INTERDICTION LOCATIONS TOURISTIQUES À MÁLAGA

Le 22 août 2025, la mairie de Málaga a publié au Bulletin Officiel de la Province (BOP) une résolution interdisant l’enregistrement de nouvelles locations touristiques dans toute la ville, et ce pour une durée maximale de trois ans.

Pour justifier cette interdiction, la mairie invoque des circonstances impératives d’intérêt général, cet argument constituant la base principale de sa décision.

Bien que cette interdiction générale s’applique désormais à l’ensemble de la ville, la mairie avait déjà interdit en mai dernier l’ouverture de nouvelles locations touristiques dans 43 quartiers de Málaga, compte tenu du nombre extrêmement élevé de logements touristiques dans ces zones.

Quels sont les objectifs de la mairie de Málaga à moyen et long terme concernant les locations touristiques ?

Pendant la durée de l’interdiction, la mairie souhaite adopter une modification de son Plan Général d’Urbanisme (PGOU), afin de différencier l’usage touristique de l’usage résidentiel.

En d’autres termes, la mairie entend établir une réglementation spécifique pour les différents usages touristiques, permettant d’encadrer et de contrôler les locations touristiques sous leurs différentes formes.

Une fois cette modification du PGOU adoptée, avec une réglementation expresse sur les locations touristiques, l’interdiction devrait être levée et leur encadrement dépendra alors des dispositions du PGOU.

Quelle est la tendance dans d’autres communes andalouses concernant les locations touristiques ?

La situation varie considérablement selon les taux d’occupation des locations touristiques et la pression touristique dans chaque commune.

Comme nous l’avons indiqué à plusieurs reprises, certaines capitales provinciales comme Málaga, Grenade, Séville, Cadix et Cordoue ont déjà limité ou restreint l’enregistrement de nouvelles locations touristiques.

D’autres communes touristiques de la Costa del Sol, comme Fuengirola, ont également décidé de restreindre les locations touristiques. En revanche, des communes telles que Marbella, Estepona, Mijas, Nerja, Rincón de la Victoria et Benalmádena n’ont pas mis en place d’interdictions ou de restrictions.

Ainsi, aujourd’hui, la grande majorité des communes du littoral méditerranéen andalou — Costa del Sol, Costa Tropical, Costa de la Luz et Costa de Almería — n’imposent aucune restriction sur l’enregistrement de nouvelles locations touristiques.

Quelle est la principale restriction en matière de locations touristiques au niveau national ?

La réforme de la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH), entrée en vigueur le 3 avril, impose désormais d’obtenir l’autorisation expresse de la communauté de propriétaires (CP) pour pouvoir exercer une activité de location touristique.

Tous les immeubles ou logements faisant partie d’une CP devront donc obtenir cette autorisation s’ils souhaitent être exploités en tant que locations touristiques.

Cependant, les logements qui étaient déjà exploités comme locations touristiques avant le 3 avril et qui disposaient d’une licence n’ont pas besoin de demander une autorisation supplémentaire, la réglementation ne pouvant pas s’appliquer rétroactivement.

Quelle est la situation concernant le transfert des licences touristique en Andalousie ?

Lorsqu’un logement disposant d’une licence est vendu et que l’acheteur souhaite poursuivre l’activité touristique, un formulaire doit être déposé afin de transférer la licence au nouveau propriétaire.

Actuellement, dans le cadre de ces demandes de transfert, la Junta de Andalucía exige l’autorisation de la CP pour valider le transfert de la licence à l’acquéreur. L’administration régionale considère que la licence est personnelle et non rattachée au bien, et que les exigences légales en vigueur au moment du transfert doivent être respectées.

Toutefois, le 30 juillet, un recours concernant un bien dont l’enregistrement avait été refusé par le Registre de la Propriété n° 4 de Málaga a été accepté. La Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Certification Publique a établi dans sa résolution que la licence de location touristique en Andalousie a un caractère réel, c’est-à-dire qu’elle est attachée au bien immobilier et non au propriétaire.

Cela signifie que lorsqu’un logement disposant d’une licence change de propriétaire en Andalousie, la licence reste valable, tant que le bien continue à respecter les exigences prévues par la réglementation.

Même si l’administration prend du temps pour enregistrer le changement de propriétaire, la licence reste active et peut être utilisée par l’acquéreur pour exploiter le bien en tant que location touristique.

En conséquence, puisque la licence est désormais reconnue comme attachée au bien, la Junta de Andalucía ne devrait plus exiger l’autorisation de la CP lors d’un transfert de propriété déjà titulaire d’une licence, ni imposer le respect des exigences en vigueur au moment du transfert. Seules les conditions en vigueur lors de la demande initiale par le propriétaire d’origine doivent être respectées.

Cette décision, une fois adoptée par la Junta de Andalucía, devrait apporter une plus grande sécurité juridique aux acheteurs de logements disposant déjà d’une licence, leur garantissant la possibilité de poursuivre l’activité de location touristique.

Elle devrait également permettre à ces biens de se vendre à un prix plus élevé sur le marché, les acheteurs ayant l’assurance de pouvoir continuer l’exploitation touristique, contrairement aux logements sans licence qui, en raison de réglementations plus strictes, ne pourront pas être utilisés à cet effet.

Quel est le problème si les règlements de la CP interdisent les activités économiques ?

Les communautés de propriétaires peuvent interdire les locations touristiques dans leurs règlements avec une majorité qualifiée de 3/5, sans nécessité d’unanimité.

La Cour Suprême espagnole a rendu deux arrêts fin 2023 établissant que les locations touristiques constituent une activité économique. Ainsi, si les règlements de la CP contiennent une interdiction générale des activités économiques dans les logements, il est entendu que les locations touristiques ne sont pas autorisées, sauf si la CP accorde une autorisation expresse.

Cette jurisprudence a conduit certaines CP, réticentes à accueillir des locations touristiques, à réexaminer leurs règlements.

Si un règlement contient une telle interdiction générale et que certains copropriétaires ont tout de même commencé à exercer une activité de location touristique, la CP peut exiger la cessation de cette activité.

Nous sommes encore au début de nombreux contentieux qui donneront lieu à des jugements permettant d’interpréter plus précisément ces clauses.

Quel est le problème si les règlements de la CP contiennent d’autres interdictions ou restrictions ?

Un arrêt de la Cour Suprême du 18 février 2025 a établi que les locations touristiques sont autorisées dans un appartement, tant qu’il n’existe pas de disposition expresse dans les règlements ou dans l’acte constitutif de la CP les interdisant.

On pourrait croire que cet arrêt contredit la jurisprudence précédente qui qualifiait les locations touristiques d’activité économique, impliquant qu’elles seraient interdites si les activités économiques le sont.

Cependant, à la lecture complète de cet arrêt, la Cour explique que chaque clause doit être analysée au cas par cas. Dans l’affaire jugée, la clause invoquée par la CP n’interdisait pas expressément les activités économiques dans les logements. En résumé, si le règlement avait inclus une telle interdiction, les locations touristiques auraient été interdites.

Les futurs arrêts préciseront quelles clauses peuvent être interprétées comme interdisant les locations touristiques.

L’achat d’un logement en Espagne pour le louer reste-t-il un bon investissement ?

Le marché immobilier en Espagne ne montre aucun signe de ralentissement, les transactions restant à un niveau très élevé.

Il est clair que les locations touristiques seront de plus en plus encadrées et que d’autres restrictions apparaîtront ailleurs en Espagne. Cependant, cette activité reste d’une grande importance économique et continuera d’exister, même davantage réglementée. Elle jouera encore un rôle essentiel dans les transactions immobilières en Espagne.

Si vous souhaitez acheter un logement en Espagne, à titre personnel ou via une société, afin de le louer en tant que logement touristique, il est indispensable, avant de signer un contrat de réservation ou un contrat privé, d’étudier attentivement la réglementation applicable dans la commune concernée ainsi que les règlements de copropriété si le bien fait partie d’une CP.

De même, la location traditionnelle ou de longue durée peut aussi offrir des revenus importants aux propriétaires, avec des avantages fiscaux notables si le propriétaire est résident fiscal en Espagne. Tout dépend de choisir de bons locataires et de vérifier leur solvabilité et leurs revenus avant de signer le contrat.

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour réaliser une vérification juridique complète, vous conseiller tout au long du processus et sécuriser votre investissement, en évitant des risques inutiles. Compte tenu du coût d’acquisition d’un bien avec les impôts et honoraires, il ne serait pas raisonnable de vouloir « économiser » sur les services d’un avocat lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

C&D Solicitors – avocats spécialisés en droit immobilier en Andalousie, Murcie et Alicante

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Notre cabinet réalise toujours une vérification juridique complète du bien et rédige un rapport détaillé, signé par nos avocats, contenant toutes les informations légales sur le bien et sa situation juridique, pour votre tranquillité d’esprit. Vous recevrez toujours ce rapport avant de signer le contrat privé d’achat (PPC), c’est-à-dire avant de verser l’acompte ou « arras » au vendeur.

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Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalousie)