X

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Archive for banklån

KÖPEKONTRAKT I SPANIEN OCH COVID-19 CORONA-KRISEN

Kunder som köper hus i Spanien såväl som deras säljare. Vi hänvisar till köp/försäljning mellan individer som påbörjades innan Covid-19- situationen och som blev ”överraskade” av den samt de åtgärder som vidtagits av den spanska regeringen i enlighet med larmläget.

DAFO/AFO I ANDALUSIEN, EN UPPDATERING FÖR HUSÄGARE OCH FRAMTIDA KÖPARE

I juni 2017 publicerade vi en lång artikel om den rättsliga situationen och om förfarandet för att godkänna fastigheter på ej stadsplanerad mark i Andalusien - kallat DAFO/AFO på spanska. I artikeln gav vi våra synpunkter på vad som var positivt och negativt med denna rättsliga form.

Nästan ett och ett halvt år senare vill vi med detta inlägg ge ny information till husägare och framtida köpare av fastigheter på ej stadsplanerad mark.

Vi anser att denna information kan komma till nytta även om det inte har skett några större förändringar gällande det vi sist skrev eftersom det inte har skett några lagändringar av DAFO under den gångna tiden. Uppdateringen sker med anledning av våra erfarenheter från olika kommuner i Malagaprovinsen och hur dessa hanterar DAFO, samt på grund av de frågor vi har fått från våra köpande kunder.

Är kommunerna skyldiga att upprätta ett DAFO?

Vi stöter allt oftare på kommuner som när de får in vilket som helst meddelande gällande en fastighet på landsbygden inleder processen för att ägarna av dessa fastigheter ska påbörja ett DAFO. Det kan påbörjas med ett meddelande om exempelvis:

  • Försäljning av en fastighet
  • RTA (VTAR /vivienda rural) turisim registret
  • Öppningslicens för Csas rural/ B&B
  • Inskrivning av en fastighet i fastighetsregistret
  • Ansökan om certifikat
  • Namnbyte av vattenavtal

 

Det betyder alltså att allt fler kommuner använder vilken som helst information eller ansökan gällande en fastighet på ej stadsplanerad mark för att kräva att ägarna upprättar ett DAFO och på så sätt kan de reglera de landsbygdsfastigheter som finns inom deras område. Med det ovan nämnda i åtanke rekommenderar vi att du kontrollerar om din fastighet kan få ett DAFO-godkännande om du vill hyra ut din bostad periodvis och har för avsikt att skriva in den i turismregistret, eller om du vill skriva in poolen eller förrådet i fastighetsregistret.

Som vi har förklarat många gånger tidigare är DAFO ett förfarande för att reglera fastigheter som har byggts olagligt, de allra flesta, på ej stadsplanerad mark och som det inte längre går kräva rättsligt ansvar för på grund av tiden som har gått. När kommunen gör den första delgivningen förelägger den egentligen inte ägaren att påbörja ett DAFO-förfarande. Den första delgivningen är ett sätt att ”säga till” ägaren att lämna in bevis på om fastigheten uppfyller de rättsliga kraven för att åberopa DAFO. Om den inte gör det är det mycket troligt att det beror på att det är något olagligt med fastigheten som fortfarande kan sanktioneras av kommunen, om de upptäcker detta måste ett sanktionsförfarande inledas med de rättsliga konsekvenser som man kan föreställa sig.

Därför är det mycket viktigt att du, innan du gör något eller ansöker om något hos kommunen, vilket skulle kunna leda till inledningen av ett ärende mot fastigheten, kontrollerar om fastigheten kan godkännas enligt DAFO och om det finns någon del av fastigheten eller någon tillbyggnad som kan leda till ett sanktionsförfarande. Då är det bättre att vänta och låta tillräckligt lång tid gå. Så om du funderar på att köpa en fastighet på landsbygden bör du veta att när ni har skrivit under det offentliga köpeavtalet och det lämnas in till fastighetsregistret, kommer kommunen att delges överföringen och kan då ålägga dig att reglera din fastighet via ett DAFO-förfarande.

 

Kan man bygga om inne och renovera?

Enligt dekret 2/2012 som reglerar DAFO kan man i den sortens fastigheter endast godkänna reparations- och underhållsarbeten som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig, säker och hälsosam”. Med det sagt är det uppenbart att de ombyggnationer man får göra i en sådan fastighet är begränsade och de bör alltid vara motiverade. De får endast utföras i syfte att underhålla och bevara, inte för att förbättra eller förstora, varvid renoveringsarbeten i sig inte är möjliga. Eftersom alla bestämmelser är tolkningsbara kan vissa kommuner godkänna renoveringsarbeten som andra inte gör. Därför rekommenderar vi att du kollar med kommunen om det är möjligt att få bygglov innan du påbörjar ett renoveringsarbete.

Oberoende av det ovan nämnda, är det alltid viktigt att man motiverar renoveringar med hänsyn till boendeförhållandena och behovet av renovering för att bostaden ska vara hälsosam och säker. Exempelvis genom:

  • öppningar för fönster
  • byte av tak
  • byte av golv
  • utbyte av sanitetsartiklar,
  • utbyggnad av rum som anses för litet etc.

Det viktiga är att bevisa behovet at renoveringen. För att få bygglov från kommunen är det mycket troligt att man måste ha gjort DAFO eller ha ansökt om det och att man, i samband med att man skriver det tekniska projektet för DAFO, även anger behovet av att göra dessa arbeten på grund av bostadens säkerhet, beboelighet eller sundhet och att man då ansöker om relaterade bygglov. Det kommer att vara väldigt svårt att få bygglov utan att ha ansökt om DAFO.

Om fastigheten man ska köpa redan har DAFO är det möjligt att ansöka om bygglov för de tidigare nämnda renoveringsarbetena men då måste man tänka på vilket datum DAFO:t upprättades. Det vore ju inte särskilt logiskt att ansöka om bygglov för vissa renoveringsarbeten på en fastighet som fick DAFO godkänd några månader tidigare, eftersom tanken med DAFO är att intyga att fastigheten är i perfekt skick avseende beboelighet och att den inte är hälsovådlig eller osäker. Om något verkligen har gått sönder eller om något oförutsägbart har skett i fastigheten kan man såklart ansöka om bygglov för sådana reparationer.

 

Kan man ta lån på fastigheter med DAFO?

Den här frågan kommer upp eftersom det i ett kungligt dekret från 2009 om reglering av hypoteksmarknaden finns en paragraf som fastslår att man inte kan belåna de fastigheter som faller utom stadsplaneringen. Trots att det finns en sådan paragraf kan vi bekräfta att fastigheter på landsbygden eller på ej stadsplanerad mark har belånats, belånas och kommer att belånas. Det kan finnas banker som inte ger lån till fastigheter på landsbygden men det finns många andra som gör det och det är det mest logiska eftersom sådana fastigheter är konsoliderade och inte kan sanktioneras, vilket innebär att de är juridiskt säkra.

Vi skickade en förfrågan till en av spanska marknadens viktigaste värderingsmän inom hypoteksvärderingar. I förfrågan skickade vi ett registerintyg gällande en landsbygdsfastighet med ett DAFO inskrivet i fastighetsregistret och värderingsmannens svar var klart och tydligt: fastigheter med ett DAFO värderas på hypoteksmarknaden utan villkor. Man ska komma ihåg att taxeringsvärdet på en fastighet på ej stadsplanerad mark - landsbygden - kan vara 20 till 40 % lägre än köpeskillingen, men det är möjligt att ta lån på sådana fastigheter.

 

Kan jag hyra ut och registrera en landsbygdsfastighet i turismregistret?

Det är möjligt att registrera en fastighet på ej stadsplanerad mark i turismregistret i Andalusien - RTA. Man skulle vanligtvis registrera fastigheten som ett ”turistboende på landsbygden”  (VTAR). Vi vill förtydliga att det är möjligt att registrera en landsbygdsfastighet som ett turistboende eller B&B men det är tänkt för ägare som driver en ekonomisk verksamhet och som hyr ut bostaden med avsikt att göra vinst, och minst en av ägarna måste vara registrerad hosskattemyndigheten, betala moms samt vara inskriven i socialförsäkringssystemet. Registreringen av en fastighet i RTA-registret har två olika behandlingar beroende på om vi pratar om Andalusiens autonoma regering - La Junta de Andalucía eller om kommunen.

  • La junta de Andalucía - Andalusiens autonoma regering

För några dagar sedan pratade vi med en av La Juntas inspektörer i Málaga som är ansvarig för att kontrollera den här sortens fastigheter och hen berättade att ett av kraven för att kunna registrera fastigheter på ej stadsplanerad mark i RTA är en förstabesittningslicens - LPO. Som några av er vet är det väldigt få fastigheter på landsbygden som har en LPO men det är möjligt att ”reglera” fastigheten via ett DAFO-förfarande. Inspektören i Málaga meddelar att DAFO inte skulle vara giltigt som ersättning för en licens för första besittning. Enligt min åsikt som jurist så tror jag att inspektören har fel och jag tycker att det är högst försvarbart att påstå att om en fastighet inte har en licens för första besittning, borde DAFO-dokumentet vara godkänt. DAFO är, bland annat, ett erkännande från kommunens sida att en fastighet på ej stadsplanerad mark är beboelig och kommunen använder detta som besittningslicens för fastigheten.

 

  • Kommuner

La Junta meddelar kommunen att en fastighet har registrerats i turismregistret och det är skälet till att vissa kommuner automatiskt kräver att ägarna ska reglera fastighetens situation med ett DAFO-förfarande och det är även möjligt att ägaren måste fylla i något formulär för att kunna hyra ut fastigheten i fråga. På kommunal nivå måste man definitivt meddela om man tänker hyra ut sin bostad och om man inte har en LPO måste man troligtvis inleda ett DAFO-förfarande för att få det där dokumentet som intygar att bostaden är beboelig och i besittning.

 

Vad ska jag göra om jag vill köpa en fastighet på landsbygden?

Välj utan tvekan och utan rädsla den fastighet som du tycker om, ta den tid det behöver och när du har gjort ditt val, då kan du påbörja köpeprocessen. I början av processen ska du inte tveka för att hitta och anlita en advokat som specialiserar sig på ämnet, som är väl insatt i den här sortens rätt. Som vi har sagt flera gånger så är kostnaden för en advokat väldigt liten jämfört med alla kostnader du kommer att betala för att köpa en fastighet i Spanien. Att försöka spara pengar genom att strunta i att anlita en advokat under köpet av din bostad i Spanien kan komma att bli ett av dina största misstag. Jag vet att du tänker att jag vill sälja in mina tjänster, och så är det ju eftersom det är mitt levebröd, men om du tänker efter riktigt noggrant inser du nog hur viktigt det är med bra juridisk rådgivning när man ska köpa en bostad i ett land som inte är ens eget.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Lawyers, Torrox Málaga)

DOM: BANKER ANSVARIGA FÖR BANKGARANTI FÖR UTVECKLARE

Bank responsible for guarantee developer

Banken ansvarig förskottsbetalning

I september 2013 publicerade jag en artikel där jag nämnde en dom av en domstol i Albacete den 8 juni 2012 och den bekräftades av provinsens domstol samma år. I de här förhandlingarna gick 46 husköpare vars hus aldrig byggdes men för vilka de hade gjort flera betalningar ihop och stämde bostadsutvecklingsbolaget och banken gemensamt, trots att de inte hade kvitton för de betalade beloppen.

Som jag nämnde i den artikeln beordrade denna dom (den första av sitt slag) banken att återbetala de belopp som betalats av köparna. Därigenom upprättades det ett solidariskt ansvar med bostadsutvecklaren genom en tolkning av artiklarna 1 och 2 i lag 57/1968 från den 27 juli 1968 om förskottsbetalning vid uppförande och försäljning av bostäder.

Detta var dock bara en isolerad dom, som inte satte prejudikat. Faktum är att under de två åren har kommit domar både för och mot banker.

Dessa olika tolkningar har upphört, då man, på grund av de många motsägelsefulla domarna, den 21 december 2015 i Högsta domstolen gjorde överklagande i denna fråga. Denna dom av den spanska Högsta domstolen förenar kriterierna för att förhindra olika tolkningar av domare. Högsta domstolen är säker på tolkningen av dessa bestämmelser och beslöt till förmån för enskilda husköpare.

Högsta domstolen antyder att de kreditinstitut dit husköparna betalar i förskott för en bostad under uppförande måste ansvara till köparna. Detta i hänvisning till fall där bostäderna inte blir färdigställda av utvecklaren för att företaget inte har några pengar kvar eller är insolventa, vilket gör det omöjligt för fastighetsköparna att återfå betalda pengar.

I femte och sista stycket i domen konstaterar domstolen att kreditinstitutet har det juridiska ansvaret och en särskild skyldighet att övervaka den utvecklare som får utfärdat ett lån för byggandet av bostäder. Detta så att insättningarna av individuella husköpare överförs till det speciella konto som utvecklare måste öppna, och banken måste kräva, där man kan garantera alla belopp som samlas in.

Kreditinstitut som beviljar lån till utvecklare för att bygga bostäder, har laglig skyldighet att öppna ett särskilt och separat konto, vederbörligen garanterat, så att de belopp som köparna betalar för hemmen deponeras på det kontot. Om kreditinstitutet inte garanterar att köparens pengar deponeras på ett specialkonto, kommer det att hållas ansvarigt för de totala belopp som deponeras av köpare på den typ av konto som innehas av utvecklaren hos enheten.

Med andra ord, om banken inte har skyddat köparens pengar finns det med denna dom inte längre något rättsligt tvivel om att banken kommer att dömas för att återbetala, från sin egen "ficka", de pengar som betalas av husköpare i de fall där utvecklaren inte fullbordat husen och inte har några pengar/ går i konkurs.

Enligt min åsikt verkar det logiskt och konsekvent för Högsta domstolen att ha avgjort denna fråga till förmån för husköpare.

I bankpraxis skapar de flesta utvecklare som bygger bostäder ett företag som uteslutande syftar till att bygga upp ett bostadskomplex eftersom dessa företag vanligtvis saknar tillgångar.

Från och med nu tror jag att dessa lån som utfärdas till utvecklare endast kommer att beviljas efter att ha granskat kreditvärdigheten och garantierna för utvecklarna noggrant och att bankerna kommer att övervaka pengar som köparna förskottsbetalar för sina hem.

I dessa situationer, med denna dom från den Högsta domstolen, kommer köpare av bostäder som inte är färdiga att få den rättssäkerhet som krävs och bankerna kommer att beordras att återbetala pengarna husköparna förlorade.

Det är mycket troligt att om denna situation uppstår kommer bankerna nu att välja att undvika rättsliga förfaranden och nå en lösning med köpare.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Málaga / Costa del Sol / Nerja / Andalusien)

ÄR ETT BED & BREAKFAST I ANDALUSIEN EN DRÖM ELLER EN MÖJLIGHET?

Börja ett nytt liv med ditt egna B & B i Spanien

accommodation in Andalusia

dröm om att leva i Spanien

Under de senaste åren har vi träffat många utländska kunder intresserade av att bo i Andalusien i Spanien, framförallt i kustområden och med egna hotell, vandrarhem eller Bed & Breakfast. Många av dessa kunder anser detta alternativ attraktivt på grund av deras dragning till andalusiskt klimat och kultur, med en dröm om att förändra sina liv och njuta av livet i ett extremt charmigt land.

Ta över ett företag eller starta ett själv?

Det viktigaste beslutet för kunderna som är intresserade av att öppna ett B & B i Spanien- är mellan att köpa ett företag som redan är i drift, eller köpa fastigheter för att bygga verksamheten från grunden vilket är färre personer som vill.

Om du tittar på internet finns det en hel del annonser till försäljning av hotell och B & B. Många av dessa annonser erbjuder att överföra 

(traspaso) ett företag som redan fungerar, tillsammans med hyra eller försäljning av fastigheten där verksamheten äger rum.

Vid överlåtelse (traspaso) av verksamheten värderas dess tillgångar, såsom kundportfölj, anläggningstillgångar, avsättningar mm. Detta syftar till att fastställa ett överföringspris för verksamheten, vilket måste betalas av den nya ägaren som är intresserad av att fortsätta verksamheten.

Vad är ett rimligt "traspaso "-pris för att köpa en befintlig B & B?

Värderingen av verksamheten är vanligtvis baserad på dess intäkter de senaste åren och på nettoresultatet samt värdet av anläggningstillgångarna, det vill säga alla ombyggnader, förbättringar och avsättningar som förvärvats för verksamheten. Uppenbarligen är licenser och juridiska tillstånd som krävs för att engagera sig i en sådan verksamhet en viktig del av överföringsvärdet.

I överföringsmetoden är hyra av fastigheten vanligtvis etablerad, oftast med ett leasingalternativ, eller fastigheten kan säljas direkt till den nya ägaren. Det kan verka mer rimligt att välja att hyra med ett leasingalternativ för fastigheten under de första åren av verksamheten om det visar sig att verksamheten av någon anledning inte är som förväntas och vinsten eller arbetsbelastningen inte är värd ansträngningen. I sådant fall skulle vi förlora beloppet som betalats för överföringen men vi skulle inte behöva förbli ägare till en egendom som vi förvärvade för ett företag som vi inte längre vill driva.

Som du kan dra slutsatsen kan driftskostnaden för ett B & B vara tillräckligt hög för att motivera att, innan inköpet, genomföra en ”due diligence” process för att bestämma om överlåtelsepriset är rimligt. Jag anser att tre handlingslinjer är mycket viktiga i detta avseende:

*VERKSAMHETENS VÄRDE. Du bör anställa en ekonom, en expert eller en skattekonsult för att studera redovisningen av verksamheten under de senaste åren, inklusive all skattedokumentation, samt de konton som lämnats in till Handelsregistret. Med denna rapport kommer en objektiv professionell och kunnig i frågan att ta en ögonblicksbild av företagets ekonomiska situation.

* LICENS OCH TILLSTÅND. För att kontrollera om B & B du vill köpa har alla nödvändiga licenser är det viktigt för en arkitekt att besöka kommunhuset och kontrollera om verksamheten är i ordning och uppfyller alla lagkrav för sin verksamhet. Arkitekten kommer att besöka fastigheten för att verifiera att infrastrukturen och installationerna är de juridiska som krävs för detta företag och kommer att utfärda en rapport om hans eller hennes resultat.

*KÖP AV VERKSAMHETEN. När du väl har bestämt dig för att förvärva verksamheten är det viktigt för en advokat att ingripa för att garantera alla parters skyldigheter, fastställa betalningsmetoden och skydda köparen från potentiella problem vid genomförandet när man förbereder all dokumentation för överföring och hyra / köp av fastigheten. Om fastigheten där verksamheten kommer att fungera ligger i ett landsbygdsområde, vilket är fallet för många av dessa hotell är en advokats ingripande ännu viktigare, eftersom dessa områden är föremål för en rad rättsliga begränsningar som måste ses över.

Professionellt råd för din investering kommer att vara värt det

Det är uppenbart att denna kompletta ”due diligence” process för B & B gör att du köper verksamheten dyrare eftersom du även spenderar en summa pengar på dessa proffs och kanske köper Du till slut inte verksamheten. Men du måste överväga att spendera tusentals och tusen euro, ofta från dina besparingar eller genom ett banklån, på någonting utan att kontrollera dess värde kan leda till en mycket svår ekonomisk och personlig situation.

Det är också en bra idé att informera sig om turismen i det området och förväntningar på framtiden. Det finns statistiska uppgifter om beläggningsgraden för landsbygdens boende som kan hjälpa dig. Till exempel publicerar National Statistik Institutet (INE) regelbundet detaljerade beläggningsundersökningar för landsbygdsturism och annan typ av boende och all information, detaljerad och uppdelad efter regioner, kan nås från webbplatsen.

Nya affärer förändras efter lågkonjunkturen i Andalusien

Till exempel publicerade www.escapadarural.com den 1 september att landsbygdsturismen i Andalusien nådde en beläggningsgrad på 36% i juli och augusti. På provinsnivå var 49% av företagen i Malaga fullbokade.

 

 

KONTAKT

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torrox-Costa (Málaga), Spanien
(Ingång på baksidan av byggnaden)
Vår advokatbyrå ligger 40 km öster om huvudstaden i Malaga och 10 km väster om Nerja.

FLEX-OFFICE FÖR REGION SEVILLA, Cádiz & HUELVA
(möten endast genom bokningen)
C&D Solicitors S.L.P.
Avenida República Argentina 24
41011 Sevilla

Ariane Wijk
wijk@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Gustavo Calero Monereo
calero@cdsolicitors.com
M: +34 - 677 875 078

Francisco Delgado Montilla
delgado@cdsolicitors.com
M: +34 - 659 218 470

Guillermo Arenere Ruiz
arenere@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Paula Ludewig
ludewig@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Måndag, tisdag, torsdag: 9:30 till 18:30
Onsdag, fredag: 9:30 till 15:30

Open chat
Need help?