Bent u eigenaar van een dure woning in Andalusië en wilt u weten of u vermogensbelasting moet betalen? Malaga is toonaangevend in Spanje in het aantal aankopen van luxe onroerend goed en Marbella is de gemeente met het grootste aantal transacties. In de afgelopen twee jaar is er een groter aantal buitenlandse kopers van luxe huizen in Andalusië geweest, met name aan de Costa del Sol.
Denkend aan deze buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van luxe onroerend goed of onroerend goed met veel hogere dan gemiddelde prijzen, zullen we proberen de huidige situatie in Andalusië op het gebied van vermogensbelasting te verduidelijken.
Wat is de huidige status van de markt voor luxe huizen in Spanje?
Een luxe woning wordt beschouwd als een woning gekocht voor meer dan 2 miljoen euro. We beginnen met de volgende gegevens over de vastgoedmarkt in termen van de aan- en verkoop van luxe huizen: in 2022 groeide deze verkoop met 55% in Spanje ten opzichte van 2021 en in de eerste helft van 2023 zijn ze met 30% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Het afgelopen jaar is de waarde van deze panden met 13% gestegen.
Aankoop van dure woningen door buitenlandse kopers
Zonder twijfel hebben deze verkopen een hoog internationaal profiel en hebben we het over beleggingsklanten met een buitenlandse nationaliteit.
Ook niet-EU-kopers met bijvoorbeeld de Amerikaanse, Britse, Chinese of Russische nationaliteit hebben belangstelling voor deze markt. Dit komt door de mogelijkheid om een Golden Visa aan te vragen zodra ze hun vastgoedinvesteringen hebben voltooid.
Wie is vermogensbelasting verschuldigd in Andalusië?
Ingezeten of niet-ingezeten personen, die activa en rechten bezitten met een nettowaarde van meer dan 2 miljoen euro in Andalusië, zijn verplicht om aangifte te doen. Vanaf 1 januari 2022 wordt de fiscale waarde van onroerend goed berekend op basis van de kadastrale referentiewaarde (dus niet de kadastrale waarde), gepubliceerd door het ministerie van Financiën via het Kadaster.
Hoeveel wordt er betaald aan vermogensbelasting in Andalusië?
In Andalusiëwordt het tarief voor dit soort belastingen sinds 2022 voor 100% gesubsidieerd. Dit betekent dat niemand vermogensbelasting betaalt in Andalusië. Het is belangrijk op te merken dat, hoewel er momenteel niets verschuldigd is voor deze belasting, de vereiste om een jaarlijkse aangifte vermogensbelasting in te dienen nog steeds van toepassing is.
Belastingplichtigen moeten aan deze jaarlijkse belastingplicht voldoen. Zodra de jaarlijkse aangifte voor deze belasting is ingediend, wordt de resulterende belasting in zijn geheel verlaagd en betalen belastingplichtigen in elk geval nul euro.
Waar is de vermogensbelasting het laagst in Spanje?
Momenteel zijn Andalusië en Madrid de autonome regio’s met de laagste belastingdruk voor grote kopers of vastgoedbeleggers in Spanje. Beide gemeenschappen hebben een verlaging van de vermogensbelasting van 100% ingevoerd.
In Spanje zijn sommige autonome gemeenschappen een fiscale “strijd” aangegaan om grote aankopen en buitenlandse investeringen aan te trekken, vooral op de vastgoedmarkt en de aankoop van onroerend goed. Andalusië en Madrid lopen voorop met belastingverlagingen, in vergelijking met andere gemeenschappen.
Wat is de nieuwe nationale belasting op grote fortuinen?
In juli voerde Spanje een speciale belasting in op grote fortuinen. Deze belasting is in het leven geroepen zodat belastingplichtigen die in hun autonome regio’s geen vermogensbelasting betalen, deze nieuwe belasting betalen.
Nieuwe rijksbelasting naast Vermogensbelasting
Een aangifte voor deze belasting moet worden ingediend in Andalusië en Madrid door:
– inwoners met een vermogen ter waarde van ruim 3,7 miljoen euro
– niet-ingezetenen met een vermogen ter waarde van meer dan 3 miljoen euro
Dit heeft altijd betrekking op de nettowaarde van de activa en geldt per persoon. Deze belasting heeft echter een lager belastingeffect in vergelijking met de vermogensbelasting in andere autonome gemeenschappen in Spanje, omdat het minimumbedrag dat is vrijgesteld van belasting hoger is dan dat van de vermogensbelasting.
Juridisch en fiscaal advies van C&D Solicitors
Engelssprekende advocaten, Nederlandse begeleiding
Advies over de aan- en verkoop van onroerend goed, van een onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in deze materie, is erg belangrijk om uw investering te garanderen en verrassingen tijdens het overdrachtsproces of later te voorkomen.
Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor, C &D Solicitors in Malaga, en we zullen u graag helpen en begeleiden bij deze kwestie, waarbij we altijd uw belangen en positie als koper beschermen. Wij kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.
Vereniging van Eigenaren: verbod of restricties RTA-vakantieverhuur
Gezien de hausse aan vakantieverhuur in veel steden in de afgelopen jaren -en altijd rekening houdend met het delicate evenwicht tussen vakantiegangers en bewoners- nemen Vereniging van Eigenaren in dit verband al vele jaren maatregelen, met als doel RTA vakantieverhuur in hun gebouwen te beperken en in de meeste gevallen te verbieden. Op basis van onze juridische ervaring met het adviseren van buitenlanders in Costa del Sol, komen we vaak deze “tegenstrijdige” belangen tegen tussen verenigingen van eigenaren en buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in onroerend goed dat ze van plan zijn te kopen als vakantieverhuur.
We zullen proberen de huidige regelgeving te verduidelijken die verenigingen van eigenaren in staat stelt om in te grijpen in, deze activiteit te beperken of te verbieden.
Hoe kunnen VvE’s vakantieverhuur verbieden of beperken?
Tijdens het proces van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed aan onze buitenlandse klanten, zijn we steeds meer eigendommen tegengekomen waar verenigingen van eigenaren de statuten hebben gewijzigd en vakantieverhuur hebben verboden in eigendommen die deel uitmaken van die vereniging.
De procedure die verenigingen van eigenaren in staat stelde om een dergelijke beperking vast te stellen, is geregeld in artikel 17.12 van de Wet op het Algemeen Bezit (LPH). Het stelt de verenigingen van eigenaren in staat om de exploitatie van vakantieverhuur te beperken of voorwaarden te stellen, door het houden van een vergadering van eigenaren en het verkrijgen van de gunstige stemmen van meer dan drie-vijfde van het totale aantal eigenaren, die tegelijkertijd meer dan drie-vijfde van de aandelen in de vereniging moet vertegenwoordigen.
Beperkingen voor vakantieverhuur inschrijven in het Eigendomsregister
Om dit verbodsbesluit afdwingbaar te maken voor derden, moet het officieel worden geregistreerd in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Met andere woorden, als een koper een huis verwerft en de vereniging dit verbod heeft aangenomen, maar het is niet geregistreerd in het eigendomsregister of als het is geregistreerd nadat de eigenaar het onroerend goed heeft gekocht, kan de eigenaar het huis legaal in de RTA registreren en is dit verbod niet van toepassing.
Evenzo is dit verbod niet van toepassing op woningen die in de RTA zijn geregistreerd voordat het verbod door de vereniging van eigenaren is vastgesteld.
Naamswijziging van een bestaande RTA-licentie
Ten slotte, als het gaat om de aankoop van een huis dat al in de RTA was geregistreerd, maar de vereniging van eigenaren later vakantieverhuur verbiedt, begrijpt de Raad voor Toerisme van de regionale regering van Andalusië dat, in het geval dat dit huis wordt verkocht, de RTA-licentie geldig blijft. De nieuwe eigenaar die de woning heeft gekocht, kan de RTA-registratie op zijn of haar naam zetten.
Is het legaal voor VvE’s om vakantieverhuur te verbieden?
Verbod tot vakantieverhuur door de VVE?
Artikel 17.12 LPH bepaalt letterlijk dat verenigingen de exploitatie van vakantieverhuur kunnen beperken of daaraan voorwaarden mogen verbinden, maar het staat niet uitdrukkelijk toe dat deze worden verboden.
Aangezien dit artikel het woord “verbieden” niet uitdrukkelijk bevat, zijn sommige rechters en juristen van mening dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden op basis van dit voorschrift en met een 3/5 meerderheid.
Het zou alleen mogelijk zijn om het verbod in te voeren op basis van een ander artikel in de LPH, met name artikel 17.5, maar dit zou een unaniemestemming vereisen van alle eigenaren die 100% van de aandelen in de vereniging vertegenwoordigen.
Juridisch conflict van VvE-beperkingen voor RTA-vakantieverhuur
Evenzo heeft de provinciale rechtbank van Cordoba in een arrest van 12 juli 2022 betoogd dat er een jurisprudentiële benadering is die een restrictieve interpretatie van beperkingen oplegt aan het recht op privé-eigendom, omdat het een grondwettelijk erkend recht vormt (artikel 33 van de Spaanse grondwet). Een dergelijk verbod zou dus indruisen tegen het recht op privé-eigendom.
Zonder twijfel hebben we te maken met een juridisch conflict dat de komende jaren moet worden opgelost, omdat we begrijpen dat er vroeg of laat een uitspraak van het Hooggerechtshof zal zijn die deze kwestie verduidelijkt.
Wat kunnen VvE’s doen om vakantieverhuur te beperken of te conditioneren?
Hoewel het duidelijk is dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden via de 3/5 meerderheid die is vastgelegd in artikel 17.12 LPH, is het wel degelijk mogelijk om een reeks beperkingen of voorwaarden vast te stellen, die verenigingen van eigenaren kunnen opleggen aan woningen die zijn ingeschreven of moeten worden geregistreerd in de RTA.
Dezelfde rechters of juristen die interpreteren dat vakantieverhuuractiviteiten niet kunnen worden verboden zonder een unanieme stem van alle eigenaren, verduidelijken wat een besluit dat de werking van deze vakantieverhuuractiviteit beperkt of conditioneert, zou kunnen bevatten op basis van artikel 17.12 LPH en met de goedkeuring van 3/5 van de eigenaren:
Mogelijke beperkingen voor de Vereniging van Eigenaren
VvE’s kunnen regels voor vakantieverhuur goedkeuren, interne voorschriften vaststellen, zoals:
beperken van het aantal gebruikers,
al dan niet toestaan van huisdieren
vaststellen van dagen of tijden om aan te komen of te vertrekken
verplichting om een specifieke verzekering voor schade af te sluiten
aanwezigheid van de eigenaar of verhuurder bij het inchecken om gebruikers specifiek te informeren over de regels om gemeenschappelijke elementen te gebruiken
verplichting voor de eigenaar om huurders een kopie te bezorgen van het document met dergelijke beperkingen en regels
verhoging van max. 20% van de servicekosten,
enz.
