Gåva, nyttjanderätt och avsluta samägande

Förutom att köpa eller sälja fastigheter i Andalusien, hjälper C&D Solicitors i Malaga även andra fastighetsöverlåtelser som donation (gåvor), nyttjanderättsfrågor och ändring av samägarskap. Detta kan till exempel göras genom:

1. officiellt upphörande av samägande (Extinción de Condominio) på grund av skilsmässa eller separation
2. upphörande av samfällighet/ägargemenskap (Disolución de Sociedad de Gananciales)
3. gåva eller donation (Escritura de Donación)

Handlingarna för dessa ägarbyten måste undertecknas hos en notarius publicus i Spanien, och din advokat kan ordna det genom en fullmakt. Beroende på typ av handlingar betalar advokaten sedan skatterna och sköter ändringen i fastighetsregistret (Nota Simple) och catastro-registret. Det kan också vara nödvändigt att han/hon ändrar namn på avtal för vatten- och elavtal, samt eventuellt de spanska pantbreven. Din advokat kan förhandla för din räkning med banken om denna förändring.

Förändringarna i (sam)ägarskapet avser oftast en procentandel av det fulla ägandet av fastigheten. Det kan dock också specifikt hänvisa till nyttjanderätt (på spanska ’usufructo’) eller enbart äganderätt (nuda propiedad). Se sista stycket för mer information om nyttjanderätt och relaterade skatteplikter i Spanien.

1. Avsluta samägande av ert spanska hus (Extinción de Condominio)

De vanligaste orsakerna till fastighetsöverlåtelse genom att avsluta samäganderätten, det vill säga genom att underteckna notariehandlingarna för ’Escritura de Extinción de Condominio’ är:

• Skilsmässa av gifta par i äktenskap med enskild egendom (man måste underteckna ett äktenskapsförord om äktenskapet är svenskt)
• Separation av ett ogift par (inskrivet eller inte i det spanska ”Registro de Pareja de Hecho”)
• Eventuellt annat upphörande av samägande för icke närstående ägare

I exemplen nedan ser du att enligt det spanska skattekontoret är en ’ägare’ inte alltid en person, utan det är i första hand en enda skattemässig identitet. Det innebär att det även kan vara ett par som är gifta i samäganderätt.

Skatter för köparen och säljaren avslutat samägande

Processen för att avsluta ett samägande, Extinción de Condominio, har lägre skatter för ”köparen” än ett vanligt köp, eftersom du bara betalar 1,2 % AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados eller stämpelskatt) som är en procentandel av överlåten egendom och inte den vanliga 7% ITP överföringsskatt som vid ett vanligt köp. Å andra sidan betalar ’säljaren’ reavinstskatt över vinsten och eventuellt lokal skatt, plusvalía, för värdeökning av tomten på sin del av det deklarerade värdet på fastigheten, precis som vid en vanlig försäljning.

Till exempel, om huset i Andalusien – ägt av ett par gifta med ett äktenskapsförord (enskild egendom) – har ett marknadsvärde på 300 000 euro och fördelningen är 60 % för den person som ska behålla huset och 40 % av huset den säljande parten, då är skatterna:

• Köpare:
  Skatteunderlaget är 40 % av 300 000 euro, så 120 000 euro multiplicerat med 1,2 % AJD-skatt som kommer ner till 1 440 euro.
• Säljare:
  – Plusvalia-skatt: 40 % av den lokala vinstskatten på markens ökade värde, räknat över ägaråren (beräknas av advokaten). Denna skatt debiteras mestadels för stadsfastigheter och endast ibland för landsbygdsfastigheter.
  – Reavinstskatt: Skatteunderlaget är 40 % över den officiella vinsten enligt köp- och säljhandlingarna minus vissa avdrag. Utländska säljare kommer då att betala en reavinstskatt på 19 % på nettovinsten.

Båda parter kan också komma överens om ett lägre pris så länge detta är ett högre belopp än det minimala skattevärdet (din advokat kan beräkna detta utifrån matrikelvärdet). Detta för att undvika problem med det spanska skattekontoret. Dessutom måste betalningen eller ekonomisk ersättning (till exempel inom skilsmässopapper) motiveras, annars skulle detta ägarbyte betraktas som en donation eller gåva.

Exempel på fastighetsöverlåtelse genom upphörande av samägande kontra normalt köp/försäljning

• Ett gift par med enskild egendom eller ett ogift par separerar. Köparen betalar endast AJD-skatt eftersom samägandet officiellt har upphört.
• Två par äger tillsammans ett fritidshus i Malaga. Vid en viss tidpunkt vill par A sälja sin del till par B, som är gifta med giftorätt, samägande. Par B betalar endast AJD-skatt istället för ITP-överföringsskatt, eftersom endast en skatteidentitet kommer att fortsätta äga fastigheten.
• Två par äger gemensamt en fastighet i Nerja. Par A vill sälja sin del till par B, som är gifta med enskild egendom (har äktenskapsförord) eller de är ogifta. Par B betalar den högre överföringsskatten som gäller för vanliga köp- och försäljningshandlingar, eftersom två skattemässiga identiteter kommer att fortsätta att äga fastigheten. I juridiska termer betyder detta att det inte finns något officiellt upphörande av samägande.

2. Donation eller gåva (Escritura de Donación) av spansk fastighet

Om den mottagande parten (donee) inte betalar för värdet av fastigheten vid en ägaröverlåtelse i Spanien, betraktas det som en donation (gåva). Beroende på ert förhållande kan mottagaren behöva betala donationsskatt eller gåvoskatt och naturligtvis måste båda parter underteckna donationshandlingar hos den spanska notarien. Endast på detta sätt kan ägarbytet formaliseras i fastighetsregistret och catastroregistret om det rör sig om en fastighet som t.ex. ett hus eller en lägenhet.

Donation av pengar

Kommer du att få en (större) summa pengar, d.v.s. en pengadonation eller gåva och är du skattemässigt bosatt i Spanien? Även i detta fall måste båda parter officiellt underteckna officiella donationshandlingar hos notarien och deklarera donationen till det spanska skatteverket. Detta måste göras även om skattebetalningen är (nästan) ingenting, tack vare att det är en gåva mellan nära familjemedlemmar som föräldrar och barn.

Är du fast bosatt och skattemässigt skriven i Spanien, och vill donera eller skänka pengar, till exempel till dina barn i Storbritannien, Sverige eller Nederländerna? Då beror det på var du har pengarna om du har skyldighet att skriva under donationshandlingar hos en spansk notarie och att lämna in en skattedeklaration. Om pengarna finns på ett utländskt bankkonto (precis som om det skulle vara ett hus i ditt hemland), behöver du inte skriva under handlingar hos notarien eller deklarera donationsskatt i Spanien.

Donations- eller gåvoskatt i Andalusien

Donationsskatt för mottagaren är väldigt lik arvsskatt, så vi rekommenderar att du läser vår sida om detta ämne. Den viktigaste faktorn är relationen mellan givaren (på spanska donante) och mottagaren (på spanska donatario). Detta innebär att i Andalusien betalar makar, par inskrivna i Registro de Pareja de Hecho, barn, barnbarn, föräldrar och farföräldrar praktiskt taget ingen skatt (ruta I och II).

Av denna anledning är det logiskt att deklarera marknadsvärdet i donationsbreven för att undvika hög reavinstskatt i framtiden. Om donationen däremot görs till en person i ruta III eller IV, blir skatten ganska hög. I denna situation kan du också bestämma dig för att deklarera ett lägre värde. Detta värde kan dock aldrig vara lägre än det minsta taxeringsvärde som din advokat mestadels beräknar genom catastrovärdet.

Vill du undvika att en överföring anses vara en gåva eller donation på grund av den höga donationsskatten för mottagaren? Då behöver du givetvis underteckna normala köp-/köpebrev (eller i vissa fall handlingar för upphörande av samäganderätt, Extinción the Condominio). Avgörande är att antingen lägga till bankkvittot på själva penningöverföringen i handlingarna eller att uppge att du redan gjort motsvarande betalning i ditt hemland.

Plusvalia-skatt och kapitalvinstskatt på donationer

Observera att med donation eller gåvor från ett spanskt hus enligt lag betalar mottagaren Plusvalía-skatt och inte givaren. Det lokala Plusvalía-v i Andalusien debiteras för ägarbyten av stadsfastigheter och endast i ett fåtal fall av rustika/regelbundna hus.

Donatorn som är bosatt och skatteskriven i Spanien måste å andra sidan ta upp och betala sin vinstskatt i nästa års IRPF (inkomstdeklaration) över det donerade värdet (minsta referensvärdet för fastighetsregistret). Detta är samma sak som vid normal försäljning eller vid upphörande av delägarskap. Om givaren av spansk fastighet inte är skatteskriven i Spanien, måste du deklarera vinstskatten i en särskild skattedeklaration till det spanska skattemyndigheten inom en viss tidsfrist. I det sistnämnda fallet gäller dock inte den obligatoriska förbetalningen på 3 % för icke skatteskrivna invånare eftersom det gäller en donation och inte en försäljning.

Donera kontra ärva i Spanien

Ibland vill människor skänka spanska tillgångar eftersom de tror att de kan undvika arvsskatt för en arvinge i ruta III eller IV när de ärver genom att donera tidigare istället (potentiellt utan nyttjanderätt). Men eftersom både donationsskatt (gåvoskatt) och arvsskatt är praktiskt taget samma för mottagaren, är detta inte särskilt vettigt. Det har nackdelen att den som gör donationen behöver betala reavinstskatt – om tillämpligt – och skulle förlora all frihet att till exempel köpa ett annat hus om den nuvarande bostaden inte längre matchar dennes behov.

En annan önskan att skänka är ibland p.g.a. att fastighetsägaren medvetet vill utesluta en legal arvinge från det framtida arvet. Detta kan till exempel vara ett barn med laglig rätt till sitt barns del. Eller så kan det också vara om ägaren är spansk medborgare eller är bosatt i Spanien utan ett undertecknad testamente som utser hans nationella lag att gälla. I teorin har den legitima arvingen laglig rätt att senare – efter att ägaren har avlidit – överklaga den tidigare donationen i domstol och försöka kräva ekonomisk ersättning från den nuvarande ägaren.

Har du en komplex rättslig situation för att byta ägande som genom donation? Fråga din advokat på C&D Solicitors om juridisk och skattemässig rådgivning för dina personliga omständigheter. Mot bakgrund av arv och undertecknande av ett spanskt testamente kanske du också vill läsa stycket nedan: Lagliga rättigheter vid samägande av nyttjanderätt (t.ex. genom ett arv).

c. Avsluta samägande

Om du är gift med gemensamma tillgångar (detta är standarden i till exempel Holland/Nederländerna och Belgien), måste du underteckna andra typer av handlingar för upphörande av samägande. I det här fallet undertecknar du notariehandlingarna för upphörande av samägande (’Escritura de Disolución de Sociedad de Gananciales’) för att registrera fastigheter i den kvarvarande ägarens namn.

Undvik höga skatter på grund av Övertilldelning genom ett korrekt skilsmässaavtal

Viktigt: Observera att det spanska skatteverket är strikt i denna fråga och om du inte ordnar dina utländska skilsmässopapper på ett korrekt sätt kan det sluta med att du måste betala onödig skatt. C&D Solicitors rekommenderar att alla officiella värden för alla spanska och utländska tillgångar läggs in i skilsmässoavtalet. På så sätt kan du bevisa om du har fördelat alla tillgångar jämnt 50-50, så du inte behöver betala någon skatt i Spanien över det extra värdet, eller ’Exceso de Adjudicación’ (Övertilldelning). Skattekontoret skulle betrakta varje ojämnt fördelat värde som en donation eller gåva som du betalar donationsskatt på. Detta skulle då naturligtvis vara i den högsta skatteskalan av icke-närstående personer eftersom du då redan har skilt dig.

Fastighetsöverlåtelse: Skillnad mellan nyttjanderätt, äganderätt och full äganderätt

Om du talar om ett ägarbyte eller samäganderätt, så måste du förstå att juridiskt sett är summan av både ”nyttjanderätt” (usufructo) plus ”bar egendom” (nuda propiedad). Nyttjanderätten är en (oftast) livslång nyttjanderätt av en fastighet, som juridiskt automatiskt upplöses när nyttjanderättshavaren avlider. Detta om inte annan preskriptionstid anges.

Lagliga rättigheter vid samägande av nyttjanderätt (t.ex. genom arv)

Den spanska lagen säger att ingen kan tvingas att samäga nyttjanderätten till en fastighet om de inte vill. Det betyder att om två nyttjanderättshavare inte kan komma överens om att sälja eller behålla en fastighet kan den som vill sälja inleda ett domstolsförfarande för auktion av fastigheten. Detta händer inte ofta, eftersom fastigheten kan säljas för mycket mindre än den är värd för högstbjudande. Ändå är det ett lagligt alternativ vid konflikt. Detta är viktigt att känna till för arv i Spanien och för att utse dina juridiska arvingar genom ett sista testamente.

Låt oss säga att ett nygift par äger en fastighet 50-50, men båda har ett barn från ett tidigare äktenskap. Eftersom det inte finns någon arvsskatt i Andalusien mellan makar eller mellan föräldrar och barn, vill de flesta par för det första att den längst levande partnern ska ärva sina 50 % av egendomen. Barnen sätts vanligtvis bara in som ersättare i testamentet om partnern redan skulle ha dött. Men i detta scenario har du ingen garanti för att ditt arv verkligen kommer att gå till ditt barn. I Spanien kan du helt enkelt inte registrera detta begränsande villkor i fastighetsregistret som i andra europeiska länder.

Det innebär att din nya partner alltid kan ändra sitt sista testamente (testamente) efter att du har avlidit och överlåta den totala egendomen till endast hans eller hennes eget barn. Men om du överlåter hela ägandet av den spanska fastigheten direkt till ditt barn, har din partner inte garantin att fortsätta bo i detta hus. I så fall är det tillrådligt att överlåta ägandet av dina 50 % till ditt barn och den livslånga nyttjanderätten till din partner.

Skatteplikt för nyttjanderätt i Andalusien

Både juridiskt och skattemässigt representerar nyttjanderätten en procentandel av det faktiska ägandet av en fastighet. Detta innebär att den också har ett skattemässigt värde över vilket båda parter måste betala proportionell skatt, precis som alla andra husägare. Denna skatteplikt gäller till exempel:

• Köpa nyttjanderätt:
  – ITP-överföringsskatt vid köp av nyttjanderätt av en befintlig fastighet i Spanien
  – moms och AJD när du köper nyttjanderätten till en nyproduktion från en utvecklare
  – AJD Stamp Duty när du som ägare till nakenegendomen köper nyttjanderätten av nyttjanderättshavaren (Ending of Co-ownership / Extinción de Condominio). (Detta är dock öppet för tolkning av fastighetsregistret eftersom de också kan få dig att betala den högre överföringsskatten.)
• Ärva nyttjanderätt:
  – Arvsskatt (om du är i skatteruta I eller II blir arvsskatten praktiskt taget 0%).
• Erhållande av nyttjanderätt genom donation eller gåva:
  – Donationsskatt (om du är i skatteruta I eller II blir arvsskatten praktiskt taget 0%).
• Sälja eller skänka nyttjanderätt:
  – Reavinstskatt och Plusvalia-skatt
• Äga nyttjanderätten:
  – Dessutom, för att äga nyttjanderätten till ett hus eller lägenhet måste du betala årlig inkomstskatt i form av IRPF för skatteskrivna invånare eller IRNR för icke-skattemässigt bosatta i Spanien.

Beräkning av nyttjanderättsandelen av fastighetsägandet i Spanien

Det som gör nyttjanderätten speciell är att det är en flexibel andel av ägandet. Den baseras på nyttjanderättshavarens ålder och sänks därför varje år med 1 %. Det betyder automatiskt att andelen stiger med 1 % varje år också. Formeln eller beräkningen är talet 89 minus nyttjanderättshavarens ålder, med högst 50 % och minst 10 % ägande.

Upphörande av nyttjanderätt (Konsolidering av äganderätt)

Nyttjanderätten upphör normalt när nyttjanderättshavaren avlider. Det kan dock också vara när han säljer eller skänker sina rättigheter eller för den officiellt överenskomna tidsbegränsningen i Ägandebreven. När nyttjanderätten upphör måste fastighetsregistret korrigeras genom att underteckna en särskild handling hos notarien ”Consolidation of Ownership” (Consolidación de Dominio). Om orsaken är dödsfall måste den avlidnes ursprungliga dödsattest lämnas till notarie. Förmånstagaren eller mottagaren betalar normalt AJD-skatt (stämpelskatt) över det skattemässiga värdet av nyttjanderätten (detta kan variera beroende på fastighetsregistret).