X
GAY-FRIENDLY

ENGELSTALIGE ADVOCATEN IN MALAGA (ANDALUSIË / COSTA DEL SOL) GESPECIALISEERD IN ONROEREND GOED RECHT

Archive for Sin categoría @nl

Erfbelasting nu ook hetzelfde voor EU- en niet-EU-inwoners

Erfbelasting voor EU- en niet-EU inwoners nu gelijkWij hebben reeds in februari 2015 in een artikel het gehad over de wijziging op 01/01/2015 van de wetgeving die de Successierechten/erfbelasting reguleert, waarbij EU-inwoners hetzelfde betalen aan successierechten als inwoners in Spanje. Vanaf dat moment konden de communautaire burgers de belasting  betalen overeenkomstig de wetgeving van de autonome gemeenschap waarin de goederen gelegen zijn. We wijzen er nogmaals op dat deze wetgeving veel gunstiger is dan de overheidsregeling inzake successierechten die tot op die dag werd toegepast voor inwoners in de Europese Unie.

Deze wijziging werd niet toegepast voor inwoners buiten de Europese Unie, die deze belasting tot nu toe moesten betalen overeenkomstig de overheidsregeling.

Hoge Gerechtshof bepaalt ten gunste van niet-EU inwoners

Verscheidene vonnissen van het Hooggerechtshof van februari en maart 2018, omtrent residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap zoals Canada of Zwitserland hebben vastgelegd dat er sprake is van discriminatie dat indruist tegen het vrije verkeer van kapitaal omdat residenten in landen buiten de Europese Unie de wetgeving van de autonome gemeenschappen niet mogen toepassen net zoals de EU-burgers. Daarom zullen de residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap gelijk behandeld moeten worden inzake de successie- en schenkingsrechten, en zij ook zullen genieten van de fiscale voordelen overeenkomstig de autonome wetgeving.

Daarnaast moet gezegd worden dat het vrije verkeer van kapitaal opgenomen werd in artikel 63 van het Verdragbetreffende de Werking van de Europese Unie, die alle beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten en tussen lidstaten en derde landen verbiedt. Daarom is de beperking van de residenten in landen buiten de Europese Unie inzake de successierechten tegenstrijdig met de wetgeving van de Europese Unie.

Sinds september 2018 heeft de Spaanse Belastingdienst beslist om deze vonnissen toe te passen en staat ze de vereffening van de successierechten toe met toepassing van de wetgeving van de desbetreffende autonome gemeenschap in geval van residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap.

Voordeel van belastingcalculatie door Autonome Regio

Deze wijziging in het fiscaal criterium is een belangrijke besparing in nalatenschappen van residenten die niet in de Europese Unie wonen want de meeste autonome gemeenschappen in Spanje - met inbegrip van Andalusië -, hebben een zodanige regeling dat de langstlevende echtgenoot, de kinderen en afstammelingen zoals kleinkinderen bijna geen successierechten betalen omdat ze genieten van hoge bonussen. Deze bonussen in Andalusië zijn gedetailleerd uitgelegd in ons artikel van januari 2018.

Mogelijkheid tot terugvordering belasting tot 4 jaar terug

Het voldoet te zeggen dat deze wijziging in het fiscaal criterium de deur opent voor vorderingen door erfgenamen die wonen in landen buiten de Europese Unie die de successie- en schenkingsrechten hebben betaald in deze laatste jaren indien na vergelijking tussen de overheidsregeling en die van de autonome gemeenschap blijkt dat deze veel meer betaald hebben dan een inwoner van de Europese Unie. Deze vordering kan worden ingesteld mits het vorderingsrecht niet is verjaard is hetgeen neerkomt op vier jaar sinds de betaling ervan.

Brexit en Britse inwoners

Tenslotte, denkende aan de gevolgen van de Brexit voor de Britten met eigendommen en goederen in Spanje zullen zij gelukkig wel kunnen blijven genieten van de bonussen en verlagingen in de successie- en schenkingsrechten zoals tot nu toe, zelfs al behoren ze niet tot de Europese Unie.

Veel Britse eigenaren en kopers met vastgoed in Spanje en op zijn minst de erfgenamen zullen dus geen nadeel ondervinden bij het betalen van erfbelastingen.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Malaga, advocaat)

Minder AJD belasting ontbinding gemeenschappelijk eigendom en claims Spaanse belastingdienst

AJD belasting Extincion de Condominio

"Kan ik AJD belasting claimen voor mijn eerdere Extincion de Condominio?"

Het is gebruikelijk dat bij scheidingen tussen koppels waarbij zij elk eigenaar waren van 50% van de woning (of bij woningen die aan meerdere erfgenamen toebehoren), het voor een van de mede-eigenaren interessanter is om zijn of haar deel te verkopen aan de andere zodat een van hen de totale waarde van de woning op zijn of haar naam heeft. Deze aan- en verkoop kan worden ondertekend in een akte genaamd “Akte ter ontbinding van mede-eigendom” (Extincion de Condominio).

Over deze akte wordt 1,5% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaald in plaats van de normale 8% ITP-/ overdrachtsbelasting. Er is nu een belangrijke verandering die deze AJD belasting verlaagt en het mogelijk maakt om geld met terugwerkende kracht terug te vorderen van de belasting dienst.

 

Wat is de Extincion de Condominio en wat zijn de voordelen?

De ontbinding van mede-eigendom bestaat uit de overdracht van een zaak die toebehoort aan meerder eigenaren, maar die overeenkomen deze toe te kennen/verkopen aan een van hen, waarbij deze eigenaar-koper een prijs betaalt voor de toekenning van het gedeelte dat aan de overige toebehoorde. De ontbinding van mede-eigendom houdt de beëindiging van het stelsel van mede-eigendom in, en komt aan een enkele persoon te behoren. Dit is enkel van toepassing op vastgoed dat aan meerdere eigenaren behoort, maar die beslissen hun deel aan een van hen te verkopen. Dit zou niet van toepassing zijn indien dat deel aan meer dan een eigenaar wordt verkocht, bijvoorbeeld er zijn drie eigenaren en twee van hen behouden het gedeelte van de derde eigenaar.

De ontbinding van mede-eigendom heeft een groot voordeel in vergelijking met een verkoop, en dat is namelijk dat de belasting die de koper betaalt om dat gedeelte aan te kopen veel lager ligt. Terwijl in Andalusië er 8% overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van een woning, wordt er bij de ontbinding van mede-eigendom maar 1,5% betaald voor zegelrecht (AJD Actos Juridicos Documentados). Met andere woorden, om in aanmerking te komen voor de belasting van een ontbinding van mede-eigendom mag er maar een enkele persoon eigenaar zijn van de woning want anders zouden we het hebben over een normale aan-en verkoop hetgeen dus belast wordt met 8% ITP / overdrachtsbelasting.

 

VOORBEELDEN

8% ITP Overdrachtsbelasting

  • 3 Echtparen hebben een gemeenschappelijk eigendom. 1 Echtpaar verkoopt zijn 33,33% op een basis van 50-50 aan de andere 2 paren. Beide overgebleven paren betalen 8% over hun gekochte aandeel, want het eigendom blijft in gemeenschappelijk bezit.
  • 2 Echtparen hebben een eigendom en 1 maar verkoopt aan een ander paar dat is getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Zij betalen 8% Overdrachtsbelasting omdat de Belastingdienst hen als 2 partijen ziet.
  • 3 Broers erven een eigendom en 1 verkoopt zijn aandeel aan 1 broer die dan 66,66% bezit. De koper betaalt 8% Overdrachtsbelasting over de verkoopwaarde, omdat het nog steeds een gezamenlijk bezit is.

1,5% AJD belasting

  • Een getrouwd stel gaat scheiden of niet-geregistreerde partners eindigen hun relatie. De één verkoopt aan ander, dus er is geen gemeenschappelijk bezit meer en de overgebleven eigenaar betaalt 1,5% AJD belasting over de gekochte 50% van het eigendom.
  • 2 Echtparen hebben een eigendom en 1 paar verkoopt aan het andere dat getrouwd is in gemeenschap van goederen. Zij betalen 1,5% AJD belasting omdat de Belastingdienst hen als 1 partij ziet.
  • 3 Broers erven een eigendom en 2 verkopen hun aandeel aan 1 broer die dan 100% bezit. De koper betaalt 1,5% AJD belasting over het gekochte deel van 66,66%, want er is geen gemeenschappelijk bezit meer.

 

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen

Sinds 9 oktober 2018 dankzij een vonnis van het Hooggerechtshof, werd de belasting die samenhangt aan een ontbinding van mede-eigendom nog aanzienlijk lager. Tot op die dag was het percentage aan zegelrecht –op onbegrijpelijke wijze-, 1,5% over de totale waarde van de woning, zelfs al was het gedeelte dat werd overgedragen maar 50% van de woning bijvoorbeeld. Maar met dit vonnis werd een nieuw criterium vastgelegd waardoor enkel nog betaald moet worden in functie van de waarde van het gedeelte dat wordt overgedragen, dus enkel over de prijs die aan de verkoper wordt betaald. Zo worden de meerkosten vermeden die dit soort overdrachten met zich meebrengt toen de belasting over de volledige waarde moest worden betaald, al was het gedeelte dat werd aangekocht maar 30%.

 

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen

Deze wijziging in het fiscale criterium naar aanleiding van het voormelde vonnis heeft ook positieve gevolgen voor alle aktes inzake ontbinding van mede-eigendom die in de laatste vier jaar werden ondertekend.  De eigenaren die, reeds eigenaar zijnde van een woning, de rest werden toegekend, de prijs hebben betaald en 1,5% zegelrecht hebben betaald over de totale waarde, kunnen een procedure starten om de teruggave te verzoeken van onverschuldigd betaalde bedragen bij het Vereffeningskantoor - het vereffeningskantoor is de Belastingdienst van de Junta de Andalucía - de Andalusische deelregering.

Met kan de teruggave vorderen van de 1,5% die werd betaald over het gedeelte dat niet werd toegekend omdat ze daar al eigenaar van waren. Indien ze 30% van de woning gekocht hebben twee jaar geleden en toen 1,5% moesten betalen over de volledige waarde, kunnen ze de teruggave vorderen van de 1,5% die over de overige 70% werd betaald waarvan zij reeds eigenaar waren op het moment dat ze de overige 30% gekocht hebben.

Belangrijk: Enkel de belastingen betaald in de vier jaar voorafgaande aan de datum van de indiening van de reclamatie kunnen worden gevorderd want dat is de maximumtermijn volgens de Spaanse belastingwetgeving. Met andere woorden, de datum van de indiening van de reclamatie mag niet later zijn dan de vier jaar sinds het einde van de vrijwillige periode voor de betaling van de belasting, dat is 30 kalenderdagen na het verlijden van de akte van ontbinding van de mede-eigendom.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors / Advocaten (Torrox, Malaga)

DAFO UPDATE: Verplichting, interieur renovatie, hypotheek & RTA/VTAR verhuurlicentie

DAFO UPDATE: Verplichting, interieur renovatie, hypotheek & RTA/VTAR verhuurlicentieIn juni 2017 hebben we een uitgebreid artikel gepubliceerd over de juridische situatie en regulering van woningen op niet-bebouwbare grond in Andalusië met een DAFO/AFO-certificaat (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación -  ´buiten de ruimtelijke ordening´), waarin we onze mening hebben gegeven over de voor- en nadelen van deze rechtsfiguur. Bijna anderhalf jaar later schrijven we deze post met nieuwe informatie voor eigenaren en kopers van woningen op niet-bebouwbare grond.

Deze informatie beschouwen wij als nuttig maar betekent geen fundamentele wijziging van hetgeen we in het vorig artikel hebben geschreven. Er zijn immers geen wetswijzigingen omtrent de DAFO geweest in dit anderhalf jaar. Deze informatie is gebaseerd op onze ervaring met de verschillende gemeentebesturen in de provincie Malaga en hun instelling omtrent de DAFO alsook de vragen die vele van onze cliënten hebben bij het kopen van een woning in Spanje.

Zijn de Gemeentebesturen verplicht een DAFO-certificaat op te maken?

We ondervinden tegenwoordig telkens meer dat Gemeentebesturen bij iedere communicatie omtrent een landelijke woning automatisch een dossier openen en de DAFO procedure starten. Een voorbeeld hiervan is de notificatie van:

  • Verkoop van een huis
  • RTA (VTRA / Vivienda Rural) verhuur registratie
  • Openingsvergunning Casa Rural / B&B
  • Registratie in het Eigendomsregister
  • Aanvraag urbanistisch certificaat (bijvooebeeld bij aankoop)
  • Naamswijziging watercontract

Met andere woorden, een toenemend aantal van de Gemeentes maakt gebruik van de mogelijkheid bij ieder informatieaanvraag of communicatie gerelateerd aan een huis op het platteland, om de DAFO procedure te starten teneinde de huizen te regularizeren die op het platteland zijn gebouwd. Dit betekent dat als u uw woning wenst te verhuren voor korte termijn en u wilt de woning inschrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA), of u wenst het zwembad of de bergruimte in te schrijven in het Eigendomsregister, raden wij u aan dat u eerst nagaat of u een DAFO-certificaat überhaupt kán verkrijgen voor uw woning.

Zoals we al meerdere keren hebben uitgelegd is de DAFO procedure gecreëerd om illegale woningen gebouwd op niet-bebouwbare grond te regulariseren– en dat is de meerderheid -, waarover geen wettelijke aansprakelijkheid meer kan worden geëist door het verloop van de tijd. Als het Gemeentebestuur de eerste notificatie maakt, eist ze niet letterlijk meteen dat de eigenaar een DAFO-procedure start. Wat ze in de eerste notificatie meedeelt is een verzoek aan de eigenaar dat hij bewijst dat de woning voldoet aan de wettelijke vereisten om het DAFO-certificaat af te geven. Dat wil zeggen dat als de woning daaraan niet voldoet, het hoogstwaarschijnlijk is dat er een onwettige situatie bestaat omtrent dat gebouw, waarbij nog altijd een boete kan worden opgelegd door het Gemeentebestuur. In zulk geval zou het Gemeentebestuur een sanctieprocedure moeten starten tegen deze onwettige situatie met de wettelijke gevolgen van dien die u zich wel kunt inbeelden.

Het is daarom zo belangrijk dat, vooraleer je iets doet of vraagt bij het Gemeentebestuur dat er kan toe leiden dat ze een dossier instellen tegen de woning, u eerst bevestigt of de woning een DAFO-certificaat zal kunnen verkrijgen. Als het zo is dat tegen een gebouw of woning een sanctieprocedure kan worden ingesteld, is het beter niets te doen totdat voldoende tijd is voorbijgegaan. Op normale grond op het platteland is dit 6 jaar. Als u overweegt een landelijke woning te kopen, moet u tevens  weten dat wanneer de notariële koopakte wordt ondertekend en deze bij het Eigendomsregister wordt ingediend, het Gemeentebestuur een notificatie zal ontvangen van deze overdracht, waardoor ze later kan vorderen dat de woning wordt geregulariseerd via de DAFO-procedure.

Is het mogelijk verbouwingen binnen het huis of verbouwingswerken uit te voeren?

Volgens het Besluit 2/2012 dat de DAFO reguleert, kunnen in dit soort gebouwen “…enkel herstellings- en onderhoudswerken worden toegelaten die het onderhoud van de veiligheidsvoorwaarden, bewoonbaarheid en hygiëne van de onroerende zaak vereisen”. Dit gezegd zijnde is het duidelijk dat de werkzaamheden die in dit soort woningen kunnen worden uitgevoerd, beperkt zijn en moeten worden verantwoord binnen het kader van behoud en onderhoud en nooit als verbeteringen of uitbreidingen. Verbouwingswerken zijn dus niet mogelijk. Gezien alle normen echter worden geïnterpreteerd, kan het zijn dat sommige Gemeentebesturen bepaalde verbouwingen toelaten en andere weer niet. Het is daarom aan te raden dat u bij het Gemeentebestuur raadpleegt of u een bouwvergunning zal kunnen verkrijgen vooraleer u aan de slag gaat.

Niettegenstaande het voorgaande, moeten alle verbouwingen binnen het huis worden verantwoord vanuit het standpunt inzake bewoonbaarheid en de noodzaak ervan voor gezondheid en veiligheid van de woning, zoals:

  • de opening van ramen,
  • vervangen van daken,
  • vergangen van vloeren,
  • het vervangen van sanitair,
  • uitbreiding van de oppervlakte van een bepaalde ruimte die u te klein vindt – in dit geval zorgt de uitbreiding voor een kleinere oppervlakte in andere ruimtes -…etc.

Het belangrijkste is in dit geval dat u de noodzaak van zulke verbouwingswerken binnen in het huis kan verantwoorden. Het is hoogstwaarschijnlijk dat een DAFO-certificaat nodig zal zijn zodat het gemeentebestuur de bouwvergunning kan afgeven voor zulke verbouwingswerken of u kunt de bouwvergunning verzoeken en samen met het technisch project van een architect voor de DAFO, de noodzaak verantwoorden van de bouwwerkzaamheden wegens de veiligheid, bewoonbaarheid of hygiëne van de woning. Het zal heel moeilijk zijn om een bouwvergunning te verkrijgen zonder de DAFO-procedure te hebben doorgaan.

Als de woning die u zult kopen reeds een DAFO-certificaat heeft, is het mogelijk een bouwvergunning te verzoeken voor de voormelde verbouwingen maar u moet wel rekening houden met de datum waarop de DAFO werd verkregen. Het zou immers niet heel logisch zijn om verbouwingen aan te vragen voor een woning waarvan de DAFO een paar maanden geleden werd goedgekeurd. Dit betekent immers dat op in de DAFO verklaard werd dat de woning zich in perfecte staat van bewoonbaarheid bevindt, en dat er geen probleem was omtrent veiligheid of hygiëne. Als er natuurlijk een onvoorzien ongeval of schade zich in de woning heeft voorgedaan, kunt u de bouwvergunning aanvragen voor deze herstellingswerken.

Is het mogelijk een met DAFO-certificaat voorziene woning met een hypotheek te bezwaren?

Deze vraagt duikt op omdat in het Koninklijk Besluit van het jaar 2009 inzake regulering van de hypothecaire markt een van de artikelen bepaalt dat de onroerende zaken buiten de ruimtelijke ordening, niet kunnen bezwaard worden met een hypotheek. Ondanks deze norm, kunnen we wel bevestigen dat het mogelijk is en zal zijn dat landelijke woningen of gebouwen op niet-bebouwbare grond wel een hypotheek kunnen krijgen. Het kan zijn dat bepaalde banken geen hypotheek geven voor landelijke woningen maar dat er andere banken zijn die het wel doen. Het is ook logisch want in de meeste gevallen zijn deze gebouwen geconsolideerd en kan er geen sanctieprocedure meer worden ingezet, en er is dus juridische zekerheid omtrent deze woningen.

We hebben een van de belangrijkste taxateurs getest op de nationale markt voor hypothecaire taxaties. We hebben daarbij een uittreksel uit het eigendomsregister gestuurd van een landelijke woning met een DAFO ingeschreven in het Eigendomsregister en het antwoord was heel sluitend: woningen met een DAFO is het mogelijk om een hypotheek te krijgen. U moet er wel rekening mee houden dat de taxatiewaarde van een woning op niet-bebouwbare grond – landelijk- tussen de 20-40% lager kan liggen dan de verkoopprijs, maar er kan zeker een hypotheek voor worden verkregen.

Kan ik RTA/VTAR verhuurlicentie krijgen voor mijn plattelandswoning?

Het is mogelijk een woning op niet-bebouwbare grond te verhuren en in te schrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA) – deze woning zal normaal gezien worden ingeschreven als landelijke toeristische woning –VTAR. Ter verduidelijking moeten we zeggen dat het mogelijk is om de inschrijving van een landelijke woning of B&B in te schrijven als ‘casa rural’, maar dit is bedacht voor eigenaren die een economische activiteit zullen ontwikkelen, met name de verhuur als onderneming, waarbij tenminste een van hen moet worden opgegeven bij de Belastingdienst, de Btw betalen en ingeschreven zijn bij de Sociale Zekerheid. De inschrijving van een landelijke woning bij het RTA kan gezien worden vanuit twee standpunten, met name dat van de deelregering Junta de Andalucía of van het Gemeentebestuur.

a. Junta de Andalucía

Een paar dagen geleden hebben we met een van de inspecteurs gesproken van de Junta in Malaga die zich bezig houdt met de inspecties van dit soort woningen. Hij vertelde ons dat het onder andere nodig is om te beschikken over de Vergunning van Eerste Bewoning – Licencia de Primera Ocupacion of LPO – voor de inschrijving van woningen op niet-bebouwbare grond in het RTA. Zoals sommigen al weten beschikken maar weinig landelijke woningen over een Vergunning van Eerste Bewoning. Het is toch mogelijk een “Regulering” te verkrijgen via de DAFO. De inspectiedienst in Malaga vertelt ons dat de DAFO geen vervanging is voor de Vergunning van Eerste Bewoning. Vanuit mijn juridisch standpunt denk ik dat de inspectiedienst zich vergist en het is mijn mening dat het duidelijk verdedigbaar is dat, indien er geen Vergunning van Eerste Bewoning is en de woning beschikt over een DAFO, dit moet worden toegelaten. De DAFO is onder andere een erkenning van de gemeente inzake de bewoonbaarheid van de woning op niet-bebouwbare grond. De Gemeentebesturen stellen het zelfs gelijk aan een Vergunning van Eerste Bewoning.

b. Gemeentebestuur

De Junta de Andalucía zal de inschrijving van een woning in het RTA meedelen aan het Gemeentebestuur en dit is voor sommige gemeentes reden om te eisen aan de eigenaren om hun woning te reguleren via de DAFO. Het is ook mogelijk dat u bij de Gemeente bepaalde formulieren zal moeten invullen om de woning te kunnen verhuren. Op gemeentelijk niveau is het definitief nodig om mee te delen dat u de woning zal verhuren en als er geen Vergunning van Eerste Bewoning is dan moet u waarschijnlijk de DAFO-procedure doorgaan om dit document te bekomen die de bewoonbaarheid en bewoning van de woning aantoont.

Wat moet ik doen als ik een landelijke woning wil kopen?

Kies de woning die u het meeste bevalt zonder twijfels noch angst, neem alle nodige tijd daarvoor en eens u uw keuze hebt gemaakt, begin dan met de aankoopprocedure. Twijfel niet om vanaf het begin van de procedure een daarin gespecialiseerde advocaat in te huren die een grondige kennis heeft van zaken. Zoals we al meerdere keren hebben gezegd, is de kost van een advocaat heel laag in vergelijking met al het geld dat u zult uitgeven voor de aankoop van uw woning in Spanje. Geld uitsparen door geen advocaat aan te nemen in de aankoopprocedure kan een van de grootste fouten zijn die u kunt begaan. U zult waarschijnlijk denken dat ik gewoon mijn diensten wil verkopen – dat is ook zo, want dat is mijn werk-, maar als u er goed over nadenkt, zult u begrijpen dat het belangrijk is een goede juridische adviesverlening te hebben bij de aankoop van een woning in een ander land.

