KÖPA NYPRODUKTION I SPANIEN

Varför anställa en advokat när du köper nyproduktion i Spanien?

Vid köp av nyproduktion från en fastighetsutvecklare i Spanien är en advokat ansvarig för det arbete som i andra länder utförs av notarius publicus eller av en fastighetsmäklare. Advokaten kontrollerar fastighetens laglighet, företagets potentiella skulder (som befintliga inteckningar eller obetalda skatter), tekniska licenser, bankgarantier, försäkringar etc. När vår juridiska utredning är klar förhandlar han eller hon sedan om villkoren i det privata köpeavtalet till förmån för klienten.

Advokaten tar också hand om betalningar, ger skatterådgivning, hanterar din låneansökan och, efter att köpet är slutfört, kommer hen att ansvara för alla nödvändiga eftermarknadsarbeten. Om du köper nyproduktion är det extra viktigt att anlita en advokat som är specialiserad på dessa frågor. Detta för att köpet av nyproduktion kräver extra arbete och kontroll utöver den normala rättsliga utredningen.

Köpprocessen för att köpa en bostad på ritning eller nyckelfärdig nyproduktion

Vissa köpare hittar en nyckelfärdig fastighet där konstruktionen redan är klar och bara behöver den sista officiella dokumentationen för den slutliga inskrivningen i de spanska fastighetsregistren. Men om du köper ett hus eller en lägenhet på ritning som fortfarande bara är ett projekt med bostadsutvecklarens ritningar kan det ofta ta upp till 1 eller 2 år till det faktiska köpet. Enligt våra kunders önskemål tar C&D Solicitors hand om hela processen och erbjuder fullständig kundservice genom en fullmakt som undertecknats hos notarius publicus.

Den totala processen från reservationskontraktet till det slutliga balansmötet, när advokatens arbete efter försäljningen har avslutats, ser för det mesta ut så här:

Reservationskontrakt

Särskilt när det finns andra intresserade köpare är det viktigt att teckna ett reservationskontrakt så snart som möjligt för att ta bort fastigheten från marknaden under de närmaste veckorna. Detta ger advokaten tid att genomföra den första delen av den rättsliga utredningen och förhandla om villkoren i det privata köpeavtalet med utvecklaren. I samband med reservationskontraktet betalar köparen en reservationsavgift till fastighetsmäklaren eller bostadsutvecklaren på cirka 5.000 euro. Denna reservationsavgift är en del av den totala köpeskillingen.

Juridisk utredning och privat köpekontrakt

Efter undertecknandet av reservationskontraktet inleder advokaten den viktiga rättsliga utredningen. Advokaten kontrollerar all dokumentation från utvecklaren / marknadsföraren, t.ex. fastighetsregister och kadastern, bankgaranti, licenser och försäkringar. På samma sätt måste hen i vissa fall kontakta rådhuset om statusen för grannskapsområdet som kan påverka fastighetens juridiska eller ekonomiska status.

Om den juridiska utredningen och förhandlingarna är positiva, upprättar eller kontrollerar advokaten det privata köpekontraktet. Efter undertecknandet betalar kunden 10% i handpenning. Detta kontrakt fastställer alla villkor, rättigheter och skyldigheter för resten av processen för båda parter inklusive det slutliga köpet. Eftersom det är mycket pengar involverade under en längre period är detta kontrakt extremt viktigt.

Köpehandlingar för det nya huset eller lägenheten

Innan de slutgiltiga köpehandlingarna för det nybyggda huset eller lägenheten kan undertecknas hos notarius publicus kontrollerar advokaten om utvecklaren / promotorn uppfyller alla villkor i det privata köpekontraktet. Detta innebär att många officiella dokument måste tillhandahållas och kontrolleras, till exempel:

• Slutligt byggnadsintyg
• Första inflyttningslicens (Licencia de Primera Ocupacion / LPO)
• ”Boletiner” (tekniska certifikat) för el och vatten
• Godkännande-intyg från köparen (inklusive den sista att göra-listan för att slutföra arbetena)
• Låneannulleringshandlingar
• Försäkringsgaranti från utvecklaren
• Tillhandahålla nycklar och teknisk dokumentation / instruktioner

Vanligtvis undertecknas alla annulleringar av säljarens (utvecklarens) pantlån och/eller klienternas nya hypoteksdokument inför notarien strax före köpet. Allt detta ordnas av din advokat via fullmakten. Han garanterar också att du köper fastigheten utan överraskningar eller obetalda skulder. När båda parter har signerat byts bankchecken med den slutliga betalningen mot nycklarna.

Efter köpet och serviceavtal för nyproduktion

Så snart köparen har tagit emot nycklarna påbörjar advokatbyrån arbetet som kommer efter köpet. Detta är skattebetalningar, inlämnande av äganderätten till fastighetsregistret och catastroregistret och upprättande av kontrakt för el och vatten. För dessa serviceavtal – och även IBI fastighetsskatt och ´basura´ (miljöskatt) – kommer advokaten att öppna ett bankkonto i köparens namn och ordna framtida autogirobetalningar. Det är dock viktigt att veta att el- och vattenavtal vanligtvis tar flera veckor att aktivera vilket betyder att bostaden fram till dess inte har någon garanti för el- eller vattenförsörjning.

Den nya husägaren kommer i de flesta fall också att ingå i en ägargemenskap/förening (Comunidad de Propietarios). Denna ”comunidad” tar hand om gemensamma utrymmen som entréer, trädgårdar, parkeringsplatser och pooler.

Vill du hyra ut din fastighet i framtiden? C&D Solicitors kan ansöka om din RTA-hyreslicens och informera dig om alla villkor och skatteplikt.

Sista balansmöte för köpet

När alla efterarbeten är färdiga kommer det att hållas ett slutligt balansmöte med advokaten (eller med banken i händelse av en inteckning). Vid detta möte kommer alla originaldokument om den köpta fastigheten att överlämnas. Detta inkluderar stämplad lagfart, utdrag ur fastighetsregistret och ”Cadastro”-registret, bevis på skattebetalningar, officiella räkningar, serviceavtal etc. Utöver detta återbetalas eventuellt överskott av de beräknade tredjepartskostnaderna. Även om klienten redan har kunnat njuta av huset under en tid avslutas projektet för advokaten först nu. Beroende på den personliga situationen vid denna tidpunkt rekommenderar vi ofta kunderna att underteckna ett spanskt testamente hos notarius publicus.

Skillnaden mellan ett köp av en befintlig bostad och nyproduktion

Trots den längre väntetiden tills du kan flytta in i ditt nya hem föredrar många köpare nyproduktion framför befintliga bostäder. Det faktum att allt kommer att vara nytt, till dagens standarder och du kanske till och med får välja ditt eget kök är mycket tilltalande. Det är dock bra att inse att det finns en juridisk, skattemässig och praktisk skillnad när man köper en nyckelfärdig bostad eller nyproduktion utifrån plan jämfört med vanliga köp av befintliga bostäder.

10% moms och 1,5% AJD-skatt istället för ITP-överföringsskatt

De flesta fastighetsmäklare och utvecklare / promotorer kommer informera dig om att du betalar 10% moms på inköpspriset istället för den normala 8% ITP-överföringsskatten i Andalusien (Temporärt under 2021 är överlåtelseskatten reducerad till 7% på hela summan, även då priset är över € 400 000. Detta gäller t.o.m. 31 december 2021). (För en separat garageparkering är denna procentsats 21%.) Vad de inte alltid nämner är att du utöver momsen också betalar 1,5% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) på priset i köpehandlingarna. T.o.m. 31/12 2021 är AJD-skatten temporärt sänkt till 1,2%. Detta är den spanska motsvarigheten till stämpelskatt. Advokaten tar hand om alla skattebetalningar efter köpet.

Bankgarantier för de betalda beloppen

Enligt lag är bostadsutvecklaren skyldig att frysa alla betalade belopp på ett speciellt bankkonto tills det är klart. Denna bankgaranti (aval) i köparens individuella namn ser till att köparen får tillbaka sina pengar om utvecklaren inte kan slutföra konstruktionen. Detta kan till exempel bero på en extrem försening eller konkurs. Det är viktigt att advokaten kontrollerar om utvecklaren följer denna lagliga skyldighet att garantera ett säkert köp.

Betalningsplan för delbetalningar

När det i ”normala” bostadsköp finns högst 3 delbetalningar för huset (reservationsavgift, 10% handpenning och resten av inköpspriset) arbetar utvecklare ofta med en strikt betalningsplan. Detta innebär att till exempel varje månad eller varje certifierad byggfas måste en delbetalning göras. Denna delbetalning överför köparen till bankgarantikontot. Även om det kan variera från utvecklare till utvecklare betalas vanligtvis cirka 30% innan köpet slutförs hos notarius publicus. För att undvika förseningsavgifter på grund av eventuella betalningsförseningar kan advokaten ta hand om dessa betalningar på köparens vägnar.

“Licencia de Primera Ocupacion” (besittningsrättslicens) och “boletin”-certifikat

Under byggprocessen måste advokaten kontrollera utfärdandet av olika tekniska certifikat, men de viktigaste är de som utförs innan köpet slutförs. När projektet är officiellt avslutat certifierar arkitekten detta genom ett slutgiltigt byggnadsintyg (Certado de Final de Obra).

Detta intyg kommer sedan att skickas till stadshuset vid ansökan om besittningsrättslicensen (Licencia de Primera Ocupacion), vilket är ett lagligt krav för nya byggnader. (I Andalusien numera ersätts denna licens 2020 strängt taget av en ”ansvarsförklaring”. De flesta yrkesverksamma hänvisar fortfarande till besittningsrättslicensen ”Licencia de Primera Ocupacion”. Lagligen har de samma status).

Också ”boletin”-certifikaten för vatten och el är mycket viktiga. Utan dem och det viktiga CUPS-numret (eladress) kan köparen inte ansöka om nya serviceavtal.

Osäkerhet om regelbundna eller månatliga kostnader

Om du har en stram budget måste du inse att de vanliga eller månatliga kostnaderna för huset eller lägenheten inte går att beräkna exakt från början av ditt åtagande att köpa fastigheten. Taxeringsvärdet och fastighetsskatten (IBI) behöver fortfarande definieras av ”Cadastro”. För lägenheter baseras detta på den horisontella uppdelningen. Ägargemenskapen/fastighetsföreningen (Comunidad de Propietarios) måste grundas först innan den kan fastställa sin årliga budget och därmed vilken föreningsavgift det blir. En erfaren advokat eller fastighetsmäklare bör dock kunna ge dig sin allmänna uppskattning för dessa kostnader.

En längre köpprocess och speciella villkor

Det är klokt att ha en oberoende advokat som försvarar dina intressen i förhandlingarna och kontrollerar alla villkor som utvecklaren vill att du ska underteckna. Speciellt om du köper tidigt i byggprocessen är det klokt att kontrollera om utvecklaren / projektledaren väntar på att en viss andel av bostäderna säljs innan byggandet påbörjas. Även om priset på ditt drömhem kan vara extremt attraktivt i det tidiga ögonblicket, kan mycket förändras under kanske ett par år

Kostnaderna för en advokat när man köper nyproduktion

Utvecklare säljer nyproduktionsprojekt och de gör det vanligtvis mycket bra. De, och särskilt de stora, är ofta mycket mer dominerande i processen än säljare av befintliga byggnader. Detta sätter vanligtvis ett stort tryck på köparen. Därför är det klokt att anställa en oberoende advokat för att kontrollera all dokumentation så att du exakt känner till din juridiska och ekonomiska ställning. Din advokat har alltid för avsikt att försvara dina intressen så det är bäst att anlita denna hjälp. På samma sätt kan advokaten undvika många problem som i slutändan kan kosta dig mycket mer än advokatavgifterna.

Intressanta byggprojekt i Andalusien och Costa del Sol

På grund av sitt unika klimat, sin långa kust och den välutvecklade infrastrukturen växer turismen sedan årtionden i Andalusien. Detta gör området väldigt intressant för att köpa ett fritidshus, en permanent bostad och även uthyrningsinvesteringar för alla typer av budgetar. Speciellt i det berömda Costa del Sol (provinsen Malaga), men även i Costa Tropical (provinsen Granada), Almeria och Cadiz skapas fler och fler nyproduktioner vid kusten. Detta på grund av det ständiga intresset hos både nationella och utländska köpare.

Är du intresserad av att köpa en nybyggd fastighet på Costa del Sol?

Kanske hittar du ditt framtida drömhem i en av dessa attraktiva utvecklingsprojekt:

Malaga centrum nya skyskrapor Málaga Towers, Málaga öst: Mirador de Colinas del Limonar eller Villas Pinares de San Antón.

Costa del Sol West i städer som Benalmadena, Mijas och Fuengirola byggs många prisvärda nya lägenheter och hus. Längre sydväst i Marbella, Estepona och Banahavis presenteras många lyxiga projekt som Mirabella Hills, Le Blanc, Sanctuary Villas II eller Higueron West.

Costa del Sol East i städer som Rincon de la Victoria, Torre del Mar, Torrox och Nerja erbjuder populära investeringar som Adelba Homes, Mediterráneo, Burriana 21, Duna Beach, Isea Calaceite.