Okategoriserad | C&D Solicitors

VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar

DOM: BANKER ANSVARIGA FÖR BANKGARANTI FÖR UTVECKLARE

Skrivet av Ariane van Wijk den 16 februari, 2016. Postad i bank, banklån, bostad, fastighet, köpa, Lagligt skydd, Okategoriserad.

Bank responsible for guarantee developer — Banken ansvarig förskottsbetalning

I september 2013 publicerade jag en artikel där jag nämnde en dom av en domstol i Albacete den 8 juni 2012 och den bekräftades av provinsens domstol samma år. I de här förhandlingarna gick 46 husköpare vars hus aldrig byggdes men för vilka de hade gjort flera betalningar ihop och stämde bostadsutvecklingsbolaget och banken gemensamt, trots att de inte hade kvitton för de betalade beloppen.

Som jag nämnde i den artikeln beordrade denna dom (den första av sitt slag) banken att återbetala de belopp som betalats av köparna. Därigenom upprättades det ett solidariskt ansvar med bostadsutvecklaren genom en tolkning av artiklarna 1 och 2 i lag 57/1968 från den 27 juli 1968 om förskottsbetalning vid uppförande och försäljning av bostäder.

Detta var dock bara en isolerad dom, som inte satte prejudikat. Faktum är att under de två åren har kommit domar både för och mot banker.

Dessa olika tolkningar har upphört, då man, på grund av de många motsägelsefulla domarna, den 21 december 2015 i Högsta domstolen gjorde överklagande i denna fråga. Denna dom av den spanska Högsta domstolen förenar kriterierna för att förhindra olika tolkningar av domare. Högsta domstolen är säker på tolkningen av dessa bestämmelser och beslöt till förmån för enskilda husköpare.

Högsta domstolen antyder att de kreditinstitut dit husköparna betalar i förskott för en bostad under uppförande måste ansvara till köparna. Detta i hänvisning till fall där bostäderna inte blir färdigställda av utvecklaren för att företaget inte har några pengar kvar eller är insolventa, vilket gör det omöjligt för fastighetsköparna att återfå betalda pengar.

I femte och sista stycket i domen konstaterar domstolen att kreditinstitutet har det juridiska ansvaret och en särskild skyldighet att övervaka den utvecklare som får utfärdat ett lån för byggandet av bostäder. Detta så att insättningarna av individuella husköpare överförs till det speciella konto som utvecklare måste öppna, och banken måste kräva, där man kan garantera alla belopp som samlas in.

Kreditinstitut som beviljar lån till utvecklare för att bygga bostäder, har laglig skyldighet att öppna ett särskilt och separat konto, vederbörligen garanterat, så att de belopp som köparna betalar för hemmen deponeras på det kontot. Om kreditinstitutet inte garanterar att köparens pengar deponeras på ett specialkonto, kommer det att hållas ansvarigt för de totala belopp som deponeras av köpare på den typ av konto som innehas av utvecklaren hos enheten.

Med andra ord, om banken inte har skyddat köparens pengar finns det med denna dom inte längre något rättsligt tvivel om att banken kommer att dömas för att återbetala, från sin egen ”ficka”, de pengar som betalas av husköpare i de fall där utvecklaren inte fullbordat husen och inte har några pengar/ går i konkurs.

Enligt min åsikt verkar det logiskt och konsekvent för Högsta domstolen att ha avgjort denna fråga till förmån för husköpare.

I bankpraxis skapar de flesta utvecklare som bygger bostäder ett företag som uteslutande syftar till att bygga upp ett bostadskomplex eftersom dessa företag vanligtvis saknar tillgångar.

Från och med nu tror jag att dessa lån som utfärdas till utvecklare endast kommer att beviljas efter att ha granskat kreditvärdigheten och garantierna för utvecklarna noggrant och att bankerna kommer att övervaka pengar som köparna förskottsbetalar för sina hem.

I dessa situationer, med denna dom från den Högsta domstolen, kommer köpare av bostäder som inte är färdiga att få den rättssäkerhet som krävs och bankerna kommer att beordras att återbetala pengarna husköparna förlorade.

Det är mycket troligt att om denna situation uppstår kommer bankerna nu att välja att undvika rättsliga förfaranden och nå en lösning med köpare.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Málaga / Costa del Sol / Nerja / Andalusien)

SPANISH INCOME TAX RETURN FOR NON TAX RESIDENTS FILING BEFORE THE 31st OF DECEMBER

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATTA INNAN 31: A DECEMBER

Skrivet av Ariane van Wijk den 22 november, 2015. Postad i egendom, fastighet, Okategoriserad, regler, skatt, skattesystem, spanien.

Om du är icke bosatt i Spanien men äger en fastighet här är du skattepliktig för spansk inkomstskatt (spansk IRNR). Denna fråga har behandlades i tidigare artiklar på vår webbplats, i november 2010 och oktober 2013:

När en egendom ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare så de ska lämna in en varsin enskild skattsedel enligt den ägarandel de har av fastigheten.

Beroende på användningen av fastigheten kan den inkomst som är föremål för skattebetalning särskiljas mellan:

1.- INKOMSTER FRÅN UTHYRD FASTIGHET: När fastigheten är uthyrd kommer den inkomst som ska deklareras att vara hela beloppet, exklusive spansk moms.

2.- SKATTEGRUNDANDE INKOMSTER AV FASTIGHET INOM STADSPLANERING FÖR PERSONLIG ANVÄNDNING: Eftersom det här är det vanligaste fallet, kommer det att analyseras djupare nedan:

Den inkomst som ska deklareras är det belopp som följer av tillämpningen av följande procentsatser till egendomens ”kadastral” värde:

*Vanligen 2 per 100.

*I händelse av att egendomen med ett reviderat eller modifierat kadastral värde, 1,1 per 100 från 1 januari 1994.

När dessa procentsatser tillämpas ska det slutliga betalningsbeloppet beräknas för var och en av ägarna i enlighet med hur länge de har varit ägare av fastigheten under året.

Blankett 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.), inklusive stegen på engelska för att fylla i. Det är dock värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor hanterar för närvarande IRNR säsongen 2012. Fristen för att lämna in denna skattsedel löper ut den 31 december i år. Även om du vill göra en stående direktbetalning från ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december. Således, om du har haft en fastighet under 2012 bör du kontakta din revisor för att betala denna skatt så snart som möjligt.

Om du behöver våra råd och hjälp kontakta oss gärna!

Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

BONAFIDE EIGENAARS VAN WONINGEN, MEER BESCHERMING OP BESTUURSRECHTELIJK GEBIED

MER SKYDD FÖR HUSÄGARE I GOD TRO PÅ ADMINISTRATIVT OMRÅDE

Skrivet av Ariane van Wijk den 1 juli, 2015. Postad i egendom, fastighet, köpa, Lagligt skydd, Okategoriserad.

solicitor english speaking — Engelsktalande advokat i Andalucia

Kompensation till andalusiska husägare för rivning

Den 24 juni godkände senaten ett ändringsförslag som ger större skydd för husägare som agerat i god tro i administrativa förfaranden. Detta ändringsförslag godkändes med de främsta politiska gruppernas gynnsamma röster och inför ett tredje stycke i artikel 108 i lag 29/1998 av den 13 juli, som reglerar om stridigt administrativt förfarande i Spanien.

I det tredje och nya stycket föreskrivs följande: “Domare som, i de fall där en fastighets konstruktion bryter mot reglementet, beordrar rivning och att återställa till ursprungligt skick ska innan rivning, om det inte är farligt, kunna garantera ekonomisk ersättning innan rivning till tredje part som agerat i god tro.”

Med andra ord är det med denna paragraf garanterat att domaren som beställer rivning av en byggnad på grund av administrativa förfaranden måste säkerställa att den tredje parten som handlat i god tro och som kommer att skadas genom rivningen av deras hem före rivningen kommer att få ersättning. Det innebär att det här nya stycket reglerar att ett hus inte får rivas om husägaren inte kan kompenseras på förhand eftersom det är underförstått att husägaren inte har någon anledning att drabbas av dessa skador när den part som ansvarar för den olagliga handlingen som begåtts, genom att bygga hemmet, är någon annan.

Godkännandet av det här nya stycket motverkar verkställandet av domar på byggnader, vilket innebär att de slopas i de administrativa och straffrättsliga förfarandena eftersom, enligt vad vi förklarade i vår artikel från mars, den kriminella graden också har ändrats.

Ändringen på det administrativa området, som ger ett bättre skydd mot tredje part som handlar i god tro, är ännu mer logiskt juridiskt sett än det som är straffrättsligt och som utgör en korrigering av ett regleringsfel som resulterade i stor orättvisa.

Det bör noteras att domstolar undersöker administrativa förfaranden och byggnadstillstånd beviljade av staden och som olagligt har beviljats på grund av att de strider mot kommunens plan.

Före denna ändring, när en dom som upphävde en sådan licens var vanligtvis en av följderna rivning utan att kompensera husägarna som handlat i god tro. Deras enda val var att gå till rättegång mot kommunen eller mot de förra ägarna men inget av de alternativen gav någon säkerhet att återfå sin investering. Vi kan sålunda förhindra fall som beklagligt som det för Herr och Fru Prior.

Vi kan bekräfta att husägare som köper eller kommer att köpa en egendom i god tro, inte ansvarar för någon olaglig handling och kommer att ha större skydd i rättsliga förfaranden i samband med byggnader, både på det administrativa och det straffrättsliga området.

En del av det som vi fördömde och förklarade i en artikel som publicerades 2013 har lösts upp av dessa förändringar, även om det fortfarande förväntas fler lagstiftningsförändringar.

Denna lagstiftningsändring, samt den som infördes i strafflagen i mars, har blivit möjliga tack vare arbetet av flera sammanslutningar av personer som drabbats på många olika områden i Spanien, inklusive: AUAN, AMA och SOHA. De här föreningarnas fortsatta och ihärdiga arbete, deras företrädare och de berörda advokaterna har gjort det möjligt för alla husägare i Spanien som i tredje part agerat i god tro att få större rättssäkerhet.

CADASTRAL REGISTER: TO BE REGISTERED, THE QUESTION IS CLEAR

CATASTRO REGISTRET: ATT VARA REGISTRERAD ÄR EN SJÄLVKLARHET

Skrivet av Ariane van Wijk den 4 september, 2014. Postad i fastighetsregistret, inskrivning, landsbygden, Okategoriserad, regler.

Cadastral registration rural — Catastro registrering landsbygden

Catastro är ett obligatoriskt administrativt register som tillhör finansdepartementet. Där registreras beskrivningar av byggnationer på landsbygden och inom stadsplaneringen samt de byggnaderna med specialfunktioner. Det här registret har inget att göra med Fastighetsregistret, där registreringar är frivilliga men ändå väger tyngre än Catastro registret lagligt sett.

Registrering i Catastro är obligatoriskt enligt artikel 11 i spansk Catastro lag, det vill säga, ägare till fastighet ska anmäla eventuell ändring eller modifiering till Catastro. Exempel på renoveringar är transportsträckor, nya konstruktioner, tomtavstyckningar och tillägg och all annan nödvändig information så att Castro registret överensstämmer med fakta.

Följaktligen är ägarens skyldighet att anpassa fastighetens fysiska verklighet till den fakta som finn i Catastro tydlig.

I artiklarna 70 och 71 i den spanska lagen Ley del Catastro anges reglerna om överträdelser och påföljder så att ”underlåtenhet att lämna in deklarationer, lämna in dem efter tidsgränser eller lämna in falska, ofullständiga eller felaktiga deklarationer” kan anses vara en överträdelse som kan straffas med böter från 60 till 6000 euro. Hittills har vi dock inga bevis på att Catastro registret bestraffar ägare för att inte lämna in nödvändiga deklarationer.

Problemet som vi märkt är att Catastros huvudkontor i Malaga vägrar att acceptera ändringar på fastigheter byggda på icke utvecklingsbar mark. Ägare eller deras juridiska ombud har vägrats att registrera trots att de handlingar som är lagligt nödvändiga har lämnats in för förfarandet. Vi påpekar igen att Catastro registret är obligatoriskt och det är viktigt att ta hänsyn till det.

Såvitt vi förstår vägrar Catastro systematiskt vissa variationer och modifieringar på icke utvecklingsbar mark. Följaktligen begär de ytterligare dokumentation som vi anser vara onödig och bör inte krävas enligt spansk lag. Med tanke på denna situation som vi tolkar inte följer lagen har vår advokatbyrå inlett förfaranden mot olika administrativa förfaranden, som nu väntar på att tas upp av Malagas ekonomiska förvaltningsdomstol.

Om ägare är skyldiga att anmäla ändringar till Catastro registret och deras handlingar lämnas in till registret, vilket är ägarnas ansvar om Catastro förnekar registreringen eller begär ytterligare dokumentation som ägarna inte har?

Ur vår synvinkel bör faktumet att om en ägare begär ut dokumentation från Catastro och tillhandahåller nödvändig dokumentation bör denne befrias från eventuell överträdelse eftersom de gjort sitt bästa för att anpassa sin fastighets fysiska verklighet till de fakta som är registrerat i Catastro.

Å andra sidan godkände finansministern förra året Castastro-regleringen 2013–2016 genom vilken man avser att införa ex officio stads- och landsbygdsfastigheter med konstruktioner (med eventuella avvikelser på byggnader) så att dessa fastigheter blir registrerade i Catastro och den spanska fastighetsskatten IBI kan samlas in.

I Malaga har bara några få kommuner anslutit sig till detta förfarande genom vilket ägarna begärs utbetalning av en 60 euro avgift för att genomföra denna regularisering, även om det är troligt att flera andra kommuner också ansluter sig till denna procedur under de kommande åren.

För att sammanfatta, trots de befintliga svårigheterna att registrera ändringar i Catastro rekommenderar vi ägare att kontrollera om deras egendom är korrekt registrerad i Catastro. Begär ut kopior, jämför fysiska verkligheten hos egendomen till Catastro fakta och se över nödvändiga ändringar för att anpassa till Catastro. Som ett resultat av denna åtgärd kommer de att undvika potentiella problem.

Författare: Gustavo