X

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Archive for landsbygden

MALAGA OCH COSTA DEL SOL: ETT VIKTIGT OMRÅDE FÖR TURISMEN, MED EN SKRÄMMANDE RENING AV AVLOPPSVATTEN

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.

I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.  

Introduktion

I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.

Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.

Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.

Nationellt problem, miljonböter 

Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.

Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.

Nerja – vackra stränder med avloppsvatten

En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.

Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.

Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.

Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.

Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”

Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.

Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.

I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.

Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.

Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.

Kommunen Coín – ett specialfall

För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.

Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.

 

Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet

Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.

En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget  är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.

Vad är problemet?

En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.

Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.

Vilka alternativ finns det?

Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.

Vad händer?

Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.

Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.

Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.

Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet

För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.

Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.

Slutsats

Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.

Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.

Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.

Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.

Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

DAFO/AFO I ANDALUSIEN, EN UPPDATERING FÖR HUSÄGARE OCH FRAMTIDA KÖPARE

I juni 2017 publicerade vi en lång artikel om den rättsliga situationen och om förfarandet för att godkänna fastigheter på ej stadsplanerad mark i Andalusien - kallat DAFO/AFO på spanska. I artikeln gav vi våra synpunkter på vad som var positivt och negativt med denna rättsliga form.

Nästan ett och ett halvt år senare vill vi med detta inlägg ge ny information till husägare och framtida köpare av fastigheter på ej stadsplanerad mark.

Vi anser att denna information kan komma till nytta även om det inte har skett några större förändringar gällande det vi sist skrev eftersom det inte har skett några lagändringar av DAFO under den gångna tiden. Uppdateringen sker med anledning av våra erfarenheter från olika kommuner i Malagaprovinsen och hur dessa hanterar DAFO, samt på grund av de frågor vi har fått från våra köpande kunder.

Är kommunerna skyldiga att upprätta ett DAFO?

Vi stöter allt oftare på kommuner som när de får in vilket som helst meddelande gällande en fastighet på landsbygden inleder processen för att ägarna av dessa fastigheter ska påbörja ett DAFO. Det kan påbörjas med ett meddelande om exempelvis:

  • Försäljning av en fastighet
  • RTA (VTAR /vivienda rural) turisim registret
  • Öppningslicens för Csas rural/ B&B
  • Inskrivning av en fastighet i fastighetsregistret
  • Ansökan om certifikat
  • Namnbyte av vattenavtal

 

Det betyder alltså att allt fler kommuner använder vilken som helst information eller ansökan gällande en fastighet på ej stadsplanerad mark för att kräva att ägarna upprättar ett DAFO och på så sätt kan de reglera de landsbygdsfastigheter som finns inom deras område. Med det ovan nämnda i åtanke rekommenderar vi att du kontrollerar om din fastighet kan få ett DAFO-godkännande om du vill hyra ut din bostad periodvis och har för avsikt att skriva in den i turismregistret, eller om du vill skriva in poolen eller förrådet i fastighetsregistret.

Som vi har förklarat många gånger tidigare är DAFO ett förfarande för att reglera fastigheter som har byggts olagligt, de allra flesta, på ej stadsplanerad mark och som det inte längre går kräva rättsligt ansvar för på grund av tiden som har gått. När kommunen gör den första delgivningen förelägger den egentligen inte ägaren att påbörja ett DAFO-förfarande. Den första delgivningen är ett sätt att ”säga till” ägaren att lämna in bevis på om fastigheten uppfyller de rättsliga kraven för att åberopa DAFO. Om den inte gör det är det mycket troligt att det beror på att det är något olagligt med fastigheten som fortfarande kan sanktioneras av kommunen, om de upptäcker detta måste ett sanktionsförfarande inledas med de rättsliga konsekvenser som man kan föreställa sig.

Därför är det mycket viktigt att du, innan du gör något eller ansöker om något hos kommunen, vilket skulle kunna leda till inledningen av ett ärende mot fastigheten, kontrollerar om fastigheten kan godkännas enligt DAFO och om det finns någon del av fastigheten eller någon tillbyggnad som kan leda till ett sanktionsförfarande. Då är det bättre att vänta och låta tillräckligt lång tid gå. Så om du funderar på att köpa en fastighet på landsbygden bör du veta att när ni har skrivit under det offentliga köpeavtalet och det lämnas in till fastighetsregistret, kommer kommunen att delges överföringen och kan då ålägga dig att reglera din fastighet via ett DAFO-förfarande.

 

Kan man bygga om inne och renovera?

Enligt dekret 2/2012 som reglerar DAFO kan man i den sortens fastigheter endast godkänna reparations- och underhållsarbeten som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig, säker och hälsosam”. Med det sagt är det uppenbart att de ombyggnationer man får göra i en sådan fastighet är begränsade och de bör alltid vara motiverade. De får endast utföras i syfte att underhålla och bevara, inte för att förbättra eller förstora, varvid renoveringsarbeten i sig inte är möjliga. Eftersom alla bestämmelser är tolkningsbara kan vissa kommuner godkänna renoveringsarbeten som andra inte gör. Därför rekommenderar vi att du kollar med kommunen om det är möjligt att få bygglov innan du påbörjar ett renoveringsarbete.

Oberoende av det ovan nämnda, är det alltid viktigt att man motiverar renoveringar med hänsyn till boendeförhållandena och behovet av renovering för att bostaden ska vara hälsosam och säker. Exempelvis genom:

  • öppningar för fönster
  • byte av tak
  • byte av golv
  • utbyte av sanitetsartiklar,
  • utbyggnad av rum som anses för litet etc.

Det viktiga är att bevisa behovet at renoveringen. För att få bygglov från kommunen är det mycket troligt att man måste ha gjort DAFO eller ha ansökt om det och att man, i samband med att man skriver det tekniska projektet för DAFO, även anger behovet av att göra dessa arbeten på grund av bostadens säkerhet, beboelighet eller sundhet och att man då ansöker om relaterade bygglov. Det kommer att vara väldigt svårt att få bygglov utan att ha ansökt om DAFO.

Om fastigheten man ska köpa redan har DAFO är det möjligt att ansöka om bygglov för de tidigare nämnda renoveringsarbetena men då måste man tänka på vilket datum DAFO:t upprättades. Det vore ju inte särskilt logiskt att ansöka om bygglov för vissa renoveringsarbeten på en fastighet som fick DAFO godkänd några månader tidigare, eftersom tanken med DAFO är att intyga att fastigheten är i perfekt skick avseende beboelighet och att den inte är hälsovådlig eller osäker. Om något verkligen har gått sönder eller om något oförutsägbart har skett i fastigheten kan man såklart ansöka om bygglov för sådana reparationer.

 

Kan man ta lån på fastigheter med DAFO?

Den här frågan kommer upp eftersom det i ett kungligt dekret från 2009 om reglering av hypoteksmarknaden finns en paragraf som fastslår att man inte kan belåna de fastigheter som faller utom stadsplaneringen. Trots att det finns en sådan paragraf kan vi bekräfta att fastigheter på landsbygden eller på ej stadsplanerad mark har belånats, belånas och kommer att belånas. Det kan finnas banker som inte ger lån till fastigheter på landsbygden men det finns många andra som gör det och det är det mest logiska eftersom sådana fastigheter är konsoliderade och inte kan sanktioneras, vilket innebär att de är juridiskt säkra.

Vi skickade en förfrågan till en av spanska marknadens viktigaste värderingsmän inom hypoteksvärderingar. I förfrågan skickade vi ett registerintyg gällande en landsbygdsfastighet med ett DAFO inskrivet i fastighetsregistret och värderingsmannens svar var klart och tydligt: fastigheter med ett DAFO värderas på hypoteksmarknaden utan villkor. Man ska komma ihåg att taxeringsvärdet på en fastighet på ej stadsplanerad mark - landsbygden - kan vara 20 till 40 % lägre än köpeskillingen, men det är möjligt att ta lån på sådana fastigheter.

 

Kan jag hyra ut och registrera en landsbygdsfastighet i turismregistret?

Det är möjligt att registrera en fastighet på ej stadsplanerad mark i turismregistret i Andalusien - RTA. Man skulle vanligtvis registrera fastigheten som ett ”turistboende på landsbygden”  (VTAR). Vi vill förtydliga att det är möjligt att registrera en landsbygdsfastighet som ett turistboende eller B&B men det är tänkt för ägare som driver en ekonomisk verksamhet och som hyr ut bostaden med avsikt att göra vinst, och minst en av ägarna måste vara registrerad hosskattemyndigheten, betala moms samt vara inskriven i socialförsäkringssystemet. Registreringen av en fastighet i RTA-registret har två olika behandlingar beroende på om vi pratar om Andalusiens autonoma regering - La Junta de Andalucía eller om kommunen.

  • La junta de Andalucía - Andalusiens autonoma regering

För några dagar sedan pratade vi med en av La Juntas inspektörer i Málaga som är ansvarig för att kontrollera den här sortens fastigheter och hen berättade att ett av kraven för att kunna registrera fastigheter på ej stadsplanerad mark i RTA är en förstabesittningslicens - LPO. Som några av er vet är det väldigt få fastigheter på landsbygden som har en LPO men det är möjligt att ”reglera” fastigheten via ett DAFO-förfarande. Inspektören i Málaga meddelar att DAFO inte skulle vara giltigt som ersättning för en licens för första besittning. Enligt min åsikt som jurist så tror jag att inspektören har fel och jag tycker att det är högst försvarbart att påstå att om en fastighet inte har en licens för första besittning, borde DAFO-dokumentet vara godkänt. DAFO är, bland annat, ett erkännande från kommunens sida att en fastighet på ej stadsplanerad mark är beboelig och kommunen använder detta som besittningslicens för fastigheten.

 

  • Kommuner

La Junta meddelar kommunen att en fastighet har registrerats i turismregistret och det är skälet till att vissa kommuner automatiskt kräver att ägarna ska reglera fastighetens situation med ett DAFO-förfarande och det är även möjligt att ägaren måste fylla i något formulär för att kunna hyra ut fastigheten i fråga. På kommunal nivå måste man definitivt meddela om man tänker hyra ut sin bostad och om man inte har en LPO måste man troligtvis inleda ett DAFO-förfarande för att få det där dokumentet som intygar att bostaden är beboelig och i besittning.

 

Vad ska jag göra om jag vill köpa en fastighet på landsbygden?

Välj utan tvekan och utan rädsla den fastighet som du tycker om, ta den tid det behöver och när du har gjort ditt val, då kan du påbörja köpeprocessen. I början av processen ska du inte tveka för att hitta och anlita en advokat som specialiserar sig på ämnet, som är väl insatt i den här sortens rätt. Som vi har sagt flera gånger så är kostnaden för en advokat väldigt liten jämfört med alla kostnader du kommer att betala för att köpa en fastighet i Spanien. Att försöka spara pengar genom att strunta i att anlita en advokat under köpet av din bostad i Spanien kan komma att bli ett av dina största misstag. Jag vet att du tänker att jag vill sälja in mina tjänster, och så är det ju eftersom det är mitt levebröd, men om du tänker efter riktigt noggrant inser du nog hur viktigt det är med bra juridisk rådgivning när man ska köpa en bostad i ett land som inte är ens eget.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Lawyers, Torrox Málaga)

ARVSSKATTEN I ANDALUSIEN OCH DESS INVERKAN PÅ OGIFTA PAR

Arvsskatt i Andalusien

Arvsskatt, Andalusien, Advokat, Malaga

ARVSSKATTENS NUVARANDE SITUATION

Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.

Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?

Arvingar som var och en uppfyller följande krav:

  • Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
  • Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
  • Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
  • Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.

Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?

Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.

Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.

Vad händer med arvet från din bästa vän?

Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.

Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?

Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.

Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.

I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.

Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.

OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN

Vilka avser vi?

Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.

Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?

I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.

Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?

Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.

Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.

Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.

Vad kan man göra i detta fall?

Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.

Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.

Ägare som inte är medborgare i något land inom EU

I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.

De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.

Författare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

FÖRVÄRV AV FASTIGHETER OCH DAFO/SAFO-FÖRFARANDET I ANDALUSIEN

DAFO, AFO, SAFO Huis platteland

DAFO, AFO, SAFO

På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.

Grundläggande regler för att köpa bostad på landet

Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:

  1. Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
  2. Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
  3. Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.

Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.

Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.

Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.

Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?

Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.

Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.


Varför instiftades DAFO/SAFO?

På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.

För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) - Asimilado Fuera de Ordenación  - har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.

Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.

Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.

DAFO/SAFO-förfarandet

För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.

Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.

Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten - Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.

Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?

Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.

Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?

För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.

Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.

Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.

Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renoveringbåde på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.

Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.

Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.

DAFO-förfarandets nuvarande situation. 

Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.

Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.

För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.

I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.

Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?

En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?

I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.

Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.

Köpa och sälja bostäder på landsbygden.

Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.

Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.

Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.

Advokat för att köpa?

Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.

 

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

 

 

TIDSBEGRÄNSNING FÖR ANSVAR FÖR OLAGLIG AVSTYCKNING AV MARK PÅ LANDSBYGDEN (DAFO)

Den 6 augusti trädde ändringen av artikel 183.3 i lagen om stadsplanering i Andalusien (LOUA) i kraft.

Huvudsyftet med denna ändring är att införa en stadga för begränsningar för avstyckningar av icke-byggbar landsbygd som innehåller byggnader. Sedan 2003 har man kunnat sanktionerat dessa tomter som är olagligt uppdelade när som helst, vilket innebar en order att riva allt som byggdes olagligt på sådana tomter. Det fanns ingen tidsgräns, dvs. det juridiska ansvaret upphörde aldrig.

Vad detta ändringsförslag har gjort är att införa en stadga om begränsningar på sex år för sådana avstyckningar, förutsatt att de innehåller byggnader över sex år gamla. Denna stadga för begränsningar infördes för byggnader byggda på i icke-byggbara tomter och resulterar i att det juridiska ansvaret upphör att gälla efter sex år och att man därefter inte kan inleda ett lagligt förfarande mot en sådan avstyckning och byggnation.

Det bör klargöras att avstyckning av landsbygdsmark innebär en avstyckning av en stor markyta till flera mindre tomter, vanligen för att sälja dessa tomter som självständiga för att bygga där. Dessa avstyckningar är olagliga om de inte uppfyller den minsta storleken för odling, som på torra tomter normalt ligger mellan 20 000 och 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att begränsa tomter i landsbygden från att delas upp så att de bildar nya oberoende tomter så mycket som möjligt.

Det här är inte en liten fråga eftersom både innan och efter LOUA (2003) togs i kraft avstyckades tusentals tomter som inte överensstämde med den minsta storleken för odling upp i Andalusien. Denna situation var utbredd fram till 2009, då den ekonomiska krisen satte ett slut på spekulation på fastighetsmarknaden.

Förekomsten av tusentals sådana avstyckningar ledde till att många fastigheter byggda på olagliga avstyckningar överfördes till andra köpare, som också tog över det juridiska "problemet" som resulterade i risken att lagliga förfaranden påbörjades mot dem.

Detta var en situation som skapade en hög grad av rättslig osäkerhet eftersom brottet att olagligt avstycka tomter aldrig preskriberades. Försäljningen av dessa tomter ledde till att tredje part handlade i god tro.

I praktiken har inte den juridiska administrationen och kommuner inte något intressant i att driva talan mot dessa avstyckningar för att återställa lagligheten i stadsplaneringen. Faktum är att verkställande av att bunta ihop alla avstyckade tomter i fastighetsregistret och i kadastre registret samt att riva alla byggnader på dessa tomter är en komplicerad uppgift, om inte en omöjlig en.

Det faktum att det inte fanns någon begränsningslag orsakade ett lidande eftersom brottet att bygga på icke-utvecklingsbart mark, på en tomt som lagligt avstyckats skulle löpa ut efter sex år. Om byggnaden var belägen på ett tomt som avstyckats olagligt kunde byggnaden "attackeras" utan tidsgräns eftersom brottet att avstycka mark inte hade en preskriptionstid, det vill säga trots att byggnaden var över sex år gammal.

Jag anser att detta ändringsförslag är känsligt eftersom det utjämnar begränsningar för tomter med byggnader och byggnader som är byggda på icke-byggbar mark. Detta kommer att leda till ökad rättssäkerhet och att kunna tydligt fastställa den rättsordning som gäller för dessa fastigheter.

Den logiska konsekvensen av detta ändringsförslag är att byggnader som är över sex år gamla och som är byggda på olagligt avstyckade tomter kommer att kunna ansöka om DAFO, dokument för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen.

Denna procedur innebär inte en legalisering eftersom den olagliga handlingen har gjorts men det kan leda till ökad rättssäkerhet eftersom kommunfullmäktige kommer att intyga att egendomens juridiska ansvar har löpt ut utan möjlighet att "attackeras" igen av förvaltningen själv. Detta förutsatt att det naturligtvis inte görs några nya byggnader, renoveringar eller förbättringar på byggnaden.

Detta erkännande, utöver att vara en relativt betydande ekonomisk utgift för ägaren, kommer också att medföra certifiering av en rad begränsningar för byggnader på landsbygden, trots att dessa begränsningar fortfarande finns med eller utan DAFO. Det kommer att vara upp till varje ägare eller ny köpare att bestämma om han eller hon är intresserad av att begära detta erkännande för den aktuella egendomen, utan att glömma att kommunfullmäktige kan kräva att ägaren påbörjar DAFO.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D, Solicitors, Málaga, Andalusien

HUSKÖPARE SOM AGERAR I GOD TRO, MER LAGLIGT SKYDD  

Husköpare mer lagligt skydd

Igår, torsdagen den 26 mars, ratificerade det spanska parlamentets nedre parlament ändringen av artikel 319 i den spanska strafflagen, som godkändes av senaten senast den 12 mars.

En paragraf har lagts till i avsnitt 3 som lyder: "Domare eller domstolar kan under alla omständigheter utfärda en motiverad order att riva verk och återställa den fysiska verkligheten som förändras på bekostnad av huvudmannen, utan att det påverkar kompensation till följd av tredje part i god tro och bedömning av omständigheterna och efter att ha hört den behöriga myndigheten, ska rivningen tillfälligt omfattas av garantier som säkerställer betalning. I vilket fall som helst ska beslagtagandet av intäkterna från brottet vara tillgängliga, oberoende av de omvandlingar som dessa kan ha genomgått ". Denna nya förordning träder i kraft den 1 juli.

Hittills har domstolar i mål om brott mot stadsplanering beslutat att riva av det som olagligen byggdes och att ersättningen skulle betalas ut till köpare som handlat i god tro av byggherren. Problemet är att i de flesta fallen var återbetalningen mycket komplicerad eftersom byggherren antingen var bankrutt eller hade försvunnit. Genomförandet av rivningen stoppades inte och därför stod man inför ett olyckligt scenario där köpare som agerat i god tro som enligt en dom hade rätt till ersättning inte fick det.

Från och med nu kan domaren i straffrättsliga förfaranden för brott mot stadsplanering stoppa rivningen av hemmet till dess att en kompensation till den tredje part som handlat i god tro är garanterad.

Från det införda ändringsförslagets ordalydelse verkar det som att domaren kommer att vara den som efter att ha bedömt den specifika situationen i varje enskilt fall kommer att upphöra med rivningen. Därför förstår jag att det är ett viktigt krav att bevisa att köparen verkligen är tredje part som agerat i god tro.

På samma sätt är det intressant att det vid bedömningen av huruvida man ska stoppa rivningen krävs det av behöriga regeringsorganet att höras i förfarandet. Jag antar att behöriga regeringsorganet syftar till kommunen. Jag antar att kommunen i dessa fall kan ge relevanta uppgifter som leder till att rivningen upphör. Dessutom kan kommunen argumentera för lämpligheten att stoppa rivningen tills det man kan säkerställa ersättning för tredje part som agerar i god tro eftersom kommunen är den som ansvarar för uppförandet av rivningen.

Slutligen hänvisar detta ändringsförslag till att tillfälligt stoppa rivningen, det vill säga en viss tidsperiod som inte är bestämd men i vilket fall det inte borde fortgå.  över tiden. Begreppet "tillfälligt" är dock mycket brett och det kan tolkas som tillräcklig tid för att garantera ersättning för köpare som agerat i god tro.

Jag kan helt säkert säga att detta ändringsförslag har varit möjligt främst tack vare två föreningars arbete i Andalusien som har kämpat för att skydda köpare som handlar i god tro under flera år: SOHA och AUAN.  Notera det utomordentliga arbetet utfört av Gerardo Vázquez, min kollega, advokat och juridisk rådgivare vid AUAN. Dessa organisationers ansträngningar och deras mobilisering har möjliggjort detta ändringsförslag.

De ovan nämnda organisationerna tillsammans med många andra har skapats på grund av det stora problemet som Andalusien står inför; 300 000 bostäder byggda på icke-utvecklingsbart mark. På den andalusiska kusten är många köpare utlänningar och det har lett till att dessa ägare som står inför de juridiska problemen med deras hus flyttar för att försvara sina intressen, förstärka och indikera för myndigheterna om den nuvarande situationen.

Huvudproblemet, åtminstone i Andalusien, har varit den fullständiga inaktiviteten och ineffektiviteten i stadsplaneringen vilket har lett till ett misslyckande med att reglera den icke-utvecklingsbara marken och förekomsten av många bostäder byggda på icke utvecklingsbar mark.

Förordningar med mycket fasta och strikta kriterier för konstruktion på icke utvecklingsbar mark godkändes. Provinsregeringar och lokala regeringar har emellertid helt försummat att tillhandahålla den nödvändiga tillsynen för att tillämpa dessa föreskrifter.

Från början av bostadsbubblan har de behöriga myndigheterna inte visat sig ha möjlighet att inleda och lösa disciplinära förfaranden mot brottslingar, med alla rättsliga konsekvenser som detta medför. Till exempel rivning av det som olagligen har byggts. Regeringspartiet i borde ha antagit det "fruktade" politiska priset som dessa impopulära åtgärder kan ha medfört.

De flesta av dessa byggnader har allt: registrerade handlingar, betald IBI (fastighetsskatt), är registrerade i fastighetsregistret, har el och vatten och har betalat autonoma skatter som ITP och AJD.

Många av fastigheterna har bytt ägare vilket betyder att den person som ansvarar för byggandet inte längre är ägare. När dessa fastigheter går in i rättsliga förfaranden kommer tredje part som verkar i god tro in. Sistnämnda påverkade av denna situation som de lokala och autonoma regeringarna med full kunskap har tillåtit på grund av deras fullständiga passivitet inom stadsplanering.

De bestämmelser som föreskrivs i Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) styr användningen av icke-utvecklingsbar mark grundat på miljöskydd och för att upprätthålla landsbygdsvärdet av andalusiska territorium just för att bevara denna miljö och dess värde.

På grund av brist av effektiv kontroll av vad som gjordes på icke-utvecklingsbart mark har lett till att reglerna I LOUA om användning av icke-utvecklingsbart mark inte tillämpats.

I själva verket har detta resulterat i att stora landsbygdsområden blivit fulla av oreglerade byggnader vilket ger motsatt effekt eftersom bristen på skydd av landsbygdsmiljön är tydlig i dessa fall.

I praktiken har det uppstått en total brist på skydd av landsbygden. I vissa områden med större tryck har byggnader uppkommit utan kontroll eller någon typ av riktlinjer vilket resulterats i palats, lager, radhus, envåningshus, torn och allt däremellan. Det har inte heller varit någon kontroll över nödvändig infrastruktur eller anläggningar för dessa bostäder, exempelvis utsläpp av avlopp, olagliga brunnar för att få vatten etc. Dessutom betalade många av dessa bostäder inte lokala byggnadsskatter eftersom majoriteten inte var berättigad att få tillstånd enligt LOUA.

Men som vi förklarade i ett tidigare inlägg bör det noteras att licenserna för segregering, byggnad och initial byggnation i vissa fall beviljades för av dessa bostäder. Det faktum att kommunerna är ansvariga i dessa fall är mer än uppenbart och de skador som ägarna lidit (som köpte i god tro) är helt förkastliga.

Denna situation med avreglering av icke-utvecklingsbart mark har en oönskad inverkan på medborgarna eftersom det finns en känsla av att det finns medborgare som ignorerar lagen och går ostraffade och att det finns andra som måste följa den.

Om det disciplinära förfarandet för stadsplanering hade startats snabbt och effektivt i början av den frenetiska perioden av fastighetsbyggnation på icke-utvecklingsbart mark, skulle budskapet till medborgarna varit mycket tydliga och många byggnader skulle inte ha byggts. Det skulle fortfarande finnas hus på icke-utvecklingsbar mark men problemets omfattning skulle vara ganska annorlunda.

Mot bakgrund av den här situationen borde det rättsliga svaret på att lösa detta problem överensstämma med den verklighet som finns och som har tolererats av regeringen i så många år. Därför måste lagstiftningsreformerna inom detta område hanteras noggrant och utan propaganda där man inte fokuserar på debatten om "amnesti för alla" eller "brottslingar måste betala" eftersom situationen är mycket mer komplex.

På det administrativa området bör de flesta av dessa bostäder regleras eftersom brottet att använda mark olagligt skulle ha löpt ut och många av byggherrarna inte längre är ägare.

I framtiden bör en debatt om stadsplaneringens effektivitet och effektivitet enligt gällande bestämmelser samt om huruvida reglering av icke-utvecklingsbart mark i LOUA är lämplig för det syfte som den avser att uppfylla att hållas.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

 

KOMMANDE REFORM I ANDALUSIEN FÖR ÄGARNA AV HUS BYGGDA PÅ EJ UTVECKLINGSBAR MARK

Andalucian houses constructed non-develople land

Husägare i Andalusien har nya förordningar

För tre veckor sedan tillkännagav Junta de Andalucia (regionala regeringen i Andalusien) en reform av stadsutvecklingslagen för Andalusien (LOUA) som syftar till att ge ytterligare rättssäkerhet för husägare vars hus är byggda på icke utvecklingsbar mark (rustik mark).

De nuvarande LOUA-föreskrifterna har en preskriptionstid på sex år för att införa sanktioner mot byggnader utan bygglov men preskriptionstiden gäller inte för dessa ovannämnda byggnader som är byggda på rustik mark. Med andra ord är ingen tidsgräns fastställd, regeringen har alltså lämnat möjligheten att inleda administrativa förfaranden mot byggnader på rustik mark när det anses lämpligt, även om det har gått över sex år sedan byggnationen.

Ovannämnda har effekten att en byggnad på rustikt land, byggd över sex år sedan på mark som inte avstyckats inte heller kan straffas eller "attackeras" av regeringen, medan om byggnaden ingår i en tomtavdelning kan den straffas trots att bygget skedde för över sex år sedan.  Rivning av en bostad byggd på an olagligt avstyckad tomt skulle kunna regleras enligt artikel 49 i förordningarna om stadsutveckling. När det gäller den här artikeln vill jag påpeka att på grund av flera rättsliga skäl tror jag inte att det är möjligt att genomföra någon rivning enligt denna föreskrift

LOUA trädde i kraft 2003 och har sedan dess haft problem med att ingen seriös övervaknings- eller inspektionspolitik har genomförts av Junta de Andalucia eller kommuner av rustikt land. Detta har lett till tusentals nya bostäder och tomt avstyckningar i hela Andalusien, särskilt under fastighetsboomen och då framför allt på Costa del Sol där spekulationerna nådde ohållbara proportioner.

Trots det faktum att det var möjligt att kontrollera dessa byggnationer, gjordes det inte och det ledde till att byggnaderna gick in i en juridisk gråzon, med många ägare som köpte i god tro att husen var lagligt byggda. Detta har visat att de nuvarande bestämmelserna i Andalusien om rustikt land, och speciellt kring avstyckning av tomter, är meningslösa eftersom ingen har försäkrat sig om att de verkställdes vilket i sin tur gjort att bestämmelserna inte var effektiva.

Nu är avsikten att modifiera LOUA och möjliggöra för byggnader som finns på tomter av rustikt land att reglera situationen genom att godkänna dem som oreglerade, vilket infördes genom dekretet 2012. Detta betyder att om 6 år har gått utan att regeringen påbörjat några straffprocesser mot dessa byggnader kommer de inte att kunna tvångs-rivas. I detta hänseende anses rättssituationen vara lika med de bostäder som inte finns på rustik mark.

Det kommer att ta mellan 5 eller 6 månader för denna reform att godkännas genom parlamentariska föreläggande och ändringarna kommer att tillämpas fram till godkännandet.

Jag förstår att detta initiativ från Junta de Andalucia är ett första steg för att lösa detta problem. Vi skulle alla ha föredragit att detta inte skulle ha hänt och att det rustik mark aldrig skulle ha varit en del av stadsplaneringspekulationen, men det här problemet började för många år sedan och frågan är tydlig. Vad ska man göra med tusentals hem som inte kan rivas nu?

De flesta av dessa bostäder är bebodda och de köps och säljs fortfarande mellan privatpersoner. Därför är det nödvändigt att reglera dem så att tredje part som agerar i god tro har rättssäkerhet som ägare till dessa fastigheter. På samma sätt är det rimligt att av de som byggdes utan byggtillstånd borde tas ut en kostnad för regleringsproceduren och de borde bidra med samma som alla medborgare som vill bygga ett hus. Med detta i tanken bekräftas att denna nya föreskrift (AFO) inte heller är det ultimata botemedlet. Ur ett ekologiskt och miljömässigt perspektiv måste legaliseringsförfarandet garantera att dessa bostäder inte orsakar någon ytterligare skada på området där de är byggda. Bland annat se till deras avloppsvatten är fullständigt renat av autonoma installationer eftersom så länge de är helt olagliga och kan inte "attackeras" av regeringen kommer varje ägare att göra vad de anser lämpliga och skador på miljön blir högre.

Kort sagt, med tanke på den nuvarande situationen och med tanke på det problem som har uppstått på grund av inverkan och brist på kontroll från de offentliga förvaltningarna (ur juridisk, finansiell och miljömässig synpunkt) måste ett regleringsförfarande inrättas för dessa bostäder. Om inte, om den nuvarande situationen fortsätter skulle problemet förvärras med åren det skulle vara ett stort misstag.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat) Torrox-Costa, Malaga.

CATASTRO REGISTRET: ATT VARA REGISTRERAD ÄR EN SJÄLVKLARHET

Cadastral registration rural

Catastro registrering landsbygden

Catastro är ett obligatoriskt administrativt register som tillhör finansdepartementet. Där registreras beskrivningar av byggnationer på landsbygden och inom stadsplaneringen samt de byggnaderna med specialfunktioner. Det här registret har inget att göra med Fastighetsregistret, där registreringar är frivilliga men ändå väger tyngre än Catastro registret lagligt sett.

Registrering i Catastro är obligatoriskt enligt artikel 11 i spansk Catastro lag, det vill säga, ägare till fastighet ska anmäla eventuell ändring eller modifiering till Catastro. Exempel på renoveringar är transportsträckor, nya konstruktioner, tomtavstyckningar och tillägg och all annan nödvändig information så att Castro registret överensstämmer med fakta.

Följaktligen är ägarens skyldighet att anpassa fastighetens fysiska verklighet till den fakta som finn i Catastro tydlig.

I artiklarna 70 och 71 i den spanska lagen Ley del Catastro anges reglerna om överträdelser och påföljder så att "underlåtenhet att lämna in deklarationer, lämna in dem efter tidsgränser eller lämna in falska, ofullständiga eller felaktiga deklarationer" kan anses vara en överträdelse som kan straffas med böter från 60 till 6000 euro. Hittills har vi dock inga bevis på att Catastro registret bestraffar ägare för att inte lämna in nödvändiga deklarationer.

Problemet som vi märkt är att Catastros huvudkontor i Malaga vägrar att acceptera ändringar på fastigheter byggda på icke utvecklingsbar mark. Ägare eller deras juridiska ombud har vägrats att registrera trots att de handlingar som är lagligt nödvändiga har lämnats in för förfarandet. Vi påpekar igen att Catastro registret är obligatoriskt och det är viktigt att ta hänsyn till det.

Såvitt vi förstår vägrar Catastro systematiskt vissa variationer och modifieringar på icke utvecklingsbar mark. Följaktligen begär de ytterligare dokumentation som vi anser vara onödig och bör inte krävas enligt spansk lag. Med tanke på denna situation som vi tolkar inte följer lagen har vår advokatbyrå inlett förfaranden mot olika administrativa förfaranden, som nu väntar på att tas upp av Malagas ekonomiska förvaltningsdomstol.

Om ägare är skyldiga att anmäla ändringar till Catastro registret och deras handlingar lämnas in till registret, vilket är ägarnas ansvar om Catastro förnekar registreringen eller begär ytterligare dokumentation som ägarna inte har?

Ur vår synvinkel bör faktumet att om en ägare begär ut dokumentation från Catastro och tillhandahåller nödvändig dokumentation bör denne befrias från eventuell överträdelse eftersom de gjort sitt bästa för att anpassa sin fastighets fysiska verklighet till de fakta som är registrerat i Catastro.

Å andra sidan godkände finansministern förra året Castastro-regleringen 2013–2016 genom vilken man avser att införa ex officio stads- och landsbygdsfastigheter med konstruktioner (med eventuella avvikelser på byggnader) så att dessa fastigheter blir registrerade i Catastro och den spanska fastighetsskatten IBI kan samlas in.

I Malaga har bara några få kommuner anslutit sig till detta förfarande genom vilket ägarna begärs utbetalning av en 60 euro avgift för att genomföra denna regularisering, även om det är troligt att flera andra kommuner också ansluter sig till denna procedur under de kommande åren.

För att sammanfatta, trots de befintliga svårigheterna att registrera ändringar i Catastro rekommenderar vi ägare att kontrollera om deras egendom är korrekt registrerad i Catastro.  Begär ut kopior, jämför fysiska verkligheten hos egendomen till Catastro fakta och se över nödvändiga ändringar för att anpassa till Catastro. Som ett resultat av denna åtgärd kommer de att undvika potentiella problem.

Författare: Gustavo

KONTAKT

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torrox-Costa (Málaga), Spanien
(Ingång på baksidan av byggnaden)
Vår advokatbyrå ligger 40 km öster om huvudstaden i Malaga och 10 km väster om Nerja.

FLEX-OFFICE FÖR REGION SEVILLA, Cádiz & HUELVA
(möten endast genom bokningen)
C&D Solicitors S.L.P.
Avenida República Argentina 24
41011 Sevilla

Ariane Wijk
wijk@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Gustavo Calero Monereo
calero@cdsolicitors.com
M: +34 - 677 875 078

Francisco Delgado Montilla
delgado@cdsolicitors.com
M: +34 - 659 218 470

Guillermo Arenere Ruiz
arenere@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Paula Ludewig
ludewig@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Måndag, tisdag, torsdag: 9:30 till 18:30
Onsdag, fredag: 9:30 till 15:30

Open chat
Need help?