X

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Archive for kostnaderna

TANKAR PÅ ATT KÖPA HUS I SPANIEN?

The purchase of a property in SpainNär man funderar på att köpa en fastighet i ett annat land uppstår det en mängd frågor och osäkerheter.

Vi ska försöka ge dig lite grundläggande information att ha i åtanke samt några goda råd.

VAD KOSTAR DET?

De juridiska kostnaderna som medföljer ett husköp brukar ligga runt 10-12 % av köpeskillingen om det handlar om en befintlig fastighet och ca 13-14 % om det är nyproduktion.

Den högsta kostnaden är skatten som tillkommer ett husköp – skatt för överlåtelse av befintlig fastighet – 8 % i Andalusien, eller 10 % moms plus 1,5 % för upprättande av juridiska dokument om du ska köpa en nyproducerad fastighet. Andra kostnader som tillkommer är de från notarius publicus och fastighetsregistret.

Mäklarkostnaderna brukar betalas av säljaren och ingår oftast i köpeskillingen.

NU HAR JAG HITTAT MITT HUS, VAD GÖR JAG NU?

När du har valt en fastighet brukar mäklarbyrån be om en deposition som vanligtvis ligger runt 5 000 euro för att ta bort fastigheten från marknaden och för att ge tillräckligt med tid för att upprätta ett privat köpeavtal där köparen betalar säljaren 10 % av köpeskillingen.

Reservationshandlingarna brukar vara ett enkelt dokument där följande uppgifter bör ingå: köparen och säljarens personuppgifter, köpeskilling, betalningsform, datum för undertecknande av privat köpeavtal samt köpebrev.

För mer information om hela köpeprocessen, klicka här.

ANLITA EN ADVOKAT

Om du har planer på att spendera en stor del av dina besparingar på ett husköp är det logiskt att även anlita en advokat som kan rådgiva dig och göra hela köpeprocessen mer avslappnad. Ansvaret som en svensk mäklare har är inte samma i Spanien och det är där advokaten behövs.

Lyssna inte på dem som avråder dig från att anlita en advokat för att spara pengar och inte heller på dem som vill ge dig juridisk rådgivning utan att vara advokater. Om du vill vara säker på att få en utbildad advokat kan du be personen visa upp ett intyg från advokatsamfundet och/eller ett intyg på att hen har en ansvarsförsäkring.

Tänk på att den genomsnittliga kostnaden för en advokat brukar hamna på 1 % av köpeskillingen plus moms. Är det värt att spara in ynka 1 % på allt du ska betala?

Advokaten bör vara oberoende och ha god kännedom om fastighetsrätt och det är viktigt att hen kan styrka sin erfarenhet inom området. Det kan vara till hjälp att kolla vilken information som finns tillgänglig på personens hemsida samt läsa andra klienters åsikter.

VILKA HANDLINGAR BEHÖVER JAG?

De viktigaste är:

  • Nota simple”, ett intyg från fastighetsregistret
  • Kopia på bostadens kommunala fastighetsskatt
  • Räkningar (el,vatten, gas m.m.)

Om du dessutom kan få en kopia på någon licens eller på ägarens köpebrev så är det ännu bättre.

INSKRIVNING I FASTIGHETSREGISTRET

Med intyget ”nota simple” och fastighetsreferensen som står på IBI-räkningen (kommunala fastighetsskatten) kan man kolla om fastigheten är korrekt inskriven i fastighetsregistret och om säljarna är de verkliga ägarna.

BESIKTNING?

Det är inte en dum idé att anlita en arkitekt för att besöka egendomen och kontrollera vissa saker som t.ex. att mäta den bebyggda ytan för att se om den överensstämmer med registret och på samma gång får du även ett professionellt utlåtande om fastighetens skick.

Arkitekten kan såklart bara upptäcka synliga fel men du kan på så sätt i alla fall utesluta möjliga brister inne i fastigheten.

URBANISTISK INFORMATION

Om du ska köpa en bostad inom ett detaljplanerat område är det viktigt att du frågar på kommunhuset om fastigheten har bygglov och licens för första besittning. Man ansöker om en licens för första besittning hos kommunförvaltningen när bostaden är färdigbyggd.

Tänk på att bostäder som är byggda före 1977 troligtvis inte har en licens för första besittning då det inte fanns på den tiden. Vissa nybyggda fastigheter har inte heller den licensen på grund av olika orsaker. I teorin kan man inte bo i och använda en fastighet utan en sådan licens men i praktiken kan man det och det behöver inte innebära ett hinder för att köpa bostaden.

Kontrollera att bostadsområdet där egendomen ligger inte har några skulder hos kommunen och att det är helt färdigbyggt. På så sätt slipper du betala ytterligare kostnader längre fram.

