BESITTNINGSRÄTTSLICENSEN UTBYTT AV ANSVARSDEKLARATION

Stora nyheter för andalusiska husägare som ännu inte har sin besittningsrättslicens som är ett krav när man ansöker om hyreslicens RTA hos Registro de Turismo de Andalucia. Detta har varit ett problem eftersom många fastigheter inte har denna licens då det fram till åttiotalet  inte var ett standardkrav för nybyggda hus.

Den 12 mars publicerade den andalusiska regeringen i sin officiella bulletin (BOJA) ett lagdekret som har som huvudsakligt syfte att förenkla regleringen av vissa förfaranden i Andalusien. Denna reglering har påverkat en mängd förfaranden och bland dessa godkändes den nya artikeln 169 bis i Andalusiens stadsplanlag (2002), som påverkar besittningsrättslicensen (Licencia de Primera Ocupacion eller LPO på spanska).

Likaså har artikel 169.3 i LOUA ändrats med ett andra stycke som fastställer att de handlingar som omfattas av en ansvarsdeklaration inte kräver licens. Som ett allmänt uttalande kan vi säga att det nya dekretet gör det möjligt att erhålla rätten att besitta eller använda majoriteten av byggnader som ligger inom stadsplaneringen i hela Andalusien genom att lämna in ansvarsförklaringen tillsammans med nödvändiga juridisk dokumentation från den berörda parten.

Med andra ord kommer det inte längre att vara nödvändigt för dessa byggnader att erhålla besittningsrättslicensen (LPO) från kommunen eftersom den nya ”Deklaration om besittning eller användning” ersätter besittningsrättslicensen. Deklarationen om besittning ger ägaren samma rättigheter som besittningsrättslicensen beviljad från dagen för ansökan.

VAD ÄR EN ”ANSVARSDEKLARATION”?

Ansvarsdeklarationen är ett dokument undertecknat av den berörda parten där hen förklarar att fastigheten uppfyller en serie krav enligt specifika regler och därför tillåter hen att förvärva rättigheten för besittning. Från och med dagen för presentationen erkänns denna rätt så från en juridisk synvinkel är den lika och ersätter den tidigare besittningsrättslicensen (LPO) som beviljades ​​av varje kommun.

Denna typ av förfarande blir allt vanligare i den spanska administrationen. Detta beror på att ansvarsdeklarationerna från presentationsdagen erkänns och därför är det möjligt att undvika väntetiden som i fallet med den besittningsrättslicensen var månader.

FÖR VILKA BYGGNADER KAN EN ANSVARSDEKLARATION PRESENTERAS?

I artikel 169 bis som kommenteras ovan fastställs i avsnitt c att det kan erhållas genom en ansvarsdeklaration ”ockupationen eller användningen av byggnaderna i föregående sektion, förutsatt att byggnaderna och anläggningarna är färdiga och deras destination är i enlighet med bestämmelserna för tillämpning ”. Dessa arbeten i avsnitt b) i artikel 169 vars besittningsrättigheter skulle erhållas med hjälp av en ansvarsdeklaration är:” Arbeten i befintliga byggnader och anläggningar, på konsoliderad mark och i enlighet med stadsplanering, som inte ändrar ockupations- och höjdparametrarna, och inte heller ökar byggbarheten eller antalet bostäder.

Därför, i avsnitt c, är befintliga byggnader som aldrig har haft en första ockupationslicens aktiverade så att de nu kan få sin rätt till besittning genom att lämna in en ansvarsdeklaration. Avsnitt d innehåller möjligheten att erhålla besittningsrätten eller rätten till användning, genom en ansvarsdeklaration för nya byggnader: ”d) besittningsrättslicensen och användningen av nya byggnader, förutsatt att de är färdiga och deras destination är i enlighet med tillämpningsföreskrifterna och med arbetstillstånd beviljat ”.

Det är viktigt att säga att denna förändring inte påverkar bostäder utanför stadsplaneringen, rustika fastigheter, eftersom de inte kan erhålla denna licens.

VILKA SKYLDIGHETER FASTSTÄLLS I ANSVARSDEKLARATIONEN?

Den berörda parten som undertecknar en ansvarsdeklaration för att förvärva rätten att äga en fastighet är ansvarig för att uppfylla de fastställda kraven för att kunna njuta av nämnda rätt. Tillsammans med ovannämnda deklaration måste hen presentera den nödvändiga tekniska och juridiska dokumentationen som intygar att kraven uppfylls. På samma sätt kommer hen att åta sig att upprätthålla efterlevnaden av nämnda krav när deklarationen presenteras.

