NIEUWE REGELS VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIE 2024
Verhuurt u een STEDELIJKE (urbano) Andalusische woning aan toeristen? Bent u van plan dit in de toekomst te doen? Of bent u een tussenpersoon die vakantiewoningen verhuurt op naam van de verhuurder? Lees dan dit artikel tot het einde, want de Junta de Andalucia heeft onlangs nieuwe regels voor vakantiewoningen ingevoerd. Je kunt ook om onze samenvattings PDF vragen voor de aanvraag van de RTA licentie.
In de afgelopen jaren is het toerisme in sommige Andalusische steden en dorpen non-stop gegroeid. De aankoop en verkoop van onroerend goed, deels aangetrokken door de hausse in vakantiewoningen en de inkomsten die uit deze activiteiten kunnen worden gehaald, hebben een direct effect gehad op de hoge prijzen van traditionele huurwoningen.
Vanwege deze marktsituatie voor vakantieverhuur heeft de regionale regering van Andalusië een nieuw decreet 31/2024 van 29 januari gepubliceerd, dat op 22 februari 2024 in werking is getreden. Dit decreet trekt enkele artikelen van het in 2016 gepubliceerde decreet in en wijzigt het, dat voor het eerst vakantieverhuur in Andalusië regelde.
Voor het eerst maakt deze nieuwe verordening het voor gemeenteraden mogelijk om vakantieverhuur te beperken om redenen van algemeen belang. Evenzo worden vanaf dit moment bedrijven of particulieren die vakantieverhuur in een of meer eigendommen beheren, aansprakelijk voor het beheer en de gebruikers van de accommodaties. En ook voor eigenaren van onroerend goed zijn er verschillende veranderingen om aan te passen.
De grote vraag naar de verkoop van onroerend goed en de aantrekkelijke business van vakantieverhuur
Vastgoedaankopen door particulieren, bedrijven en beleggingsfondsen op strategische locaties met een sterke vraag naar toerisme hebben een direct effect gehad op de vastgoedprijzen. Malaga en andere gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas of Nerja hebben bijvoorbeeld de vastgoedprijzen historische hoogten bereikt.
We moeten vooral buitenlandse investeerders noemen, die zich richten op vastgoedinvesteringen in steden als Malaga, Sevilla en Granada, evenals andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical. Het aantal vakantiehuizen dat als vakantieverhuur wordt aangeboden, is als gevolg van deze vastgoedwaanzin in sommige steden niet gestopt met groeien. Dit heeft geleid tot stijgende kosten voor traditionele verhuur voor bewoners, met zeer hoge prijzen, samen met bepaalde problemen van toeristische overbevolking in sommige gebieden, waar bewoners langzaam zijn verdwenen.
Op welke vakantiehuizen in Andalusië is dit decreet van toepassing?
Dit besluit is van toepassing op woningen die zijn uitgerust voor onmiddellijk gebruik, bestemd om te worden verhuurd voor minder dan twee maanden, waar logiesdiensten worden aangeboden tegen betaling van een prijs, gewoonlijk en voor toeristische doeleinden. Onder toeristische doeleinden wordt verstaan wanneer de woning op de markt wordt gebracht of geadverteerd in toeristische promotiekanalen, zoals reisbureaus, toeristische bedrijven en kanalen die het mogelijk maken om accommodatie te boeken.
Is dit besluit van toepassing op vakantieverhuur op niet-bebouwbare of landelijke gronden?
Dit besluit is niet van toepassing op woningen gelegen in een landelijke omgeving, d.w.z. woningen in onbebouwbare of landelijke grond. Het gebruik van deze woningen als vakantieverhuur wordt beheerst door verschillende regelgeving.
Wanneer mag een woning niet worden gebruikt als vakantieverblijf in Andalusië?
Woningen die als vakantiehuis worden verhuurd, moeten voldoen aan een reeks vereisten om te worden geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA) en activiteiten uit te voeren met betrekking tot vakantieverhuur.
Verbod op het gebruik van sociale huurwoningen (VPO) in de regelgeving van vakantiewoningen
Deze woningen kunnen niet worden gebruikt als vakantieverhuur. Er moet echter worden opgemerkt dat, als u overweegt een woning te kopen en het rapport van het eigendomsregister een VPO-kwalificatie laat zien, deze classificatie vaak verouderd is en dat de vervaldatum ervan kan worden aangevraagd. Dit is iets dat vaak gebeurt, aangezien de VPO-classificatie slechts een bepaalde tijd duurt. In veel gevallen blijft de VPO-kwalificatie echter in het rapport van het eigendomsregister verschijnen, zelfs als het onroerend goed die juridische status door het verstrijken van de tijd heeft verloren.
Onmogelijkheid om vakantieverhuur te exploiteren als de Vereniging van Eigenaren het gebruik van de woning voor vakantieverhuur uitdrukkelijk verbiedt
Als de woning die u wilt kopen of verhuren deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren die deze activiteit uitdrukkelijk verbiedt in haar statuten, kan de woning niet worden gebruikt als vakantieverhuur. Het is ongebruikelijk om dit verbod in oudere gebouwen of ontwikkelingen aan te treffen, aangezien vakantieverhuur tot voor kort “niet bestond” en dit daarom niet in de statuten was geregeld.
De VVE kan echter op elk moment de statuten en een verbod op toeristische vakantiewoningen invoeren. Voor de woningen die vóór het verbod al in de RTA stonden ingeschreven, zou dit echter niet gelden.
OPMERKING: Er bestaat echter een dilemma met betrekking tot het percentage dat nodig is om de statuten van een gemeenschap van eigenaren te wijzigen voor dit specifieke thema. Sommige rechterlijke uitspraken stellen vast dat een meerderheid van 3/5 (=60%) van het totale aantal eigenaren voldoende zou zijn en andere stellen dat dit noodzakelijk is voor unanimiteit (100%) van alle eigenaren. Vanuit onze juridische interpretatie van de wet zou unanimiteit noodzakelijk zijn. In de toekomst begrijpen we dat dit zal worden verduidelijkt.
Misschien besluit u in het licht van deze tegenstrijdigheid toch al uw RTA aan te vragen, ook al verhuurt u (nog) niet daadwerkelijk. Dit kan aan te raden zijn, maar u moet weten dat de autoriteiten in theorie het recht hebben om uw RTA te annuleren als u uw huurwinst niet indient in uw aangifte inkomstenbelasting (IRPF of IRNR).
Het bijzondere geval van een vakantieverbod in de statuten van nieuwbouw
Het is meestal in nieuwbouwwijken waar de statuten (‘estatutos’) deze activiteit uitdrukkelijk gemakkelijker kunnen verbieden. In dit geval is het belangrijk dat u of uw advocaat de statuten grondig doorneemt. Als u overweegt een nieuwbouwwoning (of off-plan) te kopen en van plan bent deze als vakantieverhuur te gebruiken, moet u weten dat het mogelijk is dat, zodra de ontwikkeling is gebouwd, de statuten het gebruik van de woningen als vakantieverhuur kunnen verbieden. Met andere woorden, wanneer u het onderhandse verkoopcontract ondertekent, is het zeer waarschijnlijk onmogelijk om te weten of de statuten vakantieverhuur zullen verbieden zodra de ontwikkelaar de vereniging van eigenaren heeft opgericht.
Verbod op vakantieverhuur voor woningen die onverenigbaar zijn met de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waar ze gelegen zijn
Woningen op stedelijke woongrond met een bewoonbaarheidscertificaat of certificaat van eerste bewoning (LPO) kunnen worden gebruikt als vakantieverhuur. Hetzelfde geldt voor woningen die bij de bouw niet in strijd waren met de stedenbouw in de gemeente en in het bezit zijn van een niet-gereglementeerd besluit of een gelijkwaardig LPO-certificaat, als deze vóór 1986 zijn gebouwd.
Met betrekking tot deze kwestie van de eis om een LPO of Habitability Certificate te hebben, heeft het nieuwe decreet de noodzaak van een LPO geëlimineerd en vervangen door de eis dat woningen moeten voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften. Misschien is deze wijziging zo ontworpen dat in de toekomst andere woningen die om verschillende redenen geen LPO hebben, toegang hebben tot de RTA, bijvoorbeeld als de gemeenteraad een bepaalde procedure implementeert om een vergunning te verkrijgen voor het gebruik van een woning voor toeristische doeleinden, zelfs als een dergelijke resolutie geen LPO als zodanig is. Als de gemeenteraad een dergelijke specifieke procedure in het leven roept en een woning zonder LPO een vergunning voor toeristische doeleinden verkrijgt, zou het duidelijk zijn dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente. In de komende maanden zullen we zien of gemeenteraden een dergelijke procedure implementeren.
Het is daarom nog steeds raadzaam om het LPO- of Bewoonbaarheidscertificaat voor te leggen om uw woning in de RTA te registreren, maar u kunt ook met elk ander document of technisch certificaat aantonen dat u aan de stedenbouwkundige voorschriften voldoet.
Verbod op vakantieverhuur voor stedelijke woningen erkend als gelijkwaardig aan niet-gereguleerd (DAFO)
Woningen die na 1986 op stedelijke grond zijn gebouwd en die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waar deze zich bevinden, kunnen worden beschouwd als woningen met een status die gelijkwaardig is aan niet-gereguleerd. Indien als zodanig erkend, mogen deze alleen als vakantieverhuur worden gebruikt met uitdrukkelijke toestemming van de gemeenteraad voor een dergelijke wijziging in het gebruik.
Wat moet ik doen om te voldoen aan het criterium van de regelgeving voor vakantiehuizen in Andalusië?
Om een woning als vakantieverhuur te gebruiken, is het noodzakelijk dat de persoon of entiteit die van plan is een dergelijke activiteit uit te oefenen, de woning registreert in het Andalusische toeristenregister (RTA). Om deze registratie te voltooien, is het noodzakelijk om elektronisch een beëdigde verklaring (DR) in te dienen, waarin wordt verklaard dat wordt voldaan aan de vereisten van het decreet, en het onroerend goed kan worden gebruikt als vakantieverhuur na de indiening van de DR. Het besluit stelt de minimale inhoud vast die de beëdigde verklaring moet bevatten, met als een van de nieuwe kenmerken de verplichting om aan te geven of de woning het hele jaar door of voor specifieke perioden wordt verhuurd, die in de beëdigde verklaring (verklaring) moet worden gespecificeerd.
OPMERKING: Tijdens het publiceren van dit nieuwsartikel heeft C&D Solicitors een eerste RTA-aanvraag ingediend via het nieuwe webformulier. Hoewel het om een verantwoordelijkheidsverklaring gaat, vraagt het systeem toch aan de aanvrager om de betreffende documenten te uploaden. Het formulier geeft aan dat als de correcte documenten niet binnen 10 dagen worden geupload, de aanvraag wordt geannuleerd.
Wat gebeurt er als ik geen bewoonbaarheidscertificaat of certificaat van eerste bewoning heb?
Er zijn verschillende processen om het certificaat van eerste bewoning voor een woning te verkrijgen:
Hoe krijg je een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd vóór 1986
Dit is het eenvoudigste en goedkoopste proces, aangezien alle stedelijke woningen die vóór 1986 in Andalusië zijn gebouwd zonder latere aanpassingen, worden beschouwd als woningen met een bouwvergunning en een certificaat van eerste bewoning. Op basis van de huidige stedelijke regelgeving in Andalusië, LISTA genaamd, kan de eigenaar deze administratieve erkenning aanvragen door een klein project in te dienen dat is ondertekend door een architect en een vergoeding te betalen. De verwerkingstijden variëren voor elke gemeenteraad, omdat sommige sneller zijn dan andere.
Hoe krijg je een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd na 1986
In dit geval is het proces langer en duurder, zowel vanwege het soort project dat door de architect moet worden opgesteld als vanwege het honorarium dat door de gemeenteraad in rekening wordt gebracht. Als de woning deel uitmaakt van een gebouw en dit gebouw heeft geen LPO, is het zeer waarschijnlijk dat een enkele woning geen LPO kan krijgen en dat de Vereniging van Eigenaren degene moet zijn die de LPO voor het hele gebouw aanvraagt. In het geval van halfvrijstaande of volledig vrijstaande woningen kan een LPO worden verkregen op voorwaarde dat een architect in een project bevestigt dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften.
Zoals eerder vermeld, als de woning die na 1986 is gebouwd niet voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften, kan geen LPO worden verkregen. Alleen een certificaat van gelijkwaardig aan niet-gereguleerd kan worden verkregen en dit is niet de moeite waard en ook niet handig voor een stedelijke woning.
Welke wijzigingen brengt het decreet met zich mee voor beheerders of exploitanten van vakantieverhuur?
Een van de belangrijkste wijzigingen van het decreet is de nieuwe verantwoordelijke en relevante positie die wordt ingenomen door professionals en bedrijven die namens eigenaars de exploitatie van onroerend goed op de markt voor vakantieverhuur beheren. Exploitanten van vakantieverhuur, of het nu gaat om particulieren of bedrijven en zelfs als ze slechts één vakantieverhuur exploiteren, moeten als houders worden geregistreerd in de beëdigde verklaring (DR). Om de beheerder te registreren als houder van de DR voor een onroerend goed, moet elk van de wettelijke eigenaren van het onroerend goed zijn toestemming geven door het ondertekenen van de juiste overdracht of beheerscontract tussen de exploitant en de eigenaren.
Het beheer en de administratie van een woning door een derde partij wordt verondersteld plaats te vinden wanneer een derde partij zorgt voor de levering en ophaling van de sleutels, het verwelkomen van gasten, het verlenen van diensten tijdens hun verblijf, de schoonmaak bij het in- en uitchecken, enz. De houder van de DR is aansprakelijk jegens de administratie en de gebruikers van de dienst, met de eis om een contract te hebben met de eigenaren om een dergelijke activiteit uit te voeren. Zij zijn verplicht om de administratie op de hoogte te stellen van eventuele wijzigingen in de juridische titel of de voorwaarden van de eigendommen.
Wat zijn de verplichtingen voor woningen die vóór dit besluit al in de RTA zijn geregistreerd?
Woningen die al in de RTA zijn ingeschreven, moeten nagaan of ze voldoen aan de nieuwe, aanvullende eisen die het besluit stelt en zo niet, dan hebben ze bepaalde termijnen om zich daaraan aan te passen.
Wat is de termijn die het decreet voorziet om te voldoen aan de regelgeving voor vakantiewoningen op het gebied van meubilair en kwaliteit?
Het decreet voorziet in een periode van maximaal één jaar vanaf de inwerkingtreding, d.w.z. tot 22 februari 2025, voor eigenaren die al in de RTA zijn geregistreerd om de eigendommen te herstellen. Deze eisen hebben voornamelijk betrekking op meubels, airconditioning, minimale kamergroottes, minimale kwaliteitsniveaus, enz. U moet nu bijvoorbeeld 2 badkamers hebben als u meer dan 5 gasten heeft en 3 badkamers als u meer dan 8 gasten heeft. Als u onze samenvattende PDF met alle vereisten wilt ontvangen, vraag het dan aan uw juridisch medewerker bij C&D of lees het totaal decreet in het Spaans.
Wat is de uiterste datum om wijzigingen in het aantal bedden voor accommodatie door te geven?
Het nieuwe besluit stelt een maximale bezetting per woning vast van 15 personen (max. 4 per kamer), indien verhuurd als de gehele woning, en van 6 personen indien verhuurd per kamer (max. 4 per kamer). (Anders heb je een ander soort RTA-licentie nodig voor ‘establicimiento hostelero of establicimiento apartamentos’, waarvoor ook een vergunning voor het openen van een bedrijf van het stadhuis nodig is). Het introduceert ook minimale en maximale oppervlakten voor de slaapkamers en hun maximale bezetting, een minimum aantal badkamers, enz.
Als een reeds in de RTA geregistreerde vakantieverhuur het aantal bedden moet wijzigen als gevolg van de nieuwe normen, biedt het decreet eigenaren of exploitanten zes maanden vanaf de inwerkingtreding de tijd om dit te doen, d.w.z. tot 22 augustus 2024.
Wat is de termijn om de periode of periodes te melden waarin de woning als vakantiewoning wordt gebruikt?
Als uw woning is ingeschreven in de RTA en u bent van plan uw woning slechts voor een bepaalde periode van het jaar te verhuren en niet voor het hele jaar, dan heeft u 6 maanden de tijd om dit te doen, dus tot 22 augustus 2024.
Als u uw woning het hele jaar door als vakantieverhuur gebruikt, hoeft u niets te doen, want na deze periode van 6 maanden gaat de administratie ervan uit dat deze het hele jaar door als vakantieverhuur wordt gebruikt.
Hoe lang moet een manager of bedrijf dat op vakantie werkt zich registreren als houder in de beëdigde verklaring?
De bedrijven of beheerders die momenteel onroerend goed beheren als vakantieverhuur, hebben 6 maanden de tijd om het Toerismeregister op de hoogte te stellen van de wijziging van de houder voor de RTA-registratie, voor elk van de woningen die ze beheren.
Wat betekent het nieuwe besluit voor besluiten tot verbieden van vakantieverhuur door VvE’s?
Het besluit bepaalt duidelijk en ondubbelzinnig dat een onroerend goed niet als vakantieverhuur kan worden gebruikt als de statuten van de Vereniging van Eigenaren de activiteiten van toeristische logies uitdrukkelijk verbieden. Naar onze mening is de enige manier voor een Vereniging van Eigenaren om vakantieverhuur te verbieden, het wijzigen van de statuten en het opnemen van deze uitdrukkelijke beperking in de statuten.
Als er alleen een besluit van de Vereniging van Eigenaren is in de notulen van een gewone of buitengewone vergadering, zonder de statuten te wijzigen om deze activiteit te verbieden, zelfs als het besluit is geregistreerd bij het eigendomsregister, begrijpen we dat dit verbod niet kan worden opgelegd aan de huidige eigenaren of toekomstige kopers van het onroerend goed.
Kunnen gemeentebesturen vakantieverhuur verbieden of beperken met het nieuwe decreet?
In artikel 2, het nieuwe decreet, staat toe “… Gemeenteraden kunnen, om dwingende redenen van algemeen belang, beperkingen vaststellen, in verhouding tot deze redenen, in termen van het maximale aantal woningen dat wordt gebruikt voor toeristische accommodatie per gebouw, gebied, sector of periode…”.
Dit is zonder twijfel een van de belangrijkste nieuwigheden in de regelgeving voor vakantieverhuur in Andalusië. Vanwege de toeristische verzadiging in sommige gebieden of buurten van grote steden zoals Malaga of Sevilla, evenals andere gebieden aan de Costa del Sol, hebben sommige gemeenteraden om deze maatregel gevraagd om hen in staat te stellen toeristische activiteiten te beperken.
Als een gemeenteraad dergelijke toeristische activiteiten wil beperken en verbieden, moet dit in detail worden beargumenteerd en gemotiveerd, d.w.z. dat het met duidelijke en objectieve gegevens moet aantonen dat een dergelijke beperking noodzakelijk is. Het moet ook worden gepubliceerd voordat het wordt aangenomen.
Beperkingen voor bestaande licenties
Het is duidelijk dat beperkingen van het stadhuis of de gemeenschap van eigenaren niet van toepassing zijn op bestaande licenties. Zodra u echter een RTA-licentie heeft en u in werkelijkheid niet verhuurt en de inkomstenbelasting (IRPF of IRNR) niet aangeeft, kan de autoriteit uw RTA-licentie annuleren.
C&D Solicitors
Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.
Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.
