Högsta domstolen ogiltigförklarar det enhetliga registret för uthyrningar i Spanien (NRA)

Effekter av domen på verksamheten med turistuthyrning

Högsta domstolens dom STS 620/2026, meddelad den 21 maj 2026, upphäver det så kallade NRA eller Enhetliga registret för uthyrningar, vilket var ett obligatoriskt statligt register.

Detta register påverkade ägare av turistuthyrningar och korttidsuthyrningar, vilka, om de ville bedriva sådan verksamhet, var tvungna att registrera sina fastigheter i detta register, som var kopplat till fastighetsregistret.

För många fastighetsägare och utländska investerare innebär denna dom mycket goda nyheter eftersom den förbättrar rättssäkerheten och medför en betydande minskning av byråkratin kopplad till fastighetsinvesteringar i Spanien avsedda för turistuthyrning.

Det är dock viktigt att förstå att turistuthyrning fortfarande är reglerad och att skyldigheterna inte försvinner, utan att hela det normativa ansvaret återgår till de autonoma regionerna och kommunerna, vilket innebär en återgång till det rättsliga ramverket före införandet av NRA.

I städer som Málaga, Marbella, Alicante, Valencia, Madrid eller Barcelona köper tusentals utländska köpare varje år lägenheter, villor och semesterbostäder i syfte att generera avkastning genom turistuthyrning eller tillfällig uthyrning.

Nedan analyserar vi vad denna dom innebär för dem som vill köpa en bostad i Spanien som investering och generera inkomster genom turistuthyrning, samt för de ägare som av olika skäl inte kunde erhålla NRA.

Vad var NRA och varför oroade det fastighetsägare och investerare?

NRA eller det Enhetliga registret för uthyrningar skapades av centralregeringen genom kungligt dekret 1312/2024 med syftet att centralisera kontrollen över fastigheter avsedda för korttidsuthyrning, det vill säga turistuthyrning.

NRA krävde att:

• registrera fastigheten i ett statligt system,
• erhålla ett obligatoriskt identifikationsnummer,
• använda detta nummer för att annonsera fastigheten på plattformar såsom Airbnb eller Booking.

Många fastighetsägare och köpare ansåg att detta nya register ökade den administrativa komplexiteten för att bedriva turistuthyrning i Spanien, samt att det innebar ett register från centralregeringen som överlappade de autonoma regionernas register och inkräktade på deras befogenheter.

Särskilt i områden med hög turistefterfrågan såsom Costa del Sol, Costa Blanca eller Balearerna söker investerare rättslig klarhet för att kunna säkerställa sin investering. NRA skapade en ytterligare barriär som i vissa fall hindrade möjligheten att hyra ut fastigheten som turistboende, även om den hade giltig turistlicens från den autonoma region där den var belägen.

Det fanns fastigheter som hade turistlicens men som inte kunde erhålla NRA av olika skäl beroende på det fastighetsregister där de var inskrivna.

Vilka är de praktiska effekterna av domen?

STS 620/2026 avskaffar NRA och fastslår att staten inte har tillräckliga befogenheter för att införa ett obligatoriskt statligt register för turistuthyrning. Högsta domstolen anser att befogenheter inom turism och turistbostäder huvudsakligen tillkommer de autonoma regionerna och inte staten.

Därför upphävs de centrala bestämmelserna i NRA och skyldigheten att ansöka om ett statligt nummer för att hyra ut korttidsbostäder försvinner. Det är inte längre nödvändigt att registrera sig i NRA för att bedriva turistuthyrning i Spanien, och det är inte längre nödvändigt att erhålla ett NRA-nummer.

Inte heller kan detta nummer krävas för att annonsera fastigheten via digitala plattformar såsom Airbnb eller Booking. Med andra ord kommer dessa plattformar inte att kräva det, utan det räcker att ange turistlicensnumret utfärdat av den behöriga autonoma regionen.

Vad måste göras nu för att lagligt hyra ut en turistbostad i Spanien?

Domen avskaffar inte regleringen av turistbostäder i Spanien. Det som försvinner är enbart det statliga NRA-registret.

Fastighetsägare och köpare måste fortsatt följa regional och lokal lagstiftning samt betala motsvarande skatter i Spanien för de inkomster som erhålls från verksamheten. Även om du är en icke-resident ägare, beskattas turistuthyrningsinkomster i Spanien genom skatt för icke-residenta (IRNR).

I Andalusien är det fortfarande obligatoriskt att erhålla ett VUT-nummer om fastigheten är urban eller VTAR om den är lantlig, och det är obligatoriskt att registrera fastigheten i Andalusiens turistregister (RTA) för att erhålla detta nummer. Detta register motsvarar turistlicensen för fastigheten för turistuthyrning i Andalusien.

Därför måste varje utländsk fastighetsägare eller köpare som är intresserad av att investera i köp av fastighet för turistuthyrning fortsatt genomföra en juridisk analys innan förvärvet.

För att registrera fastigheten i RTA måste det kontrolleras att den uppfyller de tekniska och juridiska krav som krävs för turistuthyrning, såsom: godkännande från bostadsrättsföreningen, första inflyttningslicens, minimiytor för rummen etc.

Vad ska jag göra om min fastighet redan har NRA eller är under registrering?

Eftersom NRA har avskaffats, behöver inget göras.

Detta innebär att oavsett om din fastighet redan är registrerad, håller på att registreras eller inte registrerades av någon anledning, behöver ägaren inte vidta några åtgärder eftersom detta register inte längre existerar.

Från och med nu kan ägaren hyra ut fastigheten förutsatt att den har turistlicens från den autonoma region där den är belägen och uppfyller kommunala regler.

Vad bör en köpare göra om han eller hon planerar att investera i fastighet för turistuthyrning?

Det är avgörande att genomföra en juridisk due diligence innan man köper en turistbostad i Spanien, för att undvika problem och minska onödiga risker.

I denna juridiska rapport bör ingå de krav som krävs för att fastigheten ska kunna användas för turistuthyrning, samt huruvida den aktuella fastigheten uppfyller dessa.

Det bör beaktas att det finns olika rättsliga krav för att bedriva turistuthyrning, och att kommuner och städer även kan införa begränsningar och restriktioner för nya uthyrningar.

Om syftet med köpet är turistuthyrning är det viktigt att denna due diligence genomförs så tidigt som möjligt och innan köparen undertecknar köpekontraktet (PPC). Bokningsavtal eller köpekontrakt bör innehålla en klausul som skyddar köparen om det inte är möjligt att bedriva verksamheten och köparen vill frånträda köpet.

Juridisk rådgivning från en advokat specialiserad på fastighetsrätt, med dokumenterad erfarenhet, är avgörande för att säkerställa en trygg process och ge säkerhet kring möjligheten att använda fastigheten för turistuthyrning.

Hur påverkar denna dom Airbnb och Booking?

Digitala plattformar är fortsatt skyldiga att samarbeta med myndigheterna och kontrollera vissa juridiska krav.

De kan dock inte längre kräva registrering i NRA, men de kommer fortsatt att kräva registreringsnummer i det relevanta regionala turistregistret för att kunna publicera en fastighet på sina plattformar.

C&D Solicitors, specialiserade advokater inom fastighetsrätt i Andalusien, Murcia och Alicante

På C&D Solicitors är vi specialiserade på juridisk rådgivning till utländska klienter, både privatpersoner som vill köpa en semesterbostad eller investeringsfastighet i Spanien, och investeringsbolag som vill utöka sina fastighetsportföljer och dra nytta av värdeökningen och avkastningen på den spanska fastighetsmarknaden.

Vår byrå genomför alltid en omfattande juridisk due diligence av fastigheten och upprättar en detaljerad juridisk rapport, undertecknad av våra advokater. Rapporten innehåller all relevant juridisk information om fastigheten och dess juridiska status, för din trygghet och fullständiga information. Du får alltid rapporten innan du undertecknar det privata köpeavtalet (PPC), alltså innan du betalar handpenningen eller “arras” till säljaren.

Vi erbjuder full service genom hela köpprocessen på ditt eget språk: engelska, nederländska, svenska, franska och tyska. Du kan ringa oss på 0034 952 532 582, skicka ett WhatsApp-meddelande till 0034 639 54 16 02 eller skriva till info@cdsolicitors.com.

Vi granskar gärna ditt ärende, skickar information om processen och lämnar en kostnadsuppskattning utan någon förpliktelse.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusien)