X

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Archive for regler

TIDSFRISTER FÖR SKATTER UNDER KATASTROFLÄGET I SPANIEN

CoPå grund av den pågående krisen som förklarats i hela världen av Världshälsoorganisationen på grund av coronaviruset (även känt som Covid-19) har nästan alla länder infört olika åtgärder.

* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 4:e april 2020.

Spanien förklarade regeringen den 14 mars 2020 "katastrofläge" (reglerat i artikel 116.1 i den spanska konstitutionen och den organiska lagen 4/1981) under 15 dagar (fram till 29 mars), genom dekret 463/2020 som stänger museer, monument, restauranger och nästan alla företag som är öppna för allmänheten. På grund av ökningen av infektioner har larmtillståndet förlängts med ytterligare 15 dagar fram till den 12:e april 2020 efter parlamentets godkännande. En ny förlängning till den 26:e väntar godkännande.

Det huvudsakliga målet med dessa dekret är att förbjuda fri rörlighet för människor för att förhindra ytterligare infektionsökning bland den spanska befolkningen. Men alla dessa åtgärder har ekonomiska och naturligtvis sociala konsekvenser.

 

FÖRLÄNGNING AV BETALNINGSDATUM FÖR EGENFÖRETAGARE OCH SMÅ FÖRETAGARE (PYME) (UPPSKJUTANDE OCH UPPDELADE BETALNINGAR).

  1. Egenföretagare och små företagaremed en omsättning på mindre än 6010,111,04 euro får skjuta upp betalning av skatteskulder (mindre än 30 000 euro) utan garanti för en sexmånadersperiod. De första tre av dessa månader kommer inte att medföra räntekostnader. Nämnda uppskjutande avser endast deklarationer som måste presenteras och göras från den 13 mars till den 20 maj 2020 (artikel 14 dekret 7/2020).
  2. Det är nu tillåtet att skjuta upp skatteskuldersom tidigare inte kunde skjutas upp (artikel 65 LGT) för:

- De som personen är skyldig att betala för (artikel 65.2 b), till exempel kvartalsmodell 111 eller 3% -modellen 211.

- De som härrör från skatter som enligt lag måste överföras som har samlats in (art. 65.2 f), till exempel momsmodell 303.

- Uppdelade betalningar av bolagsskatt (art. 65,2 g) såsom IS-modell 202

AVBRYTANDE AV JURIDISKA VILLKOR SOM INTE AVSLUTATS FÖRE DEN 14 MARS (DEKRET 8/2020 OCH 11/202)

Artikel 33 i kungliga lagdekret 8/2020 och dess förtydligande med dekret 11/2020 gäller för alla skattebetalare och förlänger tidsfristersom inte slutförts före den 14 mars 2020 fram till 30 april 2020 för:

- Betalningar av skatter som inte är försenade och de som under verkställande period har meddelats om verkställighetsbeslutet. Till exempel: Om du har meddelats om en betalningsplan av en skatteskuld den 12 mars, måste du i normala fall betala den senast den 20 april (enligt den allmänna skattelagen i artikel 65.2) men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 30 april.

- Tidsfrister och skatteuppskjutningar som redan beviljats ​​(före den 14 mars 2020 utan att det påverkar de tidsfrister som återspeglas i artikel 14 i det tidigare dekretet 7/2020) samt tidsfrister för auktioner och övertagande av varor gjorda av Skattemyndigheterna .

- Tidsfrist för att uppfylla de statliga myndigheternas krav, tvångsövertaganden, begäran om information eller att göra anklagelser i skatteförfaranden (angående ogiltigheter, rättelse av fel, begäran av återbetalning).

Om det fanns tvivel om huruvida dessa skatteförfaranden som initierats av motsvarande autonoma och lokala förvaltning eller inte inräknades i förtydligades det i det nya dekret 11/2020 i artikel 53. Alltså gäller uppskjutning av deadline under nämnda period även lokal och autonom administration (i art.33 i dekret 8/2020).

- Tidsfrister för att uppfylla krav och förfrågningar från Catastro-registret.

- Inga förfaranden som gäller begränsning av fastigheter.

VAD HÄNDER MED FÖRFARANDENA SOM MEDDELADES FRÅN OCH MED DEN 14 MARS?

För alla ovannämnda förfaranden som meddelats från och med det datumet förlängs de till 20 maj 2020 (såvida inte det som beviljas är av en högre instans).

Till exempel: om en plan för betalning av en skatteskuld meddelades den 19 mars, skulle du i normala fall behöva betala senast den 5 maj men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 20 maj.

I det fall av ovanstående antaganden om skattebetalaren uppfyller planen, alltså betalar skatteskulden eller presenterade överklagande trots denna beviljade uppskjutning kommer de förstås att ha slutfört förfarandet.

VAD HÄNDER MED EXEMPELVIS BETALNING AV FASTIGHETSÖVERFÖRINGSSKATT VID FÖRSÄLJNING AV EN FASTIGHET?

När en person köper ett hem i Andalusien har de 30 dagar på sig att betala överlåtelseskatten som för närvarande är 8% av köpepriset. Betalningen av denne sker genom en blankett. Med andra ord förbereder köparen eller hens representant denna skattemodell och presenterar den inom 30 dagar för betalning.

Dekretet om katastroftillståndet inkluderar inte denna modell som uppskjutbar (enligt kungligt dekret 465/2020 av den 17 mars och ändring av kungligt dekret 463/2020 av den 14 mars vilket förklarar ett larmtillstånd) och inte heller kvartalsdeklarationer för mervärdesskatt, moms eller personlig inkomstskatt (modell 130 och 303) skjuts upp och bibehåller alltså sin deadline till 20 april för tredje kvartalet.

VAD HÄNDER UNDER KATASTROFTILLSTÅNDET MED DEN RÄTTSLIGA HANDLINGSPERIODEN SOM FÖRVALTNINGEN KAN UTÖVA MOT NÅGON OCH TIDSFRISTERNA FÖR ÖVERKLAGANDET?

Kungliga dekretet 11/2020 fastställer att perioden från 14 mars till 30 april inte kommer att räknas med hänsyn till de åtgärder som skatteförvaltningen kan utöva mot en person.

Låt oss ta ett exempel, om administrationen hade en maxperiod fram till 19 mars för att kräva betalning av en skatt, och det inte hade krävts senast den 13 mars, har administrationen automatiskt till den 30 april att begära betalning.

Det skulle inte heller finnas någon deadline för annullering av de förfaranden som inleddes av administrationen.

Å andra sidan börjar tidsfristerna för inlämnande av överklaganden mot skattebeslut eller för de ekonomisk-administrativa förfarandena som inte har anmälts före den 14 mars 2020 först efter den 30 april 2020.

VAD HÄNDER MED INKOMSTDEKLARATIONEN FRÅN HYROR ELLER DEN ÅRLIGA IRNR-DEKLARATIONEN FÖR UTLÄNDSKA?

Dessa tidsfrister varierar inte vilket innebär att alla utländska i Spanien som får en inkomst från hyror av en fastighet här i Spanien måste redovisa nämnda vinst kvartalsvis inom motsvarande period.

* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 3 april 2020.

Författare: Guillermo Arenere Ruiz, advokat hos C&D Solicitors, Torrox (Málaga)

MALAGA OCH COSTA DEL SOL: ETT VIKTIGT OMRÅDE FÖR TURISMEN, MED EN SKRÄMMANDE RENING AV AVLOPPSVATTEN

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.

I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.  

Introduktion

I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.

Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.

Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.

Nationellt problem, miljonböter 

Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.

Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.

Nerja – vackra stränder med avloppsvatten

En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.

Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.

Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.

Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.

Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”

Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.

Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.

I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.

Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.

Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.

Kommunen Coín – ett specialfall

För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.

Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.

 

Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet

Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.

En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget  är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.

Vad är problemet?

En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.

Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.

Vilka alternativ finns det?

Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.

Vad händer?

Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.

Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.

Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.

Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet

För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.

Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.

Slutsats

Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.

Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.

Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.

Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.

Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

SKATT VID UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER

Skatt för att hyra ut din spanska fastighet

Skatt för att hyra ut din spanska fastighet

Det är fler och fler utlänningar som är intresserade av att köpa en fastighet i Spanien som en investering eller för att helt enkelt kunna njuta av sin semester där.

Under de senaste åren har hyresmarknaden, speciellt uthyrning av semesterbostäder, ökat lavinartat i många städer i Andalusien, särskilt i städerna längs solkusten och den tropiska kusten som Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena m.fl.

Många som köper bostad i Spanien lockas av möjligheten att göra en god investering tack vare intäkterna från att hyra ut bostaden. Självklart måste dessa hyresintäkter, vare sig det är en permanent uthyrning eller till semesterfirare, beskattas i Spanien oavsett om du själv är bosatt här (årlig IRPF deklaration) eller inte (kvartalsmässigt IRNR).

 

Vilka skatter måste man betala i dagsläget?

Personer som är bosatta i EU, Island eller Norge måste sedan 2016 betala 19 % i skatt på vinsten från uthyrningen. Andra icke-europeiska medborgare måste betala 24 % i skatt på vinsten. Den här skillnaden i beskattning har gett upphov till en anmälan till EU-kommissionen på grund av diskriminering av de icke-europeiska medborgarna och när den här artikeln publiceras har ingen dom avkunnats än.

 

Kan man göra avdrag för kostnader som icke-bofast?

De medborgare som inte har sin hemvist i Spanien, men som är bosatta i något annat land i EU, på Island eller i Norge kan göra avdrag för samma kostnader som en medborgare med sin hemvist i Spanien. Det enda undantaget är om bostaden hyrs ut som permanent bostad, eftersom personer som har sin hemvist i Spanien får göra avdrag på 60 % av det som hyresgästen har betalat, medan icke-bofasta inte får göra det. De medborgare som inte är bosatta i EU, på Island eller i Norge får inte göra något skatteavdrag och de måste därför betala skatt för hela bruttovinsten från hyran.

Skattskriven


Vilka kostnader kan man göra avdrag för?

Personer med sin hemvist i EU, på Island eller i Norge får göra av drag för kostnader som fastighetsskatt (IBI), sophämtning eller bostadsrättsföreningsavgifter. De kan även göra avdrag för andra kostnader om det går att styrka att de har ett ekonomiskt samband med uthyrningen, som t.ex. låneränta, reparations- eller underhållskostnader, el-, vatten- eller gaskostnader m.m.

 

När ska man deklarera hyresintäkterna?

Personer som inte har sin hemvist i Spanien ska betala skatt för intäkterna från uthyrningen var tredje månad genom att lämna in formuläret modelo 210. Om man har fler än en fastighet måste man lämna in ett formulär för varje fastighet.

Man måste lämna in formuläret inom de första 20 dagarna i april, juli, oktober och januari, det vill säga, man måste lämna in fyra årsrapporter där man deklarerar hyran för årets 12 månader.

De fastighetsägare som hyr ut sin bostad som semesterbostad kan i samma formulär, modelo 210, uppge alla intäkter från uthyrningen under de tre månader formuläret omfattar, även om de kommer från olika hyresgäster.

 

Vad händer om jag inte deklarerar hyresintäkterna?

Om det spanska skatteverket upptäcker att du hyr ut din bostad utan att deklarera kommer det att inleda ett förfarande och skicka en betalningsförslag med en förseningsavgift för att deklarationen lämnas för sent. Med all säkerhet kommer skatteverket även att inleda ett strafförfarande där du kan bötfällas med ett belopp som uppgår till mellan 50 % och 100 % av det du inte hade deklarerat.

Tack vare internet och digitala plattformar för uthyrning av semesterbostäder som Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, har det spanska skatteverket genomför ett flertal kontroller under de senaste åren och har ålagt tusentals bostadsägare att reglera sin uthyrning.

 

RTA-hyreslicens och Guardia Civil

För att kunna publicera din fastighet på hyresplattformar online måste du ha en RTA-hyreslicens från Registro de Turismo de Andalucia, både för stads- och rustika fastigheter. Om du inte har den här licensen ännu, kan vi ansöka om den å dina vägnar och informera dig om alla officiella krav som säkerställer ett säkert och kvalitativt hem för hyresgästen. Dessa saker inspekteras numer ofta av ansvariga. Urbana fastigheter behöver också en slutbesiktning "Firsts Occupation License" och om du inte har det ännu rekommenderar vi att du kontrakterar en arkitekt för att ansöka detta i din kommun. Standardlicenser för rustika fastigheter (”alojamiento turistico”) har en gräns på 90 dagar om året och du kan inte erbjuda extra tjänster som frukost.

Det sista du behöver veta om du hyr ut din fastighet till turister är att du är skyldig att anmäla all incheckning inom 24 timmar till Guardia Civil (polis) via deras online-plattform.

 

Vad ska jag göra då?

Även om du, som de flesta av oss, inte tycker om att betala skatt rekommenderar vi dig att reglera uthyrningen av din bostad i Spanien och lämna in formuläret modelo 210 var tredje månad och betala skatt för hyresintäkterna till det spanska skatteverket.

Tveka inte att kontakta oss, vi finns här för att hjälpa dig.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Málaga - advokat)

LÄGRE GÅVOSKATT I ANDALUSIEN

 

Lower taxes on gifts in andalusia

LÄGRE GÅVOSKATT I ANDALUSIEN

Den 9 april godkände Andalusiens autonoma regering, la Junta, en ändring av arvs- och gåvoskatten genom ett lagdekret. Denna ändring innebär främst en betydande skattemässig besparing av gåvoskatten. Ändringen i lagstiftningen medför en förmån med avdrag på 99 % av skattebeloppet som ska betalas i gåvoskatt, det vill säga, man betalar alltså 1 % av det man betalade tidigare.

Arvs- och gåvoskatten regleras i de olika autonoma regionerna som utgör Spanien och den här förmånen är den som är giltig för närvarande i Andalusien, men lagstiftningen gällande arvs- och gåvoskatt kan se olika ut beroende på var fastigheten finns eller var gåvotagaren - den som mottar den lösa eller fasta egendomen - är bosatt.

 

EXEMPEL: EN PAPPA SKÄNKER 200 000 EURO TILL SIN SON

Med den tidigare lagstiftningen var skattebeloppet på en sådan gåva 31 621,21 euro. Sonen skulle alltså få betala 31 621,21 euro för att ta emot pengarna från sin pappa. Med den nya lagstiftningen får man då en skatteförmån på 99 % av beloppet 31 621,21 euro och sonen behöver bara betala 316,21 euro i skatt. En mycket betydelsefull skattemässig besparing med andra ord. Om man ger bort eller donerar pengar eller annan lös egendom ska gällande lagstiftning i gåvotagarens hemvitsland tillämpas.

VEM KAN UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN?

De personer som ingår i grupperna I och II enligt bestämmelserna som reglerar den här skatten, det vill säga, om gåvomottagaren är make/a, barn, barnbarn eller förälder till gåvogivaren - den som ger bort egendomen.

VILKA ANDRA KRAV MÅSTE UPPFYLLAS?

Förutom kravet att ingå i de tidigare nämnda grupperna I och II är det också ett måste att gåvan ska dokumenteras offentligt inför notarius publicus och om gåvan består av pengar ska dess ursprung vara verifierat. I fall man ger bort en fastighet använder man ovan nämnda officiella dokument att registrera fastigheten i nya ägarens namn i fastighetsregistret.

VAD HÄNDER MED KAPITALVINSTSKATTEN OCH REAVINSTSKATTEN?

Sett ur ett juridiskt perspektiv finns det inget i gåvoskatten som hindrar en pappa i Andalusien från att ge en fastighet till sin son så att sonen kan utnyttja skatteförmånen på 99 % och därmed betala en mycket liten del i gåvoskatt.

Problemet med en fastighet som gåva uppstår för gåvogivaren, även om denne ger bort en fastighet, eftersom skattemyndigheten kommer att likställa den överlåtelsen med en försäljning av fastigheten - i skattemyndighetens ögon är gåva och försäljning samma sak - och gåvogivaren kommer alltså att få betala en kapitalvinstskatt beräknad på skillnaden mellan inköpspriset och värdet på den bortgivna fastigheten.

Det är viktigt att komma ihåg att om gåvogivaren har sin skattemässiga hemvist i Spanien, är över 65 år gammal och ger bort sin permanenta bostad, behöver han/hon inte betala kapitalvinstskatt för gåvan eller försäljningen av fastigheten.

Slutligen, eftersom kommunen där fastigheten är belägen också ser gåvan som en försäljning kommer den att vilja ha sin del av kakan i form av en lokal reavinstskatt – på spanska plusvalia.  Den skatten beräknas beroende på hur många år gåvogivaren har ägt fastigheten, med en maxgräns på 20 år, och man betalar för värdeökningen som har skett av marken där fastigheten finns.

VAD HÄNDER OM JAG VÄRDERAR FASTIGHETEN TILL ETT LÅGT BELOPP FÖR ATT BETALA MINDRE SKATT?  

Man kanske blir frestad att värdera fastigheten väldigt lågt i gåvan och på så sätt betala lägre kapitalvinst för den. Detta är förståeligt men det är mycket viktigt att värdet inte ligger under det lägsta skattemässiga värdet, det värde som skattemyndigheten anser att fastigheter i Spanien har. Man ska med andra ord undvika att värdera en gåva lägre än det fastställda lägsta skattemässiga värdet för att undvika att skattemyndigheten genomför en skönstaxering av fastigheten. Mini värdet för hus inom stadsplaneringen baseras på Catastro värdet gånger en summa som bestäms av varje kommun.

KAN ALLA UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN, OAVSETT OM DE ÄR BOSATTA I SPANIEN ELLER INTE?

Som vi har förklarat i flera tidigare artiklar, den senaste i mars, har ett flertal domar avkunnats avseende rätten för både personer med hemvist i Europeiska unionen, samt personer med hemvist utanför EU, att behandlas precis som personer bosatta i Spanien när det gäller arvs- och gåvoskatten.

Det innebär alltså att vem som helst som uppfyller de tidigare nämnda kraven, kan utnyttja förmånen att dra av 99 % av arvsskatten i Andalusien eller alla andra tillämpliga bestämmelser i den autonoma regionen.

EXEMPEL PÅ EN GÅVA I FORM AV FASTIGHET

Låt oss föreställa oss att en svensk ägare som köpte en bostad i Almuñecar (GRanada) för 200 000 euro bestämmer sig för att ge bort den till sin son som bor i Kina, och att det lägsta skattemässiga värdet är satt till 300 000 euro. Eftersom bostaden är belägen i Andalusien kan sonen- gåvotagaren utnyttja skatteförmånen med avdrag på 99 % av skattebeloppet och han skulle därmed bara behöva betala 554,68 euro i gåvoskatt av det totala skattebeloppet på 55 466,81 euro.

Eftersom pappan-gåvogivaren har gjort en kapitalvinst på 100 000 euro med gåvan kommer han att få betala skatt på den ”vinsten” på 100 000 euro, vilken i nuläget är 19 % av nettovinsten. Om ägaren däremot är 64 år gammal, har sin skattemässiga hemvist i Spanien och ger bort sin permanenta bostad, rekommenderar vi honom att vänta tills han fyller 65 år för att slippa betala kapitalvinstskatt. Sonen kommer säkert att förstå varför.

VAD HÄNDER MED SKATTEN PÅ DEN PLATS GÅVOTAHAREN HAR SIN HEMVIST? 

Innan han/hon tar emot en gåva är det viktigt att gåvotagaren informerar sig i sitt hemvistland om vilka skatter, om några, som måste betalas för gåvan. Slutligen vill jag säga att den här ändringen av gåvoskatten i Andalusien innebär att det kan bli mer intressant att ge en gåva när ett gift par vill att en av makarna ska stå som ägare till hela fastigheten - det gäller bara makar med enskilda egendomar - eller om de vill ge fastigheten till sina barn eller barnbarn som förskottsarv. För att göra skattemässiga besparingar var de enda möjligheterna i Andalusien att upphäva det gemensamma ägandet eller att sälja fastigheten, men tack vare den nya ändringen kommer det i många fall vara aktuellt att ge en gåva eftersom man då betalar lägre skatt vid överlåtelsen av fastigheten.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (advokat, Málaga)

ARVSSKATTEN ÄR NU SAMMA FÖR EU- MEDBORGARE SOM FÖR ICKE EU-MEDBORGARE

saving for

Spain, malaga, arvsskatt, arvingar, testamentos

Som vi publicerade i ett inlägg i mars 2015, ändrades bestämmelserna som reglerar arvsskatten den 1 januari 2015 och EU-medborgare gick över till att betala samma skatt som medborgare bosatta i Spanien. Från och med den dagen får EU-medborgare betala skatt i enlighet med bestämmelserna i den autonoma region där egendomen finns.  Kom ihåg att de nya bestämmelserna är mycket mer förmånliga jämfört med de tidigare statliga bestämmelserna om arvsskatt som tillämpades för EU-medborgare. Ändringen innebar att personer som inte är EU-medborgare hamnade utanför regelverket och de har fortsatt att betala skatt enligt de statliga bestämmelserna.

Högsta domstolen dömer till förmån för icke EU-medborgare

I februari och mars 2018 avkunnades dock ett flertal domar av Spaniens högsta domstol, Tribunal Supremo, avseende personer som är bosatta i länder utanför EU, som Kanada eller Schweiz, i vilka man har fastslagit att det förekommer diskriminering av rätten till fri rörlighet för kapital när dessa personer inte tillåts tillämpa bestämmelserna från de autonoma regionerna på samma sätt som EU-medborgare får göra. Enligt domarna ska alltså medborgare från länder utanför EU behandlas precis som EU-medborgare angående arvs och gåvoskatt och även de ska kunna dra fördel av de autonoma skattemässiga förmånerna.

Vi bör tillägga att rätten till fri rörlighet för kapital fastställs i artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, som förbjuder alla slags restriktioner av rörelser av kapital mellan medlemsstaterna och mellan medlemsstater och tredjeländer. Den tidigare begränsningen i arvsskatten för medborgare från länder utanför EU stred med andra ord mot Europeiska unionens regler.

Med start i september 2018 beslutade den spanska skattemyndigheten Agencia Tributaria att iaktta dessa domar och den har sedan dess tillämpat bestämmelserna för varje autonom region vid betalning av arvsskatt för medborgare från länder utanför EU.

Fördelar med skattemässiga beräkningar av autonoma regioner

Denna skattemässiga förändring innebär en betydande besparing av arvsskatten för personer som inte är EU-medborgare. I majoriteten av de autonoma regionerna i Spanien, däribland Andalusien, är det ju så att änklingar/änkor, barn och andra arvingar som t.ex. barnbarn knappt betalar något i arvsskatt eftersom de kan dra fördel av betydande förmånerI en artikel från januari 2018 beskrev vi mer i detalj hur just dessa förmåner fungerar i Andalusien.

Möjligt att be om återbetalning fyra år tillbaka i tiden

Det behövs knappast tilläggas att den här skattemässiga förändringen öppnar upp för klagomål från arvingar från länder utanför EU som har betalat arvsskatt de senaste åren om en jämförelse mellan de autonoma och statliga bestämmelserna visar att de har betalat mycket mer än en EU-medborgare.  Ett sådant klagomål kan lämnas in om överklagandefristen inte har gått ut, vilken i det här fallet är fyra år efter att betalningen gjordes. 

Brexit och britter

Som sista punkt kan vi nämna konsekvenserna av Brexit för de brittiska medborgare som har fastigheter och egendomar i Spanien. Som tur är, även om de lämnar Europeiska unionen och då anses vara medborgare i tredjeländer, kommer de fortsättningsvis kunna dra fördel av dessa förmåner och av sänkningen av arvsskatten precis som de har gjort hittills.

Det finns många brittiska ägare och köpare av fastigheter i Spanien och deras arvingar kommer i alla fall inte att påverkas vid betalningen av skatten för ett framtida arv.

Författare: Gustavo Calero Monero, C&D Solicitors (advokat, Malaga)

LÄGRE AJD SKATT VID DELÄGANDETS AVSLUT OCH MÖJLIG FODRAN TILL SPANSKA SKATTEVERKET

Kan jag få delar av skatten återbetalad?

Vid skilsmässor är det vanligt att det finns en fastighet som parterna äger till 50 procent var, samma sak gäller vid arv av fastigheter, där en av arvingarna av olika anledningar ofta har ett större intresse av att sälja sin del till den andre. En sådan försäljning eller köp kan genomföras genom att upprätta ett så kallat ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio).

Genom detta avtal betalas 1,5% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) istället för den normala 8% överlåtelseskatten (ITP). Det finns nu en viktig förändring som till och med sänker AJD-skatten och gör det möjligt att få tillbaka pengar från det spanska skatteverket.

Vad innebär ”Extinción de condominio” och vilka fördelar har det?

Det är vanligt när par flyttar isär efter att ha ägt en fastighet 50 % i var- eller för fastigheter som tillhör flera arvingar- att en delägare vill sälja sin del och den andre vill köpa ut den. Att köpa ut den andre kan ske genom ett ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio). Upphävandet av gemensamt ägande innebär att ett objekt som tillhör flera ägare överförs till en av delägarna då de andra vill ge/sälja sina delar till vederbörande. Delägaren/köparen betalar ett fastställt pris för att överta de delar som tillhörde de andra. Upphävande medför att det gemensamma ägandet upphör och objektet tillhör därefter endast en individ. Förfarandet kan endast tillämpas för de fastigheter som ägs av flera personer och där dessa bestämmer sig för att sälja hela fastigheten till en av dem. Det kan inte tillämpas om det till exempel finns tre delägare och två av dem vill köpa den tredjes part.

Upphävande av gemensamt ägande medför en förmån i jämförelse med en vanlig försäljning, nämligen att skatten som köparen betalar för köpet av fastigheten blir påtagligt lägre. I Andalusien betalar man 8 procent av köpeskillingen i skatt för överlåtelse av egendom medan man endast skulle behöva betala 1,5 procent vid ett upphävande av gemensamt ägande genom ADJ skatten (upprättande av dokumenterade rättshandlingar). Med andra ord, för att kunna nyttja skatteförmånen vid ett upphävande av gemensamt ägande får det endast finnas en ägare kvar efter försäljningen, annars skulle det handla om en vanlig försäljning som då beskattas med 8 procent överlåtelseskatt (itp).

 

EXEMPEL:

8% överlåtelseskatt (ITP)

  • Tre par äger en gemensam fastighet. Ett par säljer sina 33,33% på 50-50 bas till de andra två paren. Båda återstående par betalar 8% över sin köpta andel eftersom fastigheten stannar i samägande.
  • Två par har en egendom och ett par säljer sin del till det andra paret som är gift utan giftorätt. De betalar 8% överlåtelseskatt eftersom skatteverket ser detta gifta par som 2 parter.
  • Tre bröder ärver en egendom och en säljer sin del till en bror som då äger 66,66%. Köparen betalar 8% överlåtelseskatt på inköpet för att det fortfarande finns ett gemensamt ägande av fastigheten.

1,5% AJD skatt

  • Ett gift par skiljer sig eller två icke-registrerade partners avslutar sitt förhållande. En säljer till den andra så det finns inget gemensamt ägande längre och den återstående ägaren betalar 1,5% AJD över de köpta 50% av fastigheten.
  • Två par har en egendom och ett par säljer till det andra paret som är gift med gemensamma tillgångar. De betalar 1,5% AJD skatt eftersom skatteverket ser dem som en part.
  • Tre bröder ärver en egendom och två säljer sin del till en och samma bror som då äger 100%. Köparen betalar 1,5% AJD på den köpta delen (66,66%) eftersom det inte längre finns något gemensamt ägande.

 

Nu betalar ägaren/köparen lägre skatt

Tack vare en dom från högsta domstolen från den 9 oktober 2018 har de skattemässiga kostnaderna för ett upphävande av gemensamt ägande sänkts rejält.  Fram till det datumet betalade köparen, helt ologiskt, 1,5 procent i skatt på värdet för hela fastigheten, även om delen som skulle överföras endast bestod av till exempel 50 procent av fastigheten.

I den nya domen fastställdes det dock att köparen endast måste betala skatt på värdet på den del som faktiskt ska överföras, det vill säga, endast på priset som vederbörande ska betala till försäljaren. På så sätt slipper köparen att betala de extrakostnader det tidigare medförde, när man var tvungen att betala skatt på 100 procent av fastigheten fast man bara köpte 30 procent.

 

Möjlighet att kräva ersättning för tidigare betalningar

Det nya skattekriteriet från ovan nämnda dom kan dessutom medföra positiva konsekvenser för de avtal om upphävande av gemensamt ägande som har upprättats de senaste fyra åren. De fastighetsägare som var delägare till en fastighet och som köpte upp hela till ett visst pris och betalade 1,5 procent i skatt för det totala värdet på fastigheten, kan inleda ett förfarande vid tillhörande avräkningskontor (Oficina Liquidadora) för att begära återbetalning för felräkning av skatt. Avräkningskontoret är skattekontoret för Andalusiens autonoma regering. De kan begära återbetalning av de 1,5 procent som betalades för den del av fastigheten som inte överfördes eftersom personen redan var ägare till den. Om de köpte 30 procent av fastigheten för två år sedan och fick betala 1,5 procent i skatt på fastighetens totala värde, kan de begära återbetalning av 1,5 procent av resterande 70 procent av fastigheten som de redan stod som ägare vid försäljningstillfället.

Observera: Det går endast att begära återbetalning av den skatt som har betalats fyra år innan ”begäran om återbetalning av oriktigt intäkter” lämnas in eftersom det är den längsta tillåtna perioden för krav på ersättning enligt den spanska skattelagen. Det betyder att datumet för inlämnande av begäran om återbetalning inte får vara senare än fyra år efter deadline för den frivilliga perioden för inbetalning av skatten, som i fallet för upphävande av gemensamt ägande är på 30 arbetsdagar.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / abogados, Torrox Malaga)

DAFO/AFO I ANDALUSIEN, EN UPPDATERING FÖR HUSÄGARE OCH FRAMTIDA KÖPARE

I juni 2017 publicerade vi en lång artikel om den rättsliga situationen och om förfarandet för att godkänna fastigheter på ej stadsplanerad mark i Andalusien - kallat DAFO/AFO på spanska. I artikeln gav vi våra synpunkter på vad som var positivt och negativt med denna rättsliga form.

Nästan ett och ett halvt år senare vill vi med detta inlägg ge ny information till husägare och framtida köpare av fastigheter på ej stadsplanerad mark.

Vi anser att denna information kan komma till nytta även om det inte har skett några större förändringar gällande det vi sist skrev eftersom det inte har skett några lagändringar av DAFO under den gångna tiden. Uppdateringen sker med anledning av våra erfarenheter från olika kommuner i Malagaprovinsen och hur dessa hanterar DAFO, samt på grund av de frågor vi har fått från våra köpande kunder.

Är kommunerna skyldiga att upprätta ett DAFO?

Vi stöter allt oftare på kommuner som när de får in vilket som helst meddelande gällande en fastighet på landsbygden inleder processen för att ägarna av dessa fastigheter ska påbörja ett DAFO. Det kan påbörjas med ett meddelande om exempelvis:

  • Försäljning av en fastighet
  • RTA (VTAR /vivienda rural) turisim registret
  • Öppningslicens för Csas rural/ B&B
  • Inskrivning av en fastighet i fastighetsregistret
  • Ansökan om certifikat
  • Namnbyte av vattenavtal

 

Det betyder alltså att allt fler kommuner använder vilken som helst information eller ansökan gällande en fastighet på ej stadsplanerad mark för att kräva att ägarna upprättar ett DAFO och på så sätt kan de reglera de landsbygdsfastigheter som finns inom deras område. Med det ovan nämnda i åtanke rekommenderar vi att du kontrollerar om din fastighet kan få ett DAFO-godkännande om du vill hyra ut din bostad periodvis och har för avsikt att skriva in den i turismregistret, eller om du vill skriva in poolen eller förrådet i fastighetsregistret.

Som vi har förklarat många gånger tidigare är DAFO ett förfarande för att reglera fastigheter som har byggts olagligt, de allra flesta, på ej stadsplanerad mark och som det inte längre går kräva rättsligt ansvar för på grund av tiden som har gått. När kommunen gör den första delgivningen förelägger den egentligen inte ägaren att påbörja ett DAFO-förfarande. Den första delgivningen är ett sätt att ”säga till” ägaren att lämna in bevis på om fastigheten uppfyller de rättsliga kraven för att åberopa DAFO. Om den inte gör det är det mycket troligt att det beror på att det är något olagligt med fastigheten som fortfarande kan sanktioneras av kommunen, om de upptäcker detta måste ett sanktionsförfarande inledas med de rättsliga konsekvenser som man kan föreställa sig.

Därför är det mycket viktigt att du, innan du gör något eller ansöker om något hos kommunen, vilket skulle kunna leda till inledningen av ett ärende mot fastigheten, kontrollerar om fastigheten kan godkännas enligt DAFO och om det finns någon del av fastigheten eller någon tillbyggnad som kan leda till ett sanktionsförfarande. Då är det bättre att vänta och låta tillräckligt lång tid gå. Så om du funderar på att köpa en fastighet på landsbygden bör du veta att när ni har skrivit under det offentliga köpeavtalet och det lämnas in till fastighetsregistret, kommer kommunen att delges överföringen och kan då ålägga dig att reglera din fastighet via ett DAFO-förfarande.

 

Kan man bygga om inne och renovera?

Enligt dekret 2/2012 som reglerar DAFO kan man i den sortens fastigheter endast godkänna reparations- och underhållsarbeten som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig, säker och hälsosam”. Med det sagt är det uppenbart att de ombyggnationer man får göra i en sådan fastighet är begränsade och de bör alltid vara motiverade. De får endast utföras i syfte att underhålla och bevara, inte för att förbättra eller förstora, varvid renoveringsarbeten i sig inte är möjliga. Eftersom alla bestämmelser är tolkningsbara kan vissa kommuner godkänna renoveringsarbeten som andra inte gör. Därför rekommenderar vi att du kollar med kommunen om det är möjligt att få bygglov innan du påbörjar ett renoveringsarbete.

Oberoende av det ovan nämnda, är det alltid viktigt att man motiverar renoveringar med hänsyn till boendeförhållandena och behovet av renovering för att bostaden ska vara hälsosam och säker. Exempelvis genom:

  • öppningar för fönster
  • byte av tak
  • byte av golv
  • utbyte av sanitetsartiklar,
  • utbyggnad av rum som anses för litet etc.

Det viktiga är att bevisa behovet at renoveringen. För att få bygglov från kommunen är det mycket troligt att man måste ha gjort DAFO eller ha ansökt om det och att man, i samband med att man skriver det tekniska projektet för DAFO, även anger behovet av att göra dessa arbeten på grund av bostadens säkerhet, beboelighet eller sundhet och att man då ansöker om relaterade bygglov. Det kommer att vara väldigt svårt att få bygglov utan att ha ansökt om DAFO.

Om fastigheten man ska köpa redan har DAFO är det möjligt att ansöka om bygglov för de tidigare nämnda renoveringsarbetena men då måste man tänka på vilket datum DAFO:t upprättades. Det vore ju inte särskilt logiskt att ansöka om bygglov för vissa renoveringsarbeten på en fastighet som fick DAFO godkänd några månader tidigare, eftersom tanken med DAFO är att intyga att fastigheten är i perfekt skick avseende beboelighet och att den inte är hälsovådlig eller osäker. Om något verkligen har gått sönder eller om något oförutsägbart har skett i fastigheten kan man såklart ansöka om bygglov för sådana reparationer.

 

Kan man ta lån på fastigheter med DAFO?

Den här frågan kommer upp eftersom det i ett kungligt dekret från 2009 om reglering av hypoteksmarknaden finns en paragraf som fastslår att man inte kan belåna de fastigheter som faller utom stadsplaneringen. Trots att det finns en sådan paragraf kan vi bekräfta att fastigheter på landsbygden eller på ej stadsplanerad mark har belånats, belånas och kommer att belånas. Det kan finnas banker som inte ger lån till fastigheter på landsbygden men det finns många andra som gör det och det är det mest logiska eftersom sådana fastigheter är konsoliderade och inte kan sanktioneras, vilket innebär att de är juridiskt säkra.

Vi skickade en förfrågan till en av spanska marknadens viktigaste värderingsmän inom hypoteksvärderingar. I förfrågan skickade vi ett registerintyg gällande en landsbygdsfastighet med ett DAFO inskrivet i fastighetsregistret och värderingsmannens svar var klart och tydligt: fastigheter med ett DAFO värderas på hypoteksmarknaden utan villkor. Man ska komma ihåg att taxeringsvärdet på en fastighet på ej stadsplanerad mark - landsbygden - kan vara 20 till 40 % lägre än köpeskillingen, men det är möjligt att ta lån på sådana fastigheter.

 

Kan jag hyra ut och registrera en landsbygdsfastighet i turismregistret?

Det är möjligt att registrera en fastighet på ej stadsplanerad mark i turismregistret i Andalusien - RTA. Man skulle vanligtvis registrera fastigheten som ett ”turistboende på landsbygden”  (VTAR). Vi vill förtydliga att det är möjligt att registrera en landsbygdsfastighet som ett turistboende eller B&B men det är tänkt för ägare som driver en ekonomisk verksamhet och som hyr ut bostaden med avsikt att göra vinst, och minst en av ägarna måste vara registrerad hosskattemyndigheten, betala moms samt vara inskriven i socialförsäkringssystemet. Registreringen av en fastighet i RTA-registret har två olika behandlingar beroende på om vi pratar om Andalusiens autonoma regering - La Junta de Andalucía eller om kommunen.

  • La junta de Andalucía - Andalusiens autonoma regering

För några dagar sedan pratade vi med en av La Juntas inspektörer i Málaga som är ansvarig för att kontrollera den här sortens fastigheter och hen berättade att ett av kraven för att kunna registrera fastigheter på ej stadsplanerad mark i RTA är en förstabesittningslicens - LPO. Som några av er vet är det väldigt få fastigheter på landsbygden som har en LPO men det är möjligt att ”reglera” fastigheten via ett DAFO-förfarande. Inspektören i Málaga meddelar att DAFO inte skulle vara giltigt som ersättning för en licens för första besittning. Enligt min åsikt som jurist så tror jag att inspektören har fel och jag tycker att det är högst försvarbart att påstå att om en fastighet inte har en licens för första besittning, borde DAFO-dokumentet vara godkänt. DAFO är, bland annat, ett erkännande från kommunens sida att en fastighet på ej stadsplanerad mark är beboelig och kommunen använder detta som besittningslicens för fastigheten.

 

  • Kommuner

La Junta meddelar kommunen att en fastighet har registrerats i turismregistret och det är skälet till att vissa kommuner automatiskt kräver att ägarna ska reglera fastighetens situation med ett DAFO-förfarande och det är även möjligt att ägaren måste fylla i något formulär för att kunna hyra ut fastigheten i fråga. På kommunal nivå måste man definitivt meddela om man tänker hyra ut sin bostad och om man inte har en LPO måste man troligtvis inleda ett DAFO-förfarande för att få det där dokumentet som intygar att bostaden är beboelig och i besittning.

 

Vad ska jag göra om jag vill köpa en fastighet på landsbygden?

Välj utan tvekan och utan rädsla den fastighet som du tycker om, ta den tid det behöver och när du har gjort ditt val, då kan du påbörja köpeprocessen. I början av processen ska du inte tveka för att hitta och anlita en advokat som specialiserar sig på ämnet, som är väl insatt i den här sortens rätt. Som vi har sagt flera gånger så är kostnaden för en advokat väldigt liten jämfört med alla kostnader du kommer att betala för att köpa en fastighet i Spanien. Att försöka spara pengar genom att strunta i att anlita en advokat under köpet av din bostad i Spanien kan komma att bli ett av dina största misstag. Jag vet att du tänker att jag vill sälja in mina tjänster, och så är det ju eftersom det är mitt levebröd, men om du tänker efter riktigt noggrant inser du nog hur viktigt det är med bra juridisk rådgivning när man ska köpa en bostad i ett land som inte är ens eget.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Lawyers, Torrox Málaga)

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATTA INNAN 31: A DECEMBER

Om du är icke bosatt i Spanien men äger en fastighet här är du skattepliktig för spansk inkomstskatt (spansk IRNR). Denna fråga har behandlades i tidigare artiklar på vår webbplats, i november 2010 och oktober 2013:

När en egendom ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare så de ska lämna in en varsin enskild skattsedel enligt den ägarandel de har av fastigheten.

Beroende på användningen av fastigheten kan den inkomst som är föremål för skattebetalning särskiljas mellan:

1.- INKOMSTER FRÅN UTHYRD FASTIGHET: När fastigheten är uthyrd kommer den inkomst som ska deklareras att vara hela beloppet, exklusive spansk moms.

2.- SKATTEGRUNDANDE INKOMSTER AV FASTIGHET INOM STADSPLANERING FÖR PERSONLIG ANVÄNDNING: Eftersom det här är det vanligaste fallet, kommer det att analyseras djupare nedan:

Den inkomst som ska deklareras är det belopp som följer av tillämpningen av följande procentsatser till egendomens ”kadastral” värde:

*Vanligen 2 per 100.

*I händelse av att egendomen med ett reviderat eller modifierat kadastral värde, 1,1 per 100 från 1 januari 1994.

När dessa procentsatser tillämpas ska det slutliga betalningsbeloppet beräknas för var och en av ägarna i enlighet med hur länge de har varit ägare av fastigheten under året.

Blankett 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.), inklusive stegen på engelska för att fylla i. Det är dock värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor hanterar för närvarande IRNR säsongen 2012. Fristen för att lämna in denna skattsedel löper ut den 31 december i år. Även om du vill göra en stående direktbetalning från ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december. Således, om du har haft en fastighet under 2012 bör du kontakta din revisor för att betala denna skatt så snart som möjligt.

 

Om du behöver våra råd och hjälp kontakta oss gärna!

Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

HUSKÖPARE SOM AGERAR I GOD TRO, MER LAGLIGT SKYDD  

Husköpare mer lagligt skydd

Igår, torsdagen den 26 mars, ratificerade det spanska parlamentets nedre parlament ändringen av artikel 319 i den spanska strafflagen, som godkändes av senaten senast den 12 mars.

En paragraf har lagts till i avsnitt 3 som lyder: "Domare eller domstolar kan under alla omständigheter utfärda en motiverad order att riva verk och återställa den fysiska verkligheten som förändras på bekostnad av huvudmannen, utan att det påverkar kompensation till följd av tredje part i god tro och bedömning av omständigheterna och efter att ha hört den behöriga myndigheten, ska rivningen tillfälligt omfattas av garantier som säkerställer betalning. I vilket fall som helst ska beslagtagandet av intäkterna från brottet vara tillgängliga, oberoende av de omvandlingar som dessa kan ha genomgått ". Denna nya förordning träder i kraft den 1 juli.

Hittills har domstolar i mål om brott mot stadsplanering beslutat att riva av det som olagligen byggdes och att ersättningen skulle betalas ut till köpare som handlat i god tro av byggherren. Problemet är att i de flesta fallen var återbetalningen mycket komplicerad eftersom byggherren antingen var bankrutt eller hade försvunnit. Genomförandet av rivningen stoppades inte och därför stod man inför ett olyckligt scenario där köpare som agerat i god tro som enligt en dom hade rätt till ersättning inte fick det.

Från och med nu kan domaren i straffrättsliga förfaranden för brott mot stadsplanering stoppa rivningen av hemmet till dess att en kompensation till den tredje part som handlat i god tro är garanterad.

Från det införda ändringsförslagets ordalydelse verkar det som att domaren kommer att vara den som efter att ha bedömt den specifika situationen i varje enskilt fall kommer att upphöra med rivningen. Därför förstår jag att det är ett viktigt krav att bevisa att köparen verkligen är tredje part som agerat i god tro.

På samma sätt är det intressant att det vid bedömningen av huruvida man ska stoppa rivningen krävs det av behöriga regeringsorganet att höras i förfarandet. Jag antar att behöriga regeringsorganet syftar till kommunen. Jag antar att kommunen i dessa fall kan ge relevanta uppgifter som leder till att rivningen upphör. Dessutom kan kommunen argumentera för lämpligheten att stoppa rivningen tills det man kan säkerställa ersättning för tredje part som agerar i god tro eftersom kommunen är den som ansvarar för uppförandet av rivningen.

Slutligen hänvisar detta ändringsförslag till att tillfälligt stoppa rivningen, det vill säga en viss tidsperiod som inte är bestämd men i vilket fall det inte borde fortgå.  över tiden. Begreppet "tillfälligt" är dock mycket brett och det kan tolkas som tillräcklig tid för att garantera ersättning för köpare som agerat i god tro.

Jag kan helt säkert säga att detta ändringsförslag har varit möjligt främst tack vare två föreningars arbete i Andalusien som har kämpat för att skydda köpare som handlar i god tro under flera år: SOHA och AUAN.  Notera det utomordentliga arbetet utfört av Gerardo Vázquez, min kollega, advokat och juridisk rådgivare vid AUAN. Dessa organisationers ansträngningar och deras mobilisering har möjliggjort detta ändringsförslag.

De ovan nämnda organisationerna tillsammans med många andra har skapats på grund av det stora problemet som Andalusien står inför; 300 000 bostäder byggda på icke-utvecklingsbart mark. På den andalusiska kusten är många köpare utlänningar och det har lett till att dessa ägare som står inför de juridiska problemen med deras hus flyttar för att försvara sina intressen, förstärka och indikera för myndigheterna om den nuvarande situationen.

Huvudproblemet, åtminstone i Andalusien, har varit den fullständiga inaktiviteten och ineffektiviteten i stadsplaneringen vilket har lett till ett misslyckande med att reglera den icke-utvecklingsbara marken och förekomsten av många bostäder byggda på icke utvecklingsbar mark.

Förordningar med mycket fasta och strikta kriterier för konstruktion på icke utvecklingsbar mark godkändes. Provinsregeringar och lokala regeringar har emellertid helt försummat att tillhandahålla den nödvändiga tillsynen för att tillämpa dessa föreskrifter.

Från början av bostadsbubblan har de behöriga myndigheterna inte visat sig ha möjlighet att inleda och lösa disciplinära förfaranden mot brottslingar, med alla rättsliga konsekvenser som detta medför. Till exempel rivning av det som olagligen har byggts. Regeringspartiet i borde ha antagit det "fruktade" politiska priset som dessa impopulära åtgärder kan ha medfört.

De flesta av dessa byggnader har allt: registrerade handlingar, betald IBI (fastighetsskatt), är registrerade i fastighetsregistret, har el och vatten och har betalat autonoma skatter som ITP och AJD.

Många av fastigheterna har bytt ägare vilket betyder att den person som ansvarar för byggandet inte längre är ägare. När dessa fastigheter går in i rättsliga förfaranden kommer tredje part som verkar i god tro in. Sistnämnda påverkade av denna situation som de lokala och autonoma regeringarna med full kunskap har tillåtit på grund av deras fullständiga passivitet inom stadsplanering.

De bestämmelser som föreskrivs i Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) styr användningen av icke-utvecklingsbar mark grundat på miljöskydd och för att upprätthålla landsbygdsvärdet av andalusiska territorium just för att bevara denna miljö och dess värde.

På grund av brist av effektiv kontroll av vad som gjordes på icke-utvecklingsbart mark har lett till att reglerna I LOUA om användning av icke-utvecklingsbart mark inte tillämpats.

I själva verket har detta resulterat i att stora landsbygdsområden blivit fulla av oreglerade byggnader vilket ger motsatt effekt eftersom bristen på skydd av landsbygdsmiljön är tydlig i dessa fall.

I praktiken har det uppstått en total brist på skydd av landsbygden. I vissa områden med större tryck har byggnader uppkommit utan kontroll eller någon typ av riktlinjer vilket resulterats i palats, lager, radhus, envåningshus, torn och allt däremellan. Det har inte heller varit någon kontroll över nödvändig infrastruktur eller anläggningar för dessa bostäder, exempelvis utsläpp av avlopp, olagliga brunnar för att få vatten etc. Dessutom betalade många av dessa bostäder inte lokala byggnadsskatter eftersom majoriteten inte var berättigad att få tillstånd enligt LOUA.

Men som vi förklarade i ett tidigare inlägg bör det noteras att licenserna för segregering, byggnad och initial byggnation i vissa fall beviljades för av dessa bostäder. Det faktum att kommunerna är ansvariga i dessa fall är mer än uppenbart och de skador som ägarna lidit (som köpte i god tro) är helt förkastliga.

Denna situation med avreglering av icke-utvecklingsbart mark har en oönskad inverkan på medborgarna eftersom det finns en känsla av att det finns medborgare som ignorerar lagen och går ostraffade och att det finns andra som måste följa den.

Om det disciplinära förfarandet för stadsplanering hade startats snabbt och effektivt i början av den frenetiska perioden av fastighetsbyggnation på icke-utvecklingsbart mark, skulle budskapet till medborgarna varit mycket tydliga och många byggnader skulle inte ha byggts. Det skulle fortfarande finnas hus på icke-utvecklingsbar mark men problemets omfattning skulle vara ganska annorlunda.

Mot bakgrund av den här situationen borde det rättsliga svaret på att lösa detta problem överensstämma med den verklighet som finns och som har tolererats av regeringen i så många år. Därför måste lagstiftningsreformerna inom detta område hanteras noggrant och utan propaganda där man inte fokuserar på debatten om "amnesti för alla" eller "brottslingar måste betala" eftersom situationen är mycket mer komplex.

På det administrativa området bör de flesta av dessa bostäder regleras eftersom brottet att använda mark olagligt skulle ha löpt ut och många av byggherrarna inte längre är ägare.

I framtiden bör en debatt om stadsplaneringens effektivitet och effektivitet enligt gällande bestämmelser samt om huruvida reglering av icke-utvecklingsbart mark i LOUA är lämplig för det syfte som den avser att uppfylla att hållas.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

 

1 2

KONTAKT

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torrox-Costa (Málaga), Spanien
(Ingång på baksidan av byggnaden)
Vår advokatbyrå ligger 40 km öster om huvudstaden i Malaga och 10 km väster om Nerja.

FLEX-OFFICE FÖR REGION SEVILLA, Cádiz & HUELVA
(möten endast genom bokningen)
C&D Solicitors S.L.P.
Avenida República Argentina 24
41011 Sevilla

Ariane Wijk
wijk@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Gustavo Calero Monereo
calero@cdsolicitors.com
M: +34 - 677 875 078

Francisco Delgado Montilla
delgado@cdsolicitors.com
M: +34 - 659 218 470

Guillermo Arenere Ruiz
arenere@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Paula Ludewig
ludewig@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Måndag, tisdag, torsdag: 9:30 till 18:30
Onsdag, fredag: 9:30 till 15:30

Open chat
Need help?