Skip to main content

TIDSFRISTER FÖR SKATTER UNDER KATASTROFLÄGET I SPANIEN

CoPå grund av den pågående krisen som förklarats i hela världen av Världshälsoorganisationen på grund av coronaviruset (även känt som Covid-19) har nästan alla länder infört olika åtgärder.

* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 4:e april 2020.

Spanien förklarade regeringen den 14 mars 2020 ”katastrofläge” (reglerat i artikel 116.1 i den spanska konstitutionen och den organiska lagen 4/1981) under 15 dagar (fram till 29 mars), genom dekret 463/2020 som stänger museer, monument, restauranger och nästan alla företag som är öppna för allmänheten. På grund av ökningen av infektioner har larmtillståndet förlängts med ytterligare 15 dagar fram till den 12:e april 2020 efter parlamentets godkännande. En ny förlängning till den 26:e väntar godkännande.

Det huvudsakliga målet med dessa dekret är att förbjuda fri rörlighet för människor för att förhindra ytterligare infektionsökning bland den spanska befolkningen. Men alla dessa åtgärder har ekonomiska och naturligtvis sociala konsekvenser.

 

FÖRLÄNGNING AV BETALNINGSDATUM FÖR EGENFÖRETAGARE OCH SMÅ FÖRETAGARE (PYME) (UPPSKJUTANDE OCH UPPDELADE BETALNINGAR).

  1. Egenföretagare och små företagaremed en omsättning på mindre än 6010,111,04 euro får skjuta upp betalning av skatteskulder (mindre än 30 000 euro) utan garanti för en sexmånadersperiod. De första tre av dessa månader kommer inte att medföra räntekostnader. Nämnda uppskjutande avser endast deklarationer som måste presenteras och göras från den 13 mars till den 20 maj 2020 (artikel 14 dekret 7/2020).
  2. Det är nu tillåtet att skjuta upp skatteskuldersom tidigare inte kunde skjutas upp (artikel 65 LGT) för:

– De som personen är skyldig att betala för (artikel 65.2 b), till exempel kvartalsmodell 111 eller 3% -modellen 211.

– De som härrör från skatter som enligt lag måste överföras som har samlats in (art. 65.2 f), till exempel momsmodell 303.

– Uppdelade betalningar av bolagsskatt (art. 65,2 g) såsom IS-modell 202

AVBRYTANDE AV JURIDISKA VILLKOR SOM INTE AVSLUTATS FÖRE DEN 14 MARS (DEKRET 8/2020 OCH 11/202)

Artikel 33 i kungliga lagdekret 8/2020 och dess förtydligande med dekret 11/2020 gäller för alla skattebetalare och förlänger tidsfristersom inte slutförts före den 14 mars 2020 fram till 30 april 2020 för:

– Betalningar av skatter som inte är försenade och de som under verkställande period har meddelats om verkställighetsbeslutet. Till exempel: Om du har meddelats om en betalningsplan av en skatteskuld den 12 mars, måste du i normala fall betala den senast den 20 april (enligt den allmänna skattelagen i artikel 65.2) men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 30 april.

– Tidsfrister och skatteuppskjutningar som redan beviljats ​​(före den 14 mars 2020 utan att det påverkar de tidsfrister som återspeglas i artikel 14 i det tidigare dekretet 7/2020) samt tidsfrister för auktioner och övertagande av varor gjorda av Skattemyndigheterna .

– Tidsfrist för att uppfylla de statliga myndigheternas krav, tvångsövertaganden, begäran om information eller att göra anklagelser i skatteförfaranden (angående ogiltigheter, rättelse av fel, begäran av återbetalning).

Om det fanns tvivel om huruvida dessa skatteförfaranden som initierats av motsvarande autonoma och lokala förvaltning eller inte inräknades i förtydligades det i det nya dekret 11/2020 i artikel 53. Alltså gäller uppskjutning av deadline under nämnda period även lokal och autonom administration (i art.33 i dekret 8/2020).

– Tidsfrister för att uppfylla krav och förfrågningar från Catastro-registret.

– Inga förfaranden som gäller begränsning av fastigheter.

VAD HÄNDER MED FÖRFARANDENA SOM MEDDELADES FRÅN OCH MED DEN 14 MARS?

För alla ovannämnda förfaranden som meddelats från och med det datumet förlängs de till 20 maj 2020 (såvida inte det som beviljas är av en högre instans).

Till exempel: om en plan för betalning av en skatteskuld meddelades den 19 mars, skulle du i normala fall behöva betala senast den 5 maj men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 20 maj.

I det fall av ovanstående antaganden om skattebetalaren uppfyller planen, alltså betalar skatteskulden eller presenterade överklagande trots denna beviljade uppskjutning kommer de förstås att ha slutfört förfarandet.

VAD HÄNDER MED EXEMPELVIS BETALNING AV FASTIGHETSÖVERFÖRINGSSKATT VID FÖRSÄLJNING AV EN FASTIGHET?

När en person köper ett hem i Andalusien har de 30 dagar på sig att betala överlåtelseskatten som för närvarande är 8% av köpepriset. Betalningen av denne sker genom en blankett. Med andra ord förbereder köparen eller hens representant denna skattemodell och presenterar den inom 30 dagar för betalning.

Dekretet om katastroftillståndet inkluderar inte denna modell som uppskjutbar (enligt kungligt dekret 465/2020 av den 17 mars och ändring av kungligt dekret 463/2020 av den 14 mars vilket förklarar ett larmtillstånd) och inte heller kvartalsdeklarationer för mervärdesskatt, moms eller personlig inkomstskatt (modell 130 och 303) skjuts upp och bibehåller alltså sin deadline till 20 april för tredje kvartalet.

VAD HÄNDER UNDER KATASTROFTILLSTÅNDET MED DEN RÄTTSLIGA HANDLINGSPERIODEN SOM FÖRVALTNINGEN KAN UTÖVA MOT NÅGON OCH TIDSFRISTERNA FÖR ÖVERKLAGANDET?

Kungliga dekretet 11/2020 fastställer att perioden från 14 mars till 30 april inte kommer att räknas med hänsyn till de åtgärder som skatteförvaltningen kan utöva mot en person.

Låt oss ta ett exempel, om administrationen hade en maxperiod fram till 19 mars för att kräva betalning av en skatt, och det inte hade krävts senast den 13 mars, har administrationen automatiskt till den 30 april att begära betalning.

Det skulle inte heller finnas någon deadline för annullering av de förfaranden som inleddes av administrationen.

Å andra sidan börjar tidsfristerna för inlämnande av överklaganden mot skattebeslut eller för de ekonomisk-administrativa förfarandena som inte har anmälts före den 14 mars 2020 först efter den 30 april 2020.

VAD HÄNDER MED INKOMSTDEKLARATIONEN FRÅN HYROR ELLER DEN ÅRLIGA IRNR-DEKLARATIONEN FÖR UTLÄNDSKA?

Dessa tidsfrister varierar inte vilket innebär att alla utländska i Spanien som får en inkomst från hyror av en fastighet här i Spanien måste redovisa nämnda vinst kvartalsvis inom motsvarande period.

* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 3 april 2020.

Författare: Guillermo Arenere Ruiz, advokat hos C&D Solicitors, Torrox (Málaga)

MALAGA OCH COSTA DEL SOL: ETT VIKTIGT OMRÅDE FÖR TURISMEN, MED EN SKRÄMMANDE RENING AV AVLOPPSVATTEN

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser
Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.

I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.  

Introduktion

I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.

Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.

Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.

Nationellt problem, miljonböter 

Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.

Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.

Nerja – vackra stränder med avloppsvatten

En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.

Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.

Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.

Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.

Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”

Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.

Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.

I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.

Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.

Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.

Kommunen Coín – ett specialfall

För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.

Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.

 

Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet

Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.

En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget  är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.

Vad är problemet?

En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.

Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.

Vilka alternativ finns det?

Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.

Vad händer?

Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.

Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.

Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.

Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet

För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.

Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.

Slutsats

Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.

Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.

Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.

Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.

Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

ARVSSKATTEN ÄR NU SAMMA FÖR EU- MEDBORGARE SOM FÖR ICKE EU-MEDBORGARE

saving for
Spain, malaga, arvsskatt, arvingar, testamentos

Som vi publicerade i ett inlägg i mars 2015, ändrades bestämmelserna som reglerar arvsskatten den 1 januari 2015 och EU-medborgare gick över till att betala samma skatt som medborgare bosatta i Spanien. Från och med den dagen får EU-medborgare betala skatt i enlighet med bestämmelserna i den autonoma region där egendomen finns.  Kom ihåg att de nya bestämmelserna är mycket mer förmånliga jämfört med de tidigare statliga bestämmelserna om arvsskatt som tillämpades för EU-medborgare. Ändringen innebar att personer som inte är EU-medborgare hamnade utanför regelverket och de har fortsatt att betala skatt enligt de statliga bestämmelserna.

Högsta domstolen dömer till förmån för icke EU-medborgare

I februari och mars 2018 avkunnades dock ett flertal domar av Spaniens högsta domstol, Tribunal Supremo, avseende personer som är bosatta i länder utanför EU, som Kanada eller Schweiz, i vilka man har fastslagit att det förekommer diskriminering av rätten till fri rörlighet för kapital när dessa personer inte tillåts tillämpa bestämmelserna från de autonoma regionerna på samma sätt som EU-medborgare får göra. Enligt domarna ska alltså medborgare från länder utanför EU behandlas precis som EU-medborgare angående arvs och gåvoskatt och även de ska kunna dra fördel av de autonoma skattemässiga förmånerna.

Vi bör tillägga att rätten till fri rörlighet för kapital fastställs i artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, som förbjuder alla slags restriktioner av rörelser av kapital mellan medlemsstaterna och mellan medlemsstater och tredjeländer. Den tidigare begränsningen i arvsskatten för medborgare från länder utanför EU stred med andra ord mot Europeiska unionens regler.

Med start i september 2018 beslutade den spanska skattemyndigheten Agencia Tributaria att iaktta dessa domar och den har sedan dess tillämpat bestämmelserna för varje autonom region vid betalning av arvsskatt för medborgare från länder utanför EU.

Fördelar med skattemässiga beräkningar av autonoma regioner

Denna skattemässiga förändring innebär en betydande besparing av arvsskatten för personer som inte är EU-medborgare. I majoriteten av de autonoma regionerna i Spanien, däribland Andalusien, är det ju så att änklingar/änkor, barn och andra arvingar som t.ex. barnbarn knappt betalar något i arvsskatt eftersom de kan dra fördel av betydande förmånerI en artikel från januari 2018 beskrev vi mer i detalj hur just dessa förmåner fungerar i Andalusien.

Möjligt att be om återbetalning fyra år tillbaka i tiden

Det behövs knappast tilläggas att den här skattemässiga förändringen öppnar upp för klagomål från arvingar från länder utanför EU som har betalat arvsskatt de senaste åren om en jämförelse mellan de autonoma och statliga bestämmelserna visar att de har betalat mycket mer än en EU-medborgare.  Ett sådant klagomål kan lämnas in om överklagandefristen inte har gått ut, vilken i det här fallet är fyra år efter att betalningen gjordes. 

Brexit och britter

Som sista punkt kan vi nämna konsekvenserna av Brexit för de brittiska medborgare som har fastigheter och egendomar i Spanien. Som tur är, även om de lämnar Europeiska unionen och då anses vara medborgare i tredjeländer, kommer de fortsättningsvis kunna dra fördel av dessa förmåner och av sänkningen av arvsskatten precis som de har gjort hittills.

Det finns många brittiska ägare och köpare av fastigheter i Spanien och deras arvingar kommer i alla fall inte att påverkas vid betalningen av skatten för ett framtida arv.

Författare: Gustavo Calero Monero, C&D Solicitors (advokat, Malaga)

LÄGRE AJD SKATT VID DELÄGANDETS AVSLUT OCH MÖJLIG FODRAN TILL SPANSKA SKATTEVERKET

Kan jag få delar av skatten återbetalad?

Vid skilsmässor är det vanligt att det finns en fastighet som parterna äger till 50 procent var, samma sak gäller vid arv av fastigheter, där en av arvingarna av olika anledningar ofta har ett större intresse av att sälja sin del till den andre. En sådan försäljning eller köp kan genomföras genom att upprätta ett så kallat ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio).

Genom detta avtal betalas 1,2% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) istället för överlåtelseskatten, 7% (ITP). Det finns nu en viktig förändring som till och med sänker AJD-skatten och gör det möjligt att få tillbaka pengar från det spanska skatteverket.

