Auteur: Ariane van Wijk

Spaanse onroerendgoed investering en Golden Visa

SPAANSE VASTGOEDINVESTERING EN HET ´GOUDEN VISUM´

Spaanse vastgoedinvestering en Golden Visa
Spaanse vastgoedinvestering en Golden Visa

Bent u een niet-EU-burger met interesse in investeren in Spanje om een ‘Gouden Visum‘ te bemachtigen? Spanje is een plek met een enorme aantrekkingskracht voor buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar een woning. Steden als Madrid en Barcelona, evenals de Costa del Sol en de gehele Middellandse-Zeekust zijn de focus van veel buitenlanders die een eigendom willen kopen om in Spanje te wonen of om het te exploiteren in de toeristische markt. De eerder genoemde investeringsaantrekkingskracht wordt gecombineerd met het in 2013 ingevoerde Gouden Visum voor niet-EU-burgers, dat bestaat uit een verblijfsvergunning voor burgers van buiten de Europese Unie die geïnteresseerd zijn in een legaal verblijf in Spanje.

Het Gouden Visum is bedoeld om vermogende mensen aan te moedigen in Spanje te investeren in ruil voor het verkrijgen van een verblijfsvisum. Dit is een naadloos proces dat ertoe heeft geleid dat tussen 2013 en 2020 24.534 gouden visa aan deze investeerders zijn afgegeven, een cijfer waarin hun familieleden niet zijn meegerekend.

Het verblijfsproces dat het Gouden Visum regelt, concurreert met geen enkele andere verblijfsprocedure in Spanje en biedt enorme voordelen en gemak bij het verkrijgen ervan. Hierdoor kunnen niet-EU-burgers met een aanzienlijk vermogen gebruik maken van deze procedure om in Spanje te verblijven, onder zeer gunstige voorwaarden voor henzelf en hun familieleden. In dit artikel zullen we proberen een overzicht te geven van de belangrijkste voordelen van het Gouden Visum en de vereisten voor het aanvragen ervan voor buitenlandse burgers die investeren in de aankoop van een onroerend goed in Spanje.

Wat is het minimum investeringsbedrag bij de aankoop van een eigendom om een Gouden Visum te bekomen?

Het minimum investeringsbedrag bij de aankoop van een onroerend goed moet 500.000 euro per persoon bedragen, exclusief belastingen en zonder gebruik te maken van een hypotheek of enige vorm van financiering, d.w.z. dit moet het eigen vermogen van de koper zijn. Het is mogelijk om al dit geld te investeren door verschillende eigendommen te kopen, maar het belangrijkste is dat het totaal geïnvesteerde bedrag in dergelijke eigendommen ten minste 500.000 euro bedraagt.

Moet u een enkel onroerend goed kopen of kunt u er meer dan een kopen?

Het investeringsbedrag van 500.000 euro kan worden bereikt door meerdere eigendommen bij elkaar op te tellen. Dit bedrag hoeft niet voor één enkel pand te worden betaald. Zo heeft ons kantoor onlangs een Amerikaans staatsburger geadviseerd tijdens het proces om twee eigendommen te kopen, de eerste in Benalmádena in 2016 en de tweede in Torrox in 2019. Bij het optellen van het geld dat in beide eigendommen werd geïnvesteerd, overschreed onze cliënt een totale investering van 500.000 euro, zodat hij, zodra hij de verkoopakte voor het tweede eigendom had ondertekend, een Gouden Visum kon aanvragen op basis van de totale gedane investering.

Wat als ik gehuwd ben in een gezamenlijk vermogen?

Elke aanvrager moet 500.000 euro investeren en in het geval van een huwelijk met een gezamenlijk vermogen, betekent dit dat het aankoopbedrag 1.000.000 euro moet zijn voor beide echtgenoten om een aanvraag te kunnen indienen. Indien u echter, bijvoorbeeld, een onroerend goed van 500.000 euro in Malaga koopt terwijl u gehuwd bent met een gezamenlijk vermogen, zou voor de doeleinden van een Gouden Visum één van de echtgenoten worden beschouwd als de investeerder en kan de andere echtgenoot een verblijfsvergunning aanvragen als verwant van de hoofdaanvrager. Bij een huwelijk met scheiding van goederen is de procedure dezelfde als die voor gezamenlijke goederen.

Kan ik andere familieleden meenemen met een Gouden Visum?

Het is mogelijk om kinderen onder de 21 jaar mee te nemen die financieel afhankelijk zijn van de hoofdaanvrager. Het is ook mogelijk voor aanvragers om hun ouders mee te nemen, mits zij kunnen aantonen dat zij van hen afhankelijk zijn.

Wat is de uiterste termijn om een aanvraag in te dienen na een aankoop?

Er is geen termijn. Dit betekent dat de aanvraag op elk moment na de aankoop van de woning(en) kan worden ingediend, de enige vereiste is dat deze woningen in 2014 of later moeten zijn gekocht.

Kan ik een Gouden Visum aanvragen via een bedrijf dat een onroerend goed koopt?

Ja, dat is mogelijk, zolang de vennootschap niet in een belastingparadijs is geregistreerd en de aanvrager kan aantonen dat hij of zij er een meerderheidsbelang in heeft. In dat geval is een rapport van het Ministerie van Economische Zaken nodig waarin deze situatie wordt bevestigd. 

Kan ik een aanvraag indienen als ik een stuk grond heb gekocht en van plan ben er een huis op te bouwen?

Ja, het is mogelijk een Gouden Visum aan te vragen als u een huis bouwt op een stuk grond dat u door aankoop hebt verkregen. In Spanje wordt dit type aankoop geclassificeerd als zelfontwikkeling en is het iets heel anders dan de aankoop van een woning buiten een plan van een projectontwikkelaar.

Hoe lang is dit visum geldig?

Een persoon die een Gouden Visum krijgt, heeft 2 jaar de tijd om legaal in Spanje te verblijven en na deze 2 jaar kan een verlenging worden aangevraagd. Deze verlenging geldt voor 5 jaar, op voorwaarde dat de aanvrager kan aantonen dat hij of zij nog steeds eigenaar is van het onroerend goed en dat hij of zij Spanje ten minste eenmaal heeft bezocht tijdens die 2 jaar.

Moet ik belasting betalen in Spanje als ik een Gouden Visum heb?

Met een Gouden Visum kunt u legaal in Spanje verblijven, maar het bezit ervan betekent niet dat u belasting in Spanje moet betalen of dat u automatisch fiscaal resident in Spanje wordt. De verplichting om belasting te betalen in Spanje hangt af van het feit of u langer dan 6 maanden op Spaans grondgebied verblijft; op dat ogenblik zal de belastingdienst die persoon beschouwen als automatisch fiscaal ingezetene in Spanje.

Het Gouden Visum staat de houder en zijn familieleden toe Spanje gedurende meer dan 6 maanden per jaar te bezoeken en zij hoeven Spanje slechts één keer per jaar te verlaten. Daarom zal de belastingdienst u in dit geval, zelfs als u een Gouden Visum hebt, voor belastingdoeleinden als een niet-ingezetene in Spanje beschouwen en zult u belasting in uw land blijven betalen.

Wat zijn de andere voordelen?

  • U kunt zich vrij verplaatsen in het Schengengebied om Europa volledig vrij in en uit te reizen, zonder dat u een visum nodig hebt.
  • De echtgenoot en de hierboven genoemde gezinsleden kunnen tegelijkertijd een verblijfsvergunning aanvragen. Met andere woorden, zij hoeven dit niet na de hoofdaanvrager te doen, wat niet mogelijk is met andere verblijfsvergunningen.
  • Het maakt het mogelijk om automatisch in Spanje te werken.
  • De verwerkingstijd is snel, aangezien er binnen 20 dagen na het indienen van alle documenten een beslissing moet worden genomen en een niet-reactie van de administratie als een goedkeuring wordt beschouwd.

Welke andere vereisten zijn nodig om dit document te verkrijgen?

  • U moet over voldoende financiële middelen beschikken om in Spanje te kunnen wonen. In 2021 moet worden aangetoond dat de aanvrager over ten minste 2.259,60 euro per maand beschikt, plus 564,90 euro extra voor elk familielid dat hem vergezelt.
  • De aanvrager en de vergezellende gezinsleden moeten een ziektekostenverzekering hebben bij een verzekeraar die in Spanje mag werken. Deze verzekering moet te allen tijde geldig zijn en worden overgelegd bij de verlenging van de verblijfsvergunning.
  • Burger zijn van een niet-EU-land.
  • Volwassen zijn.
  • Geen strafblad hebben.

Bovendien moet u een reeks naar behoren gelegaliseerde documenten opstellen, bepaalde kosten betalen en een aantal aanvraagformulieren invullen. Uw advocaat of een advocatenkantoor met ervaring in dit soort procedures kan dit voor u doen.

Kunnen Britse burgers een Gouden Visum aanvragen?

Natuurlijk kan dat. Zodra het Brexit-proces was voltooid, kwamen zij in aanmerking om via deze procedure een verblijfsvergunning in Spanje te verkrijgen. Als zij financieel in staat zijn om te investeren in een woning ter waarde van 500.000 euro of meer, is dit de gemakkelijkste en snelste manier om een verblijfsvergunning in Spanje te verkrijgen.

De voordelen van de verblijfsvergunning die via een Gouden Visum wordt verkregen, overtreffen ruimschoots die van alle andere verblijfsprocedures, zoals het niet-lucratieve visum.

Verschillen tussen het Gouden Visum en het niet-lucratieve visum

Verschillen tussen het Gouden Visum en het niet-lucratieve visum
Verschillen tussen het Gouden Visum en het niet-lucratieve visum

Een niet-lucratief visum is een zeer interessante optie om in Spanje te verblijven, daar bestaat geen twijfel over. Niet alle huizenkopers in Spanje zijn in staat om 500.000 euro uit te geven aan een eigendom. Daarom, als een Britse burger in Spanje wil verblijven na de aankoop van een eigendom of omdat hij een huis wil verhuren in Spanje, kan deze procedure zeer nuttig zijn om legaal in Spanje te verblijven.

Aangezien het hoofddoel van dit artikel erin bestaat het verblijf in Spanje door middel van een Gouden Visum uit te leggen, zullen we volstaan met te zeggen dat een niet-lucrative visum minder voordelig is dan een Gouden Visum, waarvan enkele van de nadelen zijn:

  • De aanvraag moet worden ingediend binnen een periode van 90 dagen voor aankomst in Spanje, d.w.z. voor de verhuizing naar Spanje, het moet worden verkregen bij de Spaanse ambassade of het consulaat van het land waar de aanvrager woont.
  • De geldigheidsduur is 1 jaar en kan met 2 jaar worden verlengd.
  • Het is geen werkvergunning. Het staat alleen verblijf in Spanje toe, maar geeft de houder niet het recht om te werken.
  • De houder moet ten minste 6 maanden in Spanje wonen en wordt daarom beschouwd als fiscaal ingezetene in Spanje, zodat hij in Spanje belasting moet betalen als ingezetene.
  • Het is mogelijk om gezinshereniging te verkrijgen met een niet-belastingvrij visum, maar men moet verschillende jaren wachten alvorens een aanvraag in te dienen.
  • Net als bij het Gouden Visum moet u voor 2021 een maandelijks inkomen van 2.259,60 euro kunnen aantonen, een ziektekostenverzekering afsluiten en geen strafblad hebben.

Wat als ik vragen heb of een advocatenkantoor nodig heb om mij te adviseren bij het verkrijgen van een Gouden Visum?

In dat geval is het belangrijk dat u op zoek gaat naar het bedrijf of de firma die u het meeste vertrouwen kan geven tijdens deze procedure.

C&D Solicitors is een advocatenkantoor gelegen aan de Costa del Sol, dat gespecialiseerd is in het verstrekken van juridisch advies bij de aankoop van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië. Of het nu gaat om de aankoop van een nieuwe woning (off-plan), zelfbouw of de aankoop van een gebruikte woning (tweedehandse woning), wij hebben ruime ervaring en kunnen u uitgebreid advies geven, van A tot Z.

Wij kunnen u ondersteunen tijdens het gehele proces van het kopen van een onroerend goed in Spanje en het verkrijgen van een Golden Vida. Aarzel niet om contact met ons op te nemen voor een gratis eerste consult of een vrijblijvende offerte.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Malaga

TAXES FOR PROPERTY PURCHASES ANDALUSIA 2021

ANDALUSIE VERLAAGT ONVERWACHTS BELASTINGEN VOOR HUISAANKOPEN 2021

BELASTINGEN VOOR HUISAANKOPEN ANDALUSIE 2021
BELASTINGEN VOOR HUISAANKOPEN ANDALUSIE 2021

Als u vanaf nu en voor de rest van 2021 een onroerend goed in Andalusië koopt, betaalt u als koper minder belasting. Degenen die op dit moment bezig zijn met de aankoop van een onroerend goed, zullen minder belastingen voor huisaankopen hoeven te betalen dan eerst het geval was. Dinsdag 27 april heeft de Junta de Andalucía onverwachts en met spoed een decreet goedgekeurd dat de ITP overdrachtsbelasting en het zegelrecht (AJD) voor de rest van het jaar 2021 verlaagt.

De regel heeft als doel de vastgoedmarkt voor de aankoop van woningen te stimuleren in 2021 door de belastingkosten voor kopers in Andalusië te verlagen. Er wordt gehoopt om op deze manier de vastgoedsector, die ook zwaar getroffen is door de pandemie als gevolg van de COVID-19, een impuls te geven.

