malaga, costa del sol

MALAGA OCH COSTA DEL SOL: ETT VIKTIGT OMRÅDE FÖR TURISMEN, MED EN SKRÄMMANDE RENING AV AVLOPPSVATTEN

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser
Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.

I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.  

Introduktion

I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.

Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.

Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.

Nationellt problem, miljonböter 

Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.

Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.

Nerja – vackra stränder med avloppsvatten

En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.

Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.

Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.

Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.

Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”

Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.

Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.

I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.

Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.

Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.

Kommunen Coín – ett specialfall

För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.

Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.

 

Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet

Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.

En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget  är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.

Vad är problemet?

En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.

Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.

Vilka alternativ finns det?

Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.

Vad händer?

Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.

Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.

Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.

Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet

För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.

Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.

Slutsats

Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.

Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.

Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.

Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.

Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER I ANDALUSIEN

solicitor english speaking in Andalusia
hyresregler, Andalusia

Den kommande 12 maj träder dekret 28/2016 av 2 februari om semesterbostäder i kraft.

Denna förordning har för avsikt att reglera den kraftigt växande marknaden av privatbostäder som hyrs ut som semesterbostäder under olika delar av året.

Fram tills nu fanns det inga fasta regler gällande villkor för uthyrning av bostäder per dag eller månad. Syftet med den nya förordningen är alltså att dessa bostäder ska uppfylla vissa minimikrav för att få hyras ut samt att fastställa både ägarens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter. Alla dessa bostäder måste registreras som semesterbostäder.

Det är uppenbart att förordningen kommer ha stor inverkan i Andalusien och särskilt på Solkusten och Axarquía, i städer som Granada, Málaga, Sevilla och mindre kommuner som Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella, Mijas osv. där många hyr ut sina bostäder till turister.

Vilka bostäder klassas som semesterbostäder?

Fastigheter upprättade på mark avsedd för bostäder som regelbundet erbjuds till uthyrning som semesterbostäder till privatpersoner. Med regelbundet och som semesterbostäder menas att bostaden saluförs eller marknadsförs via en kanal med erbjudanden till turister t.ex. Airbnb, tripadvisor, windu, mäklarfirmor m.fl.

Om du äger en bostad i Andalusien och brukar hyra ut den dagvis eller månadsvis under året räknas det som semesterboende och du måste då följa dessa bestämmelser om du vill fortsätta att hyra ut den på laglig väg.

Vilka bostäder omfattas inte av den nya bestämmelsen?

Lantegendomar som hyrs ut som semesterbostäder omfattas inte av förordningen. De måste dock registreras som semesterbostäder på landsbygden och ägarna måste i enlighet med en annan förordning registrera dem hos Junta de Andalucia (Andalusiens autonoma regering).

Bostäder som hyrs ut till en och samma person i en sammanhängande period på två månader eller mer klassas inte som semesterbostäder och måste inte registreras. Vi menar då bostäder som hyrs ut med hyresavtal i minst två månader.

Om du hyr ut din bostad i över två månader men dessutom brukar hyra ut den per dag eller månad måste du registrera den som en semesterbostad eftersom det är möjligt att hyra ut samma bostad både för en längre period som två månader och per dag eller månad.

Om en person har tre eller fler bostäder som hyrs ut som semesterbostäder inom en radie på ungefär en kilometer eller mindre omfattas vederbörande inte av denna förordning. Då omfattas personen istället av bestämmelserna om turistbostäder.

Vad innebär förordningen?

Den medför skyldigheten att skriva in alla fastigheter på mark avsedd för bostäder i turismregistret i Andalusien om bostaden ska hyras ut som semesterbostad. När bostaden har registrerats får man ett registreringsnummer som alltid måste anges i hyresannonsen.

Man behöver bara skriva in bostaden en gång och registreringsnumret är giltigt för framtida uthyrningar.

Det är ägarens skyldighet att skriva in bostaden i registret och från och med 12 maj i år får bostaden inte hyras ut som semesterbostad om den inte finns med i registret.

Vad krävs för att registrera en bostad?

  • Fastigheten måste vara upprättad på mark avsedd för bostäder.
  • Ägaren måste inneha en licens för första besittning. Om du inte har en första besittnings-licens måste du ansöka om ett intyg från kommunen som styrker bostadens läge och användningssyfte.
  • Bostaden måste vara utrustad med fönster och klimatanläggningar – luftkonditionering och/eller uppvärmning, för kyla och värme, beroende på vilken tid på året bostaden hyrs ut. I det här fallet förlängs tidsfristen till 12 maj 2017 så att en ägare som inte har detta installerat får möjlighet att ordna det och ändå hyra ut bostaden under tiden.
  • Bostaden måste ha ett minimum av möbler och hushållsredskap för att den ska anses beboelig i överensstämmelse med antalet sovplatser.
  • Det måste finnas en första-förbandslåda,
  • turistinformation för området med anvisningar till intressanta platser, restauranger m.m. Detta villkor kan enkelt uppfyllas med en liten turistguide eller reklam från den lokala turistinformationen.
  • Det måste även finnas reklamationsformulär till kundens förfogande på en synlig plats.
  • Bostaden måste alltid städas innan nya hyresgäster anländer.
  • Det ska finnas tillräckligt med sängkläder och husgeråd för antalet sovplatser,
  • ett telefonnummer för kontakt vid incidenter,
  • information och manualer till hushållsapparater som ska finnas tillgängliga på en konkret plats.
  • Hyresgästen ska informeras om bostadsrättsföreningens interna bestämmelser om användning av gemensamma utrymmen.

Vilka skyldigheter har jag gentemot varje hyresgäst?

Båda parter ska underteckna ett dokument, i form av ett hyresavtal, som ska innehålla uppgifter om bostaden, ägaren, antalet dagar vistelsen gäller, hyra samt en kopia på personernas NIE/pass för identifiering. Det räcker med ett enkelt dokument på en till två sidor och ägaren måste spara detta under ett års tid.

Ägaren måste även informera polismyndigheten Guardia Civil när varje ny hyresgäst får tillträde till bostaden. Detta ska ske genom inlämning av en kopia på hyresavtalet och på hyresgästernas NIE/pass.

Vad kan hända om jag inte skriver in min bostad i registret?

Myndigheterna kan göra kontroller och inleda ett sanktionsförfarande och det gäller att vara försiktig för bötessumman kan hamna mellan 2 001 och 18 000 euro.

Ägaren är dessutom skyldig att släppa in kontrollanter som inställer sig i bostaden för att kontrollera om den uppfyller kraven för uthyrning. Om man inte släpper in kontrollanterna i bostaden kan man dömas till böter på mellan 18 001 och 150 000 euro.

Vad mer regleras av denna förordning?

Den reglerar bland annat hyresgästens rätt i de fall en konflikt uppstår med ägaren gällande priset, tid för tillträde och avfärd, förskottsbetalning eller deposition m.m. Den styr med andra ord villkoren för prissättning, bokning, förskottsbetalning och avbokning när det inte finns ett skriftligt avtal mellan parterna.

Betalning av skatt för hyra

Registret är ett administrativt register som förvaltas av Andalusiens autonoma regering och det har skapats för att reglera villkoren gällande semesterbostäder. Det har dock inget med skyldigheten att betala skatt för inkomst i form av hyra att göra. Om du skriver in din bostad i registret men inte hyr ut den i slutändan innebär det med andra ord ingen kostnad för dig.

Hyran man får för en bostad, vare sig det är som semesterbostad eller för en längre period, måste redovisas till Skattemyndigheten som lyder under regeringen och ägaren måste betala alla tillkommande skatter beroende på om vederbörande har sin skattepliktiga hemvist i Spanien eller inte.

Tips från juristen

Även om förordningen träder i kraft den 12 maj kan man redan nu påbörja inskrivningen i registret.

Om du hyr ut en eller flera semesterbostäder, vare sig det är inom ett bostadsområde eller på landsbygden, bör du registrera dem hos Andalusiens autonoma regering. Vi kan hjälpa dig med handläggningen så att din bostad blir ordentligt inskriven.

På så sätt kan vi även informera dig om alla krav din bostad måste uppfylla samt om dina skyldigheter som ägare. Tveka inte att kontakta oss på 0034 952 532 582 eller på Info@cdsolicitors.com.

 

 Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

THE “SUMMER HOLIDAY RENTALS” ISSUE

SEMESTERUTHYRNING

Semester uthyrning, turism,
Semester uthyrning turism

Den 5 juni 2013 offentliggjordes den spanska lagen 4/2013 daterat den 4 juni i spanska officiella tidningen B.O.E. Denna nya lag anger förfaranden för att matta ut och främja semesteruthyrningsmarknaden. Genom denna lag försöker den spanska regeringen att reglera semesteruthyrning som inte kontrolleras av spanska skatteverket.

Dessa förordningar syftar till två grundläggande mål: Å ena sidan att ändra människors vana när det gäller att uppfylla sina bostadsbehov- hittills har folk varit mer benägna att köpa sina hem och få ett lån. Nu är folk mer benägna att hyra. Och å andra sidan syftar dessa regelverk till att bekämpa svarta pengar genom semesteruthyrning.

Ändå lämnar dessa föreskrifter sommaruthyrnings hus utan rättsligt skydd eftersom de avser “uthyrning avsedd för semester” inte regleras av LAU (hyr lagen) utan enligt regionalregeringarnas egna regler.

I synnerhet är andalusisk lagstiftning i detta avseende mycket sträng och hård om den jämförs med andra spanska regioner. Till exempel är ägare med mindre än tre hyresfastigheter i samma byggnad eller bostadsområde inte inkluderade i andalusiska bestämmelser. Till följd av att detta är en hög andel ägare som hindras från att hyra sina bostäder. Detta syftar till att bekämpa “inkräktande” på turistområdet och orättvis konkurrens för traditionella researrangörer.

Alternativt ställer den nya lagen strikta och kontrollerande åtgärder för denna typ av sommaruthyrning. Det spanska skatteverket ålägger elföretag att årligen presentera en rapport kring hushållens konsumtion. Detta är avsett att samla nödvändiga uppgifter för att upptäcka de uthyrda bostäder som inte deklareras.

Den nya lagen innehåller bokstavligen följande:  ”… it is not included within the scope of this law: … the temporary assignment for use of the entire furnished and equipped home to be immediately occupied, marketed and promoted through tourist offer channels for economic purposes, when this property is subject to a specific regime as a result of its sectorial regulations.”

Efter överväganden av detta uttalande kan dessa föreskrifter diskuteras och tolkas när det gäller att hyra ett hem för semester från en privat hyresvärd. Vi anser att denna hyra är möjlig, men det är nödvändigt att se skillnaden mellan två typer av scenarier: å ena sidan hyra per dag för turistande och å andra sidan säsongsuthyrning.

I det förra fallet innebär det en regelbunden kommersiell användning av hyran av en professionell, som erbjuder andra ytterligare tjänster bortsett från boende. Faktum är att denna typ av turistbostadsuthyrning uteslutits från Spanish Urban Rental Law (LAU) hittills. De reglerades av lagstiftningen av de behöriga offentliga organen.

I det senare scenariot handlar det inte om turistverksamhet, utan en tillfällig uppgift utan ytterligare skyldighet. Följaktligen verkar denna nya lag inte påverka människor under dessa förhållanden. Om det gör det kan det säkert innebära en tydlig begränsning av ägarens rättigheter. De kan ha möjlighet att hyra ut sina hem per säsong, vare sig på lång sikt eller på kort sikt, inklusive per dag. Dessutom regleras denna bostadsuthyrning under skydd av spanska stadsuthyrningslagen från 1994 (LAU).

Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokat)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

  • C&D SOLICITORS S.L.P.
    Calle La Noria s/n, Edif. Recreo II, 1-15
    29793 Torrox-Costa (Málaga), Spain

  • +34 952 532 582

  • +34 639 541 602

  • Our law firm is located 40 km East from Malaga capital and 10 km West from Nerja.

  • Monday, Tuesday, Thursday: 09:00 - 18:30
    Wednesday, Friday: 09:00 - 15:30

Colegio de Abogados de Mälaga


    Copyright 2021. All right reserved.
    Open chat
    Need help?