Vad innebär ”Extinción de condominio” och vilka fördelar har det?

Det är vanligt när par flyttar isär efter att ha ägt en fastighet 50 % i var- eller för fastigheter som tillhör flera arvingar- att en delägare vill sälja sin del och den andre vill köpa ut den. Att köpa ut den andre kan ske genom ett ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio). Upphävandet av gemensamt ägande innebär att ett objekt som tillhör flera ägare överförs till en av delägarna då de andra vill ge/sälja sina delar till vederbörande. Delägaren/köparen betalar ett fastställt pris för att överta de delar som tillhörde de andra. Upphävande medför att det gemensamma ägandet upphör och objektet tillhör därefter endast en individ. Förfarandet kan endast tillämpas för de fastigheter som ägs av flera personer och där dessa bestämmer sig för att sälja hela fastigheten till en av dem. Det kan inte tillämpas om det till exempel finns tre delägare och två av dem vill köpa den tredjes part.

Upphävande av gemensamt ägande medför en förmån i jämförelse med en vanlig försäljning, nämligen att skatten som köparen betalar för köpet av fastigheten blir påtagligt lägre. I Andalusien betalar man 7 procent av köpeskillingen i skatt för överlåtelse av egendom medan man endast skulle behöva betala 1,2 procent vid ett upphävande av gemensamt ägande genom ADJ skatten (upprättande av dokumenterade rättshandlingar). Med andra ord, för att kunna nyttja skatteförmånen vid ett upphävande av gemensamt ägande får det endast finnas en ägare kvar efter försäljningen, annars skulle det handla om en vanlig försäljning som då beskattas med 7 procent överlåtelseskatt (itp).

 

EXEMPEL:

7% överlåtelseskatt (ITP)

  • Tre par äger en gemensam fastighet. Ett par säljer sina 33,33% på 50-50 bas till de andra två paren. Båda återstående par betalar 7% på sin köpta andel eftersom fastigheten stannar i samägande.
  • Två par har en egendom och ett par säljer sin del till det andra paret som är gift utan giftorätt. De betalar 7% överlåtelseskatt eftersom skatteverket ser detta gifta par som 2 parter.
  • Tre bröder ärver en egendom och en säljer sin del till en bror som då äger 66,66%. Köparen betalar 7% överlåtelseskatt på inköpet för att det fortfarande finns ett gemensamt ägande av fastigheten.

1,2% AJD skatt

  • Ett gift par skiljer sig eller två icke-registrerade partners avslutar sitt förhållande. En säljer till den andra så det finns inget gemensamt ägande längre och den återstående ägaren betalar 1,2% AJD på de köpta 50% av fastigheten.
  • Två par har en egendom och ett par säljer till det andra paret som är gift med gemensamma tillgångar. De betalar 1,2% AJD skatt eftersom skatteverket ser dem som en part.
  • Tre bröder ärver en egendom och två säljer sin del till en och samma bror som då äger 100%. Köparen betalar 1,2% AJD på den köpta delen (66,66%) eftersom det inte längre finns något gemensamt ägande.

 

Nu betalar ägaren/köparen lägre skatt

Tack vare en dom från högsta domstolen från den 9 oktober 2018 har de skattemässiga kostnaderna för ett upphävande av gemensamt ägande sänkts rejält.  Fram till det datumet betalade köparen, helt ologiskt, 1,2 procent i skatt på värdet för hela fastigheten, även om delen som skulle överföras endast bestod av till exempel 50 procent av fastigheten.

I den nya domen fastställdes det dock att köparen endast måste betala skatt på värdet på den del som faktiskt ska överföras, det vill säga, endast på priset som vederbörande ska betala till försäljaren. På så sätt slipper köparen att betala de extrakostnader det tidigare medförde, när man var tvungen att betala skatt på 100 procent av fastigheten fast man bara köpte 30 procent.

