Der Oberste Gerichtshof annuliert das einheitliche Mietregister NRA Spanien für nichtig

Auswirkungen des Urteils auf die Tätigkeit der touristischen Vermietung

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs STS 620/2026 vom 21. Mai 2026 hebt das sogenannte NRA oder Einheitliche Mietregister auf, welches ein verpflichtendes staatliches Register war.

Dieses Register betraf Eigentümer von touristischen Vermietungen und kurzfristigen Vermietungen, die, wenn sie diese Tätigkeit ausüben wollten, ihre Immobilien in dieses Register eintragen mussten, das mit dem Grundbuch verbunden war.

Für viele Eigentümer und ausländische Investoren stellt dieses Urteil eine sehr gute Nachricht dar, da es die Rechtssicherheit verbessert und eine erhebliche Reduzierung der Bürokratie im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen in Spanien ermöglicht, die auf die touristische Vermietung ausgerichtet sind.

Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass die touristische Vermietung weiterhin reguliert ist und die Verpflichtungen nicht verschwinden, sondern dass die gesamte Regelungskompetenz wieder bei den autonomen Gemeinschaften und den Gemeinden liegt, wodurch zum rechtlichen Rahmen vor der Einführung des NRA zurückgekehrt wird.

In Städten wie Málaga, Marbella, Alicante, Valencia, Madrid oder Barcelona erwerben jedes Jahr tausende ausländische Käufer Wohnungen, Villen und Ferienimmobilien mit dem Ziel, durch touristische oder kurzfristige Vermietung Einnahmen zu erzielen.

Im Folgenden analysieren wir, was dieses Urteil für diejenigen bedeutet, die in Spanien eine Immobilie als Investition erwerben und Einnahmen durch touristische Vermietung erzielen möchten, sowie für diejenigen Eigentümer, die aus verschiedenen Gründen kein NRA erhalten konnten.

Was war das NRA Spanien und warum bereitete es Eigentümern und Investoren Sorgen?

Das NRA oder Einheitliche Mietregister wurde von der Zentralregierung durch das Königliche Dekret 1312/2024 geschaffen, mit dem Ziel, die Kontrolle über Immobilien für kurzfristige Vermietungen, also touristische Vermietungen, zu zentralisieren.

Das NRA verpflichtete dazu:

• die Immobilie in einem staatlichen System zu registrieren,
• eine verpflichtende Identifikationsnummer zu erhalten,
• und diese Nummer zu verwenden, um die Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking zu bewerben.

Viele Eigentümer und Käufer waren der Ansicht, dass dieses neue Register die administrative Komplexität für die Durchführung touristischer Vermietungen in Spanien erhöhte und gleichzeitig ein staatliches Register schuf, das mit den Registern der autonomen Gemeinschaften kollidierte und deren Zuständigkeiten beeinträchtigte.

Insbesondere in Regionen mit hoher touristischer Nachfrage wie der Costa del Sol, der Costa Blanca oder den Balearen suchen Investoren nach Rechtssicherheit, um ihre Investition zu gewährleisten. Das NRA stellte eine zusätzliche Hürde dar, die in einigen Fällen die Möglichkeit verhinderte, die Immobilie touristisch zu vermieten, selbst wenn sie über die entsprechende touristische Lizenz der autonomen Gemeinschaft verfügte, in der sie gelegen war.

Es gab Immobilien, die über eine touristische Lizenz verfügten, aber aus verschiedenen Gründen kein NRA erhalten konnten, die von dem jeweiligen Grundbuchamt abhingen, in dem sie eingetragen waren.

Welche praktischen Auswirkungen hat das Urteil?

Das Urteil STS 620/2026 schafft das NRA ab und kommt zu dem Schluss, dass der Staat nicht über ausreichende Zuständigkeiten verfügt, um ein verpflichtendes nationales Register für touristische Vermietungen einzuführen. Der Oberste Gerichtshof ist der Auffassung, dass die Zuständigkeiten im Bereich Tourismus und touristisches Wohnen hauptsächlich bei den autonomen Gemeinschaften und nicht beim Staat liegen.

Daher werden die wesentlichen Bestimmungen des NRA aufgehoben und die Verpflichtung entfällt, eine staatliche Nummer zu beantragen, um kurzfristige Vermietungen durchzuführen. Es ist nicht mehr erforderlich, sich im NRA zu registrieren, um die touristische Vermietung in Spanien auszuüben, und es ist nicht mehr notwendig, eine NRA-Nummer zu erhalten.

Ebenso darf diese Nummer nicht mehr verlangt werden, um eine Immobilie über digitale Plattformen wie Airbnb oder Booking zu bewerben. Mit anderen Worten: Diese Plattformen werden dies nicht mehr verlangen, und es genügt, die Nummer der touristischen Lizenz der zuständigen autonomen Gemeinschaft anzugeben.

Was ist jetzt zu beachten, um eine Ferienimmobilie in Spanien legal zu vermieten?

Das Urteil hebt selbstverständlich die Regulierung von touristischen Immobilien in Spanien nicht auf. Es entfällt lediglich das nationale NRA-Register.

Eigentümer und Käufer müssen weiterhin die regionale und lokale Gesetzgebung einhalten sowie die entsprechenden Steuern in Spanien auf die aus dieser Tätigkeit erzielten Einnahmen zahlen. Auch wenn Sie ein nicht ansässiger Eigentümer sind, unterliegen Einnahmen aus touristischer Vermietung der Besteuerung in Spanien durch die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR).

In Andalusien ist es weiterhin verpflichtend, eine VUT-Nummer zu erhalten, wenn es sich um eine städtische Immobilie handelt, oder eine VTAR-Nummer, wenn es sich um eine ländliche Immobilie handelt, und die Immobilie im Tourismusregister von Andalusien (RTA) zu registrieren, um diese Eintragung zu erhalten. Dieses Register entspricht der touristischen Lizenz der Immobilie für die touristische Vermietung in Andalusien.

Daher muss jeder ausländische Eigentümer oder Käufer, der in den Erwerb einer Immobilie zur touristischen Vermietung investieren möchte, weiterhin eine vorherige rechtliche Prüfung durchführen, bevor er die Immobilie erwirbt.

Um die Immobilie im RTA zu registrieren, ist zu überprüfen, ob sie die technischen und rechtlichen Voraussetzungen für die touristische Vermietung erfüllt, wie zum Beispiel: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, Erstbezugsgenehmigung, Mindestflächen der Räume usw.

Was soll ich tun, wenn meine Immobilie bereits ein NRA hat oder sich im Registrierungsprozess befindet?

Da das NRA abgeschafft wurde, ist nichts zu unternehmen.

Das bedeutet, unabhängig davon, ob Ihre Immobilie bereits registriert ist, sich in der Registrierung befindet oder aus irgendeinem Grund nicht registriert wurde, muss der Eigentümer hinsichtlich des NRA nichts unternehmen, da dieses Register nicht mehr existiert.

Ab sofort kann der Eigentümer die Immobilie vermieten, sofern sie über die touristische Lizenz der autonomen Gemeinschaft verfügt, in der sie sich befindet, und die kommunalen Vorschriften einhält.

Was sollte ein Käufer tun, wenn er plant, in eine Immobilie zur touristischen Vermietung zu investieren?

Es ist unerlässlich, vor dem Erwerb einer touristischen Immobilie in Spanien eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, um Probleme zu vermeiden und unnötige Risiken zu reduzieren.

Diese rechtliche Prüfung sollte die Anforderungen enthalten, die erforderlich sind, um die Immobilie für die touristische Vermietung zu nutzen, sowie die Frage, ob die zu erwerbende Immobilie diese erfüllt.

Es ist zu berücksichtigen, dass es unterschiedliche rechtliche Anforderungen für die Ausübung der touristischen Vermietung gibt und dass auch Gemeinden und Städte Einschränkungen und Beschränkungen für neue Vermietungen festlegen können.

Wenn der Zweck der Immobilie die touristische Vermietung ist, sollte diese due diligence so früh wie möglich und selbstverständlich vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (PPC) durchgeführt werden. Die Reservierungsvereinbarung oder der PPC selbst sollten eine Klausel enthalten, die den Käufer schützt, falls die Tätigkeit nicht durchführbar ist und der Käufer vom Kauf zurücktreten möchte.

Die rechtliche Beratung durch einen im Immobilienrecht spezialisierten Anwalt mit nachgewiesener Erfahrung ist unerlässlich, um einen sicheren Ablauf zu gewährleisten und Sicherheit hinsichtlich der Möglichkeit der touristischen Nutzung der Immobilie zu bieten.

Wie wirkt sich dieses Urteil auf Airbnb und Booking aus?

Digitale Plattformen sind weiterhin verpflichtet, mit den Behörden zusammenzuarbeiten und bestimmte rechtliche Anforderungen zu überprüfen.

Sie können jedoch die Eintragung im NRA nicht mehr verlangen, werden jedoch weiterhin die Registrierungsnummer der Immobilie im zuständigen regionalen Tourismusregister verlangen, um eine Immobilie auf ihrer Plattform zu veröffentlichen.

C&D Solicitors, spezialisierte Anwälte für Immobilienrecht in Andalusien, Murcia und Alicante

Bei C&D Solicitors sind wir auf die rechtliche Beratung ausländischer Mandanten spezialisiert, sei es für Privatpersonen, die eine Ferienimmobilie oder eine Kapitalanlage in Spanien erwerben möchten, oder für Investmentgesellschaften, die ihr Immobilienportfolio erweitern und von den Wertsteigerungen und Erträgen des spanischen Immobilienmarktes profitieren möchten.

Unsere Kanzlei führt stets eine umfassende rechtliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch und erstellt einen detaillierten juristischen Bericht, unterzeichnet von unseren Anwälten. Dieser Bericht enthält alle relevanten rechtlichen Informationen über die Immobilie und deren rechtlichen Status – für Ihre Sicherheit und vollständige Transparenz. Sie erhalten diesen Bericht immer vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (PPC), also bevor Sie die Anzahlung oder „arras“ an den Verkäufer leisten.

Wir bieten Ihnen eine umfassende Betreuung während des gesamten Kaufprozesses in Ihrer Muttersprache: Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Deutsch. Sie können uns telefonisch unter 0034 952 532 582 erreichen, uns eine WhatsApp-Nachricht an 0034 639 54 16 02 senden oder an info@cdsolicitors.com schreiben.

Wir prüfen Ihren Fall gerne, senden Ihnen Informationen über den Ablauf sowie einen unverbindlichen Kostenvoranschlag.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusien)