SKATT PÅ UTHYRNING AV FASTIGHET I SPANIEN FÖR ICKE SKATTESKRIVNA

Från och med januari 2024, i år, kan skatten på fastighetsuthyrning för icke fast bosatta/skatteskrivna i Spanien kombineras i en enda årlig deklaration som måste lämnas in mellan 1 och 20 januari följande år. Detta innebär att om du hyr ut en fastighet i Spanien och du anses vara icke skatteresident, kommer du från 2025 att kunna slå ihop all hyra som erhållits under året, även om det är från olika hyresgäster, till en enda skattedeklaration.

Från 2024 kommer C&D Solicitors också att erbjuda IRNR-skattedeklarationen för icke utländska fastighetsägare som hyr ut sin spanska fastighet. Skicka oss ett e-postmeddelande nu till info@cdsoliciotors.com om du vill att vi lägger till dig i vår e-postlista, så kommer vi att informera dig om våra avgifter plus alla eventuella avdrag för att minska din skatt.

Vad är den aktuella statusen på marknaden för fastighetsuthyrning i Spanien?

Under de senaste åren har utlänningars köp och försäljning av bostäder i avsikt att hyra ut dem, särskilt för semesteruthyrning, varit nyckeln till boomen på fastighetsmarknaden. I turistområden som Costa del Sol, Costa Tropical eller Axarquía och städer som Malaga, Marbella och Benalmádena är försäljningsvolymen mycket hög.

Ökningen av hyrespriserna i Andalusiens Medelhavskust, som drivs av den höga efterfrågan på semesterbostäder, har väckt intresset bland utländska köpare för att köpa fastigheter. Privatpersoner, företag och investeringsfonder har länge haft siktet inställt på olika städer och kustområden i Andalusien, med målet att köpa fastigheter avsedda att användas för semesteruthyrning.

Är det lönsamt att investera i en fastighet för uthyrning i Spanien?

Svaret är JA, objektiva data bevisar det. Det är dock nödvändigt att ta hänsyn till två mycket viktiga faktorer: priset som ska betalas för fastigheten och efterfrågan på uthyrning i det specifika området. Många fastighetsmäklare erbjuder dessa uppgifter.

Enligt Idealista nådde vikten av säsongsuthyrning som helhet under första kvartalet 2024 11 % av marknaden. I Andalusien utgör säsongsuthyrning redan 21 % av det totala antalet hyrda lägenheter i Cadiz, 13 % i Malaga, 9 % i Granada och 7 % i Sevilla.

Är det lönsamt att investera i en fastighet för uthyrning på Costa del Sol?

I staden Malaga har hyrespriserna under de senaste fyra åren ökat med nästan 40 % och under de senaste 12 månaderna har de ökat med 14 %. För närvarande lockar varje annons för en långtidsuthyrning som publiceras i Malaga i genomsnitt 28 potentiella hyresgäster. Rapporten för första kvartalet i år 2024, publicerad av fastighetsportalen Fotocasa, visar att den genomsnittliga avkastningen på investeringar för bostäder i Andalusien har varit 6,1 %.

Denna rapport avslöjar en tydlig minskning av lönsamheten för den historiska stadskärnan i Malaga, som har gått från 4,3 % till 1,6 % på ett år. Detta beror på det höga priset på bostäder i detta område av Malaga, vilket ökar den tid som krävs för att få avkastning på din investering.

Olika skördar per distrikt i Malaga

Den här rapporten visar att andra stadsdelar i staden Malaga, en bit från stadens centrum, som El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión eller Cruz de Humilladero, har gett avkastning under det senaste året från 4 % till 5 %, eftersom fastighetspriserna i dessa områden är mycket lägre. Många nybyggnadsprojekt i staden Malaga utvecklas i dessa stadsdelar.

Enligt denna rapport från Fotocasa, i den västra delen av Costa del Sol, låg den genomsnittliga avkastningen för bostäder under det senaste året på 4,5 % i Marbella och i Torremolinos var genomsnittet 5,7 %, i Benalmádena 5,1 %, i Mijas 5,9 %, i Fuengirola 4,7 % och i Estepona 4,6 %.

I den östra delen av Costa del Sol/Axarquía kan vi hitta Rincón de la Victoria med 4,9%, Vélez Málaga med 5,5% och Torrox med 5%. I Granada, på Costa Tropical, har vi Almuñécar med en genomsnittlig avkastning på 4,6 % och Motril med 5,7 %.

Måste icke skatteskrivna invånare betala skatt på hyresinkomster i Spanien?

Svaret är ja. Varje fastighet som ligger i Spanien är föremål för inkomstskatt för icke skatteskrivna (IRNR). Om fastigheten hyrs ut, oavsett om det är långtidsuthyrning, korttidsuthyrning eller som fritidshus, måste ägaren eller var och en av ägarna lämna in blankett 210. Likaså om det finns olika referensnummer i Catastro-registret, ska en skattedeklaration lämnas för varje catastro-referensnummer.

The answer is YES. Every property located in Spain is subject to Non-Resident Income Tax (IRNR). If the property is let out, whether in a long-term tenancy, a short-term tenancy or as a holiday home, the owner or each of the owners will have to file Form 210. Likewise, if there are different cadastral references, a tax return must be filed for each cadastral reference.

När är utlänningar befriade från att deklarera hyresintäkter?

För första gången, från och med januari i år, är inlämningsdatumet för formulär 210 mellan 1 och 20 januari följande år. D.v.s. hyra och inkomst som en icke-skatteskriven erhållit från en bostad 2024 kommer att deklareras mellan 1 och 20 januari 2025.

Kom ihåg att det nu är möjligt att lämna en enda årlig deklaration för varje ägare, även om det finns olika hyresgäster, vilket är fallet för semesteruthyrning i Malaga.

Vad är skattesatsen för hyra som erhålls av icke fast bosatta/skatteskrivna i Spanien?

Skattesatsen är 19 % för bosatta inom EU, Island, Norge och Liechtenstein. Invånare utanför EU kommer dock att behöva betala en skattesats på 24 %.

Kan jag dra av kostnader från hyran för en fastighet om jag inte är fast bosatt/skattskriven i Spanien?

Två scenarier måste beaktas: Icke fast bosatta som bor i EU, Island, Norge och Liechtenstein kan dra av kostnader från bruttohyresintäkterna.

Utländska medborgare som bor i andra länder, d.v.s. utanför Europeiska unionen, kan dock inte dra av några kostnader och kommer att vara skyldiga att betala skatt på den totala bruttoinkomsten från fastighetsuthyrning.

Vilken skatt ska betalas om ägaren av en fastighet är ett utländskt kommersiellt företag?

I det här fallet kommer det utländska företaget som äger fastigheten att behöva lämna in blankett 210 årligen, på samma sätt som en person som inte är fast bosatt i landet (icke skatteskriven), eftersom det utländska företaget också kommer att vara skyldigt att betala IRNR. Skattesatsen blir densamma som för en enskild ägare.

Kan skattemyndigheterna tolka att jag bedriver ekonomisk verksamhet i Spanien om jag hyr ut en fastighet?

En icke fast bosatt som äger flera hyresfastigheter i Spanien anses inte bedriva verksamhet genom ett fast driftställe i Spanien eller med andra ord anses inte ägna sig åt näringsverksamhet. Enligt spanska skatteregler är den enkla uthyrningen av flera fastigheter inte ett av de fall som ingår i begreppet ”fast etablering”.

I vissa fall, då en utlänning som hyr ut flera fastigheter i Spanien och anställer personal (minst en person i Spanien med ett heltidsanställningsavtal) för att sköta dessa aktiviteter, så skulle statskassan tolka att den verksamhet som bedrivs är av affärsmässig karaktär, genom ett fast driftställe. Detta medför ansvar för företagsskatt och ett krav på att lämna kvartalsdeklarationer. Skattesatsen är i detta fall 23 %, beroende på skillnaden mellan intäkter och utgifter för det fasta driftstället.

Vad är det viktigaste att tänka på om jag köper en fastighet i Spanien som en hyresinvestering?

Anlita en advokat specialiserad på fastighetsrätt för att ge dig råd under köpprocessen. Om du har juridiska frågor eller söker rättslig skattesäkerhet, är det viktigt att anlita en advokat för att säkerställa din sinnesfrid. Det kan finnas begränsningar och restriktioner för uthyrning av en fastighet, förutom andra typer av juridiska frågor och din advokat kommer att granska allt detta i en due diligence och informera dig innan du skriver under det privata köpekontraktet.

C&D Solicitors, specialistjurister inom fastighetsrätt i Andalusien

På C&D Solicitors är vi specialiserade på att tillhandahålla fastighetsrådgivning till utländska kunder, oavsett om det är individer som vill köpa en semesterbostad eller en investeringsfastighet i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill öka sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: svenska, engelska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusien)