Skip to main content
Expenses from the renovation and improvement of a property can reduce the tax

RENOVERA DIN SPANSKA BOSTAD? GÖR DET ORDENTLIGT OCH BETALA LÄGRE SKATT VID FÖRSÄLJNING

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i intyg, nerja, Okategoriserad, renovering, sälja, skatt, spanien.

RENOVERING, BYGGLOV OCH SKATTEAVDRAG

En av de första sakerna man brukar göra när man köper en bostad är att renovera.

De kostnader som uppstår när man renoverar eller förbättrar en bostad kan sänka skatten på kapitalvinsten vid en framtida försäljning av bostaden. Det är viktigt att klargöra att man inte kan göra avdrag för reparations- eller underhållskostnader, endast för renoverings- eller förbättringskostnader som ökar fastighetens värde jämfört med tidigare.

Renoveringskostnaderna läggs till inköpspriset vilket innebär att man gör en lägre kapitalvinst på grund av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset och därmed får man betala lägre skatt till det spanska Skatteverket, Agencia Tributaria. Detta sker endast om renoveringen och förbättringarna kan styrkas för att godkännas av Skatteverket. Nedan beskriver jag vad som enligt min mening är viktigast att tänka på för att kunna styrka en renovering och göra skatteavdrag.

TEKNISKT PROJEKT

Det är ingen liten sak att anlita en arkitekt för att utarbeta ett projekt och kontrollera bygget. Om det handlar om en ganska stor renovering är det bra att anlita ett proffs för att göra uppföljning och kontroller eftersom den personen då bär ansvaret om något går fel. Dessutom, om man har gjort en renovering med ett tekniskt projekt och ett intyg om slutbesiktning, räcker det som bevis för att styrka förbättringarna inför Skatteverket.

BYGGLOV

Om du ska renovera din bostad måste du ansöka om bygglov, vare sig det gäller en större eller mindre ombyggnation. Många struntar i att ansöka om bygglov för att spara pengar, till exempel när det gäller renovering inomhus eller i ett rum, eftersom det är svårare för myndigheterna att kontrollera.

Det faktum att man har bygglov är till hjälp i tre viktiga avseenden:

  • För att styrka att byggnationen är laglig – om den stämmer överens med det utfärdade bygglovet vill säga. Det är viktigt att veta att om man inte har bygglov och det sker en olycka under renoveringen kan det leda till straffrättsliga konsekvenser för husägaren.
  • Om det gäller en renovering där man ändrar bostadens distribution, lägger till ytor eller bygger en ny bostad, är bygglovet, tillsammans med bl.a. intyg om slutbesiktning samt licens för första besittning, nödvändigt för att kunna skriva in ombyggnationen i fastighetsregistret.
  • Om man säljer en fastighet med vinst fungerar bygglovet som ett bevis inför Skatteverket för att styrka att man har gjort förbättringar och man kan ansöka om att ta med dem i beräkningen av bostadens inköpspris.

Att ha bygglov är viktigare med tanke på stadsplanering och straffrättsligt ansvar än ur en skattemässig synvinkel.

BYGGAVTAL

Det är viktigt att upprätta ett avtal med entreprenören angående vad som ska utföras i renoveringen. I avtalet ska det framgå vilket företag som är ansvarigt för uppförandet av byggnationen, vilken slags ombyggnation det gäller, beräknad kostnad samt plats för uppförande.

FAKTUROR OCH BETALNINGSKVITTON

Detta är i skattemässigt avseende den viktigaste punkten för att Skatteverket ska godkänna renoveringen.

Det händer ofta att husägare har betalat stora summor pengar för att förbättra sin bostad men de har inga fakturor från entreprenören och inte heller några betalningskvitton från själva bygget. Det är oerhört viktigt att kunna visa för Skatteverket att man har betalat kostnaderna via banköverföring eller personlig check i entreprenörens namn. Om du inte kan visa att du har betalat är det omöjligt att ta med kostnaderna för renoveringen i den sammanlagda köpekostnaden för bostaden. Man måste alltid be om en faktura samt spara alla kvitton.

Kostnaderna för förbättringarna kan läggas till köpepriset sâ att du betalar mindre skatt på eventuell vinst. Skatten är för nuvarande 19% på vinsten.

BYGGNATIONER UTAN BYGGLOV OCH SOM INTE KAN LEGALISERAS

Det kan hända att det inte är möjligt att få bygglov för ombyggnationen du vill göra i bostaden, till exempel om du vill bygga ut på en tomt som inte är med i detaljplanen, på en s.k. landsbygdstomt, om du vill utöka antal kvadratmeter i boytan när bebyggelsegränsen redan är uppnådd – som t.ex. om du vill bygga tak på altanen –, eller bygga högre än vad som är tillåtet.Det första du måste ha i åtanke är att som ägare är du rättsligt ansvarig för renoveringen om det inleds ett rättsligt förfarande angående det olagliga bygget.

Om du ska utföra den här typen av renovering eller ombyggnation är det viktigt att du skriver ett avtal med entreprenören och att hen förser dig med en faktura för varje betalning samt att dessa betalningar sker via banköverföring eller personlig check. Även utan bygglov finns det en möjlighet att dessa förbättringar tas med i beräkningen i skattemässigt avseende vid en eventuell försäljning.

Skatteverket kan inte avslå förbättringar eller renoveringar som inte har bygglov eftersom myndigheten inte är behörig att granska om en bostad uppfyller bygglagen, därför är det viktigt att du kan styrka att bygget verkligen har utförts, vilka kostnader det medförde samt lämna in betalningskvitton.

I sådant fall är det ingen dum idé att anlita en tekniker som skriver en rapport, vi pratar inte om ett projekt, utan mer ett intyg där det beskrivs hur bostaden såg ut innan och vilka ombyggnationer som har gjorts. Ägaren bör bifoga relevanta fotografier och handlingar. Detta fungerar som ytterligare ett dokument som styrker renoveringen.

LAGFART FÖR NYPRODUKTION

Escritura de obra nueva [lagfart för ny byggnation] är en handling som ska skrivas under inför notarius publicus för att kunna registrera en byggnation i fastighetsregistret. Även om byggnationen inte har bygglov är det ändå möjligt att skriva in det i fastighetsregistret i Spanien om den uppfyller ett antal krav. Detta innebär dock inte att bygget är lagligt.

Om du har byggt pool, garage, förråd m.m. utan bygglov i Andalusien är det möjligt att sex år efter att byggnationen är färdigställd anlita en arkitekt som utfärdar ett ”åldersintyg” i vilket hen bekräftar ombyggnationen samt hur gammal den är. Med detta intyg kan man gå till notarius publicus och skriva en lagfart för nyproduktion och därefter registrera den i fastighetsregistret. Det finns vissa fall då det inte är möjliga att skriva in i fastighetsregistret som till exempel tomter ligger på särskilt skyddad mark.

OMBYGGNATIONENS DEKLARERADE VÄRDE I LAGFARTEN

Det värde som fastställs för ombyggnationen i lagfarten räcker inte i sig för att styrka kostnaderna inför Skatteverket vid en eventuell försäljning.

Om du till exempel uppger i lagfarten att du har betalat 50 000 euro för poolen och garaget du har byggt kommer Skatteverket inte att godkänna kostnaden om du inte kan styrka den med betalningskvitton och fakturor från entreprenören. Det ser ut så här eftersom det du uppger inför notarius publicus endast är en redogörelse från dig, det vill säga, notarius kontrollerar inte om du verkligen har betalat 50 000 eller om inte eftersom det inte är hens skyldighet.

Enligt min åsikt, om du ska skriva en lagfart för en nyproduktion/ombyggnation som har gjorts utan bygglov, är det bra att bifoga kopior på fakturor och/eller kvitton från entreprenören i lagfartsakten. På så sätt kan du styrka värdet du har angett och det blir lättare att få kostnaden godkänd av Skatteverket när bostaden säljs.

Slutligen, om du funderar på att renovera din bostad önskar jag dig lycka till och framför allt önskar jag dig en stor dos tålamod, jag förlorade nästan mitt när jag byggde om hemma …

 

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / advokat, Torrox Málaga)

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

RTA – TURISMREGISTRET I ANDALUSIEN: BÖTER, SKATTER, LICENS FÖR FÖRSTA BESITTNING OCH LANTEGENDOMAR

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i hyresavtal, hyresgäst, inspektion, licens, Okategoriserad, skatt.

RTA, andalusian, taxes, occupation licence
RTA, Andalusiens uthyrnings register för turism

Det har gått två år sedan dekret 28/2016 som reglerar semesterbostäder i Andalusien trädde i kraft. Det är viktigt att komma ihåg att man måste skatta för uthyrning.

Enligt uppgifter som publicerades i tidningen i februari 2018 har hälften av alla semesterbostäder i Andaluciaprovinsen skrivits in i RTA – turismregistret. Det innebär över 18 000 inskrivna semesterbostäder i Málaga.

Inspektioner och sanktioner från RTA

Samma tidning berättade att det har gjorts 1 354 inspektioner i Málaga med 250 sanktionerade bostäder som resultat.

Några av de viktigaste kraven som dessa bostäder måste uppfylla är att ha en licens för första besittning samt både kyl- och värmeelement. Efter att bostadsägaren har fått ett nummer från RTA måste hen skriva det i all reklam samt på sidor som AirBNB eller liknande plattformer där man erbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Krav på licens för första besittning

Om bostaden inte har en licens för första besittning borde det inte skrivas in i turismregistret i Andalusien. Jag säger borde eftersom inskrivningsformuläret är en edsvuren förklaring och ägaren som lämnar in det uppger därmed under eget ansvar att bostaden uppfyller alla rättsliga krav och la Junta de Andalucía (Andalusiens autonoma regering) skriver in alla bostäder automatiskt utan att kontrollera något innan. Om det vid en senare inspektion visar sig att bostaden inte uppfyller alla rättsliga krav kommer ägaren att bötfällas.

Det finns många bostäder som inte har en licens för första besittning på grund av ett flertal olika anledningar som t.ex. att det är en gammal byggnad, problem inom bostadsområdet m.m. Detta har lett till att vissa kommuner som t.ex. Málaga, Mijas och Benalmádena har upprättat ett särskilt förfarande för att få en licens för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien.

Nerja kommun

Situationen för semesterbostäder i Nerja förtjänar ett särskilt omnämnande. Kommunförvaltningen i Nerja har stoppat beviljandet av licenser för första besittning sedan turismdekretet trädde i kraft.

För en och en halv månad sen upprättade kommunen ett förfarande för att kunna utdela licenser för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien (RTA). På kommunens hemsida kan man hitta de formulär som krävs för att göra en sådan ansökan.

På vårt kontor ansökte vi om kopior på licenserna för första besittning för olika bostäder i Nerja för över ett år sedan och det var först för två veckor sedan som vi började få några svar från kommunförvaltningen i Nerja.

Det verkar dock som att situationen med semesterbostäder börjar reda upp sig i Nerja, vilket utan tvekan är en god nyhet för att intresserade ägare samt för framtida bostadsköpare som kommer att få möjlighet att få en sådan besittningslicens.

Bostäder på platser med färre än 20 000 invånare

En annan viktig ändring som har skett nyligen är den reglering som la Junta de Andalucía har infört gällande semesterbostäder som ligger på platser med färre än 20 000 invånare, som t.ex. byar som Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, samt de flesta byarna i la Axarquía.

Bostäderna på dessa orter kunde inte tillämpa dekretet från 2016 eftersom de låg på platser med färre än 20 000 invånare. Sedan februari i år kan man numera tillämpa dekretet från 2016 och dessa bostäder kommer inte längre att klassas som lantegendomar, vilket hittills var det enda sättet att registrera dem som semesterbostäder.

RTA – lista över registrerade semesterbostäder i Málaga

På grund av den ökade mängden semesterbostäder i några städer som Málaga har kommunen publicerat en lista över registrerade bostäder (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf).

Med detta verktyg vill kommunen informera turisterna om möjligheterna till logi i staden samt använda det som ett kontrollverktyg för den ökade turismen i staden.

Man måste ha i åtanke att Málaga i nuläget upplever en rejäl turistboom, särskilt i den historiska stadskärnan. Det har lett till att det har uppkommit en mängd semesterbostäder vilket har medfört att priserna för långtidsuthyrning också har stigit, eftersom utbudet för detta har minskat då ägarna föredrar att hyra ut till turister.

Under det sista året har den historiska stadskärnan förlorat många bofasta till förmån för semesterfirare. På kommunförvaltningen i Málaga diskuterar man nu vilka åtgärder som kan vidtas för att begränsa eller reglera uthyrningen av semesterbostäder och se till att användningen av fasta bostäder och semesterbostäder blir förenlig. På så sätt försvinner inte de bofasta och det är ekonomiskt möjligt att få tillgång till hyreslägenheter, med tanke på medelinkomsten i Málaga.

Som exempel kan vi nämna Palma på Mallorca, en stad där man nyligen har godkänt en bestämmelse som förbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Betala skatt för inkomsterna

Man får heller inte glömma att man måste betala skatt för hyran man får in för en bostad. Ägarna av dessa bostäder – vare sig de har sin hemvist i Spanien eller inte – måste deklarera inkomsterna från hyran.

Ägare som inte har sin hemvist i Spanien måste deklarera inkomsten kvartalsvis med formulär 210. Som tur är har förfarandet förenklats sedan januari i år och man kan numera i formulär 210 fylla i all inkomst man har haft från semesterbostäder under kvartalet, även om pengarna kommer från olika hyresgäster.

Om en ägare som inte har sin hemvist i Spanien har flera bostäder måste hen lämna in ett formulär 210 för varje bostad och betala 19 % i skatt på den totala vinsten, med möjlighet att göra vissa kostnadsavdrag för de uthyrda perioderna under det kvartalet.

Det är intressant att veta att om du har din skattemässiga hemvist i Spanien betalar du mer skatt för semesterbostäder än för vanliga hyresbostäder. Detta beror på att Agencia Tributaria (Skatteverket) tillåter ett avdrag på 60 % på den positiva nettoinkomsten från uthyrning av bostäder där hyresgästen har sin fasta bostad. Samma avdrag är inte tillåtet för den som har sin hemvist i Spanien och hyr ut semesterbostäder.

I nuläget är det fortfarande många ägare som inte deklarerar hyran men om skatteverket bara skulle lägga lite tid på att undersöka saken skulle de kunna inleda inspektionsförfaranden ex officio endast genom att titta på vissa hemsidor och listor över de bostäder som är inskrivna i turismregistret i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Advokater, Torrox Málaga)

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

ARVSSKATTEN I ANDALUSIEN OCH DESS INVERKAN PÅ OGIFTA PAR

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den . Postad i advokat, arvsskatt, egendom, fastighet, jurist, landsbygden, Okategoriserad, skatt, spanien, testamente.

Arvsskatt i Andalusien
Arvsskatt, Andalusien, Advokat, Malaga

ARVSSKATTENS NUVARANDE SITUATION

Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.

Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?

Arvingar som var och en uppfyller följande krav:

  • Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
  • Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
  • Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
  • Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.

Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?

Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.

Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.

Vad händer med arvet från din bästa vän?

Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.

Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?

Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.

Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.

I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.

Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.

OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN

Vilka avser vi?

Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.

Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?

I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.

Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?

Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.

Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.

Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.

Vad kan man göra i detta fall?

Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.

Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.

Ägare som inte är medborgare i något land inom EU

I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.

De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.

Författare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

Avstyckning av mark på landsbygden

YTTERLIGARE ETT STEG NÄRMARE EN REGLERING AV BYGGNATIONER PÅ OBEBYGGD MARK I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den . Postad i bostad, egendom, fastighet, fastighetsregistret, inskrivning, jurist, LOUA, Okategoriserad, regler, Uppdelning.

Avstyckning av mark på landsbygden
Avstyckning av mark på landsbygden

Det huvudsakliga syftet med reformen var att införa en preskriptionstid för avstyckningen av tomter på ej stadsplanerad mark där byggnader redan har uppförts. Sedan 2003 kunde förvaltningen när som helst, utan tidsbegränsning, påbörja ett administrativt förfarande för att sammanställa de olovligen separerade tomterna, vilket medförde beslut om rivning av allt som olovligen hade byggts på dem. Det fanns ingen tidsbegränsnings, det juridiska ansvaret preskriberade med andra ord aldrig.

Med den här reformen har man alltså infört en preskriptionstid på sex år för den här sortens avstyckning av tomter, under förutsättning att det redan finns byggnader på dem och att de är äldre än 6 år. Den här nya tidsbegränsningen med en preskriptionstid för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark innebär att om inte förvaltningen har inlett ett förfarande mot avstyckningen av tomten efter sex år förfaller det juridiska ansvaret.

Med avstyckning av mark på landsbygden menas alltså avstyckning eller uppdelning av en tomt i flera tomter med avsikt att i de flesta fall sälja dessa tomter separat och bebygga dem. Dessa tomter är då olagliga om de inte uppfyller villkoren för minsta storlek på jordlotter, som för obevattnad mark brukar vara mellan 20 000 – 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att i största möjliga mån begränsa uppdelningen av tomter på landsbygden och undvika att nya oberoende fastigheter skapas.

Det är en viktig fråga med tanke på att redan innan, och efter att lagen LOUA trädde i kraft 2003, har tusentals tomter på landsbygden avstyckats olovligen i Andalusien och på flera orter längs solkusten som Nerja, Frigilian, Torrox, Vélez, Málaga m.fl. då man har struntat i bestämmelserna om minsta tillåtna jordlott. Detta skedde kontinuerligt fram till år 2009 när den ekonomiska krisen till slut satte stopp för den febrila aktiviteten inom fastighetsmäkleri- och spekulation.

Förekomsten av dessa tusentals tomter gav upphov till försäljningar av många fastigheter som var uppförda på olaglig mark. De nya ägarna av dessa fastigheter fick inte bara överta äganderätten utan även det juridiska ”problemet” som innebar att förvaltningen när som helst kunde inleda ett förfarande mot dessa tomter.

Det var en situation som innebar en stor juridisk osäkerhet eftersom ansvaret för den olagliga avstyckningen av marken aldrig preskriberade. Dessa tomter såldes ofta till tredje parter som handlade i god tro.

I praktiken hade varken myndigheterna eller kommunförvaltningarna, och har fortfarande inte, något intresse av att inleda ett förfarande för att återställa dessa tomter enligt stadsplanen. För mig känns det som ett komplext, för att inte säga omöjligt, åtagande att verkställa ett beslut från ett sådant förfarande och sammanställa alla dessa tomter i en enda tomt i fastighetsregistret och därefter riva all bebyggelse som har gjorts på dem.

Utöver detta innebar även frånvaron av preskriptionstid ytterligare en diskriminering, eftersom brottet att ha uppfört en byggnad på en ej stadsplanerad tomt som inte hade avstyckats faktiskt preskriberade efter sex år. Om byggnaden däremot hade uppförts på en olovligen avstyckad tomt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsbegränsning eftersom själva avstyckningsöverträdelsen aldrig preskriberade, det vill säga, trots att mer än sex år hade gått sedan byggnaden uppfördes.

Den nya reformen känns förnuftig eftersom den likställer preskriptionstiden för olovliga avstyckningar med redan uppförda byggnader med preskriptionstiden för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark. Det kommer att medföra en större juridisk säkerhet och i framtiden kommer man på ett tydligare sätt kunna fastställa reglerna för sådana fastigheter.

Den logiska följden av den här reformen är att de byggnader som är mer än sex år gamla och som har uppförts på en olovligen avstyckad tomt kan åberopa förfarandet DAFO (godkännande utom stadsplanen).

Förfarandet innebär inte att uppförandet av byggnaden klassas som lagligt, för avstyckningen är fortsatt olovlig, men det ger en större juridisk säkerhet eftersom kommunen då kommer att intyga att det juridiska ansvaret för den har preskriberat och det finns inte längre någon möjlighet för förvaltningen att ”attackera” den så länge man inte bygger om, renoverar eller gör förbättringar på byggnaden.

Intyget innebär, utöver en ganska betydlig kostnad för ägaren, också en rad medföljande begränsningar som tillkommer byggnader på ej stadsplanerad mark, fast dessa begränsningar förekommer visserligen vare sig man åberopar DAFO eller inte. Det är alltså upp till ägaren eller den som ska köpa bostaden att bestämma om det är intressant att ansöka om ett sådant intyg för sin fastighet men man får inte glömma att kommunen ändå på eget initiativ kan ålägga ägaren att göra det.

 

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

Avstyckning av mark på landsbygden

TIDSBEGRÄNSNING FÖR ANSVAR FÖR OLAGLIG AVSTYCKNING AV MARK PÅ LANDSBYGDEN (DAFO)

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i egendom, fastighet, fastighetsregistret, Lagligt skydd, landsbygden, Okategoriserad, Uppdelning.

Den 6 augusti trädde ändringen av artikel 183.3 i lagen om stadsplanering i Andalusien (LOUA) i kraft.

Huvudsyftet med denna ändring är att införa en stadga för begränsningar för avstyckningar av icke-byggbar landsbygd som innehåller byggnader. Sedan 2003 har man kunnat sanktionerat dessa tomter som är olagligt uppdelade när som helst, vilket innebar en order att riva allt som byggdes olagligt på sådana tomter. Det fanns ingen tidsgräns, dvs. det juridiska ansvaret upphörde aldrig.

Vad detta ändringsförslag har gjort är att införa en stadga om begränsningar på sex år för sådana avstyckningar, förutsatt att de innehåller byggnader över sex år gamla. Denna stadga för begränsningar infördes för byggnader byggda på i icke-byggbara tomter och resulterar i att det juridiska ansvaret upphör att gälla efter sex år och att man därefter inte kan inleda ett lagligt förfarande mot en sådan avstyckning och byggnation.

Det bör klargöras att avstyckning av landsbygdsmark innebär en avstyckning av en stor markyta till flera mindre tomter, vanligen för att sälja dessa tomter som självständiga för att bygga där. Dessa avstyckningar är olagliga om de inte uppfyller den minsta storleken för odling, som på torra tomter normalt ligger mellan 20 000 och 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att begränsa tomter i landsbygden från att delas upp så att de bildar nya oberoende tomter så mycket som möjligt.

Det här är inte en liten fråga eftersom både innan och efter LOUA (2003) togs i kraft avstyckades tusentals tomter som inte överensstämde med den minsta storleken för odling upp i Andalusien. Denna situation var utbredd fram till 2009, då den ekonomiska krisen satte ett slut på spekulation på fastighetsmarknaden.

Förekomsten av tusentals sådana avstyckningar ledde till att många fastigheter byggda på olagliga avstyckningar överfördes till andra köpare, som också tog över det juridiska “problemet” som resulterade i risken att lagliga förfaranden påbörjades mot dem.

Detta var en situation som skapade en hög grad av rättslig osäkerhet eftersom brottet att olagligt avstycka tomter aldrig preskriberades. Försäljningen av dessa tomter ledde till att tredje part handlade i god tro.

I praktiken har inte den juridiska administrationen och kommuner inte något intressant i att driva talan mot dessa avstyckningar för att återställa lagligheten i stadsplaneringen. Faktum är att verkställande av att bunta ihop alla avstyckade tomter i fastighetsregistret och i kadastre registret samt att riva alla byggnader på dessa tomter är en komplicerad uppgift, om inte en omöjlig en.

Det faktum att det inte fanns någon begränsningslag orsakade ett lidande eftersom brottet att bygga på icke-utvecklingsbart mark, på en tomt som lagligt avstyckats skulle löpa ut efter sex år. Om byggnaden var belägen på ett tomt som avstyckats olagligt kunde byggnaden “attackeras” utan tidsgräns eftersom brottet att avstycka mark inte hade en preskriptionstid, det vill säga trots att byggnaden var över sex år gammal.

Jag anser att detta ändringsförslag är känsligt eftersom det utjämnar begränsningar för tomter med byggnader och byggnader som är byggda på icke-byggbar mark. Detta kommer att leda till ökad rättssäkerhet och att kunna tydligt fastställa den rättsordning som gäller för dessa fastigheter.

Den logiska konsekvensen av detta ändringsförslag är att byggnader som är över sex år gamla och som är byggda på olagligt avstyckade tomter kommer att kunna ansöka om DAFO, dokument för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen.

Denna procedur innebär inte en legalisering eftersom den olagliga handlingen har gjorts men det kan leda till ökad rättssäkerhet eftersom kommunfullmäktige kommer att intyga att egendomens juridiska ansvar har löpt ut utan möjlighet att “attackeras” igen av förvaltningen själv. Detta förutsatt att det naturligtvis inte görs några nya byggnader, renoveringar eller förbättringar på byggnaden.

Detta erkännande, utöver att vara en relativt betydande ekonomisk utgift för ägaren, kommer också att medföra certifiering av en rad begränsningar för byggnader på landsbygden, trots att dessa begränsningar fortfarande finns med eller utan DAFO. Det kommer att vara upp till varje ägare eller ny köpare att bestämma om han eller hon är intresserad av att begära detta erkännande för den aktuella egendomen, utan att glömma att kommunfullmäktige kan kräva att ägaren påbörjar DAFO.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D, Solicitors, Málaga, Andalusien

GRATIS CHECK BODEMCLAUSULE HYPOTHEKEN SPANJE

NÄRMRE EN DEFINITIV LÖSNING FÖR DE PÅVERKADE

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i Okategoriserad.

lawyer english speaking in andalusia
Köpa hus Andalusien, bolån

Det första jag vill göra är att informera dig om att C & D Solicitors har tecknat ett samarbetsavtal med Sevillianska advokatbyrån Gallego & Rivas, som specialiserat sig på finans- och bank-rätt.

I grund av detta avtal har Gallego & Rivas erbjudit sig att gå igenom dokumentationen från husägare som kan ha påverkas av en “golvklausul” (cláusula suelo) i sina inteckningar. I slutet av den här artikeln kommer vi att förklara hur de berörda kan få tillgång till den här tjänsten.

Först och främst: Vad är en “golvklausul”? Ett hypotekslån sägs ha en “golvklausul” när ett bostadsslån med rörlig ränta har med en klausul att räntan inte kan vara lägre än ett visst tröskelvärde.

Med andra ord kan inte bostadslånet dra nytta av en låg ränta och av de successiva droppen som kan inträffa, eftersom minsta räntesatsen är “skyddad” och en räntesats som ligger under den som fastställts i “golvklausulen” kan inte tillämpas. Euribor-räntan har under flera år varit mycket låg och dessa klausuler har inneburit stora förluster för många kunder.

Under de senaste åren har det skett många rättsliga förfaranden i Spanien som väckts av personer som drabbas av “golvklausuler” i sina lån. Faktum är att vi för nästan fem år sedan publicerade vår första artikel om den här frågan, vilket motsvarar de första domarna. Värt att komma ihåg är att inteckningar med “golvklausuler” var vanliga fram till 2009 eller 2010.

De flesta domar har fallit mot bankerna. På samma sätt uttalade Högsta domstolen sig i maj 2010 och förklarade dessa klausuler ogiltiga.

Hittills är de rättsliga argumenten tydliga så att personer med en “golvklausul” i sina inteckningar har en mycket god chans att få en positiv dom. En sådan dom skulle beordra banken att eliminera “golvklausulen” och att återbetala de pengar som kunderna har betalat för mycket och även de rättsliga kostnaderna.

I sin dom från maj 2013 bestämde Högsta domstolen att bankerna ska återbetala de pengar som otillbörligt debiterats kunderna från och med den 9 maj 2013 och inte sedan klausulen började tillämpas på kunden. Det vill säga att det som var felaktigt debiterat före det datumet var inte berättigat till återbetalning.

Högsta domstolen hänvisade till den ekonomiska oro som kunde uppstå om bankerna skulle återbetala det totala beloppet som otillbörligt debiterats kunder före den 9 maj 2013. Bankerna skulle tvingas återbetala flera miljarder euro till sina kunder

På grund av den kontroversiella karaktären av denna lagliga motivering väckte en handelsdomstol i Granada en prejudicerande fråga till Europeiska Unionens domstol, så att den skulle uttala sig om huruvida bankerna skulle återbetala de belopp som togs av sina kunder från ögonblicket att golvklausulen tillämpades istället för från och med den 9 maj 2013.

Den 26 april höll Europadomstolen den offentliga utfrågningen i det här förfarandet och den 12 juli presenterade generalsekreteraren för Europeiska unionen sina slutsatser. Vid årets slut kommer vi att veta om spanska banker kommer att behöva återbetala allt felaktigt debiterat eller bara beloppet som är överbelastat efter den 9 maj 2013.

Det verkar som om det finns goda chanser att Europadomstolen anser att allting som otillbörligt debiteras varje kund med en golvklausul måste återbetalas. Beslutet är viktigt eftersom det enligt på vissa källor handlar om runt 7 tusen miljoner euro.

På dessa 7 tusen miljoner euro läggs de 5 miljarder euro som bankerna uppskattas vara skyldiga att återbetala till kunder (från maj 2013) till. Kostnad för allting som är felaktigt debiterat från 2013 till idag.

Oavsett det datum som fastställs av Europadomstolen är golvklausuler missbrukande och de drabbade har rätt att lämna in ett klagomål för att få tillbaka sina pengar. Därför har vi tecknat avtal med advokatbyrån Gallego & Rivas, som har erbjudit sig att studera dokumentationen av husägare som kan påverkas av en golvklausuloch ge dem en kort rapport om deras situation.

Studien av dokumentationen är kostnadsfri och juridisk rådgivning skulle också ges för att återfå de förlorade pengarna och kostnaderna för förfarandet. Kunderna kan då bestämma om de vill inleda rättsliga förfaranden.

Senare kan vi, beroende på antalet personer som är intresserade av att väcka åtal mot bankent, träffas en dag på vårt kontor i Torrox-Costa (Malaga) så att de som drabbats av en golvklausul i sina hypotekslån kan få förstklassiga kontakt med Gallego & Rivas.

Den drabbade personen kommer att få en specialistadvokat att studera hens fall utan kostnad och advokaten kommer ge honom/henne råd om de eventuella åtgärder hen kan vidta för att återfå pengarna samt kostnaderna för förfarandet.

Om du är intresserad av att få detta gratis samråd, kontakta oss på info@cdsolicitors.com och ge oss kontaktinformation, kopia på dina lånehandlingar. Vi hjälper dig gärna!

VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar

DOM: BANKER ANSVARIGA FÖR BANKGARANTI FÖR UTVECKLARE

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i bank, banklån, bostad, fastighet, köpa, Lagligt skydd, Okategoriserad.

Bank responsible for guarantee developer
Banken ansvarig förskottsbetalning

I september 2013 publicerade jag en artikel där jag nämnde en dom av en domstol i Albacete den 8 juni 2012 och den bekräftades av provinsens domstol samma år. I de här förhandlingarna gick 46 husköpare vars hus aldrig byggdes men för vilka de hade gjort flera betalningar ihop och stämde bostadsutvecklingsbolaget och banken gemensamt, trots att de inte hade kvitton för de betalade beloppen.

Som jag nämnde i den artikeln beordrade denna dom (den första av sitt slag) banken att återbetala de belopp som betalats av köparna. Därigenom upprättades det ett solidariskt ansvar med bostadsutvecklaren genom en tolkning av artiklarna 1 och 2 i lag 57/1968 från den 27 juli 1968 om förskottsbetalning vid uppförande och försäljning av bostäder.

Detta var dock bara en isolerad dom, som inte satte prejudikat. Faktum är att under de två åren har kommit domar både för och mot banker.

Dessa olika tolkningar har upphört, då man, på grund av de många motsägelsefulla domarna, den 21 december 2015 i Högsta domstolen gjorde överklagande i denna fråga. Denna dom av den spanska Högsta domstolen förenar kriterierna för att förhindra olika tolkningar av domare. Högsta domstolen är säker på tolkningen av dessa bestämmelser och beslöt till förmån för enskilda husköpare.

Högsta domstolen antyder att de kreditinstitut dit husköparna betalar i förskott för en bostad under uppförande måste ansvara till köparna. Detta i hänvisning till fall där bostäderna inte blir färdigställda av utvecklaren för att företaget inte har några pengar kvar eller är insolventa, vilket gör det omöjligt för fastighetsköparna att återfå betalda pengar.

I femte och sista stycket i domen konstaterar domstolen att kreditinstitutet har det juridiska ansvaret och en särskild skyldighet att övervaka den utvecklare som får utfärdat ett lån för byggandet av bostäder. Detta så att insättningarna av individuella husköpare överförs till det speciella konto som utvecklare måste öppna, och banken måste kräva, där man kan garantera alla belopp som samlas in.

Kreditinstitut som beviljar lån till utvecklare för att bygga bostäder, har laglig skyldighet att öppna ett särskilt och separat konto, vederbörligen garanterat, så att de belopp som köparna betalar för hemmen deponeras på det kontot. Om kreditinstitutet inte garanterar att köparens pengar deponeras på ett specialkonto, kommer det att hållas ansvarigt för de totala belopp som deponeras av köpare på den typ av konto som innehas av utvecklaren hos enheten.

Med andra ord, om banken inte har skyddat köparens pengar finns det med denna dom inte längre något rättsligt tvivel om att banken kommer att dömas för att återbetala, från sin egen “ficka”, de pengar som betalas av husköpare i de fall där utvecklaren inte fullbordat husen och inte har några pengar/ går i konkurs.

Enligt min åsikt verkar det logiskt och konsekvent för Högsta domstolen att ha avgjort denna fråga till förmån för husköpare.

I bankpraxis skapar de flesta utvecklare som bygger bostäder ett företag som uteslutande syftar till att bygga upp ett bostadskomplex eftersom dessa företag vanligtvis saknar tillgångar.

Från och med nu tror jag att dessa lån som utfärdas till utvecklare endast kommer att beviljas efter att ha granskat kreditvärdigheten och garantierna för utvecklarna noggrant och att bankerna kommer att övervaka pengar som köparna förskottsbetalar för sina hem.

I dessa situationer, med denna dom från den Högsta domstolen, kommer köpare av bostäder som inte är färdiga att få den rättssäkerhet som krävs och bankerna kommer att beordras att återbetala pengarna husköparna förlorade.

Det är mycket troligt att om denna situation uppstår kommer bankerna nu att välja att undvika rättsliga förfaranden och nå en lösning med köpare.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Málaga / Costa del Sol / Nerja / Andalusien)

SPANISH INCOME TAX RETURN FOR NON TAX RESIDENTS FILING BEFORE THE 31st OF DECEMBER

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATTA INNAN 31: A DECEMBER

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i egendom, fastighet, Okategoriserad, regler, skatt, skattesystem, spanien.

Om du är icke bosatt i Spanien men äger en fastighet här är du skattepliktig för spansk inkomstskatt (spansk IRNR). Denna fråga har behandlades i tidigare artiklar på vår webbplats, i november 2010 och oktober 2013:

När en egendom ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare så de ska lämna in en varsin enskild skattsedel enligt den ägarandel de har av fastigheten.

Beroende på användningen av fastigheten kan den inkomst som är föremål för skattebetalning särskiljas mellan:

1.- INKOMSTER FRÅN UTHYRD FASTIGHET: När fastigheten är uthyrd kommer den inkomst som ska deklareras att vara hela beloppet, exklusive spansk moms.

2.- SKATTEGRUNDANDE INKOMSTER AV FASTIGHET INOM STADSPLANERING FÖR PERSONLIG ANVÄNDNING: Eftersom det här är det vanligaste fallet, kommer det att analyseras djupare nedan:

Den inkomst som ska deklareras är det belopp som följer av tillämpningen av följande procentsatser till egendomens ”kadastral” värde:

*Vanligen 2 per 100.

*I händelse av att egendomen med ett reviderat eller modifierat kadastral värde, 1,1 per 100 från 1 januari 1994.

När dessa procentsatser tillämpas ska det slutliga betalningsbeloppet beräknas för var och en av ägarna i enlighet med hur länge de har varit ägare av fastigheten under året.

Blankett 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.), inklusive stegen på engelska för att fylla i. Det är dock värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor hanterar för närvarande IRNR säsongen 2012. Fristen för att lämna in denna skattsedel löper ut den 31 december i år. Även om du vill göra en stående direktbetalning från ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december. Således, om du har haft en fastighet under 2012 bör du kontakta din revisor för att betala denna skatt så snart som möjligt.

 

Om du behöver våra råd och hjälp kontakta oss gärna!

Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

BONAFIDE EIGENAARS VAN WONINGEN, MEER BESCHERMING OP BESTUURSRECHTELIJK GEBIED

MER SKYDD FÖR HUSÄGARE I GOD TRO PÅ ADMINISTRATIVT OMRÅDE

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i egendom, fastighet, köpa, Lagligt skydd, Okategoriserad.

solicitor english speaking
Engelsktalande advokat i Andalucia

Kompensation till andalusiska husägare för rivning

Den 24 juni godkände senaten ett ändringsförslag som ger större skydd för husägare som agerat i god tro i administrativa förfaranden. Detta ändringsförslag godkändes med de främsta politiska gruppernas gynnsamma röster och inför ett tredje stycke i artikel 108 i lag 29/1998 av den 13 juli, som reglerar om stridigt administrativt förfarande i Spanien.

I det tredje och nya stycket föreskrivs följande: “Domare som, i de fall där en fastighets konstruktion bryter mot reglementet, beordrar rivning och att återställa till ursprungligt skick ska innan rivning, om det inte är farligt, kunna garantera ekonomisk ersättning innan rivning till tredje part som agerat i god tro.”

Med andra ord är det med denna paragraf garanterat att domaren som beställer rivning av en byggnad på grund av administrativa förfaranden måste säkerställa att den tredje parten som handlat i god tro och som kommer att skadas genom rivningen av deras hem före rivningen kommer att få ersättning. Det innebär att det här nya stycket reglerar att ett hus inte får rivas om husägaren inte kan kompenseras på förhand eftersom det är underförstått att husägaren inte har någon anledning att drabbas av dessa skador när den part som ansvarar för den olagliga handlingen som begåtts, genom att bygga hemmet, är någon annan.

Godkännandet av det här nya stycket motverkar verkställandet av domar på byggnader, vilket innebär att de slopas i de administrativa och straffrättsliga förfarandena eftersom, enligt vad vi förklarade i vår artikel från mars, den kriminella graden också har ändrats.

Ändringen på det administrativa området, som ger ett bättre skydd mot tredje part som handlar i god tro, är ännu mer logiskt juridiskt sett än det som är straffrättsligt och som utgör en korrigering av ett regleringsfel som resulterade i stor orättvisa.

Det bör noteras att domstolar undersöker administrativa förfaranden och byggnadstillstånd beviljade av staden och som olagligt har beviljats ​ på grund av att de strider mot kommunens plan.

Före denna ändring, när en dom som upphävde en sådan licens var vanligtvis en av följderna rivning utan att kompensera husägarna som handlat i god tro. Deras enda val var att gå till rättegång mot kommunen eller mot de förra ägarna men inget av de alternativen gav någon säkerhet att återfå sin investering. Vi kan sålunda förhindra fall som beklagligt som det för Herr och Fru Prior.

Vi kan bekräfta att husägare som köper eller kommer att köpa en egendom i god tro, inte ansvarar för någon olaglig handling och kommer att ha större skydd i rättsliga förfaranden i samband med byggnader, både på det administrativa och det straffrättsliga området.

En del av det som vi fördömde och förklarade i en artikel som publicerades 2013 har lösts upp av dessa förändringar, även om det fortfarande förväntas fler lagstiftningsförändringar.

Denna lagstiftningsändring, samt den som infördes i strafflagen i mars, har blivit möjliga tack vare arbetet av flera sammanslutningar av personer som drabbats på många olika områden i Spanien, inklusive: AUAN, AMA och SOHA. De här föreningarnas fortsatta och ihärdiga arbete, deras företrädare och de berörda advokaterna har gjort det möjligt för alla husägare i Spanien som i tredje part agerat i god tro att få större rättssäkerhet.

CADASTRAL REGISTER: TO BE REGISTERED, THE QUESTION IS CLEAR

CATASTRO REGISTRET: ATT VARA REGISTRERAD ÄR EN SJÄLVKLARHET

Skrivet av Ariane van Wijk den . Postad i fastighetsregistret, inskrivning, landsbygden, Okategoriserad, regler.

Cadastral registration rural
Catastro registrering landsbygden

Catastro är ett obligatoriskt administrativt register som tillhör finansdepartementet. Där registreras beskrivningar av byggnationer på landsbygden och inom stadsplaneringen samt de byggnaderna med specialfunktioner. Det här registret har inget att göra med Fastighetsregistret, där registreringar är frivilliga men ändå väger tyngre än Catastro registret lagligt sett.

Registrering i Catastro är obligatoriskt enligt artikel 11 i spansk Catastro lag, det vill säga, ägare till fastighet ska anmäla eventuell ändring eller modifiering till Catastro. Exempel på renoveringar är transportsträckor, nya konstruktioner, tomtavstyckningar och tillägg och all annan nödvändig information så att Castro registret överensstämmer med fakta.

Följaktligen är ägarens skyldighet att anpassa fastighetens fysiska verklighet till den fakta som finn i Catastro tydlig.

I artiklarna 70 och 71 i den spanska lagen Ley del Catastro anges reglerna om överträdelser och påföljder så att “underlåtenhet att lämna in deklarationer, lämna in dem efter tidsgränser eller lämna in falska, ofullständiga eller felaktiga deklarationer” kan anses vara en överträdelse som kan straffas med böter från 60 till 6000 euro. Hittills har vi dock inga bevis på att Catastro registret bestraffar ägare för att inte lämna in nödvändiga deklarationer.

Problemet som vi märkt är att Catastros huvudkontor i Malaga vägrar att acceptera ändringar på fastigheter byggda på icke utvecklingsbar mark. Ägare eller deras juridiska ombud har vägrats att registrera trots att de handlingar som är lagligt nödvändiga har lämnats in för förfarandet. Vi påpekar igen att Catastro registret är obligatoriskt och det är viktigt att ta hänsyn till det.

Såvitt vi förstår vägrar Catastro systematiskt vissa variationer och modifieringar på icke utvecklingsbar mark. Följaktligen begär de ytterligare dokumentation som vi anser vara onödig och bör inte krävas enligt spansk lag. Med tanke på denna situation som vi tolkar inte följer lagen har vår advokatbyrå inlett förfaranden mot olika administrativa förfaranden, som nu väntar på att tas upp av Malagas ekonomiska förvaltningsdomstol.

Om ägare är skyldiga att anmäla ändringar till Catastro registret och deras handlingar lämnas in till registret, vilket är ägarnas ansvar om Catastro förnekar registreringen eller begär ytterligare dokumentation som ägarna inte har?

Ur vår synvinkel bör faktumet att om en ägare begär ut dokumentation från Catastro och tillhandahåller nödvändig dokumentation bör denne befrias från eventuell överträdelse eftersom de gjort sitt bästa för att anpassa sin fastighets fysiska verklighet till de fakta som är registrerat i Catastro.

Å andra sidan godkände finansministern förra året Castastro-regleringen 2013–2016 genom vilken man avser att införa ex officio stads- och landsbygdsfastigheter med konstruktioner (med eventuella avvikelser på byggnader) så att dessa fastigheter blir registrerade i Catastro och den spanska fastighetsskatten IBI kan samlas in.

I Malaga har bara några få kommuner anslutit sig till detta förfarande genom vilket ägarna begärs utbetalning av en 60 euro avgift för att genomföra denna regularisering, även om det är troligt att flera andra kommuner också ansluter sig till denna procedur under de kommande åren.

För att sammanfatta, trots de befintliga svårigheterna att registrera ändringar i Catastro rekommenderar vi ägare att kontrollera om deras egendom är korrekt registrerad i Catastro.  Begär ut kopior, jämför fysiska verkligheten hos egendomen till Catastro fakta och se över nödvändiga ändringar för att anpassa till Catastro. Som ett resultat av denna åtgärd kommer de att undvika potentiella problem.

Författare: Gustavo

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN
Alla villkor
Newsletter
C&D Solicitors Malaga, Spain
Colegio de Abogados de Mälaga
C&D Solicitors
Powered by  GDPR Cookie Compliance
Privacy Overview

This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.