Auteur: Ariane van Wijk

Vastgoedinvestering in Spanje

Een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?
Het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Met uitzondering van 2020 als gevolg van de pandemie, is de interesse van buitenlandse investeerders de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen in het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje. Dit geldt zowel voor vakantie- als lange termijn verhuur. Veel verkoopoperaties van huizen in Andalusië, vooral in toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, zijn voornamelijk bedoeld voor verhuur om de koper in staat te stellen winst te behalen uit de vastgoedinvestering in Spanje.

Onder deze beleggingskopers zijn velen Europese burgers die niet in Spanje wonen, uit landen als Nederland, België, Engeland, Zweden, Finland, Frankrijk of Duitsland. Volgens een rapport van het OMAU (Observatorium voor het Stedelijk Milieu van Málaga) is de stad Malaga van 14.885 totale vakantieverhuur woningen in 2015 naar 54.685 in 2021 gegaan.

Laat u informeren over waar u kunt investeren in de aankoop van een woning

Er zijn vier aandachtspunten bij het nemen van een beslissing over waar te kopen en de prijs die moet worden betaald.

  1. Gemiddelde prijs oftewel de kosten van huizen. Als woningen erg duur zijn, zal het uiteraard moeilijker zijn om de investering af te schrijven of terug te verdienen door deze te verhuren.
  2. Gemiddelde prijs of kosten van huur. Als de gemiddelde huurprijs erg laag is, zal de winst of winst lager zijn en zal er meer tijd nodig zijn om het gewenste rendement te behalen.
  3. Toeristisch potentieel van het gebied waar u wilt investeren. Het is duidelijk dat, in termen van vakantieverhuur, accommodaties aan het strand bijvoorbeeld perioden van zeer hoge rendementen laten zien wanneer ze voor vakantie worden verhuurd. Culturele of toeristische steden zoals Malaga, Cadiz of Sevilla zijn bijvoorbeeld een groot deel van het jaar aantrekkelijk voor toeristen, ook in het midden- en laagseizoen dus.
  4. Onderhoudskosten en belastingkosten over de verhuur. Vakantie- en langetermijnverhuur hebben zeer verschillende fiscale overwegingen in Spanje.

Bereken de ROI-winstgevendheid van een vastgoedinvestering in Spanje

De meest eenvoudige Return-On-Investment-formule zou zijn om te beginnen met het berekenen van het bruto-inkomen uit huur per jaar, het te delen door de aankoopprijs en het resultaat van deze berekening te vermenigvuldigen met 100 om uw rendement te behalen. Laten we een paar voorbeelden gebruiken:

Ruud, een Nederlander uit Utrecht, denkt erover om een nieuwbouwhuis te kopen in Málaga, aan de oostkant, een van de duurste wijken, voor een prijs van 470.000 euro, inclusief overdrachtskosten. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft geleerd dat de gemiddelde huurprijs rond de 1.400 euro per maand of 16.000 euro per jaar zou liggen.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur A:

  • € 16.800 / € 470.000 = 0,0357
  • 0,0357 x 100 = 3,57%

Met andere woorden, voor Ruud zou het verhuren van de woning betekenen dat hij 3,57% van zijn investering per jaar terugverdient. Nogmaals, onze vriend Ruud denkt erover om een huis in Antequera te kopen, zeer vergelijkbaar met dat in Malaga, maar de prijs is 150.000 euro, inclusief overdracht. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft gezien dat de gemiddelde huurprijs rond de €550 per maand ligt van €6.600 per jaar.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur B:

  • € 6.600 / € 150.000 = 0,044
  • 0,044 x 100 = 4,4%

Met andere woorden, elk jaar stelt de verhuur van de woning de koper in staat om 4,4% van de gedane investering terug te verdienen.

Hoe bereken je het rendement van een woning die gebruikt wordt voor vakantieverhuur?

 Return On Investment Spaanse vakantiewoningen
Return On Investment Spaanse vakantiewoningen

Bovenstaande formule is goed voor een langdurige verhuur, niet voor vakantieverhuur. In het geval van vakantiehuizen is het berekenen van rendementen veel complexer en is het onmogelijk om een standaardformule toe te passen, omdat prijzen veel variatie vertonen en sterk afhankelijk zijn van het type en de kenmerken van het onroerend goed, de afstand tot het strand, voorzieningen zoals een zwembad en tuinen, enz. Ook zijn er grote verschillen in huurprijzen door seizoensinvloeden.

Volgens gegevens van het verhuurplatform Holidu, onlangs gepubliceerd, waarin het aanbod en de boekingen voor de zomer van 2022 in Costa del Sol worden geanalyseerd, is de hoogste prijs per nacht voor huizen in de provincie Malaga te vinden in Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía in Marbella, gevolgd door San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona en Frigiliana.

Andere kustgebieden in Cadiz, zoals Sotogrande, en de tropische kust bestaande uit Almuñécar-La Herradura, laten ook een groot aantal boekingen zien voor deze zomer 2022.

Denk aan vaste huurwoningen en huurkosten

De vaste kosten van een woning zijn meestal: onroerendgoedbelasting (IBI), mede-eigendomskosten, afvalverwijderingstarieven en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, die zouden worden betaald in perioden waarin de woning niet wordt verhuurd. Vergeet ook de potentiële rentelasten voor uw Spaanse hypotheek niet.

Evenzo, wanneer het gaat om een huis voor vakantieverhuur, is de eigenaar in de meeste gevallen niet in staat om de verhuur te beheren en te onderhouden vanwege tijdgebrek, om welke reden het nodig zou zijn om de beheerskosten van de makelaar die voor de verhuur zorgt, toe te voegen. Deze kunnen rond de 18% tot 24% van de ontvangen huur zijn.

We moeten ook rekening houden met belastingkosten of uitgaven die moeten worden betaald over de winst van deze verhuur in Spanje, die ik hieronder in meer detail zal behandelen. Kortom, als de persoon die eigenaar is van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, wanneer het onroerend goed wordt verhuurd als de eerste woning van de huurder, is ongeveer 60% van de nettowinst vrijgesteld van belastingen. Als het huis echter voor vakantie wordt verhuurd of als de eigenaar niet fiscaal in Spanje woont, is er geen vrijstelling van toepassing.

Overweeg andere opties: profiteer van vakantieverhuur in landelijke huizen

 Verhuur van een landelijke woning
Verhuur van een landelijke woning

Zonder twijfel is dit een van de soorten woningen met het meeste voordeel van de pandemie als het gaat om vakantieverhuur, omdat de vraag naar huizen van dit type de afgelopen jaren dramatisch is toegenomen. Deze huizen, met een zwembad, een tuin en land, zijn in zeer hoge vraag voor verhuur tijdens vakantieperiodes. Dit heeft ook geleid tot een stijging van de prijzen van deze eigendommen, als gevolg van de interesse van buitenlandse investeringskopers.

Onze eigen klanten, aan wie we juridisch advies geven tijdens het proces om een landelijk huis in Andalusië te kopen, hebben ons verteld over het grote aantal boekingen dat hun rustieke eigendommen ontvangen op de vakantieverhuurmarkt. Gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce vallei, de Ronda Serranía of Sierra de Mijas kunnen zeer interessant zijn voor beleggers in de vastgoedmarkt.

Als u overweegt om in Malaga te kopen, moet u zich bewust zijn van de gemiddelde huurprijzen

In termen van lange termijn (niet-vakantie) verhuur, volgens een studie van de Idealista onroerend goed website, in Malaga de huurprijs voor een huis in mei was 10,90 euro per vierkante meter, wat een stijging van 16,40% betekent in vergelijking met dezelfde periode in 2021 en van 6,6% in vergelijking met februari dit jaar.

Voor steden zijn de huurprijzenstijgingen in 2022 zeer groot geweest. Casares heeft bijvoorbeeld een stijging van 27,80%, Estepona van 24,80%, Mijas van 24%, Marbella van 21,70% en Fuengirola van 19,60%. In de stad Malaga is de stijging 10,1% in 2022 en het is een van de duurste steden in Spanje als het gaat om het huren van een huis.

Wat zijn de vereisten voor een woning om te worden gebruikt voor vakantieverhuur?

In Andalusië, om een huis te verhuren voor vakantie (contract van korter dan 2 maanden), is het noodzakelijk om het te registreren bij het Andalusische toerismeregister (RTA). Dit register heeft verschillende categorieën, afhankelijk van het type woning dat u wilt registreren. Er zijn een paar technische vereisten waaraan de woning moet voldoen om geregistreerd te worden en voor stedelijke eigendommen moet het een eerstebewoningsvergunning (LPO) of een bewoonbaarheidscertificaat hebben.

Als het onroerend goed dat u van plan bent te kopen en te registreren bij de RTA landelijk is, zou het normaal gesproken geen LPO hebben en in dit geval zou het correct zijn om een oplossing te verkrijgen van Assimilated out of Ordination (DAFO / SAFO) of Out of Ordination (FO)

RTA Licentie via verantwoordelijkheidsverklaring

Het is belangrijk op te merken dat registratie bij de RTA gebeurt door het indienen van een aansprakelijkheidsverklaring, wat betekent dat de persoon onder zijn of haar verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle technische en wettelijke vereisten voor registratie. Daarbij is het niet nodig om op dat moment te laten zien of het aan hen voldoet of niet.

Met andere woorden, de regionale regering van Andalusië zal het onroerend goed automatisch registreren in de RTA na het indienen van de beëdigde verklaring van aansprakelijkheid, maar behoudt zich het recht voor om de eigenaar te inspecteren en te beboeten in het geval dat het niet voldoet aan de vereisten om te worden geregistreerd in de RTA.

Kan de Gemeenschap van Eigenaren vakantieverhuur verbieden?

Het antwoord is JA. De Gemeenschap , tijdens een vergadering vakantieverhuur verbieden in alle eigendommen die deel uitmaken van de vereniging. Daarom is het noodzakelijk om een stem van 3/5 van het totale aantal eigenaren te verkrijgen dat 3/5 van de aandelen vertegenwoordigt om deze resolutie te laten passeren. Er moet echter worden opgemerkt dat om deze overeenkomst bindend te maken voor de nieuwe eigenaren van het onroerend goed, deze officieel moet worden geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Laten we ons voorstellen dat u overweegt een huis te kopen voor vakantieverhuur in Almuñécar en, wanneer u een verkort eigendomscertificaat aanvraagt, toont het niet het uitdrukkelijke verbod om het te gebruiken voor vakantieverhuur. Zelfs als de Community of Owners u vertelt dat er een verbod is goedgekeurd voor het totale gebouw, kunt u als eigenaar uw eigendom registreren in de RTA en verhuren aan vakantiegangers. De gemeenschap kan dit gebruik niet verbieden als zij de verbodsresolutie niet registreert in het eigendomsregister voorafgaand aan de afgifte van uw eigendomsakte.

Kan ik meer kosten betalen aan de Gemeenschap van Eigenaren als ik het onroerend goed gebruik voor vakantieverhuur?

Nogmaals, het antwoord is JA. Community of Owners kan de gemeenschapskosten met maximaal 20% verhogen voor eigendommen die worden gebruikt voor vakantieverhuur. Deze resolutie zou een meerderheid van 3/5 van het totale aantal eigenaren vereisen, wat neerkomt op 3/5 van de aandelen.

Net als bij het verbod om vakantieverhuur te doen, kan deze verhoging echter niet met terugwerkende kracht worden uitgevoerd en kan deze niet worden toegepast op woningen die al in de RTA zijn geregistreerd.

Worden er in de toekomst meer wettelijke beperkingen en beperkingen verwacht voor vakantieverhuur?

In grote steden en dorpen die zeer aantrekkelijk zijn voor toeristen, zijn er steeds meer mensen die pleiten voor de beperking en regulering van vakantieverhuur voor woningen, vanwege de overlast die ze vaak veroorzaken bij bewoners. Bijvoorbeeld in de stad Malaga, met name in het historische centrum, zijn er bekende problemen met lawaai en vuiligheid in sommige gebouwen, als gevolg van vakantieverhuur in grote vraag naar (vrijgezellen) feesten en algemene vrije tijd.

Het debat in Malaga is al een paar jaar open en er zijn tot nu toe geen beperkende maatregelen genomen. Echter is het waarschijnlijk dat deze activiteit op de middellange en lange termijn beperkt zal worden, omdat er in dit deel van de stad Malaga, net als in andere kustgebieden of grote steden zoals Granada, Sevilla of Cadiz, een zekere oververzadiging van dit type woningen is.

We moeten er ook aan toevoegen dat de regionale regering van Andalusië momenteel werkt aan een nieuw decreet om vakantieverhuur te reguleren en het is zeer waarschijnlijk dat deze regel verdere beperkingen op deze activiteit vaststelt.

Welke belastingen moet ik betalen voor de inkomsten uit vastgoedbeleggingen in Spanje?

 Belasting over huurinvestering Spanje
Belasting over huurinvestering Spanje

Als u een niet-fiscaal ingezetene in Spanje bent, maar een burger van de Europese Unie, Noorwegen of IJsland, moet u 19% van de inkomsten uit vakantieverhuur in Spanje aangeven bij de Spaanse schatkist, met de mogelijkheid om sommige kosten af te trekken. Indien u echter niet in Spanje woont en onderdaan bent van een derde land, moet u 24% van de inkomsten uit vakantieverhuur betalen en kunt u geen kosten aftrekken.

Wanneer u fiscaal inwoner bent van Spanje, moeten uw inkomsten uit vakantieverhuur worden aangegeven in uw persoonlijke inkomstenbelasting, waardoor dergelijke inkomsten worden toegevoegd aan uw jaarinkomen. Daarom, aangezien dit een progressieve belasting is, hoe hoger uw rendement, hoe meer belasting u betaalt.

Belastingvoordeel voor langetermijnverhuur

Met betrekking tot langetermijnverhuur, als u fiscaal inwoner bent in Spanje en de huurder van plan is het onroerend goed als zijn of haar hoofdwoning te gebruiken, moet u weten dat, onder de huidige regelgeving, 60% van de nettowinst zou zijn vrijgesteld van uw inkomstenbelasting (IRPF).

In oktober 2022 wil de rijksoverheid echter een nieuwe Woningwet goedkeuren. Deze wet, in zijn huidige vorm, zou de aftrek verminderen tot 50%, maar het zou kunnen stijgen tot 60%, 70% en 90% om verschillende redenen, zoals het opknappen van het huis, verhuren aan mensen jonger dan 35 en het huis in een gebied met zeer hoge huurprijzen of wanneer de huurder een overheidsinstantie of non-profitorganisatie is.

Welke andere voordelen kunt u halen uit vakantieverhuur ten opzichte van langetermijnverhuur?

De eerste zou de mogelijkheid zijn voor de eigenaar om de woning gedurende verschillende perioden te gebruiken, wat zou inhouden dat hij ervan kan genieten terwijl hij er een inkomen of winst uit verkrijgt. De tweede zou zijn dat, als er een slechte huurder is in een langdurige verhuur, een die stopt met betalen en weigert het pand te verlaten, het juridische ontruimingsproces erg traag is en het onwaarschijnlijk is dat de onbetaalde huur of gerechtskosten worden teruggevorderd.

Er zouden minimaal tussen de 6 en 9 maanden verstrijken vanaf het moment dat een claim bij de rechtbank wordt ingediend voordat de huurder wordt uitgezet. Het kan nog langer duren als er kinderen ten laste zijn. Zoals u zich misschien kunt voorstellen, zijn er huurders die eigendommen in deplorabele staat achterlaten wanneer ze weten dat ze op een specifieke datum worden weggestuurd.

Een bijkomend voordeel van vakantieverhuur is dat, als u uw woning wilt verkopen, u de woning in bezit heeft en dat u dit direct kunt doen. Als er sprake is van een langdurige huurder en dit is zijn of haar gebruikelijke woning, dan stelt de wet dat hij of zij daar 5 jaar mag wonen en kan hij de eigenaar dwingen om het contract voor die tijd na te komen. Uiteraard tenzij de nieuwe koper de huurovereenkomst aanvaardt en ermee instemt om deze voort te zetten.

Juridisch advies over vastgoedbeleggingen in Spanje

Kortom, informeer jezelf en laat je in dit proces specifiek adviseren. Vergeet niet dat C&D Solicitors een advocatenkantoor is dat gespecialiseerd is in het geven van advies aan buitenlanders tijdens de aankoop van onroerend goed in Malaga en Andalusië, met meer dan 15 jaar ervaring.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusië)

Bouwen op het platteland in Andalusie

Bouwen op het platteland van Andalusie gelimiteerd toegestaan voor eengezinswoningen

Bouwen op het platteland van Andalusie
Bouwen op het platteland van Andalusie: wanneer is dit toegestaan?

In december 2021 heeft het Andalusische parlement de nieuwe ‘landwet’ (Ley del Suelo) in Andalusië aangenomen, LISTA genaamd, voor het bouwen op het platteland. Eén van de belangrijkste nieuwe kenmerken van deze wet is dat het onder bepaalde omstandigheden mogelijk is om bouwvergunningen af te geven voor vrijstaande eengezinswoningen op het platteland. Dit is groot nieuws voor eigenaren van landelijke eigendommen, omdat bouwen op het platteland tot nu toe niet was toegestaan en alle gebouwen jonger dan ten minste 6 jaar oud konden worden gesanctioneerd.

Wat is de uitvoeringsstatus van deze nieuwe wet voor bouwen en renoveren op het platteland?

Na de goedkeuring van deze nieuwe wet werkt de regionale regering van Andalusië aan regelgeving om deze te implementeren, hetgeen erg belangrijk is voor de feitelijke toepassing van de nieuwe wet. Momenteel zijn deze voorschriften in conceptvorm in afwachting van goedkeuring en daarom zijn ze nog steeds aan verandering onderhevig.

We zullen -in de laatste paragraaf- de belangrijkste aspecten van deze ontwerpverordening en de nieuwe landwet toelichten met betrekking tot percelen op het platteland en de mogelijkheid om een bouwvergunning te verkrijgen voor vrijstaande woningen. Ook zullen we de nieuwe aspecten behandelen die van invloed zijn op huizen in het systeem van het DAFO / SAFO certificaat, omdat voor het eerst ook grotere renovatiewerkzaamheden zullen worden toegestaan.

Was het in het verleden toegestaan om op het platteland te bouwen?

De vorige wet in Andalusië –LOUA genaamd en aangenomen in 2003- stond de bouw van huizen voor woondoeleinden op onontwikkelde / rustieke grond niet toe, met uitzondering van de mogelijkheid om huizen te bouwen die verband houden met landbouw-, veeteelt- of bosbouwactiviteiten.

Ondanks dit verbod werden echter vele woningen gebouwd zonder bouwvergunning, met onjuiste vergunningen of met vergunningen die later ongeldig/ongeldig werden verklaard. In de provincie Málaga, in gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce-vallei, de Mijas Sierra of het Ronda-gebied, werden honderdduizenden landelijke huizen gebouwd vanwege de sterke vraag van buitenlandse kopers uit Groot-Brittannië, België, Nederland, Zweden, enz.

Eén van de redenen voor deze grote vraag naar landelijke eigendommen op het platteland van Andalusië is ook dat ze mochten worden ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), vanwege de verstreken tijd en de nalatigheid van de administratie om tegen deze eigendommen op te treden. Deze registratie maakt ze niet legaal, maar het geeft ze wel een betere administratieve status die deze huizen -in combinatie met lagere marktprijzen- aantrekkelijker maakt voor potentiële kopers.

Wat zijn de toekomstige vereisten om op een landelijk perceel te bouwen?

  1. Het perceel mag niet onderworpen zijn aan enige vorm van speciale bescherming, d.w.z. het moet normaal platteland zijn.
  2. Het gebouw moet een afstand hebben van minimaal 25 meter van de rand van het perceel.
  3. Ook moet het land een minimale oppervlakte hebben die we in de volgende paragraaf uitleggen.
  4. Er moet een minimale afstand van 200 meter zijn tot andere gebouwen die voor woondoeleinden worden gebruikt.

a. Wat is de minimale oppervlakte voor percelen om een bouwvergunning op landelijk terrein te verkrijgen?

Het zal mogelijk zijn om te bouwen op wettelijk verkavelde percelen, die in geen geval kleiner mogen zijn dan 2,5 hectare (25.000 m2) per woning. In bosgrond moet de minimale oppervlakte 5 hectare zijn. De verordeningen voorzien echter in de mogelijkheid om deze minimale oppervlakte te wijzigen door middel van subregionale planologische verordeningen. Dit amendement moet gebaseerd zijn op de noodzaak om de ontvolking van plattelandsgebieden tegen te gaan of om plattelandsontwikkeling en de groene en circulaire economie te bevorderen. Zeker is dat dit minimale perceeloppervlak om een bouwvergunning te verkrijgen in veel gemeenten op middellange termijn zal worden aangepast.

b. Hoeveel vierkante meter mag ik bouwen?

De maximale bouwoppervlakte mag niet groter zijn dan 1% van het landelijk perceel of 0,5% in het bosgebied. Wel is het mogelijk dat het algemene stedenbouwkundige instrument van de gemeente constructies en installaties toestaat die aanvullend zijn op de woning, mits hun totale oppervlakte niet groter is dan die van de woning zelf.

c. Wat is de maximaal toegestane hoogte voor bebouwing op landelijk terrein?

De maximaal toegestane hoogte voor deze woningen op het platteland is 7 meter.

d. Geen toestemming om te bouwen als een stedelijke nederzetting wordt gevormd

Een stedelijke nederzetting, ́asentamiento urbanístico ́, wordt gedefinieerd als de vorming of het bestaan van een groep gebouwen in een relatief klein landoppervlak, waarvoor collectieve infrastructuur of diensten nodig zijn die niet geschikt zijn voor het platteland. De nieuwe landwet en haar voorschriften verbieden de vorming van nieuwe stedelijke nederzettingen op het platteland en staan daarom niet toe dat bouwvergunningen worden afgegeven voor huizen die waarschijnlijk een nederzetting zullen vormen.

De wet geeft veel definities van wat kan worden geïnterpreteerd als een stedelijke nederzetting, waarvan sommige enigszins dubbelzinnig zijn en onderhevig aan interpretatie met het verstrijken van de tijd. Eén van de duidelijkste criteria die het bijvoorbeeld onmogelijk maken om een vergunning te verlenen voor een woning op het platteland, is het bestaan van nog eens 6 gebouwen binnen een straal van 200 meter. (Deze 6 gebouwen zouden geen bijgebouwen in percelen binnen die straal omvatten.)

Welke belasting is verschuldigd over het bouwen op het platteland van Andalusie?

De nieuwe wet heeft een compensatiebepaling ingevoerd om constructies op het platteland toe te staan die gelijk zijn aan 15% van het materiële uitvoeringsbudget voor vrijstaande eengezinswoningen. Het is verschuldigd wanneer de bouwvergunning wordt verleend aan de eigenaar of ontwikkelaar, hetzij een particulier of een bedrijf. De regelgeving voorziet in de mogelijkheid voor elke Gemeente om dit bedrag te verlagen via een gemeentelijke verordening.

Voorafgaande toestemming nodig om de vergunning te verkrijgen

Het is verplicht om vooraf toestemming te vragen aan het stadhuis, om te bevestigen dat het mogelijk is om een bouwvergunning te verkrijgen op het rustieke perceel. Deze procedure van voorafgaande toestemming moet bepaalde technische en juridische documentatie bevatten over het perceel en over het geplande gebouw.

Een van de belangrijkste punten van deze vergunning is het informeren van de kadastrale en registerhouders van aangrenzende percelen. De naburige buren kunnen bezwaar maken tegen het gebouw, met het argument dat het de uitvoering van reguliere activiteiten op hun percelen zou verhinderen. Dit verwijst naar veeteelt, bosbouw of landbouwactiviteiten, omdat de bouw van een huis op het platteland als uitzonderlijk wordt beschouwd.

Als een periode van 6 maanden is verstreken vanaf het moment dat de aanvraag is ingediend en het stadhuis niet heeft gereageerd, wordt deze geïnterpreteerd als geweigerd.

Toestemming Gemeente in geval van verkoop

In het geval dat het stadhuis voorafgaande toestemming verleent, heeft de eigenaar of ontwikkelaar een periode van een jaar om een bouwvergunning aan te vragen. Anders moet er opnieuw voorafgaande toestemming worden verkregen. Deze voorafgaande toestemming zal eigenaren van een perceel dat het met een bouwvergunning wil verkopen, in staat stellen deze procedure uit te voeren en, zodra het stadhuis het goedkeurt, kan het perceel worden verkocht aan een koper met de garantie dat zij erop kunnen bouwen.

Mogelijkheid om huizen te renoveren/verbouwen (DAFO/ SAFO)

Bouwen op het platteland en het certificaat voor geassimileerde uit wijding (DAFO/SAFO)
Bouwen op het platteland en het certificaat voor geassimileerde uit wijding (DAFO/SAFO)

De nieuwe landwet heeft een belangrijke wijziging geïntroduceerd met betrekking tot woningen met de status van asimilado fuera de la ordanación (DAFO / SAFO). De nieuwe wet maakt het mogelijk om deze woningen op te knappen en hun structuren aan te passen. Voorheen mochten deze woningen alleen minimale onderhouds- en conserveringswerken uitvoeren die strikt noodzakelijk waren om de bewoonbaarheid, gezondheid, veiligheid en toegankelijkheid te garanderen. De mogelijkheid om verbeteringen en renovaties uit te voeren in deze landelijke woningen opent juridisch de deur voor veel eigenaren die een huis op het platteland hebben gekocht, die deze werken tot nu toe niet hebben durven uitvoeren of die dit hebben gedaan en de risico’s op sancties van de Gemeente hebben genomen.

In ons dagelijks werk als advocaat, het geven van juridisch advies tijdens het koopproces van landelijke woningen, zien we dat de meeste kopers renovatie- en verbeteringswerken willen uitvoeren en dat ze dit nu legaal kunnen doen met een gemeentelijke vergunning. Het is erg belangrijk op te merken dat, om een renovatievergunning voor woningen op het platteland te verkrijgen, deze een DAFO / SAFO-resolutie moeten hebben of dat deze procedure moet worden gestart. Zonder de erkenning van DAFO, is het niet mogelijk om vergunningen te verkrijgen voor een landelijk eigendom, noch voor renovatie of behoud van het onroerend goed.

Naar mijn mening, aangezien het soort werk dat kan worden uitgevoerd in een bestaand plattelandshuis is uitgebreid, kan het hebben van een DAFO / SAFO-declaratie voor dit onroerend goed aantrekkelijker zijn, omdat het eigenaren in staat zal stellen hun huizen legaal te onderhouden en te verbeteren.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

Nieuwe belastingwaarde (kadaster referentiewaarde) Spanje

NIEUWE BELASTINGWAARDE VOOR AANKOOP, ERFENIS OF SCHENKING ONROERENDGOED SPANJE

Nieuwe belastingwaarde (kadaster referentiewaarde) Spanje
Nieuwe belastingwaarde (kadaster referentiewaarde) Spanje

De nieuw ingevoerde minimale belastingwaarde voor onroerend goed in Spanje, ingevoerd op 1 januari 2022, wordt “kadastrale referentiewaarde” of in het Spaans “valor de referencia catastral” genoemd. Het oude systeem was gebaseerd op de kadastrale waarde vermenigvuldigd met een factor die per gemeente verschilde en meestal aanzienlijk onder de reële marktprijs lag. Daarentegen benadert de nieuwe belastingwaarde de reële marktprijs veel realistischer, omdat deze – net als een officiële taxatie voor een hypotheek – gebaseerd is op de werkelijke verkoopprijzen in het gebied.

De nieuwe minimale belastingwaarde kan online gecontroleerd worden via de website van het Kadaster worden gecontroleerd door het kadastraal nummer als u een Spaans belastingnummer en een digitaal certificaat heeft. Afgezien van de hoogte van de waarde, is het belangrijkste gevolg van deze wijziging dat het de nieuwe minimale belastingwaarde is geworden die -indien beschikbaar- altijd moet worden aangegeven bij de aankoop van onroerend goed of de verwerving ervan door vererving of schenking / donatie, in het geval de waarde in de akten lager zou zijn.

Wat zijn de effecten op de verschillende soorten onroerendgoed?

In de praktijk heeft deze referentiewaarde geleid tot een algemene verhoging van de oude minimumbelastingwaarde. In Andalusië hebben we bijvoorbeeld gevallen van waardestijgingen gezien in sommige eigendommen van meer dan 30% na 1 januari 2022.

Standaard vs. luxe woningen

Deze nieuwe belastingwaarde heeft echter geen speciale impact op de markt voor luxe woningen, bijvoorbeeld aan de Costa del Sol. We hebben het over gebieden zoals de Golden Mile, Puente Romano of Sierra Blanca in Marbella, maar ook in andere steden met luxe eigendommen zoals Benahavis, Benalmadena, Fuengirola of Mijas, omdat hun huidige marktprijzen relatief hoog zijn.

Rustieke of landelijke woningen (platteland)

Ook zal deze verandering geen effect hebben op rustieke / landelijke eigendommen, om de reden dat deze deze nieuwe belastingwaarde niet hebben gedefinieerd. U kunt in de laatste alinea van dit artikel hoe de Spaanse belastingdienst omgaat met onroerend goed zonder deze minimale fiscale waarde.

Nieuwbouwdeclaraties

Voor nieuwbouwdeclaraties van bestaande woningen, bijvoorbeeld voor een uitbreiding van de woning, geldt deze waarde voor de AJD-zegelrecht belasting (Actos Juridicos Documentados), die in Andalusië sinds oktober 2021 is verlaagd naar 1,2%.

Nieuwbouwwoningen

Bij de aankoop van normale nieuwbouwwoningen van een ontwikkelaar, zoals bij off-plan projecten, is de constructie normaal gesproken nog niet ingeschreven in het kadaster en kan daarom deze kadasterreferentiewaarde ook niet hebben op het moment van de ondertekening van de koopakte. Het is niet legaal voor de belastingdienst om u een naheffing te sturen voor de AJD-belasting op een kadasterreferentiewaarde die is gepubliceerd na de ondertekening van de koopakte.

Dit kan echter wel het geval zijn als u een bestaande nieuwbouwwoning koopt die al de gedefinieerde waarde heeft en voor een lagere prijs wordt verkocht. In dit geval wordt de minimumwaarde alleen gebruikt voor de AJD-belasting, niet voor de 10% btw die altijd wordt berekend over de aankoopprijs in de akte.

Wat zijn de praktische gevolgen van de nieuwe fiscale waarde voor vastgoed?

De nieuwe referentiewaarde is de officiële marktwaarde van onroerende goederen voor fiscale doeleinden, om welke reden deze door belastingplichtigen in aanmerking moet worden genomen bij de aankoop van onroerend goed, erfenis of schenking/schenking na 1 januari 2022.

De nieuwe referentiewaarde verplicht belastingplichtigen de waarde te gebruiken als een minimum bij de betaling van belastingen die zijn gemaakt tijdens deze eigendomsoverdracht. Net als in het vroegere systeem van de minimale fiscale waarde die afhankelijk was van indexfactoren van de verschillende gemeentes, is het doel ervan om belastingplichtigen te verplichten de belasting te betalen met behulp van deze waarde zonder een waardetaxatie te hoeven starten omdat er al een goedgekeurde en vooraf bepaalde referentiewaarde is vastgelegd.

Laat uw advocaat de fiscale waarde in een vroeg stadium controleren

Om uw totale aankoopkosten te weten, kunt u deze waarde natuurlijk het beste in een vroeg stadium laten controleren, bij voorkeur door een gespecialiseerde vastgoedadvocaat, om mogelijke onaangename en dure verrassingen later in het proces te voorkomen. Om deze informatie te raadplegen zijn een belastingnummer en digitaal certificaat van de Spaanse autoriteiten nodig.

Wat zijn de belangrijkste belastingen die worden beïnvloed door de nieuwe belastingwaarde?

De kopers van een tweedehandswoning, de erfgenamen van een onroerend goed of de ontvangers van een schenking worden het meest getroffen door de referentiewaarde wanneer zij een onroerend goed kopen, erven of ontvangen als schenking. Bij deze eigendomsoverdrachten moet de nieuwe eigenaar, erfgenaam of ontvanger de overeenkomstige belastingen op basis van deze referentiewaarde betalen als de referentiewaarde hoger is dan de aankoopprijs of de waarde vermeld in de akte.

ITP overdrachtsbelasting

De referentiewaarde is de fiscale waarde die de minimale waarde van heffing voor de overdrachtsbelasting (ITP) bepaalt, die wordt betaald door de koper van tweedehandswoningen in Spanje. In Andalusië is deze belasting momenteel 7% van de prijs of waarde van het gekochte onroerend goed.

Successierechten/erfbelasting

Evenzo is de referentiewaarde van toepassing op erfbelasting, die minimaal wordt betaald door erfgenamen van een onroerend goed in Spanje. In Andalusië geniet deze belasting, na verschillende wetswijzigingen, momenteel grote vrijstellingen en bonussen voor naaste familieleden.

Schenkingsbelasting

Ten slotte bepaalt deze fiscale waarde ook de maatstaf van heffing in onroerendgoed schenkingen, die worden betaald door schenkingsontvangers. In Andalusië zijn giften ook vaak onderworpen aan veel lagere belastingen, afhankelijk van de relatie met de ontvanger.

De schenking zou worden beïnvloed door deze referentiewaarden, waardoor schenkingsbelastingplichtingen in Spanje hiermee rekening moeten houden in hun aangiften van de inkomstenbelasting. Vergeet niet dat belastingbewoners in Spanje, wanneer ze een woning schenken, het moeten aangeven als een verkoop en belastingen moeten betalen op “veronderstelde” vermogenswinsten. Dit is niet van toepassing op verkopers die geen belastingresident zijn en daarom geen inkomstenbelasting betalen over onroerendgoedgiften in Spanje.

Wat gebeurt er met de belastingen die worden betaald bij de verkoop van een Spaans onroerend goed?

Voor verkopers van onroerend goed, ongeacht of ze fiscaal in Spanje wonen, zijn er twee belangrijke belastingen bij de verkoop van een Spaans onroerend goed, namelijk de inkomstenbelasting (IRPF) en de gemeentelijke belasting die plusvalia wordt genoemd.

Vermogenswinstbelasting

In termen van IRPF betaalt de verkoper belastingen op de winstbelasting verkregen uit de verkoop van het onroerend goed, als er winst is gemaakt met de overdracht. In dit geval, als de overdracht onder bezwarende titel is geweest, d.w.z. onder voorbehoud van betaling van een prijs, heeft de referentiebelastingwaarde geen invloed op de verkoper en kan de belastingdienst op basis daarvan geen betaling van vermogenswinstbelasting eisen. De administratie kan de verkoper alleen verplichten een hogere waarde toe te passen als er al eerder een waardeverificatieprocedure is gestart, maar deze procedure verschilt van kadastrale referentiewaarden.

Plusvalia belasting (Plusvalia)

De nieuwe fiscale waarde heeft ook geen enkele relatie met de Pluswaardebelasting van het Gemeentehuis over de verhoogde waarde van het onroerend goed wanneer het een normale verkoop betreft. Bij donaties heeft het echter wel invloed, dus we raden u aan om uw advocaat hierover te raadplegen.

Worden de lokale IBI-onroerendgoedbelasting of de IRPF / IRNR-inkomstenbelasting beïnvloed door de invoering van dit nieuwe belastingstelsel?

Nee, noch de jaarlijkse IBI-onroerendgoedbelasting van het stadhuis, noch uw IRPF- of IRNR-inkomstenbelasting zal veranderen omdat ze niet worden berekend over de kadastrale waarde en niet over de nieuwe minimale belastingwaarde.

Wat gebeurt er als ik de nieuwe fiscale waarde niet toepas op mijn aankoop of verkoop?

Als de referentiewaarde tijdens de verkoop van een onroerend goed hoger is dan die vermeld in de akte, ontvangt de koper een kennisgeving van de administratie, met een belastingaanslag, om de overeenkomstige belasting te betalen op basis van de nieuwe minimale belastingwaarde van het onroerend goed. Deze aanslag zal zijn om de niet betaalde belasting te betalen over het verschil tussen de referentiewaarde en de aktewaarde, inclusief eventuele vertragingsrente.

Boeteprocedure van de Spaanse belastingdienst

Tegelijk met deze aanslag kan de Administratie boeteprocedures starten, omdat de belastingplichtige de vastgestelde referentiewaarde niet heeft toegepast in de desbetreffende belastingaangifte. De boete zou gelijk zijn aan 50% van de onbetaalde belasting en een vermindering van 30% kan worden toegepast met instemming van de belastingplichtige en tijdige betaling, zoals vastgesteld in de kennisgeving.

Indien de referentiewaarde hoger is dan de werkelijke of aangegeven waarde, moeten belastingplichtigen die ervoor kiezen de belasting op basis van de referentiewaarde niet te betalen, bereid zijn daartegen beroep in te stellen. Anders zal de economische schade groter zijn dan wanneer de belasting op basis van de referentiewaarde zou zijn betaald. Het is niet langer raadzaam om af te wachten wat de administratie doet, want deze beoordeling zal zeker aankomen, samen met een zeer waarschijnlijke financiële sanctie.

Wat als ik het niet eens ben met de fiscale waarde en in beroep wil gaan?

Als u het niet eens bent met de referentiewaarde van het onroerend goed, moet het belangrijkste argument voor een claim zijn dat deze niet de werkelijke marktwaarde vertegenwoordigt. Daartoe is het van essentieel belang dat een taxatie van het onroerend goed wordt verkregen waaruit blijkt dat de referentiewaarde buitensporig is en geen marktwaarde weerspiegelt. Met andere woorden, het is noodzakelijk om een beoordeling te hebben om een fout in de door de administratie vastgestelde referentiewaarde aan te tonen.

Wat zijn de risico’s van een onjuiste belastingaangifte?

Het grootste risico voor belastingplichtigen die een dergelijke vordering instellen, is dat de waarde in deze procedure niet wordt gehandhaafd en dat de referentiewaarde voor belastingdoeleinden wordt bevestigd. In dit geval zou de boete van 50% van het onbetaalde bedrag volledig verschuldigd zijn, zonder verminderingsmogelijkheden, naast de vertragingsrente over dit bedrag, die hoger zou zijn, met name omdat het enkele jaren zou duren voordat de procedure zou zijn afgehandeld. Het zou nodig zijn om de kosten van een taxatie toe te voegen plus de honoraria van de advocaat die bij deze procedure betrokken is.

Hoe groot is de kans op een gunstige oplossing in deze beroepsprocedure?

Aangezien dit pandwaarden zijn die op 1 januari 2022 in werking zijn getreden, is er nog steeds geen precedent voor vorderingen en is het niet mogelijk om te weten wat de bestuursorganen en rechtbanken in de toekomst in deze procedure zullen beslissen.

Nieuwe fiscale waarde versus de officiële taxatie, bijvoorbeeld bij een hypotheek

Ons advocatenkantoor C&D Solicitors heeft momenteel verschillende buitenlandse klanten die onroerend goed hebben gekocht in Marbella, Benalmadena en in Ronda, waar de referentiewaarde aanzienlijk hoger is dan de aankoopprijs. In een van de gevallen werd de aankoop uitgevoerd met een hypotheek en bleek dat de hypotheek taxatie weliswaar hoger was dan de koopsom, maar aanzienlijk lager was dan de referentiewaarde van de woning.

In dit geval, als kopers bereid zijn om een claim in te dienen, is onze aanbeveling voor kopers geweest om de overdrachtsbelasting te betalen op basis van de taxatiewaarde van het onroerend goed, omdat we kunnen begrijpen dat dit de echte marktwaarde van het onroerend goed is, zelfs als deze hoger is dan de aankoopprijs.

Advies voor kopers die bereid zijn deze referentiebelastingwaarde aan te vechten is om een taxatie (taxatie) te hebben waaruit blijkt dat de waarde buitensporig is en op basis daarvan de overdrachtsbelasting te betalen, waarbij hun Koopakte daaraan wordt gehecht. Dit belet de administratie niet om betaling te eisen op basis van de referentiewaarde, maar het kan nuttig zijn tijdens de daaropvolgende beroepsprocedure. Omdat deze verandering echter zeer nieuw is, kan de waarschijnlijkheid van succes in een beroepsprocedure nog niet worden voorspeld en we raden u aan advies in te winnen bij uw advocaat om de kosten versus potentiële voordelen te evalueren.

Wat gebeurt er met woningen zonder de nieuwe fiscale waarde?

Er zijn eigendommen die deze officiële referentiewaarde nog niet hebben. Om deze reden wordt de in de akte aangegeven waarde geacht de marktwaarde van het onroerend goed te zijn en, als de administratie anders bepaalt, zou zij zelf een waarde verificatieprocedure moeten starten.

Minimale belastingwaarde voor rustieke of landelijke woningen

Woningen zonder bijbehorende referentiewaarde omvatten de meeste landelijke eigendommen, d.w.z. eigendommen gelegen in niet-ontwikkelbare grond, zoals chalets, landhuizen, B & B’s, etc. Gelukkig is deze referentiewaarde niet van toepassing op het grootste deel van de aankoop of erfenis van landelijke eigendommen, die zoveel aankooptransacties in Andalusië genereren en de provincie Malaga, op plaatsen zoals la Axarquía, Valle del Guadalhorce of Mijas, waar ze heel gebruikelijk zijn, evenals in de provincies Cádiz en Granada.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat in C&D Solicitors Torrox, Malaga

Tax reduction

ANDALUSIË VERLAAGT DEFINITIEF DE ITP- EN AJD-BELASTING OP DE AANKOOP VAN VASTGOED

Permanente verlaging ITP- EN AJD-BELASTING
Permanente verlaging ITP- EN AJD-BELASTING

Op 30 april jl. hebben we gemeld dat er door de Junta de Andalucía een verlaging voor de ITP overdrachtsbelasting en het AJD zegelrecht is goedgekeurd voor dit jaar 2021. Deze verlaging zou ten einde lopen op 31 december en op 1 januari zou het voorgaande percentage weer van toepassing zijn.

In het kader van deze verlaging had de Junta de Andalucía de overdrachtsbelasting verlaagd tot één vast tarief van 7% en niet meer in progressieve schijventarieven voor alle aankopen van woningen. Dit betekende een aanzienlijke verlaging, aangezien tot dan toe 8% van de aankoopprijs werd betaald tot 400.000 euro, 9% van 400.000 euro tot 700.000 euro en 10% vanaf 700.000 euro.

Deze verlaging kwam vooral ten goede bij de aankoop van bestaande luxewoningen, waar de markt erg goed gaat in de kustgebieden van de Costa del Sol, zoals onder meer in Marbella, Malaga, Fuengirola, Nerja en Estepona, of aan de Costa Tropical, zoals in Almuñecar (provincie Granada).

Welke nieuwe wijziging voor de ITP- en AJD-belasting heeft er plaatsgevonden?

Afgelopen woensdag 13 oktober heeft het Andalusische parlement een nieuwe wet goedgekeurd waardoor de ITP overdrachtsbelasting in Andalusië definitief is verlaagd tot 7%, waarbij het dus niet meer uitmaakt of u uw woning in 2021 of 2022 koopt want de belasting zal hetzelfde blijven. Laten we zeggen dat deze verlagingen, die alleen voor dit jaar 2021 waren vastgesteld, nu permanent worden.

Wanneer wordt de ITP overdrachtsbelasting betaald in Spanje?

De overdrachtsbelasting moet worden betaald bij de aankoop van een bestaande woning, binnen de 30 werkdagen na de ondertekening van de notariële koopakte. De Autonome Gemeenschap waar het onroerend goed is gelegen, is verantwoordelijk voor de inning van deze belasting in Spanje.

Wanneer wordt AJD zegelrecht betaald?

Het AJD zegelrecht (Actos Juridicos Documentados) moet worden betaald bij de aankoop van nieuwbouw of een off-plan woning, binnen de 30 werkdagen na de ondertekening van de notariële koopakte. In geval van aankoop van dit nieuwbouwwoningen is het effect van deze belastingverlaging gering, aangezien bij deze aankoop 10% BTW verschuldigd is en geen overdrachtsbelasting. Voor nieuwe woningen moet u, afgezien van de BTW, het AJD zegelrecht betalen die nu permanent 1,2% van de prijs van het onroerend goed zal bedragen in plaats van 1,5%.

Wanneer treedt deze nieuwe wet in werking?

Het ziet er naar uit dat deze in november van dit jaar in werking zal treden. De in april goedgekeurde tijdelijke verlaging blijft echter van kracht tot 31 december. Met andere woorden, wie in Andalusië een bestaande woning wil kopen, betaalt 7% ITP overdrachtsbelasting ongeacht de aankoop plaatsvindt in 2021 of 2022.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

 

Spaanse onroerendgoed investering en Golden Visa

SPAANSE VASTGOEDINVESTERING EN HET ´GOUDEN VISUM´

Spaanse vastgoedinvestering en Golden Visa
Spaanse vastgoedinvestering en Golden Visa

Bent u een niet-EU-burger met interesse in investeren in Spanje om een ‘Gouden Visum‘ te bemachtigen? Spanje is een plek met een enorme aantrekkingskracht voor buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar een woning. Steden als Madrid en Barcelona, evenals de Costa del Sol en de gehele Middellandse-Zeekust zijn de focus van veel buitenlanders die een eigendom willen kopen om in Spanje te wonen of om het te exploiteren in de toeristische markt. De eerder genoemde investeringsaantrekkingskracht wordt gecombineerd met het in 2013 ingevoerde Gouden Visum voor niet-EU-burgers, dat bestaat uit een verblijfsvergunning voor burgers van buiten de Europese Unie die geïnteresseerd zijn in een legaal verblijf in Spanje.

Het Gouden Visum is bedoeld om vermogende mensen aan te moedigen in Spanje te investeren in ruil voor het verkrijgen van een verblijfsvisum. Dit is een naadloos proces dat ertoe heeft geleid dat tussen 2013 en 2020 24.534 gouden visa aan deze investeerders zijn afgegeven, een cijfer waarin hun familieleden niet zijn meegerekend.

Het verblijfsproces dat het Gouden Visum regelt, concurreert met geen enkele andere verblijfsprocedure in Spanje en biedt enorme voordelen en gemak bij het verkrijgen ervan. Hierdoor kunnen niet-EU-burgers met een aanzienlijk vermogen gebruik maken van deze procedure om in Spanje te verblijven, onder zeer gunstige voorwaarden voor henzelf en hun familieleden. In dit artikel zullen we proberen een overzicht te geven van de belangrijkste voordelen van het Gouden Visum en de vereisten voor het aanvragen ervan voor buitenlandse burgers die investeren in de aankoop van een onroerend goed in Spanje.

Wat is het minimum investeringsbedrag bij de aankoop van een eigendom om een Gouden Visum te bekomen?

Het minimum investeringsbedrag bij de aankoop van een onroerend goed moet 500.000 euro per persoon bedragen, exclusief belastingen en zonder gebruik te maken van een hypotheek of enige vorm van financiering, d.w.z. dit moet het eigen vermogen van de koper zijn. Het is mogelijk om al dit geld te investeren door verschillende eigendommen te kopen, maar het belangrijkste is dat het totaal geïnvesteerde bedrag in dergelijke eigendommen ten minste 500.000 euro bedraagt.

Moet u een enkel onroerend goed kopen of kunt u er meer dan een kopen?

Het investeringsbedrag van 500.000 euro kan worden bereikt door meerdere eigendommen bij elkaar op te tellen. Dit bedrag hoeft niet voor één enkel pand te worden betaald. Zo heeft ons kantoor onlangs een Amerikaans staatsburger geadviseerd tijdens het proces om twee eigendommen te kopen, de eerste in Benalmádena in 2016 en de tweede in Torrox in 2019. Bij het optellen van het geld dat in beide eigendommen werd geïnvesteerd, overschreed onze cliënt een totale investering van 500.000 euro, zodat hij, zodra hij de verkoopakte voor het tweede eigendom had ondertekend, een Gouden Visum kon aanvragen op basis van de totale gedane investering.

Wat als ik gehuwd ben in een gezamenlijk vermogen?

Elke aanvrager moet 500.000 euro investeren en in het geval van een huwelijk met een gezamenlijk vermogen, betekent dit dat het aankoopbedrag 1.000.000 euro moet zijn voor beide echtgenoten om een aanvraag te kunnen indienen. Indien u echter, bijvoorbeeld, een onroerend goed van 500.000 euro in Malaga koopt terwijl u gehuwd bent met een gezamenlijk vermogen, zou voor de doeleinden van een Gouden Visum één van de echtgenoten worden beschouwd als de investeerder en kan de andere echtgenoot een verblijfsvergunning aanvragen als verwant van de hoofdaanvrager. Bij een huwelijk met scheiding van goederen is de procedure dezelfde als die voor gezamenlijke goederen.

Kan ik andere familieleden meenemen met een Gouden Visum?

Het is mogelijk om kinderen onder de 21 jaar mee te nemen die financieel afhankelijk zijn van de hoofdaanvrager. Het is ook mogelijk voor aanvragers om hun ouders mee te nemen, mits zij kunnen aantonen dat zij van hen afhankelijk zijn.

Wat is de uiterste termijn om een aanvraag in te dienen na een aankoop?

Er is geen termijn. Dit betekent dat de aanvraag op elk moment na de aankoop van de woning(en) kan worden ingediend, de enige vereiste is dat deze woningen in 2014 of later moeten zijn gekocht.

Kan ik een Gouden Visum aanvragen via een bedrijf dat een onroerend goed koopt?

Ja, dat is mogelijk, zolang de vennootschap niet in een belastingparadijs is geregistreerd en de aanvrager kan aantonen dat hij of zij er een meerderheidsbelang in heeft. In dat geval is een rapport van het Ministerie van Economische Zaken nodig waarin deze situatie wordt bevestigd. 

Kan ik een aanvraag indienen als ik een stuk grond heb gekocht en van plan ben er een huis op te bouwen?

Ja, het is mogelijk een Gouden Visum aan te vragen als u een huis bouwt op een stuk grond dat u door aankoop hebt verkregen. In Spanje wordt dit type aankoop geclassificeerd als zelfontwikkeling en is het iets heel anders dan de aankoop van een woning buiten een plan van een projectontwikkelaar.

Hoe lang is dit visum geldig?

Een persoon die een Gouden Visum krijgt, heeft 2 jaar de tijd om legaal in Spanje te verblijven en na deze 2 jaar kan een verlenging worden aangevraagd. Deze verlenging geldt voor 5 jaar, op voorwaarde dat de aanvrager kan aantonen dat hij of zij nog steeds eigenaar is van het onroerend goed en dat hij of zij Spanje ten minste eenmaal heeft bezocht tijdens die 2 jaar.

Moet ik belasting betalen in Spanje als ik een Gouden Visum heb?

Met een Gouden Visum kunt u legaal in Spanje verblijven, maar het bezit ervan betekent niet dat u belasting in Spanje moet betalen of dat u automatisch fiscaal resident in Spanje wordt. De verplichting om belasting te betalen in Spanje hangt af van het feit of u langer dan 6 maanden op Spaans grondgebied verblijft; op dat ogenblik zal de belastingdienst die persoon beschouwen als automatisch fiscaal ingezetene in Spanje.

Het Gouden Visum staat de houder en zijn familieleden toe Spanje gedurende meer dan 6 maanden per jaar te bezoeken en zij hoeven Spanje slechts één keer per jaar te verlaten. Daarom zal de belastingdienst u in dit geval, zelfs als u een Gouden Visum hebt, voor belastingdoeleinden als een niet-ingezetene in Spanje beschouwen en zult u belasting in uw land blijven betalen.

Wat zijn de andere voordelen?

  • U kunt zich vrij verplaatsen in het Schengengebied om Europa volledig vrij in en uit te reizen, zonder dat u een visum nodig hebt.
  • De echtgenoot en de hierboven genoemde gezinsleden kunnen tegelijkertijd een verblijfsvergunning aanvragen. Met andere woorden, zij hoeven dit niet na de hoofdaanvrager te doen, wat niet mogelijk is met andere verblijfsvergunningen.
  • Het maakt het mogelijk om automatisch in Spanje te werken.
  • De verwerkingstijd is snel, aangezien er binnen 20 dagen na het indienen van alle documenten een beslissing moet worden genomen en een niet-reactie van de administratie als een goedkeuring wordt beschouwd.

Welke andere vereisten zijn nodig om dit document te verkrijgen?

  • U moet over voldoende financiële middelen beschikken om in Spanje te kunnen wonen. In 2021 moet worden aangetoond dat de aanvrager over ten minste 2.259,60 euro per maand beschikt, plus 564,90 euro extra voor elk familielid dat hem vergezelt.
  • De aanvrager en de vergezellende gezinsleden moeten een ziektekostenverzekering hebben bij een verzekeraar die in Spanje mag werken. Deze verzekering moet te allen tijde geldig zijn en worden overgelegd bij de verlenging van de verblijfsvergunning.
  • Burger zijn van een niet-EU-land.
  • Volwassen zijn.
  • Geen strafblad hebben.

Bovendien moet u een reeks naar behoren gelegaliseerde documenten opstellen, bepaalde kosten betalen en een aantal aanvraagformulieren invullen. Uw advocaat of een advocatenkantoor met ervaring in dit soort procedures kan dit voor u doen.

Kunnen Britse burgers een Gouden Visum aanvragen?

Natuurlijk kan dat. Zodra het Brexit-proces was voltooid, kwamen zij in aanmerking om via deze procedure een verblijfsvergunning in Spanje te verkrijgen. Als zij financieel in staat zijn om te investeren in een woning ter waarde van 500.000 euro of meer, is dit de gemakkelijkste en snelste manier om een verblijfsvergunning in Spanje te verkrijgen.

De voordelen van de verblijfsvergunning die via een Gouden Visum wordt verkregen, overtreffen ruimschoots die van alle andere verblijfsprocedures, zoals het niet-lucratieve visum.

Verschillen tussen het Gouden Visum en het niet-lucratieve visum

Verschillen tussen het Gouden Visum en het niet-lucratieve visum
Verschillen tussen het Gouden Visum en het niet-lucratieve visum

Een niet-lucratief visum is een zeer interessante optie om in Spanje te verblijven, daar bestaat geen twijfel over. Niet alle huizenkopers in Spanje zijn in staat om 500.000 euro uit te geven aan een eigendom. Daarom, als een Britse burger in Spanje wil verblijven na de aankoop van een eigendom of omdat hij een huis wil verhuren in Spanje, kan deze procedure zeer nuttig zijn om legaal in Spanje te verblijven.

Aangezien het hoofddoel van dit artikel erin bestaat het verblijf in Spanje door middel van een Gouden Visum uit te leggen, zullen we volstaan met te zeggen dat een niet-lucrative visum minder voordelig is dan een Gouden Visum, waarvan enkele van de nadelen zijn:

  • De aanvraag moet worden ingediend binnen een periode van 90 dagen voor aankomst in Spanje, d.w.z. voor de verhuizing naar Spanje, het moet worden verkregen bij de Spaanse ambassade of het consulaat van het land waar de aanvrager woont.
  • De geldigheidsduur is 1 jaar en kan met 2 jaar worden verlengd.
  • Het is geen werkvergunning. Het staat alleen verblijf in Spanje toe, maar geeft de houder niet het recht om te werken.
  • De houder moet ten minste 6 maanden in Spanje wonen en wordt daarom beschouwd als fiscaal ingezetene in Spanje, zodat hij in Spanje belasting moet betalen als ingezetene.
  • Het is mogelijk om gezinshereniging te verkrijgen met een niet-belastingvrij visum, maar men moet verschillende jaren wachten alvorens een aanvraag in te dienen.
  • Net als bij het Gouden Visum moet u voor 2021 een maandelijks inkomen van 2.259,60 euro kunnen aantonen, een ziektekostenverzekering afsluiten en geen strafblad hebben.

Wat als ik vragen heb of een advocatenkantoor nodig heb om mij te adviseren bij het verkrijgen van een Gouden Visum?

In dat geval is het belangrijk dat u op zoek gaat naar het bedrijf of de firma die u het meeste vertrouwen kan geven tijdens deze procedure.

C&D Solicitors is een advocatenkantoor gelegen aan de Costa del Sol, dat gespecialiseerd is in het verstrekken van juridisch advies bij de aankoop van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië. Of het nu gaat om de aankoop van een nieuwe woning (off-plan), zelfbouw of de aankoop van een gebruikte woning (tweedehandse woning), wij hebben ruime ervaring en kunnen u uitgebreid advies geven, van A tot Z.

Wij kunnen u ondersteunen tijdens het gehele proces van het kopen van een onroerend goed in Spanje en het verkrijgen van een Golden Vida. Aarzel niet om contact met ons op te nemen voor een gratis eerste consult of een vrijblijvende offerte.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Malaga

TAXES FOR PROPERTY PURCHASES ANDALUSIA 2021

ANDALUSIE VERLAAGT ONVERWACHTS BELASTINGEN VOOR HUISAANKOPEN 2021

BELASTINGEN VOOR HUISAANKOPEN ANDALUSIE 2021
BELASTINGEN VOOR HUISAANKOPEN ANDALUSIE 2021

Als u vanaf nu en voor de rest van 2021 een onroerend goed in Andalusië koopt, betaalt u als koper minder belasting. Degenen die op dit moment bezig zijn met de aankoop van een onroerend goed, zullen minder belastingen voor huisaankopen hoeven te betalen dan eerst het geval was. Dinsdag 27 april heeft de Junta de Andalucía onverwachts en met spoed een decreet goedgekeurd dat de ITP overdrachtsbelasting en het zegelrecht (AJD) voor de rest van het jaar 2021 verlaagt.

De regel heeft als doel de vastgoedmarkt voor de aankoop van woningen te stimuleren in 2021 door de belastingkosten voor kopers in Andalusië te verlagen. Er wordt gehoopt om op deze manier de vastgoedsector, die ook zwaar getroffen is door de pandemie als gevolg van de COVID-19, een impuls te geven.

Wat is de besparing op belastingen voor huisaankopen (tweedehands onroerend goed)?

Er wordt een vast tarief voor de ITP overdrachtsbelasting ingevoerd van 7% in plaats van 8%. Ook worden de belastingschijven van 9% en 10% afgeschaft. Deze waren van toepassing op aankopen waarvan de prijs hoger was dan respectievelijk 400.000 euro en 700.000 euro. 7% wordt het vaste en enige belastingtarief ongeacht de aankoopprijs.

Oftewel, aankopen met een hoge prijs zullen een grotere belastingbesparing hebben, aangezien de markt van tweedehands luxewoningen het meest van deze belastingverlaging zal profiteren.

Wat zijn de belastingbesparingen voor nieuwe of off-plan aankopen?

Bij deze aankopen is de vermindering veel lager, aangezien de aankoop van een onroerend goed off-plan wordt belast via BTW (IVA) van 10% en door de belasting op zegelrecht (AJD), waarvan het belastingtarief 1,5% bedroeg. Met de hervorming gaat de AJD van 1,5% naar 1,2%, waardoor de kopers of investeerders van nieuwe woningen het minst van deze hervorming profiteren.

Dit is belangrijk, omdat in Andalusië, vooral in Malaga en in het algemeen aan de Costa del Sol, de off-plan of nieuwbouw aankoop van onroerend goed een zeer belangrijk deel van de onroerend goed markt vertegenwoordigt, met name onder buitenlanders uit landen zoals Engeland, Frankrijk, België, Nederland, Zweden … enz.

Wanneer treedt het in werking en tot wanneer is het van toepassing?

Deze vermindering is op woensdag 28 april j.l. in werking getreden en alle aankopen die na deze datum worden verricht, zullen van deze belastingvermindering kunnen profiteren. Maar blijf bij de les met het aankopen, want deze regel is van kracht tot 31 december 2021. Dat wil zeggen dat kopers op 1 januari 2022 dezelfde belastingen zullen betalen die zij voorheen betaalden.

Aanbeveling voor besparing op belastingen voor huisaankopen in Andalusie

Als u op zoek bent naar een woning om te kopen in Andalusië of bezig bent met de aankoop, bespreek dan met uw advocaat de belastingbesparingen die kunnen worden gemaakt door de verkoop in 2021 af te ronden, voor het geval u geïnteresseerd bent in het versnellen van het proces.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

SPAANSE ERFBELASTING 2021: 10 DINGEN OM TE WETEN

Spaanse erfbelasting (successiebelasting) in Andalusie
Spaanse erfbelasting (successiebelasting) in Andalusie

Bent u een inwoner of huiseigenaar in Spanje en heeft u zich ooit afgevraagd hoe het zit met de Spaanse erfbelasting? Deze informatie kan nuttig voor u zijn als u nu een huis of ander bezittingen heeft in Spanje of erover nadenkt om onroerend goed te kopen als investering.

Ik zal proberen een aantal veel voorkomende twijfels weg te nemen en een aantal voorbeeldberekeningen maken, zodat u begrijpt hoe deze belasting in Spanje werkt en wat de huidige tarieven in Andalusië zijn.

Als advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het verstrekken van juridisch en fiscaal advies aan buitenlanders in Andalusië, zijn wij in erfenis procedures met cliënten bepaalde onaangename situaties tegengekomen. Deze gevallen hadden een grote financiële impact op de erfbelasting en sommige ervan hadden vermeden kunnen worden met het juiste fiscale advies en de juiste voorbereiding.

1. Pas op! In SPANJE heeft elke regio een ander erfbelasting tarief. 

Het grote verschil in het betalen van meer of minder erfbelasting in Spanje hangt af van de autonome gemeenschap waar u verblijft, aangezien elke regio een andere regelgeving heeft, met zeer verschillende belastingtarieven.

Als u zich zorgen maakt over hoeveel erfbelasting een erfgenaam zal betalen, moet u weten welke voordelen beschikbaar zijn in de autonome gemeenschap waar u uw vermogen heeft of waar u overweegt een huis te kopen.

2. Ja, dat klopt; niet-residenten in Spanje betalen dezelfde erfbelasting als residenten.  

Er bestaat in Spanje een verplichting om erfbelasting te betalen wanneer een persoon een goed erft dat zich op Spaans grondgebied bevindt, ongeacht of hij inwoner van Spanje is. Sinds de uitspraak van 2018 in Spanje, zijn residenten en niet-residenten, of ze nu EU-burgers zijn of niet, onderworpen aan dezelfde regelgeving op het gebied van erfbelasting in Spanje.

Met andere woorden, als u een expat bent of in uw land van herkomst verblijft, zal dit geen verschil maken wat betreft de te betalen erfbelasting in vergelijking met wat iemand die in Spanje resident is zou betalen.

Maar pas op! U mag de successierechten die in Spanje moeten worden betaald niet verwarren met de wet die de Spaanse erfprocedure regelt en de wet op de verplichte erfgenamen in de Spaanse Successiewet. Als u wilt weten wat dit betekent, bekijk dan de video van C&D Solicitors:

3. Aan welke instantie betaal je de Spaanse erfbelasting voor niet-residenten?

Het enige verschil tussen residenten en niet residenten is de administratieve instantie die belast is met de inning van de belasting. Als u resident bent in Spanje, is de administratieve instantie die deze belasting int, de autonome gemeenschap waar u woont, maar als u niet resident bent, is dit de afdeling niet residenten van het centrale administratieve belastingkantoor in Madrid.

Maar zelfs als u niet resident bent en bijvoorbeeld een onroerend goed in Malaga erft, en u deze belasting bij het ministerie van Financiën in Madrid aangeeft, kunt u nog steeds profiteren van de Andalusische belastingregels, wat de reden is dat niet-residenten erfgenamen in Spanje hetzelfde betalen als residenten.

4. Wat is de duurste erfbelastingregio in Spanje?

Andalusië is momenteel een van de regio’s in Spanje waar de laagste erfbelasting en schenkingsrechten voor directe familieleden van de overledene gelden, als gevolg van de belastingvoordelen en vrijstellingen die de afgelopen jaren zijn ingevoerd. Cantabrië en Galicië zijn twee andere gemeenschappen met de laagste erfbelasting in Spanje, samen met Madrid, Extremadura en Murcia. Gemeenschappen zoals Asturias, Castilla y Leon en Valencia hebben echter zeer hoge tarieven voor de successierechten.

Toch hebben deze wijzigingen niet voor alle groepen erfgenamen gevolgen gehad en blijft het een zeer dure belasting voor sommige verre verwanten, alsook voor erfgenamen zonder officiële familierelatie met de overledene.

Als u dus bijvoorbeeld overweegt uw geld te investeren in de aankoop van een huis voor toeristische verhuur in Spanje, dan is wat successierechten betreft de Costa del Sol (Andalusië) veel aantrekkelijker dan de Costa Blanca (Alicante).

5. Hoe wordt de successiebelasting gerekend over een Spaans eigendom?

Het tarief van deze belasting is progressief, naar gelang van de waarde van het nalatenschap, d.w.z. hoe hoger de waarde van de activa, hoe hoger de erfbelasting wordt.

Tarief van de erfbelasting en schenkingsrechten op het gehele Spaanse grondgebied
Tarief van de erfbelasting en schenkingsrechten op het gehele Spaanse grondgebied

 

 

Op het resultaat van de toepassing van het tarief van deze belasting worden vermenigvuldigingscoëfficiënten toegepast, waardoor het verschuldigde bedrag hoger kan worden.

Naar gelang van de graad van verwantschap en het reeds bestaande vermogen van de erfgenamen kan deze coëfficiënt hoger of lager zijn. Hoe lager de graad van verwantschap met de overledene en hoe groter het vermogen van de erfgenaam, hoe hoger de erfbelasting wordt.

Vermenigvuldigingscoëfficiënten voor successierechten in Andalusië
Vermenigvuldigingscoëfficiënten voor successierechten in Andalusië

 

6. Welke erfgenamen betalen de minste belasting?  

Nakomelingen of (geadopteerde) kinderen, evenals echtgenoten en bloedverwanten in opgaande lijn. Dit betekent dat kinderen, echtgenoten/echtgenotes, kleinkinderen en ouders in Spanje de minste erfbelasting betalen. Dit zijn familieleden die bij de belasting worden ingedeeld in de groepen I en II.

Het is goed om te weten dat de belastingvoordelen die voor directe familieleden bestaan, sterk verschillen naargelang van de autonome gemeenschap waar de goederen zich bevinden of waar zij wonen en verblijven, aangezien elke autonome gemeenschap haar eigen regelgeving heeft. De verschillen in erfbelasting in Spanje zijn enorm!

7. Hoeveel Spaanse erfbelasting wordt betaald door naaste familieleden in Andalusie?

Deze groep erfgenamen valt onder de groepen I en II en zij kunnen een vermindering wegens verwantschap toepassen van maximaal 1.000.000 euro per erfgenaam aan successierechten. Als elk van hen minder dan dat bedrag erft, is er geen erfbelasting verschuldigd.

Om deze vermindering in Andalusië te kunnen toepassen, mogen de eigen bezittingen van de erfgenamen vóór de erfenis ook niet meer dan 1.000.000 euro bedragen. Het lijdt geen twijfel dat in Andalusië weduwen en weduwnaars veel minder successierechten betalen dan in andere autonome gemeenschappen in Spanje, waardoor de inning van deze belasting in Andalusië aanzienlijk is gedaald.

8. Welke erfgenamen betalen de meeste successiebelasting in Spanje?

Personen die verwant zijn in de 2e en 3e graad van de familie, zoals broers en zussen, neven, nichten, zwagers en schoonzussen, maar ook andere, meer verre verwanten zoals neven en nichten, oudooms, oudtantes en vreemden.

Dit zijn zonder twijfel de erfgenamen die in Spanje de hoogste erfbelasting betalen en zij worden ingedeeld in de groepen III en IV van de belasting. In Andalusië en andere autonome regio’s is deze groep erfgenamen geen uitzondering en betalen zij een zeer hoog tarief van de erfbelasting.

9. Hoeveel belasting wordt er normaal betaald over een eigendom in Andalusie?

Als u in groep I of II zit, betaalt u niets, tenzij de woning meer dan 1.000.000 euro waard is. Maar als de erfgenaam tot groep III behoort, zoals een broer of zus, oom, tante, neef, nicht of schoonfamilie, die ten minste de twee jaar voor het overlijden bij de overledene heeft gewoond, wordt een bonus toegepast ter waarde van 95% tot 100% van de waarde van de woning. In het laatste geval moet de woning nog 3 jaar na het overlijden worden aangehouden.

Er zijn nog andere kortingen in Andalusië, zoals voor erfgenamen met een handicap, de verwerving van een eenmanszaak en boerderijen.

10. Wat is de uiterste termijn (deadline) om erfbelasting te betalen? 

De termijn is 6 maanden na de overlijdensdatum en indien de belasting onbetaald blijft, kan de belastingadministratie een procedure inleiden om de betaling van de belasting te eisen, met de mogelijkheid om boetes op te leggen. Indien er echter gegronde redenen zijn, is het mogelijk om een verlenging van de termijn met 6 maanden aan te vragen en dit verzoek moet binnen 5 maanden na het overlijden worden ingediend.