Auteur: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Advocaten, Torrox Málaga)

NAAM C&D SOLICITORS MISBRUIKT IN FRAUDE ZAAK ISS/REALISTIX

Let alstublieft op: C&D Solicitors/Advocaten (in Torrox, Malaga / Spanje) heeft niets te maken met de juridische zaak tegen ISS Intelligent Software Solutions/Realistix. Criminelen bieden aan de slachtoffers van deze time-share fraude via telefoon aan om hun Spaanse fiscale nummer aan te vragen. Ze stellen dat deze kosten noodzakelijk zijn om hun verloren geld terug te kunnen claimen. Het logo dat gebruikt wordt in de email communicatie is van een advocatenkantoor in Mexico, maar ze gebruiken C&D Solicitors´s naam en kantooradres. Het is vals, dus we adviseren niet te reageren. We hebben deze fraudezaak aan de Spaanse autoriteiten gemeld.

Leest u voor verdere informatie graag het volgende artikel:

http://tecin.nl/belangrijkeinstanties/mindtimesharing/calero-y-delgados-abogados-ongevraagd-beller-iss-realistic-leden/

https://mindtimeshare.me/2018/09/28/beware-of-actively-cold-calling-fake-lawyers-cd-solicitors/

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

Erfbelasting in Andalusie

Erfbelasting in Andalusie

HUIDIGE SITUATIE VAN DE ERFBELASTING

Vanaf 1 januari 2018 gaat een nieuwe hervorming van de erfbelasting in Andalusië van kracht. De belangrijkste wijzing is de verhoging van de minimale vrijstelling tot 1 miljoen euro. Deze nieuwe hervorming wijzigt de hervorming van een jaar geleden die we hebben toegelicht in ons artikel van november 2016.


Welke erfgenamen betalen geen successierechten?

De erfgenamen die voldoen aan één van de volgende vereisten:

  • Om te worden gerekend tot groep I en II bepaald door de wet die deze successierechten reguleert, moet de erfenaam de echtgenoot / echtgenote, kind, kleinkind of ouder van de overleden persoon zijn.
  • Dat de waarde van de erfenis niet per ergenaam niet hoger ligt dan één miljoen euro.
  • Dat het bestaande vermogen van de erfgenaam lager ligt dan één miljoen euro.
  • Dat de erfgenaam inwoner is in een lidstaat van de Europese Unie, of indien ze inwoners zijn buiten de Unie, dat zowel de erflater als de erfgenaam residenten zijn in Andalusië.


Wat gebeurt er met andere familieleden die erven?

Alle overige erfgenamen zoals broers, neven en nichten, ooms en tantes van de overleden persoon vallen onder de groep III en IV en zullen hetzelfde blijven betalen.

Deze erfgenamen zullen dus de successierechten betalen vanaf de eerste euro die ze erven –uitgezonderd de erfgenamen van groep III die een bedrag van 7.993,46 euro in vermindering kunnen brengen. Bijvoorbeeld indien John aan zijn neef zijn woning nalaat in Nerja ter waarde van 240.000 euro als erfenis, dan moet zijn neef aan de Junta de Andalucía 63.000 euro aan successierechten betalen.


Wat gebeurt er met de nalatenschap van je beste vriend?

Deze vallen onder de groep IV van deze regeling. Dit betekent dat als John zijn woning nalaat aan zijn beste vriend in plaats van zijn neef, deze zo’n 80.000 euro aan successierechten zal moeten betalen.


Hoe wordt de waarde van het onroerende goed berekend voor de Erfbelasting?

De Junta de Andalucía publiceert ieder jaar een norm die de actualisatiecoëfficiënten reguleert van de waarden voor de onroerende zaken gelegen in Andalusië. Deze coëfficiënten gaan in op de kadastrale waarde van de woning; deze kun je terug vinden op de IBI rekening (Onroerendezaakbelasting). Het resultaat van deze coëfficiënten over de kadastrale waarde is wat wordt genoemd: de minimale fiscale waarde.

Deze norm die we hierboven hebben uitgelegd, heeft het over de minimale fiscale waarde van de stedelijke onroerende zaken, maar in geval van landelijke woningen is dit niet van toepassing. Hier moet dus een waardering worden gemaakt door de technici van de Junta de Andalucía om de minimale fiscale waarde te berekenen. De Junta de Andalucía in de provincie Málaga baseert zich echter op coëfficiënten die ieder jaar worden gepubliceerd door de Beroepsorganisatie van Architecten in Málaga om de waarde van de landelijke woningen te berekenen.

In verband met de middelen die de administratie gebruikt om de minimale fiscale waarde van woningen in Andalusië te berekenen –en ook andere Autonome Gemeenschappen- bestaan er in het algemeen heel wat geschillen. Er is dan ook een mogelijkheid om deze waarden te betwisten indien de belastingbetaler denkt dat deze waarden te hoog zijn of niet met de werkelijkheid overeenstemmen. Dit thema is echter complex genoeg om een volledig artikel over te kunnen schrijven.

