Det nyligen införda minsta taxeringsvärdet för fastigheter i Spanien, som infördes den 1 januari 2022, kallas på spanska ”valor de referencia catastral”. Det gamla systemet baserades på catastrovärdet multiplicerat med en faktor som varierade beroende på kommun och för det mesta låg det betydligt under marknadsvärdet. Det nya taxeringsvärdet närmar sig marknadspriset mycket mer realistiskt, eftersom det – precis som en officiell prisvärdering för ett bolån – baseras på faktiska försäljningspriser i området.

Det nya lägsta taxeringsvärdet kan kontrolleras online via Catastro-registrets webbplats med catastro-numret om du har ett spanskt skattenummer – NIE – och ett digitalt certifikat. Bortsett från värdet är den huvudsakliga konsekvensen av denna förändring att den – om det är tillgängligt – har blivit det nya lägsta taxeringsvärdet som alltid ska deklareras vid köp av fastighetstillgångar eller förvärv av dessa genom arv eller gåva/donation, om priset i köpehandlingarna skulle vara lägre.

Vilka är effekterna för olika typer av fastigheter?

I praktiken har detta värde inneburit en generell höjning av de gamla taxeringsvärdena. I Andalusien har vi t.ex. sett värdeökningar på vissa fastigheter med över 30% efter den 1 januari 2022.

Standard – kontra lyxfastigheter

Detta nya taxeringsvärde har dock ingen speciell inverkan på marknaden för lyxfastigheter, till exempel på Costa del Sol. Vi pratar om områden som Golden Mile, Puente Romano eller Sierra Blanca i Marbella, liksom i andra städer med lyxfastigheter som Benahavis, Benalmadena, Fuengirola eller Mijas, eftersom deras nuvarande marknadspriser är relativt höga.

Rustika eller lantliga fastigheter

Denna förändring kommer inte heller att ha någon effekt på rustika/lantliga fastigheter, pga att dessa inte har detta nya taxeringsvärde definierat. Du kan i sista stycket i denna artikel läsa hur de spanska skattemyndigheterna behandlar fastigheter utan detta lägsta taxeringsvärde.

Nybyggnadsdeklarationer

För nybyggnadsdeklarationer av befintliga fastigheter, till exempel för en tillbyggnad av huset, gäller detta värde för AJD stämpelskatten (Actos Juridicos Documentados), som i Andalusien sänkts till 1,2 % sedan oktober 2021.

Nyproduktion

Vid köp av nyproduktion från en exploatör, på ritning, är konstruktionen normalt inte inskriven ännu i fastighetsregistret och kan därför inte ha detta taxeringsvärde i catastroregistret vid tidpunkten för undertecknandet av köpehandlingarna. Det är inte lagligt för skattemyndigheten att skicka en ytterligare betalningsförfrågan för AJD stämpelskatten baserat på ett värde som publicerats efter undertecknandet av köpebrevet.

Detta kan dock vara fallet om du köper en befintlig nybyggd fastighet som redan har det definierade värdet och säljs för ett lägre pris. I det här fallet används minimivärdet endast för AJD-skatten, inte för momsen på 10% som alltid räknas över köpeskillingen i handlingarna.

Vilka är de praktiska konsekvenserna av det nya taxeringsvärdet på fastigheter?

Det nya taxeringsvärdet är det officiella marknadsvärdet på fastigheter i skattehänseende, varför det måste beaktas av skattebetalarna vid fastighetsköp, arv eller gåva/donation som verkställs efter den 1 januari 2022.

Det nya taxeringsvärdet kräver att skattebetalarna använder detta värde som ett minimum för betalning av skatter som uppstår vid fastighetsöverlåtelse. Precis som i det tidigare systemet med det minsta taxeringsvärdet som berodde på indexfaktorer för de olika kommunerna, är dess mål att kräva att skattebetalarna ska betala skatten med detta värde utan att behöva inleda värdekontrollförfaranden eftersom det redan finns ett godkänt och förutbestämt referensvärde.

Låt din advokat kontrollera taxeringsvärdet i ett tidigt skede

För att beräkna dina totala anskaffningskostnader är det naturligtvis bäst att få denna fråga kontrollerad, helst av en specialiserad fastighetsadvokat, i ett tidigt skede för att undvika potentiella obehagliga och dyra överraskningar senare i processen. För att få denna information krävs ett skattenummer och ett digitalt intyg från de spanska myndigheterna.

Vilka är de huvudsakliga skatterna som påverkas av det nya taxeringsvärdet?

Köpare av en begagnad bostad, arvingar till en fastighet eller mottagare av en donation påverkas mest av taxeringsvärdet när de köper, ärver eller får en fastighet i gåva. Vid dessa fastighetsöverlåtelser gäller att om taxeringsvärdet är större än köpeskillingen eller det värde som anges i köpehandlingen, ska den nya ägaren, arvtagaren eller gåvotagaren betala motsvarande skatter utifrån detta taxeringsvärde.

ITP överföringsskatt

Taxeringsvärdet är det värde som bestämmer det lägsta beskattningsbara beloppet för överföringsskatten (ITP), som betalas av köparen av begagnade bostäder i Spanien. I Andalusien är denna skatt för närvarande 7% av köpeskillingen, men om kñpeskillingen är lägre än taxeringsvärdet beräknas skatten på taxeringsvärdet på den köpta fastigheten.

Arvsskatt

Likaså gäller taxeringsvärdet för arvsskatt, som betalas av arvingar till en fastighet i Spanien. I Andalusien, efter flera lagändringar, har för närvarande nära familjemedlemmar stora undantag reduktioner.

Gåvo-/donationsskatt

Slutligen bestämmer detta taxeringsvärde också beskattningsunderlaget i fastighetsgåvor, som betalas av gåvomottagare som får en fastighet under givarens livstid. I Andalusien är gåvor ofta också föremål för kraftigt sänkta skatter, beroende på förhållandet till mottagaren.

