La Cour suprême annule le Registre Unique des Locations en Espagne (NRA)
Effets de la décision sur l’activité de location touristique NRA
L’arrêt de la Cour suprême STS 620/2026, rendu le 21 mai 2026, supprime le dénommé NRA ou Registre Unique des Locations, qui constituait un registre national obligatoire.
Ce registre concernait les propriétaires de locations touristiques et de locations de courte durée, lesquels, s’ils souhaitaient exercer cette activité, devaient inscrire leurs biens dans ce registre, dépendant du Registre de la Propriété.
Pour de nombreux propriétaires et investisseurs étrangers, cette décision constitue une très bonne nouvelle, car elle améliore la sécurité juridique et permet une réduction significative de la bureaucratie liée à l’investissement immobilier en Espagne destiné à l’activité de location touristique.
Cependant, il est important de comprendre que la location touristique reste réglementée et que les obligations ne disparaissent pas ; l’ensemble de la charge réglementaire repose désormais sur les communautés autonomes et les municipalités, revenant ainsi au cadre juridique antérieur à la création du NRA.
Dans des villes comme Málaga, Marbella, Alicante, Valence, Madrid ou Barcelone, des milliers d’acheteurs étrangers acquièrent chaque année des appartements, villas et résidences de vacances dans le but de générer des revenus grâce à la location touristique ou de courte durée.
Nous analysons ci-dessous ce que cette décision signifie pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en Espagne comme investissement afin d’obtenir des revenus locatifs, ainsi que pour les propriétaires qui n’ont pas pu obtenir le NRA pour diverses raisons.
Qu’était le NRA et pourquoi préoccupait-il les propriétaires et investisseurs ?
Le NRA ou Registre Unique des Locations a été créé par le gouvernement central par le biais du Décret Royal 1312/2024 dans le but de centraliser le contrôle des biens destinés à la location de courte durée, c’est-à-dire la location touristique.
Le NRA obligeait à :
- enregistrer le bien dans un système national,
- obtenir un numéro d’identification obligatoire,
- utiliser ce numéro pour publier des annonces sur des plateformes telles que Airbnb ou Booking.
De nombreux propriétaires et acheteurs considéraient que ce nouveau registre augmentait la complexité administrative pour exercer l’activité de location touristique en Espagne, et instaurait un registre étatique qui entrait en conflit avec ceux des communautés autonomes, empiétant sur leurs compétences.
Notamment dans des zones à forte demande touristique telles que la Costa del Sol, la Costa Blanca ou les îles Baléares, les investisseurs recherchent une clarté réglementaire afin de sécuriser leur investissement. Le NRA constituait une barrière supplémentaire qui, dans certains cas, empêchait la possibilité de louer le bien à des fins touristiques, même si celui-ci disposait de la licence touristique correspondante délivrée par la communauté autonome compétente.
Il existait des biens disposant d’une licence touristique mais qui ne pouvaient pas obtenir le NRA pour différentes raisons liées au registre foncier dont ils dépendaient.
Quels sont les effets pratiques de la décision ?
L’arrêt STS 620/2026 supprime le NRA et conclut que l’État ne dispose pas des compétences suffisantes pour imposer un registre touristique national obligatoire. La Cour suprême estime que les compétences en matière de tourisme et de logements touristiques relèvent principalement des communautés autonomes et non de l’État.
Par conséquent, les dispositions fondamentales du NRA sont annulées et l’obligation de demander un numéro national pour louer des biens de courte durée disparaît. Il n’est plus nécessaire de s’inscrire au NRA pour exercer l’activité de location touristique en Espagne, ni d’obtenir un numéro NRA.
Ce numéro ne peut pas non plus être exigé pour publier des annonces sur des plateformes numériques telles que Airbnb ou Booking. Autrement dit, ces plateformes ne le demanderont plus, et il suffira de fournir le numéro de licence touristique délivré par la communauté autonome compétente.
Que faut-il faire désormais pour louer légalement un bien touristique en Espagne ?
La décision ne supprime évidemment pas la réglementation des logements touristiques en Espagne. Ce qui disparaît est uniquement le registre national NRA.
Les propriétaires et les acquéreurs doivent continuer à respecter la réglementation régionale et locale, ainsi qu’à s’acquitter des impôts correspondants en Espagne sur les revenus généralement tirés de cette activité. Même si vous êtes un propriétaire non résident, les revenus issus de la location touristique sont imposés en Espagne via l’impôt sur les non-résidents (IRNR).
En Andalousie, il reste obligatoire d’obtenir un numéro VUT pour les biens urbains ou VTAR pour les biens ruraux, et d’enregistrer le bien au Registre du Tourisme d’Andalousie (RTA). Ce registre équivaut à la licence touristique du bien pour la location touristique en Andalousie.
Ainsi, tout propriétaire ou acquéreur étranger souhaitant investir dans un bien immobilier destiné à la location touristique doit continuer à effectuer une analyse juridique préalable avant son acquisition.
Pour inscrire le bien au RTA, il est nécessaire de vérifier qu’il remplit les exigences techniques et juridiques requises pour la location touristique, telles que : l’autorisation de la copropriété, le permis de première occupation, les superficies minimales des pièces, etc.
Que dois-je faire si mon bien dispose déjà d’un NRA ou est en cours d’enregistrement ?
Étant donné que le NRA a été supprimé, il n’y a rien à faire.
Cela signifie que, que votre bien soit déjà enregistré, en cours d’enregistrement ou non enregistré pour quelque raison que ce soit, le propriétaire n’a aucune démarche à effectuer en ce qui concerne le NRA, celui-ci n’existant plus.
À partir de maintenant, le propriétaire peut louer son bien à condition qu’il dispose de la licence touristique délivrée par la communauté autonome compétente et qu’il respecte la réglementation municipale.
Que doit faire un acquéreur souhaitant investir dans un bien destiné à la location touristique ?
Il est essentiel de réaliser une due diligence juridique avant l’achat d’un bien touristique en Espagne, afin d’éviter les problèmes et de réduire les risques inutiles.
Cette analyse juridique doit inclure les exigences nécessaires pour que le bien puisse être utilisé pour la location touristique, ainsi que la vérification que le bien envisagé les respecte.
Il convient de tenir compte de l’existence de différentes exigences légales pour exercer l’activité de location touristique, ainsi que du fait que les municipalités peuvent également imposer des restrictions et limitations aux nouvelles locations.
Si la finalité du bien est la location touristique, il est important que cette due diligence soit réalisée dans les plus brefs délais et avant la signature du contrat privé de vente (PPC). La réservation ou le PPC doivent contenir une clause protégeant l’acquéreur au cas où l’activité ne serait pas viable et que celui-ci souhaiterait se rétracter de l’achat.
L’assistance juridique d’un avocat spécialisé en droit immobilier, disposant d’une expérience avérée, est essentielle pour garantir un processus sûr et offrir une sécurité quant à la possibilité d’affecter le bien à la location touristique.
Comment cette décision affecte-t-elle Airbnb et Booking ?
Les plateformes numériques restent tenues de collaborer avec les autorités et de vérifier certaines exigences légales.
Toutefois, elles ne pourront plus exiger l’inscription au NRA, mais continueront à demander le numéro d’enregistrement du bien dans le registre touristique régional compétent afin de pouvoir publier le bien sur leur plateforme.
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Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox et Málaga, Andalousie)