Dit besluit of intern reglement dat door de vereniging is aangenomen om vakantieverhuur te beperken en dat zou bepalen aan welke criteria eigenaren die hun vakantiewoningen willen verhuren, zouden moeten voldoen, zou inderdaad verplicht zijn.
Welke maatregelen of sancties kan de Vereniging van Eigenaren nemen als dit huishoudelijk reglement niet wordt nageleefd?
Dit door de vereniging vastgestelde huishoudelijk reglement kan en moet de uitdrukkelijke rechtsgevolgen bevatten van het niet naleven van dit huishoudelijk reglement voor vakantieverhuur. Uiteraard zouden de gevolgen niet zijn dat de huurder een paar dagen in de woning doorbrengt. De gevolgen zouden voor de eigenaar zijn.
Het logische gevolg van een dergelijke schending zou de uitoefening zijn van de in artikel 7.2 LPH voorziene vordering tot staking. Deze actie zou de vereniging in staat stellen om de effectieve stopzetting van vakantieverhuur en schadevergoeding te eisen, in het geval dat de vakantieverhuur in strijd zou zijn met de regels die door de vereniging zijn vastgesteld en vastgesteld voor woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt.
BELANGRIJK: Er moet worden benadrukt dat we in deze kwestie verwijzen naar wat de vereniging van eigenaren kan doen als we begrijpen dat het niet mogelijk is om vakantieverhuur te verbieden op basis van artikel 17.12 LPG, omdat dit voorschrift verwijst naar beperkingen en voorwaarden. Dit is echter twijfelachtig en dit debat moet nog worden voltooid.
Kan een ontwikkelaar vakantieverhuur in een ontwikkeling verbieden voordat de woningen zijn verkocht?
Het antwoord is JA.
Bij een ontwikkeling van nieuwbouwwoningen of off-plan woningen, voordat de woningen worden verkocht, moet de ontwikkelaar de statuten opstellen en registreren waarin de regels voor de vereniging van eigenaren zijn vastgelegd. Daarom zou de ontwikkelaar het verbod om de woningen als vakantieverhuur te gebruiken in de statuten kunnen opnemen.
Dit is momenteel niet gebruikelijk, maar het is mogelijk en misschien zullen we in de toekomst meer gevallen gaan zien, om toegevoegde waarde te bieden aan het onroerend goed, vooral in luxe ontwikkelingen. Dit zou immers een goede manier zijn om potentiële buitenlandse investeerders aan te trekken die op zoek zijn naar een plek om te wonen of tijd door te brengen in Spanje, weg van activiteiten die de rust van het blok of de ontwikkeling kunnen verstoren.
Het verhuren van uw woning Andalusië en beperkingen van de Gemeente
Investeert u in vastgoed en wilt u meer weten over mogelijke beperkingen vanuit het Gemeentehuis in uw gemeente? Lees dan ook ons vorige artikel:
Juridisch advies voor investeren in RTA vakantieverhuur in Andalusië
Advies over de aan- en verkoop van onroerend goed, van een onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in deze materie, is erg belangrijk om uw investering te garanderen en verrassingen tijdens het overdrachtsproces of later te voorkomen. Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor, C&D Solicitors, en we zullen u graag helpen en begeleiden bij deze kwestie, waarbij we altijd uw belangen en positie als koper beschermen. Wij kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.
De regionale regering van Andalusië heeft een nieuw decreet aangekondigd om vakantieverhuur te reguleren, dat ze voor de zomer hoopt goed te keuren. Dit decreet zou gemeenten in staat stellen om via het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) de vestiging van nieuwe vakantiewoningen te beperken.
De afgelopen jaren veroorzaakt de toename van het aanbod van onroerend goed dat wordt gebruikt als vakantieverhuur in steden die erg aantrekkelijk zijn voor toeristen, steeds moeilijkere problemen als gevolg van de overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden, evenals een tekort aan aanbod van lange termijn huurwoningen met zeer hoge prijzen.
Het debat is verplaatst naar de politieke arena en het lijkt erop dat er een trend is om deze activiteiten in bepaalde steden of specifieke gebieden te beperken of zelfs te verbieden.
Alleen in Andalusië, in steden als Sevilla, Granada, Cadiz en Malaga, is er een duidelijk debat om te voorkomen dat nieuwe woningen als vakantieverhuur worden aangeboden. Ook andere gebieden aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Fuengirola, Nerja en Benalmádena, hebben een grote voorraad vakantieverblijven en er wordt ook gesproken over het beperken van deze activiteit.
In dit eerste deel zullen we het hebben over de huidige situatie in Andalusië, met een speciale vermelding over de regio Malaga, in termen van vakantieverblijven en de mogelijke beperkingen die op middellange en lange termijn door verschillende steden of gemeenten kunnen worden ingevoerd.
Huidige situatie van vakantieverblijven en traditionele huurwoningen in de stad Malaga
Malaga is de Spaanse stad die de afgelopen jaren het meest is gegroeid op het gebied van toerisme. Dit heeft ertoe geleid dat veel buitenlandse kopers hebben geïnvesteerd en blijven investeren in het kopen en verkopen van huizen in Malaga voor gebruik op de vakantieverhuurmarkt.
Aan deze groei van vakantieverhuur in de stad Malaga moeten we het tekort in het aanbod van woningen op de markt voor langetermijnverhuur toevoegen. Volgens vastgoedsite Idealista is Malaga de Spaanse provinciehoofdstad waar het aanbod van traditionele huurwoningen het afgelopen jaar het sterkst is afgenomen, met een daling van 27%. In de provincie bedroeg de vermindering het afgelopen jaar 15%.
Dit tekort aan aanbod van huurwoningen voor lange termijn in Malaga heeft vooral geleid tot een stijging van de huurprijzen, die vorig jaar nog 25,8% bedroeg. Sinds enige tijd is de gemiddelde huur die in Malaga wordt betaald de hoogste in zijn historische reeks en dit gebeurt niet alleen in de stad Malaga zelf, maar ook in andere gemeenten aan de Costa del Sol.
Hoe zou de toekomst van vakantieverhuur in Malaga eruit kunnen zien?
Het is duidelijk dat de stad Malaga begint te lijden onder een zekere mate van toeristische overbevolking in het centrale district. Volgens een nieuwsartikel dat op 7 februari is gepubliceerd, zijn alleen in het centrum van Malaga 4.778 woningen geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA).
De overlast van vakantieverhuur voor bewoners, de overbevolking van toeristen en het grote percentage woningen dat aan deze activiteit is gewijd, heeft zelfs de burgemeester van Malaga doen inzien dat we vakantieverhuur beter moeten beperken en reguleren. Dit argument wordt ook ondersteund door de behoefte aan meer woningen in de traditionele huurmarkt, aangezien de vraag op dit moment veel groter is dan het beschikbare aanbod.
Het is waarschijnlijk dat, zodra de regionale regering de nieuwe verordening goedkeurt, de gemeenteraad van Malaga zal gaan bestuderen welke maatregelen zij kan nemen om vakantieverhuur in de stad of in ieder geval in sommige gebieden te beperken.
We weten niet welke maatregelen de gemeenteraad van Malaga zal nemen, maar het is zeer waarschijnlijk dat op de middellange of lange termijn de markt voor vakantieverhuur in Malaga op de één of andere manier beperkt wordt. Dit geldt niet alleen voor de stad, maar er zullen ook andere kustplaatsen zijn die hier maatregelen op gaan nemen.
Zijn vakantieverhuur winstgevend in vergelijking met traditionele huurwoningen?
In veel gevallen zijn ze dat, maar niet altijd. Vorig jaar hebben we een artikel over de rentabiliteit (ROI) van de aankoop van vakantieverhuurwoningen in Spanje geplaatst, dus we zullen er nu niet te diep op ingaan. De winstgevendheid hangt af van de prijs die voor het huis wordt betaald, evenals van de persoonlijke situatie van de eigenaar die het huis op de vakantieverhuurmarkt wil huren.
Uit eigen ervaring blijkt dat de meeste van onze buitenlandse klanten die een huis kopen in Andalusië, met name in de provincie Malaga, niet fiscaal inwoner zijn van Spanje en een bureau nodig hebben om hun vakantieverhuur te beheren.
Minstens 40% van hun inkomen verandert in kosten voor de eigenaar bij dit type verhuur. Van elke 100 euro aan huur moet tussen de 18% en 22% worden betaald aan het bureau om de vakantieverhuur te beheren, naast een belasting van 19% als de eigenaar in de EU woont of 24% als de eigenaar buiten de EU woont.
Als de eigenaar fiscaal ingezetene is in Spanje, kunnen de verschuldigde belastingen op deze huurwoning nog hoger zijn, aangezien dit inkomen wordt gelijkgesteld aan inkomen uit werk en wordt belast volgens het progressieve tarief van de inkomstenbelasting. Als de in Spanje wonende eigenaar een hoog inkomen heeft, b.v. 70.000 euro per jaar of meer, dan zou hij of zij over dit inkomen 30% of 35% belasting moeten betalen, misschien zelfs meer. We hebben het in dit geval over kosten van 50% of 55% van elke 100 euro ontvangen huur.
Een van de grootste voordelen van traditionele lange-termijn verhuur is de vermindering van 50% van het door de eigenaar ontvangen inkomen, dat belastingvrij zou zijn, en deze vermindering kan in sommige gevallen oplopen tot 90%. Deze korting is alleen van toepassing op eigenaren die fiscaal inwoner zijn van Spanje. Ook moet de woning officieel eerste residentie zijn van de huurders.
Een van de grote voordelen van vakantieverhuur is de mogelijkheid voor de eigenaar om het huis voor zijn of haar eigen plezier te gebruiken. Een ander groot voordeel van vakantieverhuur is het grote juridische probleem waarmee eigenaren worden geconfronteerd wanneer ze hun huis voor lange termijn verhuren en de huurders stoppen met het betalen van huur, aangezien de juridische procedure voor ontruiming altijd enkele maanden en tot een jaar zal duren. Om nog maar te zwijgen van de onzekerheid over de staat waarin huurders de woning zullen verlaten.
Zijn de beperkingen in vakantieverhuur gerechtvaardigd?
Naar mijn mening is het noodzakelijk om deze activiteiten te beperken wanneer er in bepaalde steden of specifieke gebieden een overbevolking is met toeristen die de plaatselijke bewoners onevenredig treft. De overbevolking van toeristen eist ook zijn tol van de kwaliteit van de openbare diensten.
Evenzo resulteert de toename van woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt in bepaalde gebieden, zoals in de centrale wijk van de stad Malaga, in een afname van het aanbod van langetermijnhuurwoningen en prijsstijgingen voor mensen om permanente woningen te huren.
Waarom is de toegang tot huurwoningen een probleem in Malaga voor de lokale bevolking?
Het gemiddelde salaris in Malaga ligt rond de 1.550 euro per maand en een woning vinden in de hoofdstad voor minder dan 900 of 1000 euro per maand is in veel gebieden bijna onmogelijk. Als de stad werknemers nodig heeft in verschillende sectoren: leraren, verpleegsters, bedienden, horeca enz., kunnen ze dan in Malaga leven van dat loon en die huur betalen?
Kortom, effectieve regulering is nodig, op voorwaarde dat vakantieverhuur niet gecriminaliseerd wordt en politiek-verkiezingscampagnes ter zake worden vermeden.
Als er objectieve parameters zijn die aangeven dat dergelijke regulering wenselijk is, dan moet het worden gedaan, omdat het probleem in die gebieden of steden alleen maar erger zal worden. Velen van ons die in de stad Malaga wonen, zien dergelijke regulering of beperking als noodzakelijk om te proberen een evenwicht te bereiken tussen toerisme en residentiële activiteiten.
Zijn vakantieverhuur in andere delen van Spanje beperkt?
In steden met een grote impact van het toerisme, zoals Madrid, Barcelona en Palma de Mallorca, om maar een paar voorbeelden te noemen, zijn maatregelen genomen om vakantieverhuur te beperken of te verbieden.
Op 11 februari 2022 hebben de Balearen een decreet aangenomen waarbij een moratorium van 4 jaar wordt ingesteld, gedurende welke geen nieuwe vakantieverblijven mogen worden geregistreerd.
In 2018 verbood de gemeenteraad van Palma de Mallorca vakantieverhuur in alle meergezinswoningen. in flatgebouwen en appartementen, om het alleen toe te staan in eengezinswoningen zoals villa’s. Dit verbod van de gemeenteraad van Palma werd voor de rechtbank aangevochten, maar het Hooggerechtshof stemde in een arrest van 31 januari 2023 in met de gemeenteraad met betrekking tot het verbod op vakantieverhuur in de flatgebouwen van de stad.
In een van de meest in het oog springende argumenten verwees het Hof naar de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, waarin wordt gepleit voor “voorafgaande toestemming in gemeenten waar de spanning rond huren bijzonder groot is”.
Evenzo achtte het Hof de verdediging van het algemene recht op huisvesting correct en gerechtvaardigd, zoals beweerd door de gemeenteraad van Palma de Mallorca op basis van rapporten die de impact van deze activiteit in buurten aantonen, het tekort aan huurwoningen voor de bewoner bevolking en de significante effecten op het milieu, het land, energiebronnen, watervoorraden, infrastructuur en wegen.
Juridisch advies over kopen om te verhuren van C&D Solicitors Torrox/Malaga
Ons kantoor, C&D Solicitors, is gespecialiseerd in het geven van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed voor buitenlandse ingezetenen en niet-ingezetenen, bij het verwerven van een onroerend goed in Andalusië, of het nu gaat om een tweedehands huis of een huis op plan, met een meertalig bedrijf en personeel dat Engels spreekt, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.
Veel van onze klanten denken na over vakantieverhuur voor hun huis wanneer ze een investering doen in Spanje, dit is een essentiële vereiste voor sommige van deze transacties.
Hoewel de huidige hausse in onroerend goed en investeringen in onroerend goed, vooral in de provincie Malaga en kustgebieden, een positieve invloed hebben gehad op onze activiteit, zijn we als inwoners van dit deel van Malaga geen onbekende voor enkele van de problemen die begon te ontstaan in bepaalde gebieden met overmatige vakantieverhuur en een gebrek aan woningaanbod, met overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden.
Als er passende maatregelen worden genomen, rekening houdend met alle belanghebbenden, zal dit uiteindelijk allemaal een negatief effect hebben op het toerisme, tegen ons belang en het bieden van kwaliteitstoerisme.
We hebben toerisme nodig omdat het een essentiële bron van activiteit is voor veel bedrijven in Andalusië, maar er moet altijd een evenwicht zijn tussen vakantiegangers en de lokale bevolking. Anders zou dit op de lange termijn niet positief zijn.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusie)
De nieuwe referentiewaarde van het Spaanse Kadaster aanvechten bij aankoop van onroerend goed
We hebben klanten die vorig jaar via ons advocatenkantoor een woning in Malaga hebben gekocht. Ze waren het oneens over de referentiewaarde (valor de referencia catastral of nieuwe minimale belastingwaarde) van het Spaanse Kadaster voor hun stedelijk vastgoed. Daarom besloten ze deze waarde aan te vechten voor hun belastingaanvraag en hun argumenten werden gegrond verklaard.
Dit was zonder de noodzaak om een administratieve of gerechtelijke procedure te starten. Wat er in dit geval is gebeurd, leggen we in dit artikel uit. Hopelijk kunnen kopers van een woning in Spanje in gelijkaardige omstandigheden met deze informatie dus beslissen om deze referentiewaarde aan te vechten.
Een jaar sinds de nieuwe kadastrale referentiewaarde
In januari 2022 werd de nieuwe minimale belastingwaarde bij eigendomsoverdracht, erfenis en schenking van kracht in Spanje. Deze fiscale waarde wordt de kadastrale referentiewaarde genoemd en kan rechtstreeks op de website van het kadaster worden opgevraagd. Maar om deze waarde te verkrijgen, heeft u de kadastrale referentie van het onroerend goed en een Spaans NIF-nummer nodig. Als er geen kadastrale referentie is, kan er geen referentiewaarde zijn.
Waarom is de referentiewaarde belangrijk voor uw huisaankoop?
Zelfs met de kadastrale referentie hebben sommige stedelijke eigendommen geen gepubliceerde referentiewaarde. Evenzo worden deze referentiewaarden voor de meeste woningen in onbebouwbare of landelijke gebieden niet gepubliceerd. In deze gevallen zullen bij het verlijden van de akte van aankoop, erfenis of schenking de overeenkomstige belastingen worden betaald op basis van de waarde in de akte. De administratie kan deze gedeclareerde waarde herzien als zij meent dat de waarde in de akte lager is dan de minimale fiscale waarde.
De referentiewaarde van een onroerend goed maakt het noodzakelijk om de overdrachtsbelasting (ITP) te betalen bij een aankoop op basis van de genoemde waarde wanneer deze hoger is dan de werkelijke prijs die door de koper is betaald.
Hoe groot was het verschil tussen de aankoopprijs, taxatiewaarde en de referentiewaarde voor onze cliënten?
Onze klanten kochten in 2022 een woning met een referentiewaarde van 90% boven de aankoopprijs. Om deze reden was het duidelijk dat de waarde buitensporig was. Dit is een extreem geval. Deze klanten hadden een hypotheek nodig en de hypotheektaxatie kwam uit op een bedrag voor het onroerend goed dat ongeveer 25% hoger lag dan de aankoopprijs. De taxatiewaarde lag echter dus nog ruim onder de kadastrale referentiewaarde.
Deze klanten vonden het onredelijk om ITP te betalen op basis van de referentiewaarde. We legden ze uit dat ze ITP konden betalen op basis van de taxatiewaarde in plaats van de referentiewaarde. Dat deden we door het taxatiecertificaat bij de koopakte te voegen. Het doel was om aan te tonen dat de taxatiewaarde van de hypotheek geschikt was om de overeenkomstige belastingen voor de aankoop te berekenen.
Wat hebben onze kopers besloten?
Onze klanten besloten om de ITP voor hun aankoop te betalen op basis van de hypotheektaxatie. Daarmee namen ze een risico, door de belasting niet op basis van de referentiewaarde te betalen. Ze zouden wellicht worden onderworpen aan een boeteprocedure en de Belastingdienst zou dan naast een boete voor te late betaling ook de declaratie eisen op basis van de referentiewaarde. Zij namen het risico en ze hadden geluk met de uitkomst.
Het betalen van de koopsom op basis van de taxatiewaarde van de hypotheek heeft een wettelijke basis in de Algemene Belastingwet. De waarde van onroerend goed in dergelijke taxaties is één van de legale methoden die zijn toegestaan bij het verifiëren van de waarde van onroerend goed. De administratie zelf heeft deze taxaties vaak in haar voordeel gebruikt. Bij verkoop met een hypotheek waarbij de taxatiewaarde hoger was dan de aankoopwaarde van het onroerend goed, zou het op basis van de taxatie belastingbetalingen eisen.
Wat gebeurde er nadat de ITP-belasting voor de aankoop was betaald?
Ongeveer 9 maanden na het betalen van de Overdrachtsbelasting (ITP) ontvingen de kopers een bericht van het Ministerie van Financiën van de regionale regering van Andalusië (Junta de Andalucia). Daarin werd hen meegedeeld dat de procedure voor waardeverificatie was gestart en werden zij op de hoogte gebracht van het betalingsvoorstel van het Ministerie van Financiën. Dit voorstel eiste betaling van de ITP op basis van de referentiewaarde plus een boete voor te late betaling.
Toen zij de situatie bespraken met onze belastingadvocaat, diende hij namens onze cliënten een bezwaarschrift in. Het Ministerie keurde het bezwaarschrift goed en vond het gepast en legaal dat ITP werd betaald op basis van de taxatiewaarde van de hypotheek. Het ministerie van Financiën van Andalusië heeft de boeteprocedure geannuleerd.
Eerlijk gezegd hadden we geen positief resultaat verwacht van dit aanvankelijke bezwaarschrift en we dachten dat we in deze kwestie “harder zouden moeten vechten”. Het was dan ook een aangename verrassing dat het ministerie meteen besloot de procedure te beëindigen.
Waar moeten we rekening mee houden bij toekomstige huisaankopen in Spanje?
Taxatie voor uw aankoop van onroerend goed in Spanje
Als bij de aankoop van een onroerend goed de referentiewaarde aanzienlijkhoger is dan de werkelijke prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald, raden we aan om een hypotheektaxatie voor het onroerend goed te verkrijgen. Of u een hypotheek gebruikt om te kopen, doet in dit geval niet ter zake. Het belangrijkste is dat deze taxaties een van de methoden zijn die door belastingregels zijn toegestaan om de waarde van onroerend goed vast te stellen.
Wat zijn de kosten voor een hypotheek taxatie?
De kosten van een hypotheek taxatie kunnen tussen de 300 en 500 euro bedragen, afhankelijk van het type woning. Indien de taxatiewaarde vergelijkbaar is met de referentiewaarde, zou het moeilijk zijn om ITP op basis van de referentiewaarde niet te betalen. Als koper zou uw troost zijn dat de aankoopprijs die u voor het onroerend goed betaalt, aantrekkelijk zou zijn, onder de marktwaarde.
Als de taxatiewaarde echter dichter bij de werkelijke prijs ligt die u betaalt, kunt u bepaalde risico’s nemen en ITP betalen voor uw aankoop op basis van de taxatiewaarde. U krijgt zeker een bericht van het begin van een boeteprocedure om ITP te betalen op basis van de referentiewaarde. U zult het moeten aanvechten bij het Ministerie van Financiën.
Heeft u garanties voor toekomstige zaken die de referentiewaarde van het kadaster aanvechten?
Wat hierboven met onze opdrachtgever is gebeurd, betekent niet dat de administratie in de toekomst in alle gevallen de taxatiewaarde zal accepteren. Het opent echter wel de deur om de waarde van deze hypotheektaxaties te blijven accepteren. Dit in gevallen waarin de referentiewaarde hoger is dan deze.
Fiscaal advies voor uw vastgoedoverdracht door C&D Solicitors
Het belangrijkste is dat u als koper goed op de hoogte bent van de financiële gevolgen voordat u besluit de administratie “aan te vechten” over de referentiewaarde. Daarbij is het voor u van groot belang om bij een aankoop, erfenisof schenking/donatie van uw woning in Spanje passend belastingadvies in te winnen.
C&D Solicitors is een advocatenkantoor gespecialiseerd in aankoopbegeleiding, eigendomsrecht en erfrecht, met ervaring sinds 2006. Wij adviseren bij de aan- en verkoop van onroerend goed voor buitenlandse cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen. Onze collega’s spreken Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Málaga)
Het is duidelijk dat de door het coronavirus (COVID-19) veroorzaakte gezondheidszorgcrisis een enorme impact heeft gehad op alle gebieden van ons dagelijks leven. Dit kan koper vragen opleveren over de status van hun koopcontracten. De Staat van Alarm die door de Spaanse regering en door vele andere regeringen in het buitenland is afgekondigd, heeft geleid tot bewegingsbeperkingen, de sluiting van het luchtruim, het stilleggen van het bedrijfsleven en overheidsinstanties, enz. Het dagelijkse leven van mensen is veranderd en ernstig getroffen vanuit sociaal en economisch oogpunt.
Met dit artikel willen we zoveel mogelijk reageren op de twijfels en onzekerheden van buitenlandse klanten die huizen kopen in Spanje, evenals hun verkopers. We hebben het over verkopen tussen individuen die al aan de gang waren met ondertekende contracten, maar die ‘verrast’ waren door de COVID-19-crisis en de maatregelen die de Spaanse regering had genomen om de alarmtoestand af te kondigen.
Aan het einde van het artikel zullen we kort ingaan op de juridische situatie van de verkoop van nieuwe woningen of off-plan verkopen van ontwikkelaars.
Wat zegt de Spaanse wet over het nakomen van contracten?
Het eerste dat met nadruk moet worden gezegd, is dat volgens het Spaanse recht de in een overeenkomst overeengekomen clausules van kracht zijn en dat de partijen daarom verplicht zijn deze na te leven. Met andere woorden, de onmogelijkheid om te voldoen aan wat is overeengekomen in een contract is een uitzondering en wordt zeer restrictief geïnterpreteerd.
Het Spaanse Hooggerechtshof heeft bij het aanpakken van mogelijke contractbreuken en om verlies van het betaalde geld te voorkomen, vastgesteld dat de partij in overtreding de redenen achter die inbreuk moet bewijzen en beargumenteren, en moet bewijzen dat zij al het mogelijke heeft gedaan om het contract uitvoeren.
Maar zelfs nadat is vastgesteld dat het onmogelijk is om aan de overeenkomst te voldoen, moeten de partijen trachten de overeenkomst op die manier te wijzigen om het probleem ter verhelpen dat voortvloeit uit de situatie veroorzaakt door de Staat van Alarm en de COVID-19 Corona crisis. Met andere woorden, wanneer zij worden geconfronteerd met de mogelijke vermijding van de overeenkomst door een van de partijen, moeten zij altijd trachten tot overeenstemming te komen om de overeenkomst na te komen.
Welke verkoop van onroerend goed kan worden beïnvloed door de Staat van Alarm?
Naar mijn mening zijn de verkoopcontracten die kunnen worden beïnvloed degene die één van de partijen verplichten om te voldoen aan een vereiste of voorwaarde die in het contract is overeengekomen vóór de ondertekening van de notariële verkoopakte en die voorwaarde wordt beïnvloed door deze maanden van Staat van Alarm.
Vanwege de stillegging van activiteiten en bewegingsbeperkingen, is het zeer goed mogelijk dat aan sommige van de vereisten die zijn vastgelegd in een koopcontract niet kan worden voldaan, aangezien de geschatte tijd om deze te uit te voeren werd berekend op basis van een normale situatie, die echter niet meer bestaat sinds 13 maart 2020.
Mogelijke gevolgen voor koopcontracten
Voor het koopcontract om de voorwaarde vast te stellen voor het verkrijgen van een bouwvergunning of het officieel document voor de legalisatie/regularisatie van een woning, zoals het DAFO-certificaat voor plattelandshuizen in Andalusië. Aangezien het werk in Gemeentes stilligt of tot een minimum beperkt is, is het heel goed mogelijk dat deze aanvragen niet worden verwerkt totdat de alarmtoestand is beëindigd.
Voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek. Als de taxateur niet kan reizen om het pand te bezoeken of als de juridische afdeling van de bank niet werkt, wordt dit proces verlamd, waardoor de gemiddelde afwikkelingstijd veel langer is dan aanvankelijk werd verwacht.
Voor de datum van ondertekening van notariële (koop)aktes tijdens de periode van de alarmtoestand en/of de beperkingen op commerciële vluchten, waardoor het voor beide partijen onmogelijk is om bij de notaris aanwezig te zijn.
De onmogelijkheid om een NIE (fiscaal identificatienummer voor buitenlanders) te verkrijgen, die nodig is om een koopakte bij een notaris te ondertekenen en de bijbehorende belastingen te betalen. De aanvragen van deze documenten zijn momenteel opgeschort. De nationale politiebureaus in de provincie Malaga die we vroegen, weten niet wanneer ze kunnen openen om nieuwe NIE-aanvragen te accepteren.
Eén van beide partijen wordt opgenomen in het ziekenhuis of in quarantaine moet verblijven.
Wat moeten verkoper en koper in deze situatie doen?
Het eerste is om te zien of het privécontract een clausule bevat die deze situaties regelt, aangezien het contract rechtsgeldig is en de partijen bindt. Echter, in verkoopprocessen waarbij de akte niet kan worden ondertekend om redenen die voortvloeien uit de coronaviruscrisis, zouden beide partijen moeten doen wat nodig is om het contract te wijzigen en/of te verlengen, om de partij die het nodig heeft tijd te geven om de verkoop te voltooien. In de meeste situaties is het slechts een kwestie van tijd tot dat aan die omstandigheid of voorwaarde kan worden voldaan.
Evenzo zou er in het geval van onbuigzaamheid en de weigering van een van de partijen om een dergelijke verlenging van het (ver)koopcontract toe te staan, in de meeste gevallen geen juridische gronden zijn om het contract te beëindigen en/of schadevergoeding te eisen. Zoals hierboven vermeld, moeten de partijen altijd proberen een overeenkomst te bereiken om de overeenkomst na te leven.
Is het voor de koper mogelijk om het contract te beëindigen vanwege de COVID-19-crisis?
Het terugtrekken uit een (ver)koopcontract als gevolg van een plotselinge daling van de huizenprijzen door een economische crisis is een complex vraagstuk. In dit geval bedoelen we dat de koper moet accrediteren dat hij voldoet aan één van de in de rechtspraak gestelde eisen voor het beëindigen van contracten, namelijk dat er een buitengewone verandering is opgetreden in de omstandigheden die tot de uitvoering van dat contract hebben geleid.
Met andere woorden, de koper zou moeten bewijzen dat de huidige economische crisis, die resulteert in een diepe en langdurige economische recessie, openlijk kan worden beschouwd als een economisch fenomeen dat een ernstige verstoring of verandering kan veroorzaken in de omstandigheden die tot uitvoering van het contract leiden.
In Spanje hebben de rechtbanken de mogelijkheid afgewezen om een (ver)koopcontract op basis van deze omstandigheid te beëindigen. Deze mogelijkheid moet echter niet worden uitgesloten en individuele factoren moeten worden geanalyseerd, zoals of de woning een primaire woning of een vakantiewoning zal zijn, als de koper een hypotheekfinanciering nodig heeft, als de financiële situatie van de koper is veranderd, etc.
Wat is de situatie van de koper in het verkoopproces?
Met deze vraag willen we ingaan op de situatie van een koper die een paar maanden geleden de beslissing heeft genomen om een huis tegen een specifieke prijs te kopen, op basis van een economische situatie die op geen enkele manier vergelijkbaar is met de huidige.
Stel je Nederlandse, Belgische, Engelse, Zweedse of andere buitenlanders voor die in onroerend goed in Malaga of de Costa del Sol wilden investeren, om winst te maken of te verhuren. De overeengekomen verkoopprijs was duidelijk gebaseerd op de waarde van dat onroerend goed in de eerdere economische situatie. Laten we ons bijvoorbeeld een huis voorstellen in het historische centrum van Málaga of Nerja, zeer gewilde gebieden met toeristische attracties vóór COVID-19, met goede mogelijkheden voor verhuur op de toeristenmarkt, die momenteel is opgeschort.
Welnu, als koper, in het geval dat voortzetting van de aankoop van het onroerend goed zou leiden tot aanzienlijke schulden, zou ten eerste twee dingen moeten worden geanalyseerd:
Het bedrag dat aan de verkoper is aanbetaald bij het privé koopcontract (meestal 10% van de aankoopprijs). Of de koper bereid is dat geld te verliezen, voornamelijk omdat hij denkt dat het beter is om dit kwijt te zijn door het onroerend goed niet te kopen.
De inhoud van de contractbepalingen overeengekomen in termen van wat er gebeurt wanneer de koper de overeenkomst schendt. Dit is een belangrijk probleem omdat contractbreuk kan leiden tot verschillende juridische situaties. Het gebruikelijke proces is het uitvoeren van een betalingscontract, waarbij het geld dat aan de verkoper is betaald, verloren gaat, wat leidt tot de beëindiging van het contract. Dit is de clausule die onze firma gewoonlijk accepteert in verkoopcontracten. Als dit echter niet correct is opgesteld in het contract, kan de verkoper het recht hebben om van de koper te verlangen dat hij zich aan het contract houdt en de openbare akte ondertekent, zelfs als de koper ermee instemt het eerder betaalde geld te verliezen. Het is duidelijk dat deze claim van de koper in een gerechtelijke procedure moet worden behandeld, wat jaren zou duren voordat de partijen een resolutie zouden krijgen en gewoonlijk zouden verkopers genoegen nemen met het houden van het betaalde geld als aanbetaling.
