Registrering i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)
Många hus som byggdes för flera år sedan, särskilt på landsbygdsmark, registrerades aldrig i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Detta beror ofta på att bygglov saknades, eftersom byggnaden inte uppfyllde gällande planbestämmelser.
I dessa fall är det möjligt att registrera fastigheten genom en så kallad nybyggnadsdeklaration baserad på byggnadens ålder (obra nueva por antigüedad), enligt artikel 52 i kungligt dekret 1093/1997.
Detta betyder att en fastighet kan registreras i fastighetsregistret även om den är planrättsligt olaglig och saknar bygglov.
I vår dagliga verksamhet möter vi ofta utländska klienter, som tänker köpa en fastighet i Spanien, och som tror att registrering i fastighetsregistret innebär att fastigheten är laglig. Detta är inte korrekt.
Hur registrerar man en fastighet baserat på dess ålder i fastighetsregistret?
En fastighet kan registreras i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) under följande förutsättningar:
- Byggnationen är fullständigt färdigställd
- Ett tekniskt intyg krävs för att styrka byggnadens ålder
- Den sexåriga preskriptionstiden i Andalusien, under vilken myndigheten kan vidta planrättsliga åtgärder såsom rivning, har löpt ut
- Det finns inget pågående planärende registrerat i fastighetsregistret
För att genomföra detta måste en nybyggnadsdeklaration baserad på ålder upprättas genom en notariell handling inför notarie. Därefter registreras handlingen i fastighetsregistret efter att stämpelskatten (AJD) har betalats.
Om fastigheten inte heller är registrerad i Catastro (katasterregistret) måste motsvarande kadastral anmälan lämnas in tillsammans med den notariella dokumentationen för att begära registrering även där.
I sådana fall kan kommunen eller skattemyndigheten kräva betalning av IBI (fastighetsskatt) retroaktivt för de senaste fyra åren, inklusive dröjsmålsränta och eventuella tilläggsavgifter.
Vad kostar en nybyggnadsdeklaration baserad på ålder?
Kostnaden beror på byggnadens storlek och antal kvadratmeter som ska registreras, eftersom byggnadens värde måste anges i den nya handlingen. Att registrera en pool eller ett förråd är inte detsamma som att registrera en hel bostad.
Som vägledning kan kostnaderna vara följande:
- Tekniskt intyg: 500–1 500 €
- Notariekostnader: 800–1 200 €
- Kostnader för fastighetsregistret: 300–800 €
- AJD (stämpelskatt): 1,2 % i Andalusien baserat på det deklarerade byggnadsvärdet
Är det obligatoriskt att registrera en fastighet i fastighetsregistret?
Nej, i Spanien är registrering i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) frivillig. Däremot är det det viktigaste registret när det gäller juridisk trygghet gentemot tredje part.
Det som däremot är obligatoriskt är att fastigheten är korrekt registrerad i Catastro (katasterregistret). Detta register används av myndigheterna för att fastställa det kadastrala referensvärdet för både bebyggda fastigheter och obebyggd mark, samt som grund för beskattning, till exempel fastighetsskatt (IBI).
Varför är det rekommenderat att registrera en fastighet i fastighetsregistret?
Registrering i det spanska fastighetsregistret är inte obligatorisk, men den ger juridisk trygghet och underlättar vid framtida försäljning, arv eller överlåtelse av fastigheten.
I praktiken kräver dessutom nästan alla banker att fastigheten är korrekt registrerad innan de beviljar ett bolån. Anledningen är att långivaren måste kunna säkerställa sin pant i fastigheten genom registrering i fastighetsregistret.
En fastighet som inte är registrerad kan därför inte belånas. Om det dessutom finns avvikelser mellan fastighetens faktiska skick och uppgifterna i fastighetsregistret kan det leda till svårigheter att få lån, eller att lånebeloppet blir lägre.
Innebär inskrivning i fastighetsregistret att en fastighet är laglig?
Att en fastighet är inskriven i fastighetsregistret innebär inte nödvändigtvis att den är laglig ur ett bygg- och planeringsperspektiv. En fastighet kan vara registrerad i fastighetsregistret trots att den är olaglig, till exempel om den har uppförts utan bygglov eller i strid med gällande detaljplan eller andra planbestämmelser i den kommun där den är belägen.
Som nämnts ovan kan dock en olaglig fastighet i vissa fall inte längre bli föremål för sanktioner eller rivning om preskriptionstiden för byggsanktionsärenden har löpt ut. I Andalusien är denna preskriptionstid normalt sex år. I sådana fall kan registrering i fastighetsregistret ändå vara möjlig genom ett särskilt förfarande.
Det är viktigt att skilja detta från registrering av en fullt laglig fastighet. För en fastighet som uppförts i enlighet med gällande bygglov och planbestämmelser sker registreringen enligt en annan process. När byggnationen är färdigställd måste fastighetsägaren kunna uppvisa handlingar såsom slutbesked (certificado final de obra), bygglov, första inflyttningsbesked (LPO – Licencia de Primera Ocupación) samt övriga handlingar som krävs för registrering.
Vad är en DAFO/SAFO (Declaration of Assimilation to Out-of-Planning Status) i Andalusien?
När en fastighet har uppförts utan bygglov eller i strid med gällande planbestämmelser, och fastigheten inte kan legaliseras eftersom den strider mot de planregler som gäller i den kommun där den är belägen, kan kommunen erkänna dess situation genom ett förfarande som kallas DAFO eller SAFO.
En DAFO innebär dock inte att fastigheten blir laglig. Den intygar endast att:
- Byggnationen har utförts på ett otillåtet sätt.
- Tidsfristen för att vidta åtgärder för att återställa planmässig laglighet har löpt ut.
- Eventuella planöverträdelser är preskriberade ur ett stadsplaneringsperspektiv, vilket innebär att fastigheten inte längre kan bli föremål för rivning eller sanktioner.
- Byggnaden uppfyller minimikraven på beboelighet samt har tillgång till vatten och el, och en godtagbar lösning för avloppshantering.
Under denna status är det tillåtet att utföra underhålls- och bevarandeåtgärder, och i vissa fall även vissa renoveringsarbeten. Däremot får byggnadsytan inte utökas, och ändring av användning är i regel inte tillåten, exempelvis att omvandla ett garage till bostad.
En fastighet med DAFO- eller SAFO-status betraktas därför fortfarande som en oreglerad eller olaglig byggnation, även om dess administrativa situation formellt har erkänts av kommunen.
Detta förfarande är vanligast för fastigheter belägna på icke exploaterbar mark eller landsbygdsmark, men det kan även förekomma för fastigheter i urbana områden.
Vid finansiering och bolån kopplade till lantliga fastigheter är det särskilt viktigt att det finns ett DAFO/SAFO-beslut från kommunen. Många banker beviljar nämligen inte lån för sådana fastigheter om de saknar detta erkännande.
Är det möjligt att bygga på landsbygdsmark i Andalusien?
Den andalusiska planlagstiftningen (LISTA och dess förordning), liksom den tidigare lagstiftning den ersatte, begränsar ny bebyggelse på landsbygdsmark.
Som huvudregel tillåts nya byggnationer på icke exploaterbar mark endast om de är kopplade till:
- Jordbruks- eller boskapsverksamhet.
- Skogsbruk.
- Projekt av allmänt intresse, turistanläggningar eller turistkomplex som bedöms vara ekonomiskt fördelaktiga för kommunen.
- Uppförande av enstaka bostadshus på den andalusiska landsbygden, förutsatt att en rad mycket strikta krav uppfylls. I praktiken innebär dessa krav att det är mycket svårt att få tillstånd för sådan bebyggelse.
I de flesta spanska autonoma regioner är möjligheten att bygga på icke exploaterbar mark eller landsbygdsmark mycket begränsad och i regel inte tillåten.
C&D Solicitors Andalusien
På C&D Solicitors är vi specialiserade på juridisk rådgivning inom fastigheter till utländska klienter. Vi assisterar både privatpersoner som vill köpa ett semesterboende eller en investeringsfastighet i Spanien, samt investeringsbolag som vill utveckla sina fastighetsportföljer och dra nytta av de värdeökningar som kan uppnås på fastighetsmarknaden och genom fastighetstransaktioner.
Vår byrå genomför alltid en noggrann due diligence-process av fastigheten och upprättar en detaljerad juridisk rapport, undertecknad av våra jurister. Rapporten innehåller all relevant juridisk information om fastigheten och dess status, så att du kan fatta ett tryggt och välgrundat beslut. Du får alltid denna rapport innan du undertecknar det privata köpekontraktet (PPC), det vill säga innan du betalar handpenningen eller så kallade “arras”.
Vi erbjuder en komplett helhetslösning genom hela köpprocessen på ditt eget språk: engelska, svenska, nederländska, franska, arabiska och tyska.
Du kan kontakta oss på telefon: +34 952 532 582, via WhatsApp: +34 639 54 16 02 eller via e-post: info@cdsolicitors.com. Vi går igenom ditt ärende och skickar information om processen samt en kostnadsuppskattning helt utan förpliktelser.
Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox och Málaga, Andalusien)
