Registre de la Propriété et légalité urbanistique
De nombreuses maisons construites il y a plusieurs années, en particulier sur des terrains ruraux, n’ont jamais été inscrites au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) pour diverses raisons. La principale est l’absence de permis de construire, car l’habitation ne respectait pas la réglementation urbanistique en vigueur. Dans ces cas, il est possible d’inscrire le bien au registre par le biais d’une déclaration d’ouvrage achevé (ou déclaration de construction nouvelle) fondée sur l’ancienneté (« obra nueva por antigüedad »), conformément à l’article 52 du Décret Royal 1093/1997.
Comment inscrire un bien au Registre de la Propriété sur la base de son ancienneté ?
Un bien peut être inscrit au Registre de la Propriété à condition que :
- La construction soit entièrement achevée.
- Un certificat technique confirmant l’ancienneté du bâtiment soit fourni.
- Le délai de six ans applicable en Andalousie, pendant lequel l’Administration peut adopter des mesures de discipline urbanistique impliquant la démolition, soit écoulé.
- Aucune procédure de discipline urbanistique ne soit inscrite au Registre de la Propriété.
Pour ce faire, un acte de déclaration de construction nouvelle fondée sur l’ancienneté doit être signé devant notaire, puis inscrit au Registre de la Propriété après paiement de l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD).
Si le bien n’est pas non plus inscrit au Cadastre, le formulaire cadastral correspondant doit être présenté avec la documentation notariale afin de demander son inscription cadastrale. Dans ce cas, la mairie ou l’administration fiscale peut réclamer l’impôt foncier (IBI) des quatre années précédentes, ainsi que les intérêts de retard et majorations.
Quel est le coût d’une déclaration de construction nouvelle fondée sur l’ancienneté ?
Les coûts dépendent de la taille et du nombre de mètres carrés de la construction à inscrire, car la valeur du bien doit être déclarée dans l’acte notarié à signer. L’inscription d’une piscine ou d’un bâtiment de stockage n’est pas comparable à celle d’un logement complet.
À titre indicatif, les coûts sont les suivants :
- Certificat technique : 500 € – 1 500 €
- Frais de notaire : 800 € – 1 200 €
- Frais du Registre de la Propriété : 300 € – 800 €
- AJD (impôt sur les actes juridiques documentés) : 1,2 % en Andalousie de la valeur déclarée de la construction
L’inscription d’un bien au Registre de la Propriété est-elle obligatoire ?
Non. En Espagne, l’inscription au Registre de la Propriété est facultative. Toutefois, du point de vue de la sécurité juridique face aux revendications de tiers, il s’agit du registre le plus important.
En revanche, il est obligatoire que le bien soit correctement enregistré au Cadastre. Ce registre est utilisé par l’Administration pour déterminer la valeur cadastrale des biens immobiliers urbains et des terrains non bâtis. Il sert également à la perception d’impôts tels que l’impôt foncier (IBI).
Pourquoi est-il recommandé d’inscrire un bien au Registre de la Propriété ?
L’inscription au Registre de la Propriété espagnol n’est pas obligatoire, mais elle offre une sécurité juridique et facilite toute vente, succession ou transmission future du bien.
En outre, dans la pratique, presque toutes les banques exigent que le bien soit correctement inscrit avant d’accorder un prêt hypothécaire. La raison est simple : le prêteur doit pouvoir s’appuyer sur l’inscription au Registre de la Propriété afin de constituer une garantie hypothécaire sur le bien.
Par conséquent, un bien non inscrit ne peut pas faire l’objet d’une hypothèque. De plus, en cas de divergence entre la réalité physique du bien et sa description au registre, des difficultés peuvent survenir pour obtenir un financement, ou le montant du prêt peut être réduit.
L’inscription d’un bien au Registre de la Propriété signifie-t-elle qu’il est légal ?
L’inscription au Registre de la Propriété ne signifie pas que le bien est légal. Un bien peut être inscrit au registre tout en restant illégal d’un point de vue urbanistique. Un bien est considéré comme illégal s’il a été construit sans permis ou s’il ne respecte pas la réglementation urbanistique de la commune dans laquelle il se trouve.
Cependant, comme expliqué ci-dessus, lorsqu’un bien illégal ne peut plus faire l’objet de sanctions ou de démolition parce que le délai légal pour engager une procédure de discipline urbanistique est expiré (six ans en Andalousie), son inscription au Registre de la Propriété est possible par cette procédure.
Il convient de rappeler que l’inscription d’un bien légal, construit avec les autorisations nécessaires et conformément à la réglementation urbanistique, suit une procédure différente. L’inscription intervient une fois la construction achevée et lorsque le propriétaire peut fournir le certificat de fin de travaux, le permis de construire, la licence de première occupation (LPO) ainsi que les autres documents requis pour l’inscription.
Qu’est-ce que la déclaration d’assimilation hors urbanisme (DAFO ou SAFO) en Andalousie ?
Lorsqu’un bien est construit sans permis ou en violation des règles urbanistiques, et qu’il ne peut pas être régularisé parce qu’il est contraire aux règles applicables dans la commune où il se situe, la mairie peut reconnaître sa situation au moyen d’une procédure appelée DAFO ou SAFO.
Cependant, un DAFO ne légalise pas le bien. Il certifie uniquement que :
- La construction a été réalisée de manière irrégulière.
- Le délai pour adopter des mesures visant à rétablir la légalité urbanistique est expiré.
- L’infraction urbanistique est prescrite, ce qui signifie que le bien ne peut plus faire l’objet de sanctions ni de démolition.
- Le bâtiment respecte les conditions minimales d’habitabilité et dispose d’un accès à l’eau et à l’électricité, ainsi que d’un système adéquat de traitement des eaux usées.
Des travaux d’entretien et de conservation peuvent être réalisés et, dans certains cas, certains travaux de rénovation peuvent également être autorisés. Toutefois, il n’est pas possible d’agrandir la surface construite et les changements d’usage sont généralement interdits, comme la transformation d’un garage en logement.
Ainsi, un bien bénéficiant d’un statut DAFO ou SAFO reste une construction irrégulière ou illégale, même si sa situation administrative a été formellement reconnue par la mairie.
Cette procédure concerne le plus souvent des biens situés sur des terrains non constructibles ou ruraux, mais elle peut également s’appliquer à des biens urbains.
Dans le cadre des prêts hypothécaires pour des biens ruraux, l’existence d’une résolution DAFO/SAFO délivrée par la mairie est particulièrement importante, car de nombreux établissements financiers n’accordent pas de prêt en l’absence de cette reconnaissance.
Est-il possible de construire sur un terrain rural en Andalousie ?
La législation urbanistique andalouse (LISTA et son règlement), comme les réglementations précédentes qu’elle a remplacées, limite les nouvelles constructions sur les terrains ruraux.
En règle générale, les nouvelles constructions sur des terrains non constructibles ne sont autorisées que lorsqu’elles sont liées à :
- Des activités agricoles ou d’élevage.
- Des activités forestières.
- Des projets d’intérêt public, des développements touristiques ou des complexes touristiques présentant un intérêt économique pour la commune.
- La construction de logements isolés dans la campagne andalouse, à condition de respecter une série d’exigences très strictes. En pratique, ces exigences rendent l’obtention des autorisations extrêmement difficile.
Dans la plupart des communautés autonomes espagnoles, la possibilité de construire sur des terrains non constructibles ou ruraux est très limitée et, en règle générale, non autorisée.
C&D Solicitors Andalousie
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Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox et Malaga, Andalousie)
