NYA BESTÄMMELSER FÖR UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER I ANDALUSIEN 2024
Hyr du ut en URBAN andalusisk fastighet till turister? Planerar du att göra det i framtiden? Eller är du en mellanhand som hyr ut en semesterbostad i fastighetsägarens namn? Läs i så fall hela den här artikeln, eftersom nya regler för detta nyligen har införts av Junta de Andalucia.
Under de senaste åren har turismen i vissa andalusiska städer och byar vuxit oavbrutet. Fastighetsköp, som bland annat lockats av boomen inom semesteruthyrning och de intäkter som kan erhållas från denna verksamhet, har haft en direkt effekt på de höga priserna på traditionella uthyrningsfastigheter. Du kan också be oss skicka dig vår PDF med en summering om att ansöka om RTA-licens.
På grund av denna marknadssituation för semesteruthyrning publicerade Andalusiens regionala regering en ny förordning 31/2024, av den 29 januari, som trädde i kraft den 22 februari 2024. Detta upphäver och ändrar några artiklar i förordningen som publicerades 2016, vilken reglerade semesteruthyrning i Andalusien för första gången.
För första gången gör den nya förordningen det möjligt för kommunerna att begränsa semesteruthyrning med hänsyn till allmänintresset. Likaså blir företag eller privatpersoner som förvaltar semesteruthyrning i en eller flera fastigheter ansvariga gentemot fastigheternas administration och användare. Och även för fastighetsägare finns det olika förändringar att anpassa sig till.
Den höga efterfrågan på fastigheter och den attraktiva verksamheten att hyra ut semesterbostäder
Fastighetsköp av privatpersoner, företag och investerare i strategiska lägen med en stark efterfrågan på turism har haft en direkt effekt på fastighetspriserna. Malaga och andra kommuner på Costa del Sol, som Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas eller Nerja, till exempel, har sett fastighetspriserna nå historiska toppar.
Vi bör särskilt nämna utländska investerare, som riktar sig mot fastighetsinvesteringar i städer som Malaga, Sevilla och Granada, samt andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical. Antalet semesterbostäder som erbjuds för semesteruthyrning har, på grund av denna efterfrågan, inte slutat växa i vissa städer. Detta har lett till ökade kostnader för traditionella hyresbostäder för invånarna, med mycket höga priser, och även vissa problem med överexploatering av turister i vissa områden, där invånarna sakta har försvunnit.
För vilka semesterbostäder i Andalusien gäller detta?
Denna förordning gäller bostäder utrustade för omedelbar användning, avsedda att hyras ut i mindre än två månader, där boendetjänster erbjuds för turiständamål i utbyte mot betalning. Med turismändamål avses att bostaden marknadsförs eller annonseras i turismfrämjande kanaler, såsom resebyråer, turistföretag och kanaler som gör det möjligt att boka boende.
Gäller detta semesteruthyrning på mark som inte går att utveckla eller på landsbygden?
Denna förordning gäller INTE bostäder belägna i landsbygdsmiljö, det vill säga bostäder i icke exploateringsbar mark eller på landsbygd. Att använda dessa bostäder som fritidshus regleras av andra regler.
När kan en bostad inte användas för semesteruthyrning i Andalusien?
Bostäder som ska hyras ut måste uppfylla en rad krav för att vara registrerade i det andalusiska turistregistret Registro de Turismo de Andalucia (RTA) och bedriva aktiviteter relaterade till semesteruthyrning.
Förbud mot användning av sociala bostäder (VPO) i bestämmelserna om semesterbostäder
Dessa bostäder kan inte användas som semesterbostäder. Det bör dock noteras att om du funderar på att köpa en fastighet och fastighetsregisterrapporten visar en VPO-kvalificering, är denna klassificering ofta föråldrad och dess utgång kan begäras. Detta är något som händer ofta, eftersom VPO-klassificering bara varar en viss tid. I många fall fortsätter dock VPO-kvalificeringen att förekomma i fastighetsregisterrapporten, även om egendomen förlorat den juridiska statusen.
Oförmåga att driva semesteruthyrning om bostadsägarföreningen uttryckligen förbjuder att bostaden används för semesteruthyrning
Om fastigheten du vill köpa eller hyra ut är en del av en bostadsägarförening som uttryckligen förbjuder denna verksamhet i dess stadgar (grundstadgar), kan bostaden inte användas för semesteruthyrning. Det är ovanligt att hitta detta förbud i äldre byggnader, eftersom semesteruthyrning ”inte existerade” förrän nyligen och därför inte reglerades i stadgarna.
