Auteur/autrice : Ariane van Wijk

L’Espagne demeure l’une des destinations les plus prisées des acquéreurs immobiliers étrangers, notamment en Andalousie, dans la Communauté valencienne et dans la région de Murcie. Les zones côtières telles que la Costa del Sol, la Costa Blanca et la Costa Cálida continuent d’attirer les acheteurs internationaux en quête d’une résidence secondaire, d’un logement pour leur retraite ou d’un investissement. Les programmes immobiliers neufs séduisent particulièrement les acquéreurs étrangers en raison de leurs normes de construction modernes, de leur efficacité énergétique, de leurs équipements communs et du fait qu’un bien neuf ne nécessite généralement pas de rénovation immédiate.

Toutefois, l’achat d’un logement neuf en Espagne, en particulier sur plan, est très différent de l’acquisition d’un bien immobilier ancien. Dans de nombreux programmes immobiliers, les acquéreurs s’engagent alors que la construction est encore en cours et peuvent signer le contrat privé d’achat deux, voire trois ans avant l’achèvement du bien. Durant cette période, des sommes importantes peuvent être versées au promoteur. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications juridiques, urbanistiques, contractuelles et financières de l’achat avant de s’engager.

Ce guide explique les principaux points juridiques que les acheteurs étrangers doivent prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ou sur plan en Espagne, depuis la réservation initiale et les vérifications juridiques préalables jusqu’au contrat privé d’achat, à la protection des acomptes par des garanties bancaires, au financement hypothécaire et à la réitération de la vente devant un notaire espagnol.

 

Vérifications juridiques préalables lors de l’achat d’un bien immobilier neuf en Espagne

De nombreux acheteurs se concentrent, à juste titre, sur l’emplacement, la vue, les plans, les espaces communs et les finitions d’un programme immobilier neuf. Bien que ces facteurs soient importants, d’un point de vue juridique, d’autres aspects doivent être examinés avec soin avant de s’engager dans l’achat. Avant de signer le contrat de vente avec le promoteur, il est fortement conseillé de procéder à une vérification juridique approfondie du bien et du programme immobilier. L’audit juridique n’est pas légalement obligatoire. Il constitue toutefois l’un des moyens les plus efficaces de déceler d’éventuels problèmes avant que des sommes importantes ne soient versées au promoteur. Cette vérification doit être effectuée par un avocat spécialisé en droit immobilier, indépendant et agissant exclusivement dans l’intérêt de l’acheteur.

Que doit inclure l’audit juridique préalable?

Selon le programme immobilier et les circonstances de la transaction, la vérification préalable doit notamment porter sur les points suivants :

• la propriété du terrain
• la situation du programme immobilier au Registre foncier
• les charges ou hypothèques existantes grevant le terrain
• le statut urbanistique du projet
• le statut du permis de construire
• les autorisations et permis d’urbanisme
• les raccordements aux infrastructures et aux réseaux
• la documentation relative à la copropriété, le cas échéant
• les clauses du contrat privé d’achat
• les obligations contractuelles du promoteur
• les dates prévues d’achèvement et les éventuelles prolongations
• les modifications du programme ou du bien autorisées par le contrat
• les dispositifs de garantie bancaire couvrant les acomptes
• les garanties et assurances de construction
• et les conditions de résiliation du contrat par l’une ou l’autre des parties.

Une fois l’enquête terminée, l’acheteur devrait idéalement recevoir un rapport d’audit juridique détaillé exposant la situation juridique du bien et du projet immobilier, ainsi que les risques ou problèmes pertinents identifiés. Ce rapport devrait être remis avant la signature du contrat privé d’achat et avant le versement de sommes importantes au promoteur. L’objectif est de vous permettre de bien comprendre le statut juridique du bien et les obligations contractuelles que vous assumerez avant de vous engager juridiquement dans l’achat.

 

Puis-je réserver un bien immobilier avant l’obtention du permis de construire?

Oui. En fait, c’est assez courant pour les nouveaux programmes immobiliers en Espagne. Les promoteurs peuvent commencer la commercialisation d’un projet et accepter les réservations avant même que le permis de construire n’ait été officiellement délivré par la mairie compétente. Cela ne signifie pas nécessairement qu’il y a un problème avec le projet. Cependant, les acheteurs doivent comprendre que la construction ne peut légalement commencer qu’après l’obtention du permis de construire requis. C’est pourquoi, si le permis de construire n’a pas encore été délivré, le contrat de réservation doit prévoir une protection adéquate pour l’acheteur.

En particulier, la réservation devrait normalement être subordonnée à l’obtention du permis de construire par le promoteur dans un délai convenu. Si ce permis n’est pas obtenu dans ce délai, l’acquéreur devrait normalement avoir le droit de résilier le contrat de réservation et de recouvrer les sommes versées. En pratique, la période comprise entre la signature du contrat de réservation et celle du contrat privé d’achat est souvent mise à profit par l’avocat de l’acquéreur pour réaliser l’audit juridique et vérifier la situation juridique et urbanistique du programme immobilier.

 

Que faut-il vérifier avant de signer le contrat d’achat privé?

Le contrat privé d’achat (PPC) est un document essentiel lors de l’achat d’un logement neuf ou sur plan en Espagne. Contrairement au contrat de réservation, généralement courte, le PPC définit les principales obligations contractuelles régissant la transaction jusqu’à la signature de l’acte authentique. Il prévoit également généralement le versement d’acomptes substantiels par l’acquéreur. Avant de signer le contrat, il est impératif que les acquéreurs en comprennent parfaitement les termes et les conséquences juridiques.

Dates d’achèvement

Les acheteurs étrangers présument parfois que la date d’achèvement prévue indiquée dans le contrat est ferme. En pratique, les contrats d’achat de logements neufs contiennent souvent des clauses accordant au promoteur un délai supplémentaire pour achever le projet dans certaines circonstances. Votre avocat devrait vous expliquer la date d’achèvement prévue ainsi que les éventuelles prolongations contractuelles avant la signature.

Variations autorisées

Les contrats d’achat de logements neufs permettent généralement aux promoteurs d’apporter certaines modifications au projet en raison d’exigences techniques, de contraintes d’urbanisme, de la disponibilité des matériaux ou d’autres circonstances liées à la construction. Il convient d’examiner attentivement le contrat afin de déterminer les modifications autorisées et les protections dont bénéficie l’acheteur en cas de changements importants apportés au bien ou au projet.

Échéancier de paiement

Le contrat doit clairement stipuler les échéances de paiement.

Une structure type peut comprendre :

• un acompte de réservation
• un acompte à la signature du PPC
• un ou plusieurs paiements échelonnés pendant les travaux
• et le solde lors de la signature de l’acte authentique.

Les modalités de paiement exactes varient selon les projets.

Droits de résiliation

Les circonstances dans lesquelles l’acheteur ou le promoteur peut résilier le contrat doivent être examinées avec soin. Les acheteurs doivent comprendre ce qui constitue une rupture de contrat, les conditions dans lesquelles ils peuvent prétendre au remboursement des sommes déjà versées et les conséquences d’une impossibilité de finaliser la vente.

 

Le contrat du promoteur est-il négociable?

Parfois. Les grands promoteurs immobiliers utilisent généralement des contrats standardisés, rédigés par leurs propres services juridiques, et peuvent se montrer peu enclins à négocier des clauses spécifiques. C’est particulièrement fréquent dans les programmes immobiliers où la demande est forte et où les biens se vendent rapidement. Néanmoins, un avocat spécialisé en droit immobilier saura identifier les dispositions susceptibles d’être défavorables à l’acheteur et, le cas échéant, demander des modifications ou des clarifications au promoteur.

Il n’existe aucune garantie que le promoteur accepte les modifications proposées. Toutefois, même lorsqu’une clause ne peut pas être modifiée, il est essentiel que l’acheteur en comprenne les conséquences juridiques et pratiques avant de s’engager. L’objectif de la révision et de la négociation du contrat n’est donc pas uniquement d’obtenir de meilleures conditions contractuelles, mais aussi de s’assurer que l’acheteur comprend parfaitement les obligations, les limitations et les risques qu’il accepte.

 

Comment sont généralement structurés les paiements anticipés pour les biens immobiliers neufs?

Les modalités de paiement varient considérablement d’un programme immobilier à l’autre, mais un accord type peut comprendre :

• Des frais de réservation lors de la réservation initiale du bien.
• Entre 15 % et 20 % du prix d’achat, plus la TVA, à la signature du contrat de vente.
• 15 % à 20 % supplémentaires du prix d’achat, plus la TVA, par tranches de paiement pendant la construction.
• Le solde restant dû à la livraison, devant un notaire espagnol.

Cela signifie qu’un acheteur peut avoir versé environ 30 % à 40 % du prix d’achat, auxquels s’ajoute la TVA correspondante, avant même la fin des travaux. C’est pourquoi, lors de l’achat d’un bien immobilier sur plan en Espagne, il est primordial de procéder à une vérification juridique approfondie et de protéger les acomptes versés.

 

Garanties bancaires lors de l’achat d’un bien immobilier sur plan en Espagne

La protection des acomptes versés constitue l’un des aspects juridiques les plus importants lors de l’achat d’un bien immobilier en construction. La loi espagnole impose aux promoteurs qui perçoivent des acomptes de la part des acquéreurs de garantir ces montants, conformément aux dispositions légales applicables. Les acquéreurs étrangers pensent parfois qu’une garantie bancaire individuelle leur sera nécessairement délivrée le jour même de la signature du contrat privé d’achat. En pratique, ce n’est pas toujours le cas.

Le contrat de vente peut exiger du promoteur qu’il fournisse une garantie appropriée dans un délai déterminé après la signature du contrat. Ce dernier doit également préciser le compte bancaire dédié au projet immobilier sur lequel les fonds des acquéreurs seront déposés. Ces mécanismes de protection sont essentiels car des sommes importantes peuvent être versées au promoteur des mois, voire des années, avant la livraison du bien. Votre avocat doit donc vérifier la protection des acomptes, examiner les clauses contractuelles pertinentes et s’assurer que les dispositions nécessaires sont en place.

 

Les promoteurs peuvent-ils retarder l’achèvement d’un logement neuf?

Oui. La plupart des contrats privés d’achat contiennent des clauses permettant de prolonger le délai d’achèvement prévu dans certaines circonstances. Par exemple :

• Retards dans l’obtention des autorisations administratives.
• Retards dans les raccordements aux services publics.
• Problèmes d’approvisionnement.
• Pénurie de main-d’œuvre.
• Modifications techniques.
• Conditions météorologiques défavorables.
• Cas de force majeure.

Bien qu’un promoteur puisse s’engager à achever la construction dans un délai déterminé, le contrat peut également prévoir un délai de prolongation supplémentaire. En pratique, des prolongations contractuelles d’environ quatre à six mois sont courantes dans les contrats d’achat de logements neufs.

Pendant une période de prolongation contractuelle valide, l’acheteur ne pourra généralement pas résilier le contrat, réclamer une indemnisation ou imposer une pénalité au promoteur du seul fait que le bien n’a pas été achevé à la date initialement prévue.

C’est pourquoi il est essentiel d’examiner attentivement les clauses d’achèvement et de prolongation avant de signer le contrat de vente. Votre avocat vous expliquera précisément le fonctionnement de ces dispositions afin que vous compreniez la marge de manœuvre dont dispose le promoteur concernant la date définitive d’achèvement.

 

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour un bien immobilier sur plan en Espagne?

C’est l’un des aspects les plus souvent mal compris de l’achat d’un bien immobilier sur plan. Un acheteur peut être financièrement éligible à un prêt hypothécaire lors de la réservation du bien, mais cela ne signifie pas qu’une banque garantit l’approbation du prêt une fois le projet achevé. Au moment de la réservation, le logement individuel, une fois achevé, n’existe pas encore comme bien immobilier individualisé au Registre foncier.

Par conséquent, un organisme prêteur ne sera généralement pas en mesure de délivrer un accord de prêt définitif lors de la signature du contrat de réservation ou du PPC.

À ce stade, une banque ou un conseiller en crédit immobilier peut donner une indication de la capacité d’emprunt de l’acheteur en fonction de ses revenus et de sa situation financière actuels. Cependant, il ne faut pas confondre cela avec une approbation formelle du prêt immobilier. Une évaluation définitive ne sera généralement possible qu’une fois que :

• La construction est terminée.
• Le certificat de fin de travaux a été délivré.
• Le bien a été dûment enregistré.
• La banque peut faire évaluer le bien une fois les travaux terminés.
• Le prêteur peut alors réévaluer la situation financière de l’acheteur.

Pour certains programmes immobiliers neufs, ce délai peut atteindre deux, voire trois ans après la signature du contrat d’achat initial. Durant cette période, les revenus, l’emploi, les besoins d’emprunt ou la situation personnelle de l’acquéreur peuvent évoluer. Les critères d’octroi de prêts et les conditions du marché peuvent également être différents.

Les acquéreurs ayant besoin d’un financement hypothécaire doivent donc être conscients que l’achat d’un bien sur plan comporte un certain risque. Vous pouvez être contractuellement engagé à acheter le bien et avoir déjà versé des sommes importantes au promoteur sans avoir la garantie absolue que le prêt hypothécaire que vous envisagez d’obtenir sera finalement approuvé.

 

Puis-je reprendre l’hypothèque existante du promoteur?

Les promoteurs financent fréquemment la construction au moyen d’un prêt destiné au financement du programme immobilier garanti par une hypothèque sur le projet. Dans certains cas, les acquéreurs peuvent se voir proposer la possibilité de reprendre la quote-part de cette hypothèque correspondant à leur logement à la livraison. Ce processus est communément appelé subrogation hypothécaire. La subrogation peut parfois simplifier le financement ou réduire certains coûts, mais les acquéreurs ne doivent pas la considérer comme automatique. La banque n’est pas tenue d’accepter l’acquéreur comme nouvel emprunteur. Le prêteur effectuera généralement sa propre évaluation des revenus, de la situation financière et de l’éligibilité de l’acquéreur au regard de ses critères d’octroi de crédit avant de prendre une décision finale. Les conditions disponibles à la livraison peuvent également différer de celles initialement prévues lors de la réservation du bien.

 

Que se passe-t-il lorsqu’un logement neuf est achevé?

L’acquisition définitive du bien immobilier a lieu devant un notaire espagnol. À la signature de l’acte:

• L’acte de propriété est signé.
• Le solde du prix d’achat est réglé.
• La propriété est transférée à l’acquéreur.
• Les clés sont généralement remises.
• Les démarches d’inscription du droit de propriété de l’acquéreur au Registre foncier sont engagées.
• Les formalités fiscales sont accomplies.
• Les démarches relatives aux contrats de fourniture d’électricité et d’eau peuvent être effectuées.

Avant la signature de l’acte de vente, votre avocat doit vérifier que le promoteur a bien respecté ses obligations contractuelles et que tous les documents nécessaires à la finalisation de la transaction sont disponibles.

Cette dernière vérification juridique est particulièrement importante dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, car le statut juridique et physique du projet peut avoir considérablement évolué depuis la réservation initiale du bien par l’acquéreur.

 

Ai-je besoin d’un avocat indépendant en droit immobilier lorsque j’achète un bien auprès d’un promoteur?

À proprement parler, le recours à un avocat indépendant n’est pas obligatoire. Cependant, l’acquisition d’un logement neuf peut impliquer des dépenses de plusieurs centaines de milliers d’euros et le versement d’acomptes importants au promoteur bien avant la livraison. Il est également essentiel de comprendre les rôles respectifs des différents professionnels intervenant dans la transaction. Les avocats du promoteur défendent ses intérêts. Le notaire espagnol, quant à lui, est un officier public impartial et n’effectue pas de vérifications juridiques pour le compte de l’acquéreur. C’est pourquoi de nombreux acheteurs étrangers choisissent de mandater un avocat spécialisé en droit immobilier pour les représenter tout au long de la procédure d’achat.

Un avocat expérimenté peut réaliser les vérifications juridiques nécessaires, examiner et expliquer la documentation contractuelle, demander des modifications au promoteur le cas échéant, veiller à la protection des acomptes versés et accompagner l’acheteur tout au long de la transaction jusqu’à la signature de l’acte authentique. L’objectif est de vous permettre de prendre votre décision en toute connaissance de cause, en comprenant parfaitement le statut juridique du bien et du projet immobilier, les obligations contractuelles que vous assumez et les risques potentiels identifiés lors de l’analyse juridique.

 

Quels sont les impôts à payer lors de l’achat d’un logement neuf en Espagne?

À la date de publication de ce guide, l’acquisition d’un logement neuf en Espagne est généralement soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux de 10 %. Outre la TVA, l’acquéreur devra normalement s’acquitter de l’impôt sur les actes juridiques documentés (Actos Jurídicos Documentados ou AJD).

Le taux d’AJD applicable dépend de la communauté autonome où se situe le bien. Les taux généraux actuels mentionnés dans ce guide sont les suivants :

• Andalousie : 1,2 %
• Région de Murcie : 1,5 %
• Communauté valencienne : 1,4 %

Des taux différents ou réduits peuvent s’appliquer selon la situation de l’acheteur et la législation fiscale régionale en vigueur.

Les règles et les taux d’imposition sont susceptibles d’évoluer. Il est donc conseillé aux acheteurs de obtenir un conseil juridique et fiscal actualisé afin d’obtenir des conseils adaptés à leur situation personnelle avant de procéder à un achat.

 

Questions fréquentes concernant l’achat d’un logement neuf en Espagne

Est-il sûr d’acheter un bien immobilier sur plan en Espagne?

L’achat sur plan comporte des risques juridiques et financiers spécifiques, car le bien peut ne pas encore être construit au moment de la signature du contrat. Il est donc primordial de procéder aux vérifications juridiques nécessaires, d’examiner attentivement le contrat de vente et de s’assurer de la protection des acomptes versés avant de s’engager.

Quel montant devrai-je normalement payer avant que ma nouvelle propriété ne soit terminée?

Les modalités de paiement varient selon les projets immobiliers. Toutefois, dans de nombreux cas, un acquéreur peut avoir versé environ 30 % à 40 % du prix d’achat, auxquels s’ajoute la TVA correspondante, avant la fin des travaux. L’échéancier précis des paiements doit être clairement stipulé dans le contrat de vente.

Que se passe-t-il si le promoteur immobilier termine la construction en retard?

La réponse dépendra des termes du contrat de vente privée. De nombreux contrats contiennent des clauses accordant au promoteur un délai supplémentaire pour achever la construction du bien dans certaines circonstances. Il est important d’examiner attentivement ces clauses avant la signature afin que l’acheteur comprenne dans quelles situations un retard peut donner lieu à des droits contractuels et dans quelles circonstances le promoteur reste dans les limites d’un délai de prolongation supplémentaire convenue.

Puis-je obtenir l’approbation définitive de mon prêt hypothécaire avant la fin des travaux de construction?

En règle générale, l’accord définitif de prêt hypothécaire ne peut être obtenu au début d’un achat sur plan, car le bien immobilier n’est pas encore achevé et l’organisme prêteur ne peut donc pas l’évaluer. La situation financière de l’acheteur devra être analysée ultérieurement.

Une première évaluation financière peut être utile, mais elle ne doit pas être considérée comme une garantie que le prêt hypothécaire sera finalement accordé.

 

Cabinet d’avocats C&D : Avocats spécialisés en droit immobilier pour l’achat de logements neufs en Andalousie, à Murcie et à Alicante

Si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier neuf ou sur plan en Espagne, le cabinet C&D Solicitors vous accompagne juridiquement et en toute indépendance tout au long de votre projet. Nous conseillons les particuliers étrangers souhaitant acquérir une résidence secondaire, une résidence principale ou un bien d’investissement, ainsi que les entreprises investissant dans l’immobilier espagnol. Notre accompagnement juridique comprend une analyse approfondie du bien et du programme immobilier, l’examen des documents contractuels du promoteur, la vérification du permis de construire et de la situation urbanistique, l’étude de la protection des acomptes versés et des garanties bancaires, le conseil relatif au contrat privé d’achat et l’assistance lors de la signature de l’acte authentique devant le notaire espagnol.

Dans le cadre de notre service d’audit juridique préalable, nous établissons un rapport juridique écrit et détaillé exposant le statut juridique du bien et du projet immobilier, ainsi que les conclusions pertinentes de notre enquête. Dans la mesure du possible, ce rapport vous est remis avant la signature du contrat de vente et avant tout versement substantiel au promoteur, afin que vous puissiez prendre une décision éclairée avant de vous engager juridiquement dans l’achat.

Vous trouverez de plus amples informations sur nos conseils immobiliers pour les clients étrangers ici : https://www.cdsolicitors.com/acheter-une-maison-en-espagne/promotion-neuve-en-espagne/?lang=fr

Nous offrons un service juridique complet tout au long du processus d’achat et pouvons vous assister en anglais, néerlandais, suédois, allemand, français et arabe.

Téléphone : +34 952 532 582

WhatsApp : +34 639 54 16 02   Courriel : info@cdsolicitors.com

Nous pouvons examiner votre situation, vous expliquer la procédure juridique et vous fournir des informations sur nos services et nos coûts, sans engagement de votre part.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors, droit immobilier et transactions immobilières, Torrox et Málaga, Andalousie, Espagne

Qu’est-ce qu’un visa non lucratif?

Le visa non lucratif espagnol est une autorisation que les ressortissants étrangers peuvent demander depuis leur pays d’origine, leur permettant de résider en Espagne sans exercer d’activité professionnelle. Il s’agit d’un type de visa de résidence qui permet de vivre en Espagne sans avoir besoin de travailler. Ce visa s’adresse principalement aux personnes disposant de ressources financières suffisantes pour subvenir à leurs besoins sans devoir générer de revenus en Espagne.

Ce permis est destiné aux personnes qui ne sont pas citoyennes de l’Union européenne, qui disposent de ressources suffisantes et qui souhaitent prendre leur retraite ou s’installer en Espagne sans demander de visa de travail ni exercer d’activités commerciales. Il s’adresse également à celles qui envisagent de passer une première année en Espagne sans travailler et qui souhaitent ensuite exercer une activité professionnelle, puisque le visa espagnol non lucratif permet de demander un permis de travail après un délai de 365 jours.

Étant donné qu’il est exigé de ne pas exercer d’activité économique, les visas non lucratifs sont destinés aux personnes qui subviennent principalement à leurs besoins grâce à des revenus passifs, tels que les loyers, les pensions ou les investissements.

Dans le cadre de la demande de visa de résidence non lucratif en Espagne, les membres de la famille proche du demandeur, tels que le conjoint ou le partenaire de fait et les enfants à charge, peuvent également obtenir l’autorisation de résider en Espagne en tant que résidents permanents. Cependant, cela est soumis à la condition que le demandeur dispose de revenus supplémentaires suffisants pour subvenir aux besoins de tous les membres de la famille.

Quelles sont les exigences?

Pour postuler à ce visa, il est nécessaire de remplir une série d’exigences. Celles-ci incluent:

• Ne pas être citoyen d’un État membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse, ni membre de la famille d’un citoyen de ces pays soumis au régime des citoyens de l’UE.
• Ne pas être présent sur le territoire espagnol de manière illégale. L’intention de faire de l’Espagne la résidence permanente du demandeur. Il est nécessaire de résider en Espagne pendant au moins 183 jours par an, ce qui fait de la personne un résident fiscal en Espagne. Les personnes résidant en Espagne avec ce visa sont considérées comme résidents fiscaux, soumises au même régime fiscal que les autres contribuables. Par conséquent, même si elles ne travaillent pas, elles doivent payer des impôts en Espagne sur tous les revenus obtenus dans d’autres pays. Les conventions de double imposition, le cas échéant, seront appliquées. Ainsi, le même impôt ne devra pas être payé deux fois.
• Preuve de moyens financiers: Les demandeurs doivent prouver qu’ils disposent de moyens financiers suffisants pour couvrir leurs frais de subsistance en Espagne, sans avoir à travailler. En 2024, le montant minimum requis est de 28.800 € par an pour le demandeur principal, plus 7.200€ pour chaque membre de la famille supplémentaire.
• Assurance médicale: Il est nécessaire de disposer d’une assurance médicale privée avec une couverture complète en Espagne. Cette police d’assurance doit être obtenue auprès d’une compagnie d’assurance autorisée à opérer en Espagne.
• Extrait de casier judiciaire: Il est nécessaire de fournir un extrait de casier judiciaire pour le pays d’origine ainsi que pour tous les autres pays où le demandeur a vécu au cours des cinq dernières années.
• Certificat médical: Un certificat médical doit être soumis, confirmant que le demandeur est exempt de maladies pouvant avoir des répercussions graves sur la santé publique ou celles incluses dans le Règlement sanitaire international de 2005 de l’Organisation mondiale de la santé (OMS).
• Formulaire de demande: Le formulaire de demande correspondant doit être rempli et soumis au consulat espagnol dans le pays d’origine.
• Passeport valide: Le passeport doit être valide pendant au moins un an au moment de la demande.

Quel est le processus de demande?

Le processus de demande pour obtenir ce visa se compose de plusieurs étapes :

• Préparation des documents: Rassembler tous les documents nécessaires, en s’assurant qu’ils sont dûment traduits en espagnol et légalisés (apostillés).
• Soumission de la demande: La demande doit être soumise au consulat espagnol dans le pays d’origine. Un rendez-vous est nécessaire pour la soumission.
• Entretien: Dans certains cas, il peut être nécessaire de se rendre au consulat pour un entretien.
• Décision: Une fois la demande déposée, le consulat disposera d’un délai d’environ trois mois pour prendre une décision sur la demande.
• Voyage en Espagne: Si la demande est approuvée, vous recevrez un visa qui vous permettra d’entrer en Espagne. Une fois en Espagne, vous disposerez d’un mois pour demander la carte d’identité d’étranger (TIE).

Comment se déroule le processus de renouvellement?

Le visa non lucratif initial est valable pendant un an. Pour le renouveler, le demandeur doit remplir les mêmes exigences financières et d’assurance, et soumettre une demande de renouvellement avant l’expiration du visa initial. Le premier renouvellement est valable pour deux ans, et les renouvellements suivants le sont également pour deux ans.

Avantages d’un visa non lucratif en Espagne

L’établissement en Espagne grâce à un visa non lucratif présente plusieurs avantages, parmi lesquels :

• Il n’est pas nécessaire pour le demandeur de prendre un engagement financier en Espagne.
• Les titulaires peuvent se déplacer librement dans les pays signataires de l’accord de Schengen.
• Il peut être utilisé comme un moyen de simplifier le processus d’acquisition de la nationalité espagnole à l’avenir.

Opportunités avec un visa non lucratif

Avec un visa non lucratif en Espagne, il est possible de faire des investissements sans restrictions, mais le travail dans le pays n’est pas autorisé. Il est possible d’investir dans l’immobilier (acheter et vendre des biens pour un usage privé ou pour les louer), des actions, des fonds d’investissement et des entreprises internationales. Il y a également un accès aux systèmes publics d’éducation et de santé. Cependant, un visa non lucratif ne permet pas aux titulaires d’exercer des activités professionnelles ou de travail en Espagne.

 

Réglementation de base du visa non lucratif Espagne (NLV)

• Loi organique 4/2000, du 11 janvier, sur les droits et libertés des étrangers en Espagne et leur intégration sociale: https://www.boe.es/eli/es/lo/2000/01/11/4/con (articles 30 et 31).
• Règlement de la loi organique 4/2000, approuvé par le décret royal 557/2011, du 20 avril: https://www.boe.es/eli/es/rd/2011/04/20/557/con (articles 45 à 49).

 

Demande de visa NLV – C&D Solicitors

N’hésitez pas à contacter notre cabinet d’avocats pour obtenir des informations sur nos honoraires concernant la procédure NLV en Espagne. Nous serions heureux de vous accompagner tout au long du processus complet et de vous assister pour d’éventuels problèmes connexes, tels qu’un achat immobilier en Andalousie.

 

Auteur: Francisco Delgado Montilla (avocat chez C&D Solicitors, Málaga, Andalousie)

À partir de janvier 2024, cette année, les taxes sur les locations immobilières pour les non-résidents pourront être regroupées dans une seule déclaration annuelle qui devra être déposée entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. Cela signifie que si vous louez une propriété en Espagne et que vous êtes considéré comme non-résident, à partir de 2025, vous pourrez regrouper tous les loyers perçus au cours de l’année, même s’ils proviennent de locataires différents, dans une seule déclaration fiscale. .

N.-B. À partir de 2024, C&D Solicitors fournira également le service de déclaration fiscale IRNR pour les propriétaires non-résidents qui louent leur propriété espagnole. Veuillez nous envoyer un e-mail maintenant à info@cdsoliciotors.com si vous souhaitez être ajouté à notre liste de diffusion et nous vous informerons de nos frais ainsi que de toutes les déductions potentielles pour réduire votre paiement d’impôts.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier locatif en Espagne?

Ces dernières années, l’achat et la vente de logements par des étrangers dans le but de les louer, notamment pour des locations de vacances, ont joué un rôle clé dans l’essor du marché immobilier. Dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la Costa Tropical ou l’Axarquía et dans des villes comme Malaga, Marbella et Benalmádena, le volume des ventes est très élevé.

L’augmentation des prix des locations sur la côte méditerranéenne de l’Andalousie, motivée par la forte demande de locations de vacances, a alimenté l’intérêt des acheteurs non-résidents pour l’achat de propriétés. Les particuliers, les entreprises et les fonds d’investissement ont depuis longtemps des vues sur différentes villes et zones côtières d’Andalousie, dans le but d’acquérir des propriétés destinées à être utilisées comme locations de vacances.

Est-il rentable d’investir dans un bien immobilier à louer en Espagne?

La réponse est OUI, les données objectives le prouvent. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte deux facteurs très importants : le prix à payer pour le bien et la demande de locations dans la zone spécifique. De nombreuses agences immobilières proposent ces données.

Selon Idealista, au premier trimestre 2024, le poids de la location saisonnière dans son ensemble en Espagne a atteint 11 % du marché. En Andalousie, les locations saisonnières représentent déjà 21 % du nombre total d’appartements loués à Cadix, 13 % à Malaga, 9 % à Grenade et 7 % à Séville.

Est-il rentable d’investir dans une propriété à louer sur la Costa del Sol?

Dans la ville de Malaga, au cours des 4 dernières années, les prix des loyers ont augmenté de près de 40 % et, au cours des 12 derniers mois, de 14 %. Actuellement, chaque annonce de location longue durée publiée à Malaga attire en moyenne 28 locataires potentiels.Le rapport du premier trimestre de cette année 2024, publié par le portail immobilier Fotocasa, montre que le retour sur investissement moyen des logements en Andalousie a été de 6,1%.

Ce rapport révèle une nette diminution de la rentabilité du centre historique de Malaga, qui est passée de 4,3% à 1,6% en un an. Cela est dû au prix élevé du logement dans cette zone de Malaga, ce qui augmente le temps nécessaire pour obtenir un retour sur investissement.

Différents rendements par quartier à Malaga

Ce rapport montre que d’autres quartiers de la ville de Malaga, un peu père du centre-ville, comme El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión ou Cruz de Humilladero, ont généré l’année dernière des rendements allant de 4% à 5%, car les prix de l’immobilier dans ces zones sont bien inférieurs. De nombreux projets de nouvelles constructions dans la ville de Malaga sont en cours de développement dans ces quartiers.

Selon ce rapport de Fotocasa, dans la partie occidentale de la Costa del Sol, le rendement moyen des logements au cours de la dernière année s’est établi à 4,5% à Marbella et, à Torremolinos, la moyenne a été de 5,7%, à Benalmádena de 5,1% et à Mijas. 5,9%, à Fuengirola 4,7% et à Estepona 4,6%.

Dans la partie orientale de la Costa del Sol/Axarquía, on trouve Rincón de la Victoria avec 4,9%, Vélez Málaga avec 5,5% et Torrox avec 5%. À Grenade, sur la Costa Tropical, nous avons Almuñécar avec des rendements moyens de 4,6% et Motril avec 5,7%.

Les non-résidents doivent-ils payer des taxes foncières en Espagne ?

La réponse est oui. Chaque propriété située en Espagne est soumise à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si le bien est loué, que ce soit en location longue durée, en location courte durée ou comme maison de vacances, le propriétaire ou chacun des propriétaires devra remplir le formulaire 210. De même, s’il existe des références cadastrales différentes, un une déclaration fiscale doit être produite pour chaque référence cadastrale.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Pour la première fois, à partir de janvier de cette année, la date de dépôt du formulaire 210 se situe entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. C’est-à-dire que les loyers et revenus perçus d’un logement par un non-résident en 2024 seront déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Rappelons qu’il est désormais possible de déposer une seule déclaration annuelle pour chaque propriétaire, même s’il y a des locataires différents, comme c’est le cas pour les locations de vacances à Malaga.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Pour la première fois, à partir de janvier de cette année, la date de dépôt du formulaire 210 se situe entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. C’est-à-dire que les loyers et revenus perçus d’un logement par un non-résident en 2024 seront déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Rappelons qu’il est désormais possible de déposer une seule déclaration annuelle pour chaque propriétaire, même s’il y a des locataires différents, comme c’est le cas pour les locations de vacances à Malaga.

Quel est le taux d’imposition des loyers perçus par les non-résidents en Espagne ?

Le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents de l’Union européenne, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein. Cependant, les résidents hors UE seront tenus de payer un taux d’imposition de 24 %.

Puis-je déduire les dépenses du loyer d’un bien si je suis non-résident ?

Deux scénarios doivent être envisagés : les non-résidents résidant dans l’UE, en Islande, en Norvège et au Liechtenstein peuvent déduire leurs dépenses du revenu locatif brut.

Cependant, les non-résidents résidant dans d’autres pays, c’est-à-dire hors de l’Union européenne, ne peuvent déduire aucune dépense et seront redevables de l’impôt sur le revenu brut total provenant de la location immobilière.

Quel impôt est dû si le propriétaire d’un bien immobilier est une société commerciale non-résidente ?

Dans ce cas, la société étrangère propriétaire du bien devra déposer annuellement le formulaire 210, de la même manière qu’une personne physique non-résidente, car la société étrangère sera également redevable de l’IRNR. Le taux d’imposition sera le même que pour un propriétaire particulier.

Le Trésor public peut-il interpréter que j’exerce des activités économiques en Espagne si je loue un bien immobilier ?

Un non-résident qui possède plusieurs immeubles locatifs en Espagne n’est pas considéré comme exerçant une activité via un établissement stable en Espagne ou, en d’autres termes, n’est pas considéré comme exerçant des activités commerciales. Selon la réglementation fiscale espagnole, la simple location de plusieurs propriétés ne fait pas partie des cas inclus dans la notion d’« établissement stable ».

Cependant, il existe également le cas d’un non-résident qui loue plusieurs propriétés en Espagne et embauche, pour gérer ces activités, au moins une personne en Espagne avec un contrat de travail à temps plein. Dans ce cas, le Trésor interpréterait que les activités exercées sont de nature commerciale, par l’intermédiaire d’un établissement stable. Cela entraînerait l’obligation de payer l’impôt sur les sociétés et l’obligation de produire des déclarations trimestrielles. Le taux d’imposition serait de 23%, dû à la différence entre les revenus et les dépenses de l’établissement stable.

Quelle est la principale chose à garder à l’esprit si j’achète une propriété en Espagne dans le cadre d’un investissement locatif ?

Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous conseiller lors du processus d’achat. Si vous avez des questions juridiques ou recherchez une sécurité juridique ou fiscale, un avocat serait le professionnel idéal pour garantir votre tranquillité d’esprit. Il peut y avoir des limitations et des restrictions à la location d’une propriété, en plus d’autres types de questions juridiques et votre avocat examinera tout cela avec diligence et vous informera avant de signer le contrat d’achat privé.

C&D Solicitors, avocats spécialisés en droit immobilier en Andalousie

Chez C&D Solicitors, nous sommes spécialisés dans le conseil immobilier aux clients étrangers, qu’il s’agisse de particuliers cherchant à acheter une résidence secondaire ou un immeuble de placement en Espagne, ainsi que de sociétés d’investissement ou de fonds d’investissement cherchant à développer leur portefeuille d’actifs et à profiter des plus-values. ils peuvent obtenir sur le marché immobilier et dans l’exploitation immobilière.

Nous vous proposons des conseils « full service » tout au long du processus dans votre langue maternelle : anglais, néerlandais, suédois, français et allemand. Vous pouvez nous appeler au +0034 952 532 582, nous envoyer un message WhatsApp au +34 639 54 16 02 ou nous écrire à info@cdsolicitors.com. Nous étudierons votre cas, nous vous enverrons des informations sur la démarche et un devis, sans aucun engagement.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox et Malaga, Andalousie)

Vous possédez une propriété onéreuse en Andalousie et vous aimeriez savoir si vous devez payer l’impôt sur la fortune ? En Espagne, Málaga se situe à la première place en termes de nombre d’achat de propriétés de luxe et Marbella est la municipalité qui compte le plus grand nombre de transactions. Au cours des deux dernières années, de plus en plus d’acheteurs étrangers sont venus acquérir des maisons de luxe en Andalousie, surtout sur la Costa del Sol.

C’est pour ces investisseurs qui cherchent à acheter des biens immobiliers de luxe ou des propriétés dont la valeur est largement supérieure à la moyenne que nous allons éclaircir la situation actuelle de l’impôt sur la fortune en Andalousie.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier de luxe en Espagne?

On considère maison de luxe toute maison dont le prix d’achat est supérieur à 2 millions d’euros. Commençons par quelques statistiques sur le marché immobilier en termes d’achat et de vente de maisons de luxe : en 2022, ces ventes ont augmenté de 55 % en Espagne par rapport à 2021 et, au cours de la première moitié de 2023, elles ont augmenté de 30 % par rapport à la même période de 2022. Au cours de l’année dernière, la valeur de ces propriétés a augmenté de 13 %.

Acquisition de propriétés onéreuses par des acheteurs étrangers

Cela ne fait aucun doute, ces ventes ont un fort profil international et nous parlons d’investisseurs de nationalité étrangère. Ainsi, des acheteurs hors UE, de nationalités américaine, britannique, chinoise ou russe, entre autres, ont montré un certain intérêt pour ce marché.  Cela est notamment dû au fait qu’il est possible de solliciter un Visa Golden après avoir effectué un investissement foncier. 

Qui est sujet à l’impôt sur la fortune en Andalousie?

Les particuliers résidents et non-résidents qui possèdent des capitaux et des droits dont la valeur nette dépasse les 2 millions d’euros en Andalousie doivent présenter une déclaration. À partir du 1er janvier 2022, la valeur de la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale de référence (et non la valeur cadastrale), publiée par le ministère des Finances au cadastre.

À combien revient l’impôt sur la fortune en Andalousie?

En Andalousie, depuis 2022, le taux de ce type d’impôt est subventionné à 100 %. Cela signifie que personne ne paie l’impôt sur la fortune en Andalousie. Il est important de souligner que, même si actuellement cet impôt n’implique aucun versement, il est tout de même nécessaire de présenter une déclaration d’impôt sur la fortune.

Les contribuables doivent respecter cette obligation fiscale annuelle. Une fois que la déclaration d’impôts annuelle est présentée, le montant correspondant sera entièrement déduit et, dans tous les cas, les contribuables paieront zéro euro. 

À quel endroit l’impôt sur la fortune est-il le moins cher en Espagne ?

Actuellement, c’est en Andalousie et dans la région de Madrid que les impôts sont les plus faibles pour les grands acheteurs ou les investisseurs immobiliers en Espagne. Ces deux régions ont mis en place la réduction à 100 % de l’impôt sur la fortune.

En Espagne, certaines régions se sont lancées dans une « bataille » d’impôts pour attirer de grands acheteurs et des investisseurs étrangers, surtout sur le marché immobilier et d’achat de propriétés. L’Andalousie et la région de Madrid sont à la tête des réductions fiscales par rapport à d’autres régions.

Quel est le nouvel impôt national sur les grandes fortunes ?

En juillet, l’Espagne a mis en place un impôt spécial sur les grandes fortunes. Cet impôt a été créé afin que les contribuables qui ne paient pas l’impôt sur la fortune dans leur région paient ce nouvel impôt.

Nouvel impôt national en lien avec l’impôt sur la fortune

Une déclaration doit être présentée en Andalousie et dans la région de Madrid par :

• les résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 7 millions d’euros
• les non-résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 3 millions d’euros

Il s’agit toujours de la valeur nette des actifs et s’applique à chaque particulier. Cependant, cet impôt est inférieur à l’impôt sur la fortune existant dans d’autres régions d’Espagne, car le montant minimum exonéré d’impôt est plus élevé que celui de l’impôt sur la fortune.

Conseil juridique et fiscal de la part de C&D Solicitors

Être conseillé sur l’achat et la vente de propriétés, par un avocat indépendant, expert en la matière, est extrêmement important afin de garantir votre investissement et d’éviter toute surprise lors du processus de transfert ou plus tard.

Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat/CEO chez C&D Solicitors, Torrox, Málaga(Andalousie)

 

Au vu de l’explosion des locations de vacances dans certaines villes au cours des dernières années, et toujours en prenant en compte l’équilibre délicat entre les vacanciers et les résidents, les syndicats de copropriété ont depuis longtemps pris des mesures à ce sujet afin de restreindre et dans bien des cas d’interdire les locations de vacances dans leurs bâtiments. Tout au long de notre trajectoire dans le conseil aux étrangers sur la Costa del Sol, nous avons été confrontés à ce genre de « litiges » entre les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES et les acheteurs étrangers qui souhaitent utiliser leur propriété à des fins de location de vacances.

Nous allons tenter d’éclaircir la réglementation actuelle qui permet aux syndicats de copropriété d’intervenir afin de restreindre ou d’interdire cette activité.

Comment un ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES peut-il restreindre ou interdire la location de vacances ?

Depuis des années, nous sommes conseillers juridiques pour nos clients étrangers dans l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette activité nous a menés à être de plus en plus souvent confrontés à des situations où les syndicats de copropriétés ont modifié les statuts et interdit la location de vacances dans les logements qui en font partie.

La procédure permettant aux syndicats de copropriété de mettre en place ces restrictions est réglementée par l’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale (LPH). Elle permet aux syndicats de copropriété de restreindre ou de soumettre à conditions la location de vacances, en convoquant une réunion de la copropriété et en obtenant plus de 3/5 votes à faveur, ce qui doit également représenter 3/5 parts du syndicat.

Restrictions à l’inscription d’une location de vacances au registre foncier

Pour que cette résolution d’interdiction soit applicable à des tiers, elle doit être officiellement inscrite au registre foncier (Registro de la Propiedad). Autrement dit, si un acheteur acquiert un bien immobilier et le syndicat de copropriété a approuvé cette interdiction mais ne l’a pas inscrit au registre foncier ou si l’inscription a été effectuée après l’achat du bien, le propriétaire pourra légalement inscrire le logement au RTA et l’interdiction n’aura aucun effet.

De la même manière, cette interdiction ne s’applique pas aux logements inscrits au RTA avant l’approbation par le syndicat de copropriété.

Changement de nom d’une licence RTA existante

Finalement, pour l’achat d’un logement déjà inscrit au RTA pour lequel le syndicat de copropriété aurait ultérieurement approuvé une interdiction de location de vacances, le Conseil du tourisme du gouvernement régional d’Andalousie sous-entend qu’en cas de vente de la propriété, la licence RTA restera valable. Le nouveau propriétaire ayant acheté la propriété pourra modifier le nom de l’inscription au RTA.

Les syndicats de copropriété peuvent-ils légalement interdire une location de vacances ?

L’article 17.12 de la LPH stipule littéralement que les syndicats peuvent restreindre ou soumettre à conditions la location de vacances mais n’indique pas expressément qu’ils peuvent l’interdire.

Comme l’article n’inclut pas clairement le mot « interdire », certains juges et légistes considèrent qu’il n’est pas possible d’interdire cette activité sur la base de ce précepte et avec une majorité de 3/5.

L’interdiction ne pourra être introduite que sur la base d’un article différent, concrètement l’article 17.5, mais après un vote unanime de tous les propriétaires soit 100 % des parts du syndicat.

Litige juridique sur les restrictions des syndicats de copropriété à la location de vacances RTA

De la même manière, la Cour régionale de Cordoue, dans un verdict du 12 juillet 2022, a allégué qu’il existe une jurisprudence imposant une interprétation restrictive des limitations sur le droit de la propriété privée, qui est un droit reconnu constitutionnellement (article 33 de la Constitution espagnole). Par conséquent, une telle interdiction irait à l’encontre du droit sur la propriété privée.

Sans l’ombre d’un doute, il s’agit d’un conflit légal qui doit être éclairci au cours des prochaines années. Tôt ou tard, la Cour suprême fixera une réglementation sur ce sujet.

Que peuvent faire les syndicats de copropriété pour restreindre ou soumettre à conditions les locations de vacances ?

Bien qu’il ne soit pas possible d’interdire cette activité par la majorité de 3/5 stipulée dans l’article 17.12 de la LPH, il est tout de même possible d’adopter un certain nombre de restrictions ou de conditions que les syndicats de copropriétés peuvent imposer aux logements inscrits ou en attente d’inscription au RTA.

Les mêmes juges et légistes qui interprètent qu’une activité de location de vacances ne peut pas être interdite sans le vote unanime de tous les propriétaires indiquent également ce qu’une résolution visant à restreindre ou à soumettre à conditions la location de vacances pourrait contenir d’après l’article 17.12 de la LPH avec l’approbation des 3/5 des propriétaires :

Éventuelles restrictions imposées par les syndicats de copropriété

Les syndicats de copropriétés peuvent approuver des réglementations sur les locations de vacances et fixant des règles internes telles que :

• limiter le nombre d’utilisateurs
• accepter ou refuser les animaux de compagnie
• fixer des dates ou horaires d’arrivée et de départ
• obliger à obtenir certaines assurances
• exiger la présence du propriétaire ou du bailleur lors de l’arrivée pour informer les locataires des règles concernant les espaces communs
• obliger le propriétaire à fournir aux locataires une copie du document contenant ces restrictions et règles
• augmenter de 20 % maximum les frais de service,
• etc.

Cette résolution ou réglementation interne adoptée par le syndicat pour encadrer les locations de vacances indiquant les critères à remplir par les propriétaires souhaitant louer leur logement pour les vacances, sera alors obligatoire.

Quelles mesures les syndicats de copropriété peuvent-ils prendre si ces réglementations internes ne sont pas respectées ?

Ces réglementations internes adoptées par le syndicat doivent inclure expressément les conséquences juridiques de leur non-respect pour la location de vacances. Évidemment, les conséquences ne s’appliqueront pas au locataire qui passe quelques jours dans la propriété. Elles s’appliqueront au propriétaire.

Parmi les conséquences logiques d’un tel manquement on trouve l’exercice de l’action en cessation prévue dans l’article 7.2 de la LPH. Cette action permettra au syndicat d’exiger effectivement l’arrêt de la location de vacances et un dédommagement, au cas où la location de vacances enfreindrait les règles établies et adoptées par le syndicat pour les maisons destinées à la location touristique.

IMPORTANT : Il est à noter qu’à ce sujet, nous faisons référence à ce que le syndicat de copropriété peut entreprendre si l’on considère qu’il n’est pas possible d’interdire la location de vacances conformément à l’article 17.12 de la LPH car ce précepte s’applique à des restrictions et des conditions. Cependant, ce sujet est contestable et ce débat doit encore être éclairci.

Un promoteur peut-il interdire la location de vacances avant même que les logements soient vendus ?

La réponse est OUI.

Dans un lotissement de nouvelles constructions ou de maisons sur plan, avant que les propriétés ne commencent à être vendues, le promoteur doit élaborer et inscrire les statuts que le syndicat de copropriété devra respecter. Par conséquent, le promoteur pourrait éventuellement inclure dans les statuts l’interdiction d’utiliser les logements à des fins de locations de vacances.

Cela n’est actuellement pas fréquent mais possible et il se peut qu’à l’avenir cette pratique devienne de plus en plus courante, afin d’apporter plus de valeur à la propriété, notamment dans les résidences de luxe. Finalement cela pourrait être un moyen efficace d’attirer les potentiels investisseurs étrangers qui recherchent en Espagne un endroit pour vivre ou pour se reposer, loin des activités qui pourraient troubler la tranquillité du lotissement ou de la résidence.

Location de votre bien en Andalousie et restrictions imposées par la mairie

Vous cherchez à investir dans l’immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions de la mairie de votre municipalité ? Nous vous invitons à lire également l’article précédent :

https://www.cdsolicitors.com/locations-de-vacances-en-andalousie-2023-1ere-partie-restrictions-et-reglementation-administrative/?lang=fr

Conseil légal sur l’investissement dans les locations de vacances RTA en Andalousie

Être conseillé sur l’achat et la vente de propriétés, par un avocat indépendant, expert en la matière, est extrêmement important afin de garantir votre investissement et d’éviter toute surprise lors du processus de transfert ou plus tard. Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox/Málaga, Andalousie, Espagne)

 

Le gouvernement régional d’Andalousie a publié un nouveau décret, qui sera probablement approuvé avant l’été, visant à réglementer les locations de vacances. Ce décret permettra aux conseils municipaux de limiter la création de nouveaux logements de vacances via le PGOU (Plan général de développement urbain).

Au cours des dernières années, l’augmentation du nombre de propriétés destinées à la location de vacances dans des villes d’intérêt touristique provoque de plus en plus de problèmes en raison de l’affluence massive de visiteurs dans certains lieux. Autres conséquences : une offre insuffisante de locations à l’année et des prix désorbitants.

Le débat a même gagné la sphère politique et tout porte à croire que ces activités pourraient être limitées voire même interdites dans certaines villes ou dans certains lieux.

Rien qu’en Andalousie, dans des villes comme Séville, Grenade, Cadix et Málaga, on pense sérieusement à limiter l’offre de nouveaux logements destinés à la location de vacances. D’autres endroits sur la Costa del Sol, comme Marbella, Fuengirola, Nerja et Benalmádena, proposent également une offre massive de locations de vacances, c’est pourquoi on commence à envisager de restreindre cette activité.

Dans cette première partie, nous allons aborder la situation actuelle en Andalousie, plus particulièrement dans la région de Málaga, pour traiter le sujet des locations de vacances et des éventuelles restrictions qui pourraient être appliquées par un certain nombre de villes ou de municipalités à moyen et long terme.

Situation actuelle des locations de vacances et traditionnelles dans la ville de Málaga

Málaga est la ville espagnole dont le tourisme s’est le plus développé au cours des dernières années. Par conséquent, de nombreux acheteurs étrangers ont investi et continuent à investir dans l’achat et la vente de propriétés à Málaga pour le marché de la location de vacances.

À cet essor de la location de vacances à Málaga, il faut ajouter l’offre insuffisante de locations à l’année sur le marché immobilier. D’après le site internet immobilier Idealista, Málaga est la capitale de région espagnole où l’offre de location traditionnelle a le plus diminué au cours de l’année écoulée, avec une chute de 27 %. Dans toute la région, la réduction est de 15 % par rapport à l’année précédente.

Cette pénurie de locations longue durée à Málaga a principalement entraîné une augmentation des prix de la location de 25,8 % rien que l’année dernière. Depuis un certain temps, le montant du bail moyen est le plus élevé de l’histoire, et cela ne concerne pas uniquement la ville de Málaga, mais aussi d’autres municipalités de la Costa del Sol.

À quoi pourrait ressembler l’avenir des locations de vacances à Málaga ?

Il devient évident que le quartier central de la ville de Málaga commence à subir un certain niveau de surpopulation touristique. D’après un article de journal publié le 7 février, 4 778 logements du centre de Málaga sont inscrits au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA).

Les locations de vacances entraînent souvent des nuisances pour les résidents, une surpopulation touristique et un fort pourcentage de logements consacrés à cette activité. Le maire de Málaga a d’ailleurs reconnu qu’il fallait mieux encadrer et régulariser les locations de vacances. Pour soutenir cet argument, il suffit d’observer le besoin croissant de locations traditionnelles, car la demande est actuellement bien plus importante que l’offre.

Il semblerait donc qu’une fois la nouvelle réglementation approuvée par le gouvernement régional, le conseil municipal de Málaga commencera à évaluer les actions à mettre en œuvre pour limiter les locations de vacances dans la ville ou au moins dans certains quartiers.

Il est encore tôt pour savoir quelle sont les mesures que le conseil municipal de Málaga prendra, mais tout porte à croire que, à moyen ou long terme, le marché de la location de vacances à Málaga sera limité d’une façon ou d’une autre. Cela s’applique non seulement à la ville mais aussi à d’autres municipalités côtières qui devront prendre des mesures en la matière.

Les locations de vacances sont-elles rentables par rapport à la location traditionnelle ?

Elles le sont dans la plupart des cas, mais pas toujours. L’année dernière, nous avons publié un article au sujet du retour sur investissement de l’achat de maisons de vacances en Espagne, nous n’allons donc pas trop nous étendre sur ce sujet. La rentabilité dépend du montant d’achat de la propriété, ainsi que de la situation personnelle du propriétaire qui souhaite mettre la maison sur le marché de la location de vacances.

Notre expérience nous a appris que la plupart de nos clients étrangers qui achètent une maison en Andalousie, surtout dans la région de Málaga, ne sont pas résidents fiscaux en Espagne et ont donc besoin d’une agence pour gérer leur location de vacances.

Les frais encourus par le propriétaire pour ce type de location s’élèvent à plus de 40 % de leur revenu. Sur 100 euros de loyer, entre 18 et 22 euros sont versés à l’agence pour la gestion de la location de vacances, plus une taxe de 19 % si le propriétaire est résident de l’Union européenne ou 24 % le cas échéant.

Si le propriétaire est résident fiscal en Espagne, les impôts sur la location de la propriété peuvent même être encore plus élevés car cette taxe est considérée au même titre qu’un revenu professionnel, soumis à un barème progressif de taxe sur le revenu. Si le propriétaire résident en Espagne touche un revenu élevé, plus de 70 000 euros par an par exemple, il devra verser une taxe sur le revenu de 30 à 35 % voire même plus. Les frais s’élèveraient donc dans ce cas à 50 ou 55 % du montant de la location.

L’un des principaux avantages de la location traditionnelle à l’année se trouve dans la réduction de 50 % du montant perçu par le propriétaire, qui sera alors exonéré d’impôts, et cette réduction peut même s’élever à 90 % dans certains cas. Cette réduction s’applique uniquement aux propriétaires résidents fiscaux en Espagne. Le logement doit également être la résidence principale des locataires.

Parmi les principaux avantages de la location de vacances, on peut citer le fait que le propriétaire peut profiter de la maison dans son propre intérêt. Autre avantage de la location de vacances : cela évite un sérieux problème légal auquel les propriétaires sont confrontés lorsque les locataires de longue durée cessent de payer la mensualité. En effet, les procédures légales d’expulsion peuvent prendre plusieurs mois voire même jusqu’à un an. Sans parler de l’état dans lequel les locataires peuvent rendre le logement.

Les restrictions des locations de vacances ont-elles raison d’être ?

À mon avis, il est nécessaire de restreindre ces activités lorsque, dans certaines villes ou quartiers, la surpopulation touristique représente une gêne conséquente pour les résidents. Bien souvent, la qualité des services publics fait également les frais de la surpopulation touristique.

De la même manière, l’augmentation des maisons destinées à la location de vacances dans certains quartiers, comme dans le centre de la ville de Málaga, entraîne une diminution de l’offre de locations à l’année, et l’augmentation des prix de la location longue durée.

Pourquoi l’accès à la location représente-t-il un problème pour les résidents à Málaga ?

Le salaire moyen à Málaga se situe aux alentours de 1 500 euros par mois et il est quasiment impossible de trouver un logement dans de nombreux quartiers de la ville pour moins de 900 ou 1 000 euros par mois. Si la ville a besoin d’employés dans un certain nombre de secteurs : enseignement, personnel de santé, employés, hôtellerie, etc., comment ces personnes vivant à Málaga pourront-elles payer ces loyers ?

En résumé, une réglementation efficace est nécessaire, à condition que les locations de vacances ne soient pas pointées du doigt et que ce sujet ne soit pas utilisé à des fins de campagnes électorales.

Si des paramètres objectifs justifient une telle réglementation, celle-ci doit être mise en place, car le problème dans ces quartiers ou dans ces villes ne va faire que s’aggraver. Nombreux d’entre nous qui vivons à Málaga voyons ces restrictions ou cette réglementation nécessaire afin d’essayer d’équilibrer les activités touristiques et résidentielles.

Y a-t-il des restrictions sur les locations de vacances ailleurs en Espagne ?

Dans des villes à fort impact touristique, comme Madrid, Barcelone, et Palma de Mallorca, pour n’en citer que quelques-unes, des mesures ont été mises en place afin de limiter ou de restreindre les locations de vacances.

Le 11 février 2022, les Îles Baléares ont approuvé un décret pour établir une suspension moratoire de 4 ans au cours de laquelle aucune nouvelle propriété destinée à la location de vacances ne pourra être enregistrée.

En 2018, le conseil municipal de Palma de Mallorca a interdit les locations de vacances dans les logements familiaux comme les bâtiments résidentiels et les appartements, pour ne les autoriser que dans des maisons individuelles comme des villas.

Cette interdiction du conseil municipal de Palma a été contestée en justice, mais la Cour suprême a dicté son verdict le 31 janvier 2023 en faveur du conseil municipal au sujet de l’interdiction d’utiliser des appartements ou des logements situés dans des bâtiments résidentiels pour des locations de vacances. L’un des principaux arguments de la Cour faisait référence à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui plaide en faveur d’une « autorisation préalable dans les municipalités où les locations sont particulièrement tendues ».

La Cour a également considéré que la défense du droit d’accès au logement était justifiée, comme le plaidait le conseil municipal de Palma de Mallorca d’après des rapports prouvant les répercussions de cette activité sur le voisinage, sur le manque d’offre de locations à l’année pour les résidents et sur les effets significatifs sur l’environnement, la terre, les ressources énergétiques, aquatiques, les infrastructures et les routes.

Éventuelles restrictions ou interdictions à la location par votre copropriété

Vous cherchez à investir en Andalousie et souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions ou interdictions de location de votre logement par les copropriétés ? Nous vous invitons alors à lire notre 2ème article sur ce sujet :

https://www.cdsolicitors.com/locations-de-vacances-en-andalousie-2023-2eme-partie-restrictions-et-interdictions-de-la-part-des-associations-de-proprietaires/?lang=fr

Conseil légal sur l’achat locatif de la part de C&D Solicitors Torrox/Málaga

Notre enseigne, C&D Solicitors, est spécialisée dans le conseil légal sur l’achat et la vente de propriétés pour résidents et non-résidents étrangers, lors de l’acquisition d’un bien en Andalousie, qu’il s’agisse d’une maison de seconde main ou sur plan, avec une équipe plurilingue qui parle anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Certains de nos clients envisagent de destiner leur logement à la location de vacances lorsqu’ils effectuent un investissement en Espagne ; c’est d’ailleurs une condition essentielle pour clore l’opération.

Bien que l’explosion immobilière et l’investissement foncier, surtout dans région de Málaga et des zones côtières, aient entraîné des répercussions positives sur notre activité, en tant que résidents à Málaga, nous vivons de près les problèmes qui ont commencé à se présenter dans certains quartiers où les locations de vacances sont excessives et où les locations à l’année se font rares ainsi qu’en raison de la surpopulation touristique.

Si l’on ne prend pas des mesures tenant en compte tous les intervenants, cela finira par avoir un effet négatif sur le tourisme, ce qui ira à l’encontre de nos intérêts et de la qualité de ce secteur.

Nous avons besoin du tourisme car il s’agit là d’une source essentielle d’activité pour de nombreuses entreprises en Andalousie, mais il faut maintenir l’équilibre entre les vacanciers et la population résidente. Le cas échéant, les effets seront négatifs sur le long terme.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox/Málaga(Andalousie)