Wat is de besparing op belastingen voor huisaankopen (tweedehands onroerend goed)?

Er wordt een vast tarief voor de ITP overdrachtsbelasting ingevoerd van 7% in plaats van 8%. Ook worden de belastingschijven van 9% en 10% afgeschaft. Deze waren van toepassing op aankopen waarvan de prijs hoger was dan respectievelijk 400.000 euro en 700.000 euro. 7% wordt het vaste en enige belastingtarief ongeacht de aankoopprijs.

Oftewel, aankopen met een hoge prijs zullen een grotere belastingbesparing hebben, aangezien de markt van tweedehands luxewoningen het meest van deze belastingverlaging zal profiteren.

Wat zijn de belastingbesparingen voor nieuwe of off-plan aankopen?

Bij deze aankopen is de vermindering veel lager, aangezien de aankoop van een onroerend goed off-plan wordt belast via BTW (IVA) van 10% en door de belasting op zegelrecht (AJD), waarvan het belastingtarief 1,5% bedroeg. Met de hervorming gaat de AJD van 1,5% naar 1,2%, waardoor de kopers of investeerders van nieuwe woningen het minst van deze hervorming profiteren.

Dit is belangrijk, omdat in Andalusië, vooral in Malaga en in het algemeen aan de Costa del Sol, de off-plan of nieuwbouw aankoop van onroerend goed een zeer belangrijk deel van de onroerend goed markt vertegenwoordigt, met name onder buitenlanders uit landen zoals Engeland, Frankrijk, België, Nederland, Zweden … enz.

Wanneer treedt het in werking en tot wanneer is het van toepassing?

Deze vermindering is op woensdag 28 april j.l. in werking getreden en alle aankopen die na deze datum worden verricht, zullen van deze belastingvermindering kunnen profiteren. Maar blijf bij de les met het aankopen, want deze regel is van kracht tot 31 december 2021. Dat wil zeggen dat kopers op 1 januari 2022 dezelfde belastingen zullen betalen die zij voorheen betaalden.

Aanbeveling voor besparing op belastingen voor huisaankopen in Andalusie

Als u op zoek bent naar een woning om te kopen in Andalusië of bezig bent met de aankoop, bespreek dan met uw advocaat de belastingbesparingen die kunnen worden gemaakt door de verkoop in 2021 af te ronden, voor het geval u geïnteresseerd bent in het versnellen van het proces.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

SPAANSE ERFBELASTING 2021: 10 DINGEN OM TE WETEN

Spaanse erfbelasting (successiebelasting) in Andalusie
Spaanse erfbelasting (successiebelasting) in Andalusie

Bent u een inwoner of huiseigenaar in Spanje en heeft u zich ooit afgevraagd hoe het zit met de Spaanse erfbelasting? Deze informatie kan nuttig voor u zijn als u nu een huis of ander bezittingen heeft in Spanje of erover nadenkt om onroerend goed te kopen als investering.

Ik zal proberen een aantal veel voorkomende twijfels weg te nemen en een aantal voorbeeldberekeningen maken, zodat u begrijpt hoe deze belasting in Spanje werkt en wat de huidige tarieven in Andalusië zijn.

Als advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het verstrekken van juridisch en fiscaal advies aan buitenlanders in Andalusië, zijn wij in erfenis procedures met cliënten bepaalde onaangename situaties tegengekomen. Deze gevallen hadden een grote financiële impact op de erfbelasting en sommige ervan hadden vermeden kunnen worden met het juiste fiscale advies en de juiste voorbereiding.

1. Pas op! In SPANJE heeft elke regio een ander erfbelasting tarief. 

Het grote verschil in het betalen van meer of minder erfbelasting in Spanje hangt af van de autonome gemeenschap waar u verblijft, aangezien elke regio een andere regelgeving heeft, met zeer verschillende belastingtarieven.

Als u zich zorgen maakt over hoeveel erfbelasting een erfgenaam zal betalen, moet u weten welke voordelen beschikbaar zijn in de autonome gemeenschap waar u uw vermogen heeft of waar u overweegt een huis te kopen.

2. Ja, dat klopt; niet-residenten in Spanje betalen dezelfde erfbelasting als residenten.  

Er bestaat in Spanje een verplichting om erfbelasting te betalen wanneer een persoon een goed erft dat zich op Spaans grondgebied bevindt, ongeacht of hij inwoner van Spanje is. Sinds de uitspraak van 2018 in Spanje, zijn residenten en niet-residenten, of ze nu EU-burgers zijn of niet, onderworpen aan dezelfde regelgeving op het gebied van erfbelasting in Spanje.

Met andere woorden, als u een expat bent of in uw land van herkomst verblijft, zal dit geen verschil maken wat betreft de te betalen erfbelasting in vergelijking met wat iemand die in Spanje resident is zou betalen.

Maar pas op! U mag de successierechten die in Spanje moeten worden betaald niet verwarren met de wet die de Spaanse erfprocedure regelt en de wet op de verplichte erfgenamen in de Spaanse Successiewet. Als u wilt weten wat dit betekent, bekijk dan de video van C&D Solicitors:

3. Aan welke instantie betaal je de Spaanse erfbelasting voor niet-residenten?

Het enige verschil tussen residenten en niet residenten is de administratieve instantie die belast is met de inning van de belasting. Als u resident bent in Spanje, is de administratieve instantie die deze belasting int, de autonome gemeenschap waar u woont, maar als u niet resident bent, is dit de afdeling niet residenten van het centrale administratieve belastingkantoor in Madrid.

Maar zelfs als u niet resident bent en bijvoorbeeld een onroerend goed in Malaga erft, en u deze belasting bij het ministerie van Financiën in Madrid aangeeft, kunt u nog steeds profiteren van de Andalusische belastingregels, wat de reden is dat niet-residenten erfgenamen in Spanje hetzelfde betalen als residenten.

4. Wat is de duurste erfbelastingregio in Spanje?

Andalusië is momenteel een van de regio’s in Spanje waar de laagste erfbelasting en schenkingsrechten voor directe familieleden van de overledene gelden, als gevolg van de belastingvoordelen en vrijstellingen die de afgelopen jaren zijn ingevoerd. Cantabrië en Galicië zijn twee andere gemeenschappen met de laagste erfbelasting in Spanje, samen met Madrid, Extremadura en Murcia. Gemeenschappen zoals Asturias, Castilla y Leon en Valencia hebben echter zeer hoge tarieven voor de successierechten.

Toch hebben deze wijzigingen niet voor alle groepen erfgenamen gevolgen gehad en blijft het een zeer dure belasting voor sommige verre verwanten, alsook voor erfgenamen zonder officiële familierelatie met de overledene.

Als u dus bijvoorbeeld overweegt uw geld te investeren in de aankoop van een huis voor toeristische verhuur in Spanje, dan is wat successierechten betreft de Costa del Sol (Andalusië) veel aantrekkelijker dan de Costa Blanca (Alicante).

5. Hoe wordt de successiebelasting gerekend over een Spaans eigendom?

Het tarief van deze belasting is progressief, naar gelang van de waarde van het nalatenschap, d.w.z. hoe hoger de waarde van de activa, hoe hoger de erfbelasting wordt.

Tarief van de erfbelasting en schenkingsrechten op het gehele Spaanse grondgebied
Tarief van de erfbelasting en schenkingsrechten op het gehele Spaanse grondgebied

 

 

Op het resultaat van de toepassing van het tarief van deze belasting worden vermenigvuldigingscoëfficiënten toegepast, waardoor het verschuldigde bedrag hoger kan worden.

Naar gelang van de graad van verwantschap en het reeds bestaande vermogen van de erfgenamen kan deze coëfficiënt hoger of lager zijn. Hoe lager de graad van verwantschap met de overledene en hoe groter het vermogen van de erfgenaam, hoe hoger de erfbelasting wordt.

Vermenigvuldigingscoëfficiënten voor successierechten in Andalusië
Vermenigvuldigingscoëfficiënten voor successierechten in Andalusië

 

6. Welke erfgenamen betalen de minste belasting?  

Nakomelingen of (geadopteerde) kinderen, evenals echtgenoten en bloedverwanten in opgaande lijn. Dit betekent dat kinderen, echtgenoten/echtgenotes, kleinkinderen en ouders in Spanje de minste erfbelasting betalen. Dit zijn familieleden die bij de belasting worden ingedeeld in de groepen I en II.

Het is goed om te weten dat de belastingvoordelen die voor directe familieleden bestaan, sterk verschillen naargelang van de autonome gemeenschap waar de goederen zich bevinden of waar zij wonen en verblijven, aangezien elke autonome gemeenschap haar eigen regelgeving heeft. De verschillen in erfbelasting in Spanje zijn enorm!

7. Hoeveel Spaanse erfbelasting wordt betaald door naaste familieleden in Andalusie?

Deze groep erfgenamen valt onder de groepen I en II en zij kunnen een vermindering wegens verwantschap toepassen van maximaal 1.000.000 euro per erfgenaam aan successierechten. Als elk van hen minder dan dat bedrag erft, is er geen erfbelasting verschuldigd.

Om deze vermindering in Andalusië te kunnen toepassen, mogen de eigen bezittingen van de erfgenamen vóór de erfenis ook niet meer dan 1.000.000 euro bedragen. Het lijdt geen twijfel dat in Andalusië weduwen en weduwnaars veel minder successierechten betalen dan in andere autonome gemeenschappen in Spanje, waardoor de inning van deze belasting in Andalusië aanzienlijk is gedaald.

8. Welke erfgenamen betalen de meeste successiebelasting in Spanje?

Personen die verwant zijn in de 2e en 3e graad van de familie, zoals broers en zussen, neven, nichten, zwagers en schoonzussen, maar ook andere, meer verre verwanten zoals neven en nichten, oudooms, oudtantes en vreemden.

Dit zijn zonder twijfel de erfgenamen die in Spanje de hoogste erfbelasting betalen en zij worden ingedeeld in de groepen III en IV van de belasting. In Andalusië en andere autonome regio’s is deze groep erfgenamen geen uitzondering en betalen zij een zeer hoog tarief van de erfbelasting.

9. Hoeveel belasting wordt er normaal betaald over een eigendom in Andalusie?

Als u in groep I of II zit, betaalt u niets, tenzij de woning meer dan 1.000.000 euro waard is. Maar als de erfgenaam tot groep III behoort, zoals een broer of zus, oom, tante, neef, nicht of schoonfamilie, die ten minste de twee jaar voor het overlijden bij de overledene heeft gewoond, wordt een bonus toegepast ter waarde van 95% tot 100% van de waarde van de woning. In het laatste geval moet de woning nog 3 jaar na het overlijden worden aangehouden.

Er zijn nog andere kortingen in Andalusië, zoals voor erfgenamen met een handicap, de verwerving van een eenmanszaak en boerderijen.

10. Wat is de uiterste termijn (deadline) om erfbelasting te betalen? 

De termijn is 6 maanden na de overlijdensdatum en indien de belasting onbetaald blijft, kan de belastingadministratie een procedure inleiden om de betaling van de belasting te eisen, met de mogelijkheid om boetes op te leggen. Indien er echter gegronde redenen zijn, is het mogelijk om een verlenging van de termijn met 6 maanden aan te vragen en dit verzoek moet binnen 5 maanden na het overlijden worden ingediend.

Na vier en een half jaar vanaf de datum van overlijden kan de overheid geen betaling van deze belasting meer eisen. In dat geval zou de belasting nihil zijn omdat zij verjaard is.

VOORBEELDEN: Spaanse successiebelasting berekeningen in Andalusie

  1. De Nederlandse broers Frank en Mark erven het onroerend goed van hun vader in Almuñécar, getaxeerd op 300.000 euro. In dit geval is het antwoord duidelijk: elk van hen zou nul successierechten betalen.
  2. Nu erven broers Frank en Mark het onroerend goed van hun oudere broer Jan in Fuengirola, geschat op 300.000 euro. In dit geval zou elk van hen 50% van het eigendom erven, geschat op 150.000 euro. De enige bonus die zij mogen toepassen is de eerste 7.993,46 euro, waarvoor elk van hen aan de staat een bedrag van 31.393,56 euro zou betalen
  3. Tenslotte erven broers Frank en Mark het eigendom van hun vriend Martin in Marbella, dat wordt geschat op 300.000 euro. In dit geval zou elk van hen 50% van het eigendom erven, geschat op 150.000 euro. In dit geval kan geen vermindering worden toegepast, zodat zij belasting zouden betalen over het volledige ontvangen bedrag, wat resulteert in een betaling van 42.523,07 euro van elk.

Laatste opmerking: Wat is het effect van Spaanse erf- en donatiebelasting op de huizenmarkt?

Als u overweegt een huis te kopen in Spanje en u hebt alles gelezen wat we hierboven hebben uitgelegd, dan hebt u zich waarschijnlijk gerealiseerd dat erfbelasting en schenkingsrechten een aanzienlijke invloed hebben op de vastgoedmarkt in Spanje en de keuze van de autonome gemeenschap om zich te vestigen.

Excessief hoge tarieven in sommige regio’s en extreem lage tarieven in andere conditioneren de investeringsbeslissingen van potentiële huizenkopers aan deze trends. De erfbelasting in Spanje hebben een directe invloed op het financiële gedrag van kopers en de beslissing over waar in Spanje zij willen wonen of een woning willen kopen.

U kunt nog meer interesante informatie lezen over dit onderwerp op onze webpagina Erfbelasting Andalusie. Indien u een advocaat nodig heeft die gespecialiseerd is in erfbelasting en schenkingsrechten, stuur ons dan een bericht via het onderstaande contactformulier.

 

Als u geïnteresseerd bent in het thema van Spaanse erfenissen, dan wilt u wellicht ook de volgende artikelen lezen:

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

The Inheritance process in Spain

NIEUW EUROPEES CERTIFICAAT VAN SUCCESSIE VOOR SPAANSE ERFENIS

Europees Certificaat voor Successie
Europees Certificaat voor Successie

Het Europees Certificaat van Successie is een ´nieuwe´ standaard voor internationale erfprocedures binnen de Europese Unie (EU-verordening nr. 650/2012 van het Europees Parlement). Deze is vanaf 17 augustus 2015 van toepassing op nalatenschappen van personen die overlijden met bezittingen in verschillende landen van de Europese Unie. De Europese Certificaat van Successie is een openbaar document met een vrijwillig karakter, dat de essentiële informatie over de erfopvolging bevat, zoals de gegevens van de overledene, informatie over de laatst getekende testament, het toepasselijke erfrecht, de gegevens van de erfgenamen en de goederen die aan elke wettelijke erfgenaam zijn toebedeeld.

In bepaalde gevallen kan het Europese Certificaat van Successie de erfgenamen kosten besparen omdat zij bijvoorbeeld de Spaanse erfakten kunnen vermijden. De verordening betreffende de Europese Europese Certificaat van Successie is echter niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk (als gevolg van Brexit) en evenmin op Ierland en Denemarken.

Toename van het aantal internationale erfprocedures in Andalusie, Spanje

Deze Europese verordening is zeer belangrijk in sommige delen van Spanje, zoals Andalusië, Malaga en in het bijzonder aan de Costa del Sol. De reden hiervoor is dat hier veel buitenlandse eigenaars zijn van bezittingen en huizen, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen (residenten) in Spanje. Zij laten normaal gesproken in een testament hun vermogen na aan hun echtgenoot of kinderen, die meestal wonen in het land van hun nationaliteit, zoals Nederland, België, Duitsland, Engeland, Zweden, enz.

Door de huidige situatie met het coronavirus zijn er in Spanje helaas veel erfrechtelijke procedures aan de orde van de dag, als gevolg van het betreurenswaardige aantal sterfgevallen, waardoor er meer erfrechtelijke procedures plaatsvinden dan gewoonlijk. Dit leidt ook tot langere wachttijden bij het centrale register van laatste wilsbeschikkingen in Madrid (Registro de Ultimos Voluntades).

Wat is het belangrijkste doel van het Europese Certificaat van Successie?

Dit certificaat is een officieel document waarmee in elk land van de Europese Unie alle informatie over een verdeling van de nalatenschap kan worden geaccrediteerd. Dit moet in overeenstemming zijn met het nationale erfrecht van de lidstaat en is bedoeld om het internationale proces te gemakkelijker en goedkoper te maken.

Wie mag het certificaat aanvragen en afgeven?

EUROPEES CERTIFICAAT VAN SUCCESSIE
EUROPEES CERTIFICAAT VAN SUCCESSIE

De erfgenamen, de legatarissen met erfrecht en de executeurs-testamentair of de beheerders van de nalatenschap kunnen om de afgifte van een Europese Certificaat van Successie verzoeken. Dit moet gebeuren door het indienen van formulier IV, opgenomen in bijlage 4 van Verordening (EU) nr. 1329/2014, van 9 december, van de Commissie.

Dit Europese Certificaat van Successie kan worden afgegeven door de rechter of de notaris van het land waarvan het erfrecht van toepassing is. Dit is ofwel het land van verblijf, ofwel het land waarvan het recht in het laatste testament is gekozen.

Meer informatie en een link naar het model van het invulformulier vindt u op de website van de Europese Unie.

Voor welke nalatenschappen/erfenissen is het bedoeld?

Deze nieuwe internationale norm kan worden gebruikt voor de erfopvolging van burgers van de Europese Unie, wanneer er één erfgenaam is en deze erfgenaam het nalatenschap zal ontvangen in het land waarvan hij of zij de nationaliteit heeft, terwijl de erflater goederen bezit in Spanje of een ander land van de Europese Unie. Zoals gezegd, is deze verordening betreffende de Europese Certificaat van Successie niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken.

Bijvoorbeeld: Stel dat er een Belgische erfgenaam is, wiens vader een testament heeft ondertekend. In dit Belgische of Spaanse testament heeft hij ervoor gekozen het recht van zijn nationaliteit toe te passen en de erfgenaam ontvangt het nalatenschap van de vader in de stad Gent. De overledene had een huis gekocht in Malaga en had ook geld in een Spaanse bank. De erfgenaam kan bij de Belgische notaris rechtstreeks een Europese Certificaat van Successie aanvragen om in Spanje te gebruiken. Dit om de goederen van zijn of haar vader in Malaga volgens de regels in te schrijven op naam van de wettige erfgenaam.

Wat zijn de voordelen van dit Europees Certificaat van Successie?

Het belangrijkste voordeel van dit certificaat is dat het een standaarddocument in het Engels is dat in elk Europees land geldig is. Dit maakt het erfrechtproces in Spanje of andere landen gemakkelijker en vermijdt bepaalde kosten.

Ten eerste heeft de Europese Certificaat van Successie geen (mogelijk meerdere) juridische vertalingen meer nodig, noch de internationale ‘Apostille van Den Haag‘. (De Apostille van Den Haag is een klein certificaat van de rechtbank om aan de buitenlandse notaris te garanderen dat het om een officieel notarieel document gaat). Dit bespaart niet alleen kosten, maar ook aardig wat tijd. De juridische vertaling en Apostille waren tot nu toe altijd nodig voor de nationale Verklaring van Erfrecht die natuurlijk blijft bestaan.

Ten tweede kan de Europese Certificaat van Successie in bepaalde, eenvoudige gevallen rechtstreeks worden gebruikt om de goederen van de overledene te verdelen. In deze specifieke gevallen kunnen de aanzienlijke kosten voor de Spaanse successieakten worden bespaard.

Wat zijn de nadelen? 

Een van de belangrijkste nadelen is dat het certificaat slechts zes maanden geldig is vanaf de datum van afgifte. Het is echter mogelijk om een verlenging aan te vragen.

Zoals gezegd is het certificaat ook niet automatisch geldig voor erfgenamen om het door hun vader gekochte onroerend goed, dat zij hebben geërfd, te registreren. Dit moet gebeuren in het Spaanse Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en deze instantie kan, afhankelijk van de precieze situatie, nog steeds de Spaanse Erfakte van de notaris verlangen. Dit wordt meer in detail uitgelegd aan het eind van het artikel.

In ieder geval is het belangrijk dat de erfgenamen een ruime notariële volmacht aan hun Spaanse advocaat ondertekenen. Deze moet altijd een clausule bevatten voor de eventuele ondertekening van de erfakten, voor het geval dat toch nog nodig is. Ook de normale procedures zoals de belastingaangifte of vertegenwoordiging bij de bank moeten ingevoegd zijn.

Beïnvloedt het certificaat successierechten (erfbelasting)?

Er is geen invloed op de successierechten of op de aangifteprocedure voor deze erfbelasting. Zodra de Europese Certificaat van Successie in Spanje is ontvangen, moet het belastingformulier voor de betaling van de overeenkomstige successierechten bij het Spaanse belastingkantoor worden ingediend. Dit zelfs als het te betalen bedrag nul is zoals in de meeste gevallen in Andalusië voor naaste familieleden zoals echtgenoten, kinderen, ouders en kleinkinderen. De belastingaangifte moet worden gedaan voordat het papierwerk naar de bankinstelling of het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), de Oficina de Liquidadora, kan worden gebracht.

De hoogte van de successierechten is afhankelijk van de:

  • relatie tot de overledene
  • (fiscale) waarde van de in Spanje geërfde bezittingen
  • saldo van de bankrekening(en) op het moment van overlijden
  • officiële waarde van een voertuig

Het is belangrijk te weten dat de successierechten moeten worden aangegeven binnen zes maanden na de datum van overlijden. Evenzo moet, indien een stedelijk onroerend goed wordt geërfd, over de erfenis van dit onroerend goed Plusvalia-belasting worden betaald. De Plusvalia is de plaatselijke winstbelasting gerekend naar jaren van onroerend goed.

Gevolgen voor het Eigendomsregister in Spanje

Zoals gezegd erkent het Eigendomsregister in Spanje in bepaalde gevallen het Europees Certificaat van Successie rechtstreeks als titel van erfopvolging. Deze vrijstelling om een eigendom te registreren op naam van de wettige erfgenaam zonder dat een notariële erfrechtakte of vonnis nodig is, is alleen mogelijk in de volgende situatie. Ook behoudt het Register te allen tijde het recht om alsnog Spaanse successieakten of andere aanvullende juridische documentatie te verlangen.

Vereisten voor het (mogelijk) vermijden van Spaanse erfrechtakten:

  • Slechts één enkele erfgenaam
  • Geen belanghebbenden, met recht op een gereserveerd aandeel (zoals bijvoorbeeld kinderen onder Nederlands of Belgisch erfrecht)
  • Geen curator of bevoegd persoon om de erfenisprocedure te leiden

Vereiste documentatie voor het Eigendomsregister wanneer erfenisakten niet vereist zijn:

  • Internationale overlijdensakte
  • Laatste testament (indien niet ondertekend in Spanje, dan met juridische vertaling en Apostille)
  • Certificaat van het Spaanse register van laatste wilsbeschikkingen (Registro de Ultimos Voluntades)
  • Notariële akte, ondertekend door de enige erfgenaam, waarin uitdrukkelijk wordt verzocht het onroerend goed op zijn naam te laten inschrijven in het Register. Dit document kan worden ondertekend door de notaris in eigen land (in dit geval zijn de juridische vertaling en de Apostelle van Den Haag vereist). Het kan echt ook gedaan worden door een Spaanse notaris.

Conclusie: juridisch advies voor uw Spaanse erfprocedure

Het Spaanse erfproces is helaas complex, kostbaar en omgeven door veel bureaucratie, zoals u ongetwijfeld uit dit artikel hebt begrepen. Bent u betrokken bij een erfenisproces waarbij de overledene een onroerend goed bezit in Andalusië? En heeft u juridisch advies nodig om tijd en kosten te besparen? Aarzel dan niet om contact op te nemen met C&D Solicitors en onze advocaten zullen u graag begeleiden. Wij zijn een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het geven van juridisch en fiscaal advies aan buitenlanders in Andalusië en wij weten hoe wij kunnen helpen om dit proces zo gemakkelijk mogelijk te maken voor de erfgenamen. U kunt contact met ons opnemen zodat wij u een eerste gratis consult of offerte kunnen sturen.

Meer informatie: U kunt meer lezen over erfrecht en Spaanse testamenten onder ´juridische diensten´ waar u ook onze video van het totale proces kunt bekijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors, Malaga (Andalusie)

Home Insirance

EEN WONING IN SPANJE EN DE HUISVERZEKERING: WAT MOET JE WETEN?

Huisverzekering voor woning in Spanje
Huisverzekering voor woning in Spanje

Een woning kopen in Spanje is een grote economische investering en natuurlijk wilt u dit doen met een zo laag mogelijk risico. Daarom is het zeer belangrijk om juridisch advies in te winnen en een gespecialiseerde advocaat in dienst te nemen die u zal helpen bij het volledige aankoopproces zodat u alle rechtszekerheid heeft en alle relevante informatie over de aan te kopen woning kent. Het is echter ook belangrijk vooraleer de aankoopakte van het onroerend goed wordt ondertekend een huisverzekering aan te sluiten om eender welk risico van financieel verlies te voorkomen als gevolg van mogelijke incidenten zoals diefstal, waterschade of brand. Een huisverzekering aansluiten voor de gemoedsrust van de eigenaar en de gedane investering is duidelijk van groot belang.

Dit artikel is geschreven om enkele begrippen voor buitenlandse huiseigenaren in Spanje te verduidelijken zodat ze het belang van een huisverzekering kunnen begrijpen. In geval van aankoop met een hypotheek zal de bank u adviseren en aanbevelen een huisverzekering af te sluiten want in geval van ernstige schade aan de gehypothekeerde woning zal de bank de betaling van het geleende geld willen garanderen.

Aan het eind van het artikel hebben we het over huisverzekeringen in woningen op het platteland die met of zonder DAFO/SAFO werden gebouwd in Andalusië.

 

Wat is de inboedel- en opstalverzekering?

De huisverzekering is gebaseerd op twee fundamentele begrippen: de inboedel en de opstal.

  1. Opstal (continente) bestaat uit de constructieve en structurele elementen van een gebouw of woning, of het nu gaat om muren, plafonds, vloeren of installaties zoals onder andere verwarming, water of elektriciteit.
  2. Inboedel (contenido) wordt gevormd door de bezittingen van de personen die in het appartement wonen, zoals meubilair, elektronische apparaten, persoonlijke voorwerpen, kleding, juwelen, kunstvoorwerpen, enz.

Wat is de juiste waarde voor de inboedel?

Om de waarde van de inboedel juist te berekenen, raden wij u aan om er even over na te denken hoeveel het u zou kosten om de voorwerpen terug aan te kopen die u nu in uw woning heeft, kamer per kamer. Juwelen of contant geld hebben een specifieke waardebepaling voor de huisverzekering en kunnen tot een bepaalde limiet of onder bepaalde voorwaarden worden verzekerd. In dit geval moet deze informatie worden doorgegeven aan de verzekeringsmaatschappij zodat er rekening mee kan worden gehouden in de polis.

En wat is de juiste waarde voor de opstal van de huisverzekering?

Bij een incident dat gevolgen heeft voor de opstal, bijvoorbeeld bij een brand, zal de verzekeringsmaatschappij een vergoeding betalen op basis van de kosten voor het herbouwen van de woning, met andere woorden, de potentiële kosten voor het volledig opnieuw bouwen van de woning moeten worden berekend. De uit deze berekening resulterende waarde is de waarde die in de huisverzekering moet worden opgenomen als de opstalwaarde.

Een zeer gebruikelijke manier om deze waarde te berekenen is door gebruik te maken van de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw gepubliceerd door de Vereniging der Architecten. Een voorbeeld:

De heer Olle Johansson, van Zweedse nationaliteit, heeft in 2020 zijn nieuwe woning in de stad Malaga gekocht. Het is een appartement van 120 vierkante meter. Volgens de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw van de Vereniging der Architecten van Malaga bedraagt de waarde per gebouwde vierkante meter voor 2020 809 euro. Dat wil zeggen dat de waarde van de opstal voor die 120 vierkante meter 97.080 euro zou zijn. Als er een garage en een berging is, moeten beide ook apart van de woning worden berekend zodat de verzekering deze dekt.

Een ander voorbeeld: Heer Jan Van Poppel, van Nederlandse nationaliteit, gaat een huis kopen op het platteland in de zone van Mijas (rustiek perceel) dat 200 gebouwde vierkante meter omvat plus een zwembad van 30 vierkante meter wateroppervlakte. De waarde van de gebouwd vierkante meter voor een vrijstaand huis op het platteland is 984 euro en de waarde van het zwembad 445 euro per vierkante meter. De totale waarde van de opstal bedraagt dus ongeveer 210.150 euro.

De opstalwaarde gelijk aan de aankoopprijs

Bij het kopen van een woning en het afsluiten van een huisverzekering denken we vaak aan een waarde voor de huisverzekering die zo dicht mogelijk aansluit bij de aankoopprijs die voor de woning werd betaald. Maar deze redenering is misleidend, omdat we rekening moeten houden met het feit dat de grond waar het huis is gelegen niet onder de huisverzekering valt. Het perceel blijft immers altijd waar het ligt. In het geval van een ernstig incident hoeft u alleen de kosten van de herbouw van de woning te verzekeren aangezien u al eigenaar bent van de grond. De waarde van deze grond is echter wat de prijs van een woning duurder maakt bij de meeste stedelijke aankopen. Het kopen van een huis in de Golden Mile van Marbella, in het centrum van Málaga of aan het strand in Nerja is bijvoorbeeld duur omwille van de plaats (grond) waar de woning zich bevindt en niet zo zeer door de herbouwwaarde.

Verbouwen is veel goedkoper dan kopen als je het land al in bezit hebt. Het belangrijkste is te zorgen voor een werkelijke herbouwwaarde in geval van ernstige schade. We hebben het dan ook over het geven van een werkelijke waarde aan de opstal van uw eigendom.

U moet er ook rekening mee houden dat wanneer u uw woning in een appartementencomplex heeft en in het geval van een ernstig incident dat het gebouw aantast, de gemeenschapsverzekering van de VVE (Vereniging van Eigenaren of Comunidad de Propietarios) een deel van de schade dekt die alleen de gemeenschappelijke elementen van het gebouw betreft. Gevel, dak, terrassen, bijvoorbeeld, zijn elementen waarvan de schade in geval van brand zal worden vergoed door de verzekering van de Vereniging van Eigenaren. Met andere woorden, als u een appartement koopt, moet u uw opstal verzekeren, dus in deze gevallen moet alleen de herbouwwaarde van uw woning worden berekend. Als u boven die herbouwwaarde zit, bent u oververzekerd in uw huisverzekering en als u onder die waarde zit, bent u onderverzekerd.

Wat gebeurt er in geval van oververzekering?

Indien u een appartement bezit van 100 vierkante meter met een opstalwaarde van 300.000 euro omdat dit de prijs was die u heeft betaald bij de aankoop van de woning. Bij een ernstig incident waarbij het huis moet worden verbouwd, zal de verzekeraar nooit méér betalen dan de herbouwwaarde en dat zou in principe zo’n 80.000 – 90.000 euro zijn.

In dit geval betaalt de eigenaar elk jaar een zeer hoge premie voor zijn verzekering zonder dat dit nodig is omdat de verzekeraar alleen de herbouwwaarde van het onroerend goed zal betalen. Zelfs – in extreme gevallen – zou de verzekeringsmaatschappij kunnen begrijpen dat er sprake is van kwade trouw bij het afsluiten van de verzekering en dit zou een groot probleem kunnen zijn, aangezien zij de polis nietig zouden kunnen verklaren en de bedragen die in geval van een schadegeval verschuldigd zouden zijn, niet zouden betalen.

Wat gebeurt er in geval van onderverzekering?

Als de opstal of de inboedel onder de werkelijke waarde van het gebouw of het meubilair wordt berekend, zal de verzekeraar de schade niet voor 100% vergoeden, ook al is het bedrag van de schade lager dan de waarde van de verzekering. Als bijvoorbeeld de werkelijke herbouwwaarde van het gebouw 100.000 euro is en de opstal in de polis werd berekend op 60.000 euro, hebben we te maken met een woning die slechts voor 60% verzekerd is. Je zou denken dat ieder incident van 60.000 euro of minder door de polis wordt gedekt maar in werkelijkheid is dat niet het geval.

Bijvoorbeeld, in het geval van een kleine brand met schade ter waarde van 10.000 euro, begrijpt de verzekeraar dat 40% van het genoemde incident niet is verzekerd door de polis aangezien zij slechts 60% van de waarde van de opstal heeft verzekerd. De verzekeraar zal dus slechts de waarde van 6.000 euro vergoeden, dus altijd verhoudingsgewijs voor ieder incident.

Speciale verzekering: luxewoningen

Als u eigenaar bent van een luxewoning of u overweegt een luxewoning te kopen, is de schatting van de herbouw- of vervangingswaarde op basis van de coëfficiënten van de Verenigingen van Architecten waarschijnlijk een methode die niet geldig is voor dit type woning. Bij dit type woningen is het belangrijk om de te verzekeren opstal te berekenen aan de hand van de kosten voor de herbouw van de woning met objectieve parameters. Dat wil zeggen, als deze woning zeer hoge kwaliteiten heeft in domotica-apparatuur, isolatie, aluminium of houten timmerwerk, vloeren, kranen, sanitair, airconditioning, etc., is het nodig om rekening te houden met deze waarden en deze toe te voegen aan de opstal.

Zoals reeds werd gezegd, moet de opstalwaarde een zo exact mogelijke schatting zijn van wat het zou kosten om het huis met dezelfde kwaliteiten te herbouwen. In dit geval is het zeer belangrijk om de verzekeringsmaatschappij op de hoogte te brengen van de “bijzonderheden” van de woning zodat zij zoveel mogelijk informatie hebben en zo kunnen bewijzen waarom de waarde van het gebouw hoger is dan de gemiddelde herbouwwaarden. Alle aankoopfacturen en betalingsbewijzen voor dit hoogwaardig meubilair zijn van groot belang om de kosten aan te tonen.

Wat is het verzekeringscompensatieconsortium?

Iedereen die in Spanje een verzekering heeft afgesloten, van welk type dan ook, betaalt een klein deel van de prijs aan het consortium. Het consortium is een openbare bedrijfsentiteit, die ongevallen dekken zoals overstromingen, terrorisme, atypische cyclonale stormen, natuurbranden of andere risico’s die onder de “verzekeringsregulering van buitengewone risico’s” vallen en die niet door de verzekeringsmaatschappijen worden gedekt aangezien deze ongevallen uitdrukkelijk zijn uitgesloten. Wanneer dit soort schade zich voordoet, dekt de verzekeringsmaatschappij deze niet aangezien het consortium zich garant stelt om de houders van de polis te vrijwaren zodat zij in deze situaties niet onbeschermd blijven.

Landelijke woningen en de opstal bij huisverzekeringen

We gaan ervan uit dat volgens de wet de meerderheid van de bestaande landelijke woningen (platteland) in Andalusië, waarvan het gebruik een residentieel karakter heeft, niet legaal zijn en dus in het geval van de verwoesting van het huis als gevolg van een incident met totale vernieling, zoals natuurbrand, aardbeving, ernstige overstromingen, etc., ze niet kunnen worden herbouwd. Dit komt omdat de Andalusische urbanistische wet (LOUA) niet toestaat dat een bouwvergunning kan worden afgegeven voor deze landelijke terreinen voor het bouwen van een woning met residentieel karakter. Het bestaan en het voortbestaan van deze duizenden illegale woningen op landelijke grond is gebaseerd op de anciënniteit. In geval van vernieling of verval zijn deze geen oude woningen meer en is het dus niet mogelijk om een vergunning te krijgen voor het bouwen van een nieuw huis of het herbouwen van het huis dat er was.

De bovenstaande uitleg leidt ons naar de waarde van de huisverzekering bij deze woningen die, zoals we in het begin hebben vermeld, in Málaga kan worden geschat op ongeveer 984 euro per gebouwde vierkante meter. Deze waarde is gebaseerd op wat het zou kosten om het huis te herbouwen maar in geval van een incident met totale vernieling kan dit landelijk huis niet legaal worden herbouwd, wat is dan de situatie? In het geval van een incident met totale vernieling en een woning op het platteland van 150 vierkante meter en waarvan de opstal werd getaxeerd op 150.000 euro, zou de verzekeringsmaatschappij deze vergoeding per opstal betalen samen met de bijbehorende vergoeding voor de inboedel.

In dit geval zou de eigenaar deze vergoeding voor de woning ontvangen plus de waarde van de grond waar hij niet opnieuw kan bouwen. Daarom is de waarde van de grond van een huis op het platteland zeer laag in verhouding tot de bouw, in vergelijking met een stadswoning op welke grond het mogelijk is om opnieuw te bouwen.

Tips voor een veilige en goede huisverzekering

Denk bij het kopen van uw woning goed na over de waarde van de opstal en de inboedel ervan, en vergeet niet om bergruimtes, parkeerplaatsen, zwembaden, etc. op te nemen. Heeft u twijfels over de waarde van de verzekering, neem dan contact op met uw verzekeringsmaatschappij. Het is belangrijk dat de verzekeringsmaatschappij u helpt bij al uw vragen over de waardebepaling van uw huisverzekering.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocat van C&D Solicitors (Torrox, Málaga Andalusie)

 

First occupation license for houses

LICENTIE VAN EERSTE BEWONING (LPO) IN ANDALUSIE VERVANGEN DOOR VERANTWOORDELIJKHEIDSVERKLARING

Licentie van Eerste Bewoning voor huizen (LPO) en de RTA verhuurlicentie
Licentie van Eerste Bewoning voor huizen (LPO) en de RTA verhuurlicentie

Groot nieuws voor Andalusiche huizeneigenaren die nog geen Licentie van Eerste Bewoning (LPO) hebben, hetgeen verplicht is om te presenteren bij de aanvraag van de RTA verhuurlicentie van het Registro de Turismo de Andalucia. Dit was een probleem omdat het geen standaard eis was voor nieuw gebouwde huizen tot in de jaren tachtig.

Op 12 maart publiceerde de Andalusische regering in haar officiële bulletin (BOJA) een wetsdecreet dat vooral tot doel heeft de regulering van sommige procedures in  Andalusië te vereenvoudigen. Deze verordening heeft gevolgen gehad voor een veelheid aan regels, waaronder het nieuwe artikel 169 bis van de Stedenbouwkundige Wet van Andalusië (LOUA) van 2002, dat onder meer gevolgen heeft voor de Vergunning voor Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion or LPO in het Spaans).

Evenzo is artikel 169.3 van de LOUA gewijzigd met een tweede alinea waarin wordt bepaald dat voor handelingen die onderworpen zijn aan een verantwoordelijkheids verklaring geen vergunning/licentie vereist is. Als algemene verklaring kunnen we stellen dat het nieuwe decreet het mogelijk maakt om het recht te verkrijgen om de meeste gebouwen op geconsolideerde stedelijke gronden in heel Andalusië te bewonen of te gebruiken, door de verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen samen met de vereiste juridische documentatie van de belanghebbende.

Met andere woorden, het is voor deze gebouwen niet langer nodig om de Licentie van Eerste Bewoning door de Gemeente (LPO) te krijgen, aangezien de nieuwe ´Declaratie van bewoning of gebruik´ de Licentie van Eerste Bewoning vervangt. De verantwoordelijkheidsdeclaratie van bewoning verleent de eigenaar dezelfde rechten als de bewoningsvergunning vanaf de dag van indiening.

Wat is een “verantwoordelijkheidsverklaring”?

De verantwoordelijkheidsverklaring is een document dat door de belanghebbende is ondertekend en waarin hij verklaart dat hij voldoet aan een reeks eisen volgens specifieke voorschriften en waardoor hij een recht kan verwerven. Vanaf de datum van presentatie (net als bij de LPO moet dit worden gedaan door een gelicencieerde architect) wordt het recht dat voor de belanghebbende bestemd is erkend, dus is het vanuit juridisch oogpunt gelijk en vervangt het de eerdere door de Gemeente verleende Licentie van Eerste Bewoning (LPO).

Dit type procedure komt steeds vaker voor bij de Spaanse autoriteiten. Dit komt omdat door de voorlegging van genoemde verantwoordelijkheidsverklaring het recht wordt erkend en het daarom mogelijk is om de wachttijd en vertraging van de overheidsinstanties te vermijden die in het geval van de Vergunning van Eerste Bewoning maanden was.

Welke gebouwen kunnen een verantwoordelijkheidsverklaring voor hun bewoningsrecht presenteren?

Artikel 169 bis hierboven besproken, bepaalt in zijn sectie c dat het kan worden verkregen door middel van verantwoordelijkheidsverklaring “de bewoning of het gebruik van de werken van de vorige sectie, op voorwaarde dat de gebouwen en faciliteiten zijn voltooid en hun bestemming in overeenstemming is met de voorschriften die van toepassing zijn”. Deze werken in onderdeel b van artikel 169, waarvan de bewoningsrechten zouden worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, zijn: “Werken in bestaande gebouwen en voorzieningen, op geconsolideerde stedelijke grond en in overeenstemming met stadsplanning, die de bewoning niet veranderen en hoogteparameters, noch verhoging van de bouwbaarheid of het aantal woningen. ‘

Daarom komen in sectie c bestaande gebouwen die nooit een Licentie van Eerste Bewoning hebben gehad, in aanmerking zodat ze nu hun bewoningsrecht kunnen verkrijgen door een verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen. Onderdeel d bevat de mogelijkheid om de eerste bewoning of gebruik te verkrijgen, via een verantwoordelijkheidsverklaring voor nieuwe gebouwen: “d) De eerste bewoning en gebruik van nieuwe gebouwen, mits ze zijn afgewerkt en hun bestemming in overeenstemming is met de toepassingsregels en met de verleende bouwvergunningen”.

Het is belangrijk om te zeggen dat deze wijziging geen gevolgen heeft voor woningen op het platteland, rustieke/rustico woningen, aangezien ze de eerste bewoningsvergunning niet kunnen krijgen omdat ze niet zijn opgenomen in de stedebouwkundige planning.

Welke verplichtingen zijn er voor de  verantwoordelijkheidsverklaring?

De belanghebbende die een verantwoordelijkheidsverklaring ondertekent om het bewonigsrecht te verwerven, is verantwoordelijk voor het voldoen aan de gestelde eisen om van dat recht te kunnen genieten. Samen met de bovengenoemde verklaring moet hij de vereiste technische en juridische documentatie presenteren die de naleving van de vereisten bevestigt. Evenzo zal zij zich ertoe verbinden om aan de eisen te blijven voldoen zodra de verklaring is ingediend.

Het is daarom logisch dat verantwoorde verklaringen voor de bewoning of het gebruik van een gebouw niet mogen worden overgelegd wanneer niet wordt voldaan aan de eisen die de norm stelt voor hun presentatie. Vooraf moet worden geanalyseerd of de woning in kwestie dit recht kan verkrijgen. Men mag niet vergeten dat de voorstelling van de verantwoordelijkheidsverklaring veronderstelt dat het een wettelijke verantwoordelijkheid op zich neemt. Het presenteren van genoemde verklaring met vervalsing van de verstrekte gegevens of documenten of het niet bijvoegen van alle vereiste juridische documentatie kan de administratie verantwoordelijk stellen voor de belanghebbende partij.

Wat betekent deze wijziging in de regelgeving voor toeristische verhuur in Andalusië?

Deze wetswijziging laat duidelijk zien dat het veel woningen zal toelaten, die tot op heden om verschillende redenen niet over een Vergunning voor Eerste Bewoning beschikten, maar wel aan de eisen voldeden. Deze kunnen nu deze juridische erkenning verkrijgen met de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring en de vereiste documentatie. Sinds de Andalusische regering toeristenwoningen heeft gereguleerd en de registratie ervan in het Registro de Turismo Andalucia (RTA) heeft geforceerd, waarvoor de bewoningsvergunning is vereist, zijn er veel huiseigenaren in Andalusië: Malaga, Costa del Sol of Costa Tropical bijvoorbeeld, die een dergelijke vergunning hebben aangevraagd voor hun huizen. Vanwege de traagheid van de gemeenten bij het verlenen van de eerste bewoningsvergunningen, wachten veel eigenaren die de vergunning hebben aangevraagd nog steeds op de oplossing hiervan.

Veel eigenaren uit steden zoals Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … enz., en vele andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical kunnen nu hun bewoningsrecht verkrijgen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring en daarmee voldoen aan de eis van de LPO. Op deze manier kunnen ze de registratie van hun huis in de RTA uitvoeren voor de toeristische verhuur van het onroerend goed.

Er zijn meer dan een paar buitenlandse klanten van ons kantoor die maanden of jaren hebben “gevochten” met hun Gemeentes om hun vergunning te verkrijgen en nu zullen ze dat recht met de verantwoordelijkheidsverklaring gemakkelijk en snel kunnen verkrijgen. Natuurlijk heeft deze wijziging in de regelgeving voor deze woningen een zeer belangrijke en positieve verandering betekend, aangezien een van de belangrijkste voordelen voor een buitenlander die een woning in Andalusië wil kopen, de winstgevendheid door middel van toeristische verhuur is. Met de huidige crisis van het coronavirus COVID-19 helpen dit soort veranderingen de economische activiteit.

Welke invloed heeft deze wijziging op de verkoop van bestaand onroerend goed?

De meeste aankopen van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië zijn bestaande woningen en sommige hebben momenteel geen LPO. Het is logisch dat de verantwoordelijkheidsverklaring voortaan het proces van het verkrijgen van het bewoningsrecht zal vergemakkelijken. Dit vanwege het feit dat wordt begrepen dat het recht op beroep of gebruik is verworven sinds de presenteren van de verantwoordelijkheidsverklaring. Welnu, vanuit het oogpunt van de koper is het erg belangrijk dat, bij aankoop op stedelijke gronden, zorgvuldig wordt gecontroleerd of het onroerend goed het genoemde gebruiksrecht kan verkrijgen of niet, indien de bewoningsrechten door de verkoper zijn verworven door middel van de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring .

De potentiële koper moet een kopie van de technische documentatie samen met de verantwoordelijkheidsverklaring opvragen bij de verkoper, zodat zijn advocaat en / of architect deze kan herzien en bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de vereisten om het bewoningsrecht te verkrijgen. Als de toekomstige koper deze verificatie niet uitvoert, bestaat het risico dat de verkoper van het onroerend goed, om het te laten lijken dat zijn huis bewoningsrecht heeft, de verantwoordelijkheidsverklaring presenteert of gaat presenteren ondanks het feit dat de eigendom kan dit recht niet verkrijgen omdat het niet aan de vereisten voldoet.

In dit scenario kunnen de koper en de nieuwe eigenaar van het pand een probleem tegenkomen. Het is duidelijk dat de verkoper verantwoordelijk kan worden gehouden voor deze situatie, maar in de meeste gevallen van buitenlandse verkoop zijn de verkopers niet-residenten, het zou duur en ingewikkeld zijn om een ​​gerechtelijke procedure te beginnen. Overleg altijd met uw advocaat over de situatie van de woning die u gaat kopen.

Nieuwbouwpromoties en de Licentie van Eerste Bewoning?

Zoals we eerder al vermeldden, is het ook voor dit type woning mogelijk dat de ontwikkelaar via de verklaring van bewoning of gebruik kan verkrijgen wat voorheen de Vergunning van Eerste Bewoning (LPO) was. De stedenbouwkundige wet van Andalusië (LOUA) stelt met deze wijziging in de regelgeving vast dat een bewoningsvergunning voor nieuwe woningen niet vereist is in Andalusië, het is mogelijk om de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen.

Met andere woorden, ook al zou de ontwikkelaar door deze wetswijziging de LPO niet meer van de gemeente kunnen krijgen. Dit betekent dat, zelfs als in de ondertekende particuliere koopovereenkomst wordt vermeld dat de ontwikkelaar verplicht is om de LPO te verkrijgen, het nu voldoende zou zijn voor de ontwikkelaar met de verantwoordelijkheidsverklaring, aangezien het zou bewijzen dat het nieuwe huis het recht van eerste bewoning heeft. De promotor voldoet door middel van de verklaring aan de onderhandse verkoopovereenkomst.

Wat gebeurt er als de ontwikkelaar de verklaring onjuist heeft ingediend?

De gemeentes hebben de plicht om na te gaan of de verantwoordelijkheidsverklaring al dan niet voldoet aan de vereisten voor het verkrijgen van het recht op bewoning of gebruik, en kunnen de beëindiging van de bewoonbaarheid verklaren in het geval dat niet aan de vereisten wordt voldaan en kunnen ook juridische verantwoordelijkheid eisen van de promotor voor genoemde acties.

Als de gemeente binnen de eerste zes maanden na de presentatie van de verantwoordelijkheidsverklaring niet de nodige maatregelen heeft genomen om de handeling of het gebruik te beëindigen, in het geval dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor dat beroep, zou de gemeente worden aansprakelijk voor schade die te goeder trouw aan derden is toegebracht. Met andere woorden, de gemeentes zouden de mensen die deze huizen kochten antwoorden met de overtuiging dat de verkoop kon worden uitgevoerd, aangezien zij op de dag dat ze de koopakte ondertekenden, de verklaring hadden die verantwoordelijk was voor de promotor van bewoning of gebruik (voormalig LPO).

Het voorgaande laat ons begrijpen dat als de gemeente deze verklaring in die eerste zes maanden herziet en begrijpt dat de beëindiging van de bewoning moet worden besloten, de ontwikkelaar verantwoordelijk zou zijn voor de schade aan de kopers. Ik begrijp echter dat er in de meeste gevallen geen schade aan de kopers mag zijn, aangezien het optionele beheer van de werken (voornamelijk architecten en landmeters) ervoor zal zorgen dat hun definitieve certificaat van werken  (´einde bouw certificaat´) in overeenstemming is met de wet, aangezien zij de hoofdverantwoordelijke zouden zijn samen met de promotor als dit niet het geval was. Het definitieve certificaat van werken is het belangrijkste technische document om het recht op bewoning in een nieuwe woning te verkrijgen.

Kan de verklaring van bewoning of gebruik in alle gemeentes worden gepresenteerd?

Het is waar dat tot op heden weinig gemeenten specifieke procedures voor dit proces hebben goedgekeurd, zoals Malaga, Marbella, Sevilla of Córdoba. De Andalusische regering heeft een praktische gids voor dit besluit gepubliceerd, samen met de modellen voor de verantwoordelijkheidsverklaring en de nodige documentatie, zodat de gemeentes er gebruik van kunnen maken. Naar onze mening kunnen dergelijke modellen ook door burgers worden gebruikt, aangezien het bewoningsrecht alleen kan worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, en niet door een vergunning die de gemeentes vanaf 13 maart hebben verleend.

Het is waar dat, aangezien de meeste gemeenten deze nieuwe procedure niet via hun gemeentelijke verordening hebben goedgekeurd, het waarschijnlijk is dat ze het niet eens zijn met het verkrijgen van genoemd recht door de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen, tenzij die Gemeente die specifieke procedure eerder heeft goedgekeurd.

Echter, aan het einde van dit besluit staat dat geïnteresseerden die vóór 13 maart een aanvraagprocedure hebben gestart voor de eerdere Licentie van Eerste Bewoning, gebruik kunnen maken van de nieuwe regeling om zo via het technish project van de gecertificeerde architect het bewoningsrecht te verkrijgen, ook al heeft de gemeenteraad zijn gemeentelijke verordening (nog) niet gepubliceerd.

Kunnen services worden gecontracteerd met deze verantwoordelijkheidsverklaring?

Het antwoord is categorisch JA. Hoewel het zeer waarschijnlijk is dat het nodig zal zijn om uit te leggen en te bespreken, althans tijdens deze eerste maanden, aangezien waarschijnlijk verscheidene van de leveranciers voor elektriciteit en water deze informatie of richtlijnen van deze wettelijke wijziging niet zullen hebben verkregen en zullen blijven vragen om de LPO. Zoals u begrijpt, is het het beste om als eigenaar te overleggen met uw advocaat of architect over de specifieke situatie van uw eigendom.

Natuurlijk, als u bezig bent met het kopen van een huis of erover nadenkt, is het erg belangrijk om contact op te nemen met een gespecialiseerde advocaat die u kan adviseren bij het kopen en verkopen van het pand en die deze stedelijke kwesties goed kent.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

purchase, property, coronavirus, private contract

Koopcontracten in Spanje en de COVID-19 Coronacrisis

(Ver)koopcontracten gedurende COVID- / Coronacrisis
(Ver)koopcontracten gedurende COVID- / Coronacrisis

Het is duidelijk dat de door het coronavirus (COVID-19) veroorzaakte gezondheidszorgcrisis een enorme impact heeft gehad op alle gebieden van ons dagelijks leven. Dit kan koper vragen opleveren over de status van hun koopcontracten. De Staat van Alarm die door de Spaanse regering en door vele andere regeringen in het buitenland is afgekondigd, heeft geleid tot bewegingsbeperkingen, de sluiting van het luchtruim, het stilleggen van het bedrijfsleven en overheidsinstanties, enz. Het dagelijkse leven van mensen is veranderd en ernstig getroffen vanuit sociaal en economisch oogpunt.

Met dit artikel willen we zoveel mogelijk reageren op de twijfels en onzekerheden van buitenlandse klanten die huizen kopen in Spanje, evenals hun verkopers. We hebben het over verkopen tussen individuen die al aan de gang waren met ondertekende contracten, maar die ‘verrast’ waren door de COVID-19-crisis en de maatregelen die de Spaanse regering had genomen om de alarmtoestand af te kondigen.

Aan het einde van het artikel zullen we kort ingaan op de juridische situatie van de verkoop van nieuwe woningen of off-plan verkopen van ontwikkelaars.

Wat zegt de Spaanse wet over het nakomen van contracten?

Het eerste dat met nadruk moet worden gezegd, is dat volgens het Spaanse recht de in een overeenkomst overeengekomen clausules van kracht zijn en dat de partijen daarom verplicht zijn deze na te leven. Met andere woorden, de onmogelijkheid om te voldoen aan wat is overeengekomen in een contract is een uitzondering en wordt zeer restrictief geïnterpreteerd.

Het Spaanse Hooggerechtshof heeft bij het aanpakken van mogelijke contractbreuken en om verlies van het betaalde geld te voorkomen, vastgesteld dat de partij in overtreding de redenen achter die inbreuk moet bewijzen en beargumenteren, en moet bewijzen dat zij al het mogelijke heeft gedaan om het contract uitvoeren.

Maar zelfs nadat is vastgesteld dat het onmogelijk is om aan de overeenkomst te voldoen, moeten de partijen trachten de overeenkomst op die manier te wijzigen om het probleem ter verhelpen dat voortvloeit uit de situatie veroorzaakt door de Staat van Alarm en de COVID-19 Corona crisis. Met andere woorden, wanneer zij worden geconfronteerd met de mogelijke vermijding van de overeenkomst door een van de partijen, moeten zij altijd trachten tot overeenstemming te komen om de overeenkomst na te komen.

Welke verkoop van onroerend goed kan worden beïnvloed door de Staat van Alarm?

Naar mijn mening zijn de verkoopcontracten die kunnen worden beïnvloed degene die één van de partijen verplichten om te voldoen aan een vereiste of voorwaarde die in het contract is overeengekomen vóór de ondertekening van de notariële verkoopakte en die voorwaarde wordt beïnvloed door deze maanden van Staat van Alarm.

Vanwege de stillegging van activiteiten en bewegingsbeperkingen, is het zeer goed mogelijk dat aan sommige van de vereisten die zijn vastgelegd in een koopcontract niet kan worden voldaan, aangezien de geschatte tijd om deze te uit te voeren werd berekend op basis van een normale situatie, die echter niet meer bestaat sinds 13 maart 2020.

Mogelijke gevolgen voor koopcontracten

  • Voor het koopcontract om de voorwaarde vast te stellen voor het verkrijgen van een bouwvergunning of het officieel document voor de legalisatie/regularisatie van een woning, zoals het DAFO-certificaat voor plattelandshuizen in Andalusië. Aangezien het werk in Gemeentes stilligt of tot een minimum beperkt is, is het heel goed mogelijk dat deze aanvragen niet worden verwerkt totdat de alarmtoestand is beëindigd.
  • Voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek. Als de taxateur niet kan reizen om het pand te bezoeken of als de juridische afdeling van de bank niet werkt, wordt dit proces verlamd, waardoor de gemiddelde afwikkelingstijd veel langer is dan aanvankelijk werd verwacht.
  • Voor de datum van ondertekening van notariële (koop)aktes tijdens de periode van de alarmtoestand en/of de beperkingen op commerciële vluchten, waardoor het voor beide partijen onmogelijk is om bij de notaris aanwezig te zijn.
  • De onmogelijkheid om een ​​NIE (fiscaal identificatienummer voor buitenlanders) te verkrijgen, die nodig is om een ​​koopakte bij een notaris te ondertekenen en de bijbehorende belastingen te betalen. De aanvragen van deze documenten zijn momenteel opgeschort. De nationale politiebureaus in de provincie Malaga die we vroegen, weten niet wanneer ze kunnen openen om nieuwe NIE-aanvragen te accepteren.
  • Eén van beide partijen wordt opgenomen in het ziekenhuis of in quarantaine moet verblijven.

Wat moeten verkoper en koper in deze situatie doen?

Het eerste is om te zien of het privécontract een clausule bevat die deze situaties regelt, aangezien het contract rechtsgeldig is en de partijen bindt. Echter, in verkoopprocessen waarbij de akte niet kan worden ondertekend om redenen die voortvloeien uit de coronaviruscrisis, zouden beide partijen moeten doen wat nodig is om het contract te wijzigen en/of te verlengen, om de partij die het nodig heeft tijd te geven om de verkoop te voltooien. In de meeste situaties is het slechts een kwestie van tijd tot dat aan die omstandigheid of voorwaarde kan worden voldaan.

Evenzo zou er in het geval van onbuigzaamheid en de weigering van een van de partijen om een ​​dergelijke verlenging van het (ver)koopcontract toe te staan, in de meeste gevallen geen juridische gronden zijn om het contract te beëindigen en/of schadevergoeding te eisen. Zoals hierboven vermeld, moeten de partijen altijd proberen een overeenkomst te bereiken om de overeenkomst na te leven.

Is het voor de koper mogelijk om het contract te beëindigen vanwege de COVID-19-crisis?

Het terugtrekken uit een (ver)koopcontract als gevolg van een plotselinge daling van de huizenprijzen door een economische crisis is een complex vraagstuk. In dit geval bedoelen we dat de koper moet accrediteren dat hij voldoet aan één van de in de rechtspraak gestelde eisen voor het beëindigen van contracten, namelijk dat er een buitengewone verandering is opgetreden in de omstandigheden die tot de uitvoering van dat contract hebben geleid.

Met andere woorden, de koper zou moeten bewijzen dat de huidige economische crisis, die resulteert in een diepe en langdurige economische recessie, openlijk kan worden beschouwd als een economisch fenomeen dat een ernstige verstoring of verandering kan veroorzaken in de omstandigheden die tot uitvoering van het contract leiden.

In Spanje hebben de rechtbanken de mogelijkheid afgewezen om een ​​(ver)koopcontract op basis van deze omstandigheid te beëindigen. Deze mogelijkheid moet echter niet worden uitgesloten en individuele factoren moeten worden geanalyseerd, zoals of de woning een primaire woning of een vakantiewoning zal zijn, als de koper een hypotheekfinanciering nodig heeft, als de financiële situatie van de koper is veranderd, etc.

Wat is de situatie van de koper in het verkoopproces?

Met deze vraag willen we ingaan op de situatie van een koper die een paar maanden geleden de beslissing heeft genomen om een ​​huis tegen een specifieke prijs te kopen, op basis van een economische situatie die op geen enkele manier vergelijkbaar is met de huidige.

Stel je Nederlandse, Belgische, Engelse, Zweedse of andere buitenlanders voor die in onroerend goed in Malaga of de Costa del Sol wilden investeren, om winst te maken of te verhuren. De overeengekomen verkoopprijs was duidelijk gebaseerd op de waarde van dat onroerend goed in de eerdere economische situatie. Laten we ons bijvoorbeeld een huis voorstellen in het historische centrum van Málaga of Nerja, zeer gewilde gebieden met toeristische attracties vóór COVID-19, met goede mogelijkheden voor verhuur op de toeristenmarkt, die momenteel is opgeschort.

Welnu, als koper, in het geval dat voortzetting van de aankoop van het onroerend goed zou leiden tot aanzienlijke schulden, zou ten eerste twee dingen moeten worden geanalyseerd:

  • Het bedrag dat aan de verkoper is aanbetaald bij het privé koopcontract (meestal 10% van de aankoopprijs). Of de koper bereid is dat geld te verliezen, voornamelijk omdat hij denkt dat het beter is om dit kwijt te zijn door het onroerend goed niet te kopen.
  • De inhoud van de contractbepalingen overeengekomen in termen van wat er gebeurt wanneer de koper de overeenkomst schendt. Dit is een belangrijk probleem omdat contractbreuk kan leiden tot verschillende juridische situaties. Het gebruikelijke proces is het uitvoeren van een betalingscontract, waarbij het geld dat aan de verkoper is betaald, verloren gaat, wat leidt tot de beëindiging van het contract. Dit is de clausule die onze firma gewoonlijk accepteert in verkoopcontracten. Als dit echter niet correct is opgesteld in het contract, kan de verkoper het recht hebben om van de koper te verlangen dat hij zich aan het contract houdt en de openbare akte ondertekent, zelfs als de koper ermee instemt het eerder betaalde geld te verliezen. Het is duidelijk dat deze claim van de koper in een gerechtelijke procedure moet worden behandeld, wat jaren zou duren voordat de partijen een resolutie zouden krijgen en gewoonlijk zouden verkopers genoegen nemen met het houden van het betaalde geld als aanbetaling.

Wat is de situatie van de verkoper in het verkoopproces?

Voor verkopers zijn ze waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in het voltooien van de verkoop van het huis, aangezien de prijs die is vastgelegd in het contract dat is ondertekend vóór COVID-19 zeker hoger zal zijn dan wat ze op korte of middellange termijn kunnen krijgen. De huidige situatie zal ongetwijfeld leiden tot een algemene daling van de huizenprijzen, hoewel niemand weet hoelang dit zal duren.

Dat gezegd hebbende, is het mogelijk voor verkopers die al een ondertekend contract hebben en die zien dat kopers aarzelen om de overdracht af te ronden, om geïnteresseerd te zijn in het gemakkelijker maken voor kopers om de aankoop te voltooien. Met andere woorden, in deze context lijkt het onderhandelen over een lagere prijs, zodat de verkoper kan verkopen, niet vergezocht. Uiteindelijk zou de prijsdaling afhangen van of het voor de verkoper van groot belang is om op dit moment te verkopen of dat ze kunnen wachten, of dat het door de koper reeds betaalde geld voldoende compensatie is voor de verkoper om ermee in te stemmen dat bedrag als een boete in plaats van onderhandelen.

Wat is de situatie bij de aankoop van nieuwbouw of off-plan woningen?

Bij verkoop van dit type is, wat betreft de uitvoering van het contract door de koper, de situatie hetzelfde als hierboven uitgelegd, zowel wat betreft de naleving van het contract als de beëindigingsbepalingen. Naar mijn mening zouden de potentiële twijfels van de koper worden bepaald door de voortgang van de werken en de verwachte opleveringsdatum van de ontwikkeling, ook rekening houdend met de financiële solvabiliteit van de ontwikkelaar.

Als de koper het verkoopcontract meer dan een jaar geleden ondertekende, toen de markt een goede tijd beleefde en de prijzen stegen, is het zeer waarschijnlijk dat de op dat moment overeengekomen prijs lager zou zijn dan wat ze begin bijvoorbeeld dit jaar konden vinden. Aan de andere kant, als de werken bijna voltooid zijn, zou er weinig twijfel over bestaan ​​of de ontwikkelaar ze zal voltooien, omdat ze bijna volledig verkocht zouden worden en weinig kopers zouden overwegen om het contract te beëindigen, omdat ze al aanzienlijke bedragen op rekening voor hun huizen betaald. In dit geval is het scenario voor de koper veilig.

In het geval van ontwikkelingen waar de bouw nog niet is begonnen, maar die al op de markt werden gebracht, met een verwachte oplevering over een jaar of twee, is het scenario anders. In dit geval moeten kopers die twijfelen om een ​​beslissing te nemen en onlangs het privécontract hebben ondertekend, de prijs van het onroerend goed en de voltooiingsdatum beoordelen, evenals het aantal woningen met ondertekende contracten verkocht door de ontwikkelaar. Als het privécontract echter nog niet is ondertekend en er alleen een reservering is overeengekomen met de ontwikkelaar, kunnen ze deze intrekken en het betaalde bedrag terugvorderen. Ze kunnen ook langer wachten, omdat ontwikkelaars de prijzen waarschijnlijk zullen verlagen, afhankelijk van hoelang de crisis duurt.

Wat de solvabiliteit van ontwikkelaars betreft, zou de koper, vanwege de verplichting om alle tijdens de bouw betaalde bedragen te garanderen nadat het onderhandse contract is ondertekend, volledige rechtszekerheid hebben in het geval dat de ontwikkelaar de bouw niet kan voltooien. Deze situatie is op geen enkele manier vergelijkbaar met de crisis van 2008, waarin veel kopers hun voorschotten verloren.

Individuele beoordeling situatie van koopcontract

Deze verkoopprocessen die vóór de COVID-19-crisis beginnen, kunnen echter tot complexe situaties leiden die individueel en altijd met advies van een advocaat moeten worden geanalyseerd. Dit is niet het moment om beslissingen te nemen zonder de juiste juridische kennis, aangezien er al een particulier koopcontract is afgesloten. Niet-juridisch onderbouwde beslissingen nemen is dan nooit een goed idee.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

Co

BELASTING DEADLINES binnen de STAAT VAN ALARM IN SPANJE 

Coronavirus, taxes deadlines, spainVanwege de huidige crisis die door de Wereldgezondheidsorganisatie in de hele wereld is uitgeroepen vanwege het Coronavirus (ook bekend als Covid-19), heeft bijna elk land verschillende maatregelen in werking gezet.