Därför är det uppenbart att ansvarsdeklarationer för bebyggelse eller användning av en byggnad inte bör presenteras när de krav som krävs inte uppfylls. Det måste analyseras om huset i fråga kan få denna rätt. Det bör inte glömmas att presentationen av ansvarsdeklarationen även är ett juridiskt ansvar. Att presentera nämnda deklaration med förfalskade uppgifter eller handlingar är ett lagbrott.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRESKRIFT TURISTLICENSER I ANDALUSIEN?

Denna regeländring är uppenbar att den kommer att ge utrymme för många bostäder som hittills inte har en första besättningrättsslicens, detta av varierande skäl men som gemensamt uppfyller kraven. Dessa kan nu få detta juridiska erkännande med presentation av ansvarsdeklarationen och nödvändig dokumentation. Sedan den andalusiska regeringen lagstiftade turistuthyrning och införde registrering i Andalusiska Turist Registret (RTA), som i sin tur krävde besittningsrättslicensen, finns det många husägare i Andalusien: exempelvis i Malaga, Costa del Sol eller Costa Tropical som har ansökt om en sådan licens för sina hem. På grund av kommunernas långa handläggningstid när det gäller att bevilja dessa licenser väntar många av de som ansökt fortfarande på att detta ska lösas.

Många ägare från städer som Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … etc., och många andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical kommer nu att kunna få sin rätt till besittning genom en ansvarsdeklaration och därmed uppfylla LPO:s krav. På detta sätt kan de utföra registreringen av sitt hem i RTA för turistuthyrning av fastigheten.

Det finns mer än ett fåtal utländska kunder på vårt kontor som under månader eller år ”kämpat” med sitt kommunfullmäktige för att få sin LPO och nu kommer de att kunna få den rätten med ansvarsdeklarationen, enkelt och snabbt. För dessa bostäder har naturligtvis denna regeländring inneburit en mycket viktig och positiv förändring, eftersom en av de främsta attraktionerna för en utlänning som vill köpa en fastighet i Andalusien är dess lönsamhet genom turistuthyrning. Med den nuvarande krisen i coronavirus COVID-19 hjälper dessa typer av förändringar den ekonomiska aktiviteten.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRÄNDRING FÖRSÄLJNING AV EXISTERANDE FASTIGHETER?

De flesta fastighetsköp av utlänningar i Andalusien är befintliga fastigheter och några av dessa har för närvarande inte en LPO. Det är uppenbart att ansvarsdeklarationen, från och med nu, kommer att underlätta processen att få rätten att ockupera/besitta en fastighet. Detta på grund av att det förstås att rätten till ockupation eller användning har förvärvats med ansvarsdeklarationen. Tja, från köparens synvinkel är det mycket viktigt att man, när man köper på urban mark, noggrant kontrollerar om fastigheten kan erhålla den nämnda rätten till ockupation eller inte samt om tillträdesrätten har förvärvats av säljaren genom presentationen av ansvarsdeklaration.

Den potentiella köparen måste begära en kopia av den tekniska dokumentationen som presenteras tillsammans med deklarationen från säljaren, så att hans advokat och / eller arkitekt kan granska den och bekräfta att nämnda egendom uppfyller kraven för att få rätt till boende eller användning. Om den framtida köparen inte gör denna verifiering, finns det en risk att säljaren av fastigheten (för att det ska se ut som om hans hem har rätt till inflyttning) presenterar eller kommer att presentera ansvarsdeklarationen trots att fastigheten inte kan erhålla nämnda rätt för att den inte uppfyller kraven.

I det här scenariot kan köparen och den nya ägaren av fastigheten stöta på ett problem. Uppenbarligen skulle säljaren kunna hållas ansvarig för denna situation, men i de flesta fall av köp är säljarna icke-skattskrivna och det skulle vara dyrt och komplicerat att inleda rättsliga förfaranden. Kontrollera alltid med din advokat om situationen för den fastighet du ska köpa.

VAD HÄNDER MED NYPRODUKTION?

Som vi tidigare har nämnt är det också för denna typ av bostäder möjligt för byggherren att erhålla det som tidigare var First Occupation License (LPO), genom att deklarera om att de yrker eller använder. Stadsplaneringslagen i Andalusien (LOUA) med denna förändring av lagstiftningen fastställer att det inte krävs en besittningsrättslicens för nya bostäder i Andalusien, det är möjligt att presentera ansvarsförklaringen för ockupation.

Med andra ord, även om byggherren ville att han eller hon inte längre kunde få LPO från kommunfullmäktige som en följd av denna förändring av lagstiftningen. Detta innebär att även om det anges i det undertecknade privata köpeavtalet att utvecklaren är skyldig att erhålla LPO skulle det nu vara tillräckligt för utvecklaren med ansvarsförklaringen, eftersom det skulle bevisa att det nya huset har rätt till första okkupation . Arrangören uppfyller det privata försäljningsavtalet genom förklaringen

 

VAD HÄR PÅ OM BYGGHERREN INTE FYLLER I ANSVARSDEKLARATIONEN KORREKT?

Kommunfullmäktige har en skyldighet att se över huruvida det ansvariga uttalandet uppfyller kraven för att få rätt till yrke eller användning, och kan förklara upphörandet av ockupationen i händelse av att kraven inte uppfylls och kan också kräva rättsligt ansvar från promotor för nämnda åtgärder.

Om kommunfullmäktige inte har vidtagit de nödvändiga åtgärderna för att upphöra med handlingen eller användningen inom de första sex månaderna efter det att förklaringen presenterades, i händelse av att kraven för denna ockupation inte uppfylls, skulle kommunen vara ansvarig för skador orsakade till tredje part i god tro. Med andra ord, kommunfullmäktige skulle besvara de människor som köpte dessa hus med övertygelse om att försäljningen kunde genomföras, eftersom de samma dag de undertecknade försäljningshandlingar hade deklarationen ansvarig för främjaren av ockupation eller användning (tidigare LPO).

Det föregående ger oss att förstå att om rådhuset granskar nämnda förklaring under de första sex månaderna och förstår att upphörandet av ockupationen måste förordnas, skulle utvecklaren vara ansvarig för skadorna på köparna. Jag förstår emellertid att det i de flesta fall inte borde finnas någon skada för köparna, eftersom den valfria förvaltningen av verken (främst arkitekter och inspektörer) kommer att säkerställa att deras slutliga byggnadsintyg är i enlighet med lagen eftersom de skulle vara det huvudansvariga tillsammans med promotorn om detta inte var fallet. Det slutgiltiga arbetscertifikatet är det viktigaste tekniska dokumentet för att få rätt till yrke i ett nytt hem.

KAN ANSVARSDEKLARATIONEN PRESENTERAS I ALLA KOMMUNER?

Det är sant att hittills har några kommuner godkänt specifika förfaranden för denna process som Malaga, Marbella, Sevilla eller Córdoba. Den andalusiska regeringen har publicerat en praktisk guide till detta dekret, tillsammans med modellerna för ansvarsförklaringen och nödvändig dokumentation, så att kommunfullmäktige kan använda det. Enligt våra åsikter kan sådana modeller också användas av medborgare eftersom rätten till ockupation endast kan erhållas genom en ansvarsförklaring och inte genom en licens beviljad av kommunfullmäktige från och med den 13 mars 2020.

Det är sant att eftersom de flesta av kommunerna inte har godkänt detta nya förfarande genom sin kommunala förordning, är det troligt att de inte håller med om att erhålla nämnda yrkesrätt genom att lägga fram ansvarsförklaringen, såvida inte kommunfullmäktige tidigare har godkänt det specifika förfarandet .

Trots detta dekret i den tionde övergångsbestämmelsen, tillåter de som är intresserade som före den 13 mars har inlett ett förfarande för att erhålla en stadsplaneringstillstånd, kan begära tillämpning av detta nya förfarande och därför kan få rätt till ockupation genom ansvarsförklaringen.

Om den nya förordningen ger möjlighet att ändra det redan inledda förfarandet, förstår vi att eftersom den trädde i kraft gör det möjligt att erhålla rätten till ockupation med hjälp av ansvarsförklaringar, även om kommunfullmäktige inte har offentliggjort sin kommunala förordning.

KAN VATTEN OCH AVLOPP KONTRAKTERAS MED DENNA ANSVARSDEKLARATION ISÄLLER FÖR LPO?

Svaret är kategoriskt JA. Även om det är mycket troligt att det kommer att bli nödvändigt att förklara och diskutera, åtminstone under de första månaderna, eftersom antagligen flera av leverantörsföretagen för el och vatten inte kommer att ha erhållit denna information eller riktlinjer för nämnda juridiska modifiering och kommer att fortsätta att kräva LPO. Som du kan förstå är det bästa du kan göra om du är ägare att rådfråga din advokat eller arkitekt om din specifika situation.

Naturligtvis, om du håller på att köpa ett hus eller funderar på det, är det mycket viktigt att kontakta en specialiserad advokat som kan ge dig råd när du köper och säljer fastigheten och som känner till dessa urbana frågor.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (Málaga, Spanien)