Skip to main content

Tag: Belastingaangifte

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

RTA, andalusian, taxes, occupation licence
RTA andalusian, registration tourist properties

 

Er zijn reeds twee jaar voorbij gegaan sinds het Decreet 28/2016 van kracht is gegaan. Het Decreet regelt de wetgeving inzake verhuur woningen met toeristische doeleinden in Andalusië.

In de provincie Málaga werden in het Register voor Toerisme van Andalusië de helft van alle toeristische woningen in Andalusië ingeschreven, volgens informatie gepubliceerd in het dagblad “Diario Sur” in februari 2018. We hebben het over meer dan 18.000 toeristische woningen in Málaga die werden ingeschreven.

Inspecties en sancties door het Register voor Toerisme van Andalusië

Dit dagblad publiceerde ook dat in Malaga reeds 1354 inspecties werden uitgevoerd en dat daarbij een boete werd uitgeschreven voor 250 woningen.

Onder de belangrijkste vereisten waaraan de woningen moeten voldoen, moeten deze onder andere beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning, en moeten ze voorzien zijn van airconditioning en verwarming. Nadat het nummer bij het Register voor Toerisme van Andalusië wordt bekomen, moet de eigenaar verplicht dit nummer vermelden in eender welke publiciteit alsook op de website van AirBNB of dergelijke waarop de woning voor toeristisch verhuur wordt aangeboden.

Vereisten van Vergunning van Eerste Bewoning

Heeft de woning geen Vergunning van Eerste Bewoning, dan mag deze niet worden ingeschreven in het Register voor Toerisme van Andalusië. Ik zeg “mag” want het inschrijvingsformulier is een verantwoordelijke verklaring, waarin de eigenaar die deze indient onder zijn verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle wettelijke vereisten. De Junta de Andalucía zal de woning automatisch inschrijven zonder eerst een voorafgaande inspectie te houden. Maar indien later bij een inspectie duidelijk is dat er niet werd voldaan aan de wettelijke vereisten, krijgt de eigenaar een boete opgelegd.

Er zijn veel woningen die niet beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning door verscheidene redenen zoals de ouderdom van het gebouw, problemen met de urbanisatie, etc. Dit heeft ervoor gezorgd dat sommige Gemeentebesturen een specifieke procedure ter beschikking hebben gesteld om een Vergunning van Eerste Bewoning te verkrijgen enkel en alleen voor de inschrijving van de woning in het  Register voor Toerisme van Andalusië, zoals Malaga, Mijas en Benalmádena.

Gemeentebestuur van Nerja

Bijzondere aandacht moet wordt geschonken aan de situatie van de toeristische woningen in Nerja. Het Gemeentebestuur van Nerja heeft de verlening van de Vergunning van Eerste Bewoning stil gelegd sinds dit Decreet van kracht is gegaan.

Anderhalve maand geleden heeft het Gemeentebestuur een procedure ingesteld om ook Vergunning van Eerste Bewoning te kunnen krijgen enkel voor de inschrijving van de woning in het Register van de Junta de Andalucía (RTA). Nu kan je op de website van het Gemeentebestuur de nodige formulieren vinden om dit verzoek te maken.

Ons kantoor heeft meer dan een jaar geleden kopies opgevraagd van Vergunningen van Eerste Bewoning van verschillende woningen in Nerja, en sinds twee weken hebben we antwoord ontvangen van het Gemeentebestuur van Nerja.

Gelukkig lijkt het erop dat de situatie betreffende de toeristische woningen voor verhuur in Nerja weer normaal wordt. Zeker en vast goed nieuws voor de geïnteresseerde eigenaars, alsook toekomstige kopers van een woning waarvoor dus een Vergunning van Eerste Bewoning zal kunnen worden bekomen.

Woningen in dorpen met minder dan 20000 inwoners

Nog een belangrijke wijziging die onlangs werd gemaakt in de regelgeving door de Junta de Andalucía gaat om toeristische woningen in dorpen met minder dan 20.000 inwoners, met name dorpen zoals Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, alsook de meeste dorpen in la Axarquía.

Eigenaars van woningen in deze gemeentes konden geen gebruik maken van het Decreet van 2016 omdat hun woningen gelegen waren in dorpen met minder dan 20.000 inwoners. Maar sinds februari van dit jaar is het nu wel mogelijk. Zij zullen niet meer beschouwd worden als landelijke woningen. Tot dan was het de enige mogelijkheid om deze in te schrijven als huurvakantiewoning.

RTA lijst van toeristische woningen in Malaga

Gezien de stijging van toeristische woningen enkele steden zoals Málaga, heeft het Gemeentebestuur een lijst gepubliceerd (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf) van alle ingeschreven woningen.

Zo wensen zij toeristen te informeren van de accommodatiemogelijkheden van de stad. Het is daarnaast ook een instrument tot controle van de toeristische groei van de stad.

Malaga stad maakt namelijk nu een belangrijke toeristische boom mee, vooral dan in de historisch binnenstad. Dit heeft ervoor gezorgd dat er heel wat toeristische woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Daardoor kwam dan weer de huur op lange termijn hoger te liggen door het lage aanbod aan woningen. Eigenaars kiezen immers liever voor een toeristische verhuur.

Het laatste jaar heeft de binnenstad residenten verloren ten behoeve van de verhuur van vakantiewoningen. In het Gemeentebestuur van Málaga is er reeds een debat gaande over welke maatregelen kunnen worden getroffen om de verhuur van vakantiewoningen te beperken of te reguleren en de gewone verhuur compatibel te maken met de  verhuur van vakantiewoningen zodat residenten ook weer meer kunnen huren in de binnenstad gezien het gemiddelde niveau van het salaris in Malaga.

Kijk maar eens naar het geval van Palma de Mallorca. In deze stad werd onlangs een wet goedgekeurd die het verhuur van vakantiewoningen verbiedt.

Te betalen belasting op de gemaakte winst

Vergeet ook niet dat de winst van verhuur van een woning onderhevig is aan het betalen van belastingen. De eigenaars die hun woningen verhuren – of zij nu residenten zijn in Spanje of niet (IRNR) – moeten de gemaakte huuropbrengsten aangeven.

Niet-residenten die eigenaars zijn, geven deze opbrengsten aan via het model 210 dat driemaandelijks moet worden ingediend. Gelukkig is de procedure sinds januari van dit jaar gemakkelijker geworden, en kunnen in dit model 210 alle opbrengsten worden aangegeven die werden bekomen in het trimester voor verhuur van vakantiewoningen zelfs als werden die verhuurd aan verschillende personen.

Indien de eigenaar, die niet-resident is, verschillende woningen heeft, moet hij voor iedere woning driemaandelijks een model 210 indienen, en betaalt hij 19% op de totale huuropbrengst. Hij kan daarbij kosten aftrekken in functie van de verhuurde periode in dat trimester.

Het is interessant om te weten dat indien je fiscaal resident bent in Spanje, je dan meer belasting betaalt op verhuur van vakantiewoningen dan voor de verhuur van gewone residentiewoningen. Dit komt omdat de Belastingdienst een verlaging van 60% op de netto-opbrengsten toepast voor verhuur van gewone residentiewoningen aan huurders. Fiscale residenten kunnen deze verlaging niet toepassen op verhuur van vakantiewoningen.

Er zijn nog altijd veel eigenaars die de huuropbrengsten niet aangeven, maar mocht de Belastingdienst een beetje aandacht schenken aan deze kwestie, dan kan ze inspecties starten door enkel en alleen de websites te bezoeken en deze te vergelijken met de lijst van ingeschreven woningen in het Register voor Toerisme in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Huis kopen Spanje / Andalusie
Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

  • Uittreksel uit het Eigendomsregister
  • Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
  • Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

VOOR 31 DECEMBER MOET DE BELASTINGAANGIFTE GEDAAN ZIJN VOOR NIET-RESIDENTEN VOOR HET JAAR 2012.

Due-Dates-for-Paying-Corporate-Income-TaxesWanneer u geen ingezetene bent in Spanje en wanneer u eigenaar bent van een onroerend goed in Spanje dan moet u Belasting over het Inkomen van Niet-Residenten betalen (I.R.N.R.). Dit onderwerp werd eerder al diepgaand behandeld in artikelen die op onze website geplaatst zijn in november 2010 en oktober 2013:

Wanneer een onroerend goed eigendom is van een echtpaar of van meerdere personen, dan geldt elke eigenaar als een onafhankelijke belastingbetaler. Daarom moeten ze aparte belastingaangiftes doen voor hun eigendomsaandeel van het onroerend goed.

Afhankelijk van de bestemming van het onroerend goed wordt er een onderscheid gemaakt in het te belasten inkomen tussen:

1.- OPBRENGSTEN VAN VERHUURD ONROEREND GOED.Wanneer het onroerend goed verhuurd wordt dan moet het hele bedrag wat van de huurder ontvangen wordt als opbrengst aangegeven worden, exclusief de Belasting over de Toegevoegde Waarde.

2.- BELASTBAAR INKOMEN UIT STEDELIJK ONROEREND GOED VOOR EIGEN GEBRUIK.

Voor het grootste deel van onze klanten geldt het laatste. Daarom zal ik hier nog verder op in gaan:

Het aan te geven inkomen is het resultaat van het vermenigvuldigen van de kadastrale waarde van het onroerend goed met de volgende percentages:

  • In het algemeen, 2%.
  • In het geval van onroerend goed met een kadastrale waarde die herzien of aangepast is ná 1 januari 1994, 1,1%.

Met het bedrag dat voortkomt uit het toepassen van de genoemde percentages moet men het eindbedrag bereken dat elk van de eigenaren moet betalen. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit of u het hele jaar eigenaar was van het onroerend goed of een gedeelte daarvan.

Voor deze fiscale verplichting moet het model 210 ingevuld worden. Op de officiële website van de Spaanse Belastingdienst (A.E.A.T.) staan instructies in hetEngelsover hoe het model ingevuld moet worden. Ik vertel u alvast dat het soms moeilijk kan zijn om deze te begrijpen.

Op dit moment is het tijd voor de aangifte van de I.R.N.R voor 2012, waarvan de deadline op 31 december van dit jaar verloopt. Indien u in het jaar 2012 eigenaar was van onroerend goed dan moet u contact opnemen met uw adviseur zodat hij het genoemde fiscale model zo snel mogelijk kan indienen.

Mocht u onze hulp nodig hebben dan helpen wij u graag.

Schrijver: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

HOE KAN MEN EEN FISCALE BOETE VOOR NIET-RESIDENTEN MET SPAANS ONROEREND GOED VERMIJDEN

Onlangs hebben enkele van onze klanten kennisgevingen ontvangen op onze advocatenkantoor van de Spaanse Belastingdienst waarin deze een kopie eist van de aangifte van hun Spaanse inkomstenbelasting of hun aangifte voor inkomensbelasting voor niet-residenten met onroerend goed in Spanje. Deze moeten verplicht worden ingediend in deze gevallen, gezien het feit dat de Spaanse Belastingdienst weet dat ze eigenaar zijn of waren van een woning in Spanje.  Een waarschuwing dat het geen aangifte doen, beboet of bestraft zal worden. Dit onderwerp is al eerder aan de orde geweest in een eerder artikel dat gepubliceerd is op onze website.

Deze kennisgevingen gaan verder terug in de tijd. De Belastingdienst eist dus het overleggen van de hiervoor genoemde aangiftes, of men nou fiscaal resident of niet-resident was in Spanje, voor de jaren waarin men eigenaar van het onroerend goed was. In september, bijvoorbeeld, hadden we te maken met een geval waarin de Spaanse Belastingdienst de laatste en afdwingbare aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten opeiste -Spaans IRNR- voor de jaren 2008, 2009, 2010 en 2011.

Door middel van deze kennisgevingen wordt er een fiscale procedure gestart die gericht is op het controleren van het indienen van belastingaangiften, afdrachten op belastingaangiften en gegevensoverdrachten die bij wet verplicht zijn. Door middel van deze procedure, probeert de Belastingdienst de regularisatiestappen uit te voeren voor die situaties waarbij belastingbetalers niet aan hun belastingplichten hebben voldaan omdat ze hun inkomensbelastingaangifte niet hebben ingeleverd voor fiscale residenten (Spaans IRPF) of inkomensbelastingaangiften voor niet-residenten (Spaans IRNR). Er is meer informatie te vinden van de Spaanse Belastingdienst in het Engels over deze en andere belastingverplichtingen tax obligations for non residents op de website van de Agencia Tributaria.

Het is ook belangrijk te melden dat de ontvangst van deze kennisgevingen, indien ze naar behoren worden bezorgd, de verjaringstermijn opschort waarin de Belastingdienst het geclaimde terug mag vorderen en dit geldt ook voor de periode die genoemd wordt in de kennisgevingen. Daarnaast wordt ook de verjaringstermijn opgeschort voor fiscale boetes die voortkomen uit regularisatieprocedures die worden toegepast in gevallen die niet zijn onderworpen aan de wet. De eerder genoemde kennisgeving en de daaropvolgende afwikkeling worden vergezeld van een fiscale boete.

Bij een recent bezoek aan het belastingkantoor in Velez-Malaga, heeft de ambtenaar die belast is met deze zaken ons bevestigd dat er meer dan duizend van dit soort eisen verstuurd zijn gedurende deze maand en afgelopen augustus, alleen al voor sommige locaties in de regio Axarquia.

In deze context, als je dus in deze situatie bent van een niet-resident in Spanje in het bezit van onroerend goed in Spanje, of je nou wel of geen kennisgeving van de Spaanse Belastingdienst ontvangen hebt kan je deze in de toekomst ontvangen. Daarom raadt C&D advocaten aan om de situatie zo snel mogelijk te normaliseren door alle aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten van de afgelopen 4 jaar, waarin je onroerend goed in Spanje hebt gehad, te overleggen. Dit kan tenminste voorkomen dat je de boetes moet betalen die bij de eerder genoemde kennisgevingen horen.

 

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.
ALLE CONDITIES
Newsletter
  • TORROX KANTOOR:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANJE

  • MALAGA KANTOOR (OP AFSPRAAK):

  • PASEO REDING 7, 1
    29016 MALAGA (SPANJE)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga

TORROX KANTOOR

MA/DI/DO: 09:00 - 18:30
WO/VR: 09:00 - 15:00

LOCATIE: 40 KM TEN OOSTEN VAN MALAGA, 10 TEN WESTEN VAN NERJA.
GRATIS PARKEREN VOOR DE ALDI SUPERMARKT (ENTREE ACHTERKANT GEBOUW).

MALAGA KANTOOR

ALLEEN OP AFSPRAAK.

LOCATIE: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA).
PARKING CERVANTES, C/ CERVANTES 6

Need help?