HUS PÅ LANDET

Om du ska köpa en bostad ute på landet skiljer sig den urbanistiska situationen rejält från den som gäller bostäder inom detaljplanerade områden.

Det viktigaste är att ta reda på när byggnaden färdigställdes, om marken omfattas av något särskilt skydd eller om kommunförvaltningen har vidtagit några åtgärder för att återställa detaljplanens laglighet. I Andalusien har man upprättat ett förfarande för att reglera dessa fastigheter.

KONTROLLERA EVENTUELLA SKULDER

Med informationen från fastighetsregistret, från kommunen och från bostadsrättsföreningen kan du kontrollera om fastigheten har några skulder som kan påverka dig som ny ägare. Då menar vi skulder som lån, utmätningar, obetald fastighetsskatt eller obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen m.m.

Om det finns några skulder är det bättre att säljaren betalar dem innan ni skriver köpeavtalet eller att motsvarande summa dras av från priset så att du själv kan betala in skulden direkt.

KÖPEBREV OCH SEN ÄR HUSET DITT

För att stå som ägare till bostaden måste du skriva på ett köpebrev inför notarius publicus och betala resterande del av köpeskillingen till säljaren. Därefter kan du få nycklarna till bostaden.

När du har skrivit på köpebrevet bör du påbörja processen att registrera bostaden i ditt namn i fastighetsregistret och betala alla tillkommande skatter.

Därefter hoppas vi att det bara är att njuta av ditt förvärv ...

 

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

FÖRVÄRV AV FASTIGHETER OCH DAFO/SAFO-FÖRFARANDET I ANDALUSIEN

DAFO, AFO, SAFO Huis platteland

DAFO, AFO, SAFO

På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.

Grundläggande regler för att köpa bostad på landet

Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:

  1. Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
  2. Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
  3. Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.

Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.

Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.

Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.

Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?

Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.

Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.


Varför instiftades DAFO/SAFO?

På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.

För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) - Asimilado Fuera de Ordenación  - har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.

Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.

Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.

DAFO/SAFO-förfarandet

För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.

Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.

Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten - Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.

Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?

Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.

Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?

För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.

Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.

Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.

Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renoveringbåde på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.

Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.

Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.

DAFO-förfarandets nuvarande situation. 

Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.

Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.

För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.

I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.

Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?

En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?

I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.

Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.

Köpa och sälja bostäder på landsbygden.

Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.

Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.

Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.

Advokat för att köpa?

Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.

 

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

 

 

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATT

IRNR inkomstenbelasting

IRNR inkomst skatt

Om du äger en fastighet här i Spanien men inte är bosatt här är du betalningsskyldig för spansk inkomstskatt för icke-bosatt (spansk IRNR). Denna fråga behandlades redan i en tidigare artikel på vår hemsida.

Du skulle i år betala IRNR-inkomstskatt för föregående år. Det innebär att om du ägde, köpte, sålde eller har ärvt en spansk fastighet 2015 och du inte är skattemässig bosatt i Spanien, då är du skyldig att betala Din årliga IRNR inkomstskatt för utländska personer 2016 (Impuestos sobre la Renta de No Residentes). Som en tjänst till våra kunder erbjuder C&D solicitors att ta hand om denna skatteansökan och dess betalning via direktdebitering före utgången av året.

När en fastighet ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare, så att de ska lämna in en skattsedel separat enligt den ägande del de har av fastigheten.

Denna skatteplikt måste göras före den 31 december. Om du vill betala via direktdebitering måste den emellertid lämnas in senast den 22 december 2016. Skattevärdet kommer att beräknas med skatteinformation för din egendom enligt katastro registret.  Skattebetalningen brukar inte vara så hög. Om du missar denna skyldighet kan du bötläggas av skattemyndigheterna.

Skatteformulär 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.). Det är värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor arbetar för närvarande med IRNR-säsongen 2015. Deadline för att lämna in denna avkastning löper ut den 31 december i år. Även om du vill placera betalningen som en direktdebitering på ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december.

Om du vill anställa våra tjänster för denna skatt hjälper vi Dig gärna.

ÄR ETT BED & BREAKFAST I ANDALUSIEN EN DRÖM ELLER EN MÖJLIGHET?

Börja ett nytt liv med ditt egna B & B i Spanien

accommodation in Andalusia

dröm om att leva i Spanien

Under de senaste åren har vi träffat många utländska kunder intresserade av att bo i Andalusien i Spanien, framförallt i kustområden och med egna hotell, vandrarhem eller Bed & Breakfast. Många av dessa kunder anser detta alternativ attraktivt på grund av deras dragning till andalusiskt klimat och kultur, med en dröm om att förändra sina liv och njuta av livet i ett extremt charmigt land.

Ta över ett företag eller starta ett själv?

Det viktigaste beslutet för kunderna som är intresserade av att öppna ett B & B i Spanien- är mellan att köpa ett företag som redan är i drift, eller köpa fastigheter för att bygga verksamheten från grunden vilket är färre personer som vill.

Om du tittar på internet finns det en hel del annonser till försäljning av hotell och B & B. Många av dessa annonser erbjuder att överföra 

(traspaso) ett företag som redan fungerar, tillsammans med hyra eller försäljning av fastigheten där verksamheten äger rum.

Vid överlåtelse (traspaso) av verksamheten värderas dess tillgångar, såsom kundportfölj, anläggningstillgångar, avsättningar mm. Detta syftar till att fastställa ett överföringspris för verksamheten, vilket måste betalas av den nya ägaren som är intresserad av att fortsätta verksamheten.

Vad är ett rimligt "traspaso "-pris för att köpa en befintlig B & B?

Värderingen av verksamheten är vanligtvis baserad på dess intäkter de senaste åren och på nettoresultatet samt värdet av anläggningstillgångarna, det vill säga alla ombyggnader, förbättringar och avsättningar som förvärvats för verksamheten. Uppenbarligen är licenser och juridiska tillstånd som krävs för att engagera sig i en sådan verksamhet en viktig del av överföringsvärdet.

I överföringsmetoden är hyra av fastigheten vanligtvis etablerad, oftast med ett leasingalternativ, eller fastigheten kan säljas direkt till den nya ägaren. Det kan verka mer rimligt att välja att hyra med ett leasingalternativ för fastigheten under de första åren av verksamheten om det visar sig att verksamheten av någon anledning inte är som förväntas och vinsten eller arbetsbelastningen inte är värd ansträngningen. I sådant fall skulle vi förlora beloppet som betalats för överföringen men vi skulle inte behöva förbli ägare till en egendom som vi förvärvade för ett företag som vi inte längre vill driva.

Som du kan dra slutsatsen kan driftskostnaden för ett B & B vara tillräckligt hög för att motivera att, innan inköpet, genomföra en ”due diligence” process för att bestämma om överlåtelsepriset är rimligt. Jag anser att tre handlingslinjer är mycket viktiga i detta avseende:

*VERKSAMHETENS VÄRDE. Du bör anställa en ekonom, en expert eller en skattekonsult för att studera redovisningen av verksamheten under de senaste åren, inklusive all skattedokumentation, samt de konton som lämnats in till Handelsregistret. Med denna rapport kommer en objektiv professionell och kunnig i frågan att ta en ögonblicksbild av företagets ekonomiska situation.

* LICENS OCH TILLSTÅND. För att kontrollera om B & B du vill köpa har alla nödvändiga licenser är det viktigt för en arkitekt att besöka kommunhuset och kontrollera om verksamheten är i ordning och uppfyller alla lagkrav för sin verksamhet. Arkitekten kommer att besöka fastigheten för att verifiera att infrastrukturen och installationerna är de juridiska som krävs för detta företag och kommer att utfärda en rapport om hans eller hennes resultat.

*KÖP AV VERKSAMHETEN. När du väl har bestämt dig för att förvärva verksamheten är det viktigt för en advokat att ingripa för att garantera alla parters skyldigheter, fastställa betalningsmetoden och skydda köparen från potentiella problem vid genomförandet när man förbereder all dokumentation för överföring och hyra / köp av fastigheten. Om fastigheten där verksamheten kommer att fungera ligger i ett landsbygdsområde, vilket är fallet för många av dessa hotell är en advokats ingripande ännu viktigare, eftersom dessa områden är föremål för en rad rättsliga begränsningar som måste ses över.

Professionellt råd för din investering kommer att vara värt det

Det är uppenbart att denna kompletta ”due diligence” process för B & B gör att du köper verksamheten dyrare eftersom du även spenderar en summa pengar på dessa proffs och kanske köper Du till slut inte verksamheten. Men du måste överväga att spendera tusentals och tusen euro, ofta från dina besparingar eller genom ett banklån, på någonting utan att kontrollera dess värde kan leda till en mycket svår ekonomisk och personlig situation.

Det är också en bra idé att informera sig om turismen i det området och förväntningar på framtiden. Det finns statistiska uppgifter om beläggningsgraden för landsbygdens boende som kan hjälpa dig. Till exempel publicerar National Statistik Institutet (INE) regelbundet detaljerade beläggningsundersökningar för landsbygdsturism och annan typ av boende och all information, detaljerad och uppdelad efter regioner, kan nås från webbplatsen.

Nya affärer förändras efter lågkonjunkturen i Andalusien

Till exempel publicerade www.escapadarural.com den 1 september att landsbygdsturismen i Andalusien nådde en beläggningsgrad på 36% i juli och augusti. På provinsnivå var 49% av företagen i Malaga fullbokade.

