Registratie in het Eigendomsregister en de legaliteit van de bouwvoorschriften

Veel huizen die jaren geleden zijn gebouwd, vooral op landelijk gebied, zijn om verschillende redenen nooit geregistreerd in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). De belangrijkste reden is het ontbreken van een bouwvergunning, omdat de woning niet voldeed aan de geldende bouwvoorschriften.

In deze gevallen is het mogelijk om de woning te registreren via de procedure ‘verklaring van een voltooid gebouw (nieuwbouwverklaring) op grond van ouderdom’ (obra nueva por antigüedad), geregeld in artikel 52 van Koninklijk Decreet 1093/1997.

Deze procedure maakt registratie in het Eigendomsregister mogelijk, zelfs als de woning vanuit stedenbouwkundig oogpunt illegaal is en zonder bouwvergunning is gebouwd. In onze dagelijkse juridische praktijk denken veel buitenlandse cliënten die overwegen een woning in Spanje te kopen, dat registratie in het Register betekent dat de woning legaal is, wat onjuist is.

Hoe registreert u een woning op basis van ouderdom in het Eigendomsregister?

Een woning kan in het Eigendomsregister worden geregistreerd indien:
• De bouw volledig is voltooid.

• Een technisch certificaat is vereist om de leeftijd van het gebouw te bevestigen.

• De in Andalusië geldende termijn van zes jaar waarin de overheid handhavingsmaatregelen op het gebied van ruimtelijke ordening, waaronder sloop, mag nemen, is verstreken.

• Er is geen handhavingsprocedure op het gebied van ruimtelijke ordening geregistreerd in het Eigendomsregister.

Om dit te bereiken, moet een akte van verklaring van nieuwbouw op basis van leeftijd worden ondertekend door een notaris en vervolgens worden geregistreerd bij het Eigendomsregister nadat de zegelrechtbelasting (AJD) is betaald.

Als het pand ook niet is ingeschreven in het Kadaster, moet het relevante kadastrale formulier samen met de notariële documentatie worden ingediend om kadastrale registratie aan te vragen. In dergelijke gevallen kan de gemeente of de belastingdienst onroerendezaakbelasting (IBI) vorderen voor de voorgaande vier jaar, vermeerderd met rente over te late betaling en toeslagen.

Wat zijn de kosten van een verklaring van nieuwbouw op basis van leeftijd?

De kosten zijn afhankelijk van de grootte en het aantal vierkante meters van de te registreren constructie, aangezien de waarde van de constructie in de nieuwe akte moet worden vermeld. Het registreren van een zwembad of berging is niet hetzelfde als het registreren van een complete woning.

De kosten zijn als volgt:
• Technisch certificaat: € 500 – € 1.500
• Notariskosten: € 800 – € 1.200
• Registerkosten: € 300 – € 800
• AJD (Zegelrecht): 1,2% in Andalusië over de aangegeven waarde van de constructie

Is registratie van een onroerend goed in het Eigendomsregister verplicht?

Nee. In Spanje is registratie in het Eigendomsregister vrijwillig. Vanuit het oogpunt van rechtszekerheid tegen claims van derden is het echter wel de belangrijkste registratie.

Wat wel verplicht is, is dat het onroerend goed correct is geregistreerd in het Kadaster. Dit register wordt door de overheid gebruikt om de kadastrale referentiewaarde van stedelijke eigendommen en onbebouwde percelen te bepalen en wordt ook gebruikt voor de inning van belastingen zoals onroerendgoedbelasting (IBI).

Waarom is het raadzaam om een ​​onroerend goed in te schrijven bij het Eigendomsregister?

Inschrijving bij het Spaanse Eigendomsregister is niet verplicht, maar het biedt rechtszekerheid en vergemakkelijkt toekomstige verkoop, erfopvolging of overdracht van het onroerend goed.

Bovendien eisen vrijwel alle banken in de praktijk dat een onroerend goed correct is ingeschreven voordat ze een hypotheek verstrekken. De reden is simpel: de kredietverstrekker heeft het gebouw nodig dat in het Register staat ingeschreven om een ​​hypotheekrecht op het onroerend goed te kunnen vestigen.

Een niet-geregistreerd onroerend goed kan daarom niet worden verhypothekeerd en, wanneer er discrepanties zijn tussen de feitelijke situatie van het onroerend goed en de beschrijving in het Register, kunnen er problemen ontstaan ​​bij het verkrijgen van een hypotheek of kan het beschikbare bedrag worden verlaagd.

Betekent inschrijving van een onroerend goed bij het Eigendomsregister dat het legaal is?

Inschrijving bij het Register betekent niet dat het onroerend goed legaal is. Een onroerend goed kan weliswaar bij het Kadaster zijn ingeschreven, maar vanuit stedenbouwkundig oogpunt nog steeds illegaal zijn. Een pand wordt als illegaal beschouwd omdat het zonder vergunning is gebouwd of omdat het niet voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waarin het zich bevindt.

Zoals hierboven uitgelegd, is inschrijving in het Eigendomsregister echter wel mogelijk wanneer een illegaal pand niet langer kan worden gesanctioneerd of gesloopt omdat de wettelijke termijn voor een sanctieprocedure is verstreken (zes jaar in Andalusië).

Het is belangrijk te onthouden dat de inschrijving van een legaal pand, gebouwd met de juiste vergunningen en in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften, een andere procedure volgt. Inschrijving vindt plaats nadat de bouw is voltooid en de eigenaar het definitieve bouwcertificaat, de bouwvergunning, de eerste gebruiksvergunning (LPO) en andere voor inschrijving vereiste documenten kan overleggen.

Wat is de Verklaring van Aanpassing aan de Status Buiten de Planologische Regeling (DAFO of SAFO) in Andalusië?

Wanneer een pand zonder vergunning of in strijd met de bouwvoorschriften is gebouwd en het pand niet gelegaliseerd kan worden omdat het in strijd is met de geldende bouwvoorschriften van de gemeente waar het zich bevindt, kan de gemeente de situatie erkennen via een procedure die bekend staat als DAFO of SAFO.

Een DAFO legaliseert het pand echter niet. Het bevestigt slechts dat:

• De bouw op onregelmatige wijze is uitgevoerd.
• De termijn voor het nemen van maatregelen om de planologische legaliteit te herstellen is verstreken.
• Elke overtreding van de bouwvoorschriften is verjaard vanuit het oogpunt van handhaving van de ruimtelijke ordening en het pand kan daarom niet langer worden gesloopt of gesanctioneerd.
• Het gebouw voldoet aan de minimale wooneisen en beschikt over water- en elektriciteitsvoorzieningen, evenals een adequate afvalwaterzuivering.

Onderhouds- en conserveringswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en in sommige gevallen kunnen bepaalde renovatie- of verbouwingswerkzaamheden ook worden toegestaan. Het bebouwde oppervlak mag echter niet worden uitgebreid en wijzigingen in het gebruik zijn over het algemeen verboden, zoals het ombouwen van een garage tot een woning.

Een pand met de status DAFO of SAFO blijft daarom een ​​onregelmatige of illegale constructie, ook al is de administratieve status formeel erkend door de gemeente.

Deze procedure wordt het meest toegepast op panden op onbebouwbaar of landelijk gebied, maar kan ook van toepassing zijn op stedelijke panden.

Bij hypotheektransacties met betrekking tot landelijke panden is het bestaan ​​van een door de gemeente afgegeven DAFO/SAFO-besluit bijzonder belangrijk, aangezien veel kredietverstrekkers geen hypotheken verstrekken voor dergelijke panden zonder deze erkenning.

Is het mogelijk om te bouwen op landelijk gebied in Andalusië?

De Andalusische ruimtelijke ordeningswetgeving (LISTA en de bijbehorende regelgeving), net als de voorgaande regelgeving die zij verving, beperkt nieuwbouw op landelijk gebied.

In de regel zijn nieuwe gebouwen op onbebouwbaar land alleen toegestaan ​​als ze verband houden met:

• Landbouw- of veeteeltactiviteiten.
• Bosbouwactiviteiten.
• Projecten van algemeen belang, toeristische ontwikkelingen of toeristische complexen die economisch voordelig zijn voor de gemeente.
• De bouw van geïsoleerde woningen op het Andalusische platteland, mits aan een reeks zeer strenge eisen wordt voldaan. In de praktijk maken deze eisen de vergunningverlening voor dergelijke projecten uiterst moeilijk.

In de meeste Spaanse autonome regio’s is de mogelijkheid om te bouwen op onbebouwbaar of agrarisch land zeer beperkt en over het algemeen niet toegestaan.