Gåvan påverkas av taxeringsvärdet, varför givare som är skattskyldiga i Spanien måste ta hänsyn till detta i sina personliga inkomstdeklarationer. Kom ihåg att skatteskrivna invånare i Spanien, när de skänker en fastighet, måste deklarera den som en försäljning och betala skatt på ”antagna” kapitalvinster. Detta gäller inte för säljare som inte är skatteskrivna i Spanien och därför inte betalar inkomstskatt på egendomsgåvor i Spanien.

Vad händer med skatter som betalas vid försäljning av en spansk fastighet?

För fastighetssäljare, oavsett om de är skattemässigt bosatta i Spanien eller inte, finns det två huvudsakliga skatter vid försäljning av en spansk fastighet, som är personlig inkomstskatt (IRPF) och kommunal skatt som kallas plusvalia.

Reavinstskatt

I termer av IRPF betalar säljaren skatt på den reavinst som erhålls vid försäljningen av fastigheten, om någon vinst har gjorts vid försäljningen. I detta fall, om överlåtelsen har skett mot vederlag, det vill säga under förutsättning att ett pris betalats, påverkar taxeringsvärdet inte säljaren och skattemyndigheten kan inte kräva betalning av reavinstskatt på grund av detta. Förvaltningen kan endast kräva att säljaren tillämpar ett högre värde om ett kontrollförfarande har inletts tidigare, och om det skiljer sig från den tidigare värderingen.

Mervärdesskatt (Plusvalia)

Det nya taxeringsvärdet har inget samband med kommunens skatt över fastighetens ökade värde när det gäller en normal försäljning. Men i donationer/gåvor påverkar det, så vi råder dig att rådfråga din advokat i denna fråga.

Påverkas den lokala IBI-fastighetsskatten eller IRPF/IRNR-inkomstskatten av införandet av detta nya skattesystem?

Nej, varken den årliga IBI-fastighetsskatten för stadshuset eller din IRPF- eller IRNR-inkomstskatt kommer att ändras eftersom de beräknas över matrikelvärdet och inte det nya minimiskattevärdet.

Vad skulle hända om jag inte tillämpar det nya minimala skattemässiga värdet på mitt köp?

Om taxeringsvärdet är större än fastighetspriset som anges i lagfarten vid köp av fastighet får köparen en anmälan från Skatteförvaltningen med taxering. Denna bedömning kommer att vara att betala den skatt som inte har betalats, dvs skillnaden mellan taxeringsvärdet och köpeskillingen, inklusive eventuell ränta.

Påföljdsförfarande från de spanska skattemyndigheterna

Samtidigt med denna besked kan förvaltningen inleda vitesförfaranden, eftersom den skattskyldige inte har tillämpat det fastställda taxeringsvärdet i den aktuella skattedeklarationen. Straffet skulle motsvara 50 % av den obetalda skatten och en minskning med 30 % kan tillämpas med den skattskyldiges samtycke och betalning i rätt tid, som fastställts i meddelandet.

I det fall taxeringsvärdet är större än det faktiska eller deklarerade värdet, om skattskyldiga väljer att inte betala skatten baserat på taxeringsvärdet, måste de vara villiga att överklaga det. Annars blir den ekonomiska skadan större än om skatten hade betalats utifrån taxeringsvärdet. Det är inte längre tillrådligt att vänta och se vad förvaltningen gör eftersom denna bedömning säkerligen kommer att komma, tillsammans med en mycket sannolik ekonomisk påföljd.

Vad händer om jag inte håller med om värderingen och vill överklaga?

Om du inte håller med om fastighetens taxeringsvärde bör huvudargumentet för ett krav vara att det inte representerar dess verkliga marknadsvärde. För detta ändamål är det viktigt att få en officiell värdering/värdering av fastigheten som visar att taxeringsvärdet är för högt och inte återspeglar marknadsvärden. Det är med andra ord nödvändigt att ha en bedömning för att bevisa ett fel i taxeringsvärdet som fastställts av förvaltningen.

Vilka är riskerna med en felaktig skatteansökan?

Den största risken för skattebetalare som gör ett sådant krav är att värdet inte upprätthålls i detta förfarande och att taxeringsvärdet bekräftas i skattehänseende. I detta fall skulle straffavgiften på 50 % av det obetalda beloppet förfalla i sin helhet, utan möjlighet till nedsättning, utöver dröjsmålsränta över detta belopp, som skulle vara högre, särskilt eftersom det skulle ta flera år för förfarandet att avgöras. Det skulle vara nödvändigt att ta hänsyn till kostnaden för en bedömning i denna övervägande plus arvodena för den advokat som är involverad i detta förfarande.

Vad är sannolikheten för att få en positiv lösning i detta överklagandeförfarande?

Eftersom det rör sig om fastighetsvärden som trädde i kraft den 1 januari 2022 finns det fortfarande inget prejudikat för yrkanden och det går inte att veta vad förvaltningsmyndigheter och domstolar kommer att besluta i denna process i framtiden.

Nytt taxeringsvärdet kontra den officiella värderingen, till exempel vid bolån

Vår advokatbyrå C&D Solicitors har idag olika utländska klienter som har köpt fastigheter i Marbella, Benalmadena och i Ronda, där taxeringsvärdet är betydligt högre än köpeskillingen. I ett av fallen verkställdes köpet med pant och det visade sig att pantvärderingen samtidigt som den var högre än köpeskillingen var betydligt lägre än fastighetens taxeringsvärde.

I det här fallet, om köpare är villiga att lämna in ett krav, är vår rekommendation att betala överlåtelseskatten baserat på fastighetsvärdet, eftersom detta är fastighetens verkliga marknadsvärde (även om det är högre än köpeskillingen).