 

NIET-GETROUWDE OF NIET-REGISTREERDE KOPPELS IN ANDALUSIË 

Over wie hebben we het?

Indien een koppel niet gehuwd is –al dan niet in het land van oorsprong of in Spanje-, dan zal bij het overlijden van een van hen de andere onder groep IV vallen voor de doeleinden van de successierechten. Met andere woorden, de partner wordt als enkel een vriend gezien waardoor deze in de hoogste belastinggroep valt.

 

En in geval van een geregistreerd partnerschap geregistreerd in Andalusie?

In Andalusië worden koppels die staan ingeschreven in het Register voor Geregistreerd Partnerschap (Registro de Parejas de Hecho de Andalucía) gelijk gesteld aan gehuwde koppels voor de doeleinden van de successierechten, waardoor ze dus ook genieten van de verminderingen zoals hierboven uitgelegd voor gehuwde koppels.


Wat gebeurt er met geregistreerde partnerschappen die ingeschreven staan in een andere lidstaat van de Europese Unie?

In dit geval, geeft de Junta de Andalucía geen geldigheid aan die inschrijving voor de doeleinden van de successierechten. Dit betekent dus dat ze betalen alsof ze de nalatenschap ontvangen van een vriend, dus de erfgenamen die het meeste zullen betalen.

Als John zijn partner 50% van de woning nalaat die ze samen gekochten hebben in Nerja in 2005 en de fiscale waarde van die 50% 120.000 euro is, zal de erfgenaam, Mark, zo’n 30.000 euro moeten betalen aan successierechten om de 50% te erven van de woning.


Wat te doen in dit geval?

Heb je een eigendom in Spanje samen met je partner, en u wenst dat hij of zij uw gedeelte erft en jullie zijn niet gehuwd, dan raden we aan om te trouwen (danwel in Spanje, danwel in het land van herkomst) om zo te kunnen profiteren van deze verminderingen van de successierechten.

Wie niet wil trouwen, kan zich inschrijven in het Register voor Geregistreerd Partnerschap (Registro de parejas de hecho de Andalucía) waarbij de status wordt gelijkgesteld aan een gehuwd echtpaar.

Eigenaars die geen inwoner zijn van een land van de Europese Unie

In dit geval kunnen de erfgenamen niet genieten van de verminderingen zoals echtgenoten, kinderen, kleinkinderen of ouders van de overleden persoon. Zij betalen dus successierechten in geval van een erfenis. Dit kan enkel vermeden worden indien zowel de erflater en de erfgenaam residenten zijn in Andalusië.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors/Advocaten, Torrox Malaga)

VOOR 31 DECEMBER MOET DE BELASTINGAANGIFTE GEDAAN ZIJN VOOR NIET-RESIDENTEN VOOR HET JAAR 2012.

Due-Dates-for-Paying-Corporate-Income-TaxesWanneer u geen ingezetene bent in Spanje en wanneer u eigenaar bent van een onroerend goed in Spanje dan moet u Belasting over het Inkomen van Niet-Residenten betalen (I.R.N.R.). Dit onderwerp werd eerder al diepgaand behandeld in artikelen die op onze website geplaatst zijn in november 2010 en oktober 2013:

Wanneer een onroerend goed eigendom is van een echtpaar of van meerdere personen, dan geldt elke eigenaar als een onafhankelijke belastingbetaler. Daarom moeten ze aparte belastingaangiftes doen voor hun eigendomsaandeel van het onroerend goed.

Afhankelijk van de bestemming van het onroerend goed wordt er een onderscheid gemaakt in het te belasten inkomen tussen:

1.- OPBRENGSTEN VAN VERHUURD ONROEREND GOED.Wanneer het onroerend goed verhuurd wordt dan moet het hele bedrag wat van de huurder ontvangen wordt als opbrengst aangegeven worden, exclusief de Belasting over de Toegevoegde Waarde.

2.- BELASTBAAR INKOMEN UIT STEDELIJK ONROEREND GOED VOOR EIGEN GEBRUIK.

Voor het grootste deel van onze klanten geldt het laatste. Daarom zal ik hier nog verder op in gaan:

Het aan te geven inkomen is het resultaat van het vermenigvuldigen van de kadastrale waarde van het onroerend goed met de volgende percentages:

  • In het algemeen, 2%.
  • In het geval van onroerend goed met een kadastrale waarde die herzien of aangepast is ná 1 januari 1994, 1,1%.

Met het bedrag dat voortkomt uit het toepassen van de genoemde percentages moet men het eindbedrag bereken dat elk van de eigenaren moet betalen. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit of u het hele jaar eigenaar was van het onroerend goed of een gedeelte daarvan.

Voor deze fiscale verplichting moet het model 210 ingevuld worden. Op de officiële website van de Spaanse Belastingdienst (A.E.A.T.) staan instructies in hetEngelsover hoe het model ingevuld moet worden. Ik vertel u alvast dat het soms moeilijk kan zijn om deze te begrijpen.

Op dit moment is het tijd voor de aangifte van de I.R.N.R voor 2012, waarvan de deadline op 31 december van dit jaar verloopt. Indien u in het jaar 2012 eigenaar was van onroerend goed dan moet u contact opnemen met uw adviseur zodat hij het genoemde fiscale model zo snel mogelijk kan indienen.

Mocht u onze hulp nodig hebben dan helpen wij u graag.

Schrijver: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

HOE KAN MEN EEN FISCALE BOETE VOOR NIET-RESIDENTEN MET SPAANS ONROEREND GOED VERMIJDEN

Avoid-penalty-non-residents-owning-a-Spanish-property-300x168Onlangs hebben enkele van onze klanten kennisgevingen ontvangen op onze advocatenkantoor van de Spaanse Belastingdienst waarin deze een kopie eist van de aangifte van hun Spaanse inkomstenbelasting of hun aangifte voor inkomensbelasting voor niet-residenten met onroerend goed in Spanje. Deze moeten verplicht worden ingediend in deze gevallen, gezien het feit dat de Spaanse Belastingdienst weet dat ze eigenaar zijn of waren van een woning in Spanje.  Een waarschuwing dat het geen aangifte doen, beboet of bestraft zal worden. Dit onderwerp is al eerder aan de orde geweest in een eerder artikel dat gepubliceerd is op onze website.

Deze kennisgevingen gaan verder terug in de tijd. De Belastingdienst eist dus het overleggen van de hiervoor genoemde aangiftes, of men nou fiscaal resident of niet-resident was in Spanje, voor de jaren waarin men eigenaar van het onroerend goed was. In september, bijvoorbeeld, hadden we te maken met een geval waarin de Spaanse Belastingdienst de laatste en afdwingbare aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten opeiste -Spaans IRNR- voor de jaren 2008, 2009, 2010 en 2011.

Door middel van deze kennisgevingen wordt er een fiscale procedure gestart die gericht is op het controleren van het indienen van belastingaangiften, afdrachten op belastingaangiften en gegevensoverdrachten die bij wet verplicht zijn. Door middel van deze procedure, probeert de Belastingdienst de regularisatiestappen uit te voeren voor die situaties waarbij belastingbetalers niet aan hun belastingplichten hebben voldaan omdat ze hun inkomensbelastingaangifte niet hebben ingeleverd voor fiscale residenten (Spaans IRPF) of inkomensbelastingaangiften voor niet-residenten (Spaans IRNR). Er is meer informatie te vinden van de Spaanse Belastingdienst in het Engels over deze en andere belastingverplichtingen tax obligations for non residents op de website van de Agencia Tributaria.

Het is ook belangrijk te melden dat de ontvangst van deze kennisgevingen, indien ze naar behoren worden bezorgd, de verjaringstermijn opschort waarin de Belastingdienst het geclaimde terug mag vorderen en dit geldt ook voor de periode die genoemd wordt in de kennisgevingen. Daarnaast wordt ook de verjaringstermijn opgeschort voor fiscale boetes die voortkomen uit regularisatieprocedures die worden toegepast in gevallen die niet zijn onderworpen aan de wet. De eerder genoemde kennisgeving en de daaropvolgende afwikkeling worden vergezeld van een fiscale boete.

Bij een recent bezoek aan het belastingkantoor in Velez-Malaga, heeft de ambtenaar die belast is met deze zaken ons bevestigd dat er meer dan duizend van dit soort eisen verstuurd zijn gedurende deze maand en afgelopen augustus, alleen al voor sommige locaties in de regio Axarquia.

In deze context, als je dus in deze situatie bent van een niet-resident in Spanje in het bezit van onroerend goed in Spanje, of je nou wel of geen kennisgeving van de Spaanse Belastingdienst ontvangen hebt kan je deze in de toekomst ontvangen. Daarom raadt C&D advocaten aan om de situatie zo snel mogelijk te normaliseren door alle aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten van de afgelopen 4 jaar, waarin je onroerend goed in Spanje hebt gehad, te overleggen. Dit kan tenminste voorkomen dat je de boetes moet betalen die bij de eerder genoemde kennisgevingen horen.

 

Contact

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torróx-Costa (Málaga), Spain
(Entrance at backside of building)

contacto

Monday, Tuesday, Thursday: 09:30 - 18:30
Wednesday, Friday: 09:30 - 15:30