 

 

ARVSSKATT I SPANIEN: VI ÄR REDAN EUROPEER

Inheritance tax, will, heirs

Testamente, rättsliga råd

I vårt inlägg från mars om Arv och Skattelättnader diskuterade vi kring det faktum att europeiska utländska medborgare i Spanien blir utsatta för diskriminering i jämförelse med bosatta medborgare eftersom de under samma omständigheter betalar mer skatt än bosatta skattebetalare.

Denna ojämlika behandling hände när den avlidne eller arvtagare var icke bosatta i Spanien och de betalade skatter i enlighet med en statlig förordning som var mer ofördelaktig än den regionala som endast användes på bosatta medborgare.

Denna diskriminering bekräftades av Europadomstolens dom av den 3 september 2014, som löste problemet och fastställde att Spanien kränkte den fria rörligheten av kapital inom EU på grund av denna separata behandling mellan bosatta utländska EU medborgare och icke bosatta EU medborgare.

Den 1 januari 2015, för att följa ovannämnda dom, har ändringen av lagen om arvsskatt trätts i kraft i Spanien. Ett särskilt system har införts avseende arvskatten, så att utländska medborgare i Spanien som är europeiska medborgare kan tillämpa den regionala förordningen som bosatta redan gör, vilket nivellerar deras situation.

Denna nya förordning fastställer att om den avlidne är en europeisk icke-bosatt i Spanien kan den regionala förordningen där de mest värdefulla tillgångarna finns tillämpas. Om arvtagarna är bosatta i Spanien ska de regionala bestämmelserna där de bor tillämpas.

Om den avlidne har varit bosatt i en spansk region och stödmottagarna inte är bosatta i Spanien ska de icke-bosatta mottagarna betala arvskatt i enlighet med de regionala bestämmelserna där den avlidne bodde.

Vid denna tidpunkt är det värt att nämna att mottagare av arvskatten i Spanien tilldelas regionala regeringar, så att de är fria att fastställa egna regler.

Effekten av detta är att det belopp som ska betalas för denna skatt av boende i Spanien kan variera betydligt beroende på region där de bor. Faktum är att ett skattemässigt "krig" har uppstått mellan regionala regeringar när det gäller denna skatt, eftersom vissa människor har bestämt sig för att etablera sig i regioner med ett förmånligare skattesystem för att betala mindre skatt för arv och donationer, särskilt de med mer värdefulla gods.

Det senaste och berömda fallet i Andalusien var hertiginnan av Alba som var sentimentalt relaterad till Andalusien men inte skattemässigt eftersom hennes bostad för skattemässiga ändamål var i Madrid. Den största fördelen med detta var att hennes arvingar fick en skattebesparing på mer än 90 miljoner euro på arvskatten.

Eftersom utländska medborgare också kommer att ha samma arvsskatteförordning som invånare och med tanke på att förordningen som ska tillämpas beror på regionen där de mest värdefulla tillgångarna finns, kommer denna ojämlika behandling av regioner också att påverka dem.

Men föreställ dig att du är en icke bosatt i Spanien, saknar någon egendom, men du har lite pengar i en bank i Spanien. I detta fall, vilken förordning ska gälla för dina arvingar? Det verkar som om den tillämpliga förordningen ska vara den i regionen där bankens säte finns. Det är således inte samma bankenhet med säte i Madrid, Barcelona eller Sevilla. Det har sagts "det verkar" ovan eftersom ett slutgiltigt svar inte har erhållits vid kontakt med Skatteverket om denna fråga.

Kort sagt, det här är goda nyheter för europeiska utländska medborgare och deras arvingar, och välkomna till det regionala regelverket "kaos" när det gäller arv och donationsskatt.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat)

KONTAKT

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torrox-Costa (Málaga), Spanien
(Ingång på baksidan av byggnaden)
Vår advokatbyrå ligger 40 km öster om huvudstaden i Malaga och 10 km väster om Nerja.

FLEX-OFFICE FÖR REGION SEVILLA, Cádiz & HUELVA
(möten endast genom bokningen)
C&D Solicitors S.L.P.
Avenida República Argentina 24
41011 Sevilla

Ariane Wijk
wijk@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Gustavo Calero Monereo
calero@cdsolicitors.com
M: +34 - 677 875 078

Francisco Delgado Montilla
delgado@cdsolicitors.com
M: +34 - 659 218 470

Guillermo Arenere Ruiz
arenere@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Paula Ludewig
ludewig@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Måndag, tisdag, torsdag: 9:30 till 18:30
Onsdag, fredag: 9:30 till 15:30

Open chat
Need help?