HYPOTHÈQUES EN ESPAGNE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ

Hypothéque en espagne, si vous souhaitez acheter une propriété avec une hypothèque espagnole, vous devez savoir que la norme en Espagne est l’intérêt variable. L’Euro Interbank Offered Rate, également appelé Euribor, est le taux de référence pour les prêts hypothécaires à taux variable et se situe actuellement à des niveaux très bas. La plupart des prêts hypothécaires en Espagne sont établis selon l’Euribor plus le taux d’intérêt proposé par la banque.

Certaines banques proposent des prêts hypothécaires à taux fixe, mais le nombre de prêts hypothécaires à taux fixe obtenus en Espagne est très faible par rapport à celui des prêts hypothécaires à taux variable.

Hypothéque en Espagne ou dans un autre pays ?

Si  vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison en Espagne, il est très probable qu’une banque de votre pays de résidence fiscale puisse vous offrir un meilleur taux d’intérêt qu’une banque espagnole. Par conséquent, vous devriez essayer de savoir quelles banques de votre pays accordent des prêts hypothécaires en Espagne.

Façons de réduire le taux d’intérêt:

En Espagne, les prêts hypothécaires à taux variable offrent généralement une série de produits supplémentaires qui peuvent réduire la taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Chacun de ces produits/conditions financières peut réduire le taux d’intérêt entre 0,25 % et 0,50 %, avec un maximum de 0,75 % pour les non-résidents à 1,00 %.

Certains de ces produits / conditions sont :

• Mise en place d’un crédit direct de votre salaire ou de votre pension
• Maintien d’un solde mensuel minimum dans le compte lié à l’hypothèque
• S’inscrire à une banque en ligne ou à une boîte aux lettres virtuelle
• Prélèvements des entreprises de services (eau, électricité, impôts, etc.)
• Avoir une carte de débit/crédit
• Avoir un régime de retraite avec une cotisation annuelle minimale
• Souscrire une assurance-vie et une assurance habitation / assurance ménage

Entamer la procédure auprès de la banque

Si vous connaissez déjà la banque dans laquelle vous souhaitez faire votre demande de prêt hypothécaire, nous vous suggérons de demander  l’approbation financière de l’hypothèque.

À ce stade, vous fournirez à la banque une liste complète de vos revenus et de vos prêts, ainsi que votre situation professionnelle et le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. La banque entrera tous ces détails dans le système et vous dira si elle approuvera l’hypothèque à votre niveau de revenu.

Grâce à cela, vous pouvez économiser du temps et de l’argent puisque vous pouvez découvrir, dès le début, que la banque ne vous accordera pas de prêt hypothécaire et qu’il ne sera pas nécessaire que vous fournissiez toute la documentation financière au début. En plus de cela, il n’est pas encore nécessaire de payer l’impôt sur la propriété par la banque. Cette documentation pour la banque, soit dit en passant, doit inclure un extrait ( ́nota simple ́) du registre foncier, le Registro de la Propiedad, de la propriété que vous souhaitez acheter. Si la banque analyse vos données financières et ne peut pas vous accorder de prêt hypothécaire, vous avez toujours la possibilité de vous adresser à une autre banque.

Coûts supplémentaires de l’hypothèque espagnole

Informations mises à jour en raison de la décision de la Cour suprême en octobre 2018, ainsi que de la modification de la loi espagnole sur la base de laquelle les banques paient la plupart des coûts initiaux de l’hypothèque.

• Frais juridiques :

Ceux-ci se situent généralement entre 3 % et 4 % du montant de l’hypothèque, mais sont  payés depuis octobre 2018 par les banques (et ils peuvent être réclamés pour les prêts hypothécaires signés depuis octobre 2014). Il s’agit des impôts,  de la facture du notaire (les actes hypothécaires sont différents des titres de propriété et sont donc facturés séparément), de la facture du registre foncier et   des  frais de traitement. Ces frais sont les mêmes, que l’hypothèque soit obtenue auprès d’une banque espagnole ou étrangère.

• Honoraires d’avocat :

Même si vous pouvez négocier votre prêt hypothécaire directement avec la banque, il est conseillé à votre avocat de vous aider dans ce processus car vous obtiendrez des conseils professionnels. En plus de cela, son travail avec la banque sera plus efficace car il connaît  les différentes conditions  des banques, il peut vérifier les conditions générales espagnoles  et il peut négocier en votre nom.

• Frais bancaires supplémentaires :

Frais d’ouverture (généralement 0,5 % – 1 % de l’hypothèque), assurance habitation obligatoire (assurance ménage) et assurance-vie pour chaque titulaire de compte hypothécaire.

Sur ce point, je voudrais faire une mention spéciale sur  la police d’assurance-vie que la plupart des banques exigent généralement d’obtenir. Cette police d’assurance est obtenue pour le montant hypothéqué et garantit que la banque peut recouvrer le montant dû à la banque auprès de la compagnie d’assurance en cas de décès des titulaires du compte.

L’assurance-vie est un produit intéressant pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire mais elle peut impliquer une prime élevée, surtout si les assurés sont âgés ou ont des problèmes de santé. En effet, dans ces cas, la prime sera plus élevée à mesure que le risque de décès des détenteurs d’hypothèques augmente. Il est important de savoir qu’après la première année, vous pouvez passer d’une compagnie d’assurance à une autre qui vous offre de meilleures conditions sur votre assurance vie.

Il est également fréquent que certaines banques vous demandent de payer une prime unique pour cette police d’assurance-vie, c’est-à-dire que lorsque l’hypothèque est accordée, la banque vous facture déjà la prime d’assurance totale pour toute la durée de l’hypothèque.

Il est important que vous disposiez d’un tableau récapitulatif de  TOUS les coûts hypothécaires, afin que vous puissiez connaître le montant net de l’hypothèque (après déduction des dépenses) dont vous disposerez pour payer la propriété.

Offre hypothécaire juridiquement contraignante

Une fois que la banque a confirmé que votre hypothèque est approuvée,  le document juridique qui le garantit est l’offre ferme.  Ce document bancaire fonctionne comme un contrat et oblige la banque à vous accorder l’hypothèque selon les conditions établies dans le document. L’offre ferme est généralement valable un mois, mais elle peut ne pas être valable moins de dix jours.

Recommandations lors de l’achat d’un bien immobilier avec hypothèque

Étant donné que l’approbation finale de l’hypothèque par la banque prendra 2 ou 3 semaines. Par conséquent, il est sage de commencer la procédure d’hypothèque le plus tôt possible, même si vous n’avez pas encore sélectionné de propriété définitive.

Vous avez déjà décidé du bien que vous souhaitez acheter, mais vous ne savez pas encore si vous allez obtenir un hypothèque? Dans ce cas, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur que leDocument de réservationet/ou Contrat d’achat privé sont « soumis à l’hypothèque ». Cette clause vous évite de perdre vos frais de réservation et/ou votre acompte si aucune banque ne vous accorde finalement un prêt hypothécaire. Cependant, la plupart des vendeurs (espagnols) n’aiment pas signer des contrats soumis à l’hypothèque, donc la meilleure chose à faire est de tout préparer avec la banque afin qu’il faille le moins possible pour recevoir une réponse.

N’oubliez pas non plus que toutes les banques ne sont pas disposées à accorder des prêts hypothécaires pour une maison à la campagne, ou seulement pour un pourcentage limité.

Économiser de l’argent par subrogation d’une hypothèque

Si vous êtes propriétaire d’une maison avec une hypothèque espagnole, vous avez le droit de subroger votre hypothèque dans une autre tranche avec un taux d’intérêt inférieur ou de meilleures conditions. Dans ce cas, la nouvelle banque paiera le reste du prêt plus la commission de transfert (si elle existe) à votre banque actuelle et vous paierez votre hypothèque à partir de ce moment à la nouvelle banque selon les nouvelles conditions.

Le coût de la subrogation est très faible par rapport au coût de la signature d’une nouvelle hypothèque. Par conséquent, si le taux d’intérêt que la banque vous propose est plus bas, il est fort probable que la subrogation vous soit bénéfique.

 

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre fichier pdf : Hypothèques en Espagne pour l’achat d’un bien immobilier pour l’achat d’une maison en Espagne. Pour des informations générales sur l’achat d’une maison en Andalousie, vous pouvez également regarder cette vidéo :

 

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox (Málaga, Andalousie)