lagfart för en nyproduktion/ombyggnation som har gjorts utan bygglov, är det bra att bifoga kopior på fakturor och/eller kvitton från entreprenören i lagfartsakten. På så sätt kan du styrka värdet du har angett och det blir lättare att få kostnaden godkänd av Skatteverket när bostaden säljs.

Slutligen, om du funderar på att renovera din bostad önskar jag dig lycka till och framför allt önskar jag dig en stor dos tålamod, jag förlorade nästan mitt när jag byggde om hemma ...

 

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / advokat, Torrox Málaga)

RTA – TURISMREGISTRET I ANDALUSIEN: BÖTER, SKATTER, LICENS FÖR FÖRSTA BESITTNING OCH LANTEGENDOMAR

RTA, andalusian, taxes, occupation licence

RTA, Andalusiens uthyrnings register för turism

Det har gått två år sedan dekret 28/2016 som reglerar semesterbostäder i Andalusien trädde i kraft. Det är viktigt att komma ihåg att man måste skatta för uthyrning.

Enligt uppgifter som publicerades i tidningen i februari 2018 har hälften av alla semesterbostäder i Andaluciaprovinsen skrivits in i RTA – turismregistret. Det innebär över 18 000 inskrivna semesterbostäder i Málaga.

Inspektioner och sanktioner från RTA

Samma tidning berättade att det har gjorts 1 354 inspektioner i Málaga med 250 sanktionerade bostäder som resultat.

Några av de viktigaste kraven som dessa bostäder måste uppfylla är att ha en licens för första besittning samt både kyl- och värmeelement. Efter att bostadsägaren har fått ett nummer från RTA måste hen skriva det i all reklam samt på sidor som AirBNB eller liknande plattformer där man erbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Krav på licens för första besittning

Om bostaden inte har en licens för första besittning borde det inte skrivas in i turismregistret i Andalusien. Jag säger borde eftersom inskrivningsformuläret är en edsvuren förklaring och ägaren som lämnar in det uppger därmed under eget ansvar att bostaden uppfyller alla rättsliga krav och la Junta de Andalucía (Andalusiens autonoma regering) skriver in alla bostäder automatiskt utan att kontrollera något innan. Om det vid en senare inspektion visar sig att bostaden inte uppfyller alla rättsliga krav kommer ägaren att bötfällas.

Det finns många bostäder som inte har en licens för första besittning på grund av ett flertal olika anledningar som t.ex. att det är en gammal byggnad, problem inom bostadsområdet m.m. Detta har lett till att vissa kommuner som t.ex. Málaga, Mijas och Benalmádena har upprättat ett särskilt förfarande för att få en licens för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien.

Nerja kommun

Situationen för semesterbostäder i Nerja förtjänar ett särskilt omnämnande. Kommunförvaltningen i Nerja har stoppat beviljandet av licenser för första besittning sedan turismdekretet trädde i kraft.

För en och en halv månad sen upprättade kommunen ett förfarande för att kunna utdela licenser för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien (RTA). På kommunens hemsida kan man hitta de formulär som krävs för att göra en sådan ansökan.

På vårt kontor ansökte vi om kopior på licenserna för första besittning för olika bostäder i Nerja för över ett år sedan och det var först för två veckor sedan som vi började få några svar från kommunförvaltningen i Nerja.

Det verkar dock som att situationen med semesterbostäder börjar reda upp sig i Nerja, vilket utan tvekan är en god nyhet för att intresserade ägare samt för framtida bostadsköpare som kommer att få möjlighet att få en sådan besittningslicens.

Bostäder på platser med färre än 20 000 invånare

En annan viktig ändring som har skett nyligen är den reglering som la Junta de Andalucía har infört gällande semesterbostäder som ligger på platser med färre än 20 000 invånare, som t.ex. byar som Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, samt de flesta byarna i la Axarquía.

Bostäderna på dessa orter kunde inte tillämpa dekretet från 2016 eftersom de låg på platser med färre än 20 000 invånare. Sedan februari i år kan man numera tillämpa dekretet från 2016 och dessa bostäder kommer inte längre att klassas som lantegendomar, vilket hittills var det enda sättet att registrera dem som semesterbostäder.

RTA – lista över registrerade semesterbostäder i Málaga

På grund av den ökade mängden semesterbostäder i några städer som Málaga har kommunen publicerat en lista över registrerade bostäder (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf).

Med detta verktyg vill kommunen informera turisterna om möjligheterna till logi i staden samt använda det som ett kontrollverktyg för den ökade turismen i staden.

Man måste ha i åtanke att Málaga i nuläget upplever en rejäl turistboom, särskilt i den historiska stadskärnan. Det har lett till att det har uppkommit en mängd semesterbostäder vilket har medfört att priserna för långtidsuthyrning också har stigit, eftersom utbudet för detta har minskat då ägarna föredrar att hyra ut till turister.

Under det sista året har den historiska stadskärnan förlorat många bofasta till förmån för semesterfirare. På kommunförvaltningen i Málaga diskuterar man nu vilka åtgärder som kan vidtas för att begränsa eller reglera uthyrningen av semesterbostäder och se till att användningen av fasta bostäder och semesterbostäder blir förenlig. På så sätt försvinner inte de bofasta och det är ekonomiskt möjligt att få tillgång till hyreslägenheter, med tanke på medelinkomsten i Málaga.

Som exempel kan vi nämna Palma på Mallorca, en stad där man nyligen har godkänt en bestämmelse som förbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Betala skatt för inkomsterna

Man får heller inte glömma att man måste betala skatt för hyran man får in för en bostad. Ägarna av dessa bostäder – vare sig de har sin hemvist i Spanien eller inte – måste deklarera inkomsterna från hyran.

Ägare som inte har sin hemvist i Spanien måste deklarera inkomsten kvartalsvis med formulär 210. Som tur är har förfarandet förenklats sedan januari i år och man kan numera i formulär 210 fylla i all inkomst man har haft från semesterbostäder under kvartalet, även om pengarna kommer från olika hyresgäster.

Om en ägare som inte har sin hemvist i Spanien har flera bostäder måste hen lämna in ett formulär 210 för varje bostad och betala 19 % i skatt på den totala vinsten, med möjlighet att göra vissa kostnadsavdrag för de uthyrda perioderna under det kvartalet.

Det är intressant att veta att om du har din skattemässiga hemvist i Spanien betalar du mer skatt för semesterbostäder än för vanliga hyresbostäder. Detta beror på att Agencia Tributaria (Skatteverket) tillåter ett avdrag på 60 % på den positiva nettoinkomsten från uthyrning av bostäder där hyresgästen har sin fasta bostad. Samma avdrag är inte tillåtet för den som har sin hemvist i Spanien och hyr ut semesterbostäder.

I nuläget är det fortfarande många ägare som inte deklarerar hyran men om skatteverket bara skulle lägga lite tid på att undersöka saken skulle de kunna inleda inspektionsförfaranden ex officio endast genom att titta på vissa hemsidor och listor över de bostäder som är inskrivna i turismregistret i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Advokater, Torrox Málaga)

ARVSSKATTEN I ANDALUSIEN OCH DESS INVERKAN PÅ OGIFTA PAR

Arvsskatt i Andalusien

Arvsskatt, Andalusien, Advokat, Malaga

ARVSSKATTENS NUVARANDE SITUATION

Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.

Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?

Arvingar som var och en uppfyller följande krav:

  • Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
  • Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
  • Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
  • Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.

Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?

Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.

Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.

Vad händer med arvet från din bästa vän?

Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.

Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?

Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.

Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.

I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.

Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.

OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN

Vilka avser vi?

Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.

Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?

I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.

Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?

Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.

Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.

Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.

Vad kan man göra i detta fall?

Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.

Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.

Ägare som inte är medborgare i något land inom EU

I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.

De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.

 

Författare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

TIDSBEGRÄNSNING FÖR ANSVAR FÖR OLAGLIG AVSTYCKNING AV MARK PÅ LANDSBYGDEN (DAFO)

Den 6 augusti trädde ändringen av artikel 183.3 i lagen om stadsplanering i Andalusien (LOUA) i kraft.

Huvudsyftet med denna ändring är att införa en stadga för begränsningar för avstyckningar av icke-byggbar landsbygd som innehåller byggnader. Sedan 2003 har man kunnat sanktionerat dessa tomter som är olagligt uppdelade när som helst, vilket innebar en order att riva allt som byggdes olagligt på sådana tomter. Det fanns ingen tidsgräns, dvs. det juridiska ansvaret upphörde aldrig.

Vad detta ändringsförslag har gjort är att införa en stadga om begränsningar på sex år för sådana avstyckningar, förutsatt att de innehåller byggnader över sex år gamla. Denna stadga för begränsningar infördes för byggnader byggda på i icke-byggbara tomter och resulterar i att det juridiska ansvaret upphör att gälla efter sex år och att man därefter inte kan inleda ett lagligt förfarande mot en sådan avstyckning och byggnation.

Det bör klargöras att avstyckning av landsbygdsmark innebär en avstyckning av en stor markyta till flera mindre tomter, vanligen för att sälja dessa tomter som självständiga för att bygga där. Dessa avstyckningar är olagliga om de inte uppfyller den minsta storleken för odling, som på torra tomter normalt ligger mellan 20 000 och 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att begränsa tomter i landsbygden från att delas upp så att de bildar nya oberoende tomter så mycket som möjligt.

Det här är inte en liten fråga eftersom både innan och efter LOUA (2003) togs i kraft avstyckades tusentals tomter som inte överensstämde med den minsta storleken för odling upp i Andalusien. Denna situation var utbredd fram till 2009, då den ekonomiska krisen satte ett slut på spekulation på fastighetsmarknaden.

Förekomsten av tusentals sådana avstyckningar ledde till att många fastigheter byggda på olagliga avstyckningar överfördes till andra köpare, som också tog över det juridiska "problemet" som resulterade i risken att lagliga förfaranden påbörjades mot dem.

Detta var en situation som skapade en hög grad av rättslig osäkerhet eftersom brottet att olagligt avstycka tomter aldrig preskriberades. Försäljningen av dessa tomter ledde till att tredje part handlade i god tro.

I praktiken har inte den juridiska administrationen och kommuner inte något intressant i att driva talan mot dessa avstyckningar för att återställa lagligheten i stadsplaneringen. Faktum är att verkställande av att bunta ihop alla avstyckade tomter i fastighetsregistret och i kadastre registret samt att riva alla byggnader på dessa tomter är en komplicerad uppgift, om inte en omöjlig en.

Det faktum att det inte fanns någon begränsningslag orsakade ett lidande eftersom brottet att bygga på icke-utvecklingsbart mark, på en tomt som lagligt avstyckats skulle löpa ut efter sex år. Om byggnaden var belägen på ett tomt som avstyckats olagligt kunde byggnaden "attackeras" utan tidsgräns eftersom brottet att avstycka mark inte hade en preskriptionstid, det vill säga trots att byggnaden var över sex år gammal.

Jag anser att detta ändringsförslag är känsligt eftersom det utjämnar begränsningar för tomter med byggnader och byggnader som är byggda på icke-byggbar mark. Detta kommer att leda till ökad rättssäkerhet och att kunna tydligt fastställa den rättsordning som gäller för dessa fastigheter.

Den logiska konsekvensen av detta ändringsförslag är att byggnader som är över sex år gamla och som är byggda på olagligt avstyckade tomter kommer att kunna ansöka om DAFO, dokument för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen.

Denna procedur innebär inte en legalisering eftersom den olagliga handlingen har gjorts men det kan leda till ökad rättssäkerhet eftersom kommunfullmäktige kommer att intyga att egendomens juridiska ansvar har löpt ut utan möjlighet att "attackeras" igen av förvaltningen själv. Detta förutsatt att det naturligtvis inte görs några nya byggnader, renoveringar eller förbättringar på byggnaden.

Detta erkännande, utöver att vara en relativt betydande ekonomisk utgift för ägaren, kommer också att medföra certifiering av en rad begränsningar för byggnader på landsbygden, trots att dessa begränsningar fortfarande finns med eller utan DAFO. Det kommer att vara upp till varje ägare eller ny köpare att bestämma om han eller hon är intresserad av att begära detta erkännande för den aktuella egendomen, utan att glömma att kommunfullmäktige kan kräva att ägaren påbörjar DAFO.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D, Solicitors, Málaga, Andalusien

1 2

KONTAKT

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria, oo Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torróx-Costa (Málaga), Spain
(Entrance at backside of building)

contacto

Monday, Tuesday, Thursday: 09:30 - 18:30
Wednesday, Friday: 09:30 - 15:30