De nombreuses maisons construites il y a plusieurs années, en particulier sur des terrains ruraux, n’ont jamais été inscrites au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) pour diverses raisons. La principale est l’absence de permis de construire, car l’habitation ne respectait pas la réglementation urbanistique en vigueur. Dans ces cas, il est possible d’inscrire le bien au registre par le biais d’une déclaration d’ouvrage achevé (ou déclaration de construction nouvelle) fondée sur l’ancienneté (« obra nueva por antigüedad »), conformément à l’article 52 du Décret Royal 1093/1997.

Comment inscrire un bien au Registre de la Propriété sur la base de son ancienneté ?

Un bien peut être inscrit au Registre de la Propriété à condition que :

• La construction soit entièrement achevée.
• Un certificat technique confirmant l’ancienneté du bâtiment soit fourni.
• Le délai de six ans applicable en Andalousie, pendant lequel l’Administration peut adopter des mesures de discipline urbanistique impliquant la démolition, soit écoulé.
• Aucune procédure de discipline urbanistique ne soit inscrite au Registre de la Propriété.

Pour ce faire, un acte de déclaration de construction nouvelle fondée sur l’ancienneté doit être signé devant notaire, puis inscrit au Registre de la Propriété après paiement de l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD).

Si le bien n’est pas non plus inscrit au Cadastre, le formulaire cadastral correspondant doit être présenté avec la documentation notariale afin de demander son inscription cadastrale. Dans ce cas, la mairie ou l’administration fiscale peut réclamer l’impôt foncier (IBI) des quatre années précédentes, ainsi que les intérêts de retard et majorations.

Quel est le coût d’une déclaration de construction nouvelle fondée sur l’ancienneté ?

Les coûts dépendent de la taille et du nombre de mètres carrés de la construction à inscrire, car la valeur du bien doit être déclarée dans l’acte notarié à signer. L’inscription d’une piscine ou d’un bâtiment de stockage n’est pas comparable à celle d’un logement complet.

À titre indicatif, les coûts sont les suivants :

• Certificat technique : 500 € – 1 500 €
• Frais de notaire : 800 € – 1 200 €
• Frais du Registre de la Propriété : 300 € – 800 €
• AJD (impôt sur les actes juridiques documentés) : 1,2 % en Andalousie de la valeur déclarée de la construction

Effets de la décision sur l’activité de location touristique NRA

L’arrêt de la Cour suprême STS 620/2026, rendu le 21 mai 2026, supprime le dénommé NRA ou Registre Unique des Locations, qui constituait un registre national obligatoire.

Ce registre concernait les propriétaires de locations touristiques et de locations de courte durée, lesquels, s’ils souhaitaient exercer cette activité, devaient inscrire leurs biens dans ce registre, dépendant du Registre de la Propriété.

Pour de nombreux propriétaires et investisseurs étrangers, cette décision constitue une très bonne nouvelle, car elle améliore la sécurité juridique et permet une réduction significative de la bureaucratie liée à l’investissement immobilier en Espagne destiné à l’activité de location touristique.

Cependant, il est important de comprendre que la location touristique reste réglementée et que les obligations ne disparaissent pas ; l’ensemble de la charge réglementaire repose désormais sur les communautés autonomes et les municipalités, revenant ainsi au cadre juridique antérieur à la création du NRA.

Dans des villes comme Málaga, Marbella, Alicante, Valence, Madrid ou Barcelone, des milliers d’acheteurs étrangers acquièrent chaque année des appartements, villas et résidences de vacances dans le but de générer des revenus grâce à la location touristique ou de courte durée.

Nous analysons ci-dessous ce que cette décision signifie pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en Espagne comme investissement afin d’obtenir des revenus locatifs, ainsi que pour les propriétaires qui n’ont pas pu obtenir le NRA pour diverses raisons.

Qu’était le NRA et pourquoi préoccupait-il les propriétaires et investisseurs ?

Le NRA ou Registre Unique des Locations a été créé par le gouvernement central par le biais du Décret Royal 1312/2024 dans le but de centraliser le contrôle des biens destinés à la location de courte durée, c’est-à-dire la location touristique.

Le NRA obligeait à :

• enregistrer le bien dans un système national,
• obtenir un numéro d’identification obligatoire,
• utiliser ce numéro pour publier des annonces sur des plateformes telles que Airbnb ou Booking.

De nombreux propriétaires et acheteurs considéraient que ce nouveau registre augmentait la complexité administrative pour exercer l’activité de location touristique en Espagne, et instaurait un registre étatique qui entrait en conflit avec ceux des communautés autonomes, empiétant sur leurs compétences.

Notamment dans des zones à forte demande touristique telles que la Costa del Sol, la Costa Blanca ou les îles Baléares, les investisseurs recherchent une clarté réglementaire afin de sécuriser leur investissement. Le NRA constituait une barrière supplémentaire qui, dans certains cas, empêchait la possibilité de louer le bien à des fins touristiques, même si celui-ci disposait de la licence touristique correspondante délivrée par la communauté autonome compétente.

Il existait des biens disposant d’une licence touristique mais qui ne pouvaient pas obtenir le NRA pour différentes raisons liées au registre foncier dont ils dépendaient.

Quels sont les effets pratiques de la décision ?

L’arrêt STS 620/2026 supprime le NRA et conclut que l’État ne dispose pas des compétences suffisantes pour imposer un registre touristique national obligatoire. La Cour suprême estime que les compétences en matière de tourisme et de logements touristiques relèvent principalement des communautés autonomes et non de l’État.

Par conséquent, les dispositions fondamentales du NRA sont annulées et l’obligation de demander un numéro national pour louer des biens de courte durée disparaît. Il n’est plus nécessaire de s’inscrire au NRA pour exercer l’activité de location touristique en Espagne, ni d’obtenir un numéro NRA.

Ce numéro ne peut pas non plus être exigé pour publier des annonces sur des plateformes numériques telles que Airbnb ou Booking. Autrement dit, ces plateformes ne le demanderont plus, et il suffira de fournir le numéro de licence touristique délivré par la communauté autonome compétente.

Que faut-il faire désormais pour louer légalement un bien touristique en Espagne ?

La décision ne supprime évidemment pas la réglementation des logements touristiques en Espagne. Ce qui disparaît est uniquement le registre national NRA.

Les propriétaires et les acquéreurs doivent continuer à respecter la réglementation régionale et locale, ainsi qu’à s’acquitter des impôts correspondants en Espagne sur les revenus généralement tirés de cette activité. Même si vous êtes un propriétaire non résident, les revenus issus de la location touristique sont imposés en Espagne via l’impôt sur les non-résidents (IRNR).

En Andalousie, il reste obligatoire d’obtenir un numéro VUT pour les biens urbains ou VTAR pour les biens ruraux, et d’enregistrer le bien au Registre du Tourisme d’Andalousie (RTA). Ce registre équivaut à la licence touristique du bien pour la location touristique en Andalousie.

Ainsi, tout propriétaire ou acquéreur étranger souhaitant investir dans un bien immobilier destiné à la location touristique doit continuer à effectuer une analyse juridique préalable avant son acquisition.

Pour inscrire le bien au RTA, il est nécessaire de vérifier qu’il remplit les exigences techniques et juridiques requises pour la location touristique, telles que : l’autorisation de la copropriété, le permis de première occupation, les superficies minimales des pièces, etc.

Que dois-je faire si mon bien dispose déjà d’un NRA ou est en cours d’enregistrement ?

Étant donné que le NRA a été supprimé, il n’y a rien à faire.

Cela signifie que, que votre bien soit déjà enregistré, en cours d’enregistrement ou non enregistré pour quelque raison que ce soit, le propriétaire n’a aucune démarche à effectuer en ce qui concerne le NRA, celui-ci n’existant plus.

À partir de maintenant, le propriétaire peut louer son bien à condition qu’il dispose de la licence touristique délivrée par la communauté autonome compétente et qu’il respecte la réglementation municipale.

Que doit faire un acquéreur souhaitant investir dans un bien destiné à la location touristique ?

Il est essentiel de réaliser une due diligence juridique avant l’achat d’un bien touristique en Espagne, afin d’éviter les problèmes et de réduire les risques inutiles.

Cette analyse juridique doit inclure les exigences nécessaires pour que le bien puisse être utilisé pour la location touristique, ainsi que la vérification que le bien envisagé les respecte.

Il convient de tenir compte de l’existence de différentes exigences légales pour exercer l’activité de location touristique, ainsi que du fait que les municipalités peuvent également imposer des restrictions et limitations aux nouvelles locations.

Si la finalité du bien est la location touristique, il est important que cette due diligence soit réalisée dans les plus brefs délais et avant la signature du contrat privé de vente (PPC). La réservation ou le PPC doivent contenir une clause protégeant l’acquéreur au cas où l’activité ne serait pas viable et que celui-ci souhaiterait se rétracter de l’achat.

L’assistance juridique d’un avocat spécialisé en droit immobilier, disposant d’une expérience avérée, est essentielle pour garantir un processus sûr et offrir une sécurité quant à la possibilité d’affecter le bien à la location touristique.

Comment cette décision affecte-t-elle Airbnb et Booking ?

Les plateformes numériques restent tenues de collaborer avec les autorités et de vérifier certaines exigences légales.

Toutefois, elles ne pourront plus exiger l’inscription au NRA, mais continueront à demander le numéro d’enregistrement du bien dans le registre touristique régional compétent afin de pouvoir publier le bien sur leur plateforme.

C&D Solicitors, avocats spécialisés en droit immobilier en Andalousie, Murcie et Alicante

Chez C&D Solicitors, nous sommes spécialisés dans le conseil juridique immobilier pour les clients étrangers, qu’il s’agisse de particuliers souhaitant acheter une résidence secondaire ou un bien d’investissement en Espagne, ou de sociétés d’investissement désirant développer leur portefeuille immobilier et profiter des plus-values et revenus générés par le marché immobilier espagnol.

Notre cabinet réalise toujours une due diligence juridique complète du bien immobilier et prépare un rapport juridique détaillé, signé par nos avocats. Ce rapport contient toutes les informations juridiques pertinentes concernant le bien et sa situation légale, pour votre tranquillité d’esprit et votre parfaite information. Vous recevrez toujours ce rapport avant de signer le contrat de vente privé (PPC), c’est-à-dire avant de verser l’acompte ou les “arras” au vendeur.

Nous proposons un service complet tout au long du processus d’achat dans votre langue maternelle : anglais, néerlandais, suédois, français et allemand. Vous pouvez nous appeler au 0034 952 532 582, nous envoyer un message WhatsApp au 0034 639 54 16 02 ou écrire à info@cdsolicitors.com.

Nous étudierons votre dossier avec plaisir, vous enverrons des informations sur la procédure ainsi qu’une estimation des coûts, sans aucun engagement de votre part.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox et Málaga, Andalousie)

Le 22 août 2025, la mairie de Málaga a publié au Bulletin Officiel de la Province (BOP) une résolution interdisant l’enregistrement de nouvelles locations touristiques dans toute la ville, et ce pour une durée maximale de trois ans.

Pour justifier cette interdiction, la mairie invoque des circonstances impératives d’intérêt général, cet argument constituant la base principale de sa décision.

Bien que cette interdiction générale s’applique désormais à l’ensemble de la ville, la mairie avait déjà interdit en mai dernier l’ouverture de nouvelles locations touristiques dans 43 quartiers de Málaga, compte tenu du nombre extrêmement élevé de logements touristiques dans ces zones.

Quels sont les objectifs de la mairie de Málaga à moyen et long terme concernant les locations touristiques ?

Pendant la durée de l’interdiction, la mairie souhaite adopter une modification de son Plan Général d’Urbanisme (PGOU), afin de différencier l’usage touristique de l’usage résidentiel.

En d’autres termes, la mairie entend établir une réglementation spécifique pour les différents usages touristiques, permettant d’encadrer et de contrôler les locations touristiques sous leurs différentes formes.

Une fois cette modification du PGOU adoptée, avec une réglementation expresse sur les locations touristiques, l’interdiction devrait être levée et leur encadrement dépendra alors des dispositions du PGOU.

Quelle est la tendance dans d’autres communes andalouses concernant les locations touristiques ?

La situation varie considérablement selon les taux d’occupation des locations touristiques et la pression touristique dans chaque commune.

Comme nous l’avons indiqué à plusieurs reprises, certaines capitales provinciales comme Málaga, Grenade, Séville, Cadix et Cordoue ont déjà limité ou restreint l’enregistrement de nouvelles locations touristiques.

D’autres communes touristiques de la Costa del Sol, comme Fuengirola, ont également décidé de restreindre les locations touristiques. En revanche, des communes telles que Marbella, Estepona, Mijas, Nerja, Rincón de la Victoria et Benalmádena n’ont pas mis en place d’interdictions ou de restrictions.

Ainsi, aujourd’hui, la grande majorité des communes du littoral méditerranéen andalou — Costa del Sol, Costa Tropical, Costa de la Luz et Costa de Almería — n’imposent aucune restriction sur l’enregistrement de nouvelles locations touristiques.

Quelle est la principale restriction en matière de locations touristiques au niveau national ?

La réforme de la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH), entrée en vigueur le 3 avril, impose désormais d’obtenir l’autorisation expresse de la communauté de propriétaires (CP) pour pouvoir exercer une activité de location touristique.

Tous les immeubles ou logements faisant partie d’une CP devront donc obtenir cette autorisation s’ils souhaitent être exploités en tant que locations touristiques.

Cependant, les logements qui étaient déjà exploités comme locations touristiques avant le 3 avril et qui disposaient d’une licence n’ont pas besoin de demander une autorisation supplémentaire, la réglementation ne pouvant pas s’appliquer rétroactivement.

Quelle est la situation concernant le transfert des licences touristique en Andalousie ?

Lorsqu’un logement disposant d’une licence est vendu et que l’acheteur souhaite poursuivre l’activité touristique, un formulaire doit être déposé afin de transférer la licence au nouveau propriétaire.

Actuellement, dans le cadre de ces demandes de transfert, la Junta de Andalucía exige l’autorisation de la CP pour valider le transfert de la licence à l’acquéreur. L’administration régionale considère que la licence est personnelle et non rattachée au bien, et que les exigences légales en vigueur au moment du transfert doivent être respectées.

Toutefois, le 30 juillet, un recours concernant un bien dont l’enregistrement avait été refusé par le Registre de la Propriété n° 4 de Málaga a été accepté. La Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Certification Publique a établi dans sa résolution que la licence de location touristique en Andalousie a un caractère réel, c’est-à-dire qu’elle est attachée au bien immobilier et non au propriétaire.

Cela signifie que lorsqu’un logement disposant d’une licence change de propriétaire en Andalousie, la licence reste valable, tant que le bien continue à respecter les exigences prévues par la réglementation.

Même si l’administration prend du temps pour enregistrer le changement de propriétaire, la licence reste active et peut être utilisée par l’acquéreur pour exploiter le bien en tant que location touristique.

En conséquence, puisque la licence est désormais reconnue comme attachée au bien, la Junta de Andalucía ne devrait plus exiger l’autorisation de la CP lors d’un transfert de propriété déjà titulaire d’une licence, ni imposer le respect des exigences en vigueur au moment du transfert. Seules les conditions en vigueur lors de la demande initiale par le propriétaire d’origine doivent être respectées.

Cette décision, une fois adoptée par la Junta de Andalucía, devrait apporter une plus grande sécurité juridique aux acheteurs de logements disposant déjà d’une licence, leur garantissant la possibilité de poursuivre l’activité de location touristique.

Elle devrait également permettre à ces biens de se vendre à un prix plus élevé sur le marché, les acheteurs ayant l’assurance de pouvoir continuer l’exploitation touristique, contrairement aux logements sans licence qui, en raison de réglementations plus strictes, ne pourront pas être utilisés à cet effet.

Quel est le problème si les règlements de la CP interdisent les activités économiques ?

Les communautés de propriétaires peuvent interdire les locations touristiques dans leurs règlements avec une majorité qualifiée de 3/5, sans nécessité d’unanimité.

La Cour Suprême espagnole a rendu deux arrêts fin 2023 établissant que les locations touristiques constituent une activité économique. Ainsi, si les règlements de la CP contiennent une interdiction générale des activités économiques dans les logements, il est entendu que les locations touristiques ne sont pas autorisées, sauf si la CP accorde une autorisation expresse.

Cette jurisprudence a conduit certaines CP, réticentes à accueillir des locations touristiques, à réexaminer leurs règlements.

Si un règlement contient une telle interdiction générale et que certains copropriétaires ont tout de même commencé à exercer une activité de location touristique, la CP peut exiger la cessation de cette activité.

Nous sommes encore au début de nombreux contentieux qui donneront lieu à des jugements permettant d’interpréter plus précisément ces clauses.

Quel est le problème si les règlements de la CP contiennent d’autres interdictions ou restrictions ?

Un arrêt de la Cour Suprême du 18 février 2025 a établi que les locations touristiques sont autorisées dans un appartement, tant qu’il n’existe pas de disposition expresse dans les règlements ou dans l’acte constitutif de la CP les interdisant.

On pourrait croire que cet arrêt contredit la jurisprudence précédente qui qualifiait les locations touristiques d’activité économique, impliquant qu’elles seraient interdites si les activités économiques le sont.

Cependant, à la lecture complète de cet arrêt, la Cour explique que chaque clause doit être analysée au cas par cas. Dans l’affaire jugée, la clause invoquée par la CP n’interdisait pas expressément les activités économiques dans les logements. En résumé, si le règlement avait inclus une telle interdiction, les locations touristiques auraient été interdites.

Les futurs arrêts préciseront quelles clauses peuvent être interprétées comme interdisant les locations touristiques.

L’achat d’un logement en Espagne pour le louer reste-t-il un bon investissement ?

Le marché immobilier en Espagne ne montre aucun signe de ralentissement, les transactions restant à un niveau très élevé.

Il est clair que les locations touristiques seront de plus en plus encadrées et que d’autres restrictions apparaîtront ailleurs en Espagne. Cependant, cette activité reste d’une grande importance économique et continuera d’exister, même davantage réglementée. Elle jouera encore un rôle essentiel dans les transactions immobilières en Espagne.

Si vous souhaitez acheter un logement en Espagne, à titre personnel ou via une société, afin de le louer en tant que logement touristique, il est indispensable, avant de signer un contrat de réservation ou un contrat privé, d’étudier attentivement la réglementation applicable dans la commune concernée ainsi que les règlements de copropriété si le bien fait partie d’une CP.

De même, la location traditionnelle ou de longue durée peut aussi offrir des revenus importants aux propriétaires, avec des avantages fiscaux notables si le propriétaire est résident fiscal en Espagne. Tout dépend de choisir de bons locataires et de vérifier leur solvabilité et leurs revenus avant de signer le contrat.

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour réaliser une vérification juridique complète, vous conseiller tout au long du processus et sécuriser votre investissement, en évitant des risques inutiles. Compte tenu du coût d’acquisition d’un bien avec les impôts et honoraires, il ne serait pas raisonnable de vouloir « économiser » sur les services d’un avocat lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

C&D Solicitors – avocats spécialisés en droit immobilier en Andalousie, Murcie et Alicante

Chez C&D Solicitors, nous sommes spécialisés dans le conseil immobilier aux clients étrangers, qu’il s’agisse de particuliers souhaitant acheter une résidence secondaire ou un bien d’investissement en Espagne, ou de sociétés d’investissement cherchant à développer leur portefeuille et à profiter des plus-values du marché immobilier.

Notre cabinet réalise toujours une vérification juridique complète du bien et rédige un rapport détaillé, signé par nos avocats, contenant toutes les informations légales sur le bien et sa situation juridique, pour votre tranquillité d’esprit. Vous recevrez toujours ce rapport avant de signer le contrat privé d’achat (PPC), c’est-à-dire avant de verser l’acompte ou « arras » au vendeur.

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Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalousie)

Une succession en Espagne peut être complexe, surtout pour les non-résidents. Forts de notre expérience en tant que cabinet spécialisé dans l’accompagnement des résidents étrangers et non-résidents, nous constatons que de nombreux héritiers ignorent les démarches nécessaires pour obtenir les biens de leur défunt en Espagne. De plus, il existe souvent une confusion entre la loi applicable à la succession et le paiement des droits de succession en Espagne.

Si un proche possédant des biens en Espagne est décédé et que vous devez traiter la succession, voici dix points clés pour mieux comprendre le processus de succession en Espagne :

Processus de succession en Espagne pour les héritiers non-résidents

1. Droits de succession : Que l’héritier soit résident en Espagne ou non, les biens situés en Espagne sont soumis aux droits de succession (ISD). Vous disposez de six mois à compter de la date du décès pour déclarer et payer ces droits, avec la possibilité de demander une prolongation dans les quatre premiers mois.

2. Loi applicable à la succession espagnole : Si le défunt n’était pas résident espagnol ou, s’il était résident, avait choisi la loi de sa nationalité dans un testament, la loi de sa nationalité s’applique. Sinon, si le défunt était résident en Espagne et n’a pas désigné la loi de sa nationalité, la loi espagnole s’appliquera à la succession.

3. Numéro NIE : Les héritiers auront besoin d’un numéro d’identification des étrangers (NIE) pour effectuer la succession en Espagne. Ce numéro peut être obtenu uniquement via une procuration ou en personne.

4. Testaments étrangers : Les testaments étrangers sont valables, mais doivent être légalisés dans le pays d’origine, c’est-à-dire via l’adjudication de la succession (probate), indiquant les héritiers légaux. Ce document doit être traduit et apostillé.

5. Certificat des dernières volontés : Ce document certifie si le défunt a signé un testament en Espagne. Pour l’obtenir, vous devez fournir un certificat de décès.

6. Biens immobiliers : Si la succession comprend des biens immobiliers, la taxe municipale sur la plus-value (IBI/plus-value municipale) doit être payée, et les dettes liées à la propriété seront assumées par les héritiers.

7. Comptes bancaires : Si le défunt avait un compte bancaire en Espagne ou dans une banque espagnole, vous devrez demander un certificat de solde au début du processus. Ce document certifie le solde du compte ou du fonds d’investissement à la date du décès.

8. Notaire : Il est obligatoire de signer l’acte de succession devant un notaire espagnol si la succession comprend des biens immobiliers, car le registre de la propriété n’inscrira pas le bien au nom des héritiers sans cet acte notarié.

9. Vente de la propriété : Les héritiers souhaitant vendre un bien hérité doivent le faire enregistrer au registre de la propriété à leur nom pour signer l’acte public de vente, ce qui peut prendre plusieurs mois. Il est toutefois possible et légal de signer un contrat privé avec l’acheteur pendant le traitement de la succession, sous réserve de l’enregistrement de l’acte de succession.

10. Procuration : Si vous résidez à l’étranger, une procuration permet à votre avocat espagnol de gérer toutes les démarches à votre place, y compris les opérations bancaires, les signatures chez le notaire et les déclarations fiscales. Cela vous fera gagner du temps et de l’argent.

C&D Solicitors – Avocats spécialisés en droit immobilier et successoral en Espagne

Chez C&D Solicitors, nous offrons une assistance juridique fiable pour les héritiers recevant une succession en Espagne. Nous proposons un service complet, en prenant en charge toute la paperasserie et la documentation.

Nous accompagnons nos clients étrangers dans l’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien d’investissement, ainsi que les sociétés souhaitant développer leur portefeuille immobilier et tirer parti des plus-values potentielles sur le marché immobilier espagnol.

Nous fournissons un service complet dans votre langue maternelle: anglais, néerlandais, suédois, français et allemand. Retrouvez nos coordonnées ci-dessous.

Qu’est-ce qu’un visa non lucratif?

Le visa non lucratif espagnol est une autorisation que les ressortissants étrangers peuvent demander depuis leur pays d’origine, leur permettant de résider en Espagne sans exercer d’activité professionnelle. Il s’agit d’un type de visa de résidence qui permet de vivre en Espagne sans avoir besoin de travailler. Ce visa s’adresse principalement aux personnes disposant de ressources financières suffisantes pour subvenir à leurs besoins sans devoir générer de revenus en Espagne.

Ce permis est destiné aux personnes qui ne sont pas citoyennes de l’Union européenne, qui disposent de ressources suffisantes et qui souhaitent prendre leur retraite ou s’installer en Espagne sans demander de visa de travail ni exercer d’activités commerciales. Il s’adresse également à celles qui envisagent de passer une première année en Espagne sans travailler et qui souhaitent ensuite exercer une activité professionnelle, puisque le visa espagnol non lucratif permet de demander un permis de travail après un délai de 365 jours.

Étant donné qu’il est exigé de ne pas exercer d’activité économique, les visas non lucratifs sont destinés aux personnes qui subviennent principalement à leurs besoins grâce à des revenus passifs, tels que les loyers, les pensions ou les investissements.

Dans le cadre de la demande de visa de résidence non lucratif en Espagne, les membres de la famille proche du demandeur, tels que le conjoint ou le partenaire de fait et les enfants à charge, peuvent également obtenir l’autorisation de résider en Espagne en tant que résidents permanents. Cependant, cela est soumis à la condition que le demandeur dispose de revenus supplémentaires suffisants pour subvenir aux besoins de tous les membres de la famille.

Quelles sont les exigences?

Pour postuler à ce visa, il est nécessaire de remplir une série d’exigences. Celles-ci incluent:

• Ne pas être citoyen d’un État membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse, ni membre de la famille d’un citoyen de ces pays soumis au régime des citoyens de l’UE.
• Ne pas être présent sur le territoire espagnol de manière illégale. L’intention de faire de l’Espagne la résidence permanente du demandeur. Il est nécessaire de résider en Espagne pendant au moins 183 jours par an, ce qui fait de la personne un résident fiscal en Espagne. Les personnes résidant en Espagne avec ce visa sont considérées comme résidents fiscaux, soumises au même régime fiscal que les autres contribuables. Par conséquent, même si elles ne travaillent pas, elles doivent payer des impôts en Espagne sur tous les revenus obtenus dans d’autres pays. Les conventions de double imposition, le cas échéant, seront appliquées. Ainsi, le même impôt ne devra pas être payé deux fois.
• Preuve de moyens financiers: Les demandeurs doivent prouver qu’ils disposent de moyens financiers suffisants pour couvrir leurs frais de subsistance en Espagne, sans avoir à travailler. En 2024, le montant minimum requis est de 28.800 € par an pour le demandeur principal, plus 7.200€ pour chaque membre de la famille supplémentaire.
• Assurance médicale: Il est nécessaire de disposer d’une assurance médicale privée avec une couverture complète en Espagne. Cette police d’assurance doit être obtenue auprès d’une compagnie d’assurance autorisée à opérer en Espagne.
• Extrait de casier judiciaire: Il est nécessaire de fournir un extrait de casier judiciaire pour le pays d’origine ainsi que pour tous les autres pays où le demandeur a vécu au cours des cinq dernières années.
• Certificat médical: Un certificat médical doit être soumis, confirmant que le demandeur est exempt de maladies pouvant avoir des répercussions graves sur la santé publique ou celles incluses dans le Règlement sanitaire international de 2005 de l’Organisation mondiale de la santé (OMS).
• Formulaire de demande: Le formulaire de demande correspondant doit être rempli et soumis au consulat espagnol dans le pays d’origine.
• Passeport valide: Le passeport doit être valide pendant au moins un an au moment de la demande.

Quel est le processus de demande?

Le processus de demande pour obtenir ce visa se compose de plusieurs étapes :

• Préparation des documents: Rassembler tous les documents nécessaires, en s’assurant qu’ils sont dûment traduits en espagnol et légalisés (apostillés).
• Soumission de la demande: La demande doit être soumise au consulat espagnol dans le pays d’origine. Un rendez-vous est nécessaire pour la soumission.
• Entretien: Dans certains cas, il peut être nécessaire de se rendre au consulat pour un entretien.
• Décision: Une fois la demande déposée, le consulat disposera d’un délai d’environ trois mois pour prendre une décision sur la demande.
• Voyage en Espagne: Si la demande est approuvée, vous recevrez un visa qui vous permettra d’entrer en Espagne. Une fois en Espagne, vous disposerez d’un mois pour demander la carte d’identité d’étranger (TIE).

Comment se déroule le processus de renouvellement?

Le visa non lucratif initial est valable pendant un an. Pour le renouveler, le demandeur doit remplir les mêmes exigences financières et d’assurance, et soumettre une demande de renouvellement avant l’expiration du visa initial. Le premier renouvellement est valable pour deux ans, et les renouvellements suivants le sont également pour deux ans.

Avantages d’un visa non lucratif en Espagne

L’établissement en Espagne grâce à un visa non lucratif présente plusieurs avantages, parmi lesquels :

• Il n’est pas nécessaire pour le demandeur de prendre un engagement financier en Espagne.
• Les titulaires peuvent se déplacer librement dans les pays signataires de l’accord de Schengen.
• Il peut être utilisé comme un moyen de simplifier le processus d’acquisition de la nationalité espagnole à l’avenir.

Opportunités avec un visa non lucratif

Avec un visa non lucratif en Espagne, il est possible de faire des investissements sans restrictions, mais le travail dans le pays n’est pas autorisé. Il est possible d’investir dans l’immobilier (acheter et vendre des biens pour un usage privé ou pour les louer), des actions, des fonds d’investissement et des entreprises internationales. Il y a également un accès aux systèmes publics d’éducation et de santé. Cependant, un visa non lucratif ne permet pas aux titulaires d’exercer des activités professionnelles ou de travail en Espagne.

Réglementation de base du visa non lucratif Espagne (NLV)

• Loi organique 4/2000, du 11 janvier, sur les droits et libertés des étrangers en Espagne et leur intégration sociale: https://www.boe.es/eli/es/lo/2000/01/11/4/con (articles 30 et 31).
• Règlement de la loi organique 4/2000, approuvé par le décret royal 557/2011, du 20 avril: https://www.boe.es/eli/es/rd/2011/04/20/557/con (articles 45 à 49).

Demande de visa NLV – C&D Solicitors

N’hésitez pas à contacter notre cabinet d’avocats pour obtenir des informations sur nos honoraires concernant la procédure NLV en Espagne. Nous serions heureux de vous accompagner tout au long du processus complet et de vous assister pour d’éventuels problèmes connexes, tels qu’un achat immobilier en Andalousie.

Auteur: Francisco Delgado Montilla (avocat chez C&D Solicitors, Málaga, Andalousie)

Comme nous l’avons déjà abordé dans des publications précédentes, les locations de vacances ont suscité une grande controverse dans certaines villes et municipalités connaissant un afflux important de touristes ces dernières années. Cette activité s’est développée à un rythme rapide dans les principales villes touristiques d’Espagne, dont les centres-villes ont subi une transformation sociale et économique. La population résidente a progressivement disparu et, en outre, de nombreux immeubles ont été transformés pour être exploités sur le marché des locations de vacances.

Depuis 2020, l’investissement immobilier s’est multiplié dans certaines villes en raison de l’intérêt des acheteurs étrangers à acquérir des biens destinés à la location saisonnière. Cette activité d’investissement a entraîné une pénurie de logements à long terme et la disparition des commerces traditionnels dans les zones touristiques. Une proportion significative des habitants locaux rejette ce phénomène appelé gentrification touristique.

Finalement, en raison de cette controverse à l’échelle nationale, une modification de la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) a été adoptée et s’appliquera à l’ensemble du territoire national espagnol à partir du 3 avril 2025. Cette modification aura un impact sur l’exploitation des locations de vacances dans les immeubles d’habitation et les propriétés urbaines où une Communauté de Propriétaires (Comunidad de Propietarios) a été constituée.

Le gouvernement national limite les locations de vacances par le biais des Communautés de Propriétaires

Toutes les habitations soumises au régime de la Propriété Horizontale dont les propriétaires souhaitent les louer sur le marché des locations de vacances en Espagne devront obtenir une autorisation expresse de la Communauté de Propriétaires afin de pouvoir exercer cette activité, c’est-à-dire pour obtenir une licence de location de la part de la Communauté Autonome où se situe le bien.

Sans cette autorisation expresse, les propriétaires ne pourront pas proposer leur bien à la location de vacances. En cas de non-respect, la Communauté de Propriétaires pourra adresser un avertissement et engager des poursuites judiciaires si le propriétaire décide d’ignorer cette interdiction.

À partir de quand cette autorisation sera-t-elle requise ?

Dès le 3 avril 2025, cette autorisation de la Communauté de Propriétaires sera obligatoire, date à laquelle ce nouveau critère entrera en vigueur. Nous comprenons que la Junta de Andalucía modifiera son formulaire actuel de Déclaration Responsable (Affidavit) pour inclure une section exigeant que cette autorisation soit jointe. Il est également possible que le Conseil d’Andalousie (Junta de Andalucía) exige simplement que le propriétaire signe une déclaration sur l’honneur attestant que l’autorisation a été accordée, sans obligation de l’inclure dans le formulaire.

Quelle majorité est requise pour approuver une autorisation de location de vacances ?

Cette autorisation expresse ne pourra être obtenue qu’à la majorité des 3/5 des présents, représentant au moins 3/5 des propriétaires. Il s’agit d’une majorité très élevée et, en règle générale, les réunions des Communautés de Propriétaires n’atteignent pas souvent de telles majorités.

Quels problèmes pratiques cela pose-t-il ?

L’application de cette majorité spécifique peut poser des difficultés, car si la communauté ne parvient pas à atteindre 3/5 des votes pour autoriser la location, cela peut entraîner une interdiction implicite, même si une interdiction formelle ne peut être imposée sans atteindre également cette majorité.

Par ailleurs, les réunions des Communautés de Propriétaires ont généralement lieu une fois par an. Si un propriétaire fait une demande d’autorisation en novembre alors que la réunion annuelle est prévue en juillet, il pourrait attendre plusieurs mois avant d’obtenir une réponse.

Qu’en est-il des logements déjà enregistrés en tant que locations de vacances ?

Les logements déjà inscrits au Registre du Tourisme d’Andalousie (RTA) pour la location de vacances ne nécessiteront pas d’autorisation supplémentaire pour continuer leur activité.

Que dois-je faire si ma maison n’est pas enregistrée dans le Registre du Tourisme et que je souhaite la louer ?

Si votre bien n’est pas enregistré dans le Registre du Tourisme d’Andalousie et que vous envisagez de l’utiliser pour des locations de vacances, vous devrez soumettre la déclaration responsable avant le 3 avril afin d’éviter d’avoir à demander une autorisation expresse de la communauté de propriétaires pour exercer cette activité.

Si vous êtes en train d’acheter un bien urbain en Andalousie, que celui-ci n’est pas enregistré dans le RTA Registre du Tourisme d’Andalousie et que vous souhaitez le louer à des vacanciers, nous vous conseillons de convenir avec le vendeur qu’il l’enregistre à son nom avant le 3 avril. Vous pourrez ainsi demander le transfert de permis une fois que vous aurez signé l’acte de vente.

Faut-il obtenir l’autorisation de la communauté de propriétaires si vous achetez un bien déjà enregistré dans le Registre du Tourisme d’Andalousie ?

Lors de l’achat d’un bien déjà enregistré dans le Registre du Tourisme d’Andalousie (RTA) pour une activité de location de vacances, le nouveau propriétaire souhaitant poursuivre cette activité doit déposer une demande de transfert de permis pour continuer à exploiter le logement.

La principale question est de savoir si, avec le formulaire de transfert de permis, il est nécessaire de remplir toutes les conditions requises pour enregistrer le logement dans le RTA à la date de la demande, ou si, au contraire, le fait que le logement soit déjà enregistré dispense de renouveler ces exigences et empêche donc l’application des nouvelles réglementations en vigueur au moment du dépôt du formulaire.

Ce n’est pas un détail mineur, compte tenu du grand nombre de ventes de logements destinés à l’investissement dans le marché de la location touristique. De nombreuses transactions concernent des biens déjà enregistrés dans le RTA, le vendeur ayant lui-même exploité la propriété comme location de vacances.

Les réglementations actuelles du Conseil d’Andalousie ne font pas explicitement référence au transfert de permis pour un logement déjà enregistré dans le RTA. Si l’on examine le formulaire actuel publié par le Conseil pour ces transferts, intitulé notification, il ne demande pas d’accréditer les conditions d’urbanisme ni de fournir l’autorisation de la communauté de propriétaires. Ce formulaire ne prévoit pas la possibilité de justifier ces exigences pour les transferts de permis.

Limites des locations touristiques lors du transfert de propriété

Cela signifie que, si l’on se base sur ce formulaire, le Conseil d’Andalousie considère que, puisque le bien est déjà enregistré, il n’est pas nécessaire d’apporter la preuve du respect des réglementations de la communauté de propriétaires. Autrement, nous pensons qu’il exigerait ces éléments pour le transfert du permis. Évidemment, le formulaire intitulé déclaration responsable (declaración responsable), utilisé pour enregistrer un nouveau bien dans le RTA, requiert bien ces justificatifs pour toute nouvelle inscription.

Ce sujet étant controversé et sujet à interprétation, nous comprenons que les licences de location touristique en Andalousie sont liées au bien et non au propriétaire. Ainsi, la demande de transfert de permis pour que l’enregistrement soit transféré à l’acheteur du bien ne devrait pas impliquer l’obligation de se conformer aux nouvelles exigences en vigueur au moment du dépôt du formulaire de transfert de permis.

Nous estimons qu’il existe des arguments solides pour considérer que les licences de location touristique sont attachées au logement et non au propriétaire. Par conséquent, si un bien est déjà enregistré en tant que location touristique, il ne devrait pas être nécessaire de se conformer aux nouvelles exigences à la date du dépôt de la demande de transfert de permis. Toutefois, cette question fait l’objet de débats et donnera sûrement lieu à de nombreuses interprétations contradictoires à l’avenir.

Le Conseil d’Andalousie, contacté par téléphone, n’a pas été en mesure d’apporter de clarification définitive sur cette question. Certains agents ont affirmé qu’il sera nécessaire de prouver la conformité avec les nouvelles exigences, même si cela contredit la version actuelle du formulaire de transfert de propriété.

C&D Solicitors, avocats spécialistes en droit immobilier en Andalousie

Chez C&D Solicitors, nous sommes spécialisés dans le conseil immobilier aux clients étrangers, qu’il s’agisse d’individus cherchant à acheter une résidence secondaire ou un bien d’investissement en Espagne, ou de sociétés d’investissement souhaitant accroître leur portefeuille immobilier.

Nous offrons un service complet dans votre langue maternelle : anglais, néerlandais, suédois, français et allemand. Vous pouvez nous contacter au +0034 952 532 582, nous envoyer un message WhatsApp au +34 639 54 16 02 ou nous écrire à info@cdsolicitors.com. Nous examinerons votre cas et vous enverrons une estimation sans engagement.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalousie).

À partir de janvier 2024, cette année, les taxes sur les locations immobilières pour les non-résidents pourront être regroupées dans une seule déclaration annuelle qui devra être déposée entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. Cela signifie que si vous louez une propriété en Espagne et que vous êtes considéré comme non-résident, à partir de 2025, vous pourrez regrouper tous les loyers perçus au cours de l’année, même s’ils proviennent de locataires différents, dans une seule déclaration fiscale. .

N.-B. À partir de 2024, C&D Solicitors fournira également le service de déclaration fiscale IRNR pour les propriétaires non-résidents qui louent leur propriété espagnole. Veuillez nous envoyer un e-mail maintenant à info@cdsoliciotors.com si vous souhaitez être ajouté à notre liste de diffusion et nous vous informerons de nos frais ainsi que de toutes les déductions potentielles pour réduire votre paiement d’impôts.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier locatif en Espagne?

Ces dernières années, l’achat et la vente de logements par des étrangers dans le but de les louer, notamment pour des locations de vacances, ont joué un rôle clé dans l’essor du marché immobilier. Dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la Costa Tropical ou l’Axarquía et dans des villes comme Malaga, Marbella et Benalmádena, le volume des ventes est très élevé.

L’augmentation des prix des locations sur la côte méditerranéenne de l’Andalousie, motivée par la forte demande de locations de vacances, a alimenté l’intérêt des acheteurs non-résidents pour l’achat de propriétés. Les particuliers, les entreprises et les fonds d’investissement ont depuis longtemps des vues sur différentes villes et zones côtières d’Andalousie, dans le but d’acquérir des propriétés destinées à être utilisées comme locations de vacances.

Est-il rentable d’investir dans un bien immobilier à louer en Espagne?

La réponse est OUI, les données objectives le prouvent. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte deux facteurs très importants : le prix à payer pour le bien et la demande de locations dans la zone spécifique. De nombreuses agences immobilières proposent ces données.

Selon Idealista, au premier trimestre 2024, le poids de la location saisonnière dans son ensemble en Espagne a atteint 11 % du marché. En Andalousie, les locations saisonnières représentent déjà 21 % du nombre total d’appartements loués à Cadix, 13 % à Malaga, 9 % à Grenade et 7 % à Séville.

Est-il rentable d’investir dans une propriété à louer sur la Costa del Sol?

Dans la ville de Malaga, au cours des 4 dernières années, les prix des loyers ont augmenté de près de 40 % et, au cours des 12 derniers mois, de 14 %. Actuellement, chaque annonce de location longue durée publiée à Malaga attire en moyenne 28 locataires potentiels.Le rapport du premier trimestre de cette année 2024, publié par le portail immobilier Fotocasa, montre que le retour sur investissement moyen des logements en Andalousie a été de 6,1%.

Ce rapport révèle une nette diminution de la rentabilité du centre historique de Malaga, qui est passée de 4,3% à 1,6% en un an. Cela est dû au prix élevé du logement dans cette zone de Malaga, ce qui augmente le temps nécessaire pour obtenir un retour sur investissement.

Différents rendements par quartier à Malaga

Ce rapport montre que d’autres quartiers de la ville de Malaga, un peu père du centre-ville, comme El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión ou Cruz de Humilladero, ont généré l’année dernière des rendements allant de 4% à 5%, car les prix de l’immobilier dans ces zones sont bien inférieurs. De nombreux projets de nouvelles constructions dans la ville de Malaga sont en cours de développement dans ces quartiers.

Selon ce rapport de Fotocasa, dans la partie occidentale de la Costa del Sol, le rendement moyen des logements au cours de la dernière année s’est établi à 4,5% à Marbella et, à Torremolinos, la moyenne a été de 5,7%, à Benalmádena de 5,1% et à Mijas. 5,9%, à Fuengirola 4,7% et à Estepona 4,6%.

Dans la partie orientale de la Costa del Sol/Axarquía, on trouve Rincón de la Victoria avec 4,9%, Vélez Málaga avec 5,5% et Torrox avec 5%. À Grenade, sur la Costa Tropical, nous avons Almuñécar avec des rendements moyens de 4,6% et Motril avec 5,7%.

Les non-résidents doivent-ils payer des taxes foncières en Espagne ?

La réponse est oui. Chaque propriété située en Espagne est soumise à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si le bien est loué, que ce soit en location longue durée, en location courte durée ou comme maison de vacances, le propriétaire ou chacun des propriétaires devra remplir le formulaire 210. De même, s’il existe des références cadastrales différentes, un une déclaration fiscale doit être produite pour chaque référence cadastrale.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Pour la première fois, à partir de janvier de cette année, la date de dépôt du formulaire 210 se situe entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. C’est-à-dire que les loyers et revenus perçus d’un logement par un non-résident en 2024 seront déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Rappelons qu’il est désormais possible de déposer une seule déclaration annuelle pour chaque propriétaire, même s’il y a des locataires différents, comme c’est le cas pour les locations de vacances à Malaga.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Pour la première fois, à partir de janvier de cette année, la date de dépôt du formulaire 210 se situe entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. C’est-à-dire que les loyers et revenus perçus d’un logement par un non-résident en 2024 seront déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Rappelons qu’il est désormais possible de déposer une seule déclaration annuelle pour chaque propriétaire, même s’il y a des locataires différents, comme c’est le cas pour les locations de vacances à Malaga.

Quel est le taux d’imposition des loyers perçus par les non-résidents en Espagne ?

Le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents de l’Union européenne, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein. Cependant, les résidents hors UE seront tenus de payer un taux d’imposition de 24 %.

Puis-je déduire les dépenses du loyer d’un bien si je suis non-résident ?

Deux scénarios doivent être envisagés : les non-résidents résidant dans l’UE, en Islande, en Norvège et au Liechtenstein peuvent déduire leurs dépenses du revenu locatif brut.

Cependant, les non-résidents résidant dans d’autres pays, c’est-à-dire hors de l’Union européenne, ne peuvent déduire aucune dépense et seront redevables de l’impôt sur le revenu brut total provenant de la location immobilière.

Quel impôt est dû si le propriétaire d’un bien immobilier est une société commerciale non-résidente ?

Dans ce cas, la société étrangère propriétaire du bien devra déposer annuellement le formulaire 210, de la même manière qu’une personne physique non-résidente, car la société étrangère sera également redevable de l’IRNR. Le taux d’imposition sera le même que pour un propriétaire particulier.

Le Trésor public peut-il interpréter que j’exerce des activités économiques en Espagne si je loue un bien immobilier ?

Un non-résident qui possède plusieurs immeubles locatifs en Espagne n’est pas considéré comme exerçant une activité via un établissement stable en Espagne ou, en d’autres termes, n’est pas considéré comme exerçant des activités commerciales. Selon la réglementation fiscale espagnole, la simple location de plusieurs propriétés ne fait pas partie des cas inclus dans la notion d’« établissement stable ».

Cependant, il existe également le cas d’un non-résident qui loue plusieurs propriétés en Espagne et embauche, pour gérer ces activités, au moins une personne en Espagne avec un contrat de travail à temps plein. Dans ce cas, le Trésor interpréterait que les activités exercées sont de nature commerciale, par l’intermédiaire d’un établissement stable. Cela entraînerait l’obligation de payer l’impôt sur les sociétés et l’obligation de produire des déclarations trimestrielles. Le taux d’imposition serait de 23%, dû à la différence entre les revenus et les dépenses de l’établissement stable.

Quelle est la principale chose à garder à l’esprit si j’achète une propriété en Espagne dans le cadre d’un investissement locatif ?

Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous conseiller lors du processus d’achat. Si vous avez des questions juridiques ou recherchez une sécurité juridique ou fiscale, un avocat serait le professionnel idéal pour garantir votre tranquillité d’esprit. Il peut y avoir des limitations et des restrictions à la location d’une propriété, en plus d’autres types de questions juridiques et votre avocat examinera tout cela avec diligence et vous informera avant de signer le contrat d’achat privé.

C&D Solicitors, avocats spécialisés en droit immobilier en Andalousie

Chez C&D Solicitors, nous sommes spécialisés dans le conseil immobilier aux clients étrangers, qu’il s’agisse de particuliers cherchant à acheter une résidence secondaire ou un immeuble de placement en Espagne, ainsi que de sociétés d’investissement ou de fonds d’investissement cherchant à développer leur portefeuille d’actifs et à profiter des plus-values. ils peuvent obtenir sur le marché immobilier et dans l’exploitation immobilière.

Nous vous proposons des conseils « full service » tout au long du processus dans votre langue maternelle : anglais, néerlandais, suédois, français et allemand. Vous pouvez nous appeler au +0034 952 532 582, nous envoyer un message WhatsApp au +34 639 54 16 02 ou nous écrire à info@cdsolicitors.com. Nous étudierons votre cas, nous vous enverrons des informations sur la démarche et un devis, sans aucun engagement.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox et Malaga, Andalousie)

Vous possédez une propriété onéreuse en Andalousie et vous aimeriez savoir si vous devez payer l’impôt sur la fortune ? En Espagne, Málaga se situe à la première place en termes de nombre d’achat de propriétés de luxe et Marbella est la municipalité qui compte le plus grand nombre de transactions. Au cours des deux dernières années, de plus en plus d’acheteurs étrangers sont venus acquérir des maisons de luxe en Andalousie, surtout sur la Costa del Sol.

C’est pour ces investisseurs qui cherchent à acheter des biens immobiliers de luxe ou des propriétés dont la valeur est largement supérieure à la moyenne que nous allons éclaircir la situation actuelle de l’impôt sur la fortune en Andalousie.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier de luxe en Espagne?

On considère maison de luxe toute maison dont le prix d’achat est supérieur à 2 millions d’euros. Commençons par quelques statistiques sur le marché immobilier en termes d’achat et de vente de maisons de luxe : en 2022, ces ventes ont augmenté de 55 % en Espagne par rapport à 2021 et, au cours de la première moitié de 2023, elles ont augmenté de 30 % par rapport à la même période de 2022. Au cours de l’année dernière, la valeur de ces propriétés a augmenté de 13 %.

Acquisition de propriétés onéreuses par des acheteurs étrangers

Cela ne fait aucun doute, ces ventes ont un fort profil international et nous parlons d’investisseurs de nationalité étrangère. Ainsi, des acheteurs hors UE, de nationalités américaine, britannique, chinoise ou russe, entre autres, ont montré un certain intérêt pour ce marché.  Cela est notamment dû au fait qu’il est possible de solliciter un Visa Golden après avoir effectué un investissement foncier. 

Qui est sujet à l’impôt sur la fortune en Andalousie?

Les particuliers résidents et non-résidents qui possèdent des capitaux et des droits dont la valeur nette dépasse les 2 millions d’euros en Andalousie doivent présenter une déclaration. À partir du 1er janvier 2022, la valeur de la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale de référence (et non la valeur cadastrale), publiée par le ministère des Finances au cadastre.

À combien revient l’impôt sur la fortune en Andalousie?

En Andalousie, depuis 2022, le taux de ce type d’impôt est subventionné à 100 %. Cela signifie que personne ne paie l’impôt sur la fortune en Andalousie. Il est important de souligner que, même si actuellement cet impôt n’implique aucun versement, il est tout de même nécessaire de présenter une déclaration d’impôt sur la fortune.

Les contribuables doivent respecter cette obligation fiscale annuelle. Une fois que la déclaration d’impôts annuelle est présentée, le montant correspondant sera entièrement déduit et, dans tous les cas, les contribuables paieront zéro euro. 

À quel endroit l’impôt sur la fortune est-il le moins cher en Espagne ?

Actuellement, c’est en Andalousie et dans la région de Madrid que les impôts sont les plus faibles pour les grands acheteurs ou les investisseurs immobiliers en Espagne. Ces deux régions ont mis en place la réduction à 100 % de l’impôt sur la fortune.

En Espagne, certaines régions se sont lancées dans une « bataille » d’impôts pour attirer de grands acheteurs et des investisseurs étrangers, surtout sur le marché immobilier et d’achat de propriétés. L’Andalousie et la région de Madrid sont à la tête des réductions fiscales par rapport à d’autres régions.

Quel est le nouvel impôt national sur les grandes fortunes ?

En juillet, l’Espagne a mis en place un impôt spécial sur les grandes fortunes. Cet impôt a été créé afin que les contribuables qui ne paient pas l’impôt sur la fortune dans leur région paient ce nouvel impôt.

Nouvel impôt national en lien avec l’impôt sur la fortune

Une déclaration doit être présentée en Andalousie et dans la région de Madrid par :

• les résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 7 millions d’euros
• les non-résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 3 millions d’euros

Il s’agit toujours de la valeur nette des actifs et s’applique à chaque particulier. Cependant, cet impôt est inférieur à l’impôt sur la fortune existant dans d’autres régions d’Espagne, car le montant minimum exonéré d’impôt est plus élevé que celui de l’impôt sur la fortune.

Conseil juridique et fiscal de la part de C&D Solicitors

Être conseillé sur l’achat et la vente de propriétés, par un avocat indépendant, expert en la matière, est extrêmement important afin de garantir votre investissement et d’éviter toute surprise lors du processus de transfert ou plus tard.

Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat/CEO chez C&D Solicitors, Torrox, Málaga(Andalousie)

Au vu de l’explosion des locations de vacances dans certaines villes au cours des dernières années, et toujours en prenant en compte l’équilibre délicat entre les vacanciers et les résidents, les syndicats de copropriété ont depuis longtemps pris des mesures à ce sujet afin de restreindre et dans bien des cas d’interdire les locations de vacances dans leurs bâtiments. Tout au long de notre trajectoire dans le conseil aux étrangers sur la Costa del Sol, nous avons été confrontés à ce genre de « litiges » entre les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES et les acheteurs étrangers qui souhaitent utiliser leur propriété à des fins de location de vacances.

Nous allons tenter d’éclaircir la réglementation actuelle qui permet aux syndicats de copropriété d’intervenir afin de restreindre ou d’interdire cette activité.

Comment un ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES peut-il restreindre ou interdire la location de vacances ?

Depuis des années, nous sommes conseillers juridiques pour nos clients étrangers dans l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette activité nous a menés à être de plus en plus souvent confrontés à des situations où les syndicats de copropriétés ont modifié les statuts et interdit la location de vacances dans les logements qui en font partie.

La procédure permettant aux syndicats de copropriété de mettre en place ces restrictions est réglementée par l’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale (LPH). Elle permet aux syndicats de copropriété de restreindre ou de soumettre à conditions la location de vacances, en convoquant une réunion de la copropriété et en obtenant plus de 3/5 votes à faveur, ce qui doit également représenter 3/5 parts du syndicat.

Restrictions à l’inscription d’une location de vacances au registre foncier

Pour que cette résolution d’interdiction soit applicable à des tiers, elle doit être officiellement inscrite au registre foncier (Registro de la Propiedad). Autrement dit, si un acheteur acquiert un bien immobilier et le syndicat de copropriété a approuvé cette interdiction mais ne l’a pas inscrit au registre foncier ou si l’inscription a été effectuée après l’achat du bien, le propriétaire pourra légalement inscrire le logement au RTA et l’interdiction n’aura aucun effet.

De la même manière, cette interdiction ne s’applique pas aux logements inscrits au RTA avant l’approbation par le syndicat de copropriété.

Changement de nom d’une licence RTA existante

Finalement, pour l’achat d’un logement déjà inscrit au RTA pour lequel le syndicat de copropriété aurait ultérieurement approuvé une interdiction de location de vacances, le Conseil du tourisme du gouvernement régional d’Andalousie sous-entend qu’en cas de vente de la propriété, la licence RTA restera valable. Le nouveau propriétaire ayant acheté la propriété pourra modifier le nom de l’inscription au RTA.

Les syndicats de copropriété peuvent-ils légalement interdire une location de vacances ?

L’article 17.12 de la LPH stipule littéralement que les syndicats peuvent restreindre ou soumettre à conditions la location de vacances mais n’indique pas expressément qu’ils peuvent l’interdire.

Comme l’article n’inclut pas clairement le mot « interdire », certains juges et légistes considèrent qu’il n’est pas possible d’interdire cette activité sur la base de ce précepte et avec une majorité de 3/5.

L’interdiction ne pourra être introduite que sur la base d’un article différent, concrètement l’article 17.5, mais après un vote unanime de tous les propriétaires soit 100 % des parts du syndicat.

Litige juridique sur les restrictions des syndicats de copropriété à la location de vacances RTA

De la même manière, la Cour régionale de Cordoue, dans un verdict du 12 juillet 2022, a allégué qu’il existe une jurisprudence imposant une interprétation restrictive des limitations sur le droit de la propriété privée, qui est un droit reconnu constitutionnellement (article 33 de la Constitution espagnole). Par conséquent, une telle interdiction irait à l’encontre du droit sur la propriété privée.

Sans l’ombre d’un doute, il s’agit d’un conflit légal qui doit être éclairci au cours des prochaines années. Tôt ou tard, la Cour suprême fixera une réglementation sur ce sujet.

Que peuvent faire les syndicats de copropriété pour restreindre ou soumettre à conditions les locations de vacances ?

Bien qu’il ne soit pas possible d’interdire cette activité par la majorité de 3/5 stipulée dans l’article 17.12 de la LPH, il est tout de même possible d’adopter un certain nombre de restrictions ou de conditions que les syndicats de copropriétés peuvent imposer aux logements inscrits ou en attente d’inscription au RTA.

Les mêmes juges et légistes qui interprètent qu’une activité de location de vacances ne peut pas être interdite sans le vote unanime de tous les propriétaires indiquent également ce qu’une résolution visant à restreindre ou à soumettre à conditions la location de vacances pourrait contenir d’après l’article 17.12 de la LPH avec l’approbation des 3/5 des propriétaires :

Éventuelles restrictions imposées par les syndicats de copropriété

Les syndicats de copropriétés peuvent approuver des réglementations sur les locations de vacances et fixant des règles internes telles que :

• limiter le nombre d’utilisateurs
• accepter ou refuser les animaux de compagnie
• fixer des dates ou horaires d’arrivée et de départ
• obliger à obtenir certaines assurances
• exiger la présence du propriétaire ou du bailleur lors de l’arrivée pour informer les locataires des règles concernant les espaces communs
• obliger le propriétaire à fournir aux locataires une copie du document contenant ces restrictions et règles
• augmenter de 20 % maximum les frais de service,
• etc.

Cette résolution ou réglementation interne adoptée par le syndicat pour encadrer les locations de vacances indiquant les critères à remplir par les propriétaires souhaitant louer leur logement pour les vacances, sera alors obligatoire.

Quelles mesures les syndicats de copropriété peuvent-ils prendre si ces réglementations internes ne sont pas respectées ?

Ces réglementations internes adoptées par le syndicat doivent inclure expressément les conséquences juridiques de leur non-respect pour la location de vacances. Évidemment, les conséquences ne s’appliqueront pas au locataire qui passe quelques jours dans la propriété. Elles s’appliqueront au propriétaire.

Parmi les conséquences logiques d’un tel manquement on trouve l’exercice de l’action en cessation prévue dans l’article 7.2 de la LPH. Cette action permettra au syndicat d’exiger effectivement l’arrêt de la location de vacances et un dédommagement, au cas où la location de vacances enfreindrait les règles établies et adoptées par le syndicat pour les maisons destinées à la location touristique.

IMPORTANT : Il est à noter qu’à ce sujet, nous faisons référence à ce que le syndicat de copropriété peut entreprendre si l’on considère qu’il n’est pas possible d’interdire la location de vacances conformément à l’article 17.12 de la LPH car ce précepte s’applique à des restrictions et des conditions. Cependant, ce sujet est contestable et ce débat doit encore être éclairci.

Un promoteur peut-il interdire la location de vacances avant même que les logements soient vendus ?

La réponse est OUI.

Dans un lotissement de nouvelles constructions ou de maisons sur plan, avant que les propriétés ne commencent à être vendues, le promoteur doit élaborer et inscrire les statuts que le syndicat de copropriété devra respecter. Par conséquent, le promoteur pourrait éventuellement inclure dans les statuts l’interdiction d’utiliser les logements à des fins de locations de vacances.

Cela n’est actuellement pas fréquent mais possible et il se peut qu’à l’avenir cette pratique devienne de plus en plus courante, afin d’apporter plus de valeur à la propriété, notamment dans les résidences de luxe. Finalement cela pourrait être un moyen efficace d’attirer les potentiels investisseurs étrangers qui recherchent en Espagne un endroit pour vivre ou pour se reposer, loin des activités qui pourraient troubler la tranquillité du lotissement ou de la résidence.

Location de votre bien en Andalousie et restrictions imposées par la mairie

Vous cherchez à investir dans l’immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions de la mairie de votre municipalité ? Nous vous invitons à lire également l’article précédent :

https://www.cdsolicitors.com/locations-de-vacances-en-andalousie-2023-1ere-partie-restrictions-et-reglementation-administrative/?lang=fr

Conseil légal sur l’investissement dans les locations de vacances RTA en Andalousie

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Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox/Málaga, Andalousie, Espagne)