X

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE

Archive for non developable land

MÁLAGA EN DE COSTA DEL SOL: GROOT TOERISTISCH BELANG, BEKLAGENSWAARDIGE ZUIVERING VAN AFVALWATER  

Rioolafwatering in Malaga, financiele en milieuconsequentiesMet dit artikel maak ik een uitzondering op mijn gebruikelijke artikelen van meer juridische aard, bestemd voor buitenlanders, ingezetenen en niet-ingezetenen, woningbezitters in Málaga. In deze post probeer ik de situatie van de afvalwaterzuivering te analyseren wat betreft de belangrijke toeristische gemeentes van de Costa del Sol, evenals de economische gevolgen en de gevolgen voor het milieu  die het gebrek aan zuivering met zich meebrengt in gemeentes als Nerja en Coín. Eveneens leg ik het accent op de eigendommen op het platteland en de zuivering die vereist wordt voor woningen die over een DAFO willen beschikken.

Inleiding

Met betrekking tot de actualiteit, die gekenmerkt wordt door de milieuduurzaamheid of het milieueffect van onze levenswijze, zou ik graag hardop een overweging willen maken inzake het grote probleem van de zuivering van rioolwater in de provincie Málaga in het algemeen, ofschoon dit probleem helaas ook geldt voor de meeste regio’s van Spanje, zowel in grote bevolkingskernen als in kleine. Desalniettemin zou Málaga, als toeristische regio van topniveau en vanwege de dichtheid van de bevolking, in het bijzonder aan de kuststrook, over een infrastructuur moeten beschikken die het milieueffect matigt dat alle mensen die aan de kust wonen veroorzaken.

Veel van onze cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen, die van plan zijn een huis te kopen in Andalusië en die wij van advies dienen, komen hier naartoe, aangetrokken door de Middellandse zee, maar in welke zee op willekeurige wijze miljoenen liter ongezuiverd afvalwater  terechtkomen. Een recent bericht in de Opinión de Málaga van 5 januari j.l. verscheen met de titel dat Málaga jaarlijks 123 miljoen kubieke meter rioolwater in zee stort, wat werkelijk een enorme hoeveelheid is.

Nationaal probleem, miljoen euro boete

Op 15 februari j.l. publiceerde El País, een krant met een landelijke oplage, een bericht waarin werd geïnformeerd omtrent het feit dat Spanje tot genoemde datum 32,70 miljoen Euro had betaald uit hoofde van een boete vanwege het niet nakomen van de richtlijn van zuivering van rioolwater in gemeentes met meer dan 15.000 inwoners. Het is de grootste boete die Spanje ooit aan de EU betaald heeft.

Deze wanprestatie was de reden voor een veroordelend vonnis van het Gerechtshof van de Europese Unie en de daaropvolgende boete, opgelegd door de Europese Commissie. Deze boete wordt hoger zolang die 17 gemeentes hun rioolwater niet zuiveren. Daartoe werd verplicht in het jaar 2001, dat wil zeggen dat deze richtlijn van bijna zo’n 19 jaar geleden dateert.

Nerja, prachtige stranden met rioolwater

Een van de beboete gemeentes die niet over een zuiveringsinstallatie beschikt is Nerja. Het is verbazingwekkend dat deze gemeente met zoveel schoonheid en met zulke fantastische stranden en kliffen, anno 2020 het rioolwater rechtstreeks in de zee loost door middel van een verzamelriool dat zich op 1200 meter van de kust bevindt.

Nerja heeft al ruim 20 jaar een project voor een zuiveringsinstallatie en al ziet het ernaar uit dat dit jaar de werkzaamheden voltooid zouden kunnen worden, zoals op 6 januari het Dagblad Sur in het artikel “fingers crossed” berichtte, neemt dat de nalatigheid en het gebrek aan interesse in dit project van de plaatselijke en de regionale overheid niet weg.

Vanuit het milieu oogpunt is de situatie zo overduidelijk, dat het Openbaar Ministerie na diverse aangiftes, vorig jaar een gerechtelijke procedure heeft ingesteld tegen de hoge ambtenaren van de Gemeente Nerja vanwege de illegale lozingen van dat ongezuiverde water. In een van de toxicologische rapporten werd verklaard dat alle monsters die op vijf stranden van Nerja waren genomen, de analyses het bestaan van fecale bezoedeling meldden.

De bouw van de zuiveringsinstallatie van Nerja werd door de Regering in 1996 tot algemeen belang verklaard, maar 23 jaar later zijn genoemde bouwwerkzaamheden nog steeds niet voltooid. Als u in het jaar 1996 Nerja en omgeving bezocht zou hebben, zou u de hoeveelheid bouwwerken gezien hebben die aangevangen en wél voltooid werden, want er waren vele jaren van kapitaalverkeer, maar dat geluk was de zuiveringsinstallatie voor rioolwater niet beschoren.

Andere gemeentes van de Oostelijke kust, zoals Torrox, Vélez Málaga en Rincón de la Victoria beschikken wél over een operationele zuiveringsinstallatie.

Monding van de Guadalhorce, natuurgebied met een “fecale” rivier

Een ander gebied dat zeer verontreinigd is door illegale lozingen is de monding van de rivier de Guadalhorce in de stad Málaga. Deze enclave is het laatste ongerepte strand van de stad Málaga en getuigt van een belangrijk ecosysteem met diversiteit van flora en fauna met een netwerk van wandelpaden. Welnu, in deze rivier lozen belangrijke gemeentes als Alhaurín el Grande en Coín hun ongezuiverde rioolwater, die mede-veroorzaker zijn van de boete die de Spaanse regering  betaalt.

De stad Málaga heeft zich opnieuw uitgevonden als multiculturele en Europese stad, die momenteel zeer gewaardeerd wordt door de buitenlandse toeristen vanwege zijn talrijke projecten voor stedelijke ontwikkeling, de meeste vastgoedprojecten. Maar Málaga is niet in staat om in te zetten op een project voor de monding van de Guadalhorce dat er voor kan zorgen dat genoemd unieke gebied – want het is het enige gebied dat onbebouwd is –  de ecologische waarde ervan kan behouden.

Verenigingen zonder winstoogmerk zetten zich in om op altruïstische wijze genoemd gebied te herbebossen om aldus te trachten het te behouden, waarvan ons kantoor getuige was tijdens een bijeenkomst met een van die verenigingen in november.

Gemeente Coín, een typisch geval

Opdat Coín aangesloten kan worden op de zuiveringsinstallatie van de beneden Guadalhorce is het noodzakelijk opnieuw 3 kilometer aansluiting aan te leggen, die verwoest werd door de zware regenval in de herfst van 2018, maar de Andalusische Deelregering ruziet nog steeds met het bedrijf waaraan het contract is gegund over wie die reparatie gaat betalen. Coín is ook verwikkeld in een gerechtelijke procedure vanwege het gebrek aan zuivering van het afvalwater. Terwijl de overheden ruziën, is de aansluiting nog steeds kapot en gaat het rioolwater van Coín naar de rivier de Guadalhorce.

Afgelegen woningen en de regularisering ervan middels de DAFO, slechte aanpak van het rioolwater 

Ofschoon in vergelijking met de grote bevolkingscentra het effect minder groot is, moeten we niet de talrijke afgelegen woningen vergeten die in Málaga bestaan. In de Axarquía hebben gemeentes zoals Alcaucín, Viñuela, Cómpeta, Periana en Torrox duizenden woningen op het platteland, zoals de woonkernen in de vallei van de Guadalhorce als Coín, Alhaurín el Grande en Alhaurín de la Torre. Ook gemeentes als Mijas of Ronda hebben vele woningen buiten het bestemmingsplan.

Een van de positieve aspecten van de DAFO is de verplichting dat genoemde woningen over een individueel en zelfstandig zuiveringssysteem beschikken. Laten we niet vergeten dat genoemde procedure belangrijk is bij het kopen van woningen door buitenlanders in de provincie.

Wat is het probleem? 

Ik constateer dat een van de negatieve punten de eis is van de Deelregering van Andalusië, dat de woningen die aan DAFO zijn onderworpen over een waterdichte septic tank moeten beschikken, terwijl er geen septic tanks met biologische filters worden toegestaan. Deze richtlijn is een grote vergissing en veroorzaakt een tegenovergesteld effect van wat men wil bereiken, namelijk het vermijden, dat die woningen de grond waar ze op liggen verontreinigen.

Voor woningen met een waterdichte tank wordt vereist dat een tankwagen regelmatig (al naargelang het gebruik kan dat maandelijks of minder zijn) naar de woning gaat om de inhoud van de septic tank in hun reservoir te legen en daarna moet deze op een daarvoor ingericht verzamelpunt gestort worden.

Wat zou een andere optie zijn?

De septic tank met een biologische filter als zuiveringssysteem veroorloven, aangezien het ledigen van de tank niet nodig zou zijn en het water zou er schoon en gezuiverd uitkomen. Het kan zijn dat het nodig is dat er toestemming gevraagd moet worden voor het verzamelpunt van dat gefiltreerde en schone water, dat zelfs voor irrigatie gebruikt zou kunnen worden. Met dit zuiveringssysteem zou het voldoende zijn dat één maal per jaar een bedrijf de tanks zou reinigen, wat een aanzienlijke besparing voor de eigenaar betekent.

Wat is er gaande? 

Het probleem met de waterdichte septic tanks is dat de financiële kosten voor elke keer dat de tank geleegd wordt, veroorzaakt dat veel eigenaars voor onwettige manieren kiezen om de overlast en de financiële kosten te vermijden. Het gebeurt dikwijls dat men er voor kiest een waterdichte septic tank te installeren en nadat deze door een vakman is gecertificeerd, wordt er dikwijls een klein gat in de bodem gemaakt via welk het rioolwater in de ondergrond wordt geloosd om op deze manier te vermijden dat een tankwagen het reservoir steeds moet legen. Het is niet erg waarschijnlijk dat men hiervoor beboet wordt.

Het is schokkend dat sommige Gemeentebesturen geaccepteerd hebben of begrijpen dat de eigenaar de waterdichte tank niet zal laten legen en er van uitgaan dat deze een klein gat erin maakt. Ik zou zelfs wel durven beweren dat deze “oplossing” aan de eigenaar wordt aangedragen om de overlast van het legen te vermijden, aangezien het voor de DAFO alleen maar nodig is dat een vakman de installatie van de septic tank certificeert; als er later een gat in wordt gemaakt zal niemand dat merken.

Aangezien er duizenden woningen op het platteland zijn, is het naïef om te denken dat in elk van die woningen regelmatig een tankwagen de septic tank gaat legen of het kan zijn dat het de Deelregering van Andalusië weinig kan schelen hoe die lozingen plaatsvinden (ik ben geneigd dit laatste te geloven). Evenmin is het me duidelijk waar deze tankwagens het opgehaalde rioolwater lozen.

Verontreinig niet als u de DAFO voor uw woning aanvraagt

Om wat ik boven uiteengezet heb te vermijden – wat een smeerlapperij is om het op een alledaagse manier te zeggen – hebben wij, toen wij bij het afhandelen van de DAFO’s op deze problematiek stuitten, de eigenaar aanbevolen om, nadat eenmaal een waterdichte tank  geïnstalleerd en gecertificeerd is voor het aanvragen van de DAFO, naast de waterdichte tank een tank met een biologische filter te installeren om te vermijden dat het rioolwater rechtstreeks op het terrein geloosd wordt. Op deze manier is het geloosde water tenminste schoon en verontreinigt het de grond niet, terwijl de eigenaar zich de kosten en de overlast bespaart die het regelmatige legen van de septic tank met zich meebrengt.

Deze laatste optie, al wordt hij niet officieel geaccepteerd door de Andalusische Deelregering en vele gemeentebesturen, vermijdt tenminste de lozing van rioolwater, waar het uiteindelijk om gaat als er aan het milieu gedacht wordt.

Conclusie

Zoals u kunt begrijpen, levert dit onderwerp veel gespreksstof op, maar ik geloof dat u aan de hand van deze korte uiteenzetting het algemene  heeft kunnen constateren, zowel van de overheid als van vele burgers. Dit is de realiteit.

De toekomst van het toerisme in Málaga en van het hele Middellandsezeegebied wordt evenmin met perspectief bekeken, want men leeft op korte termijn en is niet zuinig op dat wat essentieel is, opdat investeerders en toeristen naar Málaga blijven komen; buitenlanders die een huis willen kopen om te kunnen genieten van de kwaliteit van leven of die eenvoudigweg hun vakantie in Spanje willen doorbrengen.

En degenen die hier het grootste deel van de tijd verblijven en wonen  zijn zich niet bewust van de grote verontreiniging die wij genereren en van de schade die wij de zee, de rivieren of beken (die steeds meer verontreinigd raken) toebrengen. Ik merk niet veel van klachten of acties van de burgers om tegen deze situatie te protesteren.