Bostadsföreningen kan dock när som helst ändra stadgarna och införa förbud mot semesteruthyrning till turister. Detta gäller dock inte de bostäder som redan var registrerade i RTA före förbudet.
OBS! Det finns ett dilemma angående den procentandel som krävs för att ändra stadgarna för en bostadsägarförening för denna specifika begränsning. Vissa domstolsbeslut slår fast att en majoritet på 3/5 (=60 %) av de totala ägarna räcker, och andra slår fast att det krävs ett enhälligt beslut (100 %) av alla ägare. Ur vår juridiska tolkning av lagen skulle enhällighet vara nödvändig. I framtiden kommer detta att klargöras.
I ljuset av denna motsägelse, kanske du bestämmer dig för att redan ansöka om din RTA-licens trots att du faktiskt inte hyr ut (än). Detta kan vara att rekommendera, men du måste veta att i teorin har myndigheterna rätt att avbryta din RTA-licens om du inte deklarerar din uthyrningsinkomst (antingen IRPF eller IRNR).
Speciellt vid nybyggen kan det finnas förbud mot semesteruthyrning i stadgarna
Det är vanligtvis i nyproducerade bostadsområden som stadgarna (’estatutos’) lättare kan förbjuda denna verksamhet. I det här fallet är det viktigt att du eller din advokat granskar stadgarna noggrant. Om du funderar på att köpa ett nybyggt hus (eller på ritning) och tänker använda det för semesteruthyrning, bör du veta att det är möjligt att, när det väl har byggts, kan stadgarna förbjuda användningen av bostäder för semesteruthyrning. Med andra ord, när du undertecknar det privata försäljningsavtalet är det mycket troligt att det är omöjligt att veta om stadgarna kommer att förbjuda semesteruthyrning när ägarföreningen bildas.
Förbud mot semesteruthyrning av bostäder som är oförenliga med stadsplanebestämmelserna i den kommun där de är belägna
Bostäder på tätortsmark med ”Celula de Habilitat” eller ”Licencia de Primera Ocupación” (LPO) dvs intyg om att det är tillåtet att bo i fastigheten, kan användas som semesteruthyrning. Detsamma gäller bostäder som vid byggandet inte stred mot stadsplaneringen i kommunen och som innehar ett oreglerat beslut eller motsvarande LPO-intyg, om dessa är byggda före 1986. Därför kommer det fortfarande att vara tillrådligt att skicka in LPO- eller Celula de Habilitat-intyg för att registrera din fastighet i RTA, men du kan också bevisa att du uppfyller stadsplanebestämmelserna med något annat dokument eller tekniskt certifikat.
När det gäller denna fråga om kravet på att ha en LPO eller Celula de Habilitat, har de nya bestämmelserna eliminerat behovet av att ha en LPO och har ersatt detta med kravet på att bostäder ska följa stadsplaneringsbestämmelserna. Kanske är denna förändring utformad så att andra bostäder som av olika skäl saknar LPO i framtiden kan få tillgång till RTA, till exempel om kommunen implementerar ett visst förfarande för att få tillstånd att använda en bostad för turiständamål, t.o.m. om en sådan resolution inte är en LPO som sådan. Om kommunen skapar ett sådant specifikt förfarande och en bostad utan LPO får tillstånd för turiständamål, skulle det förstås att bostaden följer kommunens stadsplaneringsbestämmelser. Under de närmaste månaderna kommer vi att se om några kommuner genomför ett sådant förfarande.
Förbud mot semesteruthyrning för stadshus som erkänts som likvärdiga med oreglerade (DAFO)
Bostäder byggda på tätortsmark efter 1986, som inte följer planbestämmelserna i den kommun där dessa är belägna, får anses vara bostäder med status likvärdig med oreglerad. Om de erkänns som sådana får dessa endast användas som semesteruthyrning med uttryckligt tillstånd från kommunfullmäktige för sådan ändring av användningen.
Vad ska jag göra för att uppfylla kriterierna i bestämmelserna angående semesteruthyrning i Andalusien?