Wat is de situatie van de verkoper in het verkoopproces?
Voor verkopers zijn ze waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in het voltooien van de verkoop van het huis, aangezien de prijs die is vastgelegd in het contract dat is ondertekend vóór COVID-19 zeker hoger zal zijn dan wat ze op korte of middellange termijn kunnen krijgen. De huidige situatie zal ongetwijfeld leiden tot een algemene daling van de huizenprijzen, hoewel niemand weet hoelang dit zal duren.
Dat gezegd hebbende, is het mogelijk voor verkopers die al een ondertekend contract hebben en die zien dat kopers aarzelen om de overdracht af te ronden, om geïnteresseerd te zijn in het gemakkelijker maken voor kopers om de aankoop te voltooien. Met andere woorden, in deze context lijkt het onderhandelen over een lagere prijs, zodat de verkoper kan verkopen, niet vergezocht. Uiteindelijk zou de prijsdaling afhangen van of het voor de verkoper van groot belang is om op dit moment te verkopen of dat ze kunnen wachten, of dat het door de koper reeds betaalde geld voldoende compensatie is voor de verkoper om ermee in te stemmen dat bedrag als een boete in plaats van onderhandelen.
Wat is de situatie bij de aankoop van nieuwbouw of off-plan woningen?
Bij verkoop van dit type is, wat betreft de uitvoering van het contract door de koper, de situatie hetzelfde als hierboven uitgelegd, zowel wat betreft de naleving van het contract als de beëindigingsbepalingen. Naar mijn mening zouden de potentiële twijfels van de koper worden bepaald door de voortgang van de werken en de verwachte opleveringsdatum van de ontwikkeling, ook rekening houdend met de financiële solvabiliteit van de ontwikkelaar.
Als de koper het verkoopcontract meer dan een jaar geleden ondertekende, toen de markt een goede tijd beleefde en de prijzen stegen, is het zeer waarschijnlijk dat de op dat moment overeengekomen prijs lager zou zijn dan wat ze begin bijvoorbeeld dit jaar konden vinden. Aan de andere kant, als de werken bijna voltooid zijn, zou er weinig twijfel over bestaan of de ontwikkelaar ze zal voltooien, omdat ze bijna volledig verkocht zouden worden en weinig kopers zouden overwegen om het contract te beëindigen, omdat ze al aanzienlijke bedragen op rekening voor hun huizen betaald. In dit geval is het scenario voor de koper veilig.
In het geval van ontwikkelingen waar de bouw nog niet is begonnen, maar die al op de markt werden gebracht, met een verwachte oplevering over een jaar of twee, is het scenario anders. In dit geval moeten kopers die twijfelen om een beslissing te nemen en onlangs het privécontract hebben ondertekend, de prijs van het onroerend goed en de voltooiingsdatum beoordelen, evenals het aantal woningen met ondertekende contracten verkocht door de ontwikkelaar. Als het privécontract echter nog niet is ondertekend en er alleen een reservering is overeengekomen met de ontwikkelaar, kunnen ze deze intrekken en het betaalde bedrag terugvorderen. Ze kunnen ook langer wachten, omdat ontwikkelaars de prijzen waarschijnlijk zullen verlagen, afhankelijk van hoelang de crisis duurt.
Wat de solvabiliteit van ontwikkelaars betreft, zou de koper, vanwege de verplichting om alle tijdens de bouw betaalde bedragen te garanderen nadat het onderhandse contract is ondertekend, volledige rechtszekerheid hebben in het geval dat de ontwikkelaar de bouw niet kan voltooien. Deze situatie is op geen enkele manier vergelijkbaar met de crisis van 2008, waarin veel kopers hun voorschotten verloren.
Individuele beoordeling situatie van koopcontract
Deze verkoopprocessen die vóór de COVID-19-crisis beginnen, kunnen echter tot complexe situaties leiden die individueel en altijd met advies van een advocaat moeten worden geanalyseerd. Dit is niet het moment om beslissingen te nemen zonder de juiste juridische kennis, aangezien er al een particulier koopcontract is afgesloten. Niet-juridisch onderbouwde beslissingen nemen is dan nooit een goed idee.
Vanwege de huidige crisis die door de Wereldgezondheidsorganisatie in de hele wereld is uitgeroepen vanwege het Coronavirus (ook bekend als Covid-19), heeft bijna elk land verschillende maatregelen in werking gezet.
*Dit document is geschreven volgens de wet en besluiten die van kracht zijn tot 4 april 2020.
In Spanje verklaarde de regering op 14 maart 2020 de “Staat van Alarm” (geregeld in artikel 116.1 van de Spaanse grondwet en de organieke wet 4/1981) gedurende 15 dagen (tot 29 maart), door middel van het Real Decreet 463/2020, via onder andere het sluiting van musea, monumenten, restaurants en bijna elk bedrijf dat open is voor het publiek.
Echter is vanwege de toename van de infecties de alarmtoestand met 15 dagen verlengd tot 12 april 2020 na goedkeuring van het parlement (Congreso de los Diputados, decreet 11/2020), en in afwachting van een nieuwe verlenging tot 26 april).
Het hoofddoel van deze besluiten is om het vrije verkeer van personen verbieden om een verdere toename van de infectie onder de Spaanse bevolking te voorkomen. Desalniettemin hebben al deze maatregelen economische, fiscale en natuurlijk sociale gevolgen.
Verlenging van de betalingsdeadlines voor ZZP-ers (autonomos) en kleine ondernemers (PYME) (uitstel en gedeelde betalingen).
Zelfstandigen en kleine ondernemers met een omzet van minder dan € 6.010.121,04 mogen de betaling van de belastingschuld (minder dan 30.000 euro) uitstellen zonder dat zij een garantie voor een termijn van 6 maanden moeten geven. Over de eerste drie van deze maanden wordt geen rente gerekend, met de daaruit voortvloeiende besparingen. Dit uitstel heeft alleen betrekking op schikkingen die moesten worden ingediend of ingevoerd van 13 maart tot 20 mei 2020 (artikel 14 decreet 7/2020).
Een uitstel van belastingschulden die voorheen niet konden worden uitgesteld, is nu toegestaan (artikel 65 LGT):
Belastingbetalingen van aangiftes die persoonlijk gedaan moeten worden zoals (art. 65.2 b) zoals het driemaandelijkse model 111 of het 3%-model 211.
Betalingen die zijn afgeleid van belastingen die wettelijk moeten worden doorberekend (art. 65.2 f), zoals model 303 van de BTW (IVA).
Deelbetalingen van vennootschapsbelasting. (art. 65.2 g), zoals model 202.
Opschorting van juridische voorwaarden die niet vóór 14 maart zijn gesloten (Decreet 8/2020 en 11/202)
Artikel 33 van Koninklijk Besluitwet 8/2020 en de verduidelijking ervan bij Decreet 11/2020 is van toepassing op allebelastingbetalers, waarbij de deadlines -niet waren gesloten vóór 14 maart 2020- worden uitgesteld tot 30 april 2020. Dit betreft:
De betaling van belastingschulden in de vrijwillige periode of op dwangbevel (als deze tijdens de Staat van Alarm is gecommuniceerd). Bijvoorbeeld: als u op 12 maart in kennis bent gesteld van een schikking voor de betaling van een belastingschuld, moet u deze uiterlijk 20 april betalen (volgens de Algemene Belastingwet in artikel 65.2). Echter kan met dit besluit de kan worden uitgesteld tot 30 april.
Deadlines en deelbetalingen van uitstel van betaling die al zijn toegekend (vóór 14 maart 2020, onverminderd de termijnen in art. 14 van het vorige besluit 7/2020), evenals de deadlines voor veilingen en beoordeling van goederen door de overheid .
Termijn om te voldoen aan de vereisten van de overheidsinstantie, embargoprocedures, informatieverzoeken of aantijgingen in belastingprocedures (met betrekking tot nietigheid, rectificatie van fouten, teruggaveaanvragen).
Als er twijfel bestaat of deze belastingprocedures al dan niet zijn ingeleid door de corresponderende autonome en lokale administratie, stelt het nieuwe besluit 11/2020 in artikel 53 vast dat de opschorting van de bovengenoemde periode ook van toepassing is op het lokale en autonome bestuur (in art. 33 van decreet 8/2020).
Termijnen om te voldoen aan de eisen en verzoeken van het kadaster.
Geen procedure ter uitvoering van de reeds in beslag genomen garanties die op onroerend goed vallen in de administratieve procedures van dwang
Wat gebeurt er met de procedures die op 14 maart zijn meegedeeld?
Voor alle bovengenoemde procedures die vanaf die datum worden meegedeeld, worden ze verlengd tot 20 mei 2020 (tenzij de procedure die door een andere standaard wordt toegekend hoger is). Bijvoorbeeld: als op 19 maart een schikking voor de betaling van een belastingschuld is aangemeld, moet u die in de regel uiterlijk 5 mei betalen, maar met dit besluit kan de betaling worden uitgesteld tot 20 mei.
Echter, in elk van de bovenstaande veronderstellingen, als de belastingplichtige aan de vereiste heeft voldaan, de belastingschuld heeft betaald of beschuldigingen heeft ingediend ondanks het verleende uitstel, wordt ervan uitgegaan dat de procedure voor alle doeleinden is uitgevoerd.
Wat gebeurt er met actieve belastingaangifte zoals de betaling van overdrachtsbelasting bij de verkoop van een woning?
Wanneer een persoon een huis in Andalusië koopt, heeft hij 30 dagen om de overdrachtsbelasting te betalen, die momenteel 8% van de aankoopprijs bedraagt (tot € 400.000). De betaling hiervan gebeurt door middel van een eigen aangifte (meestal verzorgd door de advocaat van de koper). Met andere woorden, de koper of zijn / haar vertegenwoordiger stelt dit belastingmodel op en presenteert het vrijwillig voor betaling binnen die periode.
Het besluit met betrekking tot de staat van alarm omvat geen zelfbeoordelingen als uitgesteld volgens Koninklijk Besluit 465/2020 van 17 maart, tot wijziging van Koninklijk Besluit 463/2020 van 14 maart, waarbij een alarmtoestand wordt uitgeroepen, dus bijvoorbeeld ook niet de de driemaandelijkse afwikkeling van de btw of de inkomstenbelasting (modellen 130 en 303) wordt uitgesteld en handhaaft de deadline voor 20 april voor het derde kwartaal.
What happens during the state of alarm with the legal term of actions? Can management exercise against someone and what happens to the deadlines of the filing appeals?
In Koninklijk Besluit 11/2020 is bepaald dat de periode van 14 maart tot 30 april voor de verjaring niet meetelt voor de handelingen die de Belastingdienst tegen de de betreffende persoon kan uitoefenen.
Laten we een voorbeeld nemen: als de overheidsdienst een maximale periode tot 19 maart had om betaling van een belasting te eisen, en dit niet was vereist op 13 maart, heeft deze dienst automatisch tot 30 april om betaling te vragen. Er zou ook geen deadline zijn voor het verstrijken van de door de administratie ingeleide procedures.
Anderzijds beginnen de deadlines voor het indienen van administratieve economische beroepen tegen belastingwetten of in de economisch-administratieve procedures die niet vóór 14 maart 2020 zijn aangemeld, pas na 30 april 2020.
Wat gebeurt er met de inkomensverklaring van verhuur of de IRNR-verklaring voor niet-ingezetenen?
Deze termijnen variëren niet, wat betekent dat alle niet-residenten in Spanje die een inkomen ontvangen uit de verhuur van een onroerend goed hier in Spanje, deze winst elk kwartaal binnen de overeenkomstige periode moeten aangeven.
Auteur: Guillermo Arenere Ruiz, advocaat van C&D Solicitors, Torrox (Malaga)
In juni 2017 hebben we een uitgebreid artikelgepubliceerd over de juridische situatie en regulering van woningen op niet-bebouwbare grond in Andalusië met een DAFO/AFO-certificaat (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación – ´buiten de ruimtelijke ordening´), waarin we onze mening hebben gegeven over de voor- en nadelen van deze rechtsfiguur. Bijna anderhalf jaar later schrijven we deze post met nieuwe informatie voor eigenaren en kopers van woningen op niet-bebouwbare grond.
Deze informatie beschouwen wij als nuttig maar betekent geen fundamentele wijziging van hetgeen we in het vorig artikel hebben geschreven. Er zijn immers geen wetswijzigingen omtrent de DAFO geweest in dit anderhalf jaar. Deze informatie is gebaseerd op onze ervaring met de verschillende gemeentebesturen in de provincie Malaga en hun instelling omtrent de DAFO alsook de vragen die vele van onze cliënten hebben bij het kopen van een woning in Spanje.
Zijn de Gemeentebesturen verplicht een DAFO-certificaat op te maken?
We ondervinden tegenwoordig telkens meer dat Gemeentebesturen bij iedere communicatie omtrent een landelijke woning automatisch een dossier openen en de DAFO procedure starten. Een voorbeeld hiervan is de notificatie van:
Verkoop van een huis
RTA (VTRA / Vivienda Rural) verhuur registratie
Openingsvergunning Casa Rural / B&B
Registratie in het Eigendomsregister
Aanvraag urbanistisch certificaat (bijvooebeeld bij aankoop)
Naamswijziging watercontract
Met andere woorden, een toenemend aantal van de Gemeentes maakt gebruik van de mogelijkheid bij ieder informatieaanvraag of communicatie gerelateerd aan een huis op het platteland, om de DAFO procedure te starten teneinde de huizen te regularizeren die op het platteland zijn gebouwd. Dit betekent dat als u uw woning wenst te verhuren voor korte termijn en u wilt de woning inschrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA), of u wenst het zwembad of de bergruimte in te schrijven in het Eigendomsregister, raden wij u aan dat u eerst nagaat of u een DAFO-certificaat überhaupt kán verkrijgen voor uw woning.
Waarom is de DAFO belangrijk?
Zoals we al meerdere keren hebben uitgelegd is de DAFO procedure gecreëerd om illegale woningen gebouwd op niet-bebouwbare grond te regulariseren– en dat is de meerderheid -, waarover geen wettelijke aansprakelijkheid meer kan worden geëist door het verloop van de tijd. Als het Gemeentebestuur de eerste notificatie maakt, eist ze niet letterlijk meteen dat de eigenaar een DAFO-procedure start. Wat ze in de eerste notificatie meedeelt is een verzoek aan de eigenaar dat hij bewijst dat de woning voldoet aan de wettelijke vereisten om het DAFO-certificaat af te geven. Dat wil zeggen dat als de woning daaraan niet voldoet, het hoogstwaarschijnlijk is dat er een onwettige situatie bestaat omtrent dat gebouw, waarbij nog altijd een boete kan worden opgelegd door het Gemeentebestuur. In zulk geval zou het Gemeentebestuur een sanctieprocedure moeten starten tegen deze onwettige situatie met de wettelijke gevolgen van dien die u zich wel kunt inbeelden.
Het is daarom zo belangrijk dat, vooraleer je iets doet of vraagt bij het Gemeentebestuur dat er kan toe leiden dat ze een dossier instellen tegen de woning, u eerst bevestigt of de woning een DAFO-certificaat zal kunnen verkrijgen. Als het zo is dat tegen een gebouw of woning een sanctieprocedure kan worden ingesteld, is het beter niets te doen totdat voldoende tijd is voorbijgegaan. Op normale grond op het platteland is dit 6 jaar. Als u overweegt een landelijke woning te kopen, moet u tevens weten dat wanneer de notariële koopakte wordt ondertekend en deze bij het Eigendomsregister wordt ingediend, het Gemeentebestuur een notificatie zal ontvangen van deze overdracht, waardoor ze later kan vorderen dat de woning wordt geregulariseerd via de DAFO-procedure.
Is het mogelijk verbouwingen binnen het huis of verbouwingswerken uit te voeren?
Volgens het Besluit 2/2012 dat de DAFO reguleert, kunnen in dit soort gebouwen “…enkel herstellings- en onderhoudswerken worden toegelaten die het onderhoud van de veiligheidsvoorwaarden, bewoonbaarheid en hygiëne van de onroerende zaak vereisen”. Dit gezegd zijnde is het duidelijk dat de werkzaamheden die in dit soort woningen kunnen worden uitgevoerd, beperkt zijn en moeten worden verantwoord binnen het kader van behoud en onderhoud en nooit als verbeteringen of uitbreidingen. Verbouwingswerken zijn dus niet mogelijk. Gezien alle normen echter worden geïnterpreteerd, kan het zijn dat sommige Gemeentebesturen bepaalde verbouwingen toelaten en andere weer niet. Het is daarom aan te raden dat u bij het Gemeentebestuur raadpleegt of u een bouwvergunning zal kunnen verkrijgen vooraleer u aan de slag gaat.
Voorbeelden noodzakelijke renovaties
Niettegenstaande het voorgaande, moeten alle verbouwingen binnen het huis worden verantwoord vanuit het standpunt inzake bewoonbaarheid en de noodzaak ervan voor gezondheid en veiligheid van de woning, zoals:
de opening van ramen,
renovatie van daken,
vergangen van vloeren,
het vervangen van sanitair,
uitbreiding van de oppervlakte van een bepaalde ruimte die u te klein vindt – in dit geval zorgt de uitbreiding voor een kleinere oppervlakte in andere ruimtes -…etc.
Bouwlicenties bij DAFO voor veiligheid, bewoonbaarheid en hygiëne
Het belangrijkste is in dit geval dat u de noodzaak van zulke verbouwingswerken binnen in het huis kan verantwoorden. Het is hoogstwaarschijnlijk dat een DAFO-certificaat nodig zal zijn zodat het gemeentebestuur de bouwvergunning kan afgeven voor zulke verbouwingswerken of u kunt de bouwvergunning verzoeken en samen met het technisch project van een architect voor de DAFO, de noodzaak verantwoorden van de bouwwerkzaamheden wegens de veiligheid, bewoonbaarheid of hygiëne van de woning. Het zal heel moeilijk zijn om een bouwvergunning te verkrijgen zonder de DAFO-procedure te hebben doorgaan.
Als de woning die u zult kopen reeds een DAFO-certificaat heeft, is het mogelijk een bouwvergunning te verzoeken voor de voormelde verbouwingen maar u moet wel rekening houden met de datum waarop de DAFO werd verkregen. Het zou immers niet heel logisch zijn om verbouwingen aan te vragen voor een woning waarvan de DAFO een paar maanden geleden werd goedgekeurd. Dit betekent immers dat op in de DAFO verklaard werd dat de woning zich in perfecte staat van bewoonbaarheid bevindt, en dat er geen probleem was omtrent veiligheid of hygiëne. Als er natuurlijk een onvoorzien ongeval of schade zich in de woning heeft voorgedaan, kunt u de bouwvergunning aanvragen voor deze herstellingswerken.
Is het mogelijk een met DAFO-certificaat voorziene woning met een hypotheek te bezwaren?
Deze vraagt duikt op omdat in het Koninklijk Besluit van het jaar 2009 inzake regulering van de hypothecaire markt een van de artikelen bepaalt dat de onroerende zaken buiten de ruimtelijke ordening, niet kunnen bezwaard worden met een hypotheek. Ondanks deze norm, kunnen we wel bevestigen dat het mogelijk is en zal zijn dat landelijke woningen of gebouwen op niet-bebouwbare grond wel een hypotheek kunnen krijgen. Het kan zijn dat bepaalde banken geen hypotheek geven voor landelijke woningen maar dat er andere banken zijn die het wel doen. Het is ook logisch want in de meeste gevallen zijn deze gebouwen geconsolideerd en kan er geen sanctieprocedure meer worden ingezet, en er is dus juridische zekerheid omtrent deze woningen.
We hebben een van de belangrijkste taxateurs getest op de nationale markt voor hypothecaire taxaties. We hebben daarbij een uittreksel uit het eigendomsregister gestuurd van een landelijke woning met een DAFO ingeschreven in het Eigendomsregister en het antwoord was heel sluitend: woningen met een DAFO is het mogelijk om een hypotheek te krijgen. U moet er wel rekening mee houden dat de taxatiewaarde van een woning op niet-bebouwbare grond – landelijk- tussen de 20-40% lager kan liggen dan de verkoopprijs, maar er kan zeker een hypotheek voor worden verkregen.
Kan ik RTA/VTAR verhuurlicentie krijgen voor mijn plattelandswoning?
Het is mogelijk een woning op niet-bebouwbare grond te verhuren en in te schrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA) – deze woning zal normaal gezien worden ingeschreven als landelijke toeristische woning –VTAR. Ter verduidelijking moeten we zeggen dat het mogelijk is om de inschrijving van een landelijke woning of B&B in te schrijven als ‘casa rural’, maar dit is bedacht voor eigenaren die een economische activiteit zullen ontwikkelen, met name de verhuur als onderneming, waarbij tenminste een van hen moet worden opgegeven bij de Belastingdienst, de Btw betalen en ingeschreven zijn bij de Sociale Zekerheid. De inschrijving van een landelijke woning bij het RTA kan gezien worden vanuit twee standpunten, met name dat van de deelregering Junta de Andalucía of van het Gemeentebestuur.
a. Junta de Andalucía
Een paar dagen geleden hebben we met een van de inspecteurs gesproken van de Junta in Malaga die zich bezig houdt met de inspecties van dit soort woningen. Hij vertelde ons dat het onder andere nodig is om te beschikken over de Vergunning van Eerste Bewoning – Licencia de Primera Ocupacion of LPO – voor de inschrijving van woningen op niet-bebouwbare grond in het RTA. Zoals sommigen al weten beschikken maar weinig landelijke woningen over een Vergunning van Eerste Bewoning. Het is toch mogelijk een “Regulering” te verkrijgen via de DAFO. De inspectiedienst in Malaga vertelt ons dat de DAFO geen vervanging is voor de Vergunning van Eerste Bewoning.
Vanuit mijn juridisch standpunt denk ik dat de inspectiedienst zich vergist en het is mijn mening dat het duidelijk verdedigbaar is dat, indien er geen Vergunning van Eerste Bewoning is en de woning beschikt over een DAFO, dit moet worden toegelaten. De DAFO is onder andere een erkenning van de gemeente inzake de bewoonbaarheid van de woning op niet-bebouwbare grond. De Gemeentebesturen stellen het zelfs gelijk aan een Vergunning van Eerste Bewoning.
b. Gemeentebestuur
De Junta de Andalucía zal de inschrijving van een woning in het RTA meedelen aan het Gemeentebestuur en dit is voor sommige gemeentes reden om te eisen aan de eigenaren om hun woning te reguleren via de DAFO. Het is ook mogelijk dat u bij de Gemeente bepaalde formulieren zal moeten invullen om de woning te kunnen verhuren. Op gemeentelijk niveau is het definitief nodig om mee te delen dat u de woning zal verhuren en als er geen Vergunning van Eerste Bewoning is dan moet u waarschijnlijk de DAFO-procedure doorgaan om dit document te bekomen die de bewoonbaarheid en bewoning van de woning aantoont.
Wat moet ik doen als ik een landelijke woning wil kopen?
Kies de woning die u het meeste bevalt zonder twijfels noch angst, neem alle nodige tijd daarvoor en eens u uw keuze hebt gemaakt, begin dan met de aankoopprocedure. Twijfel niet om vanaf het begin van de procedure een daarin gespecialiseerde advocaat in te huren die een grondige kennis heeft van zaken. Zoals we al meerdere keren hebben gezegd, is de kost van een advocaat heel laag in vergelijking met al het geld dat u zult uitgeven voor de aankoop van uw woning in Spanje. Geld uitsparen door geen advocaat aan te nemen in de aankoopprocedure kan een van de grootste fouten zijn die u kunt begaan. U zult waarschijnlijk denken dat ik gewoon mijn diensten wil verkopen – dat is ook zo, want dat is mijn werk-, maar als u er goed over nadenkt, zult u begrijpen dat het belangrijk is een goede juridische adviesverlening te hebben bij de aankoop van een woning in een ander land.
Let alstublieft op: C&D Solicitors/Advocaten (in Torrox, Malaga / Spanje) heeft niets te maken met de juridische zaak tegen ISS Intelligent Software Solutions/Realistix. Criminelen bieden aan de slachtoffers van deze time-share fraude via telefoon aan om hun Spaanse fiscale nummer aan te vragen. Ze stellen dat deze kosten noodzakelijk zijn om hun verloren geld terug te kunnen claimen. Het logo dat gebruikt wordt in de email communicatie is van een advocatenkantoor in Mexico, maar ze gebruiken C&D Solicitors´s naam en kantooradres. Het is vals, dus we adviseren niet te reageren. We hebben deze fraudezaak aan de Spaanse autoriteiten gemeld.
Leest u voor verdere informatie graag het volgende artikel:
Veel kopers denken als eerste aan enkele verbouwingen als ze een huis kopen. De kosten die de verbouwingen en verbeteringen in de woning met zich meebrengen, kunnen in mindering worden gebracht van de belasting op de vermogenswinst in het geval er een winst in bij de verkoop van de woning in de toekomst. Het is belangrijk erop te wijzen dat de kostenvoor de herstellingen of onderhoud van de woning niet aftrekbaar zijn, enkel en alleen als de verbouwingen en verbeteringen die de waarde van de onroerende zaak verhogen.
De kosten voor verbeteringen worden bij de aankoopprijs opgeteld waardoor er dus een lagere vermogenswinst ontstaat in het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, en dus er minder belastingen zullen worden betaald bij de Spaanse Belastingdienst. Dit kan enkel geschieden indien de verbouwingen en verbeteringen ook daadwerkelijk worden aangetoond want de Spaanse Belastingdienst moet deze aanvaarden. Hierna leg ik uit wat, naar mijn mening, het belangrijkste is om de uitgevoerde werkzaamheden te bewijzen voor fiscale doeleinden.
TECHNISCH PROJECT
Het feit dat een architect een project opmaakt en de controle heeft over de uitvoering van de werken is een belangrijk punt. Als de uit te voeren werkzaamheden redelijk omvangrijk zijn, dan is het aan te raden dat een professional het project opvolgt en controleert want als er iets verkeerds gaat dan moet hij de aansprakelijkheid op zich nemen. En gezien de werken werden uitgevoerd overeenkomstig een technisch project en een certificaat van het einde van de werkzaamheden, zal dit dienen om de in de woning aangebrachte verbeteringen te bewijzen bij de Spaanse Belastingdienst.
BOUWVERGUNNING
Als je een verbouwing begint, is het altijd nodig om een bouwvergunning aan te vragen, of het nu gaat om een kleinere of grotere verbouwing. Het is inderdaad zo dat deze vaak niet wordt aangevraagd om geld te besparen, bijvoorbeeld als de verbouwingen gaan om het interieur van de woning of een kamer, om dat dit moelijker te controleren is.
Als je een bouwvergunning aanvraagt en verkrijgt, zal dit in drie belangrijke aspecten helpen:
Bewijs van de wettelijkheid van de bouwwerkzaamheden op voorwaarde dat de werkzaamheden overeenkomen met de verleende vergunning. Het is tevens belangrijk te weten dat als er een werkongeval is en je geen bouwvergunning hebt, dit voor de eigenaar kan leiden tot strafrechtelijke gevolgen.
Als we het hebben over werkzaamheden waarbij de verdeling binnenin de woning wordt veranderd, de bebouwde oppervlakte wijzigt of een nieuwe woning wordt gebouwd, zal de bouwvergunning -naast andere documenten zoals het certificaat van de einde van de bouwwerkzaamheden en de vergunning van eerste bewoning- nodig zijn om de nieuwbouw te kunnen inschrijven in het Eigendomsregister.
Bij de verkoop van een woning met winst, zal de bouwvergunning dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat er verbeteringen werden aangebracht en zo zal kunnen worden aangevraagd dat hiermee rekening wordt gehouden als deel van de aankoopprijs van de woning.
Een bouwvergunning hebben is belangrijker vanuit het stedenbouwkundig en strafrechtelijk standpunt dan vanuit een fiscaal standpunt.
BOUWCONTRACT VOOR VERBOUWINGEN
Het is belangrijk om met de bouwheer een bouwcontract op te stellen voor de werkzaamheden die ze zullen uitvoeren. Het bouwcontract zal hoofdzakelijk aantonen wat het bouwbedrijf is dat de werkzaamheden zal uitvoeren, wat voor werkzaamheden precies worden uitgevoerd, de kostenraming en de termijn waarin deze worden uitgevoerd.
FACTUREN EN BETALINGSBEWIJZEN
Dit is ongetwijfeld de belangrijkste vereiste vanuit fiscaal standpunt opdat de Spaanse Belastingdienst de verbouwing of verbetering erkent.
Er komen veel cliënten naar ons kantoor die enorm veel geld aan verbetering hebben besteed in de woning, maar die geen facturen hebben van de bouwheer nog betalingsbewijzen voor deze werkzaamheden. Het is cruciaal om aan de Spaanse Belastingdienst te kunnen aantonen middels bankoverschrijving of cheques op naam van de bouwer dat deze bedragen werden betaald. Kan je op geen enkele manier deze betalingen bewijzen, dan zal het bijna onmogelijk zijn om deze verbeteringen aan de aankooprijs van de woning toe te voegen. Vraag altijd de factuur en hou het betalingsbewijs bij.
De kosten van de verbeteringen zullen worden toegevoegd aan de aankoopprijs waardoor er minder waardevermeerderingsbelasting betaald hoeft te worden. Deze vermogensbelasting bedraagt momenteel 19% over de winst tussen de aankoop- en verkoopprijs min de aftrekposten.
WERKZAAMHEDEN ZONDER VERGUNNING EN DIE NIET LEGALISEERBAAR ZIJN
Het is mogelijk dat voor de werkzaamheden die je in de woning wenst uit te voeren, geen bouwvergunning kan worden verkregen, bijvoorbeeld bij de uitbreiding van een woning die niet op bouwgrond gelegen is (agrarische zone/platteland), als je meer vierkante meter gaat bouwen wanneer de maximale bebouwbaarheid reeds bereikt werd zoals bij het afsluiten van een terras , of hoger wil bouwen dan is toegestaan. Het eerste waarmee je rekening moet houden is dat je als eigenaar de wettelijke aansprakelijk op je zal moet nemen die kan voortvloeien indien er een wettelijke procedure wordt ingesteld tegen de werkzaamheden zonder vergunning.
Als je deze werkzaamheden toch gaat uitvoeren is het belangrijk dat je een bouwcontract ondertekent met de bouwer, dat hij voor iedere betaling een factuur afgeeft en dat deze betalingen via bankoverschrijving gebeuren, dan is het wel mogelijk dat er rekening wordt gehouden met deze verbeteringen voor fiscale doeleinden op het moment dat je de woning verkoopt.
Aftrek kosten verbouwingen niet afhankelijk van vergunning
De Spaanse Belastingdienst kan geen verbeteringen weigeren waarvoor geen bouwvergunning werd verkregen– zij is niet bevoegd om de stedenbouwkundige wettelijkheid na te gaan-, daarom is het belangrijk dat je kan aantonen dat deze werkzaamheden werkelijk werden uitgevoerd, wat de kosten ervan zijn en de betalingsbewijzen. In zulke gevallen zou het geen slecht idee zijn dat een technicus een soort verslag opmaakt– we hebben het niet over een project-, waarin hij uitlegt hoe de staat van de woning vroeger was en welke werkzaamheden werden uitgevoerd, met foto’s en documentatie van de eigenaar. Het is een extra document om de verbeteringen aan te tonen.
AKTE VAN NIEUWBOUW
De akte van nieuwbouw is een document dat ten overstaan van de notaris wordt ondertekend teneinde de nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven. Zelfs al was er geen bouwvergunning voor de werkzaamheden, dan nog is het mogelijk om deze nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven -hetgeen niet betekent dat de werkzaamheden wettig zijn- op voorwaarden dat er voldaan wordt aan een bepaalde reeks vereisten.
Als je in Andalusië een zwembad, garage, bergruimte, etc. hebt gebouwd zonder bouwvergunning, dan is het mogelijk dat na zes jaar na het einde van de werkzaamheden een architect een certificaat afgeeft waarin de nieuwbouw wordt verklaard alsook het aantal jaren dat ondertussen verstreken is. Met dit certificaat kan je bij de notaris de akte van nieuwbouw ondertekenen en in het Eigendomsregister inschrijven. Soms kan het niet in het Eigendomsregister worden ingeschreven zoals in het geval van bijzonder beschermde grond.
WAARDE VAN DE BOUW VERKLAARD IN DE AKTE
De waarde van de nieuwbouwdie in de akte wordt weergegeven, kan op zichzelf niet dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat je deze kosten hebt gemaakt om de meerwaarde aan te tonen bij de verkoop. Als je bijvoorbeeld in de akte verklaart dat je 50.000 euro onkosten hebt gehad om het zwembad en de garage te bouwen en je hebt geen betalingsbewijzen of facturen van het bouwbedrijf, zal de Spaanse Belastingdienst dit niet aanvaarden. Dit komt omdat je ten overstaan van de notaris slechts een verklaring maakt. De notaris gaat niet na- want het is niet zijn verplichting- dat je werkelijk die 50.000 onkosten hebt gehad of misschien meer of minder.
Als je een notariele Nieuwbouwverklaring tekent voor werkzaamheden zonder bouwvergunning, is het best, naar mijn mening, om aan de akte de facturen en/of bewijzen van de betalingen aan de bouwer toe te voegen, omdat zo de waarde aangetoond wordt en het gemakkelijker zal zijn dat de Spaanse Belastingdienst deze aanvaardt wanneer je de woning verkoopt.
Tenslotte, wens ik je het allerbeste bij je verbouwingen en bovenal heel veel geduld; ik heb mijn geduld bijna verloren bij de werkzaamheden van mijn huis…
Er zijn reeds twee jaar voorbij gegaan sinds het Decreet 28/2016 van kracht is gegaan. Het Decreet regelt de wetgeving inzake verhuurwoningen met toeristische doeleinden in Andalusië.
In de provincie Málaga werden in het Register voor Toerisme van Andalusië de helft van alle toeristische woningen in Andalusië ingeschreven, volgens informatie gepubliceerd in het dagblad “Diario Sur” in februari 2018. We hebben het over meer dan 18.000 toeristische woningen in Málaga die werden ingeschreven.
Inspecties en sancties door het Register voor Toerisme van Andalusië
Dit dagblad publiceerde ook dat in Malaga reeds 1354 inspecties werden uitgevoerd en dat daarbij een boete werd uitgeschreven voor 250 woningen.
Onder de belangrijkste vereisten waaraan de woningen moeten voldoen, moeten deze onder andere beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning, en moeten ze voorzien zijn van airconditioning en verwarming. Nadat het nummer bij het Register voor Toerisme van Andalusië wordt bekomen, moet de eigenaar verplicht dit nummer vermelden in eender welke publiciteit alsook op de website van AirBNB of dergelijke waarop de woning voor toeristisch verhuur wordt aangeboden.
Vereisten van Vergunning van Eerste Bewoning
Heeft de woning geen Vergunning van Eerste Bewoning, dan mag deze niet worden ingeschreven in het Register voor Toerisme van Andalusië. Ik zeg “mag” want het inschrijvingsformulier is een verantwoordelijke verklaring, waarin de eigenaar die deze indient onder zijn verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle wettelijke vereisten. De Junta de Andalucía zal de woning automatisch inschrijven zonder eerst een voorafgaande inspectie te houden. Maar indien later bij een inspectie duidelijk is dat er niet werd voldaan aan de wettelijke vereisten, krijgt de eigenaar een boete opgelegd.
Er zijn veel woningen die niet beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning door verscheidene redenen zoals de ouderdom van het gebouw, problemen met de urbanisatie, etc. Dit heeft ervoor gezorgd dat sommige Gemeentebesturen een specifieke procedure ter beschikking hebben gesteld om een Vergunning van Eerste Bewoning te verkrijgen enkel en alleen voor de inschrijving van de woning in het Register voor Toerisme van Andalusië, zoals Malaga, Mijas en Benalmádena.
Gemeentebestuur van Nerja
Bijzondere aandacht moet wordt geschonken aan de situatie van de toeristische woningen in Nerja. Het Gemeentebestuur van Nerja heeft de verlening van de Vergunning van Eerste Bewoning stil gelegd sinds dit Decreet van kracht is gegaan.
Anderhalve maand geleden heeft het Gemeentebestuur een procedure ingesteld om ook Vergunning van Eerste Bewoning te kunnen krijgen enkel voor de inschrijving van de woning in het Register van de Junta de Andalucía (RTA). Nu kan je op de website van het Gemeentebestuur de nodige formulieren vinden om dit verzoek te maken.
Ons kantoor heeft meer dan een jaar geleden kopies opgevraagd van Vergunningen van Eerste Bewoning van verschillende woningen in Nerja, en sinds twee weken hebben we antwoord ontvangen van het Gemeentebestuur van Nerja.
Gelukkig lijkt het erop dat de situatie betreffende de toeristische woningen voor verhuur in Nerja weer normaal wordt. Zeker en vast goed nieuws voor de geïnteresseerde eigenaars, alsook toekomstige kopers van een woning waarvoor dus een Vergunning van Eerste Bewoning zal kunnen worden bekomen.
Woningen in dorpen met minder dan 20000 inwoners
Nog een belangrijke wijziging die onlangs werd gemaakt in de regelgeving door de Junta de Andalucía gaat om toeristische woningen in dorpen met minder dan 20.000 inwoners, met name dorpen zoals Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, alsook de meeste dorpen in la Axarquía.
Eigenaars van woningen in deze gemeentes konden geen gebruik maken van het Decreet van 2016 omdat hun woningen gelegen waren in dorpen met minder dan 20.000 inwoners. Maar sinds februari van dit jaar is het nu wel mogelijk. Zij zullen niet meer beschouwd worden als landelijke woningen. Tot dan was het de enige mogelijkheid om deze in te schrijven als huurvakantiewoning.
RTA lijst van toeristische woningen in Malaga
Gezien de stijging van toeristische woningen enkele steden zoals Málaga, heeft het Gemeentebestuur een lijst gepubliceerd (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf) van alle ingeschreven woningen.
Zo wensen zij toeristen te informeren van de accommodatiemogelijkheden van de stad. Het is daarnaast ook een instrument tot controle van de toeristische groei van de stad.
Malaga stad maakt namelijk nu een belangrijke toeristische boom mee, vooral dan in de historisch binnenstad. Dit heeft ervoor gezorgd dat er heel wat toeristische woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Daardoor kwam dan weer de huur op lange termijn hoger te liggen door het lage aanbod aan woningen. Eigenaars kiezen immers liever voor een toeristische verhuur.
Het laatste jaar heeft de binnenstad residenten verloren ten behoeve van de verhuur van vakantiewoningen. In het Gemeentebestuur van Málaga is er reeds een debat gaande over welke maatregelen kunnen worden getroffen om de verhuur van vakantiewoningen te beperken of te reguleren en de gewone verhuur compatibel te maken met de verhuur van vakantiewoningen zodat residenten ook weer meer kunnen huren in de binnenstad gezien het gemiddelde niveau van het salaris in Malaga.
Kijk maar eens naar het geval van Palma de Mallorca. In deze stad werd onlangs een wet goedgekeurd die het verhuur van vakantiewoningen verbiedt.
Te betalen belasting op de gemaakte winst
Vergeet ook niet dat de winst van verhuur van een woning onderhevig is aan het betalen van belastingen. De eigenaars die hun woningen verhuren – of zij nu residenten zijn in Spanje of niet (IRNR) – moeten de gemaakte huuropbrengsten aangeven.
Niet-residenten die eigenaars zijn, geven deze opbrengsten aan via het model 210 dat driemaandelijks moet worden ingediend. Gelukkig is de procedure sinds januari van dit jaar gemakkelijker geworden, en kunnen in dit model 210 alle opbrengsten worden aangegeven die werden bekomen in het trimester voor verhuur van vakantiewoningen zelfs als werden die verhuurd aan verschillende personen.
Indien de eigenaar, die niet-resident is, verschillende woningen heeft, moet hij voor iedere woning driemaandelijks een model 210 indienen, en betaalt hij 19% op de totale huuropbrengst. Hij kan daarbij kosten aftrekken in functie van de verhuurde periode in dat trimester.
Het is interessant om te weten dat indien je fiscaal resident bent in Spanje, je dan meer belasting betaalt op verhuur van vakantiewoningen dan voor de verhuur van gewone residentiewoningen. Dit komt omdat de Belastingdienst een verlaging van 60% op de netto-opbrengsten toepast voor verhuur van gewone residentiewoningen aan huurders. Fiscale residenten kunnen deze verlaging niet toepassen op verhuur van vakantiewoningen.
Er zijn nog altijd veel eigenaars die de huuropbrengsten niet aangeven, maar mocht de Belastingdienst een beetje aandacht schenken aan deze kwestie, dan kan ze inspecties starten door enkel en alleen de websites te bezoeken en deze te vergelijken met de lijst van ingeschreven woningen in het Register voor Toerisme in Andalusië.
Deze site maakt gebruik van cookies, zodat wij je de best mogelijke gebruikerservaring kunnen bieden. Cookie-informatie wordt opgeslagen in je browser en voert functies uit zoals het herkennen wanneer je terugkeert naar onze site en helpt ons team om te begrijpen welke delen van de site je het meest interessant en nuttig vindt.
Strikt noodzakelijke cookies
Strikt noodzakelijke cookie moet te allen tijde worden ingeschakeld, zodat we je voorkeuren voor cookie-instellingen kunnen opslaan.
Als je deze cookie uitschakelt, kunnen we je voorkeuren niet opslaan . Dit betekent dat elke keer dat je deze site bezoekt het nodig is om cookies weer in te schakelen of uit te schakelen.
Cookies van derden
Deze site gebruikt Google Analytics om anonieme informatie zoals bezoekersaantallen en meest populaire pagina's te verzamelen.
Door deze cookie aan te laten staan help je onze site te verbeteren.
Schakel eerst strikt noodzakelijke cookies in om je voorkeuren op te slaan!