Na vier en een half jaar vanaf de datum van overlijden kan de overheid geen betaling van deze belasting meer eisen. In dat geval zou de belasting nihil zijn omdat zij verjaard is.

VOORBEELDEN: Spaanse successiebelasting berekeningen in Andalusie

  1. De Nederlandse broers Frank en Mark erven het onroerend goed van hun vader in Almuñécar, getaxeerd op 300.000 euro. In dit geval is het antwoord duidelijk: elk van hen zou nul successierechten betalen.
  2. Nu erven broers Frank en Mark het onroerend goed van hun oudere broer Jan in Fuengirola, geschat op 300.000 euro. In dit geval zou elk van hen 50% van het eigendom erven, geschat op 150.000 euro. De enige bonus die zij mogen toepassen is de eerste 7.993,46 euro, waarvoor elk van hen aan de staat een bedrag van 31.393,56 euro zou betalen
  3. Tenslotte erven broers Frank en Mark het eigendom van hun vriend Martin in Marbella, dat wordt geschat op 300.000 euro. In dit geval zou elk van hen 50% van het eigendom erven, geschat op 150.000 euro. In dit geval kan geen vermindering worden toegepast, zodat zij belasting zouden betalen over het volledige ontvangen bedrag, wat resulteert in een betaling van 42.523,07 euro van elk.

Laatste opmerking: Wat is het effect van Spaanse erf- en donatiebelasting op de huizenmarkt?

Als u overweegt een huis te kopen in Spanje en u hebt alles gelezen wat we hierboven hebben uitgelegd, dan hebt u zich waarschijnlijk gerealiseerd dat erfbelasting en schenkingsrechten een aanzienlijke invloed hebben op de vastgoedmarkt in Spanje en de keuze van de autonome gemeenschap om zich te vestigen.

Excessief hoge tarieven in sommige regio’s en extreem lage tarieven in andere conditioneren de investeringsbeslissingen van potentiële huizenkopers aan deze trends. De erfbelasting in Spanje hebben een directe invloed op het financiële gedrag van kopers en de beslissing over waar in Spanje zij willen wonen of een woning willen kopen.

U kunt nog meer interesante informatie lezen over dit onderwerp op onze webpagina Erfbelasting Andalusie. Indien u een advocaat nodig heeft die gespecialiseerd is in erfbelasting en schenkingsrechten, stuur ons dan een bericht via het onderstaande contactformulier.

 

Als u geïnteresseerd bent in het thema van Spaanse erfenissen, dan wilt u wellicht ook de volgende artikelen lezen:

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

The Inheritance process in Spain

NIEUW EUROPEES CERTIFICAAT VAN SUCCESSIE VOOR SPAANSE ERFENIS

Europees Certificaat voor Successie
Europees Certificaat voor Successie

Het Europees Certificaat van Successie is een ´nieuwe´ standaard voor internationale erfprocedures binnen de Europese Unie (EU-verordening nr. 650/2012 van het Europees Parlement). Deze is vanaf 17 augustus 2015 van toepassing op nalatenschappen van personen die overlijden met bezittingen in verschillende landen van de Europese Unie. De Europese Certificaat van Successie is een openbaar document met een vrijwillig karakter, dat de essentiële informatie over de erfopvolging bevat, zoals de gegevens van de overledene, informatie over de laatst getekende testament, het toepasselijke erfrecht, de gegevens van de erfgenamen en de goederen die aan elke wettelijke erfgenaam zijn toebedeeld.

In bepaalde gevallen kan het Europese Certificaat van Successie de erfgenamen kosten besparen omdat zij bijvoorbeeld de Spaanse erfakten kunnen vermijden. De verordening betreffende de Europese Europese Certificaat van Successie is echter niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk (als gevolg van Brexit) en evenmin op Ierland en Denemarken.

Toename van het aantal internationale erfprocedures in Andalusie, Spanje

Deze Europese verordening is zeer belangrijk in sommige delen van Spanje, zoals Andalusië, Malaga en in het bijzonder aan de Costa del Sol. De reden hiervoor is dat hier veel buitenlandse eigenaars zijn van bezittingen en huizen, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen (residenten) in Spanje. Zij laten normaal gesproken in een testament hun vermogen na aan hun echtgenoot of kinderen, die meestal wonen in het land van hun nationaliteit, zoals Nederland, België, Duitsland, Engeland, Zweden, enz.

Door de huidige situatie met het coronavirus zijn er in Spanje helaas veel erfrechtelijke procedures aan de orde van de dag, als gevolg van het betreurenswaardige aantal sterfgevallen, waardoor er meer erfrechtelijke procedures plaatsvinden dan gewoonlijk. Dit leidt ook tot langere wachttijden bij het centrale register van laatste wilsbeschikkingen in Madrid (Registro de Ultimos Voluntades).

Wat is het belangrijkste doel van het Europese Certificaat van Successie?

Dit certificaat is een officieel document waarmee in elk land van de Europese Unie alle informatie over een verdeling van de nalatenschap kan worden geaccrediteerd. Dit moet in overeenstemming zijn met het nationale erfrecht van de lidstaat en is bedoeld om het internationale proces te gemakkelijker en goedkoper te maken.

Wie mag het certificaat aanvragen en afgeven?

EUROPEES CERTIFICAAT VAN SUCCESSIE
EUROPEES CERTIFICAAT VAN SUCCESSIE

De erfgenamen, de legatarissen met erfrecht en de executeurs-testamentair of de beheerders van de nalatenschap kunnen om de afgifte van een Europese Certificaat van Successie verzoeken. Dit moet gebeuren door het indienen van formulier IV, opgenomen in bijlage 4 van Verordening (EU) nr. 1329/2014, van 9 december, van de Commissie.

Dit Europese Certificaat van Successie kan worden afgegeven door de rechter of de notaris van het land waarvan het erfrecht van toepassing is. Dit is ofwel het land van verblijf, ofwel het land waarvan het recht in het laatste testament is gekozen.

Meer informatie en een link naar het model van het invulformulier vindt u op de website van de Europese Unie.

Voor welke nalatenschappen/erfenissen is het bedoeld?

Deze nieuwe internationale norm kan worden gebruikt voor de erfopvolging van burgers van de Europese Unie, wanneer er één erfgenaam is en deze erfgenaam het nalatenschap zal ontvangen in het land waarvan hij of zij de nationaliteit heeft, terwijl de erflater goederen bezit in Spanje of een ander land van de Europese Unie. Zoals gezegd, is deze verordening betreffende de Europese Certificaat van Successie niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken.

Bijvoorbeeld: Stel dat er een Belgische erfgenaam is, wiens vader een testament heeft ondertekend. In dit Belgische of Spaanse testament heeft hij ervoor gekozen het recht van zijn nationaliteit toe te passen en de erfgenaam ontvangt het nalatenschap van de vader in de stad Gent. De overledene had een huis gekocht in Malaga en had ook geld in een Spaanse bank. De erfgenaam kan bij de Belgische notaris rechtstreeks een Europese Certificaat van Successie aanvragen om in Spanje te gebruiken. Dit om de goederen van zijn of haar vader in Malaga volgens de regels in te schrijven op naam van de wettige erfgenaam.

Wat zijn de voordelen van dit Europees Certificaat van Successie?

Het belangrijkste voordeel van dit certificaat is dat het een standaarddocument in het Engels is dat in elk Europees land geldig is. Dit maakt het erfrechtproces in Spanje of andere landen gemakkelijker en vermijdt bepaalde kosten.

Ten eerste heeft de Europese Certificaat van Successie geen (mogelijk meerdere) juridische vertalingen meer nodig, noch de internationale ‘Apostille van Den Haag‘. (De Apostille van Den Haag is een klein certificaat van de rechtbank om aan de buitenlandse notaris te garanderen dat het om een officieel notarieel document gaat). Dit bespaart niet alleen kosten, maar ook aardig wat tijd. De juridische vertaling en Apostille waren tot nu toe altijd nodig voor de nationale Verklaring van Erfrecht die natuurlijk blijft bestaan.

Ten tweede kan de Europese Certificaat van Successie in bepaalde, eenvoudige gevallen rechtstreeks worden gebruikt om de goederen van de overledene te verdelen. In deze specifieke gevallen kunnen de aanzienlijke kosten voor de Spaanse successieakten worden bespaard.

Wat zijn de nadelen? 

Een van de belangrijkste nadelen is dat het certificaat slechts zes maanden geldig is vanaf de datum van afgifte. Het is echter mogelijk om een verlenging aan te vragen.

Zoals gezegd is het certificaat ook niet automatisch geldig voor erfgenamen om het door hun vader gekochte onroerend goed, dat zij hebben geërfd, te registreren. Dit moet gebeuren in het Spaanse Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en deze instantie kan, afhankelijk van de precieze situatie, nog steeds de Spaanse Erfakte van de notaris verlangen. Dit wordt meer in detail uitgelegd aan het eind van het artikel.

In ieder geval is het belangrijk dat de erfgenamen een ruime notariële volmacht aan hun Spaanse advocaat ondertekenen. Deze moet altijd een clausule bevatten voor de eventuele ondertekening van de erfakten, voor het geval dat toch nog nodig is. Ook de normale procedures zoals de belastingaangifte of vertegenwoordiging bij de bank moeten ingevoegd zijn.

Beïnvloedt het certificaat successierechten (erfbelasting)?

Er is geen invloed op de successierechten of op de aangifteprocedure voor deze erfbelasting. Zodra de Europese Certificaat van Successie in Spanje is ontvangen, moet het belastingformulier voor de betaling van de overeenkomstige successierechten bij het Spaanse belastingkantoor worden ingediend. Dit zelfs als het te betalen bedrag nul is zoals in de meeste gevallen in Andalusië voor naaste familieleden zoals echtgenoten, kinderen, ouders en kleinkinderen. De belastingaangifte moet worden gedaan voordat het papierwerk naar de bankinstelling of het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), de Oficina de Liquidadora, kan worden gebracht.

De hoogte van de successierechten is afhankelijk van de:

  • relatie tot de overledene
  • (fiscale) waarde van de in Spanje geërfde bezittingen
  • saldo van de bankrekening(en) op het moment van overlijden
  • officiële waarde van een voertuig

Het is belangrijk te weten dat de successierechten moeten worden aangegeven binnen zes maanden na de datum van overlijden. Evenzo moet, indien een stedelijk onroerend goed wordt geërfd, over de erfenis van dit onroerend goed Plusvalia-belasting worden betaald. De Plusvalia is de plaatselijke winstbelasting gerekend naar jaren van onroerend goed.

Gevolgen voor het Eigendomsregister in Spanje

Zoals gezegd erkent het Eigendomsregister in Spanje in bepaalde gevallen het Europees Certificaat van Successie rechtstreeks als titel van erfopvolging. Deze vrijstelling om een eigendom te registreren op naam van de wettige erfgenaam zonder dat een notariële erfrechtakte of vonnis nodig is, is alleen mogelijk in de volgende situatie. Ook behoudt het Register te allen tijde het recht om alsnog Spaanse successieakten of andere aanvullende juridische documentatie te verlangen.

Vereisten voor het (mogelijk) vermijden van Spaanse erfrechtakten:

  • Slechts één enkele erfgenaam
  • Geen belanghebbenden, met recht op een gereserveerd aandeel (zoals bijvoorbeeld kinderen onder Nederlands of Belgisch erfrecht)
  • Geen curator of bevoegd persoon om de erfenisprocedure te leiden

Vereiste documentatie voor het Eigendomsregister wanneer erfenisakten niet vereist zijn:

  • Internationale overlijdensakte
  • Laatste testament (indien niet ondertekend in Spanje, dan met juridische vertaling en Apostille)
  • Certificaat van het Spaanse register van laatste wilsbeschikkingen (Registro de Ultimos Voluntades)
  • Notariële akte, ondertekend door de enige erfgenaam, waarin uitdrukkelijk wordt verzocht het onroerend goed op zijn naam te laten inschrijven in het Register. Dit document kan worden ondertekend door de notaris in eigen land (in dit geval zijn de juridische vertaling en de Apostelle van Den Haag vereist). Het kan echt ook gedaan worden door een Spaanse notaris.

Conclusie: juridisch advies voor uw Spaanse erfprocedure

Het Spaanse erfproces is helaas complex, kostbaar en omgeven door veel bureaucratie, zoals u ongetwijfeld uit dit artikel hebt begrepen. Bent u betrokken bij een erfenisproces waarbij de overledene een onroerend goed bezit in Andalusië? En heeft u juridisch advies nodig om tijd en kosten te besparen? Aarzel dan niet om contact op te nemen met C&D Solicitors en onze advocaten zullen u graag begeleiden. Wij zijn een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het geven van juridisch en fiscaal advies aan buitenlanders in Andalusië en wij weten hoe wij kunnen helpen om dit proces zo gemakkelijk mogelijk te maken voor de erfgenamen. U kunt contact met ons opnemen zodat wij u een eerste gratis consult of offerte kunnen sturen.

Meer informatie: U kunt meer lezen over erfrecht en Spaanse testamenten onder ´juridische diensten´ waar u ook onze video van het totale proces kunt bekijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors, Malaga (Andalusie)

Home Insirance

EEN WONING IN SPANJE EN DE HUISVERZEKERING: WAT MOET JE WETEN?

Huisverzekering voor woning in Spanje
Huisverzekering voor woning in Spanje

Een woning kopen in Spanje is een grote economische investering en natuurlijk wilt u dit doen met een zo laag mogelijk risico. Daarom is het zeer belangrijk om juridisch advies in te winnen en een gespecialiseerde advocaat in dienst te nemen die u zal helpen bij het volledige aankoopproces zodat u alle rechtszekerheid heeft en alle relevante informatie over de aan te kopen woning kent. Het is echter ook belangrijk vooraleer de aankoopakte van het onroerend goed wordt ondertekend een huisverzekering aan te sluiten om eender welk risico van financieel verlies te voorkomen als gevolg van mogelijke incidenten zoals diefstal, waterschade of brand. Een huisverzekering aansluiten voor de gemoedsrust van de eigenaar en de gedane investering is duidelijk van groot belang.

Dit artikel is geschreven om enkele begrippen voor buitenlandse huiseigenaren in Spanje te verduidelijken zodat ze het belang van een huisverzekering kunnen begrijpen. In geval van aankoop met een hypotheek zal de bank u adviseren en aanbevelen een huisverzekering af te sluiten want in geval van ernstige schade aan de gehypothekeerde woning zal de bank de betaling van het geleende geld willen garanderen.

Aan het eind van het artikel hebben we het over huisverzekeringen in woningen op het platteland die met of zonder DAFO/SAFO werden gebouwd in Andalusië.

 

Wat is de inboedel- en opstalverzekering?

De huisverzekering is gebaseerd op twee fundamentele begrippen: de inboedel en de opstal.

  1. Opstal (continente) bestaat uit de constructieve en structurele elementen van een gebouw of woning, of het nu gaat om muren, plafonds, vloeren of installaties zoals onder andere verwarming, water of elektriciteit.
  2. Inboedel (contenido) wordt gevormd door de bezittingen van de personen die in het appartement wonen, zoals meubilair, elektronische apparaten, persoonlijke voorwerpen, kleding, juwelen, kunstvoorwerpen, enz.

Wat is de juiste waarde voor de inboedel?

Om de waarde van de inboedel juist te berekenen, raden wij u aan om er even over na te denken hoeveel het u zou kosten om de voorwerpen terug aan te kopen die u nu in uw woning heeft, kamer per kamer. Juwelen of contant geld hebben een specifieke waardebepaling voor de huisverzekering en kunnen tot een bepaalde limiet of onder bepaalde voorwaarden worden verzekerd. In dit geval moet deze informatie worden doorgegeven aan de verzekeringsmaatschappij zodat er rekening mee kan worden gehouden in de polis.

En wat is de juiste waarde voor de opstal van de huisverzekering?

Bij een incident dat gevolgen heeft voor de opstal, bijvoorbeeld bij een brand, zal de verzekeringsmaatschappij een vergoeding betalen op basis van de kosten voor het herbouwen van de woning, met andere woorden, de potentiële kosten voor het volledig opnieuw bouwen van de woning moeten worden berekend. De uit deze berekening resulterende waarde is de waarde die in de huisverzekering moet worden opgenomen als de opstalwaarde.

Een zeer gebruikelijke manier om deze waarde te berekenen is door gebruik te maken van de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw gepubliceerd door de Vereniging der Architecten. Een voorbeeld:

De heer Olle Johansson, van Zweedse nationaliteit, heeft in 2020 zijn nieuwe woning in de stad Malaga gekocht. Het is een appartement van 120 vierkante meter. Volgens de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw van de Vereniging der Architecten van Malaga bedraagt de waarde per gebouwde vierkante meter voor 2020 809 euro. Dat wil zeggen dat de waarde van de opstal voor die 120 vierkante meter 97.080 euro zou zijn. Als er een garage en een berging is, moeten beide ook apart van de woning worden berekend zodat de verzekering deze dekt.

Een ander voorbeeld: Heer Jan Van Poppel, van Nederlandse nationaliteit, gaat een huis kopen op het platteland in de zone van Mijas (rustiek perceel) dat 200 gebouwde vierkante meter omvat plus een zwembad van 30 vierkante meter wateroppervlakte. De waarde van de gebouwd vierkante meter voor een vrijstaand huis op het platteland is 984 euro en de waarde van het zwembad 445 euro per vierkante meter. De totale waarde van de opstal bedraagt dus ongeveer 210.150 euro.

De opstalwaarde gelijk aan de aankoopprijs

Bij het kopen van een woning en het afsluiten van een huisverzekering denken we vaak aan een waarde voor de huisverzekering die zo dicht mogelijk aansluit bij de aankoopprijs die voor de woning werd betaald. Maar deze redenering is misleidend, omdat we rekening moeten houden met het feit dat de grond waar het huis is gelegen niet onder de huisverzekering valt. Het perceel blijft immers altijd waar het ligt. In het geval van een ernstig incident hoeft u alleen de kosten van de herbouw van de woning te verzekeren aangezien u al eigenaar bent van de grond. De waarde van deze grond is echter wat de prijs van een woning duurder maakt bij de meeste stedelijke aankopen. Het kopen van een huis in de Golden Mile van Marbella, in het centrum van Málaga of aan het strand in Nerja is bijvoorbeeld duur omwille van de plaats (grond) waar de woning zich bevindt en niet zo zeer door de herbouwwaarde.

Verbouwen is veel goedkoper dan kopen als je het land al in bezit hebt. Het belangrijkste is te zorgen voor een werkelijke herbouwwaarde in geval van ernstige schade. We hebben het dan ook over het geven van een werkelijke waarde aan de opstal van uw eigendom.

U moet er ook rekening mee houden dat wanneer u uw woning in een appartementencomplex heeft en in het geval van een ernstig incident dat het gebouw aantast, de gemeenschapsverzekering van de VVE (Vereniging van Eigenaren of Comunidad de Propietarios) een deel van de schade dekt die alleen de gemeenschappelijke elementen van het gebouw betreft. Gevel, dak, terrassen, bijvoorbeeld, zijn elementen waarvan de schade in geval van brand zal worden vergoed door de verzekering van de Vereniging van Eigenaren. Met andere woorden, als u een appartement koopt, moet u uw opstal verzekeren, dus in deze gevallen moet alleen de herbouwwaarde van uw woning worden berekend. Als u boven die herbouwwaarde zit, bent u oververzekerd in uw huisverzekering en als u onder die waarde zit, bent u onderverzekerd.

Wat gebeurt er in geval van oververzekering?

Indien u een appartement bezit van 100 vierkante meter met een opstalwaarde van 300.000 euro omdat dit de prijs was die u heeft betaald bij de aankoop van de woning. Bij een ernstig incident waarbij het huis moet worden verbouwd, zal de verzekeraar nooit méér betalen dan de herbouwwaarde en dat zou in principe zo’n 80.000 – 90.000 euro zijn.

In dit geval betaalt de eigenaar elk jaar een zeer hoge premie voor zijn verzekering zonder dat dit nodig is omdat de verzekeraar alleen de herbouwwaarde van het onroerend goed zal betalen. Zelfs – in extreme gevallen – zou de verzekeringsmaatschappij kunnen begrijpen dat er sprake is van kwade trouw bij het afsluiten van de verzekering en dit zou een groot probleem kunnen zijn, aangezien zij de polis nietig zouden kunnen verklaren en de bedragen die in geval van een schadegeval verschuldigd zouden zijn, niet zouden betalen.

Wat gebeurt er in geval van onderverzekering?

Als de opstal of de inboedel onder de werkelijke waarde van het gebouw of het meubilair wordt berekend, zal de verzekeraar de schade niet voor 100% vergoeden, ook al is het bedrag van de schade lager dan de waarde van de verzekering. Als bijvoorbeeld de werkelijke herbouwwaarde van het gebouw 100.000 euro is en de opstal in de polis werd berekend op 60.000 euro, hebben we te maken met een woning die slechts voor 60% verzekerd is. Je zou denken dat ieder incident van 60.000 euro of minder door de polis wordt gedekt maar in werkelijkheid is dat niet het geval.

Bijvoorbeeld, in het geval van een kleine brand met schade ter waarde van 10.000 euro, begrijpt de verzekeraar dat 40% van het genoemde incident niet is verzekerd door de polis aangezien zij slechts 60% van de waarde van de opstal heeft verzekerd. De verzekeraar zal dus slechts de waarde van 6.000 euro vergoeden, dus altijd verhoudingsgewijs voor ieder incident.

Speciale verzekering: luxewoningen

Als u eigenaar bent van een luxewoning of u overweegt een luxewoning te kopen, is de schatting van de herbouw- of vervangingswaarde op basis van de coëfficiënten van de Verenigingen van Architecten waarschijnlijk een methode die niet geldig is voor dit type woning. Bij dit type woningen is het belangrijk om de te verzekeren opstal te berekenen aan de hand van de kosten voor de herbouw van de woning met objectieve parameters. Dat wil zeggen, als deze woning zeer hoge kwaliteiten heeft in domotica-apparatuur, isolatie, aluminium of houten timmerwerk, vloeren, kranen, sanitair, airconditioning, etc., is het nodig om rekening te houden met deze waarden en deze toe te voegen aan de opstal.

Zoals reeds werd gezegd, moet de opstalwaarde een zo exact mogelijke schatting zijn van wat het zou kosten om het huis met dezelfde kwaliteiten te herbouwen. In dit geval is het zeer belangrijk om de verzekeringsmaatschappij op de hoogte te brengen van de “bijzonderheden” van de woning zodat zij zoveel mogelijk informatie hebben en zo kunnen bewijzen waarom de waarde van het gebouw hoger is dan de gemiddelde herbouwwaarden. Alle aankoopfacturen en betalingsbewijzen voor dit hoogwaardig meubilair zijn van groot belang om de kosten aan te tonen.

Wat is het verzekeringscompensatieconsortium?

Iedereen die in Spanje een verzekering heeft afgesloten, van welk type dan ook, betaalt een klein deel van de prijs aan het consortium. Het consortium is een openbare bedrijfsentiteit, die ongevallen dekken zoals overstromingen, terrorisme, atypische cyclonale stormen, natuurbranden of andere risico’s die onder de “verzekeringsregulering van buitengewone risico’s” vallen en die niet door de verzekeringsmaatschappijen worden gedekt aangezien deze ongevallen uitdrukkelijk zijn uitgesloten. Wanneer dit soort schade zich voordoet, dekt de verzekeringsmaatschappij deze niet aangezien het consortium zich garant stelt om de houders van de polis te vrijwaren zodat zij in deze situaties niet onbeschermd blijven.

Landelijke woningen en de opstal bij huisverzekeringen

We gaan ervan uit dat volgens de wet de meerderheid van de bestaande landelijke woningen (platteland) in Andalusië, waarvan het gebruik een residentieel karakter heeft, niet legaal zijn en dus in het geval van de verwoesting van het huis als gevolg van een incident met totale vernieling, zoals natuurbrand, aardbeving, ernstige overstromingen, etc., ze niet kunnen worden herbouwd. Dit komt omdat de Andalusische urbanistische wet (LOUA) niet toestaat dat een bouwvergunning kan worden afgegeven voor deze landelijke terreinen voor het bouwen van een woning met residentieel karakter. Het bestaan en het voortbestaan van deze duizenden illegale woningen op landelijke grond is gebaseerd op de anciënniteit. In geval van vernieling of verval zijn deze geen oude woningen meer en is het dus niet mogelijk om een vergunning te krijgen voor het bouwen van een nieuw huis of het herbouwen van het huis dat er was.

De bovenstaande uitleg leidt ons naar de waarde van de huisverzekering bij deze woningen die, zoals we in het begin hebben vermeld, in Málaga kan worden geschat op ongeveer 984 euro per gebouwde vierkante meter. Deze waarde is gebaseerd op wat het zou kosten om het huis te herbouwen maar in geval van een incident met totale vernieling kan dit landelijk huis niet legaal worden herbouwd, wat is dan de situatie? In het geval van een incident met totale vernieling en een woning op het platteland van 150 vierkante meter en waarvan de opstal werd getaxeerd op 150.000 euro, zou de verzekeringsmaatschappij deze vergoeding per opstal betalen samen met de bijbehorende vergoeding voor de inboedel.

In dit geval zou de eigenaar deze vergoeding voor de woning ontvangen plus de waarde van de grond waar hij niet opnieuw kan bouwen. Daarom is de waarde van de grond van een huis op het platteland zeer laag in verhouding tot de bouw, in vergelijking met een stadswoning op welke grond het mogelijk is om opnieuw te bouwen.

Tips voor een veilige en goede huisverzekering

Denk bij het kopen van uw woning goed na over de waarde van de opstal en de inboedel ervan, en vergeet niet om bergruimtes, parkeerplaatsen, zwembaden, etc. op te nemen. Heeft u twijfels over de waarde van de verzekering, neem dan contact op met uw verzekeringsmaatschappij. Het is belangrijk dat de verzekeringsmaatschappij u helpt bij al uw vragen over de waardebepaling van uw huisverzekering.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocat van C&D Solicitors (Torrox, Málaga Andalusie)

 

First occupation license for houses

LICENTIE VAN EERSTE BEWONING (LPO) IN ANDALUSIE VERVANGEN DOOR VERANTWOORDELIJKHEIDSVERKLARING

Licentie van Eerste Bewoning voor huizen (LPO) en de RTA verhuurlicentie
Licentie van Eerste Bewoning voor huizen (LPO) en de RTA verhuurlicentie

Groot nieuws voor Andalusiche huizeneigenaren die nog geen Licentie van Eerste Bewoning (LPO) hebben, hetgeen verplicht is om te presenteren bij de aanvraag van de RTA verhuurlicentie van het Registro de Turismo de Andalucia. Dit was een probleem omdat het geen standaard eis was voor nieuw gebouwde huizen tot in de jaren tachtig.

Op 12 maart publiceerde de Andalusische regering in haar officiële bulletin (BOJA) een wetsdecreet dat vooral tot doel heeft de regulering van sommige procedures in  Andalusië te vereenvoudigen. Deze verordening heeft gevolgen gehad voor een veelheid aan regels, waaronder het nieuwe artikel 169 bis van de Stedenbouwkundige Wet van Andalusië (LOUA) van 2002, dat onder meer gevolgen heeft voor de Vergunning voor Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion or LPO in het Spaans).

Evenzo is artikel 169.3 van de LOUA gewijzigd met een tweede alinea waarin wordt bepaald dat voor handelingen die onderworpen zijn aan een verantwoordelijkheids verklaring geen vergunning/licentie vereist is. Als algemene verklaring kunnen we stellen dat het nieuwe decreet het mogelijk maakt om het recht te verkrijgen om de meeste gebouwen op geconsolideerde stedelijke gronden in heel Andalusië te bewonen of te gebruiken, door de verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen samen met de vereiste juridische documentatie van de belanghebbende.

Met andere woorden, het is voor deze gebouwen niet langer nodig om de Licentie van Eerste Bewoning door de Gemeente (LPO) te krijgen, aangezien de nieuwe ´Declaratie van bewoning of gebruik´ de Licentie van Eerste Bewoning vervangt. De verantwoordelijkheidsdeclaratie van bewoning verleent de eigenaar dezelfde rechten als de bewoningsvergunning vanaf de dag van indiening.

Wat is een “verantwoordelijkheidsverklaring”?

De verantwoordelijkheidsverklaring is een document dat door de belanghebbende is ondertekend en waarin hij verklaart dat hij voldoet aan een reeks eisen volgens specifieke voorschriften en waardoor hij een recht kan verwerven. Vanaf de datum van presentatie (net als bij de LPO moet dit worden gedaan door een gelicencieerde architect) wordt het recht dat voor de belanghebbende bestemd is erkend, dus is het vanuit juridisch oogpunt gelijk en vervangt het de eerdere door de Gemeente verleende Licentie van Eerste Bewoning (LPO).

Dit type procedure komt steeds vaker voor bij de Spaanse autoriteiten. Dit komt omdat door de voorlegging van genoemde verantwoordelijkheidsverklaring het recht wordt erkend en het daarom mogelijk is om de wachttijd en vertraging van de overheidsinstanties te vermijden die in het geval van de Vergunning van Eerste Bewoning maanden was.

Welke gebouwen kunnen een verantwoordelijkheidsverklaring voor hun bewoningsrecht presenteren?

Artikel 169 bis hierboven besproken, bepaalt in zijn sectie c dat het kan worden verkregen door middel van verantwoordelijkheidsverklaring “de bewoning of het gebruik van de werken van de vorige sectie, op voorwaarde dat de gebouwen en faciliteiten zijn voltooid en hun bestemming in overeenstemming is met de voorschriften die van toepassing zijn”. Deze werken in onderdeel b van artikel 169, waarvan de bewoningsrechten zouden worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, zijn: “Werken in bestaande gebouwen en voorzieningen, op geconsolideerde stedelijke grond en in overeenstemming met stadsplanning, die de bewoning niet veranderen en hoogteparameters, noch verhoging van de bouwbaarheid of het aantal woningen. ‘

Daarom komen in sectie c bestaande gebouwen die nooit een Licentie van Eerste Bewoning hebben gehad, in aanmerking zodat ze nu hun bewoningsrecht kunnen verkrijgen door een verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen. Onderdeel d bevat de mogelijkheid om de eerste bewoning of gebruik te verkrijgen, via een verantwoordelijkheidsverklaring voor nieuwe gebouwen: “d) De eerste bewoning en gebruik van nieuwe gebouwen, mits ze zijn afgewerkt en hun bestemming in overeenstemming is met de toepassingsregels en met de verleende bouwvergunningen”.

Het is belangrijk om te zeggen dat deze wijziging geen gevolgen heeft voor woningen op het platteland, rustieke/rustico woningen, aangezien ze de eerste bewoningsvergunning niet kunnen krijgen omdat ze niet zijn opgenomen in de stedebouwkundige planning.

Welke verplichtingen zijn er voor de  verantwoordelijkheidsverklaring?

De belanghebbende die een verantwoordelijkheidsverklaring ondertekent om het bewonigsrecht te verwerven, is verantwoordelijk voor het voldoen aan de gestelde eisen om van dat recht te kunnen genieten. Samen met de bovengenoemde verklaring moet hij de vereiste technische en juridische documentatie presenteren die de naleving van de vereisten bevestigt. Evenzo zal zij zich ertoe verbinden om aan de eisen te blijven voldoen zodra de verklaring is ingediend.

Het is daarom logisch dat verantwoorde verklaringen voor de bewoning of het gebruik van een gebouw niet mogen worden overgelegd wanneer niet wordt voldaan aan de eisen die de norm stelt voor hun presentatie. Vooraf moet worden geanalyseerd of de woning in kwestie dit recht kan verkrijgen. Men mag niet vergeten dat de voorstelling van de verantwoordelijkheidsverklaring veronderstelt dat het een wettelijke verantwoordelijkheid op zich neemt. Het presenteren van genoemde verklaring met vervalsing van de verstrekte gegevens of documenten of het niet bijvoegen van alle vereiste juridische documentatie kan de administratie verantwoordelijk stellen voor de belanghebbende partij.

Wat betekent deze wijziging in de regelgeving voor toeristische verhuur in Andalusië?

Deze wetswijziging laat duidelijk zien dat het veel woningen zal toelaten, die tot op heden om verschillende redenen niet over een Vergunning voor Eerste Bewoning beschikten, maar wel aan de eisen voldeden. Deze kunnen nu deze juridische erkenning verkrijgen met de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring en de vereiste documentatie. Sinds de Andalusische regering toeristenwoningen heeft gereguleerd en de registratie ervan in het Registro de Turismo Andalucia (RTA) heeft geforceerd, waarvoor de bewoningsvergunning is vereist, zijn er veel huiseigenaren in Andalusië: Malaga, Costa del Sol of Costa Tropical bijvoorbeeld, die een dergelijke vergunning hebben aangevraagd voor hun huizen. Vanwege de traagheid van de gemeenten bij het verlenen van de eerste bewoningsvergunningen, wachten veel eigenaren die de vergunning hebben aangevraagd nog steeds op de oplossing hiervan.

Veel eigenaren uit steden zoals Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … enz., en vele andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical kunnen nu hun bewoningsrecht verkrijgen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring en daarmee voldoen aan de eis van de LPO. Op deze manier kunnen ze de registratie van hun huis in de RTA uitvoeren voor de toeristische verhuur van het onroerend goed.

Er zijn meer dan een paar buitenlandse klanten van ons kantoor die maanden of jaren hebben “gevochten” met hun Gemeentes om hun vergunning te verkrijgen en nu zullen ze dat recht met de verantwoordelijkheidsverklaring gemakkelijk en snel kunnen verkrijgen. Natuurlijk heeft deze wijziging in de regelgeving voor deze woningen een zeer belangrijke en positieve verandering betekend, aangezien een van de belangrijkste voordelen voor een buitenlander die een woning in Andalusië wil kopen, de winstgevendheid door middel van toeristische verhuur is. Met de huidige crisis van het coronavirus COVID-19 helpen dit soort veranderingen de economische activiteit.

Welke invloed heeft deze wijziging op de verkoop van bestaand onroerend goed?

De meeste aankopen van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië zijn bestaande woningen en sommige hebben momenteel geen LPO. Het is logisch dat de verantwoordelijkheidsverklaring voortaan het proces van het verkrijgen van het bewoningsrecht zal vergemakkelijken. Dit vanwege het feit dat wordt begrepen dat het recht op beroep of gebruik is verworven sinds de presenteren van de verantwoordelijkheidsverklaring. Welnu, vanuit het oogpunt van de koper is het erg belangrijk dat, bij aankoop op stedelijke gronden, zorgvuldig wordt gecontroleerd of het onroerend goed het genoemde gebruiksrecht kan verkrijgen of niet, indien de bewoningsrechten door de verkoper zijn verworven door middel van de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring .

De potentiële koper moet een kopie van de technische documentatie samen met de verantwoordelijkheidsverklaring opvragen bij de verkoper, zodat zijn advocaat en / of architect deze kan herzien en bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de vereisten om het bewoningsrecht te verkrijgen. Als de toekomstige koper deze verificatie niet uitvoert, bestaat het risico dat de verkoper van het onroerend goed, om het te laten lijken dat zijn huis bewoningsrecht heeft, de verantwoordelijkheidsverklaring presenteert of gaat presenteren ondanks het feit dat de eigendom kan dit recht niet verkrijgen omdat het niet aan de vereisten voldoet.

In dit scenario kunnen de koper en de nieuwe eigenaar van het pand een probleem tegenkomen. Het is duidelijk dat de verkoper verantwoordelijk kan worden gehouden voor deze situatie, maar in de meeste gevallen van buitenlandse verkoop zijn de verkopers niet-residenten, het zou duur en ingewikkeld zijn om een ​​gerechtelijke procedure te beginnen. Overleg altijd met uw advocaat over de situatie van de woning die u gaat kopen.

Nieuwbouwpromoties en de Licentie van Eerste Bewoning?

Zoals we eerder al vermeldden, is het ook voor dit type woning mogelijk dat de ontwikkelaar via de verklaring van bewoning of gebruik kan verkrijgen wat voorheen de Vergunning van Eerste Bewoning (LPO) was. De stedenbouwkundige wet van Andalusië (LOUA) stelt met deze wijziging in de regelgeving vast dat een bewoningsvergunning voor nieuwe woningen niet vereist is in Andalusië, het is mogelijk om de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen.

Met andere woorden, ook al zou de ontwikkelaar door deze wetswijziging de LPO niet meer van de gemeente kunnen krijgen. Dit betekent dat, zelfs als in de ondertekende particuliere koopovereenkomst wordt vermeld dat de ontwikkelaar verplicht is om de LPO te verkrijgen, het nu voldoende zou zijn voor de ontwikkelaar met de verantwoordelijkheidsverklaring, aangezien het zou bewijzen dat het nieuwe huis het recht van eerste bewoning heeft. De promotor voldoet door middel van de verklaring aan de onderhandse verkoopovereenkomst.

Wat gebeurt er als de ontwikkelaar de verklaring onjuist heeft ingediend?

De gemeentes hebben de plicht om na te gaan of de verantwoordelijkheidsverklaring al dan niet voldoet aan de vereisten voor het verkrijgen van het recht op bewoning of gebruik, en kunnen de beëindiging van de bewoonbaarheid verklaren in het geval dat niet aan de vereisten wordt voldaan en kunnen ook juridische verantwoordelijkheid eisen van de promotor voor genoemde acties.

Als de gemeente binnen de eerste zes maanden na de presentatie van de verantwoordelijkheidsverklaring niet de nodige maatregelen heeft genomen om de handeling of het gebruik te beëindigen, in het geval dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor dat beroep, zou de gemeente worden aansprakelijk voor schade die te goeder trouw aan derden is toegebracht. Met andere woorden, de gemeentes zouden de mensen die deze huizen kochten antwoorden met de overtuiging dat de verkoop kon worden uitgevoerd, aangezien zij op de dag dat ze de koopakte ondertekenden, de verklaring hadden die verantwoordelijk was voor de promotor van bewoning of gebruik (voormalig LPO).

Het voorgaande laat ons begrijpen dat als de gemeente deze verklaring in die eerste zes maanden herziet en begrijpt dat de beëindiging van de bewoning moet worden besloten, de ontwikkelaar verantwoordelijk zou zijn voor de schade aan de kopers. Ik begrijp echter dat er in de meeste gevallen geen schade aan de kopers mag zijn, aangezien het optionele beheer van de werken (voornamelijk architecten en landmeters) ervoor zal zorgen dat hun definitieve certificaat van werken  (´einde bouw certificaat´) in overeenstemming is met de wet, aangezien zij de hoofdverantwoordelijke zouden zijn samen met de promotor als dit niet het geval was. Het definitieve certificaat van werken is het belangrijkste technische document om het recht op bewoning in een nieuwe woning te verkrijgen.

Kan de verklaring van bewoning of gebruik in alle gemeentes worden gepresenteerd?

Het is waar dat tot op heden weinig gemeenten specifieke procedures voor dit proces hebben goedgekeurd, zoals Malaga, Marbella, Sevilla of Córdoba. De Andalusische regering heeft een praktische gids voor dit besluit gepubliceerd, samen met de modellen voor de verantwoordelijkheidsverklaring en de nodige documentatie, zodat de gemeentes er gebruik van kunnen maken. Naar onze mening kunnen dergelijke modellen ook door burgers worden gebruikt, aangezien het bewoningsrecht alleen kan worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, en niet door een vergunning die de gemeentes vanaf 13 maart hebben verleend.

Het is waar dat, aangezien de meeste gemeenten deze nieuwe procedure niet via hun gemeentelijke verordening hebben goedgekeurd, het waarschijnlijk is dat ze het niet eens zijn met het verkrijgen van genoemd recht door de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen, tenzij die Gemeente die specifieke procedure eerder heeft goedgekeurd.

Echter, aan het einde van dit besluit staat dat geïnteresseerden die vóór 13 maart een aanvraagprocedure hebben gestart voor de eerdere Licentie van Eerste Bewoning, gebruik kunnen maken van de nieuwe regeling om zo via het technish project van de gecertificeerde architect het bewoningsrecht te verkrijgen, ook al heeft de gemeenteraad zijn gemeentelijke verordening (nog) niet gepubliceerd.

Kunnen services worden gecontracteerd met deze verantwoordelijkheidsverklaring?

Het antwoord is categorisch JA. Hoewel het zeer waarschijnlijk is dat het nodig zal zijn om uit te leggen en te bespreken, althans tijdens deze eerste maanden, aangezien waarschijnlijk verscheidene van de leveranciers voor elektriciteit en water deze informatie of richtlijnen van deze wettelijke wijziging niet zullen hebben verkregen en zullen blijven vragen om de LPO. Zoals u begrijpt, is het het beste om als eigenaar te overleggen met uw advocaat of architect over de specifieke situatie van uw eigendom.

Natuurlijk, als u bezig bent met het kopen van een huis of erover nadenkt, is het erg belangrijk om contact op te nemen met een gespecialiseerde advocaat die u kan adviseren bij het kopen en verkopen van het pand en die deze stedelijke kwesties goed kent.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

Copyright 2021. All right reserved.
Need help?