Råd till köpare som är villiga att ifrågasätta detta taxeringsvärde är att ha en fastighetsvärdering som visar att värdet är för högt och att betala överlåtelseskatten baserat på denna värdering och  bifoga detta i sitt köpebrev. Detta hindrar inte administrationen från att kräva betalning baserat på taxeringsvärdet, men det kan vara till hjälp under det efterföljande överklagandeförfarandet. Men eftersom denna förändring är mycket ny kan sannolikheten för framgång i ett överklagandeförfarande ännu inte förutsägas och vi rekommenderar att du söker råd från din advokat för att utvärdera kostnaderna kontra potentiella fördelar.

Vad händer med fastigheter utan det nya taxeringsvärdet?

Det finns fastigheter som (fortfarande) inte har detta officiella taxeringsvärde. Av denna anledning kommer det värde som deklareras i handlingen att förstås som fastighetens marknadsvärde och, om förvaltningen bestämmer annat, skulle den själv behöva inleda ett värdekontrollförfarande.

Lägsta taxeringsvärde för rustika eller lantliga fastigheter

De flesta landsbygdsfastigheter omfattas lyckligtvis inte av detta, dvs fastigheter belägna i icke exploateringsbar mark, såsom stugor, lanthus, B&B, etc, vilket gäller många köptransaktioner i Andalusien och Malaga-provinsen, på platser som la Axarquía, Valle del Guadalhorce eller Mijas, där det är mycket vanligt med köp på landsbygden, samt i provinserna Cádiz och Granada.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors Torrox, Malaga

Om du köper en fastighet i Andalusien under 2021 betalar du mindre skatt som köpare. Tisdagen den 27 april godkände Junta de Andalusia oväntat och brådskande ett dekret som sänker ITP överföringsskatten och AJD stämpelskatten under resten av år 2021.

Syftet med förordningen är att stimulera fastighetsmarknaden för köp av bostäder under 2021 genom att minska de finansiella kostnaderna för bostadsköpare i Andalusien. Och genom att göra det ökar fastighetssektorn, som också har påverkats kraftigt av den pandemi som COVID-19 orsakar.

Hur mycket sparar du tack vare skattesänkningen när du köper en befintlig (”begagnad”) fastighet?

En fast skattesats för ITP överföringsskatt på 7% införs istället för 8%. Dessutom kommer skattesatserna på 9% och 10% att avskaffas. Dessa gällde för inköp som översteg 400 000 respektive 700 000 euro. ITP på 7% blir den fasta och enda skattesatsen oavsett inköpspris.

Med andra ord kommer köp till ett högt pris att ha en större skattebesparing, eftersom marknaden för begagnade lyxhus drar mest nytta av denna skattesänkning 2021.

Vad är skattesänkningen för köp av nyproduktion och köp på ritning?

För dessa köp är minskningen mycket lägre, eftersom köp av en nyproducerad bostad beskattas genom moms (IVA) på 10% och genom stämpelskatt (AJD) med en skattesats på 1,5%. Med reformen går AJD från 1,5% till 1,2%. Köpare eller investerare av nya bostäder drar alltså minst nytta av denna reform.

Detta är viktigt, eftersom i områden i Andalusien som Malaga och i allmänhet längs Costa del Sol är försäljning av fastigheter på ritning eller nybyggnation en mycket viktig del av fastighetsmarknaden, särskilt bland köpare från länder som England, Frankrike, Belgien, Holland, Sverige etc.

När träder det i kraft och till när gäller det?

Minskningen trädde i kraft onsdagen den 28 april och alla köp som görs efter detta datum kommer att gynnas av denna skattesänkning. Denna regel kommer endast att gälla till och med den 31 december 2021. Detta innebär att köpare den 1 januari 2022 kommer att betala samma skatt som man betalade tidigare.

Rekommendationer för att spara skatter på fastighetsköp i Andalusien

Om du letar efter en fastighet att köpa eller håller på att köpa en fastighet i Andalusien, prata med din advokat om de skattebesparingar som kan göras genom att slutföra försäljningen under 2021 och om du är intresserad av att påskynda processen.

Text skriven av Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

Är du bosatt eller äger en bostad i Spanien och undrar du över spansk arvsskatt? Oavsett om du äger en fastighet, har andra tillgångar eller funderar på att köpa en fastighet i Spanien som en investering, kan denna information vara intressant för dig.

Som advokatbyrå som specialiserat sig på att tillhandahålla juridisk rådgivning och skatterådgivning till utlänningar i Andalusien har vi stött på några obehagliga situationer i våra klienters arvsprocesser. Dessa fall hade stor ekonomisk inverkan på arvsskatten (arvsrätt) och vissa av dem kunde ha undvikits med rätt skatterådgivning och förberedelse.

1 Var uppmärksam – alla regioner har olika arvsskatter

Den stora skillnaden när det gäller hur mycket arvsskatt man betalar i Spanien beror på i vilken autonom region man bor, eftersom de har olika regler med väldigt olika skattesatser.

Om du undrar över hur mycket arvsskatt en arvinge kommer behöva betala, måste du veta vilka fördelar som finns i den autonoma regionen där du har dina tillgångar eller var du tänker köpa ett hus.

2 Icke bofasta i Spanien betalar samma arvsskatt

Som invånaresom är fast bosatta i Spanien. Det finns en skyldighet att betala arvskatt i Spanien när en person ärver fastigheter som ligger inom spanskt territorium, oavsett om de är fast bosatta i Spanien. Eftersom domarna som meddelades i Spanien 2018, för bosatta och icke bofasta personer, oavsett om de är EU-medborgare eller inte, är föremål för samma regler när det gäller arvskatt i Spanien.

Med andra ord, om du är expat eller är bosatt i ditt ursprungsland, kommer det inte att göra någon skillnad när det gäller den skatt som ska betalas jämfört med vad någon bosatt i Spanien skulle betala.

Var försiktig! Du bör inte förväxla arvsskatt som ska betalas i Spanien med lagen som styr den spanska arvsprocessen och lagen om obligatoriska arvingar i den spanska arvslagen. Om du vill veta vad det betyder, se C&D Solicitors video:

3 Vart går den spanska arvsskatten för icke bofasta i Spanien?

Den enda skillnaden mellan bofasta invånare och icke bofasta är vilken administrativ myndighet som ansvarar för att ta ut skatten. Om du är fast bosatt i Spanien kommer det vara den självstyrande kommunen där du bor som tar ut denna skatt, men om du inte är fast bosatt kommer det att vara den centrala administrativa skattemyndigheten i Madrid.

Även om du till exempel inte är bosatt och ärver en fastighet i Malaga och deklarerar denna skatt till skattemyndigheten i Madrid, kan du fortfarande dra nytta av andalusiska skatteregler. Icke bofasta arvingar i Spanien betalar samma skatt som invånarna.

4 Vilken region har högsta arvsskatten i Spanien?

Andalusien är för närvarande en av de regioner i Spanien med de lägsta arvs- och gåvoskattesatserna för direkt anhöriga till den avlidna. Detta tillämpas på grund av de skattebonusar och undantag som införts de senaste åren. Kantabrien och Galicien är två andra samhällen med de lägsta arvsskattesatserna i Spanien, tillsammans med Madrid, Extremadura och Murcia. Men samhällen som Asturien, Castilla y Leon och Valencia har mycket höga arvskattesatser.

Ändå har dessa förändringar inte påverkat alla grupper av arvingar och det är fortfarande mycket hög skatt för vissa avlägsna släktingar, liksom för arvingar utan någon officiell familjerelation till den avlidne.

Om du till exempel funderar på att köpa en bostad för turistuthyrning i Spanien, är det en fördel att investera i en fastighet i Costa del Sol (Andalusien) eftersom arvskatten i Andalusien är mycket lägre än i Costa Blanca (Alicante).

5 Hur beräknas arvsskatten för en spansk fastighet?

Skattesatsen är progressiv, beroende på fastighetens värde d.v.s. ju högre värde desto högre blir arvsskatten.

På samma sätt tillämpas multiplikationskoefficienter på det resultat som erhålls vid tillämpning av skalan för denna skatt, vilket kan öka det belopp som ska betalas enligt denna skatt. Beroende på graden av förhållande och arvtagarnas redan befintliga tillgångar kan denna koefficient vara högre eller lägre. Ju lägre graden av relation till den avlidne ör och ju större arvtagarnas tillgångar är, desto högre blir arvsskatten.

6 Vilka arvtagare betalar minst skatt?

Barn (och adopterade barn), liksom makar och föräldrar. Detta innebär att barn, män / hustrur, barnbarn och föräldrar betalar minst arvskatt i Spanien. Dessa är släktingar som klassificeras i grupperna I och II enligt skatten.

Det bör noteras att de skattefördelar som finns för direkt släktingar är mycket olika beroende på den autonoma gemenskapen där tillgångarna finns eller var de bor och bor, eftersom varje autonom grupp har sina egna regler. Skillnader i arvsskattesatser i Spanien är enorma!

7 Hur mycket skatt betalar nära släktingar i Andalusien?

Denna grupp av arvingar ingår i grupperna I och II och de kan tillämpa en reduktion, på grund av släktskap, upp till 1 000 000 euro per arvinge i arvsskatt. Om var och en av dem ärver mindre än det beloppet, kommer ingen arvskatt att betalas.

För att arvingar ska tillämpa denna reduktion i Andalusien får deras egna tillgångar före arv inte heller överstiga 1 000 000 euro. Utan tvekan betalar änkor och barn i Andalusien mycket mindre arvskatt än i andra autonoma samhällen i Spanien, vilket har resulterat i en märkbar minskning av dessa skatteintäkter i Andalusien.

8 Vilka arvingar betalar mest arvsskatt i Spanien?

Personer som är släkt i 2:a och 3:e gradens familj, såsom syskon, syskonbarn, kusiner, svågrar och svägerskor, såväl som andra mer avlägsna släktingar som kusiner, farbröder, fastrar och främlingar är utan tvekan de arvingar som betalar de högsta arvsskattesatserna i Spanien och de klassificeras under skattegrupperna III och IV. I Andalusien och andra autonoma regioner betalar arvingar i denna grupp mycket hög arvsskatt.

9 Hur mycket skatt betalar man vid arv av en vanlig fastighet i Andalusien

Om du är i grupp I och II, och om bostaden inte är värd över 1 000 000 euro, betalar du ingen arvsskatt. Men om arvtagaren är i grupp III, såsom syskon, farbröder, mostrar, brorsöner, systerdöttrar eller svärförälder, som bott hos den avlidne i minst två år före dödsfallet, tillämpas en bonus på 95% till 100 % av värdet på hemmet. I det senare fallet måste hemmet behållas i tre år efter dödsfallet.

Det finns andra arvsskattereduktioner i Andalusien, såsom arvtagare med funktionsnedsättning och förvärv av enmansföretag och gårdar.

10 När ska arvsskatten betalas?

Tidsfristen är sex månader efter dödsdatumet, och om det förblir obetalt, kan skatteförvaltningen inleda ett förfarande för att kräva betalning av skatten, med möjlighet att påföra påföljder. Om det finns särskilda skäl är det dock möjligt att begära en förlängning på ytterligare sex månader och denna ansökan måste lämnas in inom fem månader efter dödsfallet.

Efter fyra och ett halvt år från dödsdatumet kan regeringen inte kräva att denna skatt betalas. I det här fallet skulle skatten vara noll.

EXEMPEL: Spansk arvskatteräknare i Andalusien

1. De holländska syskonen Frank och Mark ärver sin fars egendom i Almuñécar, uppskattad till 300 000 euro. I det här fallet är svaret klart, var och en av dem betalar ingen arvsskatt.
2. Nu ärver syskonen Frank och Mark sin äldre bror Jans fastighet i Fuengirola, uppskattad till 300 000 euro. I det här fallet kommer var och en att ärva 50% av fastigheten, uppskattat till 150 000 euro var. Den enda reduktion som de kan tillämpa är för de första 7 993,46 euro, varför var och en av dem skulle betala staten ett belopp på € 31 393,56
3. Slutligen ärver syskonen Frank och Mark sin vän Martins fastighet i Marbella, uppskattad till 300 000 euro. I det här fallet kommer var och en att ärva 50% av fastigheten, uppskattat till 150 000 euro var. Ingen reduktion kan tillämpas i det här fallet, varför de skulle betala skatt för hela det mottagna beloppet, vilket resulterar i en skatt på 42 523,07 euro från var och en.

Slutanmärkning: Hur påverkas fastighetsmarknaden av den spanska arvsskatten och gåvoskatten?

Om du funderar på att köpa ett hem i Spanien och du har läst allt vi har förklarat ovan har du förmodligen insett att arv och gåvoskatt har en betydande inverkan på fastighetsmarknaden i Spanien och valet av den autonoma regionen att bosätta sig i.

Höga avgifter i vissa regioner och extremt låga i andra påverkar förutsättningarna för investeringar för potentiella bostadsköpares investeringsbeslut. Arvsskatt (arvsrätt) i Spanien har en direkt inverkan på köparnas ekonomiska beteende och beslutet om var i Spanien de vill bo eller köpa en fastighet.

Du kan läsa mer intressant information om detta ämne på vår webbsida Arvsskatt Andalusien. Om du behöver en advokat som är specialiserad på arv och gåvoskatt, skicka bara ett meddelande via kontaktformuläret nedan.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

Det europeiska arvsintyget är en ny standard för internationella arvsförfaranden inom Europeiska unionen (EU: s förordning nr 650/2012). Det är tillämpligt på arv efter personer som dör med tillgångar i olika länder inom Europeiska unionen från och med den 17 augusti 2015. Det europeiska arvsintyget är ett offentligt dokument av frivillig karaktär som innehåller väsentlig information om arv, såsom detaljer om den avlidne, information om det sista testamentet och tillämplig lag, uppgifter om arvingarna och tillgångarna som tilldelats varje juridisk arvinge.

I vissa fall kan intyget spara arvtagarkostnader eftersom de kan undvika den spanska arvslagen. Regleringen av det europeiska arvsintyget gäller dock inte medborgare i Storbritannien (på grund av Brexit) och varken Irland och Danmark.

Ökning av internationella arv i Andalusien, Spanien

Denna europeiska förordning är mycket viktig i vissa delar av Spanien, såsom Andalusien, Malaga och i synnerhet på Costa del Sol. Anledningen till detta är att det här finns många utländska personer som har tillgångar och äger bostäder, både fast bosatta och icke fast bosatta i Spanien. Ofta signerar utländska fastighetsägare ett testamente där de testamenterar sina tillgångar till sin make/maka eller barn, som vanligtvis bor i landet där de är medborgare, såsom Nederländerna, Belgien, Tyskland, England, Sverige etc. Tyvärr har antalet arvsprocesser ökat i Spanien på grund av det olyckliga antalet dödsfall pga coronaviruspandemin. Detta resulterar också i längre väntetider i det centrala sista testamentesregistret i Madrid (Registro de Ultimos Voluntades).

Vad är huvudanledningen med det europeiska arvsintyget?

Detta intyg är ett officiellt dokument som möjliggör ackreditering av all information om en arvsfördelning i alla länder inom Europeiska unionen. Detta måste överensstämma med medlemsstatens nationella lagstiftning och är avsett att göra den internationella processen enklare och i vissa fall också billigare.

Vem kan begära och vem kan utfärda detta intyg?

En arvinge eller testamentstagare som har rätt till arvet samt testamentsexekutorer och boutredningsmän kan begära utfärdande av ett europeiskt arvsintyg. Om den avlidne inte hade någon egendom utomlands behövs inget arvsintyg.

Enligt lag kan europeiska arvsintyget utfärdas av domstol eller notarius publicus i det land som arvslagen gäller. Detta är antingen uppehållslandet eller det land som valts i testamentet. Mer information och en länk till mall och ifyllningsformulär hittar du på Europeiska unionens webbplats.

Vilka arvsfall är det avsett för?

Denna nya internationella standard är avsedd för arvsförfaranden för unionsmedborgare som får ett arv i sitt land där de är medborgare och där testatorn har tillgångar i Spanien eller något annat land inom Europeiska unionen. Som sagt tidigare gäller denna förordning av det europeiska arvsintyget inte medborgare i Storbritannien, Irland och Danmark.

Till exempel: Låt oss föreställa oss att det finns en belgisk arvinge, vars far undertecknat ett testamente. I detta belgiska eller spanska testamente valde han att hans egen nationalitets lag skulle tillämpas. Den avlidne hade köpt en fastighet i Malaga och hade också pengar i en spansk bank. Arvingen kan då från den belgiska notarien begära ett europeiskt arvsintyg, som lämnas in i Spanien där denne kan göra anspråk på sin fars tillgångar i Malaga, enligt tillämpliga regler i den specifika situationen.

Vilka är fördelarna med det europeiska arvsintyget?