 

Möjlighet att kräva ersättning för tidigare betalningar

Det nya skattekriteriet från ovan nämnda dom kan dessutom medföra positiva konsekvenser för de avtal om upphävande av gemensamt ägande som har upprättats de senaste fyra åren. De fastighetsägare som var delägare av en fastighet och som köpte upp hela till ett visst pris och betalade 1,2 procent i skatt för det totala värdet på fastigheten, kan inleda ett förfarande vid tillhörande avräkningskontor (Oficina Liquidadora) för att begära återbetalning för felräkning av skatt. Avräkningskontoret är skattekontoret för Andalusiens autonoma regering. De kan begära återbetalning av de 1,2 procent som betalades för den del av fastigheten som inte överfördes eftersom personen redan var ägare till den. Om de köpte 30 procent av fastigheten för två år sedan och fick betala 1,2 procent i skatt på fastighetens totala värde, kan de begära återbetalning av 1,2 procent av resterande 70 procent av fastigheten som de redan stod som ägare vid försäljningstillfället.

Observera: Det går endast att begära återbetalning av den skatt som har betalats fyra år innan ”begäran om återbetalning av oriktigt intäkter” lämnas in eftersom det är den längsta tillåtna perioden för krav på ersättning enligt den spanska skattelagen. Det betyder att datumet för inlämnande av begäran om återbetalning inte får vara senare än fyra år efter deadline för den frivilliga perioden för inbetalning av skatten, som i fallet för upphävande av gemensamt ägande är på 30 arbetsdagar.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / abogados, Torrox Malaga)

TANKAR PÅ ATT KÖPA HUS I SPANIEN?

The purchase of a property in SpainNär man funderar på att köpa en fastighet i ett annat land uppstår det en mängd frågor och osäkerheter.

Vi ska försöka ge dig lite grundläggande information att ha i åtanke samt några goda råd.

VAD KOSTAR DET?

De juridiska kostnaderna som medföljer ett husköp brukar ligga runt 10-12 % av köpeskillingen om det handlar om en befintlig fastighet och ca 13-14 % om det är nyproduktion.

Den högsta kostnaden är skatten som tillkommer ett husköp – skatt för överlåtelse av befintlig fastighet – 8 % i Andalusien, eller 10 % moms plus 1,5 % för upprättande av juridiska dokument om du ska köpa en nyproducerad fastighet. Andra kostnader som tillkommer är de från notarius publicus och fastighetsregistret.

Mäklarkostnaderna brukar betalas av säljaren och ingår oftast i köpeskillingen.

NU HAR JAG HITTAT MITT HUS, VAD GÖR JAG NU?

När du har valt en fastighet brukar mäklarbyrån be om en deposition som vanligtvis ligger runt 5 000 euro för att ta bort fastigheten från marknaden och för att ge tillräckligt med tid för att upprätta ett privat köpeavtal där köparen betalar säljaren 10 % av köpeskillingen.

Reservationshandlingarna brukar vara ett enkelt dokument där följande uppgifter bör ingå: köparen och säljarens personuppgifter, köpeskilling, betalningsform, datum för undertecknande av privat köpeavtal samt köpebrev.

För mer information om hela köpeprocessen, klicka här.

ANLITA EN ADVOKAT

Om du har planer på att spendera en stor del av dina besparingar på ett husköp är det logiskt att även anlita en advokat som kan rådgiva dig och göra hela köpeprocessen mer avslappnad. Ansvaret som en svensk mäklare har är inte samma i Spanien och det är där advokaten behövs.

Lyssna inte på dem som avråder dig från att anlita en advokat för att spara pengar och inte heller på dem som vill ge dig juridisk rådgivning utan att vara advokater. Om du vill vara säker på att få en utbildad advokat kan du be personen visa upp ett intyg från advokatsamfundet och/eller ett intyg på att hen har en ansvarsförsäkring.

Tänk på att den genomsnittliga kostnaden för en advokat brukar hamna på 1 % av köpeskillingen plus moms. Är det värt att spara in ynka 1 % på allt du ska betala?

Advokaten bör vara oberoende och ha god kännedom om fastighetsrätt och det är viktigt att hen kan styrka sin erfarenhet inom området. Det kan vara till hjälp att kolla vilken information som finns tillgänglig på personens hemsida samt läsa andra klienters åsikter.

VILKA HANDLINGAR BEHÖVER JAG?

De viktigaste är:

  • Nota simple”, ett intyg från fastighetsregistret
  • Kopia på bostadens kommunala fastighetsskatt
  • Räkningar (el,vatten, gas m.m.)

Om du dessutom kan få en kopia på någon licens eller på ägarens köpebrev så är det ännu bättre.

INSKRIVNING I FASTIGHETSREGISTRET

Med intyget ”nota simple” och fastighetsreferensen som står på IBI-räkningen (kommunala fastighetsskatten) kan man kolla om fastigheten är korrekt inskriven i fastighetsregistret och om säljarna är de verkliga ägarna.

BESIKTNING?

Det är inte en dum idé att anlita en arkitekt för att besöka egendomen och kontrollera vissa saker som t.ex. att mäta den bebyggda ytan för att se om den överensstämmer med registret och på samma gång får du även ett professionellt utlåtande om fastighetens skick.

Arkitekten kan såklart bara upptäcka synliga fel men du kan på så sätt i alla fall utesluta möjliga brister inne i fastigheten.

URBANISTISK INFORMATION

Om du ska köpa en bostad inom ett detaljplanerat område är det viktigt att du frågar på kommunhuset om fastigheten har bygglov och licens för första besittning. Man ansöker om en licens för första besittning hos kommunförvaltningen när bostaden är färdigbyggd.

Tänk på att bostäder som är byggda före 1977 troligtvis inte har en licens för första besittning då det inte fanns på den tiden. Vissa nybyggda fastigheter har inte heller den licensen på grund av olika orsaker. I teorin kan man inte bo i och använda en fastighet utan en sådan licens men i praktiken kan man det och det behöver inte innebära ett hinder för att köpa bostaden.

Kontrollera att bostadsområdet där egendomen ligger inte har några skulder hos kommunen och att det är helt färdigbyggt. På så sätt slipper du betala ytterligare kostnader längre fram.

HUS PÅ LANDET

Om du ska köpa en bostad ute på landet skiljer sig den urbanistiska situationen rejält från den som gäller bostäder inom detaljplanerade områden.

Det viktigaste är att ta reda på när byggnaden färdigställdes, om marken omfattas av något särskilt skydd eller om kommunförvaltningen har vidtagit några åtgärder för att återställa detaljplanens laglighet. I Andalusien har man upprättat ett förfarande för att reglera dessa fastigheter.

KONTROLLERA EVENTUELLA SKULDER

Med informationen från fastighetsregistret, från kommunen och från bostadsrättsföreningen kan du kontrollera om fastigheten har några skulder som kan påverka dig som ny ägare. Då menar vi skulder som lån, utmätningar, obetald fastighetsskatt eller obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen m.m.

Om det finns några skulder är det bättre att säljaren betalar dem innan ni skriver köpeavtalet eller att motsvarande summa dras av från priset så att du själv kan betala in skulden direkt.

KÖPEBREV OCH SEN ÄR HUSET DITT

För att stå som ägare till bostaden måste du skriva på ett köpebrev inför notarius publicus och betala resterande del av köpeskillingen till säljaren. Därefter kan du få nycklarna till bostaden.

När du har skrivit på köpebrevet bör du påbörja processen att registrera bostaden i ditt namn i fastighetsregistret och betala alla tillkommande skatter.

Därefter hoppas vi att det bara är att njuta av ditt förvärv …

 

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

ARVSSKATT I ANDALUSIEN: FÖRÄNDRINGAR I SIKTE

Arvsskatten i Andalusien

1 augusti 2016 godkände Andalusiens autonoma regering en första reform gällande arvskatten i Andalusien. Den reformen och ytterligare en framtida reform kommer att förbättra beskattningen av arvingar.

Den första reformen påverkar villkoren för arvingars inköp av den privata bostaden på så sätt att regeringen har godkänt ett antal reduktioner på mellan 100 % och 95 % när värdet på bostaden överstiger 242 000 euro. Reduktionen av arvsskatten är mycket viktig i det här avseendet.

Tänk dock på att det endast är när det gäller arv mellan föräldrar och barn (biologiska eller adopterade), makar, släktingar i uppåtgående led samt på sidolinjen (syskon, kusiner, mor- eller farföräldrar) som är äldre än 65 år, som en arvinge kan åberopa skattereduktionen vid inköp av privatbostaden om vederbörande uppfyller följande krav:

  1. Att ha bott tillsammans med den avlidne i bostaden under de sista två åren före personens bortgång.
  2. Att inte sälja bostaden under de följande tre åren.

Andalusiens autonoma regering meddelade att den kommer att genomföra en andra reform gällande arvsskatten som kommer att träda i kraft den 1 januari 2017.

Den kommer att innebära att det skattebefriade minimibeloppet kommer att höjas till 250 000 euro per arvinge. Det innebär att den som ärver en egendom eller tillgång värderad till 250 000 euro eller lägre inte behöver betala arvsskatt i Andalusien.

Precis som vi förklarade i en tidigare artikel gäller denna dispens endast den avlidnes avkomlingar eller adopterade barn, t.ex. barn eller barnbarn, samt dess släktingar i uppåtgående led eller adoptivföräldrar och äkta make, om arvingens befintliga tillgångar är 402 678,11 euro eller lägre.

Ytterligare en viktig förändring som vi bör nämna är att för arv på mellan 250 000 och 350 000 euro fastställs minimibeloppet till 200 000 euro.

Det betyder att om det arv ett barn eller en äkta make mottager värderas till mer än 250 000 euro är de första 200 000 euro skattebefriade och personen behöver bara betala arvsskatt på resterande del av beloppet. Detta gäller dock endast om det totala arvsvärdet inte överstiger 350 000 euro. Om värdet överstiger det beloppet åläggs personen att betala arvsskatt för hela arvet utan någon slags dispens.

Slutligen vill vi påminna er om att det bästa sättet att reglera ett arv är genom att upprätta ett testamente och vi rekommenderar alltid att man tar kontakt med en specialist som kan titta mer på ens situation och erbjuda personlig rådgivning.

Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

GOLVKLAUSUL PÅ LÅN: NEGATIV RAPPORT FRÅN EU

nerja, lawyer, hipotecas
Golvklausul vid bolån

I vår senaste artikel i maj, relaterad till golvklausuler, förklarade vi att rättsliga förfaranden inför Europeiska unionen (EG-domstolen) för närvarande äger rum.

Syftet med förfarandet är att avgöra om spanska bankenheter måste återbetala alla pengar som otillbörligt debiteras genom golvklausuler eller om de bara behöver återge beloppen som är felaktigt debiteras efter den 9 maj 2013.

I det preliminära yttrandet från advokaten som deltar i förfarandet fastställs att bankerna endast skulle behöva återbetala de belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013.

Domen i det här förfarandet förväntas senare i år och även om advokatens åsikt inte är bindande är det vanligt att domstolens dom följer samma resonemang.

Oavsett den överraskning som denna åsikt har orsakat bland många jurister och domare måste vi komma ihåg att spanska banker kommer att behöva återbetala belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013 genom golvklausuler, och detta kommer inte att förändras, oavsett domstolens dom eftersom förfarandet endast kommer att avgöra huruvida bankerna måste återbetala belopp som otillbörligt debiterats före den 9 maj 2013 eller endast de belopp som otillbörligt debiterats efter detta datum.

Det är väldigt viktigt att alla som drabbats av golvklausuler i ett hypotekslån gör en rättslig fordran för att återkräva det belopp som banken otillbörligt har utlagt och för att förhindra att banken fortsätter att debitera dem mer pengar än den överenskomna räntan för återstående hypotekslån. Procenten i dessa förfaranden är ganska hög och bankerna skulle beordras att täcka rättegångskostnader som orsakats av förfarandet.

För närvarande försöker många banker att hindra kunder från att inleda rättsliga förfaranden genom att erbjuda falska lösningar som att komma överens om en fast räntesats för inteckningar. Underteckna eller godkänn inte något utan att prata med en specialiserad advokat, eftersom de flesta av dessa lösningar endast försöker hålla banken från att betala dig allt den är skyldig dig och få dig att göra avsteg från din rätt att lämna ställa rättsliga krav.

Tack vare vår överenskommelse med advokatbyrån Gallego & Rivas, som är specialiserat på bank-rätt, kan vi studera ditt ärende utan kostnad, genomföra en första bedömning av din dokumentation och ge dig en uppskattning av det totala beloppet du kan göra anspråk på liksom de pengar du skulle spara i framtiden genom att eliminera golvklausulen från din inteckning. Det här är allt utan åtagande att anställa vår juridiska tjänst.

Om du är intresserad av en gratis konsultation kan du kontakta oss på info@cdsolicitors.com, ge oss dina kontaktuppgifter och skicka oss en kopia av ditt hypotekslån samt den senaste fakturan för ditt lån. Vi hjälper dig gärna och förtydligar din juridiska status.

ENERGIDEKLARATION OCH REDUKTION AV FASTIGHETSTSSKATT

lawyer english speaking
Köpa fastighet i Malaga

Genom en lagstiftningsändring i september öppnade Spaniens regering dörren för kommuner att erbjuda reduktion av fastighetsskatten (IBI) från och med den 1 januari 2016.

Denna lagstiftningsändring introducerar möjligheten att erbjuda en minskning med 20%, 16%, 12%, 8% eller 4% av IBI för en fastighet beroende på prestandan energideklarationen visar A, B, C, D eller E, respektive.

Nu när staten har tillåtit denna ändring av IBI, kommer det nu bli upp till varje kommun att avgöra om de vill tillämpa denna rabatt eller ej.

Detta beror på att fastighetsskatterna är av lokal natur. Kommuner ansvarar för sin förvaltning, så länge som insamling av denna skatt utförs enligt lagen om lokala statsskatter, vilket är den som har ändrats av staten för att tillåta denna IBI-rabatt.

Som sagt, om du äger ett hem i Spanien och du vill veta om du kan spara på fastighetsskatten, rekommenderar jag dig att göra följande:

  • Fråga din kommun om den planerar att tillämpa denna IBI-rabatt från den 1 januari 2016. Om svaret är NEJ, löser det saken.
  • Om din kommun säger JA till den tidigare frågan, kolla på din energideklaration vilken prestanda huset har.

Om du har köpt ett hem i Spanien under de senaste 2 åren, var medveten om att energideklarationen kommer att ingå i din försäljningshandling.

Om du inte har en energideklaration kan det vara intressant att beställa ett för att veta vilken energiprestanda ditt hem har och för att ta reda på om du kan få en IBI-rabatt att betala mindre varje år.

När det gäller energideklarationer har de flesta fastigheter i Spanien mycket låg prestanda. Utan tvekan kan man säga att hem i Spanien inte är energieffektiva. Om energieffektiviteten i ditt hem är mycket låg så få inte panik då det tyvärr är normalt. Enligt information som publicerades av webbplatsen idealista i början av året misslyckas 95% av bostäderna med att vara energieffektivt byggda.

Enligt min åsikt är denna åtgärd som införts av staten positiv eftersom det alltid är bra att ”belöna” bostäder som är bättre isolerade och kräver lägre energianvändning för att vara beboeliga. Vid mindre användning av energi blir det mindre förorening.

Från säljarens synvinkel ses ofta en energideklaration som ännu en annan kostnad och ytterligare att byråkratiskt hinder för att sälja en fastighet. Men om certifikatet är tydligt ger det mycket värdefull information till köpare eftersom de kommer att känna till energieffektiviteten i hemmet innan de köper det och kommer att kunna göra förbättringar baserat på det.

När det gäller energideklarationen bör det även sägas att det måste vara tillgängligt när ett hem är ute på försäljning eller för uthyrning (längre än 4 månader), så att man från köparens synvinkel kan känna till energieffektiviteten hos en hem från det ögonblick man blir intresserad av det.Final del formulario

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Aktivera JavaScript i din webbläsare för att slutföra detta formulär.
Alla villkor
Newsletter
  • TORROX-KONTORET:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANIEN

  • MALAGA-KONTORET (EFTER ÖVERENSKOMMELSE):

  • PASEO REDING 7, 1
    29016 MALAGA (SPANIEN)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga

TORROX-KONTORET

MÅN/TIS/TIS/TIS: 09:00 - 18:30
ONS/FRE: 09:00 - 15:00

LÄGE: 40 KM ÖSTER OM MALAGA, 10 KM VÄSTER OM NERJA.
GRATIS PARKERING FRAMFÖR ALDI (INGÅNG PÅ BAKSIDAN).

MALAGA-KONTORET

ENDAST MÖTEN
EFTER ÖVERENSKOMMELSE

PLATS: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA)
PARKERING CERVANTES, C/ CERVANTES

Need help?