Att köpa nyproduktion i Spanien: Juridisk vägledning för utländska köpare

Spanien fortsätter att vara ett av de mest populära länderna för utländska fastighetsköpare, särskilt i Andalusien, Valencia och Murcia. Kustområden som Costa del Sol, Costa Blanca och Costa Cálida lockar fortsatt internationella köpare som söker ett semesterboende, en bostad inför pensionen eller en investeringsmöjlighet.

Nybyggda fastigheter är särskilt attraktiva för utländska köpare tack vare moderna byggstandarder, hög energieffektivitet, gemensamma faciliteter och det faktum att en ny bostad normalt inte kräver omedelbara renoveringar.

Att köpa en nybyggd fastighet i Spanien, särskilt en så kallad off-plan-fastighet där köpet sker innan byggnationen är färdig, skiljer sig dock avsevärt från att köpa en begagnad bostad. I många projekt förbinder sig köparen till köpet medan byggnationen fortfarande pågår och kan underteckna det privata köpekontraktet två eller till och med tre år innan fastigheten är färdigställd. Under denna period betalas ofta betydande belopp till byggherren.

Det är därför viktigt att förstå de juridiska, planmässiga, avtalsmässiga och ekonomiska konsekvenserna av köpet innan man blir juridiskt bunden av avtalet.

Denna guide förklarar de viktigaste juridiska frågor som utländska köpare bör beakta vid köp av nybyggd bostad eller off-plan-fastighet i Spanien, från den första reservationen och den juridiska due diligence-processen till det privata köpekontraktet, bankgarantier, bolånefinansiering och det slutliga tillträdet inför en spansk notarius publicus.

 

Juridisk due diligence vid köp av nybyggd fastighet i Spanien

Många köpare fokuserar naturligt på faktorer som läge, utsikt, planlösning, gemensamma utrymmen och standarden på material och finish i ett nybyggnadsprojekt. Även om dessa aspekter är viktiga finns det ur ett juridiskt perspektiv flera andra frågor som bör granskas noggrant innan man förbinder sig till köpet.

Innan det privata köpekontraktet undertecknas med byggherren rekommenderas det starkt att genomföra en omfattande juridisk due diligence av både fastigheten och projektet.

En juridisk due diligence är inte ett lagkrav, men det är ett av de mest effektiva sätten att identifiera potentiella problem innan större summor betalas till byggherren. Granskningen bör utföras av en oberoende fastighetsjurist som uteslutande företräder köparens intressen.

Vad bör juridisk due diligence omfatta?

Beroende på projektets karaktär och omständigheterna kring transaktionen bör due diligence-processen bland annat omfatta en kontroll av:

• Äganderätten till marken.
• Projektets registrering i fastighetsregistre
• ntliga panträtter, inteckningar eller andra belastningar som påverkar marken.
• Projektets planmässiga och stadsplaneringsmässiga status.
• Status för bygglov och andra nödvändiga tillstånd.
• Infrastruktur och anslutningar för el, vatten och övriga tjäns
• Dokumentation från samfälligheten, när detta är relevant.
• Villkoren i det privata köpekontraktet.
• Byggherrens avtalsenliga skyldigheter.
• Avtalat färdigställandedatum och eventuella förlängningsmöjligheter.
• Tillåtna ändringar av projektet eller den aktuella fastigheten.
• Bankgarantier och skydd för förskottsbetalningar.
• Bygggarantier och försäkringar.
• De omständigheter under vilka någon av parterna kan säga upp avtalet.

När granskningen är avslutad bör köparen få en detaljerad juridisk rapport som redogör för fastighetens och projektets rättsliga status samt eventuella risker eller andra relevanta frågor som identifierats under utredningen.

Rapporten bör tillhandahållas innan köparen undertecknar det privata köpekontraktet och innan större betalningar görs till byggherren.

Syftet är att säkerställa att köparen fullt ut förstår både fastighetens rättsliga status och de avtalsenliga skyldigheter som följer av köpet innan han eller hon blir juridiskt bunden av avtalet.

 

Kan jag reservera en fastighet innan bygglov har beviljats?

Ja. Detta är relativt vanligt i nyproduktionsprojekt i Spanien. Byggherrar kan börja marknadsföra ett projekt och ta emot reservationer innan bygglovet formellt har beviljats av den berörda kommunen. Det innebär inte nödvändigtvis att det finns något problem med projektet. Köpare bör dock vara medvetna om att byggnationen inte lagligen får påbörjas förrän det nödvändiga bygglovet har utfärdats.

Om bygglov ännu inte har beviljats bör reservationsavtalet därför innehålla ett lämpligt skydd för köparen. Reservationen bör normalt vara villkorad av att byggherren erhåller bygglov inom en överenskommen tidsperiod. Om bygglovet inte beviljas inom denna tidsram bör köparen normalt ha rätt att frånträda reservationsavtalet och få tillbaka de belopp som har betalats.

I praktiken används ofta tiden mellan undertecknandet av reservationsavtalet och det privata köpekontraktet för att köparens jurist ska kunna genomföra en juridisk due diligence och kontrollera projektets rättsliga och planmässiga status.

 

Vad bör kontrolleras innan man skriver under ett privat köpekontrakt?

Det privata köpekontraktet är ett av de viktigaste dokumenten vid köp av en nybyggd eller off-plan-fastighet i Spanien.

Till skillnad från reservationsavtalet, som normalt är relativt kortfattat, reglerar köpekontraktet de huvudsakliga avtalsvillkoren fram till tillträdet. Det innebär också vanligtvis att köparen ska erlägga betydande delar av köpeskillingen.

Innan kontraktet undertecknas bör köparen fullt ut förstå dess innehåll, villkor och juridiska konsekvenser.

Färdigställandedatum

Utländska köpare utgår ibland från att det beräknade färdigställandedatum som anges i kontraktet är definitivt. I praktiken innehåller nyproduktionsavtal ofta bestämmelser som ger byggherren rätt till viss förlängning under särskilda omständigheter.

Din jurist bör förklara både det beräknade färdigställandedatumet och eventuella avtalsenliga möjligheter till förlängning innan du skriver under kontraktet.

Tillåtna ändringar

Avtal för nybyggnation ger vanligtvis byggherren rätt att göra vissa ändringar i projektet till följd av tekniska krav, planbestämmelser, materialtillgång eller andra byggrelaterade omständigheter.

Avtalet bör granskas noggrant för att fastställa vilka ändringar som är tillåtna och vilket skydd köparen har om väsentliga förändringar görs i fastigheten eller projektet.

Betalningsplan

Avtalet bör tydligt ange när betalningar ska göras.

En typisk betalningsplan kan omfatta:

• En reservationsavgift.
  • En handpenning vid undertecknandet av det privata köpekontraktet.
  • En eller flera delbetalningar under byggnationen.
  • Slutbetalning vid färdigställandet.

Den exakta betalningsstrukturen varierar från projekt till projekt.

Rätt att säga upp avtalet

Det är också viktigt att noggrant granska under vilka omständigheter köparen eller byggherren har rätt att säga upp avtalet.

Köparen bör förstå vad som utgör ett avtalsbrott, när det kan finnas rätt att få tillbaka redan erlagda belopp och vilka konsekvenser som kan uppstå om köpet inte kan fullföljas.

Kan byggherrens kontrakt förhandlas?

I vissa fall. Större byggherrar använder vanligtvis standardiserade kontrakt som har utarbetats av deras egna juridiska rådgivare och kan vara ovilliga att förhandla om enskilda villkor. Detta är särskilt vanligt i projekt där efterfrågan är hög och bostäderna säljs snabbt.

En erfaren fastighetsjurist bör dock identifiera eventuella villkor som kan vara ofördelaktiga för köparen och, när det är möjligt, begära ändringar eller förtydliganden från byggherren.

Det finns ingen garanti för att byggherren accepterar de föreslagna ändringarna. Även om en bestämmelse inte kan ändras är det dock viktigt att köparen förstår dess juridiska och praktiska konsekvenser innan beslut fattas om att gå vidare med köpet.

Syftet med att granska och vid behov förhandla kontraktet är därför inte enbart att uppnå bättre avtalsvillkor, utan även att säkerställa att köparen fullt ut förstår de skyldigheter, begränsningar och risker som följer av avtalet.

 

Hur är förskottsbetalningar för nybyggda fastigheter normalt upplagda?

Betalningsplanerna varierar mellan olika projekt, men en typisk struktur kan omfatta:

• En reservationsavgift när fastigheten reserveras.
• Mellan 15 % och 20 % av köpeskillingen plus moms vid undertecknandet av det privata köpekontraktet.
• Ytterligare 15 % till 20 % av köpeskillingen plus moms genom delbetalningar under byggtiden.
• Resterande belopp vid tillträdet inför en spansk notarius publicus.

Det innebär att köparen ofta kan ha betalat mellan 30 % och 40 % av köpeskillingen, plus motsvarande moms, innan fastigheten är färdigställd. Av denna anledning är juridisk due diligence och ett korrekt skydd för förskottsbetalningarna särskilt viktiga vid köp av en off-plan-fastighet i Spanien.

 

Bankgarantier vid köp av off-plan-fastighet i Spanien

Skyddet av förskottsbetalningar är en av de viktigaste juridiska aspekterna vid köp av en fastighet som fortfarande är under uppförande. Enligt spansk lag ska byggherrar som tar emot förskottsbetalningar från köpare tillhandahålla ett lagstadgat skydd för dessa belopp.

Utländska köpare utgår ibland från att en individuell bankgaranti alltid överlämnas samma dag som det privata köpekontraktet undertecknas. I praktiken är detta inte alltid fallet.

Köpekontraktet kan i stället föreskriva att byggherren ska tillhandahålla den erforderliga garantin inom en viss tidsperiod efter att kontraktet har undertecknats.n Avtalet bör också tydligt ange vilket särskilt bankkonto som har upprättats för projektet och till vilket köparens betalningar ska göras.

Dessa skyddsmekanismer är särskilt viktiga eftersom betydande belopp ofta betalas till byggherren flera månader, eller till och med flera år, innan fastigheten är färdigställd. Din jurist bör därför kontrollera hur förskottsbetalningarna är skyddade, granska de relevanta avtalsbestämmelserna och säkerställa att lämpliga garantier och arrangemang finns på plats innan ytterligare betalningar genomförs.

 

Kan byggherrar försena färdigställandet av en nybyggd fastighet?

Ja. De flesta privata köpekontrakt innehåller bestämmelser som ger byggherren rätt att förlänga det beräknade färdigställandedatumet under vissa omständigheter. Exempel på sådana omständigheter kan vara:

• Förseningar i erhållandet av administrativa tillstånd eller godkännanden.
• Förseningar av anslutningar till el-, vatten- eller annan infrastruktur.
• Problem i leveranskedjan.
• Brist på arbetskraft.
• Tekniska ändringar i projektet.
• Ogynnsamma väderförhållanden.
• Force majeure-händelser.

Även om byggherren åtar sig att färdigställa byggnationen inom en viss tidsperiod kan avtalet innehålla bestämmelser som medger ytterligare förlängning. I praktiken är avtalsenliga förlängningar på cirka fyra till sex månader relativt vanliga i köpekontrakt för nyproduktion. Under en giltig avtalsenlig förlängningsperiod har köparen normalt inte rätt att säga upp avtalet, kräva ersättning eller vidta rättsliga åtgärder enbart på grund av att fastigheten inte har färdigställts före det ursprungligen beräknade datumet.

Av denna anledning bör bestämmelserna om färdigställande och eventuella förlängningar granskas noggrant innan köpekontraktet undertecknas. Din jurist bör förklara hur dessa klausuler fungerar så att du får en tydlig förståelse för hur stor flexibilitet byggherren har när det gäller det slutliga färdigställandedatumet.

 

Kan jag få bolån för en off-plan-fastighet i Spanien?

Detta är en av de mest missförstådda aspekterna av att köpa en off-plan-fastighet i Spanien. En köpare kan ha tillräcklig ekonomisk kapacitet för att få bolån när fastigheten reserveras, men det innebär inte att banken garanterar att bolånet kommer att beviljas när fastigheten väl är färdigställd.

När en off-plan-fastighet reserveras kanske den aktuella bostaden ännu inte existerar som en separat registrerad enhet i fastighetsregistret. Av den anledningen kan banken normalt inte ge ett definitivt bolånebesked vid tidpunkten för reservationen eller när det privata köpekontraktet undertecknas.

I detta skede kan en bank eller bolånerådgivare ge en indikation på köparens lånekapacitet baserad på dennes aktuella inkomst och ekonomiska situation. Detta ska dock inte förväxlas med ett formellt bolånelöfte eller ett slutligt godkännande.

En definitiv bedömning är normalt möjlig först när:

• Byggnationen är färdigställd.
• Slutbesked eller motsvarande färdigställandeintyg har utfärdats.
• Fastigheten har registrerats korrekt.
• Banken kan låta värdera den färdigställda fastigheten.
• Långivaren har möjlighet att göra en ny bedömning av köparens ekonomiska situation.

I vissa nyproduktionsprojekt kan detta ske två eller till och med tre år efter att det privata köpekontraktet undertecknades. Under denna period kan köparens inkomst, anställningssituation, lånebehov eller personliga omständigheter förändras. Bankernas kreditkrav och marknadsförhållandena kan också ha ändrats.

Köpare som är beroende av bolånefinansiering bör därför vara medvetna om att köp av en off-plan-fastighet innebär en viss finansieringsrisk. Du kan vara juridiskt bunden att genomföra köpet och redan ha betalat betydande belopp till byggherren utan att ha en absolut garanti för att det bolån du förväntar dig kommer att beviljas när fastigheten är färdigställd.

 

Kan jag ta över byggherrens befintliga bolån?

Byggherrar finansierar ofta byggprojekt genom ett utvecklingslån som säkerställs genom en inteckning i projektet. Under vissa omständigheter kan köparen erbjudas möjlighet att ta över den del av lånet som hänför sig till den aktuella fastigheten vid färdigställandet.

Denna process kallas vanligtvis för subrogation av inteckning. Subrogation kan i vissa fall förenkla finansieringsprocessen eller minska vissa kostnader. Köpare bör dock inte utgå från att detta sker automatiskt. Banken är inte skyldig att acceptera köparen som ny låntagare.

Långivaren kommer normalt att genomföra en egen bedömning av köparens inkomst, ekonomiska situation och kreditvärdighet enligt sina utlåningskriterier innan ett slutligt beslut fattas. De lånevillkor som erbjuds vid färdigställandet kan dessutom skilja sig från de villkor som gällde när fastigheten ursprungligen reserverades.

 

Vad händer när en nybyggd fastighet är färdigställd?

Det slutliga köpet av fastigheten genomförs inför en spansk notarius publicus. Vid tillträdet sker normalt följande:

• Lagfarten undertecknas.
• Den återstående delen av köpeskillingen betalas.
• Äganderätten övergår till köparen.
• Nycklarna överlämnas.
• Registreringen av köparens äganderätt i fastighetsregistret inleds.
• Nödvändiga skatteformaliteter hanteras.
• Arrangemang för el, vatten och andra tjänster kan slutföras.

Innan tillträdet äger rum bör din jurist kontrollera att byggherren har uppfyllt sina avtalsenliga skyldigheter och att all dokumentation som krävs för att genomföra köpet finns tillgänglig.

Denna slutliga juridiska granskning är särskilt viktig vid köp av nyproduktion, eftersom både projektets juridiska status och dess faktiska utformning kan ha förändrats avsevärt sedan fastigheten ursprungligen reserverades.

 

Behöver jag en oberoende fastighetsjurist när jag köper från en byggherre?

Det är inte ett lagkrav att anlita en oberoende jurist när man köper en nybyggd fastighet i Spanien. Ett sådant köp kan dock innebära att köparen förbinder sig till betydande ekonomiska åtaganden och betalar stora belopp till byggherren långt innan fastigheten är färdigställd.

Det är också viktigt att förstå de olika rollerna för de parter som medverkar i transaktionen. Byggherrens jurister företräder byggherrens intressen. Den spanska notarien är en opartisk offentlig tjänsteman och utför inte juridisk due diligence för köparens räkning.

Av dessa skäl väljer många utländska köpare att anlita en oberoende fastighetsjurist som kan företräda deras intressen genom hela köpprocessen.

En erfaren jurist kan genomföra en juridisk due diligence, granska och förklara avtalsdokumentationen, begära ändringar eller förtydliganden från byggherren när det är lämpligt, kontrollera skyddet av förskottsbetalningar och vägleda köparen fram till tillträdet.

Syftet är att säkerställa att köparen fattar sitt beslut med en tydlig förståelse för fastighetens och projektets juridiska status, de avtalsenliga skyldigheter som köpet innebär samt eventuella risker som har identifierats under den juridiska granskningen.

 

Vilka skatter ska betalas vid köp av en nybyggd fastighet i Spanien?

Vid tidpunkten för publiceringen av denna guide är köp av en nybyggd bostadsfastighet i Spanien normalt föremål för mervärdesskatt (IVA) på 10 %.

Utöver momsen är köparen normalt skyldig att betala stämpelskatt (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Den tillämpliga AJD-skattesatsen beror på i vilken autonom region fastigheten är belägen. De allmänna skattesatser som avses i denna guide är:

• Andalusien: 1,2 %
  • Murcia: 1,5 %
  • Valencia: 1,4 %

Andra eller reducerade skattesatser kan gälla beroende på köparens individuella omständigheter och tillämplig regional skattelagstiftning.

Skatteregler och skattesatser kan dessutom ändras över tid. Köpare bör därför alltid inhämta aktuell juridisk och skattemässig rådgivning utifrån sina specifika omständigheter innan ett köp genomförs.

 

Vanliga frågor om att köpa nybyggd fastighet i Spanien

Är det säkert att köpa en off-plan-fastighet i Spanien?

Köp av en off-plan-fastighet innebär särskilda juridiska och ekonomiska risker eftersom fastigheten kanske ännu inte är färdigställd när köparen blir avtalsmässigt bunden. Det är därför särskilt viktigt att genomföra en noggrann juridisk due diligence, granska det privata köpekontraktet i detalj och säkerställa att förskottsbetalningarna är korrekt skyddade innan köpet genomförs.

Hur mycket betalar jag normalt innan min nybyggda fastighet är färdigställd?

Betalningsplanerna varierar mellan olika projekt. I många fall kan köparen dock ha betalat mellan 30 % och 40 % av köpeskillingen, plus motsvarande moms, innan byggnationen är färdigställd. Den exakta betalningsplanen ska framgå av det privata köpekontraktet.

Vad händer om byggherren färdigställer fastigheten för sent?

Svaret beror på villkoren i det privata köpekontraktet. Många avtal innehåller bestämmelser som ger byggherren rätt till viss förlängning under särskilda omständigheter. Dessa klausuler bör granskas noggrant innan avtalet undertecknas så att köparen förstår när en försening kan ge upphov till rättigheter enligt avtalet och när byggherren fortfarande agerar inom ramen för en giltig förlängningsperiod.

Kan jag få ett slutligt bolånebesked innan byggnationen är färdigställd?

Normalt sett är det inte möjligt att få ett slutligt bolånebesked i början av ett köp av en off-plan-fastighet, eftersom den färdigställda fastigheten ännu inte kan värderas av långivaren och köparens ekonomiska situation kommer att behöva bedömas på nytt vid ett senare tillfälle. En preliminär ekonomisk bedömning kan vara värdefull, men bör inte betraktas som en garanti för att bolånet slutligen kommer att beviljas.

 

C&D Solicitors: Fastighetsjurister för köp av nybyggda fastigheter i Andalusien, Murcia och Alicante

Om du funderar på att köpa en nybyggd bostad eller en off-plan-fastighet i Spanien kan C&D Solicitors erbjuda oberoende juridisk rådgivning genom hela köpprocessen. Vi bistår utländska privatpersoner som köper semesterbostäder, permanentbostäder eller investeringsfastigheter, samt företag som investerar i spanska fastigheter.

Våra tjänster omfattar bland annat omfattande juridisk due diligence av både fastigheten och projektet, granskning av byggherrens avtalsdokumentation, kontroll av bygglov och planförhållanden, granskning av skyddet för förskottsbetalningar och bankgarantier, rådgivning avseende det privata köpekontraktet samt juridiskt stöd vid tillträdet inför spansk notarius publicus.

Som en del av vår due diligence-tjänst upprättar vi en detaljerad skriftlig rapport som redogör för fastighetens och projektets juridiska status samt de relevanta resultat som framkommer under vår granskning.

När det är möjligt tillhandahålls rapporten innan det privata köpekontraktet undertecknas och innan större betalningar görs till byggherren, så att du kan fatta ett välgrundat beslut innan du blir juridiskt bunden av köpet.

Du hittar mer information om våra tjänster för utländska köpare här: https://www.cdsolicitors.com/kopa-hus-i-spanien/nybyggnadsprojekt/?lang=sv

Vi erbjuder en komplett juridisk assistans genom hela köpprocessen och kan hjälpa dig på engelska, tyska, franska, svenska, nederländska och arabiska.

Telefon: +34 952 532 582
WhatsApp: +34 639 54 16 02
E-post: info@cdsolicitors.com

Vi går gärna igenom dina omständigheter, förklarar den juridiska processen och informerar om våra tjänster och kostnader utan förpliktelser.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors, fastighetsrätt och fastighetsöverlåtelser, Torrox och Málaga, Andalusien, Spanien.