X

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Archive for Okategoriserad

DET EUROPEISKA ARVSINTYGET FÖR EUROPEER MED TILLGÅNGAR I SPANIEN

Europeiska arvsintyget

Europeiska arvsintyget

Det europeiska arvsintyget är en ny standard för internationella arvsförfaranden inom Europeiska unionen (EU: s förordning nr 650/2012). Det är tillämpligt på arv efter personer som dör med tillgångar i olika länder inom Europeiska unionen från och med den 17 augusti 2015. Det europeiska arvsintyget är ett offentligt dokument av frivillig karaktär som innehåller väsentlig information om arv, såsom detaljer om den avlidne, information om det sista testamentet och tillämplig lag, uppgifter om arvingarna och tillgångarna som tilldelats varje juridisk arvinge.

I vissa fall kan intyget spara arvtagarkostnader eftersom de kan undvika den spanska arvslagen. Regleringen av det europeiska arvsintyget gäller dock inte medborgare i Storbritannien (på grund av Brexit) och varken Irland och Danmark.

 

Ökning av internationella arv i Andalusien, Spanien

Denna europeiska förordning är mycket viktig i vissa delar av Spanien, såsom Andalusien, Malaga och i synnerhet på Costa del Sol. Anledningen till detta är att här finns många utländska ägare av tillgångar och hem, både bosatta och icke bosatta i Spanien. Ofta signerar utländska fastighetsägare ett testamente där de testamenterar sina tillgångar till sin make/maka eller barn, som vanligtvis bor i landet där de är medborgare, såsom Nederländerna, Belgien, Tyskland, England, Sverige etc. Tyvärr har antalet arvsprocesser ökat i Spanien på grund av det olyckliga antalet dödsfall pga coronaviruspandemin. Detta resulterar också i längre väntetider i det centrala sista testamentesregistret i Madrid (Registro de Ultimos Voluntades).

Vad är huvudanledningen med det europeiska arvsintyget?

Detta intyg är ett officiellt dokument som möjliggör ackreditering av all information om en arvsfördelning i alla länder inom Europeiska unionen. Detta måste överensstämma med medlemsstatens nationella lagstiftning och är avsett att göra den internationella processen enklare och i vissa fall också billigare.

Vem kan begära och vem kan utfärda detta intyg?

FORMULÄR EUROPEAN CERTIFICATE OF SUCCESSION

FORMULÄR EUROPEISKA ARVSINTYGET - EUROPEAN CERTIFICATE OF SUCCESSION

Arvingarna och testamentstagarna som har rätt till arvet samt testamentsexekutorer och boutredningsmän kan begära utfärdande av ett europeiskt arvsintyg. Om den avlidne inte hade någon egendom utomlands behövs inget arvsintyg.

Enligt lag kan europeiska arvsintyget utfärdas av domstol eller notarius publicus i det land som arvslagen gäller. Detta är antingen uppehållslandet eller det land som valts i testamentet. Mer information och en länk till mall och ifyllningsformulär hittar du på Europeiska unionens webbplats.

Vilka arvsfall är det avsett för?

Denna nya internationella standard är avsedd för arvsförfaranden för unionsmedborgare vars arvingar har fördelat arvet i sitt land där de är medborgare och där testatorn har tillgångar i Spanien eller något annat land inom Europeiska unionen. Som sagt tidigare gäller denna förordning av det europeiska arvsintyget inte medborgare i Storbritannien, Irland och Danmark.

Till exempel: Låt oss föreställa oss att det finns belgiska arvingar, vars far undertecknat ett testamente. I detta belgiska eller spanska testamente valde han att hans egen nationalitets lag skulle tillämpas, och arvingarna fördelar sin fars egendom i staden Gent. Den avlidne hade köpt en fastighet i Malaga och hade också pengar i en spansk bank. Arvingarna kan då från den belgiska notarien begära ett europeiskt arvsintyg, som lämnas in i Spanien där de kan göra anspråk på sin fars tillgångar i Malaga, enligt tillämpliga regler i den specifika situationen.

Vilka är fördelarna med det europeiska arvsintyget?

Den största fördelen med detta intyg är att det är ett standarddokument på engelska som är giltigt i alla europeiska länder. Detta gör arvsprocessen i Spanien eller andra länder enklare och man undviker vissa kostnader. För det första kräver det europeiska arvsintyget inte juridiska översättningar, inte heller en "apostille". (Apostille är ett intyg från domstolen för att bevisa för den utländska notarien att det är ett officiellt korrekt dokument). Detta sparar inte bara kostnader utan också mycket tid. Tidigare behövdes alltid en juridisk översättning (ibland flera) och en apostille för den nationella lagförklaringen - som naturligtvis finns kvar - för att bevisa för den utländska notarien att det verkligen är ett officiellt notariedokument från detta land. För det andra kan det europeiska arvsintyget i vissa enklare fall användas direkt för att distribuera arvet. I dessa specifika fall kan kostnaden för de spanska arvshandlingarna sparas.

Vad är nackdelarna?

En av de största nackdelarna är att intyget endast är giltigt i sex månader från utfärdandedatumet. Det är dock möjligt att begära en förlängning. Och, som sagt, är intyget inte automatiskt giltigt för att arvingarna ska kunna registrera fastigheten som de ärvt av sin far. Detta måste göras i det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) och denna myndighet, beroende på den exakta situationen, kan fortfarande kräva notariens spanska arvshandlingar. Detta förklaras mer detaljerat i slutet av artikeln. I vilket fall som helst är det viktigt att arvingarna undertecknar en bred fullmakt hos notarius publicus till sin spanska advokat. Denna fullmakt måste alltid innehålla en klausul för eventuellt undertecknande av arvsakten, om det fortfarande skulle behövas trots allt, och även för att advokaten ska kunna utföra de normala förfarandena som skattedeklaration eller representation inför banken.

Har detta intyg någon effekt på arvsskatten?

Intyget påverkar inte arvsskatten eller deklarationsförfarandet för arvsskatten. När det europeiska arvsintyget har mottagits i Spanien måste ett ifyllt arvsskatteformulär skickas till den spanska skattemyndigheten. Detta även om man inte behöver betala någon skatt, som i de flesta fall i Andalusien för nära familjemedlemmar som makar, barn, föräldrar och barnbarn. Skattedeklarationen måste fyllas i och betalas på banken, därefter ska detta visas vid Oficina de Liquidadora för att kunna registrera fastigheten i arvingens namn.

Hur hög arvsskatten är beror på:

  • förhållandet till den avlidne
  • taxeringsvärdet på de fastigheter som ärvts i Spanien
  • saldot på bankkonto vid dödsögonblicket
  • officiell värdering av fordon

Det är viktigt att veta att arvsskatten måste deklareras inom sex månader efter dödsdatumet. På samma sätt, om en fastighet inom stadsplanerat område ärvs, måste Plusvalia-skatt (lokal vinstskatt räknat på år av äganderätt) betalas.

Effekter på fastighetsregistreringen i Spanien

Fastighetsregistret i Spanien erkänner i vissa fall direkt det europeiska arvsintyget som bevis på arvsordningen. Detta undantag för att registrera en fastighet i den lagliga arvingens namn utan behov av en arvsakt signerad av notarius publicus eller domstol är endast möjligt i följande situationer, se nedan. Fastighetsregistret förbehåller sig alltid rätten att kräva spanska arvsrättsakter eller annan ytterligare juridisk dokumentation trots allt.

Anledningar för att slippa krav på spanska arvshandlingar:

  • Endast en enda arving
  • Inga andra intresserade parter, med rätt till en reserverad del (som eller exempelvis barn enligt nederländsk eller belgisk arvsrätt)
  • Ingen förmyndare eller behörig person att genomföra arvsprocessen

Nödvändig dokumentation för att (möjligtvis) undvika spanska arvshandlingar:

  • Internationellt dödsintyg
  • Testamente (om inte undertecknat i Spanien, då med juridisk översättning och apostille)
  • Intyg från det spanska registret ”Registro de Ultimos Voluntades”
  • Officiellt dokument från notarius publicus undertecknat av den enda arvtagaren som uttryckligen begär inskrivning av fastigheten i dennes namn i fastighetsregistret. Detta dokument kan undertecknas av en notarie i arvtagarens eget land (i detta fall krävs den juridiska översättningen och apostille), men också av en spansk notarie.

Slutsats: rättslig rådgivning för din spanska arvsprocess

Den spanska arvsprocessen är tyvärr komplex, kostsam och omgiven av väldigt mycket byråkrati, vilket du säkert förstår av den här artikeln. Är du involverad i en arvsprocess där den avlidne äger en fastighet i Andalusien och behöver du juridisk rådgivning för att spara tid och kostnader? Tveka inte att kontakta C&D Solicitors - våra advokater hjälper dig gärna. Vi är en advokatbyrå som är specialiserat på att tillhandahålla juridisk rådgivning till utlänningar i Andalusien och vi vet hur man kan hjälpa till att göra denna process så lätt som möjligt för arvtagarna. Välkommen att kontakta oss så kan vi erbjuda en första kostnadsfri konsultation eller en offert.

Mer information: Du kan läsa mer om arvsrätt och spanskt testamente under ”Juridisk hjälp” där du också kan se vår video om den totala processen.

C&D Solicitors är en advokatbyrå som är specialiserad på att tillhandahålla juridisk rådgivning för utlänningar i Andalusien och vi kan hjälpa dig att göra processen för arvingar så enkel som möjligt. Välkommen att kontakta oss så kan vi erbjuda ett första samråd utan kostnad, inget åtagande krävs.

Author: Gustavo Calero Monereo, lawyer at C&D Solicitors, Málaga (Andalusia)

HUSKÖP I SPANIEN OCH HEMFÖRSÄKRING: SAKER DU BÖR VETA

Hemförsäkring av din spanska egendom

Hemförsäkring av din spanska egendom

Att köpa en bostad i Spanien innebär en stor ekonomisk investering och du vill såklart göra den med minsta möjliga risk. Därför är det väldigt viktigt att få juridisk rådgivning och anlita en specialiserad advokat som kan hjälpa dig genom hela köpprocessen och göra den juridiskt hållbar samt förse dig med all relevant information om fastigheten.

Det finns dock en till viktig sak att tänka på innan man skriver på köpeavtalet för bostaden. Det är en bra idé att ordna en hemförsäkring innan för att undvika risken för ekonomisk förlust om något inträffar, som till exempel ett inbrott, en vattenläcka eller en brand. Det är uppenbart att en hemförsäkring är viktig för både innehavarens sinnesfrid som för att själva investeringen ska kunna göras med ro.

Av den anledningen publicerar vi den här artikeln, för att förklara vissa koncept för utländska husägare i Spanien så att de får en bättre förståelse för denna ytterst viktiga produkt. Om du köper din bostad med bolån är det banken som ger dig råd och rekommenderar dig att skaffa en hemförsäkring. Om den belånade fastigheten drabbas av en svår olycka vill banken vara säker på att få sina pengar tillbaka.

I slutet av artikeln pratar vi om hemförsäkring för fastigheter upprättade på landsbygden i Andalusien, vare sig de har ett DAFO/SAFO eller inte.

 

Vad menas med lös och fast egendom i en hemförsäkring?

En hemförsäkring baseras på två grundläggande koncept: lös och fast egendom.

  1. Den fasta egendomen (continente) består av byggnadens eller bostadens strukturella och byggda delar, exempelvis väggar, tak, golv och installationer som centralvärme, vatten- eller elledningar bland annat.
  2. Den lösa egendomen (contenido) består av tillhörigheter som ägs av de personer som bor i bostaden, exempelvis möbler, elektroniska apparater, personliga föremål, kläder, smycken och konst m.m.

 

Hur ska man värdera den lösa egendomen?

För att beräkna värdet på den lösa egendomen råder vi dig att tänka på hur mycket det skulle kosta dig att återigen köpa alla föremål du har i din bostad, rum för rum, tills du har gått igenom hela bostaden. Smycken och kontanter värderas på ett särskilt sätt i en hemförsäkring och det kan finnas begränsningar på vilket belopp som kan försäkras eller de kan försäkras med särskilda villkor. Det är med andra ord viktigt att informera försäkringsbolaget om detta så att det fastställs i försäkringsbrevet.

 

 Hur ska man värdera den fasta egendomen?

Vid en olycka som påverkar den fasta egendomen, vi kan säga vid en brand, ersätter försäkringsbolaget för kostnaden för att bygga upp fastigheten på nytt. Beloppet ska alltså beräknas på den eventuella kostnaden för att återigen bygga fastigheten. Värdet från den beräkningen är det som ska anges som fast egendom i hemförsäkringen.

Ett mycket vanligt sätt att beräkna det värdet är genom att använda de uppskattade genomsnittliga byggnationsvärdena som arkitektsamfundet publicerar. Ett exempel:

Olle Johansson, svensk medborgare, har i år 2020 köpt sin nya bostad i staden Málaga. Det är en lägenhet på 120 kvadratmeter. Om vi tittar på de uppskattade genomsnittliga byggnationsvärdena som arkitektsamfundet har angett för år 2020, är värdet per kvadratmeter 809 euro. Värdet på den fasta egendomen för dessa 120 kvadratmeter är alltså 97 080 euro. Om bostaden har garage och förråd ska dessa också värderas separat från bostaden så att försäkringen täcker även dem.

Ytterligare ett exempel: Jan Van Poppel, holländsk medborgare, ska köpa en bostad på landsbygden, i området runt Mijas (utanför stadsplaneringen) som består av: 200 kvadratmeter byggnation samt 30 kvadratmeter pool. Priset per kvadratmeter för en avskild bostad på landet är 984 euro och värdet på poolen blir 445 euro per kvadratmeter. Det totala värdet på den fasta egendomen blir alltså ca 210 150 euro.

 

Att värdera den fasta egendomen till samma värde som köpeskillingen

När vi köper en fastighet och tecknar en hemförsäkring tänker vi ofta att värdet i hemförsäkringen bör vara så nära köpeskillingen som möjligt. Men det är fel att tänka så eftersom vi inte får glömma att marken där fastigheten står inte ingår i hemförsäkringen eftersom marken alltid finns kvar. Vad gäller svåra olyckor behöver du endast försäkra kostnaden för att åter bygga upp bostaden, eftersom marken alltid tillhör dig. Däremot är det ju kostnaden för marken som gör att priset på en bostad stiger i de allra flesta fall av husköp inom stadsplaneringen. Att exempelvis köpa en bostad vid ”guldmilen” i Marbella, i centrala Málaga eller längs med strandkanten i Nerja innebär en hög kostnad på grund av platsen (marken) där fastigheten ligger, mer än på grund av värdet för själva byggnationen.

När man redan äger marken är det mycket billigare att bygga upp på nytt än att köpa och det viktigaste är att se till att försäkringen täcker ett verkligt återuppbyggnadsvärde i händelse av en svår olycka. Vi menar alltså att din fasta egendom ska värderas korrekt. Du bör även komma ihåg att om din bostad är en del av ett bostadshus täcker bostadsföreningens försäkring endast de skador som har uppstått på byggnadens gemensamma delar, i händelse av en svår olycka. Fasad, yttertak och terrasser är exempel på delar vars skador täcks av bostadsrättsföreningens försäkring vid t.ex. en brand. Om du köper en lägenhet eller bostadsrätt måste du med andra ord försäkra din fasta egendom och du bör alltså bara räkna ut värdet för återuppbyggnaden av din bostad. Om du värderar din egendom högre än återuppbyggnadsvärdet uppstår en så kallad överförsäkring i din hemförsäkring och om du värderar den lägre en underförsäkring.

 

Vad händer om jag har överförsäkrat min bostad?

Tänk dig bostad i en byggnad på 100 kvadratmeter, där den fasta egendomen har värderats till 300 000 euro eftersom det var priset som betalades vid köpet. Om en svår olycka inträffar, som medför att bostaden måste byggas upp på nytt kommer försäkringsbolaget aldrig att betala mer än värdet för återuppbyggnaden, som skulle hamna på mellan 80 000 och 90 000 euro.

I det här fallet har bostadsägaren betalat en väldigt hög försäkringspremie varje år för sin försäkring helt i onödan eftersom försäkringsbolaget endast kommer att betala ut återuppbyggnadsvärdet. I extrema fall skulle försäkringsbolaget kunna tolka det som att personen har handlat i ond tro vid tecknandet av försäkringen och det skulle kunna leda till stora problem för försäkringen skulle då kunna ogiltigförklaras och bolaget betalar inte ut någon ersättning för de skador som har uppstått.

 

Vad händer om jag har underförsäkrat min bostad?

Om den fasta eller lösa egendomen har värderats lägre än det faktiska värdet på byggnaden eller möblemanget kommer försäkringsbolaget inte att betala ut 100 % vid en olycka även om kostnaden för skadorna är lägre än försäkringsvärdet. Om det exempelvis kostar 100 000 euro att bygga upp byggnaden på nytt men värdet på den fasta egendomen i försäkringen var satt till 60 000 euro, är bostaden bara försäkrad till 60 %.

Man skulle då kunna tro att om skadorna kostar 60 000 euro eller mindre borde hela beloppet täckas av försäkringen men så är det alltså inte. Om det till exempel uppstår en brand som orsakar skador för 10 000 euro tolkar försäkringsbolaget det som att 40 % av skadorna inte täcks av försäkringen eftersom endast 60 % av värdet av den fasta egendomen är försäkrat. Bolaget kommer därför endast att betala ersättning till ett värde av 6 000 euro eftersom det alltid tillämpar en proportionalitetsregel vid varje olycka.

 

Särskilda försäkringar: lyxbostäder

Om du äger en lyxbostad eller går i tankarna att köpa en sådan bostad är värdeberäkningen som grundar sig på återuppbyggnadskostnaden eller de koefficienter som arkitektsamfundet publicerar troligtvis inte en giltig beräkningsmetod. För den här sortens bostäder handlar det om att man ska beräkna kostnaden för en återuppbyggnad med objektiva parametrar i försäkringen av den fasta egendomen. Om bostaden exempelvis har en hög standard med hemautomation, isolering, snickeriarbeten av aluminium eller trä, golvbeläggningar, exklusiva vattenkranar, sanitetsanordningar, klimatanläggning m.m. ska detta tas med i beräkningen av värdet av den fasta egendomen.

Som vi har sagt tidigare måste värdet av den fasta egendomen vara en så nära uppskattning som möjligt av vad det skulle kosta att bygga upp bostaden på nytt med samma standard. I det här fallet är det väldigt viktigt att informera försäkringsbolaget om bostadens ”särdrag” så att bolaget får så mycket information som möjligt och för att styrka varför den fasta egendomen värderas högre än det genomsnittliga återuppbyggnadsvärdet. Det är mycket viktigt att spara alla köpekvitton och betalkvitton för detta dyrbara lösöre för att styrka den faktiska kostnaden.

 

Vad är försäkringsersättningskonsortiet?

Alla personer som har en försäkring i Spanien, oavsett vilket typ av försäkring det är, betalar en liten del av priset till konsortiet. Konsortiet är ett offentligt företagsorgan som täcker vissa katastrofer som översvämningar, terrorism, atypiska cyklonliknande stormar, större bränder eller andra risker som fastställs i “regelverket för försäkringar för extraordinära risker”, vilka inte ersätts av försäkringsbolagen då den här typen av olyckor eller katastrofer inte omfattas av försäkringarna. Eftersom försäkringsbolagen inte täcker den här typen av olyckor går konsortiet i borgen för att ersätta försäkringstagarna så att dessa inte står helt utan skydd när en sådan situation uppstår.

 

Bostäder på landsbygden och deras fasta egendom i hemförsäkring

Vi utgår från den lagliga förutsättningen att de flesta landsbygdsfastigheter som finns i Andalusien, som används som bostäder, inte är lagliga och i händelse av en total förstörelse, som vid brand, jordbävning, svår översvämning m.m. kan de inte återuppbyggas. Detta på grund av att stadsplaneringslagen i Andalusien (Ley Urbanística de Andalucía, LOUA) inte tillåter att man utfärdar bygglov på sådana tomter för att bygga bostäder. Att dessa tusentals olagliga bostäder får finnas och stå kvar på tomter på landsbygden beror på att det är handlar om mycket gamla fastigheter men om de förstörs eller ödeläggs finns det ju inte längre någon gammal fastighet och det är därmed inte möjligt att få bygglov för att bygga ett nytt hus eller återupppbygga det gamla.

Förklaringen ovan leder oss till frågan om värdet på den fasta egendomen för sådana bostäder och som vi nämnde i början kan det i Málaga uppskattas till 984 euro per kvadratmeter. Eftersom det värdet baseras på kostnaden för att återuppbygga bostaden och om den i händelse av total förstörelse enligt lag inte får byggas upp, hur gör vi då? Om vi har en fastighet på landsbygden på 150 kvadratmeter där den fasta egendomen är värderad till 150 000 euro, kommer försäkringsbolaget vid total förstörelse att betala ut det beloppet för den fasta egendomen samt såklart även värdet för den lösa egendomen. I slutändan står då ägaren i sådant fall med ersättningen för bostaden samt värdet för en tomt där man inte kan bygga något. Därför är markvärdet för en landsbygdsfastighet mycket lågt jämfört med värdet på byggnationen, till skillnad från en bostad inom stadsplaneringen på vars mark man kan bygga upp på nytt.

 

Råd för en säker och välförsäkrad bostad

När du ska teckna en hemförsäkring vid köpet av din bostad ska du tänka på värdet på både lös och fast egendom och glöm inte att ta med förråd, garageplatser, pool m.m. Prata med försäkringsbolaget om du känner dig osäker på försäkringsvärdet, det är viktigt att de hjälper dig att reda ut dina frågetecken om hur din hemförsäkring ska värderas.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (Málaga, Spanien)

 

 

 

 

 

 

 

BESITTNINGSRÄTTSLICENSEN UTBYTT AV ANSVARSDEKLARATION

Beittningsrättslicens (LPO) i Andalusien och Turistregistret RTA

Beittningsrättslicens (LPO) i Andalusien och Turistregistret RTA

Stora nyheter för andalusiska husägare som ännu inte har sin besittningsrättslicens som är ett krav när man ansöker om hyreslicens RTA hos Registro de Turismo de Andalucia. Detta har varit ett problem eftersom många fastigheter inte har denna licens då det fram till åttiotalet  inte var ett standardkrav för nybyggda hus.

Den 12 mars publicerade den andalusiska regeringen i sin officiella bulletin (BOJA) ett lagdekret som har som huvudsakligt syfte att förenkla regleringen av vissa förfaranden i Andalusien. Denna reglering har påverkat en mängd förfaranden och bland dessa godkändes den nya artikeln 169 bis i Andalusiens stadsplanlag (2002), som påverkar besittningsrättslicensen (Licencia de Primera Ocupacion eller LPO på spanska).

Likaså har artikel 169.3 i LOUA ändrats med ett andra stycke som fastställer att de handlingar som omfattas av en ansvarsdeklaration inte kräver licens. Som ett allmänt uttalande kan vi säga att det nya dekretet gör det möjligt att erhålla rätten att besitta eller använda majoriteten av byggnader som ligger inom stadsplaneringen i hela Andalusien genom att lämna in ansvarsförklaringen tillsammans med nödvändiga juridisk dokumentation från den berörda parten.

Med andra ord kommer det inte längre att vara nödvändigt för dessa byggnader att erhålla besittningsrättslicensen (LPO) från kommunen eftersom den nya ”Deklaration om besittning eller användning” ersätter besittningsrättslicensen. Deklarationen om besittning ger ägaren samma rättigheter som besittningsrättslicensen beviljad från dagen för ansökan.

VAD ÄR EN ”ANSVARSDEKLARATION”?

Ansvarsdeklarationen är ett dokument undertecknat av den berörda parten där hen förklarar att fastigheten uppfyller en serie krav enligt specifika regler och därför tillåter hen att förvärva rättigheten för besittning. Från och med dagen för presentationen erkänns denna rätt så från en juridisk synvinkel är den lika och ersätter den tidigare besittningsrättslicensen (LPO) som beviljades ​​av varje kommun.

Denna typ av förfarande blir allt vanligare i den spanska administrationen. Detta beror på att ansvarsdeklarationerna från presentationsdagen erkänns och därför är det möjligt att undvika väntetiden som i fallet med den besittningsrättslicensen var månader.

FÖR VILKA BYGGNADER KAN EN ANSVARSDEKLARATION PRESENTERAS?

I artikel 169 bis som kommenteras ovan fastställs i avsnitt c att det kan erhållas genom en ansvarsdeklaration ”ockupationen eller användningen av byggnaderna i föregående sektion, förutsatt att byggnaderna och anläggningarna är färdiga och deras destination är i enlighet med bestämmelserna för tillämpning ". Dessa arbeten i avsnitt b) i artikel 169 vars besittningsrättigheter skulle erhållas med hjälp av en ansvarsdeklaration är:" Arbeten i befintliga byggnader och anläggningar, på konsoliderad mark och i enlighet med stadsplanering, som inte ändrar ockupations- och höjdparametrarna, och inte heller ökar byggbarheten eller antalet bostäder.

Därför, i avsnitt c, är befintliga byggnader som aldrig har haft en första ockupationslicens aktiverade så att de nu kan få sin rätt till besittning genom att lämna in en ansvarsdeklaration. Avsnitt d innehåller möjligheten att erhålla besittningsrätten eller rätten till användning, genom en ansvarsdeklaration för nya byggnader: ”d) besittningsrättslicensen och användningen av nya byggnader, förutsatt att de är färdiga och deras destination är i enlighet med tillämpningsföreskrifterna och med arbetstillstånd beviljat ”.

Det är viktigt att säga att denna förändring inte påverkar bostäder utanför stadsplaneringen, rustika fastigheter, eftersom de inte kan erhålla denna licens.

VILKA SKYLDIGHETER FASTSTÄLLS I ANSVARSDEKLARATIONEN?

Den berörda parten som undertecknar en ansvarsdeklaration för att förvärva rätten att äga en fastighet är ansvarig för att uppfylla de fastställda kraven för att kunna njuta av nämnda rätt. Tillsammans med ovannämnda deklaration måste hen presentera den nödvändiga tekniska och juridiska dokumentationen som intygar att kraven uppfylls. På samma sätt kommer hen att åta sig att upprätthålla efterlevnaden av nämnda krav när deklarationen presenteras.

Därför är det uppenbart att ansvarsdeklarationer för bebyggelse eller användning av en byggnad inte bör presenteras när de krav som krävs inte uppfylls. Det måste analyseras om huset i fråga kan få denna rätt. Det bör inte glömmas att presentationen av ansvarsdeklarationen även är ett juridiskt ansvar. Att presentera nämnda deklaration med förfalskade uppgifter eller handlingar är ett lagbrott.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRESKRIFT TURISTLICENSER I ANDALUSIEN?

Denna regeländring är uppenbar att den kommer att ge utrymme för många bostäder som hittills inte har en första besättningrättsslicens, detta av varierande skäl men som gemensamt uppfyller kraven. Dessa kan nu få detta juridiska erkännande med presentation av ansvarsdeklarationen och nödvändig dokumentation. Sedan den andalusiska regeringen lagstiftade turistuthyrning och införde registrering i Andalusiska Turist Registret (RTA), som i sin tur krävde besittningsrättslicensen, finns det många husägare i Andalusien: exempelvis i Malaga, Costa del Sol eller Costa Tropical som har ansökt om en sådan licens för sina hem. På grund av kommunernas långa handläggningstid när det gäller att bevilja dessa licenser väntar många av de som ansökt fortfarande på att detta ska lösas.

Många ägare från städer som Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox ... etc., och många andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical kommer nu att kunna få sin rätt till besittning genom en ansvarsdeklaration och därmed uppfylla LPO:s krav. På detta sätt kan de utföra registreringen av sitt hem i RTA för turistuthyrning av fastigheten.

Det finns mer än ett fåtal utländska kunder på vårt kontor som under månader eller år "kämpat" med sitt kommunfullmäktige för att få sin LPO och nu kommer de att kunna få den rätten med ansvarsdeklarationen, enkelt och snabbt. För dessa bostäder har naturligtvis denna regeländring inneburit en mycket viktig och positiv förändring, eftersom en av de främsta attraktionerna för en utlänning som vill köpa en fastighet i Andalusien är dess lönsamhet genom turistuthyrning. Med den nuvarande krisen i coronavirus COVID-19 hjälper dessa typer av förändringar den ekonomiska aktiviteten.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRÄNDRING FÖRSÄLJNING AV EXISTERANDE FASTIGHETER?

De flesta fastighetsköp av utlänningar i Andalusien är befintliga fastigheter och några av dessa har för närvarande inte en LPO. Det är uppenbart att ansvarsdeklarationen, från och med nu, kommer att underlätta processen att få rätten att ockupera/besitta en fastighet. Detta på grund av att det förstås att rätten till ockupation eller användning har förvärvats med ansvarsdeklarationen. Tja, från köparens synvinkel är det mycket viktigt att man, när man köper på urban mark, noggrant kontrollerar om fastigheten kan erhålla den nämnda rätten till ockupation eller inte samt om tillträdesrätten har förvärvats av säljaren genom presentationen av ansvarsdeklaration.

Den potentiella köparen måste begära en kopia av den tekniska dokumentationen som presenteras tillsammans med deklarationen från säljaren, så att hans advokat och / eller arkitekt kan granska den och bekräfta att nämnda egendom uppfyller kraven för att få rätt till boende eller användning. Om den framtida köparen inte gör denna verifiering, finns det en risk att säljaren av fastigheten (för att det ska se ut som om hans hem har rätt till inflyttning) presenterar eller kommer att presentera ansvarsdeklarationen trots att fastigheten inte kan erhålla nämnda rätt för att den inte uppfyller kraven.

I det här scenariot kan köparen och den nya ägaren av fastigheten stöta på ett problem. Uppenbarligen skulle säljaren kunna hållas ansvarig för denna situation, men i de flesta fall av köp är säljarna icke-skattskrivna och det skulle vara dyrt och komplicerat att inleda rättsliga förfaranden. Kontrollera alltid med din advokat om situationen för den fastighet du ska köpa.

VAD HÄNDER MED NYPRODUKTION?

Som vi tidigare har nämnt är det också för denna typ av bostäder möjligt för byggherren att erhålla det som tidigare var First Occupation License (LPO), genom att deklarera om att de yrker eller använder. Stadsplaneringslagen i Andalusien (LOUA) med denna förändring av lagstiftningen fastställer att det inte krävs en besittningsrättslicens för nya bostäder i Andalusien, det är möjligt att presentera ansvarsförklaringen för ockupation.

Med andra ord, även om byggherren ville att han eller hon inte längre kunde få LPO från kommunfullmäktige som en följd av denna förändring av lagstiftningen. Detta innebär att även om det anges i det undertecknade privata köpeavtalet att utvecklaren är skyldig att erhålla LPO skulle det nu vara tillräckligt för utvecklaren med ansvarsförklaringen, eftersom det skulle bevisa att det nya huset har rätt till första okkupation . Arrangören uppfyller det privata försäljningsavtalet genom förklaringen

 

VAD HÄR PÅ OM BYGGHERREN INTE FYLLER I ANSVARSDEKLARATIONEN KORREKT?

Kommunfullmäktige har en skyldighet att se över huruvida det ansvariga uttalandet uppfyller kraven för att få rätt till yrke eller användning, och kan förklara upphörandet av ockupationen i händelse av att kraven inte uppfylls och kan också kräva rättsligt ansvar från promotor för nämnda åtgärder.

Om kommunfullmäktige inte har vidtagit de nödvändiga åtgärderna för att upphöra med handlingen eller användningen inom de första sex månaderna efter det att förklaringen presenterades, i händelse av att kraven för denna ockupation inte uppfylls, skulle kommunen vara ansvarig för skador orsakade till tredje part i god tro. Med andra ord, kommunfullmäktige skulle besvara de människor som köpte dessa hus med övertygelse om att försäljningen kunde genomföras, eftersom de samma dag de undertecknade försäljningshandlingar hade deklarationen ansvarig för främjaren av ockupation eller användning (tidigare LPO).

Det föregående ger oss att förstå att om rådhuset granskar nämnda förklaring under de första sex månaderna och förstår att upphörandet av ockupationen måste förordnas, skulle utvecklaren vara ansvarig för skadorna på köparna. Jag förstår emellertid att det i de flesta fall inte borde finnas någon skada för köparna, eftersom den valfria förvaltningen av verken (främst arkitekter och inspektörer) kommer att säkerställa att deras slutliga byggnadsintyg är i enlighet med lagen eftersom de skulle vara det huvudansvariga tillsammans med promotorn om detta inte var fallet. Det slutgiltiga arbetscertifikatet är det viktigaste tekniska dokumentet för att få rätt till yrke i ett nytt hem.

KAN ANSVARSDEKLARATIONEN PRESENTERAS I ALLA KOMMUNER?

Det är sant att hittills har några kommuner godkänt specifika förfaranden för denna process som Malaga, Marbella, Sevilla eller Córdoba. Den andalusiska regeringen har publicerat en praktisk guide till detta dekret, tillsammans med modellerna för ansvarsförklaringen och nödvändig dokumentation, så att kommunfullmäktige kan använda det. Enligt våra åsikter kan sådana modeller också användas av medborgare eftersom rätten till ockupation endast kan erhållas genom en ansvarsförklaring och inte genom en licens beviljad av kommunfullmäktige från och med den 13 mars 2020.

Det är sant att eftersom de flesta av kommunerna inte har godkänt detta nya förfarande genom sin kommunala förordning, är det troligt att de inte håller med om att erhålla nämnda yrkesrätt genom att lägga fram ansvarsförklaringen, såvida inte kommunfullmäktige tidigare har godkänt det specifika förfarandet .

Trots detta dekret i den tionde övergångsbestämmelsen, tillåter de som är intresserade som före den 13 mars har inlett ett förfarande för att erhålla en stadsplaneringstillstånd, kan begära tillämpning av detta nya förfarande och därför kan få rätt till ockupation genom ansvarsförklaringen.

Om den nya förordningen ger möjlighet att ändra det redan inledda förfarandet, förstår vi att eftersom den trädde i kraft gör det möjligt att erhålla rätten till ockupation med hjälp av ansvarsförklaringar, även om kommunfullmäktige inte har offentliggjort sin kommunala förordning.

KAN VATTEN OCH AVLOPP KONTRAKTERAS MED DENNA ANSVARSDEKLARATION ISÄLLER FÖR LPO?

Svaret är kategoriskt JA. Även om det är mycket troligt att det kommer att bli nödvändigt att förklara och diskutera, åtminstone under de första månaderna, eftersom antagligen flera av leverantörsföretagen för el och vatten inte kommer att ha erhållit denna information eller riktlinjer för nämnda juridiska modifiering och kommer att fortsätta att kräva LPO. Som du kan förstå är det bästa du kan göra om du är ägare att rådfråga din advokat eller arkitekt om din specifika situation.

Naturligtvis, om du håller på att köpa ett hus eller funderar på det, är det mycket viktigt att kontakta en specialiserad advokat som kan ge dig råd när du köper och säljer fastigheten och som känner till dessa urbana frågor.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (Málaga, Spanien)


               

KÖPEKONTRAKT I SPANIEN OCH COVID-19 CORONA-KRISEN

Kunder som köper hus i Spanien såväl som deras säljare. Vi hänvisar till köp/försäljning mellan individer som påbörjades innan Covid-19- situationen och som blev ”överraskade” av den samt de åtgärder som vidtagits av den spanska regeringen i enlighet med larmläget.

MALAGA OCH COSTA DEL SOL: ETT VIKTIGT OMRÅDE FÖR TURISMEN, MED EN SKRÄMMANDE RENING AV AVLOPPSVATTEN

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.

I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.  

Introduktion

I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.

Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.

Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.

Nationellt problem, miljonböter 

Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.

Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.

Nerja – vackra stränder med avloppsvatten

En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.

Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.

Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.

Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.

Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”

Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.

Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.

I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.

Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.

Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.

Kommunen Coín – ett specialfall

För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.

Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.

 

Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet

Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.

En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget  är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.

Vad är problemet?

En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.

Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.

Vilka alternativ finns det?

Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.

Vad händer?

Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.

Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.

Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.

Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet

För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.

Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.

Slutsats

Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.

Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.

Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.

Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.

Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

SKATT VID UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER

Skatt för att hyra ut din spanska fastighet

Skatt för att hyra ut din spanska fastighet

Det är fler och fler utlänningar som är intresserade av att köpa en fastighet i Spanien som en investering eller för att helt enkelt kunna njuta av sin semester där.

Under de senaste åren har hyresmarknaden, speciellt uthyrning av semesterbostäder, ökat lavinartat i många städer i Andalusien, särskilt i städerna längs solkusten och den tropiska kusten som Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena m.fl.

Många som köper bostad i Spanien lockas av möjligheten att göra en god investering tack vare intäkterna från att hyra ut bostaden. Självklart måste dessa hyresintäkter, vare sig det är en permanent uthyrning eller till semesterfirare, beskattas i Spanien oavsett om du själv är bosatt här (årlig IRPF deklaration) eller inte (kvartalsmässigt IRNR).

 

Vilka skatter måste man betala i dagsläget?

Personer som är bosatta i EU, Island eller Norge måste sedan 2016 betala 19 % i skatt på vinsten från uthyrningen. Andra icke-europeiska medborgare måste betala 24 % i skatt på vinsten. Den här skillnaden i beskattning har gett upphov till en anmälan till EU-kommissionen på grund av diskriminering av de icke-europeiska medborgarna och när den här artikeln publiceras har ingen dom avkunnats än.

 

Kan man göra avdrag för kostnader som icke-bofast?

De medborgare som inte har sin hemvist i Spanien, men som är bosatta i något annat land i EU, på Island eller i Norge kan göra avdrag för samma kostnader som en medborgare med sin hemvist i Spanien. Det enda undantaget är om bostaden hyrs ut som permanent bostad, eftersom personer som har sin hemvist i Spanien får göra avdrag på 60 % av det som hyresgästen har betalat, medan icke-bofasta inte får göra det. De medborgare som inte är bosatta i EU, på Island eller i Norge får inte göra något skatteavdrag och de måste därför betala skatt för hela bruttovinsten från hyran.

Skattskriven


Vilka kostnader kan man göra avdrag för?

Personer med sin hemvist i EU, på Island eller i Norge får göra av drag för kostnader som fastighetsskatt (IBI), sophämtning eller bostadsrättsföreningsavgifter. De kan även göra avdrag för andra kostnader om det går att styrka att de har ett ekonomiskt samband med uthyrningen, som t.ex. låneränta, reparations- eller underhållskostnader, el-, vatten- eller gaskostnader m.m.

 

När ska man deklarera hyresintäkterna?

Personer som inte har sin hemvist i Spanien ska betala skatt för intäkterna från uthyrningen var tredje månad genom att lämna in formuläret modelo 210. Om man har fler än en fastighet måste man lämna in ett formulär för varje fastighet.

Man måste lämna in formuläret inom de första 20 dagarna i april, juli, oktober och januari, det vill säga, man måste lämna in fyra årsrapporter där man deklarerar hyran för årets 12 månader.

De fastighetsägare som hyr ut sin bostad som semesterbostad kan i samma formulär, modelo 210, uppge alla intäkter från uthyrningen under de tre månader formuläret omfattar, även om de kommer från olika hyresgäster.

 

Vad händer om jag inte deklarerar hyresintäkterna?

Om det spanska skatteverket upptäcker att du hyr ut din bostad utan att deklarera kommer det att inleda ett förfarande och skicka en betalningsförslag med en förseningsavgift för att deklarationen lämnas för sent. Med all säkerhet kommer skatteverket även att inleda ett strafförfarande där du kan bötfällas med ett belopp som uppgår till mellan 50 % och 100 % av det du inte hade deklarerat.

Tack vare internet och digitala plattformar för uthyrning av semesterbostäder som Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, har det spanska skatteverket genomför ett flertal kontroller under de senaste åren och har ålagt tusentals bostadsägare att reglera sin uthyrning.

 

RTA-hyreslicens och Guardia Civil

För att kunna publicera din fastighet på hyresplattformar online måste du ha en RTA-hyreslicens från Registro de Turismo de Andalucia, både för stads- och rustika fastigheter. Om du inte har den här licensen ännu, kan vi ansöka om den å dina vägnar och informera dig om alla officiella krav som säkerställer ett säkert och kvalitativt hem för hyresgästen. Dessa saker inspekteras numer ofta av ansvariga. Urbana fastigheter behöver också en slutbesiktning "Firsts Occupation License" och om du inte har det ännu rekommenderar vi att du kontrakterar en arkitekt för att ansöka detta i din kommun. Standardlicenser för rustika fastigheter (”alojamiento turistico”) har en gräns på 90 dagar om året och du kan inte erbjuda extra tjänster som frukost.

Det sista du behöver veta om du hyr ut din fastighet till turister är att du är skyldig att anmäla all incheckning inom 24 timmar till Guardia Civil (polis) via deras online-plattform.

 

Vad ska jag göra då?

Även om du, som de flesta av oss, inte tycker om att betala skatt rekommenderar vi dig att reglera uthyrningen av din bostad i Spanien och lämna in formuläret modelo 210 var tredje månad och betala skatt för hyresintäkterna till det spanska skatteverket.

Tveka inte att kontakta oss, vi finns här för att hjälpa dig.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Málaga - advokat)

LÄGRE GÅVOSKATT I ANDALUSIEN

 

Lower taxes on gifts in andalusia

LÄGRE GÅVOSKATT I ANDALUSIEN

Den 9 april godkände Andalusiens autonoma regering, la Junta, en ändring av arvs- och gåvoskatten genom ett lagdekret. Denna ändring innebär främst en betydande skattemässig besparing av gåvoskatten. Ändringen i lagstiftningen medför en förmån med avdrag på 99 % av skattebeloppet som ska betalas i gåvoskatt, det vill säga, man betalar alltså 1 % av det man betalade tidigare.

Arvs- och gåvoskatten regleras i de olika autonoma regionerna som utgör Spanien och den här förmånen är den som är giltig för närvarande i Andalusien, men lagstiftningen gällande arvs- och gåvoskatt kan se olika ut beroende på var fastigheten finns eller var gåvotagaren - den som mottar den lösa eller fasta egendomen - är bosatt.

 

EXEMPEL: EN PAPPA SKÄNKER 200 000 EURO TILL SIN SON

Med den tidigare lagstiftningen var skattebeloppet på en sådan gåva 31 621,21 euro. Sonen skulle alltså få betala 31 621,21 euro för att ta emot pengarna från sin pappa. Med den nya lagstiftningen får man då en skatteförmån på 99 % av beloppet 31 621,21 euro och sonen behöver bara betala 316,21 euro i skatt. En mycket betydelsefull skattemässig besparing med andra ord. Om man ger bort eller donerar pengar eller annan lös egendom ska gällande lagstiftning i gåvotagarens hemvitsland tillämpas.

VEM KAN UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN?

De personer som ingår i grupperna I och II enligt bestämmelserna som reglerar den här skatten, det vill säga, om gåvomottagaren är make/a, barn, barnbarn eller förälder till gåvogivaren - den som ger bort egendomen.

VILKA ANDRA KRAV MÅSTE UPPFYLLAS?

Förutom kravet att ingå i de tidigare nämnda grupperna I och II är det också ett måste att gåvan ska dokumenteras offentligt inför notarius publicus och om gåvan består av pengar ska dess ursprung vara verifierat. I fall man ger bort en fastighet använder man ovan nämnda officiella dokument att registrera fastigheten i nya ägarens namn i fastighetsregistret.

VAD HÄNDER MED KAPITALVINSTSKATTEN OCH REAVINSTSKATTEN?

Sett ur ett juridiskt perspektiv finns det inget i gåvoskatten som hindrar en pappa i Andalusien från att ge en fastighet till sin son så att sonen kan utnyttja skatteförmånen på 99 % och därmed betala en mycket liten del i gåvoskatt.

Problemet med en fastighet som gåva uppstår för gåvogivaren, även om denne ger bort en fastighet, eftersom skattemyndigheten kommer att likställa den överlåtelsen med en försäljning av fastigheten - i skattemyndighetens ögon är gåva och försäljning samma sak - och gåvogivaren kommer alltså att få betala en kapitalvinstskatt beräknad på skillnaden mellan inköpspriset och värdet på den bortgivna fastigheten.

Det är viktigt att komma ihåg att om gåvogivaren har sin skattemässiga hemvist i Spanien, är över 65 år gammal och ger bort sin permanenta bostad, behöver han/hon inte betala kapitalvinstskatt för gåvan eller försäljningen av fastigheten.

Slutligen, eftersom kommunen där fastigheten är belägen också ser gåvan som en försäljning kommer den att vilja ha sin del av kakan i form av en lokal reavinstskatt – på spanska plusvalia.  Den skatten beräknas beroende på hur många år gåvogivaren har ägt fastigheten, med en maxgräns på 20 år, och man betalar för värdeökningen som har skett av marken där fastigheten finns.

VAD HÄNDER OM JAG VÄRDERAR FASTIGHETEN TILL ETT LÅGT BELOPP FÖR ATT BETALA MINDRE SKATT?  

Man kanske blir frestad att värdera fastigheten väldigt lågt i gåvan och på så sätt betala lägre kapitalvinst för den. Detta är förståeligt men det är mycket viktigt att värdet inte ligger under det lägsta skattemässiga värdet, det värde som skattemyndigheten anser att fastigheter i Spanien har. Man ska med andra ord undvika att värdera en gåva lägre än det fastställda lägsta skattemässiga värdet för att undvika att skattemyndigheten genomför en skönstaxering av fastigheten. Mini värdet för hus inom stadsplaneringen baseras på Catastro värdet gånger en summa som bestäms av varje kommun.

KAN ALLA UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN, OAVSETT OM DE ÄR BOSATTA I SPANIEN ELLER INTE?

Som vi har förklarat i flera tidigare artiklar, den senaste i mars, har ett flertal domar avkunnats avseende rätten för både personer med hemvist i Europeiska unionen, samt personer med hemvist utanför EU, att behandlas precis som personer bosatta i Spanien när det gäller arvs- och gåvoskatten.

Det innebär alltså att vem som helst som uppfyller de tidigare nämnda kraven, kan utnyttja förmånen att dra av 99 % av arvsskatten i Andalusien eller alla andra tillämpliga bestämmelser i den autonoma regionen.

EXEMPEL PÅ EN GÅVA I FORM AV FASTIGHET

Låt oss föreställa oss att en svensk ägare som köpte en bostad i Almuñecar (GRanada) för 200 000 euro bestämmer sig för att ge bort den till sin son som bor i Kina, och att det lägsta skattemässiga värdet är satt till 300 000 euro. Eftersom bostaden är belägen i Andalusien kan sonen- gåvotagaren utnyttja skatteförmånen med avdrag på 99 % av skattebeloppet och han skulle därmed bara behöva betala 554,68 euro i gåvoskatt av det totala skattebeloppet på 55 466,81 euro.

Eftersom pappan-gåvogivaren har gjort en kapitalvinst på 100 000 euro med gåvan kommer han att få betala skatt på den ”vinsten” på 100 000 euro, vilken i nuläget är 19 % av nettovinsten. Om ägaren däremot är 64 år gammal, har sin skattemässiga hemvist i Spanien och ger bort sin permanenta bostad, rekommenderar vi honom att vänta tills han fyller 65 år för att slippa betala kapitalvinstskatt. Sonen kommer säkert att förstå varför.

VAD HÄNDER MED SKATTEN PÅ DEN PLATS GÅVOTAHAREN HAR SIN HEMVIST? 

Innan han/hon tar emot en gåva är det viktigt att gåvotagaren informerar sig i sitt hemvistland om vilka skatter, om några, som måste betalas för gåvan. Slutligen vill jag säga att den här ändringen av gåvoskatten i Andalusien innebär att det kan bli mer intressant att ge en gåva när ett gift par vill att en av makarna ska stå som ägare till hela fastigheten - det gäller bara makar med enskilda egendomar - eller om de vill ge fastigheten till sina barn eller barnbarn som förskottsarv. För att göra skattemässiga besparingar var de enda möjligheterna i Andalusien att upphäva det gemensamma ägandet eller att sälja fastigheten, men tack vare den nya ändringen kommer det i många fall vara aktuellt att ge en gåva eftersom man då betalar lägre skatt vid överlåtelsen av fastigheten.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (advokat, Málaga)

ARVSSKATTEN ÄR NU SAMMA FÖR EU- MEDBORGARE SOM FÖR ICKE EU-MEDBORGARE

saving for

Spain, malaga, arvsskatt, arvingar, testamentos

Som vi publicerade i ett inlägg i mars 2015, ändrades bestämmelserna som reglerar arvsskatten den 1 januari 2015 och EU-medborgare gick över till att betala samma skatt som medborgare bosatta i Spanien. Från och med den dagen får EU-medborgare betala skatt i enlighet med bestämmelserna i den autonoma region där egendomen finns.  Kom ihåg att de nya bestämmelserna är mycket mer förmånliga jämfört med de tidigare statliga bestämmelserna om arvsskatt som tillämpades för EU-medborgare. Ändringen innebar att personer som inte är EU-medborgare hamnade utanför regelverket och de har fortsatt att betala skatt enligt de statliga bestämmelserna.

Högsta domstolen dömer till förmån för icke EU-medborgare

I februari och mars 2018 avkunnades dock ett flertal domar av Spaniens högsta domstol, Tribunal Supremo, avseende personer som är bosatta i länder utanför EU, som Kanada eller Schweiz, i vilka man har fastslagit att det förekommer diskriminering av rätten till fri rörlighet för kapital när dessa personer inte tillåts tillämpa bestämmelserna från de autonoma regionerna på samma sätt som EU-medborgare får göra. Enligt domarna ska alltså medborgare från länder utanför EU behandlas precis som EU-medborgare angående arvs och gåvoskatt och även de ska kunna dra fördel av de autonoma skattemässiga förmånerna.

Vi bör tillägga att rätten till fri rörlighet för kapital fastställs i artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, som förbjuder alla slags restriktioner av rörelser av kapital mellan medlemsstaterna och mellan medlemsstater och tredjeländer. Den tidigare begränsningen i arvsskatten för medborgare från länder utanför EU stred med andra ord mot Europeiska unionens regler.

Med start i september 2018 beslutade den spanska skattemyndigheten Agencia Tributaria att iaktta dessa domar och den har sedan dess tillämpat bestämmelserna för varje autonom region vid betalning av arvsskatt för medborgare från länder utanför EU.

Fördelar med skattemässiga beräkningar av autonoma regioner

Denna skattemässiga förändring innebär en betydande besparing av arvsskatten för personer som inte är EU-medborgare. I majoriteten av de autonoma regionerna i Spanien, däribland Andalusien, är det ju så att änklingar/änkor, barn och andra arvingar som t.ex. barnbarn knappt betalar något i arvsskatt eftersom de kan dra fördel av betydande förmånerI en artikel från januari 2018 beskrev vi mer i detalj hur just dessa förmåner fungerar i Andalusien.

Möjligt att be om återbetalning fyra år tillbaka i tiden

Det behövs knappast tilläggas att den här skattemässiga förändringen öppnar upp för klagomål från arvingar från länder utanför EU som har betalat arvsskatt de senaste åren om en jämförelse mellan de autonoma och statliga bestämmelserna visar att de har betalat mycket mer än en EU-medborgare.  Ett sådant klagomål kan lämnas in om överklagandefristen inte har gått ut, vilken i det här fallet är fyra år efter att betalningen gjordes. 

Brexit och britter

Som sista punkt kan vi nämna konsekvenserna av Brexit för de brittiska medborgare som har fastigheter och egendomar i Spanien. Som tur är, även om de lämnar Europeiska unionen och då anses vara medborgare i tredjeländer, kommer de fortsättningsvis kunna dra fördel av dessa förmåner och av sänkningen av arvsskatten precis som de har gjort hittills.

Det finns många brittiska ägare och köpare av fastigheter i Spanien och deras arvingar kommer i alla fall inte att påverkas vid betalningen av skatten för ett framtida arv.

Författare: Gustavo Calero Monero, C&D Solicitors (advokat, Malaga)

HYPOTEKSLÅN FÖR ATT KÖPA BOSTAD I SPANIEN

Köpa hus i Malaga

Köpa hus i Spanien

Under det senaste året har den spanska fastighetsmarknaden verkligen vaknat till liv tack vare den utländska bostadsturismen. Det har lett till att vi ofta stöter på eventuella köpare som inte är bosatta i Spanien men som vill finansiera delar av fastighetsköpet med ett bolån, ett s.k hypotekslån.

Det första vi bör nämna är att räntan som oftast styr hypotekslånen i Spanien är en rörlig ränta. Det så kallade Euribor, Euro Interbank Offered Rate, är referensvärdet för hypotekslån med rörlig ränta och i dagsläget ligger det väldigt lågt. De flesta hypotekslånen i Spanien fastställs i enlighet med Euribor och den ränta som banken själv erbjuder.

Vissa banker erbjuder hypotekslån med fast ränta men väldigt få sådana lån upprättas i Spanien jämfört med hypotekslån med rörlig ränta.

LÅN I SPANIEN ELLER I ETT ANNAT LAND?

Om du i nuläget har din skattepliktiga hemvist i Spanien kan du ta bolån med en ränta på Euribor plus 1,00 till 1,50 %. Om du inte har din skattepliktiga hemvist i Spanien hamnar räntan däremot på Euribor plus 2,50 till 3,50 %.

Med detta i åtanke, och om du funderar på att ta ett lån för att köpa en bostad i Spanien, är det troligt att en bank i ditt hemland kan erbjuda bättre ränta än en spansk bank. Vi rekommenderar därför att du frågar vilka banker i ditt land som godkänner hypotekslån för Spanien.

Du bör också ha i åtanke att de flesta spanska banker brukar erbjuda extraprodukter, d.v.s. att man måste uppfylla vissa villkor, i samband med hypotekslån med rörlig ränta, och på så sätt kan man få ner räntesatsen på lånet. Det kan vara att göra månatliga överföringar till ditt konto för att upprätthålla ett medelsaldo, att använda kreditkort och uppnå ett visst belopp, att teckna försäkringar m.m.

ATT PÅBÖRJA HANDLÄGGNINGEN PÅ BANKEN

Om du redan har bestämt vilken bank du vill låna hos rekommenderar vi att du ansöker om en låneoffert innan du lämnar in alla nödvändiga handlingar. Det vill säga, att du lämnar in en komplett förteckning över dina inkomster och lån, samt över din arbetssituation och vilket lånebelopp du behöver. Banken registrerar alla dessa uppgifter och informerar dig sen om de kan godkänna ett lån på dessa grunder.

Detta kan spara dig både tid och pengar eftersom du inte behöver lämna in all nödvändig dokumentation direkt från början om banken inte godkänner det lån du ansöker om.

Bland annat kommer banken att behöva en s.k. nota simple, ett intyg från fastighetsregistret gällande den fastighet du vill köpa.

Om banken kontrollerar dina ekonomiska uppgifter och fastslår att du inte kan få ett lån kan du alltid gå till en annan bank.

Om banken bekräftar att du kan få ett lån grundat på dessa uppgifter måste du lämna in all dokumentation som styrker de angivna uppgifterna och en värdering av fastigheten beställs.

KOSTNADER I SAMBAND MED HYPOTEKSLÅN I SPANIEN

Uppdaterad information efter högsta domstolens beslut i oktober 2018 och ändringar i spansk lag. Numera betalar bankerna mestadelen av uppstartningskostnaderna för lån. 

  • Juridiska kostnader. De brukar ligga runt 3 – 4 % av lånebeloppet  men betalas sedan oktober 2018 av bankerna (man kan begära återbetalning för lån tagna från oktober 2014). Där ingår skatter, kostnader för notarius publicus, avgift för registrering av lagfart samt rådgivningsbyråns arvode. Dessa kostnader är de samma oavsett om lånet tas hos en spansk eller utländsk bank.
  • Bankens extrautgifter. Uppläggningsavgift, som brukar vara 1 % av lånet, hemförsäkring och livförsäkring för var och en av låntagarna.

Här vill jag göra ett särskilt inlägg angående den livförsäkring som de flesta banker tvingar låntagarna att teckna. Försäkringen tecknas för själva lånebeloppet och garanterar att banken kan inkassera det obetalda beloppet från försäkringsbolaget om låntagarna avlider.

Livförsäkringen är en intressant produkt för låntagarna men den kan innebära en hög kostnad, särskilt om försäkringstagaren är en äldre person eller har problem med hälsan. Du ska veta att du efter det första året kan byta försäkringsbolag och säga upp försäkringen du tecknade via banken när du skrev under hypotekslånet och istället teckna en annan som är mer förmånlig.

Det är även ganska vanligt att en del banker debiterar en enda premie för livförsäkringen, det vill säga, att man betalar hela försäkringsavgiften, för alla år lånet gäller, i samband med underteckningen av lånet på banken.

Det är viktigt att specificera alla lånekostnader för att på så sätt veta vilket nettobelopp av lånet (efter att utgifterna har dragits av) som kvarstår för att betala själva huspriset.

LÅNELÖFTE

När banken bekräftar att din låneansökan har godkänts får du ett juridiskt bindande dokument, ett lånelöfte, som garanterar ett lån enligt dessa omständigheter. Detta bankdokument fungerar som ett avtal och innebär att banken är skyldig att betala ut lånet om de villkor som fastställdes i avtalet uppfylls.

REKOMMENDATIONER FÖR ATT KÖPA EN FASTIGHET MED HYPOTEKSLÅN

Om du vet att du kommer att behöva ta ett lån, även om du fortfarande inte vet vilken bostad du vill köpa, är det smart att lämna in en låneförfrågan till banken så fort som möjligt så att banken kan påbörja handläggningen eftersom det slutgiltiga beslutet kan dröja mellan två och tre veckor.

Om du redan vet vilken fastighet du vill köpa, men om du fortfarande inte vet om banken kommer att godkänna lånet eller inte, bör du veta att du kan förhandla med säljaren och bestämma att eller det privata avtalet endast ska gälla om banken godkänner låneansökan (subject to the mortgage). Det innebär att du inte förlorar handpenningen du har betalat till säljaren om banken inte godkänner lånet inom den fastställda tidsfristen.

Tyvärr går inte alla säljare med på att avtalets giltighet ska bero på om lånet godkänns eller inte och det är alltid bättre att ha förberett allt med banken innan så att det går så fort som möjligt att få ett svar.

Läs mer i den förlängda versionen om detta i vår pdf LÅN i SPANIEN

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

LÄGRE AJD SKATT VID DELÄGANDETS AVSLUT OCH MÖJLIG FODRAN TILL SPANSKA SKATTEVERKET

Kan jag få delar av skatten återbetalad?

Vid skilsmässor är det vanligt att det finns en fastighet som parterna äger till 50 procent var, samma sak gäller vid arv av fastigheter, där en av arvingarna av olika anledningar ofta har ett större intresse av att sälja sin del till den andre. En sådan försäljning eller köp kan genomföras genom att upprätta ett så kallat ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio).

Genom detta avtal betalas 1,5% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) istället för den normala 8% överlåtelseskatten (ITP). Det finns nu en viktig förändring som till och med sänker AJD-skatten och gör det möjligt att få tillbaka pengar från det spanska skatteverket.

Vad innebär ”Extinción de condominio” och vilka fördelar har det?

Det är vanligt när par flyttar isär efter att ha ägt en fastighet 50 % i var- eller för fastigheter som tillhör flera arvingar- att en delägare vill sälja sin del och den andre vill köpa ut den. Att köpa ut den andre kan ske genom ett ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio). Upphävandet av gemensamt ägande innebär att ett objekt som tillhör flera ägare överförs till en av delägarna då de andra vill ge/sälja sina delar till vederbörande. Delägaren/köparen betalar ett fastställt pris för att överta de delar som tillhörde de andra. Upphävande medför att det gemensamma ägandet upphör och objektet tillhör därefter endast en individ. Förfarandet kan endast tillämpas för de fastigheter som ägs av flera personer och där dessa bestämmer sig för att sälja hela fastigheten till en av dem. Det kan inte tillämpas om det till exempel finns tre delägare och två av dem vill köpa den tredjes part.

Upphävande av gemensamt ägande medför en förmån i jämförelse med en vanlig försäljning, nämligen att skatten som köparen betalar för köpet av fastigheten blir påtagligt lägre. I Andalusien betalar man 8 procent av köpeskillingen i skatt för överlåtelse av egendom medan man endast skulle behöva betala 1,5 procent vid ett upphävande av gemensamt ägande genom ADJ skatten (upprättande av dokumenterade rättshandlingar). Med andra ord, för att kunna nyttja skatteförmånen vid ett upphävande av gemensamt ägande får det endast finnas en ägare kvar efter försäljningen, annars skulle det handla om en vanlig försäljning som då beskattas med 8 procent överlåtelseskatt (itp).

 

EXEMPEL:

8% överlåtelseskatt (ITP)

  • Tre par äger en gemensam fastighet. Ett par säljer sina 33,33% på 50-50 bas till de andra två paren. Båda återstående par betalar 8% över sin köpta andel eftersom fastigheten stannar i samägande.
  • Två par har en egendom och ett par säljer sin del till det andra paret som är gift utan giftorätt. De betalar 8% överlåtelseskatt eftersom skatteverket ser detta gifta par som 2 parter.
  • Tre bröder ärver en egendom och en säljer sin del till en bror som då äger 66,66%. Köparen betalar 8% överlåtelseskatt på inköpet för att det fortfarande finns ett gemensamt ägande av fastigheten.

1,5% AJD skatt

  • Ett gift par skiljer sig eller två icke-registrerade partners avslutar sitt förhållande. En säljer till den andra så det finns inget gemensamt ägande längre och den återstående ägaren betalar 1,5% AJD över de köpta 50% av fastigheten.
  • Två par har en egendom och ett par säljer till det andra paret som är gift med gemensamma tillgångar. De betalar 1,5% AJD skatt eftersom skatteverket ser dem som en part.
  • Tre bröder ärver en egendom och två säljer sin del till en och samma bror som då äger 100%. Köparen betalar 1,5% AJD på den köpta delen (66,66%) eftersom det inte längre finns något gemensamt ägande.

 

Nu betalar ägaren/köparen lägre skatt

Tack vare en dom från högsta domstolen från den 9 oktober 2018 har de skattemässiga kostnaderna för ett upphävande av gemensamt ägande sänkts rejält.  Fram till det datumet betalade köparen, helt ologiskt, 1,5 procent i skatt på värdet för hela fastigheten, även om delen som skulle överföras endast bestod av till exempel 50 procent av fastigheten.

I den nya domen fastställdes det dock att köparen endast måste betala skatt på värdet på den del som faktiskt ska överföras, det vill säga, endast på priset som vederbörande ska betala till försäljaren. På så sätt slipper köparen att betala de extrakostnader det tidigare medförde, när man var tvungen att betala skatt på 100 procent av fastigheten fast man bara köpte 30 procent.

 

Möjlighet att kräva ersättning för tidigare betalningar

Det nya skattekriteriet från ovan nämnda dom kan dessutom medföra positiva konsekvenser för de avtal om upphävande av gemensamt ägande som har upprättats de senaste fyra åren. De fastighetsägare som var delägare till en fastighet och som köpte upp hela till ett visst pris och betalade 1,5 procent i skatt för det totala värdet på fastigheten, kan inleda ett förfarande vid tillhörande avräkningskontor (Oficina Liquidadora) för att begära återbetalning för felräkning av skatt. Avräkningskontoret är skattekontoret för Andalusiens autonoma regering. De kan begära återbetalning av de 1,5 procent som betalades för den del av fastigheten som inte överfördes eftersom personen redan var ägare till den. Om de köpte 30 procent av fastigheten för två år sedan och fick betala 1,5 procent i skatt på fastighetens totala värde, kan de begära återbetalning av 1,5 procent av resterande 70 procent av fastigheten som de redan stod som ägare vid försäljningstillfället.

Observera: Det går endast att begära återbetalning av den skatt som har betalats fyra år innan ”begäran om återbetalning av oriktigt intäkter” lämnas in eftersom det är den längsta tillåtna perioden för krav på ersättning enligt den spanska skattelagen. Det betyder att datumet för inlämnande av begäran om återbetalning inte får vara senare än fyra år efter deadline för den frivilliga perioden för inbetalning av skatten, som i fallet för upphävande av gemensamt ägande är på 30 arbetsdagar.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / abogados, Torrox Malaga)

1 2 3

KONTAKT

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torrox-Costa (Málaga), Spanien
(Ingång på baksidan av byggnaden)
Vår advokatbyrå ligger 40 km öster om huvudstaden i Malaga och 10 km väster om Nerja.

FLEX-OFFICE FÖR REGION SEVILLA, Cádiz & HUELVA
(möten endast genom bokningen)
C&D Solicitors S.L.P.
Avenida República Argentina 24
41011 Sevilla

Ariane Wijk
wijk@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Gustavo Calero Monereo
calero@cdsolicitors.com
M: +34 - 677 875 078

Francisco Delgado Montilla
delgado@cdsolicitors.com
M: +34 - 659 218 470

Guillermo Arenere Ruiz
arenere@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Paula Ludewig
ludewig@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Måndag, tisdag, torsdag: 9:30 till 18:30
Onsdag, fredag: 9:30 till 15:30