Eintragung im Grundbuch und städtebauliche Rechtmäßigkeit

Viele Häuser, die vor Jahren, insbesondere auf ländlichem Gelände, gebaut wurden, sind aus verschiedenen Gründen nie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen worden. Der Hauptgrund ist das Fehlen einer Baugenehmigung, da das Gebäude nicht den geltenden städtebaulichen Vorschriften entsprach. In diesen Fällen ist eine Eintragung der Immobilie durch die Baugenehmigungserklärung (oder Neubau-Erklärung) aufgrund des Alters möglich (obra nueva por antigüedad), geregelt in Artikel 52 des Königlichen Dekrets 1093/1997.

Dieses Verfahren ermöglicht die Eintragung im Grundbuch, selbst wenn das Gebäude aus städtebaulicher Sicht illegal ist und ohne Baugenehmigung errichtet wurde. In unserer täglichen Rechtspraxis erleben wir häufig, dass ausländische Mandanten, die den Kauf einer Immobilie in Spanien erwägen, fälschlicherweise annehmen, die Eintragung im Grundbuch bedeute automatisch die Legalität der Immobilie.

Wie kann eine Immobilie aufgrund ihres Alters im Grundbuch eingetragen werden?

Eine Immobilie kann im Grundbuch eingetragen werden, sofern:

• Der Bau vollständig abgeschlossen ist.
• Ein technisches Gutachten zur Bestätigung des Gebäudealters vorliegt.
• Die in Andalusien geltende sechsjährige Frist, innerhalb derer die Verwaltung städtebauliche Maßnahmen, einschließlich Abrissmaßnahmen, ergreifen kann, ist abgelaufen.
• Im Grundbuch ist kein städtebauliches Vollstreckungsverfahren eingetragen.

Um dies zu ändern, muss eine Erklärung über den Neubau auf Grundlage des Baujahres vor einem Notar unterzeichnet und nach Zahlung der ´Urkundesteuer´ (AJD) im Grundbuch eingetragen werden.

Ist die Immobilie auch nicht im Katasterregister eingetragen, muss das entsprechende Katasterformular zusammen mit den notariellen Unterlagen eingereicht werden, um die Katastereintragung zu beantragen. In diesem Fall kann das Rathaus oder die zuständige Steuerbehörde die Grundsteuer (IBI) für die letzten vier Jahre zuzüglich Verzugszinsen und Zuschläge einfordern.

Wie hoch sind die Kosten für eine Erklärung über den Neubau auf Grundlage des Baujahres?

Die Kosten hängen von der Größe und der Quadratmeterzahl des zu registrierenden Gebäudes ab, da der Wert des Gebäudes in der neuen, zu unterzeichnenden Urkunde angegeben werden muss. Die Registrierung eines Swimmingpools oder eines Nebengebäudes unterscheidet sich von der Registrierung eines gesamten Wohnhauses.

Als Richtwert gelten folgende Kosten:

• Technisches Gutachten: 500 € – 1.500 €
• Notargebühren: 800 € – 1.200 €
• Grundbuchgebühren: 300 € – 800 €
• Grunderwerbsteuer (AJD): 1,2 % in Andalusien auf den angegebenen Wert des Gebäudes.

Ist die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch verpflichtend?

Nein. In Spanien ist die Eintragung im Grundbuch freiwillig. Im Hinblick auf die Rechtssicherheit gegenüber Ansprüchen Dritter ist sie jedoch das wichtigste Register.

Verpflichtend ist die korrekte Eintragung der Immobilie im Kataster. Dieses Register wird von der Verwaltung zur Ermittlung des Katasterwerts von städtischen Grundstücken und unbebauten Flächen verwendet und dient auch der Erhebung von Steuern wie der Grundsteuer (IBI).

Warum ist es ratsam, eine Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen?

Die Eintragung im spanischen Grundbuch ist zwar nicht verpflichtend, schafft aber Rechtssicherheit und erleichtert einen späteren Verkauf, eine Erbschaft oder eine Übertragung der Immobilie.

Darüber hinaus verlangen praktisch alle Banken in der Praxis eine ordnungsgemäße Eintragung der Immobilie, bevor sie einen Hypothekenkredit vergeben. Der Grund ist einfach: Der Kreditgeber benötigt die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch, um die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek zu begründen.

Eine nicht eingetragene Immobilie kann daher nicht mit einer Hypothek belastet werden. Bestehen Diskrepanzen zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und ihrer Beschreibung im Grundbuch, kann dies zu Schwierigkeiten bei der Finanzierung führen oder die Höhe des verfügbaren Kredits reduzieren.

Bedeutet die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch automatisch, dass sie legal ist?

Die Eintragung im Grundbuch bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie legal ist. Eine Immobilie kann im Grundbuch eingetragen sein, obwohl sie aus städtebaulicher Sicht illegal ist. Eine Immobilie gilt als illegal, wenn sie ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder nicht den städtebaulichen Vorschriften der jeweiligen Gemeinde entspricht.

Wie bereits erläutert, ist die Eintragung ins Grundbuch über dieses Verfahren möglich, wenn ein illegal errichtetes Gebäude nicht mehr genehmigt oder abgerissen werden kann, weil die gesetzliche Frist für ein städtebauliches Genehmigungsverfahren abgelaufen ist (sechs Jahre in Andalusien).

Es ist zu beachten, dass die Eintragung eines legalen Gebäudes, das mit den erforderlichen Genehmigungen und in Übereinstimmung mit den Bauvorschriften errichtet wurde, einem anderen Verfahren folgt. Die Eintragung erfolgt nach Fertigstellung des Baus, sobald der Eigentümer die endgültige Baubescheinigung, die Baugenehmigung, die Erstbezugsgenehmigung und weitere für die Eintragung erforderliche Dokumente vorlegen kann.

Was ist die Erklärung zur Anerkennung des Status „außerhalb der Planungsvorschriften“ (DAFO oder SAFO) in Andalusien?

Wenn ein Gebäude ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen die Bauvorschriften errichtet wurde und nicht legalisiert werden kann, weil es den in der jeweiligen Gemeinde geltenden Bauvorschriften widerspricht, kann das Rathaus die Situation durch ein Verfahren namens DAFO oder SAFO anerkennen.

Eine DAFO legalisiert das Gebäude jedoch nicht. Es wird lediglich Folgendes bescheinigt:

• Der Bau erfolgte nicht ordnungsgemäß.
• Die Frist zur Wiederherstellung der planungsrechtlichen Rechtmäßigkeit ist abgelaufen.
• Jegliche Verstöße gegen die Bauordnung sind aus städtebaulicher Sicht verjährt, daher kann das Gebäude nicht mehr abgerissen oder anderweitig sanktioniert werden.
• Das Gebäude erfüllt die Mindestanforderungen an Wohnnutzung und verfügt über Wasser- und Stromanschluss sowie eine angemessene Abwasserbehandlung.

Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten sind zulässig, und in einigen Fällen können auch bestimmte Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten genehmigt werden. Die bebaute Fläche darf jedoch nicht erweitert werden, und Nutzungsänderungen, wie beispielsweise der Umbau einer Garage zu einer Wohnung, sind grundsätzlich untersagt.

Daher bleibt ein Gebäude mit DAFO- oder SAFO-Status ein nicht ordnungsgemäß errichtetes oder illegales Bauwerk, obwohl sein verwaltungsrechtlicher Status vom Rathaus formell anerkannt wurde.

Dieses Verfahren ist am häufigsten bei Grundstücken auf nicht bebaubarem oder ländlichem Gelände anzutreffen, kann aber auch für städtische Grundstücke gelten.

Bei Hypothekengeschäften mit ländlichen Immobilien ist das Vorhandensein eines DAFO/SAFO-Beschlusses der Gemeinde besonders wichtig, da viele Kreditgeber für solche Immobilien keine Hypotheken vergeben, wenn sie diese Anerkennung nicht erhalten haben.

Ist es möglich, in Andalusien auf ländlichem Grund zu bauen?

Das andalusische Planungsrecht (LISTA und die dazugehörigen Verordnungen) schränkt, wie auch die Vorgängerverordnungen, Neubauten auf ländlichem Grund ein.

Grundsätzlich werden Neubauten auf nicht bebaubarem Grund nur genehmigt, wenn sie folgenden Zwecken dienen:

• Landwirtschaftliche oder Viehzucht.
• Forstwirtschaft.
• Projekte von öffentlichem Interesse, touristische Entwicklungen oder Tourismuskomplexe, die der Gemeinde wirtschaftlich zugutekommen.
• Der Bau von freistehenden Wohnhäusern im ländlichen Andalusien ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, sofern eine Reihe sehr strenger Auflagen erfüllt werden. In der Praxis erschweren diese Auflagen die Genehmigung solcher Bauvorhaben erheblich.

In den meisten spanischen autonomen Gemeinschaften ist die Möglichkeit, auf nicht bebaubarem oder ländlichem Grund zu bauen, stark eingeschränkt und in der Regel nicht zulässig.

C&D Solicitors Andalusien

Wir von C&D Solicitors sind spezialisiert auf die Immobilienberatung für ausländische Mandanten. Ob Privatpersonen, die ein Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlageimmobilie in Spanien erwerben möchten, oder Investmentgesellschaften, die ihr Vermögensportfolio erweitern und von den Kapitalgewinnen am Immobilienmarkt und bei Immobiliengeschäften profitieren wollen – wir beraten Sie umfassend. Unsere Kanzlei führt stets eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch und erstellt einen detaillierten, von unseren Anwälten unterzeichneten Rechtsbericht. Dieser enthält alle relevanten Informationen zur Immobilie und ihrem Status und dient Ihrer Sicherheit und Information. Sie erhalten diesen Bericht immer vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (PPC), also bevor Sie die Anzahlung („Arras“) an den Verkäufer leisten.

Wir bieten Ihnen während des gesamten Prozesses eine umfassende Beratung in Ihrer Muttersprache: Deutsch, Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Arabisch. Sie erreichen uns telefonisch unter +34 952 532 582, per WhatsApp unter +34 639 54 16 02 oder per E-Mail unter info@cdsolicitors.com. Wir prüfen Ihren Fall und informieren Sie unverbindlich über den Ablauf und die Kosten.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusien)