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CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR L’ACHAT D’UN INVESTISSEMENT IMMOBLIER EN ESPAGNE : LOCATION DE VACANCES OU LONGUE DURÉE ?

Buying a property investment in Spain: holiday or long-term rental?
Achat d’un investissement immobilier en Espagne : location de vacances ou longue durée ?

À l’exception de l’année 2020 en raison de la pandémie, au cours des dernières années l’intérêt des investisseurs étrangers dans l’achat d’un investissement immobilier en Espagne s’est accru. Cet intérêt concerne aussi bien les locations de vacances que les locations longue durée. En Andalousie, et plus particulièrement dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la plupart des opérations de vente immobilière ont pour objectif d’accorder à l’acheteur un bénéfice sur son investissement.

Parmi ces investisseurs, on trouve de nombreux citoyens européens non-résidents en Espagne, de pays tels que les Pays-Bas, la Belgique, l’Angleterre, la Suède, la Finlande, la France ou l’Allemagne. D’après un rapport rédigé par l’OMAU (Observatoire de l’environnement urbain de Malaga), la ville de Malaga est passée de 14 885 locations de vacances en 2015 à 54 685 en 2021.

Obtenez tous les renseignements sur l’endroit où investir dans un bien immobilier

Il y a quatre choses à savoir avant de décider de l’endroit où investir et du prix à payer.

  1. Le prix moyen ou  coût de la maison. Plus le prix d’une maison est élevé, plus il sera difficile d’amortir ou de récupérer l’investissement en la louant.
  2. Le prix moyen ou coût de la location. Plus le prix de la location est faible, moins il y aura de bénéfices et plus il faudra de temps pour obtenir le retour sur investissement voulu.
  3. Le tourisme potentiel de la région dans laquelle vous envisagez d’investir. Bien évidemment, en matière de location de vacances, les biens en bord de mer par exemple offrent un retour sur investissement très intéressant lorsqu’ils sont loués à la saison. Les villes culturelles et touristiques comme Malaga, Cadix ou Séville par exemple, attirent beaucoup les touristes pendant une grande partie de l’année.
  4. Les frais d’entretien et les impôts à payer sur la location. En Espagne, les locations de vacances et de longue durée sont traitées de façons très différentes en matière fiscale.

Calculez le retour sur investissement d’un bien immobilier en Espagne

La formule la plus simple pour calculer le retour sur investissement consiste à additionner le revenu brut de la location par année, de le diviser par le prix d’achat et de multiplier le résultat de ce calcul par 100 pour obtenir votre retour. Prenons quelques exemples :

Ruud, un Hollandais d’Utrecht, envisage d’acheter une maison neuve à Malaga, sur la côte est, l’un des quartiers les plus chers, pour un montant de 470 000 euros, frais de transfert de propriété compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 1 400 euros par mois, soit 16 000 euros par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée A :

  • 16 800 € / 470 000 € = 0,0357
  • 0,0357 x 100 = 3,57 %

Autrement dit, pour Ruud la location de la maison entraînerait un retour sur investissement de 3,57 % par an. Une fois encore, notre ami Ruud envisage d’acheter une maison à Antequera, très similaire à celle de Malaga, mais son prix est de 150 000 euros, frais de transfert compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 550 € par mois, soit 6 600 € par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée B :

  • 6 600 € / 150 000 € = 0,044
  • 0,044 x 100 = 4,4 %

Autrement dit, chaque année la location de la maison permet à l’acheteur de récupérer 4,4 % de son investissement.

 

Comment calculer le retour sur investissement d’une maison en location de vacances ?

Return On Investment Spanish holiday lettings
Retour sur investissement d’une location de vacances en Espagne

La formule ci-dessus est uniquement valable pour une location longue durée et non pour une location de vacances. Pour les maisons de vacances, le calcul du retour sur investissement est bien plus compliqué et il n’est pas possible d’appliquer une formule concrète, car les prix varient énormément et dépendent en grande mesure du type de propriété, de ses caractéristiques, de sa distance de la plage, des installations comme la piscine, les espaces verts, etc. Par ailleurs, les tarifs de location varient énormément en fonction de la saison.

D’après les données récemment publiées par la plateforme de location Holidu, en analysant les offres et les réservations de l’été 2022 sur la Costa del Sol, les prix les plus élevés par nuit pour des logements dans la province de Malaga se trouvent à Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía à Marbella, suivis par San Pedro de Alcántara, Alhaurin de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona et Frigiliana.

D’autres zones côtières à Cadix comme Sotogrande et la côte tropicale formée par Almuñecar-La Heradura, affichent également de nombreuses réservations pour cet été 2022.

Penser au bien fixe et aux dépenses de location

Les coûts fixes d’un logement sont généralement : la taxe foncière (IBI), les charges de copropriété, la taxes sur le traitement des déchets et l’impôt sur le revenu pour les non-résidents, qui doit être payé pendant les périodes où le logement n’est pas loué. Il ne faut pas non plus oublier les éventuels intérêts de votre crédit en Espagne.

Dans la plupart des cas, pour une location de vacances, le propriétaire ne pourra pas gérer lui-même la location et l’entretenir par manque de temps, c’est pourquoi il faudra ajouter les frais d’entretien de l’agence qui s’en chargera. Ces frais peuvent représenter entre 18 et 24 % du montant de la location.

Il faudra également prendre en compte les taxes ou les dépenses à verser sur les bénéfices de cette location en Espagne que nous aborderons plus en détail ci-dessous. En résumé, si la résidence fiscale du propriétaire se trouve en Espagne, lorsque la propriété est louée en tant que résidence principale, environ 60 % du bénéfice net est exonéré d’impôts. Cependant, s’il s’agit d’une location de vacances ou si la résidence fiscale du propriétaire n’est pas en Espagne, il n’y a aucune exonération d’impôts.

 

Envisager d’autres options : bénéfices de locations de vacances en maison de campagne

Renting our rural property
Louer une propriété rurale

C’est à coup sûr le type de propriété qui a le plus bénéficié de la pandémie en termes de location de vacances. En effet, la demande de ce type de logement a explosé au cours des dernières années. Ces logements, avec une piscine, un jardin et du terrain, sont fortement demandés à la location pendant les périodes de vacances. Cela a également provoqué une augmentation des prix de ces propriétés, en raison de l’intérêt des investisseurs étrangers.

Nos propres clients à qui nous fournissons un conseil juridique pendant le processus d’achat d’une maison rurale en Andalousie, nous ont fait part du grand nombre de réservations que leurs propriétés rustiques ont reçu pour des locations de vacances. Certaines régions comme La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, les régions montagneuses de Ronda ou Mijas peuvent s’avérer très intéressantes pour les investisseurs immobiliers.

 

Ce qu’il faut savoir sur les tarifs moyens de location si vous envisagez d’acheter un bien à Malaga

Pour ce qui est des locations longue durée (non vacances), une étude menée par le site immobilier Idealista a révélé qu’à Malaga, le prix de location d’un logement en mai était de 10,90 euros le mètre carré, ce qui représente une augmentation de 16,40 % par rapport à la même période de 2021 et de 6,6 % par rapport au mois de février de cette année.

Dans les villes, l’augmentation du prix de la location en 2022 a été considérable. Notamment, à Casares cette augmentation a été de 27,80 %, à Estepona de 24,80 %, à Mijas de 24 %, à Marbella de 21,70 % et à Fuengirola de 19,60 %. Dans la ville de Malaga, l’augmentation a été de 10,1 % en 2022 et il s’agit désormais de l’une des villes les plus chères d’Espagne en matière de location.

Quels sont les conditions à remplir pour louer un logement à la saison ?

Pour louer une maison de vacances en Andalousie (contrat de moins de 2 mois), il est obligatoire d’inscrire le logement au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA). Ce registre dispose de différentes catégories en fonction du type de bien que vous souhaitez inscrire.

Le logement à inscrire doit remplir quelques conditions techniques, notamment les propriétés urbaines doivent disposer d’un Permis de première occupation (LPO) ou d’un certificat d’habitabilité.

Si la propriété que vous envisagez d’acheter et d’inscrire au RTA est rurale, elle n’aura probablement pas de LPO. Dans ce cas, il faudra obtenir une résolution d’assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO) ou d’hors ordination (FO).

Licence RTA par déclaration de responsabilité

Il est important de souligner que l’inscription au RTA se fait sous déclaration de responsabilité. Autrement dit, la personne déclare, sous sa propre responsabilité, que le logement remplit tous les critères techniques et légaux requis pour son inscription. Il n’est pas nécessaire de prouver à cet instant que c’est effectivement le cas.

En d’autres termes, le gouvernement régional d’Andalousie va automatiquement inscrire la propriété au RTA après la présentation de la déclaration de responsabilité mais se réserve le droit d’effectuer une inspection et de sanctionner le propriétaire au cas où celle-ci ne respecterait pas les exigences requises pour son inscription au RTA.

La copropriété peut-elle interdire la location de vacances ?

La réponse est OUI. Lors d’une réunion, la copropriété peut interdire la location de vacances dans toutes les propriétés qui constituent le syndicat. Pour ce faire, il sera nécessaire d’obtenir un vote de 3/5 du total des propriétaires représentant 3/5 des parts totales pour que cette décision soit approuvée. Cependant, il est à souligner que pour que cet accord engage les nouveaux propriétaires, il doit être officiellement inscrit au registre foncier (Registro de la propiedad).

Admettons que vous envisagiez d’acheter une maison à des fins de location de vacances à Almuñécar et que, lorsque vous demandez un certificat de propriété abrégé, celui-ci n’indique pas explicitement l’interdiction de le louer à la saison.

Même si la copropriété vous informe qu’une interdiction a été approuvée pour la totalité de la résidence, en tant que propriétaire, vous pourrez inscrire votre logement au RTA et le louer à des vacanciers. La copropriété ne peut pas interdire cet usage si l’interdiction n’est pas inscrite au registre foncier avant l’émission de votre titre de propriété.

Suis-je susceptible de payer plus de charges de copropriété si mon bien est utilisé pour une location de vacances ?

Une fois encore, la réponse est OUI. La copropriété peut majorer les charges jusqu’à 20 % pour les logements à usage de location de vacances. Une fois encore, cette décision demande une majorité de votes de 3/5 du nombre total de propriétaires représentant 3/5 des parts totales.

Cependant, tout comme pour l’interdiction de location à la saison, cette augmentation ne peut pas être rétroactive et ne peut pas s’appliquer aux logements déjà inscrits au RTA.

Doit-on s’attendre à d’autres limitations et restrictions à l’avenir sur les locations de vacances ?

Dans les grandes villes qui attirent de nombreux touristes, de plus en plus d’habitants cherchent à mettre en place des limitations et des restrictions aux locations de vacances en raison des désagréments que cela provoque aux résidents.

Dans la ville de Malaga, plus particulièrement dans le centre historique, les problèmes de tapage nocturne et les dégradations dans certains bâtiments provoquées par la forte demande de locations de vacances pour les enterrements de vie de garçon/jeune fille, les fêtes et autres événements sont monnaie courante.

Le débat sur ce sujet est ouvert depuis quelques années à Malaga, mais aucune mesure restrictive n’a été prise jusqu’à présent. Cependant, il se peut qu’à moyen-long terme cette activité subisse des restrictions car, ce quartier de la ville de Malaga tout comme d’autres régions côtières ou d’autres grandes villes comme Grenade, Séville ou Cadix souffrent d’une certaine saturation de logements de ce type.

Il faut également ajouter à cela que le gouvernement régional d’Andalousie travaille actuellement sur la rédaction d’un nouvel arrêté visant à régulariser les locations de vacances qui risque d’imposer certaines restrictions à cette activité.

 

Quels impôts vais-je devoir payer sur les revenus obtenus de mon investissement immobilier en Espagne ?

Tax over rental investment Spain
Taxe sur l’investissement locatif en Espagne

Si vous êtes non-résident en Espagne mais citoyen de l’Union européenne, de la Norvège ou de l’Islande, vous devrez déclarer 19 % de vos revenus issus de la location de vacances en Espagne au Trésor public espagnol, avec la possibilité de déduire certaines dépenses. Cependant, si vous êtes non-résident en Espagne et nationalisé dans un pays tiers, vous devrez verser 24 % des revenus obtenus de vos locations de vacances et ne pourrez déduire aucun frais.

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, les revenus que vous obtenez de vos locations de vacances doivent être mentionnés dans votre déclaration d’impôts ; vous devrez les ajouter à vos revenus annuels. Par conséquent, comme il s’agit d’un impôt progressif, plus le montant que vous percevez est élevé, plus vous payez d’impôts.

Avantages fiscaux d’une location longue durée

Pour ce qui est des locations longue durée, si vous êtes résident fiscal en Espagne et si votre bien constitue la résidence principale de votre locataire, sachez que la réglementation actuelle indique que 60 % du bénéfice net est exonéré de l’impôt sur le revenu (IRPF).

Cependant, en octobre 2022, le gouvernement national a demandé l’approbation d’une nouvelle loi sur le logement. Cette loi, sous sa forme actuelle, réduirait cette déduction à 50 % mais pourrait l’augmenter à 60 %, 70 % et 90 % dans certains cas, comme des travaux de rénovation, la location à des personnes de moins de 35 ans dans des quartiers où les locations sont très élevées ou si le locataire est une entité gouvernementale ou une ONG.

Quels autres avantages pouvez-vous obtenir d’une location de vacances par rapport à une location longue durée ?

Le premier avantage consiste à permettre au propriétaire de profiter du logement, autrement dit il pourrait en profiter tout en obtenant un revenu ou des gains de celui-ci. Deuxième avantage, dans une location longue durée, si le locataire est mauvais payeur, ne règle pas son loyer et refuse de quitter le logement, le processus d’expulsion est extrêmement long et il est très peu probable que les loyers dus et les frais de justice soient récupérés.

Le délai minimum entre le moment où la plainte est déposée auprès du tribunal et l’expulsion du locataire se situe entre 6 et 9 mois. Cela pourrait même prendre plus longtemps s’il y a des enfants à charge. Comme vous pouvez l’imaginer, certains locataires laissent le logement dans un état pitoyable lorsqu’ils savent qu’ils vont en être expulsés à une certaine date.

Autre avantage de la location de vacances, si vous souhaitez vendre votre propriété, vous pouvez immédiatement disposer de votre bien. Dans une location longue durée, si le locataire utilise le logement comme résidence principale, la loi stipule qu’il ou elle peut y vivre pendant 5 ans et peut obliger le propriétaire à respecter cette période. Bien entendu, l’acheteur peut accepter ces conditions et subroger la location.

Conseil juridique sur l’investissement immobilier en Espagne

En résumé, nous vous conseillons de bien vous renseigner et d’obtenir un avis professionnel sur cette procédure. Nous vous rappelons que C&D Solicitors est un cabinet juridique spécialisé qui propose un service de conseils aux étrangers lors de  l’achat d’une propriété  à Malaga et en Andalousie, et qui bénéficie de plus de 15 ans d’expérience.

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CABINET CONSEIL JURIDIQUE À MÁLAGA POUR UN ACCOMPAGNEMENT EN FRANÇAIS LORS DE L'ACHAT, LA VENTE OU L’HÉRITAGE EN ANDALOUSIE

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