LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 2ème PARTIE : RESTRICTIONS ET INTERDICTIONS DE LA PART DES ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES
Au vu de l’explosion des locations de vacances dans certaines villes au cours des dernières années, et toujours en prenant en compte l’équilibre délicat entre les vacanciers et les résidents, les syndicats de copropriété ont depuis longtemps pris des mesures à ce sujet afin de restreindre et dans bien des cas d’interdire les locations de vacances dans leurs bâtiments. Tout au long de notre trajectoire dans le conseil aux étrangers sur la Costa del Sol, nous avons été confrontés à ce genre de « litiges » entre les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES et les acheteurs étrangers qui souhaitent utiliser leur propriété à des fins de location de vacances.
Nous allons tenter d’éclaircir la réglementation actuelle qui permet aux syndicats de copropriété d’intervenir afin de restreindre ou d’interdire cette activité.
Comment un ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES peut-il restreindre ou interdire la location de vacances ?
Depuis des années, nous sommes conseillers juridiques pour nos clients étrangers dans l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette activité nous a menés à être de plus en plus souvent confrontés à des situations où les syndicats de copropriétés ont modifié les statuts et interdit la location de vacances dans les logements qui en font partie.
La procédure permettant aux syndicats de copropriété de mettre en place ces restrictions est réglementée par l’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale (LPH). Elle permet aux syndicats de copropriété de restreindre ou de soumettre à conditions la location de vacances, en convoquant une réunion de la copropriété et en obtenant plus de 3/5 votes à faveur, ce qui doit également représenter 3/5 parts du syndicat.
Restrictions à l’inscription d’une location de vacances au registre foncier
Pour que cette résolution d’interdiction soit applicable à des tiers, elle doit être officiellement inscrite au registre foncier (Registro de la Propiedad). Autrement dit, si un acheteur acquiert un bien immobilier et le syndicat de copropriété a approuvé cette interdiction mais ne l’a pas inscrit au registre foncier ou si l’inscription a été effectuée après l’achat du bien, le propriétaire pourra légalement inscrire le logement au RTA et l’interdiction n’aura aucun effet.
De la même manière, cette interdiction ne s’applique pas aux logements inscrits au RTA avant l’approbation par le syndicat de copropriété.
Changement de nom d’une licence RTA existante
Finalement, pour l’achat d’un logement déjà inscrit au RTA pour lequel le syndicat de copropriété aurait ultérieurement approuvé une interdiction de location de vacances, le Conseil du tourisme du gouvernement régional d’Andalousie sous-entend qu’en cas de vente de la propriété, la licence RTA restera valable. Le nouveau propriétaire ayant acheté la propriété pourra modifier le nom de l’inscription au RTA.
Les syndicats de copropriété peuvent-ils légalement interdire une location de vacances ?
L’article 17.12 de la LPH stipule littéralement que les syndicats peuvent restreindre ou soumettre à conditions la location de vacances mais n’indique pas expressément qu’ils peuvent l’interdire.
Comme l’article n’inclut pas clairement le mot « interdire », certains juges et légistes considèrent qu’il n’est pas possible d’interdire cette activité sur la base de ce précepte et avec une majorité de 3/5.
L’interdiction ne pourra être introduite que sur la base d’un article différent, concrètement l’article 17.5, mais après un vote unanime de tous les propriétaires soit 100 % des parts du syndicat.
Litige juridique sur les restrictions des syndicats de copropriété à la location de vacances RTA
De la même manière, la Cour régionale de Cordoue, dans un verdict du 12 juillet 2022, a allégué qu’il existe une jurisprudence imposant une interprétation restrictive des limitations sur le droit de la propriété privée, qui est un droit reconnu constitutionnellement (article 33 de la Constitution espagnole). Par conséquent, une telle interdiction irait à l’encontre du droit sur la propriété privée.
Sans l’ombre d’un doute, il s’agit d’un conflit légal qui doit être éclairci au cours des prochaines années. Tôt ou tard, la Cour suprême fixera une réglementation sur ce sujet.
Que peuvent faire les syndicats de copropriété pour restreindre ou soumettre à conditions les locations de vacances ?
Bien qu’il ne soit pas possible d’interdire cette activité par la majorité de 3/5 stipulée dans l’article 17.12 de la LPH, il est tout de même possible d’adopter un certain nombre de restrictions ou de conditions que les syndicats de copropriétés peuvent imposer aux logements inscrits ou en attente d’inscription au RTA.
Les mêmes juges et légistes qui interprètent qu’une activité de location de vacances ne peut pas être interdite sans le vote unanime de tous les propriétaires indiquent également ce qu’une résolution visant à restreindre ou à soumettre à conditions la location de vacances pourrait contenir d’après l’article 17.12 de la LPH avec l’approbation des 3/5 des propriétaires :
Éventuelles restrictions imposées par les syndicats de copropriété
Les syndicats de copropriétés peuvent approuver des réglementations sur les locations de vacances et fixant des règles internes telles que :
- limiter le nombre d’utilisateurs
- accepter ou refuser les animaux de compagnie
- fixer des dates ou horaires d’arrivée et de départ
- obliger à obtenir certaines assurances
- exiger la présence du propriétaire ou du bailleur lors de l’arrivée pour informer les locataires des règles concernant les espaces communs
- obliger le propriétaire à fournir aux locataires une copie du document contenant ces restrictions et règles
- augmenter de 20 % maximum les frais de service,
- etc.
Cette résolution ou réglementation interne adoptée par le syndicat pour encadrer les locations de vacances indiquant les critères à remplir par les propriétaires souhaitant louer leur logement pour les vacances, sera alors obligatoire.
Quelles mesures les syndicats de copropriété peuvent-ils prendre si ces réglementations internes ne sont pas respectées ?
Ces réglementations internes adoptées par le syndicat doivent inclure expressément les conséquences juridiques de leur non-respect pour la location de vacances. Évidemment, les conséquences ne s’appliqueront pas au locataire qui passe quelques jours dans la propriété. Elles s’appliqueront au propriétaire.
Parmi les conséquences logiques d’un tel manquement on trouve l’exercice de l’action en cessation prévue dans l’article 7.2 de la LPH. Cette action permettra au syndicat d’exiger effectivement l’arrêt de la location de vacances et un dédommagement, au cas où la location de vacances enfreindrait les règles établies et adoptées par le syndicat pour les maisons destinées à la location touristique.
IMPORTANT : Il est à noter qu’à ce sujet, nous faisons référence à ce que le syndicat de copropriété peut entreprendre si l’on considère qu’il n’est pas possible d’interdire la location de vacances conformément à l’article 17.12 de la LPH car ce précepte s’applique à des restrictions et des conditions. Cependant, ce sujet est contestable et ce débat doit encore être éclairci.
Un promoteur peut-il interdire la location de vacances avant même que les logements soient vendus ?
La réponse est OUI.
Dans un lotissement de nouvelles constructions ou de maisons sur plan, avant que les propriétés ne commencent à être vendues, le promoteur doit élaborer et inscrire les statuts que le syndicat de copropriété devra respecter. Par conséquent, le promoteur pourrait éventuellement inclure dans les statuts l’interdiction d’utiliser les logements à des fins de locations de vacances.
Cela n’est actuellement pas fréquent mais possible et il se peut qu’à l’avenir cette pratique devienne de plus en plus courante, afin d’apporter plus de valeur à la propriété, notamment dans les résidences de luxe. Finalement cela pourrait être un moyen efficace d’attirer les potentiels investisseurs étrangers qui recherchent en Espagne un endroit pour vivre ou pour se reposer, loin des activités qui pourraient troubler la tranquillité du lotissement ou de la résidence.
Location de votre bien en Andalousie et restrictions imposées par la mairie
Vous cherchez à investir dans l’immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions de la mairie de votre municipalité ? Nous vous invitons à lire également l’article précédent :
Conseil légal sur l’investissement dans les locations de vacances RTA en Andalousie
Être conseillé sur l’achat et la vente de propriétés, par un avocat indépendant, expert en la matière, est extrêmement important afin de garantir votre investissement et d’éviter toute surprise lors du processus de transfert ou plus tard. Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.
Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox/Málaga, Andalousie, Espagne)
