Skip to main content
Köpa fastighet i Andalusien

TÄNKER DU KÖPA FASTIGHET I ANDALUSIEN? SAKER ATT TA HÄNSYN TILL:

Köpa fastighet i Andalusien
Köpa fastighet i Andalusien

På grund av de många fördelarna är det många som är intresserade av att köpa fastigheter i Andalusien. De flesta bostadsköp av utländska köpare i Andalusien är koncentrerade till provinserna Málaga, Almería, Cádiz och Granada, i den ordningen. Andalusiens attraktivitet ligger i regionens klimat, med både strand- och bergsturism, ett brett utbud av kulturella och kulinariska upplevelser samt goda kommunikationer och infrastruktur.

Till exempel är staden Málaga och dess omgivningar bland de bäst förbundna områdena i Spanien. Om du funderar på att köpa en bostad i Andalusien, oavsett om det är en befintlig (begagnad) bostad eller en nyproduktion, med eller utan bolån, för att bosätta dig i Spanien, använda som semesterbostad eller som en investering, kommer vi att ge dig den viktigaste informationen du behöver ta hänsyn till innan du fattar ett beslut.

Vilka är kostnaderna för att köpa fastighet i Andalusien?

Kostnaderna för att köpa en fastighet i Andalusien uppgår till cirka 11 % av köpeskillingen för begagnade bostäder och cirka 14 % för nyproduktion och köp bostäder på ritning. Den största skillnaden mellan dessa ligger i att begagnade bostäder omfattas av en överföringsskatt (ITP) på 7 %, medan nybyggda bostäder omfattas av 10 % moms plus 1,2 % stämpelskatt på juridiska handlingar. Förutom skatterna vid köpet bör man även ta hänsyn till kostnader för notarie och fastighetsregister samt advokatkostnader, som är cirka 1 % av köpeskillingen. Juridisk rådgivning och en due diligence bör ALDRIG saknas i en fastighetsaffär i Spanien.

Kan jag få ett bolån för att köpa en fastighet?

Det är möjligt att få ett bolån hos en spansk bank för att köpa en fastighet i Spanien, även om du inte är resident i Spanien. För att beviljas ett bolån är det viktigt att dina återbetalningar inte överstiger 30–35 % av din nettoinkomst och att du kan visa upp en regelbunden inkomst från anställning eller som egenföretagare.

Vissa banker kan erbjuda lån upp till 70 % av köpeskillingen, men den exakta procentsatsen varierar mellan olika banker. Du behöver också visa att du har tillräckliga egna medel för att betala resten av köpeskillingen samt kostnader för överlåtelsen.

En värdering av fastigheten är nödvändig, eftersom om värderingen är lägre än köpeskillingen kommer procenten att beräknas utifrån värderingen snarare än köpeskillingen.

Vilka dokument behöver jag vid köp av fastighet i Andalusien?

  • För att köpa en fastighet i Andalusien behöver du ett NIE-nummer (ungefär som personnummer), vilket du kan ansöka om på en nationell polisstation. Detta nummer används för att identifiera dig i Spanien, antingen i skattesammanhang eller vid andra ärenden som kräver personlig identifiering.
  • Fastighetsmäklaren som hanterar försäljningen, utvecklaren, banken eller advokatbyrån som hjälper dig kommer att kräva att du fyller i ett KYC-formulär (Know Your Client), i enlighet med reglerna för att motverka penningtvätt. De kommer även att be dig styrka ursprunget för de medel som du ska använda vid köpet, vilket görs med hjälp av dina skattedokument.
  • Om du ska skriva under ett privat köpekontrakt eller den offentliga köpehandlingen inför notarie, behöver du ta med dig ditt originalpass för korrekt identifiering, samt ditt NIE-nummer.

Var i Andalusien borde jag köpa?

Detta är en fråga om personlig preferens, det klimat du söker och de förbindelser du har för att resa från ditt hemland. Med andra ord handlar det om hur lång tid det tar att resa från din bostadsort till den stad eller det område i Andalusien där du vill köpa en fastighet.

Andalusien har två stora flygplatser: Málaga och Sevilla, samt två mindre flygplatser: Granada och Almería. För tågpendling erbjuder AVE-höghastighetståget smidiga förbindelser mellan Andalusiens huvudstäder: Granada, Córdoba, Málaga och Sevilla. Vägnätet är generellt i gott skick, och en stor del av den autonoma regionen Andalusien är väl ansluten genom det offentliga vägnätet, ofta med två körfält i vardera riktningen.

Kustområdena i Andalusien är de mest befolkade, eftersom många väljer att bosätta sig nära havet för att arbeta eller pensionera sig. Klimatet spelar också en viktig roll i valet av område. Den västra delen av Andalusien är mer fuktig än den östra, med stora kontraster mellan Huelva och Almería, som ligger på varsin ände av regionen, för att ta ett exempel.

Att köpa en fastighet i Málaga

Rural property purchase in the Axarquia (Malaga)
Landsbygdsfastigheter i Axarquia (Malaga)

Málaga och Costa del Sol är de områden där flest utländska köpare investerar och köper bostäder. Området sträcker sig från Nerja till Estepona och inkluderar städer som Torrox, Rincón de la Victoria, Málaga stad, Torremolinos, Benalmádena, Mijas, Fuengirola, Marbella och Estepona. Dessa områden har den högsta befolkningstätheten och är centrum för de största fastighetsinvesteringarna i Andalusien.

Även inlandet i Málaga är mycket populärt, särskilt i Axarquía-regionen. Kommuner som Vélez Málaga, Cómpeta, Viñuela, Alcaucín och Sayalonga har en stark efterfrågan på fastigheter bland utlänningar, både i urbana och lantliga områden.

Den västra delen av Málaga, inklusive Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande samt Guadalhorce-dalen och Coín, är också mycket eftertraktade på marknaden för utländska köpare. Natursköna områden som Sierra de las Nieves nationalpark och Caminito del Rey har också ökat intresset för fastighetsköp i regionen.

Köpa en fastighet i Granada

Almuñécar på Costa Tropical i Granadaprovinsen
Almuñécar på Costa Tropical i Granadaprovinsen

Kustområden i Granada, såsom La Herradura och Almuñécar, som också kallas Costa Tropical, har under många år varit stabila på fastighetsmarknaden för utländska köpare. Staden Granada, med sina förstklassiga turistattraktioner och monument, tillsammans med Lecrín-dalen och La Alpujarra, är också stora investeringsområden för fastighetsköpare.

Köpa en fastighet i Cádiz

Områden från Sotogrande till Conil de la Frontera, inklusive Cádiz stad och de vita byarna, är väl etablerade destinationer på fastighetsmarknaden.

Särskilt Sotogrande, som ligger i kommunen San Roque, är av stort intresse för turister och fastighetsköpare. Med sin charmiga marina, närheten till Costa del Sol och endast 100 kilometer från Málagas flygplats är detta ett mycket attraktivt område med mindre turistsaturation jämfört med Costa del Sol.

 

Vad är kostnaderna för att köpa fastighet i Andalusien?

Priser och skatter

Priserna i Andalusien varierar kraftigt beroende på vilket område du vill köpa i. I den högsta prisklassen hittar vi Málaga och Costa del Sol, följt av städer som Sevilla, Cádiz och Granada. Generellt sett är kustområden dyrare än de mer inlandsbelägna områdena.

När det gäller skatter är beskattningen vid köp och försäljning av begagnade bostäder i Andalusien förmånligare jämfört med andra autonoma regioner som Valencia, Katalonien eller Balearerna. De lägre skattenivåerna gäller även för arvsskatt och gåvoskatt.

Ska jag köpa en befintlig eller nybyggd bostad?

To buy a newly built home
Köpa nyproducerad bostad i Andalusien

Om du köper en nyproducerad bostad eller en bostad på ritning, behöver du vanligtvis vänta 2–3 år på att byggnationen ska färdigställas innan du kan använda bostaden. Om du inte har något emot att vänta och ditt mål är att köpa en ny bostad med moderna gemensamma ytor, kan detta vara ett bra alternativ.

Men om du inte är villig att vänta så länge och vill kunna njuta av bostaden på kort sikt, bör du istället leta efter en begagnad bostad. Tänk då på att det kan ta tid att genomföra de nödvändiga renoveringarna.

Just nu är det sant att efterfrågan på nyproducerade bostäder är större än utbudet, vilket innebär att det på många utvecklingsprojekt finns väntelistor med potentiella köpare som är intresserade av att förvärva en ny bostad.

Kan jag bo permanent i Andalusien?

Om du har ett EU-pass kan du bo i Andalusien utan att behöva ansöka om något visum. Det är viktigt att tänka på att om du bor i Andalusien i mer än 183 dagar per kalenderår, kommer du att vara skyldig att betala inkomstskatt i Spanien, enligt skattelagstiftningen, då du anses vara skatteresident i Spanien.

Om du kommer från ett land utanför EU, till exempel om du är amerikansk, kanadensisk eller brittisk, kan du stanna i Spanien i högst 90 dagar inom en 180-dagarsperiod. Det innebär att om du vill bo i Spanien längre än så behöver du ansöka om ett visum, såsom ett golden visa, ett ”icke-vinstdrivande visum” eller ett ”digital-nomad visum”.

Kan jag hyra ut fastigheten?

Köp av fastighet som investering i Andalusien

Att köpa en fastighet för att hyra ut som en investering i Andalusien är en av de främsta anledningarna till det nuvarande intresset på fastighetsmarknaden. Málaga och hela Medelhavskusten, samt de mest populära turiststäderna, har ett högt antal försäljningar som är avsedda för uthyrning, särskilt för semesteruthyrning.

På skattenivå måste en EU-medborgare som inte är skatteresident i Spanien och hyr ut en bostad betala 19 % i vinstskatt (skatt på icke-residenters inkomster) på vinsten från denna uthyrning. För närvarande kan all inkomst från uthyrning under ett kalenderår deklareras mellan den 1 och 20 januari året därpå i en och samma deklaration för varje fastighetsägare. Om du inte är EU-medborgare och inte är skatteresident i Spanien, kommer du att behöva betala 24 % på bruttovinsten från uthyrningen, istället för 19 % på nettovinsten.

Om du är skatteresident i Spanien och hyr ut din fastighet på lång tid, det vill säga om bostaden blir hyresgästens vanliga bostad, kan du ansöka om en IRPF-skattebefrielse på vinsten från uthyrningen. Skattebefrielsen kan vara mellan 50 % och 70 % av den totala vinsten från uthyrningen.

Kan jag få problem när jag hyr ut på kort tid till turister?

Holiday lets
Uthyrning av semesterbostäder i Costa del Sol

Begränsningar för semesteruthyrning i Andalusien och Spanien

Som vi diskuterade mer i detalj i vårt inlägg från juli, har semesteruthyrning blivit begränsad eller reglerad i vissa kommuner i Andalusien samt i andra städer i Spanien. Från och med den 22 februari har Málaga stad drastiskt begränsat denna verksamhet, vilket även har gjorts i andra områden på Costa del Sol, såsom Fuengirola, och fler områden kan tillkomma på denna lista. Dessa begränsningar och förbud måste beaktas under köpprocessen, eftersom det är mycket viktigt för investerare att ha information och rättslig trygghet om möjligheten att bedriva semesteruthyrning i den eller de fastigheter de önskar köpa.

Det är tydligt att det finns en trend att begränsa dessa verksamheter i de mest turisttäta områdena. Eftersom det är upp till varje kommun att besluta i denna fråga när det gäller fastigheter inom deras gränser, är det nödvändigt att titta på de kommunala regler som utfärdats av den kommun där den fastighet du vill investera i är belägen. Det är det enda sättet att bekräfta om fastigheten uppfyller kraven för att bedriva semesteruthyrning.

Det bör också noteras att bostadsrättsföreningar kan förbjuda dessa verksamheter, vilket innebär att det också är nödvändigt att granska deras stadgar för att säkerställa att, vid försäljningen av fastigheten, denna aktivitet inte har förbjudits av bostadsrättsföreningen.

Ska jag köpa som privatperson eller som företag?

Från ett skattesynpunkt är det inte fördelaktigt att bilda ett företag om en ogift person eller ett gift par tänker köpa en fastighet i Spanien, för att hyra ut den eller sälja den i framtiden. Det handlar inte bara om de skattebesparingar som kan uppnås jämfört med att köpa och sälja fastigheten som privatperson, utan också om att det faktiskt blir mer kostsamt, inklusive de årliga kostnaderna för företaget i sig.

  • Om du köper en fastighet genom ett icke-resident företag och beslutar att hyra ut den, måste du betala 19 % i inkomstskatt för icke-residenter (IRNR) på hyresintäkterna i Spanien, precis som om fastigheten vore ägd av en privatperson.
  • Om du köper en fastighet genom ett spanskt företag och beslutar att hyra ut den, måste du betala 23 % i bolagsskatt (IS) på företagets vinst under kalenderåret. När det spanska företaget har betalat sina skatter och har ett nettoresultat, kan vinsten endast delas ut till aktieägarna via utdelning, som också kommer att beskattas med 19–24 %, beroende på beloppet.

Skatter vid köp av fastighet i Andalusien genom ett företag

Om köpet genomförs genom ett företag som inte är skatteresident i Spanien, förstår vi att skatter kommer att vara aktuella i företagets hemvistland för sådana utdelningar, om inte dessa utdelningar är skattefria i företagets hemvistland. Utöver denna dubbelbeskattning har ett företag årliga fasta kostnader för beskattning och redovisning, som kan ligga på mellan 2.000 och 2.500 euro per år.

Du måste också beakta att om aktieägaren använder fastigheten privat, måste företaget deklarera detta som en förmån baserad på marknadshyran. Med andra ord, Skattemyndigheterna skulle tolka det som att aktieägaren måste betala marknadshyra, och därmed måste företaget betala skatt på den inkomsten.

Det kan vara intressant att bilda ett företag om avsikten är att göra flera fastighetsinvesteringar, där företaget faktiskt kommer att bedriva verksamhet. Om det finns flera investerare kan ett företag även vara ett lämpligt juridiskt verktyg för att reglera det kommersiella förhållandet mellan dem.

Är det viktigt att anlita en advokat när man köper en fastighet i Andalusien?

Cadastre Spain
Catastro – ett av två fastighetsregister i Spanien

Köp av fastighet i Spanien – Specialiserad juridisk rådgivning

Köp av fastighet kräver specialiserad juridisk rådgivning för att säkerställa investeringen och minska risken för problem eller juridiska frågor med fastigheten.

C&D Solicitors är specialiserade på att ge fastighetsrådgivning till utländska klienter, oavsett om det gäller privatpersoner som söker en fritidsbostad eller investeringsfastighet i Spanien, eller investeringsföretag och fonder som vill utöka sin tillgångsportfölj och dra nytta av de kapitalvinster som kan uppnås på fastighetsmarknaden och genom fastighetsförvaltning.

Köpvägledning på ditt eget språk

Vi erbjuder fullständig rådgivning genom hela processen på ditt modersmål: engelska, nederländska, svenska, franska och tyska. Du kan nå oss på +0034 952 532 582, skicka ett WhatsApp-meddelande till +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi går igenom ditt ärende, skickar information om processen och en kostnadsberäkning, helt utan förpliktelser.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusien)

ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN

Aktivera JavaScript i din webbläsare för att slutföra detta formulär.
Alla villkor
Newsletter
C&D Solicitors Malaga, Spain
  • TORROX-KONTORET:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANIEN

  • MALAGA-KONTORET:

  • Pº DE SANCHA 12, PISO 2A
    29016 MALAGA (SPANIEN)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga
TORROX-KONTORET

MÅN/TIS/TIS/TIS: 09:00 - 18:30
ONS/FRE: 09:00 - 15:00

LÄGE: 40 KM ÖSTER OM MALAGA, 10 KM VÄSTER OM NERJA.
GRATIS PARKERING FRAMFÖR ALDI (INGÅNG PÅ BAKSIDAN).

MALAGA-KONTORET

PLATS: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA)
PARKERING CERVANTES, C/ CERVANTES

Need help?