Etikett: inspektion

Det har gått två år sedan dekret 28/2016 som reglerar semesterbostäder i Andalusien trädde i kraft. Det är viktigt att komma ihåg att man måste skatta för uthyrning.

Enligt uppgifter som publicerades i tidningen i februari 2018 har hälften av alla semesterbostäder i Andaluciaprovinsen skrivits in i RTA – turismregistret. Det innebär över 18 000 inskrivna semesterbostäder i Málaga.

Inspektioner och sanktioner från RTA

Samma tidning berättade att det har gjorts 1 354 inspektioner i Málaga med 250 sanktionerade bostäder som resultat.

Några av de viktigaste kraven som dessa bostäder måste uppfylla är att ha en licens för första besittning samt både kyl- och värmeelement. Efter att bostadsägaren har fått ett nummer från RTA måste hen skriva det i all reklam samt på sidor som AirBNB eller liknande plattformer där man erbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Krav på licens för första besittning

Om bostaden inte har en licens för första besittning borde det inte skrivas in i turismregistret i Andalusien. Jag säger borde eftersom inskrivningsformuläret är en edsvuren förklaring och ägaren som lämnar in det uppger därmed under eget ansvar att bostaden uppfyller alla rättsliga krav och la Junta de Andalucía (Andalusiens autonoma regering) skriver in alla bostäder automatiskt utan att kontrollera något innan. Om det vid en senare inspektion visar sig att bostaden inte uppfyller alla rättsliga krav kommer ägaren att bötfällas.

Det finns många bostäder som inte har en licens för första besittning på grund av ett flertal olika anledningar som t.ex. att det är en gammal byggnad, problem inom bostadsområdet m.m. Detta har lett till att vissa kommuner som t.ex. Málaga, Mijas och Benalmádena har upprättat ett särskilt förfarande för att få en licens för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien.

Nerja kommun

Situationen för semesterbostäder i Nerja förtjänar ett särskilt omnämnande. Kommunförvaltningen i Nerja har stoppat beviljandet av licenser för första besittning sedan turismdekretet trädde i kraft.

För en och en halv månad sen upprättade kommunen ett förfarande för att kunna utdela licenser för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien (RTA). På kommunens hemsida kan man hitta de formulär som krävs för att göra en sådan ansökan.

På vårt kontor ansökte vi om kopior på licenserna för första besittning för olika bostäder i Nerja för över ett år sedan och det var först för två veckor sedan som vi började få några svar från kommunförvaltningen i Nerja.

Det verkar dock som att situationen med semesterbostäder börjar reda upp sig i Nerja, vilket utan tvekan är en god nyhet för att intresserade ägare samt för framtida bostadsköpare som kommer att få möjlighet att få en sådan besittningslicens.

Bostäder på platser med färre än 20 000 invånare

En annan viktig ändring som har skett nyligen är den reglering som la Junta de Andalucía har infört gällande semesterbostäder som ligger på platser med färre än 20 000 invånare, som t.ex. byar som Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, samt de flesta byarna i la Axarquía.

Bostäderna på dessa orter kunde inte tillämpa dekretet från 2016 eftersom de låg på platser med färre än 20 000 invånare. Sedan februari i år kan man numera tillämpa dekretet från 2016 och dessa bostäder kommer inte längre att klassas som lantegendomar, vilket hittills var det enda sättet att registrera dem som semesterbostäder.

RTA – lista över registrerade semesterbostäder i Málaga

På grund av den ökade mängden semesterbostäder i några städer som Málaga har kommunen publicerat en lista över registrerade bostäder (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf).

Med detta verktyg vill kommunen informera turisterna om möjligheterna till logi i staden samt använda det som ett kontrollverktyg för den ökade turismen i staden.

Man måste ha i åtanke att Málaga i nuläget upplever en rejäl turistboom, särskilt i den historiska stadskärnan. Det har lett till att det har uppkommit en mängd semesterbostäder vilket har medfört att priserna för långtidsuthyrning också har stigit, eftersom utbudet för detta har minskat då ägarna föredrar att hyra ut till turister.

Under det sista året har den historiska stadskärnan förlorat många bofasta till förmån för semesterfirare. På kommunförvaltningen i Málaga diskuterar man nu vilka åtgärder som kan vidtas för att begränsa eller reglera uthyrningen av semesterbostäder och se till att användningen av fasta bostäder och semesterbostäder blir förenlig. På så sätt försvinner inte de bofasta och det är ekonomiskt möjligt att få tillgång till hyreslägenheter, med tanke på medelinkomsten i Málaga.

Som exempel kan vi nämna Palma på Mallorca, en stad där man nyligen har godkänt en bestämmelse som förbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Betala skatt för inkomsterna

Man får heller inte glömma att man måste betala skatt för hyran man får in för en bostad. Ägarna av dessa bostäder – vare sig de har sin hemvist i Spanien eller inte – måste deklarera inkomsterna från hyran.

Ägare som inte har sin hemvist i Spanien måste deklarera inkomsten kvartalsvis med formulär 210. Som tur är har förfarandet förenklats sedan januari i år och man kan numera i formulär 210 fylla i all inkomst man har haft från semesterbostäder under kvartalet, även om pengarna kommer från olika hyresgäster.

Om en ägare som inte har sin hemvist i Spanien har flera bostäder måste hen lämna in ett formulär 210 för varje bostad och betala 19 % i skatt på den totala vinsten, med möjlighet att göra vissa kostnadsavdrag för de uthyrda perioderna under det kvartalet.

Det är intressant att veta att om du har din skattemässiga hemvist i Spanien betalar du mer skatt för semesterbostäder än för vanliga hyresbostäder. Detta beror på att Agencia Tributaria (Skatteverket) tillåter ett avdrag på 60 % på den positiva nettoinkomsten från uthyrning av bostäder där hyresgästen har sin fasta bostad. Samma avdrag är inte tillåtet för den som har sin hemvist i Spanien och hyr ut semesterbostäder.

I nuläget är det fortfarande många ägare som inte deklarerar hyran men om skatteverket bara skulle lägga lite tid på att undersöka saken skulle de kunna inleda inspektionsförfaranden ex officio endast genom att titta på vissa hemsidor och listor över de bostäder som är inskrivna i turismregistret i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Advokater, Torrox Málaga)