Den största fördelen med detta intyg är att det är ett standarddokument på engelska som är giltigt i alla europeiska länder. Detta gör arvsprocessen i Spanien eller andra länder enklare och man undviker vissa kostnader. För det första kräver det europeiska arvsintyget inte juridiska översättningar, inte heller en ”apostille”. (Apostille är ett intyg från domstolen för att bevisa för den utländska notarien att det är ett officiellt korrekt dokument). Detta sparar inte bara kostnader utan också mycket tid. Tidigare behövdes alltid en juridisk översättning (ibland flera) och en apostille för den nationella lagförklaringen – som naturligtvis finns kvar – för att bevisa för den utländska notarien att det verkligen är ett officiellt notariedokument från detta land. För det andra kan det europeiska arvsintyget i vissa enklare fall användas direkt för att distribuera arvet. I dessa specifika fall kan kostnaden för de spanska arvshandlingarna sparas.

Vad är nackdelarna?

En av de största nackdelarna är att intyget endast är giltigt i sex månader från utfärdandedatumet. Det är dock möjligt att begära en förlängning. Och, som sagt, är intyget inte automatiskt giltigt för att arvingarna ska kunna registrera fastigheten som de ärvt av sin far. Detta måste göras i det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) och denna myndighet, beroende på den exakta situationen, kan fortfarande kräva notariens spanska arvshandlingar. Detta förklaras mer detaljerat i slutet av artikeln. I vilket fall som helst är det viktigt att arvingarna undertecknar en bred fullmakt hos notarius publicus till sin spanska advokat. Denna fullmakt måste alltid innehålla en klausul för eventuellt undertecknande av arvsakten, om det fortfarande skulle behövas trots allt, och även för att advokaten ska kunna utföra de normala förfarandena som skattedeklaration eller representation inför banken.

Har detta intyg någon effekt på arvsskatten?

Intyget påverkar inte arvsskatten eller deklarationsförfarandet för arvsskatten. När det europeiska arvsintyget har mottagits i Spanien måste ett ifyllt arvsskatteformulär skickas till den spanska skattemyndigheten. Detta även om man inte behöver betala någon skatt, som i de flesta fall i Andalusien för nära familjemedlemmar som makar, barn, föräldrar och barnbarn. Skattedeklarationen måste fyllas i och betalas på banken, därefter ska detta visas vid Oficina de Liquidadora för att kunna registrera fastigheten i arvingens namn.

Hur hög arvsskatten är beror på:

• förhållandet till den avlidne
• taxeringsvärdet på de fastigheter som ärvts i Spanien
• saldot på bankkonto vid dödsögonblicket
• officiell värdering av fordon

Det är viktigt att veta att arvsskatten måste deklareras inom sex månader efter dödsdatumet. På samma sätt, om en fastighet inom stadsplanerat område ärvs, måste Plusvalia-skatt (lokal vinstskatt räknat på år av äganderätt) betalas.

Effekter på fastighetsregistreringen i Spanien

Fastighetsregistret i Spanien erkänner i vissa fall direkt det europeiska arvsintyget som bevis på arvsordningen. Detta undantag för att registrera en fastighet i den lagliga arvingens namn utan behov av en arvsakt signerad av notarius publicus eller domstol är endast möjligt i följande situationer, se nedan. Fastighetsregistret förbehåller sig alltid rätten att kräva spanska arvsrättsakter eller annan ytterligare juridisk dokumentation trots allt.

Anledningar för att slippa krav på spanska arvshandlingar:

• Endast en enda arving
• Inga andra intresserade parter, med rätt till en reserverad del (som eller exempelvis barn enligt nederländsk eller belgisk arvsrätt)
• Ingen förmyndare eller behörig person att genomföra arvsprocessen

Nödvändig dokumentation för att (möjligtvis) undvika spanska arvshandlingar:

• Internationellt dödsintyg
• Testamente (om inte undertecknat i Spanien, då med juridisk översättning och apostille)
• Intyg från det spanska registret ”Registro de Ultimos Voluntades”
• Officiellt dokument från notarius publicus undertecknat av den enda arvtagaren som uttryckligen begär inskrivning av fastigheten i dennes namn i fastighetsregistret. Detta dokument kan undertecknas av en notarie i arvtagarens eget land (i detta fall krävs den juridiska översättningen och apostille), men också av en spansk notarie.

Slutsats: rättslig rådgivning för din spanska arvsprocess

Den spanska arvsprocessen är tyvärr komplex, kostsam och omgiven av väldigt mycket byråkrati, vilket du säkert förstår av den här artikeln. Är du involverad i en arvsprocess där den avlidne äger en fastighet i Andalusien och behöver du juridisk rådgivning för att spara tid och kostnader? Tveka inte att kontakta C&D Solicitors – våra advokater hjälper dig gärna. Vi är en advokatbyrå som är specialiserat på att tillhandahålla juridisk rådgivning till utlänningar i Andalusien och vi vet hur man kan hjälpa till att göra denna process så lätt som möjligt för arvtagarna. Välkommen att kontakta oss så kan vi erbjuda en första kostnadsfri konsultation eller en offert.

Mer information: Du kan läsa mer om arvsrätt och spanskt testamente under ”Juridisk hjälp” där du också kan se vår video om den totala processen.

C&D Solicitors är en advokatbyrå som är specialiserad på att tillhandahålla juridisk rådgivning för utlänningar i Andalusien och vi kan hjälpa dig att göra processen för arvingar så enkel som möjligt. Välkommen att kontakta oss så kan vi erbjuda ett första samråd utan kostnad, inget åtagande krävs.

Author: Gustavo Calero Monereo, lawyer at C&D Solicitors, Málaga (Andalusia)

Att köpa en bostad i Spanien innebär en stor ekonomisk investering. För minsta möjliga risk, anlita en oberoende advokat och teckna en korrekt hemförsäkring. En specialiserad advokat kan ge dig juridisk rådgivning och hjälper dig genom hela köpprocessen och gör den juridiskt hållbar samt förser dig med all relevant information om fastigheten.

Det finns dock en till viktig sak att tänka på innan man skriver på köpeavtalet för bostaden. Det är en bra idé att ordna en hemförsäkring innan för att undvika risken för ekonomisk förlust om något inträffar, som till exempel ett inbrott, en vattenläcka eller en brand. Det är uppenbart att en hemförsäkring är viktig för både innehavarens sinnesfrid som för att själva investeringen ska kunna göras med ro.

Av den anledningen publicerar vi den här artikeln, för att förklara vissa koncept för utländska husägare i Spanien så att de får en bättre förståelse för denna ytterst viktiga produkt. Om du köper din bostad med bolån är det banken som ger dig råd och rekommenderar dig att skaffa en hemförsäkring. Om den belånade fastigheten drabbas av en svår olycka vill banken vara säker på att få sina pengar tillbaka.

I slutet av artikeln pratar vi om hemförsäkring för fastigheter upprättade på landsbygden i Andalusien, vare sig de har ett DAFO/SAFO eller inte.

Vad menas med lös och fast egendom i en hemförsäkring?

En hemförsäkring baseras på två grundläggande koncept: lös och fast egendom.

1. Den fasta egendomen (continente) består av byggnadens eller bostadens strukturella och byggda delar, exempelvis väggar, tak, golv och installationer som centralvärme, vatten- eller elledningar bland annat.
2. Den lösa egendomen (contenido) består av tillhörigheter som ägs av de personer som bor i bostaden, exempelvis möbler, elektroniska apparater, personliga föremål, kläder, smycken och konst m.m.

Hur ska man värdera den lösa egendomen?

För att beräkna värdet på den lösa egendomen råder vi dig att tänka på hur mycket det skulle kosta dig att återigen köpa alla föremål du har i din bostad, rum för rum, tills du har gått igenom hela bostaden. Smycken och kontanter värderas på ett särskilt sätt i en hemförsäkring och det kan finnas begränsningar på vilket belopp som kan försäkras eller de kan försäkras med särskilda villkor. Det är med andra ord viktigt att informera försäkringsbolaget om detta så att det fastställs i försäkringsbrevet.

Hur ska man värdera den fasta egendomen?

Vid en olycka som påverkar den fasta egendomen, vi kan säga vid en brand, ersätter försäkringsbolaget för kostnaden för att bygga upp fastigheten på nytt. Beloppet ska alltså beräknas på den eventuella kostnaden för att återigen bygga fastigheten. Värdet från den beräkningen är det som ska anges som fast egendom i hemförsäkringen.

Ett mycket vanligt sätt att beräkna det värdet är genom att använda de uppskattade genomsnittliga byggnationsvärdena som arkitektsamfundet publicerar. Ett exempel:

Olle Johansson, svensk medborgare, har i år 2020 köpt sin nya bostad i staden Málaga. Det är en lägenhet på 120 kvadratmeter. Om vi tittar på de uppskattade genomsnittliga byggnationsvärdena som arkitektsamfundet har angett för år 2020, är värdet per kvadratmeter 809 euro. Värdet på den fasta egendomen för dessa 120 kvadratmeter är alltså 97 080 euro. Om bostaden har garage och förråd ska dessa också värderas separat från bostaden så att försäkringen täcker även dem.

Ytterligare ett exempel: Jan Van Poppel, holländsk medborgare, ska köpa en bostad på landsbygden, i området runt Mijas (utanför stadsplaneringen) som består av: 200 kvadratmeter byggnation samt 30 kvadratmeter pool. Priset per kvadratmeter för en avskild bostad på landet är 984 euro och värdet på poolen blir 445 euro per kvadratmeter. Det totala värdet på den fasta egendomen blir alltså ca 210 150 euro.

Att värdera den fasta egendomen till samma värde som köpeskillingen

När vi köper en fastighet och tecknar en hemförsäkring tänker vi ofta att värdet i hemförsäkringen bör vara så nära köpeskillingen som möjligt. Men det är fel att tänka så eftersom vi inte får glömma att marken där fastigheten står inte ingår i hemförsäkringen eftersom marken alltid finns kvar. Vad gäller svåra olyckor behöver du endast försäkra kostnaden för att åter bygga upp bostaden, eftersom marken alltid tillhör dig. Däremot är det ju kostnaden för marken som gör att priset på en bostad stiger i de allra flesta fall av husköp inom stadsplaneringen. Att exempelvis köpa en bostad vid ”guldmilen” i Marbella, i centrala Málaga eller längs med strandkanten i Nerja innebär en hög kostnad på grund av platsen (marken) där fastigheten ligger, mer än på grund av värdet för själva byggnationen.

När man redan äger marken är det mycket billigare att bygga upp på nytt än att köpa och det viktigaste är att se till att försäkringen täcker ett verkligt återuppbyggnadsvärde i händelse av en svår olycka. Vi menar alltså att din fasta egendom ska värderas korrekt. Du bör även komma ihåg att om din bostad är en del av ett bostadshus täcker bostadsföreningens försäkring endast de skador som har uppstått på byggnadens gemensamma delar, i händelse av en svår olycka. Fasad, yttertak och terrasser är exempel på delar vars skador täcks av bostadsrättsföreningens försäkring vid t.ex. en brand. Om du köper en lägenhet eller bostadsrätt måste du med andra ord försäkra din fasta egendom och du bör alltså bara räkna ut värdet för återuppbyggnaden av din bostad. Om du värderar din egendom högre än återuppbyggnadsvärdet uppstår en så kallad överförsäkring i din hemförsäkring och om du värderar den lägre en underförsäkring.

Vad händer om jag har överförsäkrat min bostad?

Tänk dig bostad i en byggnad på 100 kvadratmeter, där den fasta egendomen har värderats till 300 000 euro eftersom det var priset som betalades vid köpet. Om en svår olycka inträffar, som medför att bostaden måste byggas upp på nytt kommer försäkringsbolaget aldrig att betala mer än värdet för återuppbyggnaden, som skulle hamna på mellan 80 000 och 90 000 euro.

I det här fallet har bostadsägaren betalat en väldigt hög försäkringspremie varje år för sin försäkring helt i onödan eftersom försäkringsbolaget endast kommer att betala ut återuppbyggnadsvärdet. I extrema fall skulle försäkringsbolaget kunna tolka det som att personen har handlat i ond tro vid tecknandet av försäkringen och det skulle kunna leda till stora problem för försäkringen skulle då kunna ogiltigförklaras och bolaget betalar inte ut någon ersättning för de skador som har uppstått.

Vad händer om jag har underförsäkrat min bostad?

Om den fasta eller lösa egendomen har värderats lägre än det faktiska värdet på byggnaden eller möblemanget kommer försäkringsbolaget inte att betala ut 100% vid en olycka även om kostnaden för skadorna är lägre än försäkringsvärdet. Om det exempelvis kostar 100 000 euro att bygga upp byggnaden på nytt men värdet på den fasta egendomen i försäkringen var satt till 60 000 euro, är bostaden bara försäkrad till 60%.

Man skulle då kunna tro att om skadorna kostar 60 000 euro eller mindre borde hela beloppet täckas av försäkringen men så är det alltså inte. Om det till exempel uppstår en brand som orsakar skador för 10 000 euro tolkar försäkringsbolaget det som att 40% av skadorna inte täcks av försäkringen eftersom endast 60% av värdet av den fasta egendomen är försäkrat. Bolaget kommer därför endast att betala ersättning till ett värde av 6 000 euro eftersom det alltid tillämpar en proportionalitetsregel vid varje olycka.

Särskilda försäkringar: lyxbostäder

Om du äger en lyxbostad eller går i tankarna att köpa en sådan bostad är värdeberäkningen som grundar sig på återuppbyggnadskostnaden eller de koefficienter som arkitektsamfundet publicerar troligtvis inte en giltig beräkningsmetod. För den här sortens bostäder handlar det om att man ska beräkna kostnaden för en återuppbyggnad med objektiva parametrar i försäkringen av den fasta egendomen. Om bostaden exempelvis har en hög standard med hemautomation, isolering, snickeriarbeten av aluminium eller trä, golvbeläggningar, exklusiva vattenkranar, sanitetsanordningar, klimatanläggning m.m. ska detta tas med i beräkningen av värdet av den fasta egendomen.

Som vi har sagt tidigare måste värdet av den fasta egendomen vara en så nära uppskattning som möjligt av vad det skulle kosta att bygga upp bostaden på nytt med samma standard. I det här fallet är det väldigt viktigt att informera försäkringsbolaget om bostadens ”särdrag” så att bolaget får så mycket information som möjligt och för att styrka varför den fasta egendomen värderas högre än det genomsnittliga återuppbyggnadsvärdet. Det är mycket viktigt att spara alla köpekvitton och betalkvitton för detta dyrbara lösöre för att styrka den faktiska kostnaden.

Vad är försäkringsersättningskonsortiet?

Alla personer som har en försäkring i Spanien, oavsett vilket typ av försäkring det är, betalar en liten del av priset till konsortiet. Konsortiet är ett offentligt företagsorgan som täcker vissa katastrofer som översvämningar, terrorism, atypiska cyklonliknande stormar, större bränder eller andra risker som fastställs i “regelverket för försäkringar för extraordinära risker”, vilka inte ersätts av försäkringsbolagen då den här typen av olyckor eller katastrofer inte omfattas av försäkringarna. Eftersom försäkringsbolagen inte täcker den här typen av olyckor går konsortiet i borgen för att ersätta försäkringstagarna så att dessa inte står helt utan skydd när en sådan situation uppstår.

Bostäder på landsbygden och deras fasta egendom i hemförsäkring

Vi utgår från den lagliga förutsättningen att de flesta landsbygdsfastigheter som finns i Andalusien, som används som bostäder, inte är lagliga och i händelse av en total förstörelse, som vid brand, jordbävning, svår översvämning m.m. kan de inte återuppbyggas. Detta på grund av att stadsplaneringslagen i Andalusien (Ley Urbanística de Andalucía, LOUA) inte tillåter att man utfärdar bygglov på sådana tomter för att bygga bostäder. Att dessa tusentals olagliga bostäder får finnas och stå kvar på tomter på landsbygden beror på att det är handlar om mycket gamla fastigheter men om de förstörs eller ödeläggs finns det ju inte längre någon gammal fastighet och det är därmed inte möjligt att få bygglov för att bygga ett nytt hus eller återupppbygga det gamla.

Förklaringen ovan leder oss till frågan om värdet på den fasta egendomen för sådana bostäder och som vi nämnde i början kan det i Málaga uppskattas till 984 euro per kvadratmeter. Eftersom det värdet baseras på kostnaden för att återuppbygga bostaden och om den i händelse av total förstörelse enligt lag inte får byggas upp, hur gör vi då? Om vi har en fastighet på landsbygden på 150 kvadratmeter där den fasta egendomen är värderad till 150 000 euro, kommer försäkringsbolaget vid total förstörelse att betala ut det beloppet för den fasta egendomen samt såklart även värdet för den lösa egendomen. I slutändan står då ägaren i sådant fall med ersättningen för bostaden samt värdet för en tomt där man inte kan bygga något. Därför är markvärdet för en landsbygdsfastighet mycket lågt jämfört med värdet på byggnationen, till skillnad från en bostad inom stadsplaneringen på vars mark man kan bygga upp på nytt.

Råd för en säker och välförsäkrad bostad

När du ska teckna en hemförsäkring vid köpet av din bostad ska du tänka på värdet på både lös och fast egendom och glöm inte att ta med förråd, garageplatser, pool m.m. Prata med försäkringsbolaget om du känner dig osäker på försäkringsvärdet, det är viktigt att de hjälper dig att reda ut dina frågetecken om hur din hemförsäkring ska värderas.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (Málaga, Spanien)