Skip to main content
Een woning kopen in Andalusie?

EEN WONING KOPEN IN ANDALUSIE? INFORMATIE OM REKENING MEE TE HOUDEN:

Een woning kopen in Andalusie?
Een woning kopen in Andalusie?

Denk je aan een woning kopen in Andalusie? Lees dan dit artikel met juridische en praktische informatie voor je aankoop.

De meeste woningaankopen door buitenlanders in Andalusië zijn geconcentreerd in de provincies Malaga, Almería, Cádiz en Granada, in die volgorde. De aantrekkingskracht van Andalusië voor buitenlandse kopers ligt in het klimaat van de regio, met strand- en bergtoerisme, de grote verscheidenheid aan cultureel en culinair aanbod en goede infrastructuur.

De stad Malaga en haar omgeving behoren bijvoorbeeld tot de best verbonden steden van Spanje. Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, als tweedehands woning of nieuwbouw, met of zonder hypotheek, om uw residentie in Spanje te vestigen of gewoon als investering, zullen wij proberen u de belangrijkste informatie te geven waarmee u rekening moet houden voordat u een beslissing neemt.

Wat zijn de kosten van het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De kosten voor het kopen van een woning in Andalusië bedragen ongeveer 11% van de aankoopprijs voor tweedehands woningen en ongeveer 14% voor nieuwbouw of off-plan woningen. Het belangrijkste verschil tussen de twee ligt in het feit dat tweedehands woningen onderworpen zijn aan een ITP-overdrachtsbelasting van 7%, terwijl nieuwbouw 10% btw plus 1,2% voor de belasting op gedocumenteerde juridische akten verschuldigd is. Naast de belastingen die voortvloeien uit de verkoop, moet men rekening houden met de kosten van de notaris en het Register, evenals met de kosten van een advocaat voor het juridisch onderzoek, die ongeveer 1% van de aankoopprijs bedragen. Juridisch advies mag NOOIT ontbreken in een overdrachtsproces in Spanje.

Kan ik een hypotheek krijgen voor de aankoop van een woning?

Het is mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Spaanse bank voor de aankoop van een woning in Spanje, zelfs als u geen ingezetene bent. Om deze hypotheek te krijgen, is het essentieel dat uw hypotheekbedrag niet hoger kan zijn dan 30% tot 35% van uw netto-inkomen en dat u vaste inkomsten kunt aantonen die afkomstig zijn uit inkomen, hetzij als werknemer, hetzij als zelfstandige, of gelijksoortig.

Sommige banken kunnen tot maximaal 70% van de aankoopprijs bieden, maar dit percentage is per bank verschillend. U moet kunnen aantonen dat u over eigen geld beschikt dat voldoende is om de rest van de prijs en de overdrachtskosten te betalen. Een hypothecaire taxatie is essentieel omdat, als deze lager is dan de aankoopprijs, het percentage wordt toegepast op de waarde van de hypotheektaxatie en niet op de aankoopprijs.

Welke documenten heb ik nodig bij het kopen van onroerend goed in Andalusië?

  • Om een woning in Andalusië te kopen, heeft u een fiscaal Idenificatie Nummer voor Buitenlanders (NIE) nodig, dat u kunt aanvragen bij een nationaal politiebureau. U gebruikt dit nummer om uzelf in Spanje te identificeren voor belastingdoeleinden of voor elk ander aangelegenheid waarbij persoonlijke identificatie van toepassing is.
  • Het makelaarskantoor dat de verkoop verwerkt, de ontwikkelaar, de bank of het advocatenkantoor dat u adviseert, zal u vragen een KYC (Know Your Clients) in te vullen, in overeenstemming met de Europese witwasregelgeving. Ze zullen u ook vragen om de herkomst van het geld dat u zult gebruiken om de aankoop te voltooien te bewijzen aan de hand van uw belastingdocumenten, etc. U heeft uw originele paspoort nodig om te worden geïdentificeerd als eigendom als u een onderhandse koopovereenkomst ondertekent of als u de openbare koopakte voor de notaris ondertekent, naast het NIE-nummer.

Waar in Andalusië moet ik kopen?