Een deel van de schade is onherstelbaar, maar er is een ander deel dat verholpen kan worden.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

 

Verbouwingen in huis? Doe het goed en betaal minder belasting als je verkoopt

Verbouwingen huis Andalusie

Verbouwingen huis Andalusie: tips & bespaar waardevermeerderingsbelasting

Veel kopers denken als eerste aan enkele verbouwingen als ze een huis kopen. De kosten die de verbouwingen en verbeteringen in de woning met zich meebrengen, kunnen in mindering worden gebracht van de belasting op de vermogenswinst in het geval er een winst in bij de verkoop van de woning in de toekomst. Het is belangrijk erop te wijzen dat de kosten voor de herstellingen of onderhoud van de woning niet aftrekbaar zijn, enkel en alleen als de verbouwingen en verbeteringen die de waarde van de onroerende zaak verhogen.

De kosten voor verbeteringen worden bij de aankoopprijs opgeteld waardoor er dus een lagere vermogenswinst ontstaat in het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, en dus er minder belastingen zullen worden betaald bij de Spaanse Belastingdienst. Dit kan enkel geschieden indien de verbouwingen en verbeteringen ook daadwerkelijk worden aangetoond want de Spaanse Belastingdienst moet deze aanvaarden. Hierna leg ik uit wat, naar mijn mening, het belangrijkste is om de uitgevoerde werkzaamheden te bewijzen voor fiscale doeleinden.

TECHNISCH PROJECT

Het feit dat een architect een project opmaakt en de controle heeft over de uitvoering van de werken is een belangrijk punt. Als de uit te voeren werkzaamheden redelijk omvangrijk zijn, dan is het aan te raden dat een professional het project opvolgt en controleert want als er iets verkeerds gaat dan moet hij de aansprakelijkheid op zich nemen. En gezien de werken werden uitgevoerd overeenkomstig een technisch project en een certificaat van het einde van de werkzaamheden, zal dit dienen om de in de woning aangebrachte verbeteringen te bewijzen bij de Spaanse Belastingdienst.

BOUWVERGUNNING

Als je een verbouwing begint, is het altijd nodig om een bouwvergunning aan te vragen, of het nu gaat om een kleinere of grotere verbouwing. Het is inderdaad zo dat deze vaak niet wordt aangevraagd om geld te besparen, bijvoorbeeld als de verbouwingen gaan om het interieur van de woning of een kamer, om dat dit moelijker te controleren is.

Als je een bouwvergunning aanvraagt en verkrijgt, zal dit in drie belangrijke aspecten helpen:

  • Bewijs van de wettelijkheid van de bouwwerkzaamheden op voorwaarde dat de werkzaamheden overeenkomen met de verleende vergunning. Het is tevens belangrijk te weten dat als er een werkongeval is en je geen bouwvergunning hebt, dit voor de eigenaar kan leiden tot strafrechtelijke gevolgen.
  • Als we het hebben over werkzaamheden waarbij de verdeling binnenin de woning wordt veranderd, de bebouwde oppervlakte wijzigt of een nieuwe woning wordt gebouwd, zal de bouwvergunning -naast andere documenten zoals het certificaat van de einde van de bouwwerkzaamheden en de vergunning van eerste bewoning- nodig zijn om de nieuwbouw te kunnen inschrijven in het Eigendomsregister.
  • Bij de verkoop van een woning met winst, zal de bouwvergunning dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat er verbeteringen werden aangebracht en zo zal kunnen worden aangevraagd dat hiermee rekening wordt gehouden als deel van de aankoopprijs van de woning.

Een bouwvergunning hebben is belangrijker vanuit het stedenbouwkundig en strafrechtelijk standpunt dan vanuit een fiscaal standpunt.

BOUWCONTRACT VOOR VERBOUWINGEN

Het is belangrijk om met de bouwheer een bouwcontract op te stellen voor de werkzaamheden die ze zullen uitvoeren. Het bouwcontract zal hoofdzakelijk aantonen wat het bouwbedrijf is dat de werkzaamheden zal uitvoeren, wat voor werkzaamheden precies worden uitgevoerd, de kostenraming en de termijn waarin deze worden uitgevoerd.

FACTUREN EN BETALINGSBEWIJZEN

Dit is ongetwijfeld de belangrijkste vereiste vanuit fiscaal standpunt opdat de Spaanse Belastingdienst de verbouwing of verbetering erkent.

Er komen veel cliënten naar ons kantoor die enorm veel geld aan verbetering hebben besteed in de woning, maar die geen facturen hebben van de bouwheer nog betalingsbewijzen voor deze werkzaamheden. Het is cruciaal om aan de Spaanse Belastingdienst te kunnen aantonen middels bankoverschrijving of cheques op naam van de bouwer dat deze bedragen werden betaald. Kan je op geen enkele manier deze betalingen bewijzen, dan zal het bijna onmogelijk zijn om deze verbeteringen aan de aankooprijs van de woning toe te voegen. Vraag altijd de factuur en hou het betalingsbewijs bij.

De kosten van de verbeteringen zullen worden toegevoegd aan de aankoopprijs waardoor er minder waardevermeerderingsbelasting betaald hoeft te worden. Deze vermogensbelasting bedraagt momenteel 19% over de winst tussen de aankoop- en verkoopprijs min de aftrekposten.

WERKZAAMHEDEN ZONDER VERGUNNING EN DIE NIET LEGALISEERBAAR ZIJN

Het is mogelijk dat voor de werkzaamheden die je in de woning wenst uit te voeren, geen bouwvergunning kan worden verkregen, bijvoorbeeld bij de uitbreiding van een woning die niet op bouwgrond gelegen is (agrarische zone/platteland), als je meer vierkante meter gaat bouwen wanneer de maximale bebouwbaarheid reeds bereikt werd zoals bij het afsluiten van een terras , of hoger wil bouwen dan is toegestaan. Het eerste waarmee je rekening moet houden is dat je als eigenaar de wettelijke aansprakelijk op je zal moet nemen die kan voortvloeien indien er een wettelijke procedure wordt ingesteld tegen de werkzaamheden zonder vergunning.

Als je deze werkzaamheden toch gaat uitvoeren is het belangrijk dat je een bouwcontract ondertekent met de bouwer, dat hij voor iedere betaling een factuur afgeeft en dat deze betalingen via bankoverschrijving gebeuren, dan is het wel mogelijk dat er rekening wordt gehouden met deze verbeteringen voor fiscale doeleinden op het moment dat je de woning verkoopt.

Aftrek kosten verbouwingen niet afhankelijk van vergunning

De Spaanse Belastingdienst kan geen verbeteringen weigeren waarvoor geen bouwvergunning werd verkregen– zij is niet bevoegd om de stedenbouwkundige wettelijkheid na te gaan-, daarom is het belangrijk dat je kan aantonen dat deze werkzaamheden werkelijk werden uitgevoerd, wat de kosten ervan zijn en de betalingsbewijzen. In zulke gevallen zou het geen slecht idee zijn dat een technicus een soort verslag opmaakt– we hebben het niet over een project-, waarin hij uitlegt hoe de staat van de woning vroeger was en welke werkzaamheden werden uitgevoerd, met foto’s en documentatie van de eigenaar. Het is een extra document om de verbeteringen aan te tonen.

AKTE VAN NIEUWBOUW

De akte van nieuwbouw is een document dat ten overstaan van de notaris wordt ondertekend teneinde de nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven. Zelfs al was er geen bouwvergunning voor de werkzaamheden, dan nog is het mogelijk om deze nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven -hetgeen niet betekent dat de werkzaamheden wettig zijn- op voorwaarden dat er voldaan wordt aan een bepaalde reeks vereisten.

Als je in Andalusië een zwembad, garage, bergruimte, etc. hebt gebouwd zonder bouwvergunning, dan is het mogelijk dat na zes jaar na het einde van de werkzaamheden een architect een certificaat afgeeft waarin de nieuwbouw wordt verklaard alsook het aantal jaren dat ondertussen verstreken is. Met dit certificaat kan je bij de notaris de akte van nieuwbouw ondertekenen en in het Eigendomsregister inschrijven. Soms kan het niet in het Eigendomsregister worden ingeschreven zoals in het geval van bijzonder beschermde grond.

WAARDE VAN DE BOUW VERKLAARD IN DE AKTE

De waarde van de nieuwbouw die in de akte wordt weergegeven, kan op zichzelf niet dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat je deze kosten hebt gemaakt om de meerwaarde aan te tonen bij de verkoop. Als je bijvoorbeeld in de akte verklaart dat je 50.000 euro onkosten hebt gehad om het zwembad en de garage te bouwen en je hebt geen betalingsbewijzen of facturen van het bouwbedrijf, zal de Spaanse Belastingdienst dit niet aanvaarden. Dit komt omdat je ten overstaan van de notaris slechts een verklaring maakt. De notaris gaat niet na- want het is niet zijn verplichting- dat je werkelijk die 50.000 onkosten hebt gehad of misschien meer of minder.

Als je een notariele Nieuwbouwverklaring tekent voor werkzaamheden zonder bouwvergunning, is het best, naar mijn mening, om aan de akte de facturen en/of bewijzen van de betalingen aan de bouwer toe te voegen, omdat zo de waarde aangetoond wordt en het gemakkelijker zal zijn dat de Spaanse Belastingdienst deze aanvaardt wanneer je de woning verkoopt.

Tenslotte, wens ik je het allerbeste bij je verbouwingen en bovenal heel veel geduld; ik heb mijn geduld bijna verloren bij de werkzaamheden van mijn huis...

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

VERJARINGSTERMIJN VERANTWOORDELIJKHEID ILLEGALE HERVERKAVELING PLATTELAND ANDALUSIE (DAFO)

illegal subdivision rustic land andalucia

Verjaringstermijn illegale herverkaveling platteland

Op 6 augustus jongstleden is de herziening van artikel 183.3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van Andalusië (LOUA, Ley Urbanista de Andalucía) in werking getreden.

Het belangrijkste doel van deze herziening is een verjaringstermijn in te voeren voor verkavelingen van niet-bebouwbare grond waar (illegaal) gebouwen op staan. Sinds 2003 kon de overheid op elk moment zonder tijdsbeperking een administratieve procedure beginnen om deze illegaal gesplitste percelen, te (her)groeperen wat leidde tot een sloopbevel voor de illegale gebouwen op deze percelen. Er bestond geen tijdsbeperking, wat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid nooit verjaarde.

Wat men met de genoemde herziening gedaan heeft, is het invoeren van een verjaringstermijn van 6 jaar voor deze verkavelingen, onder voorwaarde dat er op deze percelen gebouwen staan die ouder zijn dan zes jaar. De genoemde verjaringstermijn die ingevoerd wordt voor gebouwen op niet-bebouwbare grond, zorgt ervoor dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is wanneer er zes jaar verstreken zijn zonder dat de overheid een dossier geopend heeft tegen de genoemde verkaveling.

Het verkavelen van een stuk landelijke grond betekent de splitsing of deling van een perceel in verschillende percelen met als doel, in de meeste gevallen, deze percelen afzonderlijk te verkopen en te bebouwen. Deze verkavelingen zijn illegaal wanneer er niet voldaan wordt aan de ‘minimale eenheid van landbouw’, die voor niet bevloeid land gewoonlijk tussen de 20.000-25.000 vierkante meter ligt. Het algemene idee is om de splitsing van landelijke grond waarmee nieuwe onafhankelijke eigendommen gecreëerd worden zoveel mogelijk te beperken.

Dit is geen kleine aangelegenheid aangezien er vóór en vanaf de LOUA in 2003 duizenden illegale verkavelingen van landelijke grond zijn uitgevoerd, die niet voldeden aan de minimale eenheid van landbouw. Deze situatie was wijdverspreid tot het jaar 2009 toen de economische crisis deze hectische speculatieve vastgoedactiviteit automatisch afremde.

Het bestaan van deze duizenden verkavelingen, zorgde voor de verkoop van vele eigendommen, die hun oorsprong hadden in een illegale verkaveling, die aan andere kopers werden overgedragen samen met het wettelijke "probleem" van de mogelijkheid dat de overheid een procedure zou opstarten.

We hebben het over een situatie die een grote rechtsonzekerheid met zich meebracht aangezien de overtreding van de illegale splitsing van dit terrein niet verjaart. De verkoop van deze percelen zorgde voor de verschijning van derden die te goeder trouw waren.

In de praktijk hadden en hebben de overheid in het algemeen en de gemeenten in het bijzonder geen enkel belang bij het opstarten van een procedure voor het herstel van rechtmatigheid van de ruimtelijke ordening tegen deze percelen. De uitvoering van de resolutie van deze procedures, het groeperen van de gesplitste percelen tot een enkel perceel in het Eigendomsregister en in het Kadaster, waarbij de illegale bouwwerken gesloopt worden, lijkt mij in feite meer dan gecompliceerd, zo niet onmogelijk.

Afgezien van het bovenstaande leidde deze niet-verjaring tot een situatie van onrechtvaardigheid aangezien de overtreding voor het bouwen op niet-bebouwbare grond, op een perceel dat niet afkomstig is van een verkaveling, een verjaringstermijn van zes jaar kende. Maar als datzelfde gebouw gebouwd was op een perceel dat illegaal gesplitst was, kon dit gebouw zonder tijdslimiet worden "aangevallen" omdat de verkaveling niet verjaarde, dat wil zeggen ondanks dat er meer dan zes jaar verstreken waren vanaf de bouw.

Deze herziening lijkt mij redelijk aangezien de verjaringstermijn van de verkavelingen met gebouwen gelijk gesteld wordt aan die van de gebouwen die op niet-bebouwbare grond staan. Dit geeft een grotere rechtszekerheid en men kan duidelijk vaststellen welk rechtssysteem van toepassing is op de genoemde eigendommen.

Het logische gevolg van deze herziening is dat die gebouwen die meer dan zes jaar geleden gebouwd zijn op een illegaal gesplitst terrein zich kunnen beroepen op de procedure Opgenomen Buiten de Ordening (AFO, Asimilado Fuera de Ordenaciön)

Deze procedure is geen legalisering van het gebouw, aangezien de situatie van illegaliteit altijd zal bestaan, maar het kan wel een betere rechtszekerheid betekenen aangezien de gemeente de situatie van het onroerend goed waarover de wettelijke aansprakelijkheid is verjaard, zal certificeren zonder dat de mogelijkheid nog bestaat om "aangevallen" te worden door de eigen overheid. Laat het duidelijk zijn dat er geen nieuwbouw gepleegd kan worden of verbouwingen of verbeteringen gedaan mogen worden aan de bestaande constructie.

De genoemde erkenning impliceert, naast een belangrijk economische voordeel voor de eigenaar, ook de certificering van een reeks beperkingen die nu eenmaal horen bij gebouwen op landelijke grond, hoewel deze beperkingen gelijk zijn of men nu wel of niet over dit AFO-certificaat beschikt. Het hangt van elke eigenaar of nieuwe koper af of hij deze erkenning van zijn eigendom wil aanvragen. Daarnaast kan de gemeente officieel van de eigenaar eisen dat hij deze procedure opstart.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

HOME BUYERS ACTING IN GOOD FAITH, MORE PROTECTION IN THE CRIMINAL FIELD

Spanish home buyers acting in good faith

Spanish home buyers acting in good faith

Yesterday Thursday 26 March, the Lower House of the Spanish Parliament ratified the amendment to article 319 of the Spanish Penal Code, approved by the Senate last 12 March. A paragraph has been added to section 3, which reads:  “In any event, the Judges or Courts of Law may issue a reasoned order to demolish the works and restore the physical reality altered at the expense of the principal thereof, without prejudice to the compensations due to third parties in good faith, and, assessing the circumstances and after hearing the competent government body, shall temporarily subject the demolition to the constitution of guarantees that ensure their payment. In any case, the seizure of the earnings from the offence shall be available, regardless of the transformations that these may have undergone”.

This new regulation will be into force next 1st July.

Until now, in proceedings regarding an Offence against Town and Country Planning, the judgment ordered the demolition of what had been built illegally and compensation was set by way of civil liability for the developer, in favour of buyers acting in good faith. The problem is that, in most of these cases, collecting said compensation was very complicated since the developer was either insolvent or had disappeared. However, enforcement of the demolition was not stopped, for which reason we could find ourselves before an unfortunate scenario where a buyer acting in good faith and recognised in a judgment could have his home demolished without being effectively compensated.

From now on, in criminal proceedings for Offences against Town and Country Planning, the judge may stop the demolition of the home until due compensation to the third-party acting in good faith is guaranteed.

From the literal wording of the amendment introduced, it seems that the judge will be the one who, after assessing the specific situation in each case, will stop said demolition, for which reason I understand that it will be an essential requirement to prove that the buyer is really a third party acting in good faith.

Likewise, it seems interesting that, in assessing whether to stop the demolition, it is required for the competent Government Body, which I take to be the City Hall, to be heard in the proceedings. I suppose that, in these cases, the City Hall can provide relevant details leading to stopping the demolition. Also, since the City Hall is the one responsible for executing the demolition, it may argue on the suitability of stopping it until it can ensure compensation for the third party acting in good faith.

Lastly, this amendment refers to stopping the demolition temporarily, i.e., a specific period of time is not established but, in any case, it should not perpetuate over time. However, the concept of “temporarily” is very wide and it may be interpreted as sufficient time to guarantee compensation to buyers acting in good faith.

I can say, with full knowledge, that this amendment of the Penal Code has been possible mainly thanks to the work of two associations in Andalusia that have been working on protecting buyers acting in good faith for several years: SOHA and AUAN, especially noting the great work done by Gerardo Vázquez, a colleague of mine, attorney and legal adviser at AUAN. The efforts of these organisations and their mobilisation have made this amendment possible.

The aforementioned organisations, along with many others that have been created, are justified by the great problem faced in Andalusia, which has 300,000 homes built in non-developable land (NDL). On the Andalusian coast, due to foreign residential tourism, many buyers are foreigners and this has led these owners, facing the legal problems with these homes, to move to defend their interests, to strengthen and to tell authorities about the existing situation.

The main problem, at least in Andalusia, has been the complete inactivity and inefficiency of Urban Planning in Andalusia, which has led to a failure in regulating non-developable land in Andalusia and to the existence of many homes built on non-developable land.

Regulations with very fixed and strict criteria governing construction on non-developable land were approved. However, Autonomic and Local Governments have completely neglected to provide the necessary oversight to enforce these regulations.

From the beginning of the years of the housing bubble, the competent government bodies have shown no predisposition to initiate and solve disciplinary procedures against offenders, with all the legal consequences that this entails, such as demolishing what has been illegally built. The governing party in City Hall should have assumed the “feared” political price that these unpopular measures may have entailed.

Most of these buildings have everything: registered deed, pay IBI (Property Tax), are registered in the Property Register, have electricity and water, and have paid autonomic taxes such as ITP (Tax on Asset Transfer) and AJD (Stamp Duty).

Many of the properties have changed owners, meaning that the person responsible for construction is no longer the owner of the home. When these properties enter legal proceedings, third parties acting in good faith appear, affected by this situation that the Local and Autonomic Governments, with full knowledge, have allowed due to their complete inaction in the field of Urban Planning.

The regulations provided in the Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) to govern the very strict use of non-developable land were based on environmental protection and on maintaining the rural value of a large portion of the Andalusian territory so as to preserve this environment and its values.

However, its lack of application due to a lack of real and effective control of what was being done on non-developable land has given rise to the failure of regulations on the use of non-developable land provided in the LOUA.

In reality, this has resulted in large rural areas becoming full of unregulated buildings, achieving the opposite effect, as the lack of protection of the rural environment is clear in these cases.

In practice, a total lack of protection of rural land has occurred in some areas under greater urban pressure, where, without controls or any type of criteria regarding what was being built at the architectural level, construction has been allowed, of palaces, warehouses, terraced houses, one-storey homes, towers and everything in between. There has also been no control of the necessary infrastructure or facilities for these homes to be used: discharge of sewage, illegal wells to obtain water, etc. Furthermore, many of these homes did not pay local building taxes, as the majority were not eligible to obtain a licence under the LOUA.

However, as we explained in a previous post, it should be noted that, in some cases, the licenses for segregation, building and initial occupancy were indeed granted for some of these homes. The fact that the Government is responsible in these cases is more than obvious and the damages suffered by owners, who purchased the homes in good faith, are completely reprehensible.

This situation of deregulation of non-developable land has an undesirable effect on citizens, as there is a feeling that there are citizens who ignore the law and go unpunished and that there are others who are required to comply with it.

If the urban planning disciplinary proceedings had been started quickly and efficiently at the beginning of that frenzied period of real estate development on non-developable land, the message that citizens would have received would have been very clear and many buildings would not have been built. There would still be homes on non-developable land but the magnitude of the problem would be quite different.

Faced with this situation, the legal response to solve this problem should be consistent with the reality that exists and that has been tolerated by the Government itself for so many years. This is why the necessary legislative reforms in this area must be tackled rigorously and without propaganda messages, avoiding a focus on the debate on “amnesty for everyone” or “offenders must pay” because the situation is much more complex.

In the administrative field, the majority of these homes should be regularised as, in many cases, penalties for using land illegally would have expired and many of the developers-builders are not the current owners.

In the future, there should be a debate regarding the effectiveness and efficiency of Urban Planning under current regulations, as well as regarding whether the regulation of non-developable land in the LOUA is adequate for the purpose it intends to fulfil.

 

Author: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (lawyer)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

 

 

 

 

Contact

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torróx-Costa (Málaga), Spain
(Entrance at backside of building)
Ons advocatenkantoor bevindt zich 40 km ten oosten van Malaga stad en 10 km ten westen van Nerja.

Ariane Wijk
wijk@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Gustavo Calero Monereo
calero@cdsolicitors.com
M: +34 - 677 875 078

Francisco Delgado Montilla
delgado@cdsolicitors.com
M: +34 - 659 218 470

Guillermo Arenere Ruiz
arenere@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Paula Ludewig
ludewig@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Monday, Tuesday, Thursday: 09:30 - 18:30
Wednesday, Friday: 09:30 - 15:30

Open chat
Need help?