Het Hooggerechtshof annuleert het nationale verhuurregister NRA Spanje

Gevolgen van het arrest NRA Spanje voor de activiteit van toeristische verhuur

Het arrest van het Hooggerechtshof STS 620/2026 van 21 mei 2026 annuleert het zogenaamde NRA Spanje of Uniforme Register van Verhuur , dat een verplicht nationaal register was.

Dit register had gevolgen voor eigenaars van toeristische verhuur en kortetermijnverhuur, die, indien zij deze activiteit wilden uitoefenen, hun eigendommen moesten inschrijven in dit register, dat afhankelijk was van het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Voor veel eigenaars en buitenlandse investeerders is dit arrest zeer goed nieuws, aangezien het de rechtszekerheid verhoogt en een aanzienlijke vermindering van de bureaucratie mogelijk maakt die gepaard gaat met vastgoedinvesteringen in Spanje gericht op toeristische verhuur.

Het is echter belangrijk te begrijpen dat toeristische verhuur gereguleerd blijft en dat de verplichtingen niet verdwijnen, maar dat de volledige regelgevende bevoegdheid opnieuw bij de autonome regio’s en de gemeenten komt te liggen, waardoor wordt teruggekeerd naar het juridische kader vóór de invoering van het NRA.

In steden zoals Málaga, Marbella, Alicante, Valencia, Madrid en Barcelona kopen jaarlijks duizenden buitenlandse kopers appartementen, villa’s en vakantiehuizen met als doel inkomsten te genereren via toeristische of tijdelijke verhuur.

Hierna analyseren wij wat dit arrest betekent voor degenen die een woning in Spanje willen kopen als investering om inkomsten te genereren via toeristische verhuur, evenals voor eigenaars die om verschillende redenen geen NRA konden verkrijgen.

Wat was het NRA en waarom veroorzaakte het zorgen bij eigenaars en investeerders?

Het NRA of Uniforme Register van Verhuur werd ingevoerd door de centrale overheid via Koninklijk Besluit 1312/2024 met als doel de controle over woningen bestemd voor kortetermijnverhuur, dat wil zeggen toeristische verhuur, te centraliseren.

Het NRA verplichtte om:

• de woning te registreren in een nationaal systeem,
• een verplicht identificatienummer te verkrijgen,
• en dit nummer te gebruiken om de woning te adverteren op platforms zoals Airbnb of Booking.

Veel eigenaars en kopers waren van mening dat dit nieuwe register de administratieve complexiteit verhoogde om toeristische verhuur in Spanje uit te oefenen, en dat het een register van de centrale overheid creëerde dat overlapte met die van de autonome regio’s en hun bevoegdheden aantastte.

Vooral in gebieden met een hoge toeristische vraag zoals de Costa del Sol, de Costa Blanca of de Balearen zoeken investeerders juridische duidelijkheid om hun investering veilig te stellen. Het NRA creëerde een extra barrière die in sommige gevallen de mogelijkheid verhinderde om de woning toeristisch te verhuren, zelfs wanneer deze beschikte over de vereiste toeristische vergunning van de autonome regio waar ze gelegen was.

Er waren woningen met een geldige toeristische vergunning die geen NRA konden verkrijgen om uiteenlopende redenen, afhankelijk van het Register waarin zij waren ingeschreven.

Wat zijn de praktische gevolgen van het arrest?

Het arrest STS 620/2026 schaft het NRA af en concludeert dat de Staat niet over voldoende bevoegdheden beschikt om een verplicht nationaal toeristisch register op te leggen. Het Hooggerechtshof oordeelt dat de bevoegdheden inzake toerisme en toeristische huisvesting voornamelijk bij de autonome regio’s liggen en niet bij de Staat.

Daarom worden de belangrijkste bepalingen van het NRA nietig verklaard en verdwijnt de verplichting om een nationaal nummer te verkrijgen om kortetermijnverhuur uit te voeren. Het is niet langer nodig om zich in te schrijven in het NRA om toeristische verhuur in Spanje uit te oefenen, noch om een NRA-nummer te verkrijgen.

Evenmin kan dit nummer nog worden vereist om een woning te adverteren via digitale platforms zoals Airbnb of Booking. Met andere woorden, deze platforms zullen het niet langer eisen en het volstaat om het nummer van de toeristische vergunning van de bevoegde autonome regio te verstrekken.

Wat moet men nu doen om een toeristische woning legaal te verhuren in Spanje?

Het arrest schaft uiteraard de regelgeving inzake toeristische woningen in Spanje niet af. Wat uitsluitend verdwijnt, is het nationale NRA-register.

Eigenaars en kopers moeten blijven voldoen aan de regionale en lokale regelgeving en de overeenkomstige belastingen in Spanje betalen op de inkomsten die zij uit deze activiteit verkrijgen. Zelfs als u een niet-residente eigenaar bent, worden inkomsten uit toeristische verhuur in Spanje belast via de inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR).

In Andalusië blijft het verplicht om een VUT-nummer te verkrijgen indien de woning stedelijk is, of VTAR indien deze landelijk is, en is het verplicht de woning te registreren in het Toeristisch Register van Andalusië (RTA) om deze registratie te verkrijgen. Dit register komt overeen met de toeristische vergunning van de woning voor toeristische verhuur in Andalusië.

Daarom moet elke buitenlandse eigenaar of koper die geïnteresseerd is in investeren in vastgoed met het oog op toeristische verhuur, vooraf een juridische analyse uitvoeren voordat hij het vastgoed verwerft.

Om de woning in het RTA te registreren, moet worden gecontroleerd of deze voldoet aan de technische en juridische vereisten voor toeristische verhuur, zoals: toestemming van de vereniging van eigenaars (VvE), eerste bewoningsvergunning, minimale oppervlakten van de ruimtes, enzovoort.

Wat moet ik doen als mijn woning al een NRA heeft of in registratie is?

Aangezien het NRA is afgeschaft, hoeft er niets te worden gedaan.

Dit betekent dat, ongeacht of uw woning al geregistreerd is, in registratie is of om welke reden dan ook niet geregistreerd werd, de eigenaar niets hoeft te doen met betrekking tot het NRA, aangezien dit register niet langer bestaat.

Vanaf nu kan de eigenaar de woning verhuren, zolang deze beschikt over de toeristische vergunning van de autonome regio waar de woning zich bevindt en voldoet aan de gemeentelijke regelgeving.

Wat moet een koper doen als hij wil investeren in vastgoed voor toeristische verhuur?

Het is essentieel om een juridische due diligence uit te voeren vóór de aankoop van een toeristische woning in Spanje, om problemen te voorkomen en onnodige risico’s te beperken.

In deze juridische analyse moet worden opgenomen welke vereisten noodzakelijk zijn om de woning voor toeristische verhuur te gebruiken en of de woning hieraan voldoet.

Er moet rekening worden gehouden met het feit dat er verschillende wettelijke vereisten bestaan om toeristische verhuur uit te voeren en dat gemeenten en steden ook beperkingen en restricties kunnen opleggen aan nieuwe verhuuractiviteiten.

Indien het doel van de aankoop toeristische verhuur is, moet deze due diligence zo snel mogelijk worden uitgevoerd en uiteraard vóór de ondertekening van het privé koopcontract (PPC). De reservering of het PPC moet clausules bevatten die de koper beschermen indien deze activiteit niet uitvoerbaar blijkt en de koper de aankoop wil ontbinden.

Juridisch advies van een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, met aantoonbare ervaring, is essentieel om een veilig proces te garanderen en zekerheid te bieden over de mogelijkheid om de woning voor toeristische verhuur te gebruiken.

Hoe beïnvloedt dit arrest Airbnb en Booking?

Digitale platforms blijven verplicht om samen te werken met de overheid en bepaalde wettelijke vereisten te controleren.

Zij zullen echter niet langer de inschrijving in het NRA kunnen eisen, maar wel blijven vragen om het registratienummer van de woning in het relevante regionale toeristische register om een woning op hun platform te publiceren.

 

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië, Murcia en Alicante

Bij C&D Solicitors zijn wij gespecialiseerd in juridisch advies aan buitenlandse cliënten die een tweede woning of investeringspand in Spanje willen kopen, evenals aan investeringsmaatschappijen die hun vastgoedportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de waardestijgingen en opbrengsten op de Spaanse vastgoedmarkt.

Ons kantoor voert altijd een uitgebreide juridische due diligence uit op het onroerend goed en stelt een gedetailleerd juridisch rapport op, ondertekend door onze advocaten, met alle relevante juridische informatie over het pand en de juridische status ervan. U ontvangt dit rapport altijd vóór ondertekening van het voorlopig koopcontract (PPC), dus vóór betaling van de aanbetaling of “arras” aan de verkoper.

Wij bieden een volledige begeleiding gedurende het hele aankoopproces in uw eigen taal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op 0034 952 532 582, een WhatsApp sturen naar 0034 639 54 16 02 of mailen naar info@cdsolicitors.com.

Wij bekijken graag uw situatie, sturen u informatie over het aankoopproces en een vrijblijvende kostenraming.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusië)