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HYPOTHÈQUES EN ESPAGNE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ

Taux fixe, taux d’intérêt variable et Euribor

Hypothéque en espagne, si vous souhaitez acheter une propriété avec une hypothèque espagnole, vous devez savoir que la norme en Espagne est l’intérêt variable. L’Euro Interbank Offered Rate, également appelé Euribor, est le taux de référence pour les prêts hypothécaires à taux variable et se situe actuellement à des niveaux très bas. La plupart des prêts hypothécaires en Espagne sont établis selon l’Euribor plus le taux d’intérêt proposé par la banque.

Certaines banques proposent des prêts hypothécaires à taux fixe, mais le nombre de prêts hypothécaires à taux fixe obtenus en Espagne est très faible par rapport à celui des prêts hypothécaires à taux variable.


Hypothéque en Espagne ou dans un autre pays ?

Si  vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison en Espagne, il est très probable qu’une banque de votre pays de résidence fiscale puisse vous offrir un meilleur taux d’intérêt qu’une banque espagnole. Par conséquent, vous devriez essayer de savoir quelles banques de votre pays accordent des prêts hypothécaires en Espagne.


Façons de réduire le taux d’intérêt:

En Espagne, les prêts hypothécaires à taux variable offrent généralement une série de produits supplémentaires qui peuvent réduire la taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Chacun de ces produits/conditions financières peut réduire le taux d’intérêt entre 0,25 % et 0,50 %, avec un maximum de 0,75 % pour les non-résidents à 1,00 %.

Certains de ces produits / conditions sont :

  • Mise en place d’un crédit direct de votre salaire ou de votre pension
  • Maintien d’un solde mensuel minimum dans le compte lié à l’hypothèque
  • S’inscrire à une banque en ligne ou à une boîte aux lettres virtuelle
  • Prélèvements des entreprises de services (eau, électricité, impôts, etc.)
  • Avoir une carte de débit/crédit
  • Avoir un régime de retraite avec une cotisation annuelle minimale
  • Souscrire une assurance-vie et une assurance habitation / assurance ménage


Entamer la procédure auprès de la banque

Si vous connaissez déjà la banque dans laquelle vous souhaitez faire votre demande de prêt hypothécaire, nous vous suggérons de demander  l’approbation financière de l’hypothèque.

À ce stade, vous fournirez à la banque une liste complète de vos revenus et de vos prêts, ainsi que votre situation professionnelle et le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. La banque entrera tous ces détails dans le système et vous dira si elle approuvera l’hypothèque à votre niveau de revenu.

Grâce à cela, vous pouvez économiser du temps et de l’argent puisque vous pouvez découvrir, dès le début, que la banque ne vous accordera pas de prêt hypothécaire et qu’il ne sera pas nécessaire que vous fournissiez toute la documentation financière au début. En plus de cela, il n’est pas encore nécessaire de payer l’impôt sur la propriété par la banque. Cette documentation pour la banque, soit dit en passant, doit inclure un extrait ( ́nota simple ́) du registre foncier, le Registro de la Propiedad, de la propriété que vous souhaitez acheter. Si la banque analyse vos données financières et ne peut pas vous accorder de prêt hypothécaire, vous avez toujours la possibilité de vous adresser à une autre banque.


Coûts supplémentaires de l’hypothèque espagnole

Informations mises à jour en raison de la décision de la Cour suprême en octobre 2018, ainsi que de la modification de la loi espagnole sur la base de laquelle les banques paient la plupart des coûts initiaux de l’hypothèque.

  • Frais juridiques :

Ceux-ci se situent généralement entre 3 % et 4 % du montant de l’hypothèque, mais sont  payés depuis octobre 2018 par les banques (et ils peuvent être réclamés pour les prêts hypothécaires signés depuis octobre 2014). Il s’agit des impôts,  de la facture du notaire (les actes hypothécaires sont différents des titres de propriété et sont donc facturés séparément), de la facture du registre foncier et   des  frais de traitement. Ces frais sont les mêmes, que l’hypothèque soit obtenue auprès d’une banque espagnole ou étrangère.

  • Honoraires d’avocat :

Même si vous pouvez négocier votre prêt hypothécaire directement avec la banque, il est conseillé à votre avocat de vous aider dans ce processus car vous obtiendrez des conseils professionnels. En plus de cela, son travail avec la banque sera plus efficace car il connaît  les différentes conditions  des banques, il peut vérifier les conditions générales espagnoles  et il peut négocier en votre nom.

  • Frais bancaires supplémentaires :

Frais d’ouverture (généralement 0,5 % – 1 % de l’hypothèque), assurance habitation obligatoire (assurance ménage) et assurance-vie pour chaque titulaire de compte hypothécaire.

Sur ce point, je voudrais faire une mention spéciale sur  la police d’assurance-vie que la plupart des banques exigent généralement d’obtenir. Cette police d’assurance est obtenue pour le montant hypothéqué et garantit que la banque peut recouvrer le montant dû à la banque auprès de la compagnie d’assurance en cas de décès des titulaires du compte.

L’assurance-vie est un produit intéressant pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire mais elle peut impliquer une prime élevée, surtout si les assurés sont âgés ou ont des problèmes de santé. En effet, dans ces cas, la prime sera plus élevée à mesure que le risque de décès des détenteurs d’hypothèques augmente. Il est important de savoir qu’après la première année, vous pouvez passer d’une compagnie d’assurance à une autre qui vous offre de meilleures conditions sur votre assurance vie.

Il est également fréquent que certaines banques vous demandent de payer une prime unique pour cette police d’assurance-vie, c’est-à-dire que lorsque l’hypothèque est accordée, la banque vous facture déjà la prime d’assurance totale pour toute la durée de l’hypothèque.

Il est important que vous disposiez d’un tableau récapitulatif de  TOUS les coûts hypothécaires, afin que vous puissiez connaître le montant net de l’hypothèque (après déduction des dépenses) dont vous disposerez pour payer la propriété.


Offre hypothécaire juridiquement contraignante

Une fois que la banque a confirmé que votre hypothèque est approuvée,  le document juridique qui le garantit est l’offre ferme.  Ce document bancaire fonctionne comme un contrat et oblige la banque à vous accorder l’hypothèque selon les conditions établies dans le document. L’offre ferme est généralement valable un mois, mais elle peut ne pas être valable moins de dix jours.


Recommandations lors de l’achat d’un bien immobilier avec hypothèque

Étant donné que l’approbation finale de l’hypothèque par la banque prendra 2 ou 3 semaines. Par conséquent, il est sage de commencer la procédure d’hypothèque le plus tôt possible, même si vous n’avez pas encore sélectionné de propriété définitive.

Vous avez déjà décidé du bien que vous souhaitez acheter, mais vous ne savez pas encore si vous allez obtenir un hypothèque? Dans ce cas, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur que leDocument de réservationet/ou Contrat d’achat privé sont « soumis à l’hypothèque ». Cette clause vous évite de perdre vos frais de réservation et/ou votre acompte si aucune banque ne vous accorde finalement un prêt hypothécaire. Cependant, la plupart des vendeurs (espagnols) n’aiment pas signer des contrats soumis à l’hypothèque, donc la meilleure chose à faire est de tout préparer avec la banque afin qu’il faille le moins possible pour recevoir une réponse.

N’oubliez pas non plus que toutes les banques ne sont pas disposées à accorder des prêts hypothécaires pour une maison à la campagne, ou seulement pour un pourcentage limité.


Économiser de l’argent par subrogation d’une hypothèque

Si vous êtes propriétaire d’une maison avec une hypothèque espagnole, vous avez le droit de subroger votre hypothèque dans une autre tranche avec un taux d’intérêt inférieur ou de meilleures conditions. Dans ce cas, la nouvelle banque paiera le reste du prêt plus la commission de transfert (si elle existe) à votre banque actuelle et vous paierez votre hypothèque à partir de ce moment à la nouvelle banque selon les nouvelles conditions.

Le coût de la subrogation est très faible par rapport au coût de la signature d’une nouvelle hypothèque. Par conséquent, si le taux d’intérêt que la banque vous propose est plus bas, il est fort probable que la subrogation vous soit bénéfique.

 

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre fichier pdf : Hypothèques en Espagne pour l’achat d’un bien immobilier pour l’achat d’une maison en Espagne. Pour des informations générales sur l’achat d’une maison en Andalousie, vous pouvez également regarder cette vidéo :

 

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox (Málaga, Andalousie)

 

 

ACHAT DE PROPRIÉTÉS DE LUXE ET IMPÔTS SUR LA FORTUNE EN ANDALOUSIE

Impôt sur la fortune en Espagne
Impôt sur la fortune en Espagne

Vous possédez une propriété onéreuse en Andalousie et vous aimeriez savoir si vous devez payer l’impôt sur la fortune ? En Espagne, Málaga se situe à la première place en termes de nombre d’achat de propriétés de luxe et Marbella est la municipalité qui compte le plus grand nombre de transactions. Au cours des deux dernières années, de plus en plus d’acheteurs étrangers sont venus acquérir des maisons de luxe en Andalousie, surtout sur la Costa del Sol.

C’est pour ces investisseurs qui cherchent à acheter des biens immobiliers de luxe ou des propriétés dont la valeur est largement supérieure à la moyenne que nous allons éclaircir la situation actuelle de l’impôt sur la fortune en Andalousie.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier de luxe en Espagne?

On considère maison de luxe toute maison dont le prix d’achat est supérieur à 2 millions d’euros. Commençons par quelques statistiques sur le marché immobilier en termes d’achat et de vente de maisons de luxe : en 2022, ces ventes ont augmenté de 55 % en Espagne par rapport à 2021 et, au cours de la première moitié de 2023, elles ont augmenté de 30 % par rapport à la même période de 2022. Au cours de l’année dernière, la valeur de ces propriétés a augmenté de 13 %.

Acquisition de propriétés onéreuses par des acheteurs étrangers

Cela ne fait aucun doute, ces ventes ont un fort profil international et nous parlons d’investisseurs de nationalité étrangère. Ainsi, des acheteurs hors UE, de nationalités américaine, britannique, chinoise ou russe, entre autres, ont montré un certain intérêt pour ce marché.  Cela est notamment dû au fait qu’il est possible de solliciter un Visa Golden après avoir effectué un investissement foncier. 

Qui est sujet à l’impôt sur la fortune en Andalousie?

Les particuliers résidents et non-résidents qui possèdent des capitaux et des droits dont la valeur nette dépasse les 2 millions d’euros en Andalousie doivent présenter une déclaration. À partir du 1er janvier 2022, la valeur de la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale de référence (et non la valeur cadastrale), publiée par le ministère des Finances au cadastre.

À combien revient l’impôt sur la fortune en Andalousie?

En Andalousie, depuis 2022, le taux de ce type d’impôt est subventionné à 100 %. Cela signifie que personne ne paie l’impôt sur la fortune en Andalousie. Il est important de souligner que, même si actuellement cet impôt n’implique aucun versement, il est tout de même nécessaire de présenter une déclaration d’impôt sur la fortune.

Les contribuables doivent respecter cette obligation fiscale annuelle. Une fois que la déclaration d’impôts annuelle est présentée, le montant correspondant sera entièrement déduit et, dans tous les cas, les contribuables paieront zéro euro. 

À quel endroit l’impôt sur la fortune est-il le moins cher en Espagne ?

Actuellement, c’est en Andalousie et dans la région de Madrid que les impôts sont les plus faibles pour les grands acheteurs ou les investisseurs immobiliers en Espagne. Ces deux régions ont mis en place la réduction à 100 % de l’impôt sur la fortune.

En Espagne, certaines régions se sont lancées dans une « bataille » d’impôts pour attirer de grands acheteurs et des investisseurs étrangers, surtout sur le marché immobilier et d’achat de propriétés. L’Andalousie et la région de Madrid sont à la tête des réductions fiscales par rapport à d’autres régions.

Quel est le nouvel impôt national sur les grandes fortunes ?

En juillet, l’Espagne a mis en place un impôt spécial sur les grandes fortunes. Cet impôt a été créé afin que les contribuables qui ne paient pas l’impôt sur la fortune dans leur région paient ce nouvel impôt.

Nouvel impôt national en lien avec l’impôt sur la fortune

Une déclaration doit être présentée en Andalousie et dans la région de Madrid par :

  • les résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 7 millions d’euros
  • les non-résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 3 millions d’euros

Il s’agit toujours de la valeur nette des actifs et s’applique à chaque particulier. Cependant, cet impôt est inférieur à l’impôt sur la fortune existant dans d’autres régions d’Espagne, car le montant minimum exonéré d’impôt est plus élevé que celui de l’impôt sur la fortune.

Conseil juridique et fiscal de la part de C&D Solicitors

C&D Solicitors
C&D Solicitors

Être conseillé sur l’achat et la vente de propriétés, par un avocat indépendant, expert en la matière, est extrêmement important afin de garantir votre investissement et d’éviter toute surprise lors du processus de transfert ou plus tard.

Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat/CEO chez C&D Solicitors, Torrox, Málaga(Andalousie)

 

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 2ème PARTIE : RESTRICTIONS ET INTERDICTIONS DE LA PART DES ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES

Restrictions à la location par les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES
Restrictions à la location par les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES

Au vu de l’explosion des locations de vacances dans certaines villes au cours des dernières années, et toujours en prenant en compte l’équilibre délicat entre les vacanciers et les résidents, les syndicats de copropriété ont depuis longtemps pris des mesures à ce sujet afin de restreindre et dans bien des cas d’interdire les locations de vacances dans leurs bâtiments. Tout au long de notre trajectoire dans le conseil aux étrangers sur la Costa del Sol, nous avons été confrontés à ce genre de « litiges » entre les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES et les acheteurs étrangers qui souhaitent utiliser leur propriété à des fins de location de vacances.

Nous allons tenter d’éclaircir la réglementation actuelle qui permet aux syndicats de copropriété d’intervenir afin de restreindre ou d’interdire cette activité.

Comment un ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES peut-il restreindre ou interdire la location de vacances ?

Depuis des années, nous sommes conseillers juridiques pour nos clients étrangers dans l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette activité nous a menés à être de plus en plus souvent confrontés à des situations où les syndicats de copropriétés ont modifié les statuts et interdit la location de vacances dans les logements qui en font partie.

La procédure permettant aux syndicats de copropriété de mettre en place ces restrictions est réglementée par l’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale (LPH). Elle permet aux syndicats de copropriété de restreindre ou de soumettre à conditions la location de vacances, en convoquant une réunion de la copropriété et en obtenant plus de 3/5 votes à faveur, ce qui doit également représenter 3/5 parts du syndicat.

Restrictions à l’inscription d’une location de vacances au registre foncier

Pour que cette résolution d’interdiction soit applicable à des tiers, elle doit être officiellement inscrite au registre foncier (Registro de la Propiedad). Autrement dit, si un acheteur acquiert un bien immobilier et le syndicat de copropriété a approuvé cette interdiction mais ne l’a pas inscrit au registre foncier ou si l’inscription a été effectuée après l’achat du bien, le propriétaire pourra légalement inscrire le logement au RTA et l’interdiction n’aura aucun effet.

De la même manière, cette interdiction ne s’applique pas aux logements inscrits au RTA avant l’approbation par le syndicat de copropriété.

Changement de nom d’une licence RTA existante

Finalement, pour l’achat d’un logement déjà inscrit au RTA pour lequel le syndicat de copropriété aurait ultérieurement approuvé une interdiction de location de vacances, le Conseil du tourisme du gouvernement régional d’Andalousie sous-entend qu’en cas de vente de la propriété, la licence RTA restera valable. Le nouveau propriétaire ayant acheté la propriété pourra modifier le nom de l’inscription au RTA.

Les syndicats de copropriété peuvent-ils légalement interdire une location de vacances ?

Interdiction de location par le syndicat de copropriété
Interdiction de location par le syndicat de copropriété

L’article 17.12 de la LPH stipule littéralement que les syndicats peuvent restreindre ou soumettre à conditions la location de vacances mais n’indique pas expressément qu’ils peuvent l’interdire.

Comme l’article n’inclut pas clairement le mot « interdire », certains juges et légistes considèrent qu’il n’est pas possible d’interdire cette activité sur la base de ce précepte et avec une majorité de 3/5.

L’interdiction ne pourra être introduite que sur la base d’un article différent, concrètement l’article 17.5, mais après un vote unanime de tous les propriétaires soit 100 % des parts du syndicat.

Litige juridique sur les restrictions des syndicats de copropriété à la location de vacances RTA

De la même manière, la Cour régionale de Cordoue, dans un verdict du 12 juillet 2022, a allégué qu’il existe une jurisprudence imposant une interprétation restrictive des limitations sur le droit de la propriété privée, qui est un droit reconnu constitutionnellement (article 33 de la Constitution espagnole). Par conséquent, une telle interdiction irait à l’encontre du droit sur la propriété privée.

Sans l’ombre d’un doute, il s’agit d’un conflit légal qui doit être éclairci au cours des prochaines années. Tôt ou tard, la Cour suprême fixera une réglementation sur ce sujet.

Que peuvent faire les syndicats de copropriété pour restreindre ou soumettre à conditions les locations de vacances ?

Bien qu’il ne soit pas possible d’interdire cette activité par la majorité de 3/5 stipulée dans l’article 17.12 de la LPH, il est tout de même possible d’adopter un certain nombre de restrictions ou de conditions que les syndicats de copropriétés peuvent imposer aux logements inscrits ou en attente d’inscription au RTA.

Les mêmes juges et légistes qui interprètent qu’une activité de location de vacances ne peut pas être interdite sans le vote unanime de tous les propriétaires indiquent également ce qu’une résolution visant à restreindre ou à soumettre à conditions la location de vacances pourrait contenir d’après l’article 17.12 de la LPH avec l’approbation des 3/5 des propriétaires :

Éventuelles restrictions imposées par les syndicats de copropriété

Les syndicats de copropriétés peuvent approuver des réglementations sur les locations de vacances et fixant des règles internes telles que :

  • limiter le nombre d’utilisateurs
  • accepter ou refuser les animaux de compagnie
  • fixer des dates ou horaires d’arrivée et de départ
  • obliger à obtenir certaines assurances
  • exiger la présence du propriétaire ou du bailleur lors de l’arrivée pour informer les locataires des règles concernant les espaces communs
  • obliger le propriétaire à fournir aux locataires une copie du document contenant ces restrictions et règles
  • augmenter de 20 % maximum les frais de service,
  • etc.

Cette résolution ou réglementation interne adoptée par le syndicat pour encadrer les locations de vacances indiquant les critères à remplir par les propriétaires souhaitant louer leur logement pour les vacances, sera alors obligatoire.

Quelles mesures les syndicats de copropriété peuvent-ils prendre si ces réglementations internes ne sont pas respectées ?

Ces réglementations internes adoptées par le syndicat doivent inclure expressément les conséquences juridiques de leur non-respect pour la location de vacances. Évidemment, les conséquences ne s’appliqueront pas au locataire qui passe quelques jours dans la propriété. Elles s’appliqueront au propriétaire.

Parmi les conséquences logiques d’un tel manquement on trouve l’exercice de l’action en cessation prévue dans l’article 7.2 de la LPH. Cette action permettra au syndicat d’exiger effectivement l’arrêt de la location de vacances et un dédommagement, au cas où la location de vacances enfreindrait les règles établies et adoptées par le syndicat pour les maisons destinées à la location touristique.

IMPORTANT Il est à noter qu’à ce sujet, nous faisons référence à ce que le syndicat de copropriété peut entreprendre si l’on considère qu’il n’est pas possible d’interdire la location de vacances conformément à l’article 17.12 de la LPH car ce précepte s’applique à des restrictions et des conditions. Cependant, ce sujet est contestable et ce débat doit encore être éclairci.

Un promoteur peut-il interdire la location de vacances avant même que les logements soient vendus ?

La réponse est OUI.

Dans un lotissement de nouvelles constructions ou de maisons sur plan, avant que les propriétés ne commencent à être vendues, le promoteur doit élaborer et inscrire les statuts que le syndicat de copropriété devra respecter. Par conséquent, le promoteur pourrait éventuellement inclure dans les statuts l’interdiction d’utiliser les logements à des fins de locations de vacances.

Cela n’est actuellement pas fréquent mais possible et il se peut qu’à l’avenir cette pratique devienne de plus en plus courante, afin d’apporter plus de valeur à la propriété, notamment dans les résidences de luxe. Finalement cela pourrait être un moyen efficace d’attirer les potentiels investisseurs étrangers qui recherchent en Espagne un endroit pour vivre ou pour se reposer, loin des activités qui pourraient troubler la tranquillité du lotissement ou de la résidence.

Location de votre bien en Andalousie et restrictions imposées par la mairie

Vous cherchez à investir dans l’immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions de la mairie de votre municipalité ? Nous vous invitons à lire également l’article précédent :

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 1ère PARTIE : RESTRICTIONS ET RÉGLEMENTATION ADMINISTRATIVE

Conseil légal sur l’investissement dans les locations de vacances RTA en Andalousie

Avocats et équipe de C&D Solicitors
Avocats et équipe de C&D Solicitors

Être conseillé sur l’achat et la vente de propriétés, par un avocat indépendant, expert en la matière, est extrêmement important afin de garantir votre investissement et d’éviter toute surprise lors du processus de transfert ou plus tard. Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox/Málaga, Andalousie, Espagne)

 

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 1ère PARTIE : RESTRICTIONS ET RÉGLEMENTATION ADMINISTRATIVE

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE
LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE

Le gouvernement régional d’Andalousie a publié un nouveau décret, qui sera probablement approuvé avant l’été, visant à réglementer les locations de vacances. Ce décret permettra aux conseils municipaux de limiter la création de nouveaux logements de vacances via le PGOU (Plan général de développement urbain).

Au cours des dernières années, l’augmentation du nombre de propriétés destinées à la location de vacances dans des villes d’intérêt touristique provoque de plus en plus de problèmes en raison de l’affluence massive de visiteurs dans certains lieux. Autres conséquences : une offre insuffisante de locations à l’année et des prix désorbitants.

Le débat a même gagné la sphère politique et tout porte à croire que ces activités pourraient être limitées voire même interdites dans certaines villes ou dans certains lieux.

Rien qu’en Andalousie, dans des villes comme Séville, Grenade, Cadix et Málaga, on pense sérieusement à limiter l’offre de nouveaux logements destinés à la location de vacances. D’autres endroits sur la Costa del Sol, comme Marbella, Fuengirola, Nerja et Benalmádena, proposent également une offre massive de locations de vacances, c’est pourquoi on commence à envisager de restreindre cette activité.

Dans cette première partie, nous allons aborder la situation actuelle en Andalousie, plus particulièrement dans la région de Málaga, pour traiter le sujet des locations de vacances et des éventuelles restrictions qui pourraient être appliquées par un certain nombre de villes ou de municipalités à moyen et long terme.

Situation actuelle des locations de vacances et traditionnelles dans la ville de Málaga

Málaga est la ville espagnole dont le tourisme s’est le plus développé au cours des dernières années. Par conséquent, de nombreux acheteurs étrangers ont investi et continuent à investir dans l’achat et la vente de propriétés à Málaga pour le marché de la location de vacances.

À cet essor de la location de vacances à Málaga, il faut ajouter l’offre insuffisante de locations à l’année sur le marché immobilier. D’après le site internet immobilier Idealista, Málaga est la capitale de région espagnole où l’offre de location traditionnelle a le plus diminué au cours de l’année écoulée, avec une chute de 27 %. Dans toute la région, la réduction est de 15 % par rapport à l’année précédente.

Cette pénurie de locations longue durée à Málaga a principalement entraîné une augmentation des prix de la location de 25,8 % rien que l’année dernière. Depuis un certain temps, le montant du bail moyen est le plus élevé de l’histoire, et cela ne concerne pas uniquement la ville de Málaga, mais aussi d’autres municipalités de la Costa del Sol.

À quoi pourrait ressembler l’avenir des locations de vacances à Málaga ?

Il devient évident que le quartier central de la ville de Málaga commence à subir un certain niveau de surpopulation touristique. D’après un article de journal publié le 7 février, 4 778 logements du centre de Málaga sont inscrits au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA).

Les locations de vacances entraînent souvent des nuisances pour les résidents, une surpopulation touristique et un fort pourcentage de logements consacrés à cette activité. Le maire de Málaga a d’ailleurs reconnu qu’il fallait mieux encadrer et régulariser les locations de vacances. Pour soutenir cet argument, il suffit d’observer le besoin croissant de locations traditionnelles, car la demande est actuellement bien plus importante que l’offre.

Il semblerait donc qu’une fois la nouvelle réglementation approuvée par le gouvernement régional, le conseil municipal de Málaga commencera à évaluer les actions à mettre en œuvre pour limiter les locations de vacances dans la ville ou au moins dans certains quartiers.

Il est encore tôt pour savoir quelle sont les mesures que le conseil municipal de Málaga prendra, mais tout porte à croire que, à moyen ou long terme, le marché de la location de vacances à Málaga sera limité d’une façon ou d’une autre. Cela s’applique non seulement à la ville mais aussi à d’autres municipalités côtières qui devront prendre des mesures en la matière.

Les locations de vacances sont-elles rentables par rapport à la location traditionnelle ?

Elles le sont dans la plupart des cas, mais pas toujours. L’année dernière, nous avons publié un article au sujet du retour sur investissement de l’achat de maisons de vacances en Espagne, nous n’allons donc pas trop nous étendre sur ce sujet. La rentabilité dépend du montant d’achat de la propriété, ainsi que de la situation personnelle du propriétaire qui souhaite mettre la maison sur le marché de la location de vacances.

Notre expérience nous a appris que la plupart de nos clients étrangers qui achètent une maison en Andalousie, surtout dans la région de Málaga, ne sont pas résidents fiscaux en Espagne et ont donc besoin d’une agence pour gérer leur location de vacances.

Les frais encourus par le propriétaire pour ce type de location s’élèvent à plus de 40 % de leur revenu. Sur 100 euros de loyer, entre 18 et 22 euros sont versés à l’agence pour la gestion de la location de vacances, plus une taxe de 19 % si le propriétaire est résident de l’Union européenne ou 24 % le cas échéant.

Si le propriétaire est résident fiscal en Espagne, les impôts sur la location de la propriété peuvent même être encore plus élevés car cette taxe est considérée au même titre qu’un revenu professionnel, soumis à un barème progressif de taxe sur le revenu. Si le propriétaire résident en Espagne touche un revenu élevé, plus de 70 000 euros par an par exemple, il devra verser une taxe sur le revenu de 30 à 35 % voire même plus. Les frais s’élèveraient donc dans ce cas à 50 ou 55 % du montant de la location.

L’un des principaux avantages de la location traditionnelle à l’année se trouve dans la réduction de 50 % du montant perçu par le propriétaire, qui sera alors exonéré d’impôts, et cette réduction peut même s’élever à 90 % dans certains cas. Cette réduction s’applique uniquement aux propriétaires résidents fiscaux en Espagne. Le logement doit également être la résidence principale des locataires.

Parmi les principaux avantages de la location de vacances, on peut citer le fait que le propriétaire peut profiter de la maison dans son propre intérêt. Autre avantage de la location de vacances : cela évite un sérieux problème légal auquel les propriétaires sont confrontés lorsque les locataires de longue durée cessent de payer la mensualité. En effet, les procédures légales d’expulsion peuvent prendre plusieurs mois voire même jusqu’à un an. Sans parler de l’état dans lequel les locataires peuvent rendre le logement.

Les restrictions des locations de vacances ont-elles raison d’être ?

À mon avis, il est nécessaire de restreindre ces activités lorsque, dans certaines villes ou quartiers, la surpopulation touristique représente une gêne conséquente pour les résidents. Bien souvent, la qualité des services publics fait également les frais de la surpopulation touristique.

De la même manière, l’augmentation des maisons destinées à la location de vacances dans certains quartiers, comme dans le centre de la ville de Málaga, entraîne une diminution de l’offre de locations à l’année, et l’augmentation des prix de la location longue durée.

Pourquoi l’accès à la location représente-t-il un problème pour les résidents à Málaga ?

Le salaire moyen à Málaga se situe aux alentours de 1 500 euros par mois et il est quasiment impossible de trouver un logement dans de nombreux quartiers de la ville pour moins de 900 ou 1 000 euros par mois. Si la ville a besoin d’employés dans un certain nombre de secteurs : enseignement, personnel de santé, employés, hôtellerie, etc., comment ces personnes vivant à Málaga pourront-elles payer ces loyers ?

En résumé, une réglementation efficace est nécessaire, à condition que les locations de vacances ne soient pas pointées du doigt et que ce sujet ne soit pas utilisé à des fins de campagnes électorales.

Si des paramètres objectifs justifient une telle réglementation, celle-ci doit être mise en place, car le problème dans ces quartiers ou dans ces villes ne va faire que s’aggraver. Nombreux d’entre nous qui vivons à Málaga voyons ces restrictions ou cette réglementation nécessaire afin d’essayer d’équilibrer les activités touristiques et résidentielles.

Y a-t-il des restrictions sur les locations de vacances ailleurs en Espagne ?

Dans des villes à fort impact touristique, comme Madrid, Barcelone, et Palma de Mallorca, pour n’en citer que quelques-unes, des mesures ont été mises en place afin de limiter ou de restreindre les locations de vacances.

Le 11 février 2022, les Îles Baléares ont approuvé un décret pour établir une suspension moratoire de 4 ans au cours de laquelle aucune nouvelle propriété destinée à la location de vacances ne pourra être enregistrée.

En 2018, le conseil municipal de Palma de Mallorca a interdit les locations de vacances dans les logements familiaux comme les bâtiments résidentiels et les appartements, pour ne les autoriser que dans des maisons individuelles comme des villas.

Cette interdiction du conseil municipal de Palma a été contestée en justice, mais la Cour suprême a dicté son verdict le 31 janvier 2023 en faveur du conseil municipal au sujet de l’interdiction d’utiliser des appartements ou des logements situés dans des bâtiments résidentiels pour des locations de vacances. L’un des principaux arguments de la Cour faisait référence à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui plaide en faveur d’une « autorisation préalable dans les municipalités où les locations sont particulièrement tendues ».

La Cour a également considéré que la défense du droit d’accès au logement était justifiée, comme le plaidait le conseil municipal de Palma de Mallorca d’après des rapports prouvant les répercussions de cette activité sur le voisinage, sur le manque d’offre de locations à l’année pour les résidents et sur les effets significatifs sur l’environnement, la terre, les ressources énergétiques, aquatiques, les infrastructures et les routes.

Éventuelles restrictions ou interdictions à la location par votre copropriété

Vous cherchez à investir en Andalousie et souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions ou interdictions de location de votre logement par les copropriétés ? Nous vous invitons alors à lire notre 2ème article sur ce sujet :

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 2ème PARTIE : RESTRICTIONS ET INTERDICTIONS DE LA PART DES ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES

Conseil légal sur l’achat locatif de la part de C&D Solicitors Torrox/Málaga

Notre enseigne, C&D Solicitors, est spécialisée dans le conseil légal sur l’achat et la vente de propriétés pour résidents et non-résidents étrangers, lors de l’acquisition d’un bien en Andalousie, qu’il s’agisse d’une maison de seconde main ou sur plan, avec une équipe plurilingue qui parle anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Certains de nos clients envisagent de destiner leur logement à la location de vacances lorsqu’ils effectuent un investissement en Espagne ; c’est d’ailleurs une condition essentielle pour clore l’opération.

Bien que l’explosion immobilière et l’investissement foncier, surtout dans région de Málaga et des zones côtières, aient entraîné des répercussions positives sur notre activité, en tant que résidents à Málaga, nous vivons de près les problèmes qui ont commencé à se présenter dans certains quartiers où les locations de vacances sont excessives et où les locations à l’année se font rares ainsi qu’en raison de la surpopulation touristique.

Si l’on ne prend pas des mesures tenant en compte tous les intervenants, cela finira par avoir un effet négatif sur le tourisme, ce qui ira à l’encontre de nos intérêts et de la qualité de ce secteur.

Nous avons besoin du tourisme car il s’agit là d’une source essentielle d’activité pour de nombreuses entreprises en Andalousie, mais il faut maintenir l’équilibre entre les vacanciers et la population résidente. Le cas échéant, les effets seront négatifs sur le long terme.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox/Málaga(Andalousie)

 

 

 

CONSEILS POUR PRÉVOIR LE GRAND ÂGE, L’INCAPACITÉ MENTALE ET L’HÉRITAGE EN ESPAGNE

Mental incapacity
Incapacité mentale

La vie avance très vite. Bien souvent, nous ne prenons pas le temps de penser à ce qu’il pourrait se passer en cas de problème de santé grave comme l’incapacité mentale. Dans quelle situation légale et pratique notre famille et nos amis pourraient-ils se retrouver si quelque-chose de grave nous arrivait ?

Au cours des années pendant lesquelles nous avons fourni notre service de conseil juridique, notre cabinet d’avocats a été confronté à de nombreuses situations peu agréables pour nos clients et leurs proches. Certains d’entre eux ont développé des maladies telles que la démence ou la maladie d’Alzheimer. Dans ces situations inattendues, le patient et la famille sont confrontés à une situation très douloureuse.

Tout à coup, il s’avère nécessaire de faire appel à certaines ressources financières. Il faudra peut-être payer un EHPAD. Cependant, la situation mentale de la personne peut entraîner de sérieux problèmes en ce qui concerne son accès à ses propres ressources ou à ses actifs en espèces.

Voici différents instruments juridiques utiles si l’on y a recours assez tôt, lorsque l’on est encore en pleine possession de ses capacités. Ils peuvent nous aider à prendre des décisions au sujet des membres de notre famille ou de nos proches. Il s’agit de mesures préventives, au cas où l’on développerait une maladie ou un accident neutralisant nos capacités mentales à l’avenir.

En termes juridiques, que se passe-t-il en cas de perte de la capacité légale ?

Dans cet article, nous allons expliquer certains outils disponibles dans le système juridique espagnol. Ces instruments vont nous permettre de prendre des décisions pour nos proches en cas d’incapacité mentale.

Lors d’une étape avancée de certaines maladies, une personne risque de perdre la capacité de prendre ses propres décisions. Autrement dit, elle peut se retrouver en situation d’incapacité mentale. L’incapacité ne concerne pas uniquement les décisions du quotidien, mais aussi la gestion de ses actifs. Ceux-ci risquent alors de se retrouver « bloqués » parce que la personne n’a pas assez de capacité légale pour signer un contrat ou retirer de l’argent de son compte en banque.

Autrement dit, une personne en situation d’incapacité mentale à cause d’une maladie ou d’un accident n’est pas en mesure de prendre certaines décisions importantes au sujet de ses actifs. C’est le cas par exemple lors de la vente d’un bien appartenant à cette personne. En Espagne, un notaire n’est pas autorisé à accorder le contrat de vente, s’il ou elle remarque que l’un des vendeurs se trouve en situation d’incapacité.

Quelle est la procédure à suivre pour pouvoir prendre des décisions au nom d’une personne en état d’incapacité ?

Lorsqu’une personne se retrouve en état d’incapacité et n’a pas anticipé cette situation, la seule façon de prendre des décisions en son nom est d’engager une procédure judiciaire. Celle-ci peut prendre plusieurs mois, ce qui peut représenter un important obstacle. Il faudra également présenter un rapport médical pour confirmer l’incapacité mentale. De plus, cette procédure entraîne des frais. Cependant, dans bien des situations il est urgent de prendre certaines décisions afin de disposer de ressources financières pour prendre soin du patient.

Au cas où il serait nécessaire de prendre des décisions concernant un membre de la famille, il faudra faire appel à cette procédure judiciaire afin d’obtenir les autorisations nécessaires. Cette procédure entraînera l’émission d’une autorisation par le tribunal permettant la vente d’une propriété au nom d’une personne en situation de handicap. Cette autorisation est également valable pour gérer ses actifs à la banque, en fonction de l’objectif de ces actions.

Que se passe-t-il si le patient a besoin d’assistance médicale mais refuse de l’obtenir ?

Il se peut qu’une personne ait besoin d’être hospitalisée dans un établissement de soins ou de recevoir un traitement à la maison mais refuse toute aide. Dans ces cas où la sécurité est en jeu, il existe des procédures judiciaires pour effectuer une hospitalisation involontaire et urgente, l’admission obligatoire. Les résolutions sont émises très rapidement. En quelques jours, le juge fera exécuter cette admission si les rapports médicaux la préconisent.

Une procuration est-elle valable pour agir au nom du patient ?

Une procuration est un document signé devant notaire. Ce document permet à « l’intéressé », en pleine possession de ses capacités, d’autoriser une personne appelée un « mandataire ». Grâce à ce document, le mandataire peut entreprendre différentes actions et/ou transactions judiciaires au nom de l’intéressé.

Ce document est très courant lorsque des étrangers achètent ou vendent un bien en Espagne, car il permet à un avocat ou à un cabinet juridique spécialisé dans le droit foncier d’agir en leur nom. Le cabinet est alors en mesure d’effectuer la procédure d’achat ou de vente d’un bien en Espagne au nom de l’intéressé. Au cours de ce processus, l’avocat signera plusieurs documents et représentera le client. Cela permet à l’acheteur d’éviter de se déplacer en Espagne au cours de la procédure. Bien entendu, il est également possible d’accorder une procuration à un membre de la famille ou à un proche.

Le problème est qu’une procuration normale perdra tout validité si l’intéressé le révoque, se trouve en situation d’incapacité mentale ou perd sa capacité à agir pour d’autres raisons.

Une procuration est-elle valable en cas d’incapacité mentale ?

Dans une procuration normale, il est possible d’inclure une clause spéciale pour stipuler explicitement cette éventualité. La procuration restera valable si, à l’avenir, l’intéressé se retrouve en situation d’incapacité mentale ou d’incapacité provoquée par un accident. Cette clause permet au mandataire de disposer en son nom des actifs de l’intéressé ayant perdu sa capacité. Dans ce cas, il lui sera possible de vendre un bien ou de retirer de l’argent d’un compte en banque. Il pourra même prendre des décisions sur des questions civiles, comme l’admission dans un centre hospitalier ou l’administration de soins à domicile. Bien entendu, cette clause élargie est généralement valable uniquement pour un membre de la famille ou un ami très proche.

Il est important de connaître l’existence de ce genre de clauses, qui accorde une nature préventive à la procuration dans ces situations complexes. Ces clauses peuvent être utiles à quiconque réside en Espagne. Même si la personne n’est pas résidente en Espagne, s’il ou elle a des actifs sur le territoire espagnol, cela peut s’avérer intéressant. Elle permet de prendre des décisions concernant les actifs au nom de la personne en situation d’incapacité, sans avoir à engager de procédure judiciaire en Espagne.

Il est particulièrement intéressant d’accorder cette procuration à un conjoint en cas de partage d’actifs comme un bien immobilier. Cela permet à cette personne d’utiliser ces actifs et de prendre des décisions en votre nom si vous perdez votre capacité à agir. Sans ce type de procuration, il serait nécessaire de recourir à une procédure judiciaire afin de vendre des actifs partagés avec la personne en situation de handicap mental.

Est-il possible d’accorder une procuration uniquement valable en cas d’incapacité mentale de l’intéressé ?

La réponse est oui, bien que cela ne soit pas très courant. Il est possible d’accorder une procuration qui deviendra uniquement valable si la personne se retrouve officiellement en situation d’incapacité ou n’est pas en mesure de prendre des décisions. Si la situation d’incapacité ne se présente jamais, la procuration ne sera jamais utilisée.

Dans ce genre de procuration préventive, il est très important que l’intéressé stipule par écrit dans le document, la façon dont le mandataire devra justifier l’incapacité. L’intéressé devra stipuler explicitement s’il est nécessaire de présenter un rapport médical ou si seule la procuration est suffisante pour justifier l’incapacité.

Accorder une procuration est un acte de confiance dans la ou les personnes indiquées. Il est très important de bien réfléchir à la personne à laquelle cette procuration sera accordée et dans quel but. Une fois que cela a été décidé, tout ce qui pourrait éventuellement faciliter le processus et rendre les choses plus faciles pour le mandataire sera toujours bienvenu.

Qu’est-ce qu’un testament de vie ?

Un testament de vie est un document officiel qui permet de décider des traitements que l’on souhaite recevoir et ceux que l’on souhaite refuser en cas de détérioration irréversible de la santé et de perte de capacité. Il s’agit d’une déclaration écrite par une personne mentalement saine contenant des instructions sur des sujets de santé. Ces instructions doivent être suivies au cas où la personne se retrouverait dans une situation clinique ne lui permettant pas d’exprimer personnellement sa volonté.

Ce document permet d’éviter une souffrance prolongée au cas où la situation mentale de la personne ne lui permettrait pas de prendre de décisions. Si vous ne souhaitez pas prolonger artificiellement votre vie, dans un cas où cela ne vaudrait pas la peine, un testament de vie vous permet de « mourir dignement ».

En Espagne, ce document dépend de chaque Communauté Autonome. En Andalousie, il s’appelle « Declaración de Voluntad Vital Anticipada » et ce document doit s’inscrire dans un Registre de volontés anticipées.

Ce document vous permet également d’indiquer si vous souhaitez recevoir l’euthanasie au cas où votre état mental remplirait les critères établis par la loi pour l’administration de ce traitement.

Quel est l’objectif d’un testament notarié ?

Spanish last will
Avez-vous déjà un testament notarié espagnol ?

Un testament notarié est un document qui permet à une personne de décider la manière dont ses actifs seront distribués après son décès et à qui. Si le défunt n’était pas résident en Espagne, l’héritage sera traité conformément à la loi de son pays.

Par ailleurs, si le défunt était résident en Espagne, la loi espagnole s’appliquera à l’héritage. Cependant, la loi espagnole ne permet pas de laisser ses actifs au dernier conjoint vivant, ce que la plupart des personnes souhaitent. Cela peut s’éviter si la personne réside en Espagne et a la nationalité d’un pays de l’UE. Cette personne peut signer un testament en Espagne indiquant son souhait d’appliquer la loi de son pays à son bien.

Quelles sont les idées principales à se souvenir de cet article ?

Si vous vivez en Espagne ou si vous avez un bien en Espagne, il est important de noter ce qui suit :

1) PROCURATION PRÉVENTIVE EN CAS D’INCAPACITÉ MENTALE

Il est fortement recommandé d’accorder une procuration à une personne qui sera en mesure de prendre des décisions sur vos actifs en cas d’incapacité mentale de votre part ou si un accident grave venait à vous priver de votre capacité d’agir. Si vous envisagez d’accorder une procuration générale, il peut être intéressant d’y inclure une clause préventive. Cette procuration restera alors valable au cas où vous perdriez votre capacité.

2) TESTAMENT DE VIE

En Andalousie, cette déclaration officielle s’appelle « Declaración de Voluntad Vital Anticipada ». Elle vous permet de mettre par écrit et d’enregistrer vos décisions au sujets des soins palliatifs que vous souhaitez recevoir. Cela concerne aussi bien des situations d’incapacité due à une maladie ou à un accident que l’administration de l’euthanasie. Le testament de vie peut s’activer en suivant les instructions indiquées sur le site de la Junta de Andalucía.

3) TESTAMENT NOTARIÉ

Il vous permet de décider la façon dont vos actifs seront distribués après votre décès, ainsi que de bénéficier des lois sur l’héritage de votre pays même si vous résidez en Espagne.

 

Conseil juridique par C&D Solicitors

Pour ces sujets si importants, il est fondamental d’obtenir un conseil juridique de spécialistes dans le droit de succession espagnol. Notre cabinet juridique, C&D Solicitors, est spécialisé dans ce sujet et nous proposons nos conseils juridiques en matière d’héritage et de droit foncier en Andalousie depuis 2006. Nous fournissons nos services à des clients étrangers qu’ils soient ou non résidents en Espagne. Notre personnel parle anglais, hollandais, suédois, allemand et français. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous aider à rédiger votre procuration, votre testament ou héritage en Andalousie.

Auteur : Gustavo Calero Monereo (avocat chez C&D Solicitors, Málaga/Andalousie)

CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR L’ACHAT D’UN INVESTISSEMENT IMMOBLIER EN ESPAGNE : LOCATION DE VACANCES OU LONGUE DURÉE ?

Buying a property investment in Spain: holiday or long-term rental?
Achat d’un investissement immobilier en Espagne : location de vacances ou longue durée ?

À l’exception de l’année 2020 en raison de la pandémie, au cours des dernières années l’intérêt des investisseurs étrangers dans l’achat d’un investissement immobilier en Espagne s’est accru. Cet intérêt concerne aussi bien les locations de vacances que les locations longue durée. En Andalousie, et plus particulièrement dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la plupart des opérations de vente immobilière ont pour objectif d’accorder à l’acheteur un bénéfice sur son investissement.

Parmi ces investisseurs, on trouve de nombreux citoyens européens non-résidents en Espagne, de pays tels que les Pays-Bas, la Belgique, l’Angleterre, la Suède, la Finlande, la France ou l’Allemagne. D’après un rapport rédigé par l’OMAU (Observatoire de l’environnement urbain de Malaga), la ville de Malaga est passée de 14 885 locations de vacances en 2015 à 54 685 en 2021.

Obtenez tous les renseignements sur l’endroit où investir dans un bien immobilier

Il y a quatre choses à savoir avant de décider de l’endroit où investir et du prix à payer.

  1. Le prix moyen ou  coût de la maison. Plus le prix d’une maison est élevé, plus il sera difficile d’amortir ou de récupérer l’investissement en la louant.
  2. Le prix moyen ou coût de la location. Plus le prix de la location est faible, moins il y aura de bénéfices et plus il faudra de temps pour obtenir le retour sur investissement voulu.
  3. Le tourisme potentiel de la région dans laquelle vous envisagez d’investir. Bien évidemment, en matière de location de vacances, les biens en bord de mer par exemple offrent un retour sur investissement très intéressant lorsqu’ils sont loués à la saison. Les villes culturelles et touristiques comme Malaga, Cadix ou Séville par exemple, attirent beaucoup les touristes pendant une grande partie de l’année.
  4. Les frais d’entretien et les impôts à payer sur la location. En Espagne, les locations de vacances et de longue durée sont traitées de façons très différentes en matière fiscale.

Calculez le retour sur investissement d’un bien immobilier en Espagne

La formule la plus simple pour calculer le retour sur investissement consiste à additionner le revenu brut de la location par année, de le diviser par le prix d’achat et de multiplier le résultat de ce calcul par 100 pour obtenir votre retour. Prenons quelques exemples :

Ruud, un Hollandais d’Utrecht, envisage d’acheter une maison neuve à Malaga, sur la côte est, l’un des quartiers les plus chers, pour un montant de 470 000 euros, frais de transfert de propriété compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 1 400 euros par mois, soit 16 000 euros par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée A :

  • 16 800 € / 470 000 € = 0,0357
  • 0,0357 x 100 = 3,57 %

Autrement dit, pour Ruud la location de la maison entraînerait un retour sur investissement de 3,57 % par an. Une fois encore, notre ami Ruud envisage d’acheter une maison à Antequera, très similaire à celle de Malaga, mais son prix est de 150 000 euros, frais de transfert compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 550 € par mois, soit 6 600 € par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée B :

  • 6 600 € / 150 000 € = 0,044
  • 0,044 x 100 = 4,4 %

Autrement dit, chaque année la location de la maison permet à l’acheteur de récupérer 4,4 % de son investissement.

 

Comment calculer le retour sur investissement d’une maison en location de vacances ?

Return On Investment Spanish holiday lettings
Retour sur investissement d’une location de vacances en Espagne

La formule ci-dessus est uniquement valable pour une location longue durée et non pour une location de vacances. Pour les maisons de vacances, le calcul du retour sur investissement est bien plus compliqué et il n’est pas possible d’appliquer une formule concrète, car les prix varient énormément et dépendent en grande mesure du type de propriété, de ses caractéristiques, de sa distance de la plage, des installations comme la piscine, les espaces verts, etc. Par ailleurs, les tarifs de location varient énormément en fonction de la saison.

D’après les données récemment publiées par la plateforme de location Holidu, en analysant les offres et les réservations de l’été 2022 sur la Costa del Sol, les prix les plus élevés par nuit pour des logements dans la province de Malaga se trouvent à Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía à Marbella, suivis par San Pedro de Alcántara, Alhaurin de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona et Frigiliana.

D’autres zones côtières à Cadix comme Sotogrande et la côte tropicale formée par Almuñecar-La Heradura, affichent également de nombreuses réservations pour cet été 2022.

Penser au bien fixe et aux dépenses de location

Les coûts fixes d’un logement sont généralement : la taxe foncière (IBI), les charges de copropriété, la taxes sur le traitement des déchets et l’impôt sur le revenu pour les non-résidents, qui doit être payé pendant les périodes où le logement n’est pas loué. Il ne faut pas non plus oublier les éventuels intérêts de votre crédit en Espagne.

Dans la plupart des cas, pour une location de vacances, le propriétaire ne pourra pas gérer lui-même la location et l’entretenir par manque de temps, c’est pourquoi il faudra ajouter les frais d’entretien de l’agence qui s’en chargera. Ces frais peuvent représenter entre 18 et 24 % du montant de la location.

Il faudra également prendre en compte les taxes ou les dépenses à verser sur les bénéfices de cette location en Espagne que nous aborderons plus en détail ci-dessous. En résumé, si la résidence fiscale du propriétaire se trouve en Espagne, lorsque la propriété est louée en tant que résidence principale, environ 60 % du bénéfice net est exonéré d’impôts. Cependant, s’il s’agit d’une location de vacances ou si la résidence fiscale du propriétaire n’est pas en Espagne, il n’y a aucune exonération d’impôts.

 

Envisager d’autres options : bénéfices de locations de vacances en maison de campagne

Renting our rural property
Louer une propriété rurale

C’est à coup sûr le type de propriété qui a le plus bénéficié de la pandémie en termes de location de vacances. En effet, la demande de ce type de logement a explosé au cours des dernières années. Ces logements, avec une piscine, un jardin et du terrain, sont fortement demandés à la location pendant les périodes de vacances. Cela a également provoqué une augmentation des prix de ces propriétés, en raison de l’intérêt des investisseurs étrangers.

Nos propres clients à qui nous fournissons un conseil juridique pendant le processus d’achat d’une maison rurale en Andalousie, nous ont fait part du grand nombre de réservations que leurs propriétés rustiques ont reçu pour des locations de vacances. Certaines régions comme La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, les régions montagneuses de Ronda ou Mijas peuvent s’avérer très intéressantes pour les investisseurs immobiliers.

 

Ce qu’il faut savoir sur les tarifs moyens de location si vous envisagez d’acheter un bien à Malaga

Pour ce qui est des locations longue durée (non vacances), une étude menée par le site immobilier Idealista a révélé qu’à Malaga, le prix de location d’un logement en mai était de 10,90 euros le mètre carré, ce qui représente une augmentation de 16,40 % par rapport à la même période de 2021 et de 6,6 % par rapport au mois de février de cette année.

Dans les villes, l’augmentation du prix de la location en 2022 a été considérable. Notamment, à Casares cette augmentation a été de 27,80 %, à Estepona de 24,80 %, à Mijas de 24 %, à Marbella de 21,70 % et à Fuengirola de 19,60 %. Dans la ville de Malaga, l’augmentation a été de 10,1 % en 2022 et il s’agit désormais de l’une des villes les plus chères d’Espagne en matière de location.

Quels sont les conditions à remplir pour louer un logement à la saison ?

Pour louer une maison de vacances en Andalousie (contrat de moins de 2 mois), il est obligatoire d’inscrire le logement au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA). Ce registre dispose de différentes catégories en fonction du type de bien que vous souhaitez inscrire.

Le logement à inscrire doit remplir quelques conditions techniques, notamment les propriétés urbaines doivent disposer d’un Permis de première occupation (LPO) ou d’un certificat d’habitabilité.

Si la propriété que vous envisagez d’acheter et d’inscrire au RTA est rurale, elle n’aura probablement pas de LPO. Dans ce cas, il faudra obtenir une résolution d’assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO) ou d’hors ordination (FO).

Licence RTA par déclaration de responsabilité

Il est important de souligner que l’inscription au RTA se fait sous déclaration de responsabilité. Autrement dit, la personne déclare, sous sa propre responsabilité, que le logement remplit tous les critères techniques et légaux requis pour son inscription. Il n’est pas nécessaire de prouver à cet instant que c’est effectivement le cas.

En d’autres termes, le gouvernement régional d’Andalousie va automatiquement inscrire la propriété au RTA après la présentation de la déclaration de responsabilité mais se réserve le droit d’effectuer une inspection et de sanctionner le propriétaire au cas où celle-ci ne respecterait pas les exigences requises pour son inscription au RTA.

La copropriété peut-elle interdire la location de vacances ?

La réponse est OUI. Lors d’une réunion, la copropriété peut interdire la location de vacances dans toutes les propriétés qui constituent le syndicat. Pour ce faire, il sera nécessaire d’obtenir un vote de 3/5 du total des propriétaires représentant 3/5 des parts totales pour que cette décision soit approuvée. Cependant, il est à souligner que pour que cet accord engage les nouveaux propriétaires, il doit être officiellement inscrit au registre foncier (Registro de la propiedad).

Admettons que vous envisagiez d’acheter une maison à des fins de location de vacances à Almuñécar et que, lorsque vous demandez un certificat de propriété abrégé, celui-ci n’indique pas explicitement l’interdiction de le louer à la saison.

Même si la copropriété vous informe qu’une interdiction a été approuvée pour la totalité de la résidence, en tant que propriétaire, vous pourrez inscrire votre logement au RTA et le louer à des vacanciers. La copropriété ne peut pas interdire cet usage si l’interdiction n’est pas inscrite au registre foncier avant l’émission de votre titre de propriété.

Suis-je susceptible de payer plus de charges de copropriété si mon bien est utilisé pour une location de vacances ?

Une fois encore, la réponse est OUI. La copropriété peut majorer les charges jusqu’à 20 % pour les logements à usage de location de vacances. Une fois encore, cette décision demande une majorité de votes de 3/5 du nombre total de propriétaires représentant 3/5 des parts totales.

Cependant, tout comme pour l’interdiction de location à la saison, cette augmentation ne peut pas être rétroactive et ne peut pas s’appliquer aux logements déjà inscrits au RTA.

Doit-on s’attendre à d’autres limitations et restrictions à l’avenir sur les locations de vacances ?

Dans les grandes villes qui attirent de nombreux touristes, de plus en plus d’habitants cherchent à mettre en place des limitations et des restrictions aux locations de vacances en raison des désagréments que cela provoque aux résidents.

Dans la ville de Malaga, plus particulièrement dans le centre historique, les problèmes de tapage nocturne et les dégradations dans certains bâtiments provoquées par la forte demande de locations de vacances pour les enterrements de vie de garçon/jeune fille, les fêtes et autres événements sont monnaie courante.

Le débat sur ce sujet est ouvert depuis quelques années à Malaga, mais aucune mesure restrictive n’a été prise jusqu’à présent. Cependant, il se peut qu’à moyen-long terme cette activité subisse des restrictions car, ce quartier de la ville de Malaga tout comme d’autres régions côtières ou d’autres grandes villes comme Grenade, Séville ou Cadix souffrent d’une certaine saturation de logements de ce type.

Il faut également ajouter à cela que le gouvernement régional d’Andalousie travaille actuellement sur la rédaction d’un nouvel arrêté visant à régulariser les locations de vacances qui risque d’imposer certaines restrictions à cette activité.

 

Quels impôts vais-je devoir payer sur les revenus obtenus de mon investissement immobilier en Espagne ?

Tax over rental investment Spain
Taxe sur l’investissement locatif en Espagne

Si vous êtes non-résident en Espagne mais citoyen de l’Union européenne, de la Norvège ou de l’Islande, vous devrez déclarer 19 % de vos revenus issus de la location de vacances en Espagne au Trésor public espagnol, avec la possibilité de déduire certaines dépenses. Cependant, si vous êtes non-résident en Espagne et nationalisé dans un pays tiers, vous devrez verser 24 % des revenus obtenus de vos locations de vacances et ne pourrez déduire aucun frais.

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, les revenus que vous obtenez de vos locations de vacances doivent être mentionnés dans votre déclaration d’impôts ; vous devrez les ajouter à vos revenus annuels. Par conséquent, comme il s’agit d’un impôt progressif, plus le montant que vous percevez est élevé, plus vous payez d’impôts.

Avantages fiscaux d’une location longue durée

Pour ce qui est des locations longue durée, si vous êtes résident fiscal en Espagne et si votre bien constitue la résidence principale de votre locataire, sachez que la réglementation actuelle indique que 60 % du bénéfice net est exonéré de l’impôt sur le revenu (IRPF).

Cependant, en octobre 2022, le gouvernement national a demandé l’approbation d’une nouvelle loi sur le logement. Cette loi, sous sa forme actuelle, réduirait cette déduction à 50 % mais pourrait l’augmenter à 60 %, 70 % et 90 % dans certains cas, comme des travaux de rénovation, la location à des personnes de moins de 35 ans dans des quartiers où les locations sont très élevées ou si le locataire est une entité gouvernementale ou une ONG.

Quels autres avantages pouvez-vous obtenir d’une location de vacances par rapport à une location longue durée ?

Le premier avantage consiste à permettre au propriétaire de profiter du logement, autrement dit il pourrait en profiter tout en obtenant un revenu ou des gains de celui-ci. Deuxième avantage, dans une location longue durée, si le locataire est mauvais payeur, ne règle pas son loyer et refuse de quitter le logement, le processus d’expulsion est extrêmement long et il est très peu probable que les loyers dus et les frais de justice soient récupérés.

Le délai minimum entre le moment où la plainte est déposée auprès du tribunal et l’expulsion du locataire se situe entre 6 et 9 mois. Cela pourrait même prendre plus longtemps s’il y a des enfants à charge. Comme vous pouvez l’imaginer, certains locataires laissent le logement dans un état pitoyable lorsqu’ils savent qu’ils vont en être expulsés à une certaine date.

Autre avantage de la location de vacances, si vous souhaitez vendre votre propriété, vous pouvez immédiatement disposer de votre bien. Dans une location longue durée, si le locataire utilise le logement comme résidence principale, la loi stipule qu’il ou elle peut y vivre pendant 5 ans et peut obliger le propriétaire à respecter cette période. Bien entendu, l’acheteur peut accepter ces conditions et subroger la location.

Conseil juridique sur l’investissement immobilier en Espagne

En résumé, nous vous conseillons de bien vous renseigner et d’obtenir un avis professionnel sur cette procédure. Nous vous rappelons que C&D Solicitors est un cabinet juridique spécialisé qui propose un service de conseils aux étrangers lors de  l’achat d’une propriété  à Malaga et en Andalousie, et qui bénéficie de plus de 15 ans d’expérience.

CABINET CONSEIL JURIDIQUE À MÁLAGA POUR UN ACCOMPAGNEMENT EN FRANÇAIS LORS DE L'ACHAT, LA VENTE OU L’HÉRITAGE EN ANDALOUSIE

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