*Dit document is geschreven volgens de wet en besluiten die van kracht zijn tot 4 april 2020.

In Spanje verklaarde de regering op 14 maart 2020 de “Staat van Alarm” (geregeld in artikel 116.1 van de Spaanse grondwet en de organieke wet 4/1981) gedurende 15 dagen (tot 29 maart), door middel van het Real Decreet 463/2020, via onder andere het sluiting van musea, monumenten, restaurants en bijna elk bedrijf dat open is voor het publiek.

Echter is vanwege de toename van de infecties de alarmtoestand met 15 dagen verlengd tot 12 april 2020 na goedkeuring van het parlement (Congreso de los Diputados, decreet 11/2020), en in afwachting van een nieuwe verlenging tot 26 april).

Het hoofddoel van deze besluiten is om het vrije verkeer van personen verbieden om een ​​verdere toename van de infectie onder de Spaanse bevolking te voorkomen. Desalniettemin hebben al deze maatregelen economische, fiscale en natuurlijk sociale gevolgen.

 

Verlenging van de betalingsdeadlines voor ZZP-ers (autonomos) en kleine ondernemers (PYME) (uitstel en gedeelde betalingen).

  1. Zelfstandigen en kleine ondernemers met een omzet van minder dan € 6.010.121,04 mogen de betaling van de belastingschuld (minder dan 30.000 euro) uitstellen zonder dat zij een garantie voor een termijn van 6 maanden moeten geven. Over de eerste drie van deze maanden wordt geen rente gerekend, met de daaruit voortvloeiende besparingen. Dit uitstel heeft alleen betrekking op schikkingen die moesten worden ingediend of ingevoerd van 13 maart tot 20 mei 2020 (artikel 14 decreet 7/2020).
  1. Een uitstel van belastingschulden die voorheen niet konden worden uitgesteld, is nu toegestaan ​​(artikel 65 LGT):
  • Belastingbetalingen van aangiftes die persoonlijk gedaan moeten worden zoals (art. 65.2 b) zoals het driemaandelijkse model 111 of het 3%-model 211.
  • Betalingen die zijn afgeleid van belastingen die wettelijk moeten worden doorberekend (art. 65.2 f), zoals model 303 van de BTW (IVA).
  • Deelbetalingen van vennootschapsbelasting. (art. 65.2 g), zoals model 202.

 

Opschorting van juridische voorwaarden die niet vóór 14 maart zijn gesloten (Decreet 8/2020 en 11/202)

Artikel 33 van Koninklijk Besluitwet 8/2020 en de verduidelijking ervan bij Decreet 11/2020 is van toepassing op alle belastingbetalers, waarbij de deadlines -niet waren gesloten vóór 14 maart 2020- worden uitgesteld tot 30 april 2020. Dit betreft:

  • De betaling van belastingschulden in de vrijwillige periode of op dwangbevel (als deze tijdens de Staat van Alarm is gecommuniceerd). Bijvoorbeeld: als u op 12 maart in kennis bent gesteld van een schikking voor de betaling van een belastingschuld, moet u deze uiterlijk 20 april betalen (volgens de Algemene Belastingwet in artikel 65.2). Echter kan met dit besluit de kan worden uitgesteld tot 30 april.
  • Deadlines en deelbetalingen van uitstel van betaling die al zijn toegekend (vóór 14 maart 2020, onverminderd de termijnen in art. 14 van het vorige besluit 7/2020), evenals de deadlines voor veilingen en beoordeling van goederen door de overheid .
  • Termijn om te voldoen aan de vereisten van de overheidsinstantie, embargoprocedures, informatieverzoeken of aantijgingen in belastingprocedures (met betrekking tot nietigheid, rectificatie van fouten, teruggaveaanvragen).
  • Als er twijfel bestaat of deze belastingprocedures al dan niet zijn ingeleid door de corresponderende autonome en lokale administratie, stelt het nieuwe besluit 11/2020 in artikel 53 vast dat de opschorting van de bovengenoemde periode ook van toepassing is op het lokale en autonome bestuur (in art. 33 van decreet 8/2020).
  • Termijnen om te voldoen aan de eisen en verzoeken van het kadaster.
  • Geen procedure ter uitvoering van de reeds in beslag genomen garanties die op onroerend goed vallen in de administratieve procedures van dwang

 

Wat gebeurt er met de procedures die op 14 maart zijn meegedeeld?

Voor alle bovengenoemde procedures die vanaf die datum worden meegedeeld, worden ze verlengd tot 20 mei 2020 (tenzij de procedure die door een andere standaard wordt toegekend hoger is). Bijvoorbeeld: als op 19 maart een schikking voor de betaling van een belastingschuld is aangemeld, moet u die in de regel uiterlijk 5 mei betalen, maar met dit besluit kan de betaling worden uitgesteld tot 20 mei.

Echter, in elk van de bovenstaande veronderstellingen, als de belastingplichtige aan de vereiste heeft voldaan, de belastingschuld heeft betaald of beschuldigingen heeft ingediend ondanks het verleende uitstel, wordt ervan uitgegaan dat de procedure voor alle doeleinden is uitgevoerd.

 

Wat gebeurt er met actieve belastingaangifte zoals de betaling van overdrachtsbelasting bij de verkoop van een woning?

Wanneer een persoon een huis in Andalusië koopt, heeft hij 30 dagen om de overdrachtsbelasting te betalen, die momenteel 8% van de aankoopprijs bedraagt (tot € 400.000). De betaling hiervan gebeurt door middel van een eigen aangifte (meestal verzorgd door de advocaat van de koper). Met andere woorden, de koper of zijn / haar vertegenwoordiger stelt dit belastingmodel op en presenteert het vrijwillig voor betaling binnen die periode.

Het besluit met betrekking tot de staat van alarm omvat geen zelfbeoordelingen als uitgesteld volgens Koninklijk Besluit 465/2020 van 17 maart, tot wijziging van Koninklijk Besluit 463/2020 van 14 maart, waarbij een alarmtoestand wordt uitgeroepen, dus bijvoorbeeld ook niet de de driemaandelijkse afwikkeling van de btw of de inkomstenbelasting (modellen 130 en 303) wordt uitgesteld en handhaaft de deadline voor 20 april voor het derde kwartaal.

 

What happens during the state of alarm with the legal term of actions? Can management exercise against someone and what happens to the deadlines of the filing appeals?

In Koninklijk Besluit 11/2020 is bepaald dat de periode van 14 maart tot 30 april voor de verjaring niet meetelt voor de handelingen die de Belastingdienst tegen de de betreffende persoon kan uitoefenen.

Laten we een voorbeeld nemen: als de overheidsdienst een maximale periode tot 19 maart had om betaling van een belasting te eisen, en dit niet was vereist op 13 maart, heeft deze dienst automatisch tot 30 april om betaling te vragen. Er zou ook geen deadline zijn voor het verstrijken van de door de administratie ingeleide procedures.

Anderzijds beginnen de deadlines voor het indienen van administratieve economische beroepen tegen belastingwetten of in de economisch-administratieve procedures die niet vóór 14 maart 2020 zijn aangemeld, pas na 30 april 2020.

 

Wat gebeurt er met de inkomensverklaring van verhuur of de IRNR-verklaring voor niet-ingezetenen?

Deze termijnen variëren niet, wat betekent dat alle niet-residenten in Spanje die een inkomen ontvangen uit de verhuur van een onroerend goed hier in Spanje, deze winst elk kwartaal binnen de overeenkomstige periode moeten aangeven.

 

Auteur: Guillermo Arenere Ruiz, advocaat van C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

malaga, costa del sol

MÁLAGA EN DE COSTA DEL SOL: GROOT TOERISTISCH BELANG, BEKLAGENSWAARDIGE ZUIVERING VAN AFVALWATER  

Rioolafwatering in Malaga, financiele en milieuconsequentiesMet dit artikel maak ik een uitzondering op mijn gebruikelijke artikelen van meer juridische aard, bestemd voor buitenlanders, ingezetenen en niet-ingezetenen, woningbezitters in Málaga. In deze post probeer ik de situatie van de afvalwaterzuivering te analyseren wat betreft de belangrijke toeristische gemeentes van de Costa del Sol, evenals de economische gevolgen en de gevolgen voor het milieu  die het gebrek aan zuivering met zich meebrengt in gemeentes als Nerja en Coín. Eveneens leg ik het accent op de eigendommen op het platteland en de zuivering die vereist wordt voor woningen die over een DAFO willen beschikken.

Inleiding

Met betrekking tot de actualiteit, die gekenmerkt wordt door de milieuduurzaamheid of het milieueffect van onze levenswijze, zou ik graag hardop een overweging willen maken inzake het grote probleem van de zuivering van rioolwater in de provincie Málaga in het algemeen, ofschoon dit probleem helaas ook geldt voor de meeste regio’s van Spanje, zowel in grote bevolkingskernen als in kleine. Desalniettemin zou Málaga, als toeristische regio van topniveau en vanwege de dichtheid van de bevolking, in het bijzonder aan de kuststrook, over een infrastructuur moeten beschikken die het milieueffect matigt dat alle mensen die aan de kust wonen veroorzaken.

Veel van onze cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen, die van plan zijn een huis te kopen in Andalusië en die wij van advies dienen, komen hier naartoe, aangetrokken door de Middellandse zee, maar in welke zee op willekeurige wijze miljoenen liter ongezuiverd afvalwater  terechtkomen. Een recent bericht in de Opinión de Málaga van 5 januari j.l. verscheen met de titel dat Málaga jaarlijks 123 miljoen kubieke meter rioolwater in zee stort, wat werkelijk een enorme hoeveelheid is.

Nationaal probleem, miljoen euro boete

Op 15 februari j.l. publiceerde El País, een krant met een landelijke oplage, een bericht waarin werd geïnformeerd omtrent het feit dat Spanje tot genoemde datum 32,70 miljoen Euro had betaald uit hoofde van een boete vanwege het niet nakomen van de richtlijn van zuivering van rioolwater in gemeentes met meer dan 15.000 inwoners. Het is de grootste boete die Spanje ooit aan de EU betaald heeft.

Deze wanprestatie was de reden voor een veroordelend vonnis van het Gerechtshof van de Europese Unie en de daaropvolgende boete, opgelegd door de Europese Commissie. Deze boete wordt hoger zolang die 17 gemeentes hun rioolwater niet zuiveren. Daartoe werd verplicht in het jaar 2001, dat wil zeggen dat deze richtlijn van bijna zo’n 19 jaar geleden dateert.

Nerja, prachtige stranden met rioolwater

Een van de beboete gemeentes die niet over een zuiveringsinstallatie beschikt is Nerja. Het is verbazingwekkend dat deze gemeente met zoveel schoonheid en met zulke fantastische stranden en kliffen, anno 2020 het rioolwater rechtstreeks in de zee loost door middel van een verzamelriool dat zich op 1200 meter van de kust bevindt.

Nerja heeft al ruim 20 jaar een project voor een zuiveringsinstallatie en al ziet het ernaar uit dat dit jaar de werkzaamheden voltooid zouden kunnen worden, zoals op 6 januari het Dagblad Sur in het artikel “fingers crossed” berichtte, neemt dat de nalatigheid en het gebrek aan interesse in dit project van de plaatselijke en de regionale overheid niet weg.

Vanuit het milieu oogpunt is de situatie zo overduidelijk, dat het Openbaar Ministerie na diverse aangiftes, vorig jaar een gerechtelijke procedure heeft ingesteld tegen de hoge ambtenaren van de Gemeente Nerja vanwege de illegale lozingen van dat ongezuiverde water. In een van de toxicologische rapporten werd verklaard dat alle monsters die op vijf stranden van Nerja waren genomen, de analyses het bestaan van fecale bezoedeling meldden.

De bouw van de zuiveringsinstallatie van Nerja werd door de Regering in 1996 tot algemeen belang verklaard, maar 23 jaar later zijn genoemde bouwwerkzaamheden nog steeds niet voltooid. Als u in het jaar 1996 Nerja en omgeving bezocht zou hebben, zou u de hoeveelheid bouwwerken gezien hebben die aangevangen en wél voltooid werden, want er waren vele jaren van kapitaalverkeer, maar dat geluk was de zuiveringsinstallatie voor rioolwater niet beschoren.

Andere gemeentes van de Oostelijke kust, zoals Torrox, Vélez Málaga en Rincón de la Victoria beschikken wél over een operationele zuiveringsinstallatie.

Monding van de Guadalhorce, natuurgebied met een “fecale” rivier

Een ander gebied dat zeer verontreinigd is door illegale lozingen is de monding van de rivier de Guadalhorce in de stad Málaga. Deze enclave is het laatste ongerepte strand van de stad Málaga en getuigt van een belangrijk ecosysteem met diversiteit van flora en fauna met een netwerk van wandelpaden. Welnu, in deze rivier lozen belangrijke gemeentes als Alhaurín el Grande en Coín hun ongezuiverde rioolwater, die mede-veroorzaker zijn van de boete die de Spaanse regering  betaalt.

De stad Málaga heeft zich opnieuw uitgevonden als multiculturele en Europese stad, die momenteel zeer gewaardeerd wordt door de buitenlandse toeristen vanwege zijn talrijke projecten voor stedelijke ontwikkeling, de meeste vastgoedprojecten. Maar Málaga is niet in staat om in te zetten op een project voor de monding van de Guadalhorce dat er voor kan zorgen dat genoemd unieke gebied – want het is het enige gebied dat onbebouwd is –  de ecologische waarde ervan kan behouden.

Verenigingen zonder winstoogmerk zetten zich in om op altruïstische wijze genoemd gebied te herbebossen om aldus te trachten het te behouden, waarvan ons kantoor getuige was tijdens een bijeenkomst met een van die verenigingen in november.

Gemeente Coín, een typisch geval

Opdat Coín aangesloten kan worden op de zuiveringsinstallatie van de beneden Guadalhorce is het noodzakelijk opnieuw 3 kilometer aansluiting aan te leggen, die verwoest werd door de zware regenval in de herfst van 2018, maar de Andalusische Deelregering ruziet nog steeds met het bedrijf waaraan het contract is gegund over wie die reparatie gaat betalen. Coín is ook verwikkeld in een gerechtelijke procedure vanwege het gebrek aan zuivering van het afvalwater. Terwijl de overheden ruziën, is de aansluiting nog steeds kapot en gaat het rioolwater van Coín naar de rivier de Guadalhorce.

Afgelegen woningen en de regularisering ervan middels de DAFO, slechte aanpak van het rioolwater 

Ofschoon in vergelijking met de grote bevolkingscentra het effect minder groot is, moeten we niet de talrijke afgelegen woningen vergeten die in Málaga bestaan. In de Axarquía hebben gemeentes zoals Alcaucín, Viñuela, Cómpeta, Periana en Torrox duizenden woningen op het platteland, zoals de woonkernen in de vallei van de Guadalhorce als Coín, Alhaurín el Grande en Alhaurín de la Torre. Ook gemeentes als Mijas of Ronda hebben vele woningen buiten het bestemmingsplan.

Een van de positieve aspecten van de DAFO is de verplichting dat genoemde woningen over een individueel en zelfstandig zuiveringssysteem beschikken. Laten we niet vergeten dat genoemde procedure belangrijk is bij het kopen van woningen door buitenlanders in de provincie.

Wat is het probleem? 

Ik constateer dat een van de negatieve punten de eis is van de Deelregering van Andalusië, dat de woningen die aan DAFO zijn onderworpen over een waterdichte septic tank moeten beschikken, terwijl er geen septic tanks met biologische filters worden toegestaan. Deze richtlijn is een grote vergissing en veroorzaakt een tegenovergesteld effect van wat men wil bereiken, namelijk het vermijden, dat die woningen de grond waar ze op liggen verontreinigen.

Voor woningen met een waterdichte tank wordt vereist dat een tankwagen regelmatig (al naargelang het gebruik kan dat maandelijks of minder zijn) naar de woning gaat om de inhoud van de septic tank in hun reservoir te legen en daarna moet deze op een daarvoor ingericht verzamelpunt gestort worden.

Wat zou een andere optie zijn?

De septic tank met een biologische filter als zuiveringssysteem veroorloven, aangezien het ledigen van de tank niet nodig zou zijn en het water zou er schoon en gezuiverd uitkomen. Het kan zijn dat het nodig is dat er toestemming gevraagd moet worden voor het verzamelpunt van dat gefiltreerde en schone water, dat zelfs voor irrigatie gebruikt zou kunnen worden. Met dit zuiveringssysteem zou het voldoende zijn dat één maal per jaar een bedrijf de tanks zou reinigen, wat een aanzienlijke besparing voor de eigenaar betekent.

Wat is er gaande? 

Het probleem met de waterdichte septic tanks is dat de financiële kosten voor elke keer dat de tank geleegd wordt, veroorzaakt dat veel eigenaars voor onwettige manieren kiezen om de overlast en de financiële kosten te vermijden. Het gebeurt dikwijls dat men er voor kiest een waterdichte septic tank te installeren en nadat deze door een vakman is gecertificeerd, wordt er dikwijls een klein gat in de bodem gemaakt via welk het rioolwater in de ondergrond wordt geloosd om op deze manier te vermijden dat een tankwagen het reservoir steeds moet legen. Het is niet erg waarschijnlijk dat men hiervoor beboet wordt.

Het is schokkend dat sommige Gemeentebesturen geaccepteerd hebben of begrijpen dat de eigenaar de waterdichte tank niet zal laten legen en er van uitgaan dat deze een klein gat erin maakt. Ik zou zelfs wel durven beweren dat deze “oplossing” aan de eigenaar wordt aangedragen om de overlast van het legen te vermijden, aangezien het voor de DAFO alleen maar nodig is dat een vakman de installatie van de septic tank certificeert; als er later een gat in wordt gemaakt zal niemand dat merken.

Aangezien er duizenden woningen op het platteland zijn, is het naïef om te denken dat in elk van die woningen regelmatig een tankwagen de septic tank gaat legen of het kan zijn dat het de Deelregering van Andalusië weinig kan schelen hoe die lozingen plaatsvinden (ik ben geneigd dit laatste te geloven). Evenmin is het me duidelijk waar deze tankwagens het opgehaalde rioolwater lozen.

Verontreinig niet als u de DAFO voor uw woning aanvraagt

Om wat ik boven uiteengezet heb te vermijden – wat een smeerlapperij is om het op een alledaagse manier te zeggen – hebben wij, toen wij bij het afhandelen van de DAFO’s op deze problematiek stuitten, de eigenaar aanbevolen om, nadat eenmaal een waterdichte tank  geïnstalleerd en gecertificeerd is voor het aanvragen van de DAFO, naast de waterdichte tank een tank met een biologische filter te installeren om te vermijden dat het rioolwater rechtstreeks op het terrein geloosd wordt. Op deze manier is het geloosde water tenminste schoon en verontreinigt het de grond niet, terwijl de eigenaar zich de kosten en de overlast bespaart die het regelmatige legen van de septic tank met zich meebrengt.

Deze laatste optie, al wordt hij niet officieel geaccepteerd door de Andalusische Deelregering en vele gemeentebesturen, vermijdt tenminste de lozing van rioolwater, waar het uiteindelijk om gaat als er aan het milieu gedacht wordt.

Conclusie

Zoals u kunt begrijpen, levert dit onderwerp veel gespreksstof op, maar ik geloof dat u aan de hand van deze korte uiteenzetting het algemene  heeft kunnen constateren, zowel van de overheid als van vele burgers. Dit is de realiteit.

De toekomst van het toerisme in Málaga en van het hele Middellandsezeegebied wordt evenmin met perspectief bekeken, want men leeft op korte termijn en is niet zuinig op dat wat essentieel is, opdat investeerders en toeristen naar Málaga blijven komen; buitenlanders die een huis willen kopen om te kunnen genieten van de kwaliteit van leven of die eenvoudigweg hun vakantie in Spanje willen doorbrengen.

En degenen die hier het grootste deel van de tijd verblijven en wonen  zijn zich niet bewust van de grote verontreiniging die wij genereren en van de schade die wij de zee, de rivieren of beken (die steeds meer verontreinigd raken) toebrengen. Ik merk niet veel van klachten of acties van de burgers om tegen deze situatie te protesteren.

Een deel van de schade is onherstelbaar, maar er is een ander deel dat verholpen kan worden.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

 

Tax payment for renting out your Spanish home

BELASTINGBETALING OVER VERHUUR SPAANS HUIS

Belasting verhuur huis Spanje
Belasting verhuur huis Spanje

Er zijn steeds meer buitenlanders geïnteresseerd in het aankopen van onroerend goed in Spanje als investering of simpelweg om te kunnen genieten tijdens hun vakantieperiodes. De laatste jaren is de verhuurmarkt, vooral dan in verband met vakantieverhuur, enorm gestegen in Andalusië, vooral in steden aan de Costa del Sol en de Costa Tropical, zoals in Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena, etc.

Heel wat kopers van woningen in Spanje worden aangetrokken door de investeringsverwachtingen met de inkomsten die ze van de verhuur van die woning kunnen verkrijgen. Zoals te verwachten moeten er belasting betaald worden over de inkomsten uit verhuur van een woning -of het nu gaat om een verhuur op lange termijn of een vakantieverhuur- zowel door fiscaal residenten (jaarlijkse IRPF-belasting) als niet-fiscaal residenten (kwartaalaangifte IRNR-belasting).

 

Welke belastingen moeten er tegenwoordig betaald worden?

Sinds 2016 betalen residenten van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen 19% over de verhuurinkomsten.  Niet-EU residenten betalen 24%. Dit verschil in belastingtarieven leidde tot een aanklacht bij de Europese Commissie wegens discriminatie van inwoners buiten de Europese Unie. Op de dag van publicatie van dit artikel moet het vonnis nog worden uitgesproken. Dit is uiteraard een belangrijk thema voor Britse eigenaren met het oog op de Brexit.

 

Kunnen niet-residenten de onkosten in vermindering brengen?

Niet-residenten in Spanje, die wel residenten zijn in een ander land van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen, kunnen dezelfde onkosten in vermindering brengen als residenten in Spanje. De enige uitzondering geldt voor woningen die voor lange termijn worden verhuurd aangezien residenten in Spanje daarvoor 60% van hetgeen de huurder betaald in vermindering kunnen brengen terwijl dit niet geldt voor niet-residenten. Officieel zijn kosten alleen proportioneel aftrekbaar afhankelijk van het aantal dagen van de verhuur. Bijvoorbeeld, als je 90 dagen verhuurt per jaar, dan zijn slechts 25% van de jaarlijkse kosten aftrekbaar.

Burgers die geen inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen geen enkele fiscale vermindering toepassen. Zij betalen dus belasting op de volledige bruto verhuurinkomsten.

BELASTINGBETALING OVER VERHUUR
BELASTINGBETALING OVER VERHUUR

Welke kosten kunnen in vermindering gebracht worden?

Burgers die inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen kosten zoals de onroerendzaakbelasting (IBI), milieubelasting (basura) of de bijdrage van de Vereniging van Eigenaren in vermindering brengen. Ook andere kosten kunnen in vermindering gebracht worden indien er bewezen wordt dat ze een economische link hebben met de verhuuractiviteit, zoals rente van leningen, onderhoudskosten, water, electriciteit of gas, etc.

 

Wanneer moeten deze verhuurinkomsten aangegeven worden?

De opbrengst van de verhuurinkomsten door niet-residenten in Spanje moet per kwartaal worden aangegeven middels het formulier 210. Indien u meer dan een woning heeft, moet er een formulier per woning worden ingediend. Deze aangifte moet ingediend worden binnen de eerste 20 dagen van de maanden april, juli, oktober en januari. Er moeten dus vier formulieren per jaar worden ingediend waarin de verhuurinkomsten van de 12 maanden van het jaar worden aangegeven.

Eigenaars die hun woning verhuren als toeristenvakantieverhuur mogen in hetzelfde formulier 210 alle verhuuropbrengsten aangeven voor de drie maanden zelfs als die van verschillende huurders zijn.

 

Wat kan er gebeuren indien ik de verhuuropbrengsten niet aangeef?

Indien de Spaanse Belastingdienst te weten komt dat u een woning verhuurt zonder deze aan te geven, zal zij een procedure starten waarin ze een voorstel tot vereffening inclusief rentekosten zal toesturen. Daarnaast zal de Belastingdienst een sanctieprocedure starten waarin u een boete kan ontvangen van tussen de 50% en 100% van hetgeen u niet heeft aangegeven.

Dankzij internet en digitale verhuurplatforms zoals Airbnb, HomeAway, SpainHoliday and Tripadvisor, heeft de Belastingdienst in de laatste jaren diverse inspectiecampagnes gevoerd en werden duizenden eigenaars vereist hun verhuuropbrengsten te regulariseren.

 

Wat betreft de RTA-verhuurlicentie en de Guardia Civil?

Om je huis te kunnen publiceren op online verhuurplatforms moet je een RTA-verhuurlicentie hebben van het Registro de Turismo de Andalucia, zowel voor huizen binnen stedelijke bebouwing (urbano) als op het platteland (rustico). Als je deze licentie nog niet hebt, dan kan C&D Solicitors deze aanvragen en je informeren over de officiële eisen die een veilige en kwalitatieve woning garanderen in geval van een inspectie. ´Urbano´ woningen hebben ook de Licentie van Eerste Bewoning nodig en als de woning deze nog niet heeft, dan raden we aan om een architect in te huren en deze aan te vragen bij de Gemeente. Standaard licenties op het platteland (“alojamiento turistico”) hebben een limiet van 90 dagen verhuur per jaar en er mogen geen extra services aangeboden worden zoals ontbijt.

Het laatste belangrijke punt als je wilt verhuren aan toeristen, is dat je verplicht bent iedere aankomt binnen 24 uur te melden bij de Guardia Civil (Politie) via hun online platform.

 

Wat moet u doen?

Hoewel u niet graag belastingen betaalt, zoals de meerderheid onder ons, raden wij u aan uw situatie te regulariseren en driemaandelijks de aangifte van formulier 210 te maken over uw verhuuropbrengsten indien u een woning verhuurt in Spanje.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

 

 

 

  • 1
  • 2
  • C&D SOLICITORS S.L.P.
    Calle La Noria s/n, Edif. Recreo II, 1-15
    29793 Torrox-Costa (Málaga), Spain

  • +34 952 532 582

  • +34 639 541 602

  • Our law firm is located 40 km East from Malaga capital and 10 km West from Nerja.

  • Monday, Tuesday, Thursday: 09:00 - 18:30
    Wednesday, Friday: 09:00 - 15:30

Colegio de Abogados de Mälaga


    Copyright 2021. All right reserved.
    Open chat
    Need help?