VERBOD VAKANTIEVERHUUR IN MÁLAGA-STAD
Op 22 augustus heeft de gemeenteraad van Málaga in het Provinciaal Officieel Bulletin (BOP) een resolutie gepubliceerd waarin nieuwe vakantiewoningen in de hele stad worden verboden voor een maximale periode van drie jaar.
Voor dit verbod voert de gemeenteraad aan dat er dwingende omstandigheden van algemeen belang zijn; dit is het belangrijkste argument om het verbod in te stellen.
Hoewel dit verbod op nieuwe vakantiewoningen nu algemeen geldt, dus voor de hele stad, had de gemeenteraad in mei al nieuwe vakantiewoningen verboden in 43 wijken van de stad, rekening houdend met het extreem hoge aantal vakantiewoningen in die buurten.
Inhoudsopgave
- Wat wil de gemeenteraad van Málaga op middellange en lange termijn bereiken met betrekking tot vakantiewoningen?
- Wat is de trend in andere Andalusische gemeenten met betrekking tot vakantiewoningen?
- Wat is de belangrijkste beperking of restrictie van vakantiewoningen op nationaal niveau?
- Wat is de huidige situatie met betrekking tot de overdracht van bestaande vakantiewoningvergunningen in Andalusië?
- Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement economische activiteiten verbiedt?
- Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement andere verboden of beperkingen bevat?
- Zal het nog steeds een goede investering zijn om een woning in Spanje te kopen en te verhuren?
- C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië, Murcia en Alicante
Wat wil de gemeenteraad van Málaga op middellange en lange termijn bereiken met betrekking tot vakantiewoningen?
Tijdens de periode van het verbod op nieuwe vakantiewoningen wil de gemeenteraad van Málaga een wijziging van het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) doorvoeren om toeristisch gebruik te onderscheiden van residentieel gebruik.
Met andere woorden, de gemeenteraad wil een specifieke regelgeving vaststellen voor verschillende toeristische vormen van gebruik, zodat er duidelijke regels zijn om vakantiewoningen in hun verschillende vormen te reguleren en te controleren.
Wanneer deze wijziging van de PGOU wordt vastgesteld, waarbij vakantiewoningen in de stad uitdrukkelijk worden geregeld, begrijpen we dat het verbod zal worden opgeheven en de regulering gebaseerd zal zijn op de PGOU.
Wat is de trend in andere Andalusische gemeenten met betrekking tot vakantiewoningen?
De situatie verschilt sterk, afhankelijk van de bezettingsgraad van vakantiewoningen en de toeristische druk in elke gemeente.
Zoals we al vaker hebben aangegeven, hebben sommige provinciehoofdsteden zoals Málaga, Granada, Sevilla, Cádiz en Córdoba al beperkingen ingevoerd op de registratie van nieuwe vakantiewoningen.
Andere toeristische gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Fuengirola, hebben eveneens besloten om vakantiewoningen te beperken. Maar andere gemeenten, zoals Marbella, Estepona, Mijas, Nerja, Rincón de la Victoria en Benalmádena, hebben geen verbod of beperking ingesteld.
Dit betekent dat de overgrote meerderheid van de gemeenten aan de Andalusische Middellandse Zeekust — Costa del Sol, Costa Tropical, Costa de la Luz en Costa de Almería — vandaag de dag geen beperkingen hebben op de registratie van nieuwe vakantiewoningen.
Wat is de belangrijkste beperking of restrictie van vakantiewoningen op nationaal niveau?
De Wet op het Eigendomsrecht (LPH) trad op 3 april in werking en stelde de verplichting in om uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE/CP) te verkrijgen voor vakantieverhuur. Alle gebouwen of woningen die deel uitmaken van een VvE moeten toestemming vragen als ze de woning als vakantiewoning willen gebruiken.
Eigenschappen waar deze activiteit al plaatsvond vóór 3 april en die al een vergunning hadden, hoeven geen toestemming te vragen, aangezien wetgeving niet met terugwerkende kracht kan worden toegepast.
Wat is de huidige situatie met betrekking tot de overdracht van bestaande vakantiewoningvergunningen in Andalusië?
Wanneer een woning met een vergunning wordt verkocht, en de koper wil de woning ook als vakantiewoning gebruiken, moet het formulier voor overdracht van de vergunning naar de nieuwe eigenaar worden ingediend.
Tot nu toe vroeg de Junta de Andalucía in dit proces om toestemming van de VvE voor de overdracht, omdat zij de vergunning als persoonlijk beschouwde en niet aan het pand gebonden.
Maar op 30 juli werd een beroep tegen de weigering van het Kadaster nr. 4 van Málaga toegewezen. De Directoraat-Generaal van Registers en Notariaat stelde in die resolutie dat de vergunning in Andalusië zakelijk van aard is, dus verbonden aan het pand en niet aan de eigenaar.
Dit betekent dat, wanneer een woning met een vergunning van eigenaar verandert, de vergunning geldig blijft zolang het pand voldoet aan de objectieve vereisten van de regelgeving, ook al duurt de verwerking van de wijziging door de administratie nog voort.
Dit biedt rechtszekerheid voor kopers en maakt woningen mét vergunning waardevoller op de markt.
Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement economische activiteiten verbiedt?
VvE’s kunnen vakantiewoningen verbieden met een 3/5 meerderheid, zonder unanieme stemming.
Het Spaanse Hooggerechtshof heeft eind 2023 geoordeeld dat vakantiewoningen een economische activiteit zijn. Dat betekent dat, als in het reglement economische activiteiten verboden zijn, vakantiewoningen daar ook onder vallen, tenzij de VvE uitdrukkelijk toestemming geeft.
Dit heeft ertoe geleid dat sommige VvE’s hun reglementen herzien en in procedures proberen te handhaven dat eigenaren moeten stoppen met vakantieverhuur.
Wat is het probleem van het gebruik van een woning als vakantiewoning als het VvE-reglement andere verboden of beperkingen bevat?
Een arrest van het Hooggerechtshof van 18 februari 2025 bepaalde dat vakantieverhuur is toegestaan zolang er geen expliciet verbod in de statuten of oprichtingsakte staat.
Dit lijkt in tegenspraak met de eerdere jurisprudentie waarin vakantieverhuur als economische activiteit wordt beschouwd. Het Hof verduidelijkt echter dat altijd de specifieke clausule in het reglement moet worden geanalyseerd.
In de zaak van februari 2025 stond er géén verbod op economische activiteiten in de reglementen, en dus werd vakantieverhuur toegestaan. Maar het Hof benadrukt dat een expliciet verbod op economische activiteiten wel voldoende zou zijn om vakantieverhuur te verbieden.
Zal het nog steeds een goede investering zijn om een woning in Spanje te kopen en te verhuren?
De verkoop van woningen in Spanje blijft op een zeer hoog niveau.
Hoewel vakantieverhuur steeds strenger gereguleerd wordt, blijft dit een belangrijke economische activiteit. Vastgoed met vergunning zal aantrekkelijker blijven voor investeerders.
Daarnaast kunnen ook lange termijn verhuurcontracten aanzienlijke inkomsten opleveren, met belastingvoordelen als de eigenaar fiscaal resident in Spanje is.
Daarom is het essentieel om vóór aankoop altijd de lokale regelgeving en VvE-statuten te analyseren en een gespecialiseerde advocaat in vastgoedrecht in te schakelen voor due diligence.
C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië, Murcia en Alicante
Bij C&D Solicitors adviseren wij buitenlandse cliënten, zowel particulieren die een tweede huis willen kopen, als investeringsmaatschappijen.
Wij voeren altijd een grondige due diligence uit en stellen een juridisch rapport op met alle relevante informatie over het pand, nog vóór het tekenen van een koopcontract of het betalen van een aanbetaling.
Wij bieden volledige begeleiding in uw eigen taal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits.
📞 Tel: 0034 952 532 582
📱 WhatsApp: 0034 639 54 16 02
📧 E-mail: info@cdsolicitors.com
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusië)