Dit is een kwestie van persoonlijke voorkeur, het klimaat dat je zoekt en de verbinden die je hebt om vanuit je land van herkomst te reizen. Met andere woorden, dit is de tijd die u nodig heeft om van uw woonplaats naar de stad of het gebied in Andalusië te reizen waar u een woning wilt kopen. Andalusië heeft grote luchthavens: Malaga en Sevilla; evenals twee secundaire luchthavens: Granada en Almería. Met de trein rijdt de AVE-hogesnelheidslijn door de hoofdsteden van Andalusië: Granada, Córdoba, Malaga en Sevilla. Het wegennet is over het algemeen in goede staat en een groot deel van de autonome gemeenschap Andalusië is verbonden via het netwerk van openbare wegen.

Het kustgebied van Andalusië zijn de gebieden met de hoogste bevolkingsdichtheid, omdat er veel mensen zijn die ervoor kiezen om in de buurt van de zee te wonen om te werken of met pensioen te gaan. Het weer speelt ook een belangrijke rol bij uw beslissing. Het westelijke deel van Andalusië is vochtiger dan het oosten, met een groot contrast tussen Huelva en Almería, die aan beide uiteinden liggen, om maar een voorbeeld te geven.

Wat als ik een woning koop in Malaga?

Aankoop van landelijk onroerend goed in de Axarquia
Aankoop van landelijk onroerend goed in de Axarquia (Malaga)

Malaga en de Costa del Sol zijn de gebieden waar de meeste buitenlanders investeren en onroerendgoed kopen. Van Nerja tot Estepona, inclusief steden als Torrox, Rincón de la Victoria, Malaga zelf, Torremolinos, Benalmádena, Mijas, Fuengirola, Marbella of Estepona is het gebied met de hoogste bevolkingsdichtheid en de grootste investeringen in onroerend goed in Andalusië.

Het binnenland van Malaga is ook van groot belang, met gemeenten in de Axarquía zoals Vélez Málaga, Cómpeta, Frigiliana, Viñuela, Alcaucín en Sayalonga die een sterke vraag naar onroerend goed vertonen onder buitenlanders, zowel in stedelijke als landelijke gebieden.

Het westelijke deel van Málaga, Alhaurín de la Torre of Alhaurín el Grande, samen met de Guadalhorce-vallei of Coín, zijn ook zeer begeerde gebieden op de onroerendgoedmarkt voor niet-ingezetenen. Natuurlijke attracties zoals het Nationaal Park Sierra de las Nieves en de Caminito del Rey hebben ook geleid tot de aanwezigheid van kopers en interesse in het gebied.

En als ik een woning in Granada koop?

Almuñecar aan de Costa Tropical in de provincie Granada
Almuñecar aan de Costa Tropical in de provincie Granada

Kustgebieden in Granada, zoals La Herradura of Almuñécar, ook wel de Costa Tropical genoemd, zijn al vele jaren ondekt op de vastgoedmarkt voor niet-ingezetenen. Evenzo zijn de stad Granada, een eersteklas stad voor toerisme en monumenten, samen met de Lecrín-vallei en la Alpujarra, ook een investeringsfocus voor kopers van onroerend goed.

Wat als ik een woning koop in Cádiz?

Van Sotogrande tot Conil de la Frontera, inclusief de stad Cádiz en alle witte dorpen, zijn ook gewilde bestemmingen op de vastgoedmarkt.

We kunnen het Sotogrande-gebied, dat behoort tot de gemeente San Roque, met zijn kleine jachthaven, benadrukken als een gebied dat van groot belang is voor toeristen en kopers van onroerend goed. Omdat het dicht bij de Costa del Sol ligt en op 100 kilometer van de luchthaven van Malaga, is dit een zeer aantrekkelijk gebied met minder toeristische verzadiging dan de Costa del Sol.

Wat zijn de kosten voor het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De prijzen in Andalusië kunnen sterk variëren, afhankelijk van het gebied waarin u wilt kopen. In de hoogste prijsverhouding hebben we Malaga en de Costa del Sol, gevolgd door steden als Sevilla, Cádiz of Granada. Over het algemeen is de kust duurder dan verder landinwaarts te gaan.

Als het gaat om belastingen, profiteert Andalusië van lage belastingen in de aan- en verkoop van tweedehands woningen in vergelijking met andere autonome gemeenschappen zoals Valencia, Catalonië of de Balearen. Deze lagere belastingniveaus vertalen zich ook in de erf- en schenkingsrechten.

Moet ik een tweedehands huis kopen of iets nieuws gebouwd?

Om een nieuw gebouwd huis te kopen
Een nieuw gebouwd huis kopen

Als u een nieuw gebouwd huis of off-plan koopt, moet u meestal 2 of 3 jaar wachten voordat de bouw is voltooid en u het huis kunt gebruiken. Als je geen probleem hebt met wachten en je doel is om een nieuw huis te kopen, met modernere gemeenschappelijke faciliteiten, dan zou dit een goede optie zijn.

Maar als u niet bereid bent lang te wachten en op korte termijn van de woning wilt genieten, moet u op zoek gaan naar een gebruikte woning, rekening houdend met de tijd die u nodig heeft om de nodige renovaties uit te voeren.

Momenteel is het zo dat er meer vraag dan aanbod is op de nieuwbouwmarkt, waardoor er in veel ontwikkelingen wachtlijsten zijn met potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het verwerven van een nieuwe woning.

Kan ik permanent in Andalusië wonen?

Als je een EU-paspoort hebt, kun je in Andalusië wonen zonder dat je een visum hoeft aan te vragen. Je moet er rekening mee houden dat als je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Andalusië woont, u inkomstenbelasting moet betalen in Spanje, zoals bepaald in de belastingregelgeving, aangezien u als fiscaal inwoner van Spanje wordt beschouwd.

Kan ik de woning verhuren?

Het kopen van een woning om te verhuren als investering in Andalusië is een van de belangrijkste redenen achter het huidige interesseniveau op de vastgoedmarkt. Málaga en de hele Middellandse Zeekust, evenals de belangrijkste toeristische steden, hebben een groot koopvolume dat bedoeld is voor verhuur, met name vakantieverhuur.

Op belastingniveau moet een EU-burger die geen fiscaal inwoner van Spanje is en een woning verhuurt, 19% van de IRNR-winstbelasting betalen die uit deze verhuur wordt verkregen. Momenteel kunnen alle inkomsten uit huur in het kalenderjaar tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar worden aangegeven in één belastingformulier, voor elke eigenaar van het onroerend goed.

Als u fiscaal resident bent in Spanje en u verhuurt uw woning op lange termijn, d.w.z. als de woning de gebruikelijke verblijfplaats van de huurder wordt, kunt u een IRPF-belastingvrijstelling aanvragen op de winst die u uit de huur haalt, variërend van 50% tot 70% van de totale behaalde winst.

Kan ik problemen krijgen met vakantieverhuur?

Verhuur onroerend goed
Verhuur onroerend goed

Zoals in meer detail besproken in onze post van juli, wordt in sommige gemeenten in Andalusië en in andere steden in Spanje de vakantieverhuur beperkt of verboden. Vanaf 22 februari 2024 heeft de gemeenteraad van Malaga deze activiteit drastisch beperkt, net als andere plaatsen aan de Costa del Sol, zoals Fuengirola en andere die aan die lijst zullen worden toegevoegd. Met deze beperkingen en verboden moet rekening worden gehouden tijdens het aankoopproces, aangezien het voor beleggerskopers van groot belang is om informatie en rechtszekerheid te hebben over de mogelijkheid om vakantieverhuur aan te gaan in het onroerend goed of de eigendommen die ze willen kopen.

Het is duidelijk dat er een trend is om deze operaties te beperken in de meest verzadigde toeristische gebieden. Aangezien het aan elke gemeenteraad is om hierover te beslissen met betrekking tot de woningen die zich binnen de gemeentegrenzen bevinden, zal het nodig zijn om te kijken naar de gemeentelijke verordeningen die door de gemeenteraad zijn uitgevaardigd waarin het onroerend goed waarin u wilt investeren, zich bevindt. Dit is de enige manier om te bevestigen of die woning voldoet aan de vereisten om deel te nemen aan vakantieverhuur, dus vraag je advocaat.

Er moet ook worden opgemerkt dat verenigingen van eigenaren deze activiteiten kunnen verbieden. Daarom is het ook noodzakelijk om naar hun statuten te kijken om te garanderen dat deze activiteit op het moment van de verkoop van het onroerend goed niet is verboden door de vereniging van eigenaren (VVE).

Moet ik kopen als bedrijf of als privépersoon?

Vanuit fiscaal oogpunt heeft het geen zin om een bedrijf op te richten als een alleenstaande of een echtpaar van plan is een woning in Spanje te kopen, te verhuren of in de toekomst te verkopen. Het gaat hierbij niet alleen om de belastingbesparing ten opzichte van het kopen en verkopen van het onroerend goed als privepersoon, maar ook om het feit dat er meer belastingen worden betaald, bovenop de jaarlijkse kosten van het bedrijf zelf.

  • Als u een woning koopt via een niet-ingezeten bedrijf en besluit deze te verhuren, moet u in Spanje 19% inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) betalen over de huurinkomsten, net alsof het eigendom is van een privépersoon.
  • Als u een woning koopt via een Spaans bedrijf en besluit het te verhuren, moet u 23% vennootschapsbelasting (IS) betalen over de winst die het bedrijf in het kalenderjaar behaalt. Zodra het Spaanse bedrijf de overeenkomstige belastingen heeft betaald en een nettowinst heeft, kunt u, als u deze winst aan de aandeelhouders wilt uitkeren, dit alleen doen door middel van dividenden. Deze worden  ook belast tegen 19% tot 24%, afhankelijk van het bedrag.

Belastingen bij het kopen van onroerend goed in Andalusië via een bedrijf

Als u de aankoop voltooit via een bedrijf dat niet in Spanje woont, begrijpen we ook dat er in het land van vestiging belasting verschuldigd is over dergelijke dividenden, tenzij deze dividenden zijn vrijgesteld van belasting in eigen land. Naast deze dubbele belastingheffing brengt het hebben van een vennootschap jaarlijkse vaste kosten met zich mee op het gebied van fiscaliteit en boekhouding die ongeveer 2.000-2.500 euro per jaar kunnen bedragen.

U moet er ook rekening mee houden dat, als de aandeelhouder het onroerend goed privé gebruikt, de vennootschap dit gebruik als inkomen zal moeten opgeven tegen de markthuurprijs. Met andere woorden, de Belastingdienst zou interpreteren dat de aandeelhouder de huur zal moeten betalen en dat het bedrijf er dus belasting over zal moeten betalen.

Het zou interessant zijn om een vennootschap op te richten als het de bedoeling was om verschillende vastgoedinvesteringen aan te gaan, waarbij de vennootschap inderdaad daadwerkelijk activiteiten zal verrichten. Ook als er meerdere investeringspartners zijn, kan een onderneming logischerwijs het geschikte juridische vehikel zijn om de commerciële relatie tussen hen te regelen.

Is het belangrijk om een advocaat in te huren bij het kopen van onroerend goed in Andalusië?

Juridisch onderzoek door de advocaat
Juridisch onderzoek door de advocaat

De aankoop van een onroerend goed vereist gespecialiseerd juridisch advies, waardoor u uw investering kunt garanderen en het risico op problemen of juridische problemen met dergelijk onroerend goed kunt verminderen.

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan Nederlandse en Belgische cliënten. Dit of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, of om investeringsmaatschappijen en beleggingsfondsen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Aankoopbegeleiding in uw eigen taal

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij onderzoeken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.
ALLE CONDITIES
Newsletter
C&D Solicitors Malaga, Spain
  • TORROX KANTOOR:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANJE

  • MALAGA KANTOOR:

  • Pº DE SANCHA 12, PISO 2A
    29016 MALAGA (SPANJE)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga
TORROX KANTOOR

MA/DI/DO: 09:00 - 18:30
WO/VR: 09:00 - 15:00

LOCATIE: 40 KM TEN OOSTEN VAN MALAGA, 10 TEN WESTEN VAN NERJA.
GRATIS PARKEREN VOOR DE ALDI SUPERMARKT (ENTREE ACHTERKANT GEBOUW).

MALAGA KANTOOR

LOCATIE: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA).
PARKING CERVANTES, C/ CERVANTES 6

Need help?