För att använda en bostad för semesteruthyrning, är det nödvändigt för den person eller enhet som är avsedd att delta i sådan verksamhet att registrera fastigheten i Andalusiska Turist Registret (RTA). För att slutföra denna registrering är det nödvändigt att skicka in en ansvarsdeklaration (DR) elektroniskt, som intygar överensstämmelse med kraven i förordningen. Fastigheten kan användas för semesteruthyrning efter inlämnandet av DR. I förordningen fastställs det minimiinnehåll som intyget ska innehålla, där en av de nya inslagen är kravet på att ange om bostaden hyrs ut året runt eller för bestämda perioder, vilket ska anges i intyget (deklarationen).
OBS! Under tiden för publicering av denna nyhetsartikel har C&D Solicitors skickat in en första RTA-ansökan via det nya webbformuläret. Även om det rör sig om en ansvarsdeklaration, ber systemet fortfarande att den sökande laddar upp de aktuella dokumenten. I formuläret står det att om du inte laddar upp rätt dokument inom 10 dagar kommer ansökan att annulleras.
Vad händer om jag inte har ett intyg om boende eller LPO?
Det finns olika processer för att få första inflyttningscertifikatet för ett hem:
Hur man får en LPO i Andalusien för bostäder byggda före 1986
Detta är den enklaste och billigaste processen, eftersom alla stadsbostäder byggda i Andalusien före 1986 utan efterföljande ändringar betraktas som bostäder med bygglov och ett intyg om första inflyttning. Baserat på gällande stadsregler i Andalusien, kallad LISTA, kan ägaren begära detta administrativa erkännande genom att skicka in ett litet projekt undertecknat av en arkitekt och betala en avgift. Handläggningstiderna varierar för varje kommunfullmäktige, eftersom vissa är snabbare än andra.
Hur man får en LPO i Andalusien för bostäder byggda efter 1986
I det här fallet är processen längre och mer kostsam, både på grund av den typ av projekt som ska upprättas av arkitekten och den avgift som kommunfullmäktige tar ut. Om bostaden är en del av en byggnad och den här byggnaden inte har någon LPO, är det mycket troligt att ett enda hem inte kan få en LPO och Ägarföreningen bör vara den som begär LPO för hela byggnaden. När det gäller parhus eller fristående fastigheter kan LPO erhållas så länge en arkitekt bekräftar, i ett projekt, att bostaden följer stadsplanebestämmelserna.
Som nämnts tidigare, om bostaden byggd efter 1986 inte uppfyller stadsplaneringsbestämmelserna, kan en LPO inte erhållas. Endast ett intyg som motsvarar oreglerat kan anskaffas och det är varken värt eller bekvämt för en stadsbostad.
Vilka förändringar inför förordningen för förvaltare eller operatörer av semesteruthyrning?
En av de viktigaste ändringarna av förordningen är den nya ansvars- och relevanspositionen som intas av yrkesverksamma och företag som för ägarnas räkning förvaltar driften av fastigheter på semesteruthyrningsmarknaden. Utövare av semesteruthyrning, oavsett om de är privatpersoner eller företag och även om de endast driver en enskild semesteruthyrning, ska registreras som innehavare i utlåtandet (DR). För att registrera förvaltaren som innehavare av DR för en fastighet, måste var och en av de lagliga ägarna av fastigheten ge sitt tillstånd genom att underteckna lämpligt uppdrag eller förvaltningskontrakt mellan operatören och ägarna.
Förvaltning och administration av en fastighet av tredje part förutsätts ske när tredje part ombesörjer leverans och hämtning av nycklar, välkomnar gäster, tillhandahåller tjänster under vistelsen, städning vid in- och utcheckning m.m. Innehavaren av DR kommer att vara ansvarig gentemot förvaltningen och användarna av tjänsten, med kravet att ha ett avtal med ägarna för att utföra en sådan verksamhet. De kommer att vara skyldiga att underrätta administrationen om eventuella ändringar i den juridiska titeln eller villkoren för fastigheterna.
Vilka är skyldigheterna för bostäder som redan registrerats i RTA före detta dekret?
Bostäder som redan är registrerade i RTA måste kontrollera om de uppfyller de nya, ytterligare krav som införs genom dekretet och om inte, kommer de att ha vissa tidsfrister att anpassa sig till dessa.
Vilken är den tidsfrist som förordningen ger för att följa reglerna för fritidshus när det gäller möbler och kvalitet?
Dekretet ger en period på upp till ett år från dess ikraftträdande, det vill säga fram till den 22 februari 2025, för ägare som redan är registrerade i RTA att renovera fastigheterna. Dessa krav avser främst möbler, luftkonditionering, minsta rumsstorlekar, lägsta kvalitetsnivåer etc. Till exempel behöver du nu ha 2 badrum när du har fler än 5 gäster och 3 badrum när fler än 8. Om du vill ta emot vår sammanfattning PDF med alla krav, fråga bara din juridiska assistent på C&D eller läs det totala dekretet på spanska.
Vilken är deadline för att meddela ändringar i antalet bäddar för boende?
Den nya förordningen fastställer en maximal beläggning per bostad på 15 personer (max 4 per rum), om den hyrs ut som hela fastigheten, och 6 personer om den hyrs av rummet (max. 4 per rum). (Annars behöver du en annan typ av RTA-licens för ´establicimiento hostelero eller establicimiento apartamentos´ som också kräver en verksamhetsöppningslicens från kommunen). Den introducerar också minsta och maximala ytor för sovrummen och deras maximala beläggning, ett minsta antal badrum, etc.
Om en semesteruthyrning som redan är registrerad i RTA behöver ändra antalet bäddar på grund av de nya standarderna, ger dekretet ägare eller operatörer sex månader från dess ikraftträdande att göra det, d.v.s. fram till den 22 augusti 2024.
Vilken är tidsfristen för att anmäla den eller de perioder då bostaden används som fritidshus?
Om din bostad är registrerad i RTA och du tänker hyra ut din bostad endast under en viss period av året och inte året runt, har du 6 månader på dig att göra detta, d.v.s. fram till den 22 augusti 2024.
Om du använder din fastighet som semesteruthyrning året runt behöver du inte göra något eftersom förvaltningen efter denna 6-månadersperiod utgår från att den används som semesteruthyrning året runt.
Hur lång tid har en chef eller ett företag som arbetar på semestern på sig att registrera sig som innehavare i intyget?
De företag eller förvaltare som för närvarande förvaltar fastigheter som fritidshus har 6 månader på sig att anmäla byte av innehavare för RTA-registreringen till Turistregistret för var och en av de bostäder de förvaltar.
Hur påverkar den nya förordningen beslut som förbjuder semesteruthyrning från ägarföreningar?
Förordningen föreskriver tydligt och otvetydigt att en fastighet inte kan fungera som semesteruthyrning om ägarföreningens stadgar uttryckligen förbjuder turistinkvartering. Enligt vår uppfattning är det enda sättet för en Ägarförening att förbjuda semesteruthyrning att den ändrar stadgarna och inför denna uttryckliga begränsning i dem.
Om det bara finns ett beslut från Ägarföreningen i protokollet från ett ordinarie eller extra möte, utan att ändra stadgarna för att förbjuda denna verksamhet, även om beslutet är registrerat i fastighetsregistret, förstår vi att detta förbud inte kan vara åläggs nuvarande ägare eller framtida köpare av fastigheten.
Kan kommunfullmäktige förbjuda eller begränsa semesteruthyrning med det nya dekretet?
I artikel 2, den nya förordningen, tillåter ”… Stadsfullmäktige, av tvingande skäl av allmänt intresse, kan fastställa begränsningar, proportionerliga till dessa skäl, när det gäller det maximala antalet bostäder som används för turistinkvartering per byggnad, område, sektor eller period…”.
Utan tvekan är detta en av de viktigaste nyheterna i reglerna för semesteruthyrning i Andalusien. På grund av turistmättnaden i vissa områden eller stadsdelar i stora städer som Malaga eller Sevilla, såväl som andra områden på Costa del Sol, har vissa kommunfullmäktige efterlyst denna åtgärd för att göra det möjligt för dem att begränsa turistaktiviteter.
Om ett kommunfullmäktige vill begränsa och förbjuda sådan turistverksamhet måste detta argumenteras och motiveras i detalj, det vill säga det måste visa att en sådan begränsning är nödvändig med tydliga och objektiva uppgifter. Den måste också publiceras innan den antas.
Begränsningar för befintliga licenser
Det är underförstått att begränsningar från stadshuset eller ägargemenskapen inte kommer att gälla för befintliga licenser. Men när du har en RTA-licens och du i verkligheten inte hyr ut och inte deklarerar inkomstskatten (IRPF eller IRNR), kan myndigheten säga upp din RTA-licens.
C&D Solicitors
På C&D Solicitors är vi specialiserade på att tillhandahålla fastighetsrådgivning till utländska kunder, oavsett om det är personer som vill köpa ett andra hem eller en investeringsfastighet i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill växa sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.
Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.
