Skip to main content

Een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?
Het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Met uitzondering van 2020 als gevolg van de pandemie, is de interesse van buitenlandse investeerders de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen in het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje. Dit geldt zowel voor vakantie- als lange termijn verhuur. Veel verkoopoperaties van huizen in Andalusië, vooral in toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, zijn voornamelijk bedoeld voor verhuur om de koper in staat te stellen winst te behalen uit de vastgoedinvestering in Spanje.

Onder deze beleggingskopers zijn velen Europese burgers die niet in Spanje wonen, uit landen als Nederland, België, Engeland, Zweden, Finland, Frankrijk of Duitsland. Volgens een rapport van het OMAU (Observatorium voor het Stedelijk Milieu van Málaga) is de stad Malaga van 14.885 totale vakantieverhuur woningen in 2015 naar 54.685 in 2021 gegaan.

Laat u informeren over waar u kunt investeren in de aankoop van een woning

Er zijn vier aandachtspunten bij het nemen van een beslissing over waar te kopen en de prijs die moet worden betaald.

  1. Gemiddelde prijs oftewel de kosten van huizen. Als woningen erg duur zijn, zal het uiteraard moeilijker zijn om de investering af te schrijven of terug te verdienen door deze te verhuren.
  2. Gemiddelde prijs of kosten van huur. Als de gemiddelde huurprijs erg laag is, zal de winst of winst lager zijn en zal er meer tijd nodig zijn om het gewenste rendement te behalen.
  3. Toeristisch potentieel van het gebied waar u wilt investeren. Het is duidelijk dat, in termen van vakantieverhuur, accommodaties aan het strand bijvoorbeeld perioden van zeer hoge rendementen laten zien wanneer ze voor vakantie worden verhuurd. Culturele of toeristische steden zoals Malaga, Cadiz of Sevilla zijn bijvoorbeeld een groot deel van het jaar aantrekkelijk voor toeristen, ook in het midden- en laagseizoen dus.
  4. Onderhoudskosten en belastingkosten over de verhuur. Vakantie- en langetermijnverhuur hebben zeer verschillende fiscale overwegingen in Spanje.

Bereken de ROI-winstgevendheid van een vastgoedinvestering in Spanje

De meest eenvoudige Return-On-Investment-formule zou zijn om te beginnen met het berekenen van het bruto-inkomen uit huur per jaar, het te delen door de aankoopprijs en het resultaat van deze berekening te vermenigvuldigen met 100 om uw rendement te behalen. Laten we een paar voorbeelden gebruiken:

Ruud, een Nederlander uit Utrecht, denkt erover om een nieuwbouwhuis te kopen in Málaga, aan de oostkant, een van de duurste wijken, voor een prijs van 470.000 euro, inclusief overdrachtskosten. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft geleerd dat de gemiddelde huurprijs rond de 1.400 euro per maand of 16.000 euro per jaar zou liggen.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur A:

  • € 16.800 / € 470.000 = 0,0357
  • 0,0357 x 100 = 3,57%

Met andere woorden, voor Ruud zou het verhuren van de woning betekenen dat hij 3,57% van zijn investering per jaar terugverdient. Nogmaals, onze vriend Ruud denkt erover om een huis in Antequera te kopen, zeer vergelijkbaar met dat in Malaga, maar de prijs is 150.000 euro, inclusief overdracht. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft gezien dat de gemiddelde huurprijs rond de €550 per maand ligt van €6.600 per jaar.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur B:

  • € 6.600 / € 150.000 = 0,044
  • 0,044 x 100 = 4,4%

Met andere woorden, elk jaar stelt de verhuur van de woning de koper in staat om 4,4% van de gedane investering terug te verdienen.

Hoe bereken je het rendement van een woning die gebruikt wordt voor vakantieverhuur?

 Return On Investment Spaanse vakantiewoningen
Return On Investment Spaanse vakantiewoningen

Bovenstaande formule is goed voor een langdurige verhuur, niet voor vakantieverhuur. In het geval van vakantiehuizen is het berekenen van rendementen veel complexer en is het onmogelijk om een standaardformule toe te passen, omdat prijzen veel variatie vertonen en sterk afhankelijk zijn van het type en de kenmerken van het onroerend goed, de afstand tot het strand, voorzieningen zoals een zwembad en tuinen, enz. Ook zijn er grote verschillen in huurprijzen door seizoensinvloeden.

Volgens gegevens van het verhuurplatform Holidu, onlangs gepubliceerd, waarin het aanbod en de boekingen voor de zomer van 2022 in Costa del Sol worden geanalyseerd, is de hoogste prijs per nacht voor huizen in de provincie Malaga te vinden in Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía in Marbella, gevolgd door San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona en Frigiliana.

Andere kustgebieden in Cadiz, zoals Sotogrande, en de tropische kust bestaande uit Almuñécar-La Herradura, laten ook een groot aantal boekingen zien voor deze zomer 2022.

Denk aan vaste huurwoningen en huurkosten

De vaste kosten van een woning zijn meestal: onroerendgoedbelasting (IBI), mede-eigendomskosten, afvalverwijderingstarieven en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, die zouden worden betaald in perioden waarin de woning niet wordt verhuurd. Vergeet ook de potentiële rentelasten voor uw Spaanse hypotheek niet.

Evenzo, wanneer het gaat om een huis voor vakantieverhuur, is de eigenaar in de meeste gevallen niet in staat om de verhuur te beheren en te onderhouden vanwege tijdgebrek, om welke reden het nodig zou zijn om de beheerskosten van de makelaar die voor de verhuur zorgt, toe te voegen. Deze kunnen rond de 18% tot 24% van de ontvangen huur zijn.

We moeten ook rekening houden met belastingkosten of uitgaven die moeten worden betaald over de winst van deze verhuur in Spanje, die ik hieronder in meer detail zal behandelen. Kortom, als de persoon die eigenaar is van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, wanneer het onroerend goed wordt verhuurd als de eerste woning van de huurder, is ongeveer 60% van de nettowinst vrijgesteld van belastingen. Als het huis echter voor vakantie wordt verhuurd of als de eigenaar niet fiscaal in Spanje woont, is er geen vrijstelling van toepassing.

Overweeg andere opties: profiteer van vakantieverhuur in landelijke huizen

 Verhuur van een landelijke woning
Verhuur van een landelijke woning

Zonder twijfel is dit een van de soorten woningen met het meeste voordeel van de pandemie als het gaat om vakantieverhuur, omdat de vraag naar huizen van dit type de afgelopen jaren dramatisch is toegenomen. Deze huizen, met een zwembad, een tuin en land, zijn in zeer hoge vraag voor verhuur tijdens vakantieperiodes. Dit heeft ook geleid tot een stijging van de prijzen van deze eigendommen, als gevolg van de interesse van buitenlandse investeringskopers.

Onze eigen klanten, aan wie we juridisch advies geven tijdens het proces om een landelijk huis in Andalusië te kopen, hebben ons verteld over het grote aantal boekingen dat hun rustieke eigendommen ontvangen op de vakantieverhuurmarkt. Gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce vallei, de Ronda Serranía of Sierra de Mijas kunnen zeer interessant zijn voor beleggers in de vastgoedmarkt.

Als u overweegt om in Malaga te kopen, moet u zich bewust zijn van de gemiddelde huurprijzen

In termen van lange termijn (niet-vakantie) verhuur, volgens een studie van de Idealista onroerend goed website, in Malaga de huurprijs voor een huis in mei was 10,90 euro per vierkante meter, wat een stijging van 16,40% betekent in vergelijking met dezelfde periode in 2021 en van 6,6% in vergelijking met februari dit jaar.

Voor steden zijn de huurprijzenstijgingen in 2022 zeer groot geweest. Casares heeft bijvoorbeeld een stijging van 27,80%, Estepona van 24,80%, Mijas van 24%, Marbella van 21,70% en Fuengirola van 19,60%. In de stad Malaga is de stijging 10,1% in 2022 en het is een van de duurste steden in Spanje als het gaat om het huren van een huis.

Wat zijn de vereisten voor een woning om te worden gebruikt voor vakantieverhuur?

In Andalusië, om een huis te verhuren voor vakantie (contract van korter dan 2 maanden), is het noodzakelijk om het te registreren bij het Andalusische toerismeregister (RTA). Dit register heeft verschillende categorieën, afhankelijk van het type woning dat u wilt registreren. Er zijn een paar technische vereisten waaraan de woning moet voldoen om geregistreerd te worden en voor stedelijke eigendommen moet het een eerstebewoningsvergunning (LPO) of een bewoonbaarheidscertificaat hebben.

Als het onroerend goed dat u van plan bent te kopen en te registreren bij de RTA landelijk is, zou het normaal gesproken geen LPO hebben en in dit geval zou het correct zijn om een oplossing te verkrijgen van Assimilated out of Ordination (DAFO / SAFO) of Out of Ordination (FO)

RTA Licentie via verantwoordelijkheidsverklaring

Het is belangrijk op te merken dat registratie bij de RTA gebeurt door het indienen van een aansprakelijkheidsverklaring, wat betekent dat de persoon onder zijn of haar verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle technische en wettelijke vereisten voor registratie. Daarbij is het niet nodig om op dat moment te laten zien of het aan hen voldoet of niet.

Met andere woorden, de regionale regering van Andalusië zal het onroerend goed automatisch registreren in de RTA na het indienen van de beëdigde verklaring van aansprakelijkheid, maar behoudt zich het recht voor om de eigenaar te inspecteren en te beboeten in het geval dat het niet voldoet aan de vereisten om te worden geregistreerd in de RTA.

Kan de Gemeenschap van Eigenaren vakantieverhuur verbieden?

Het antwoord is JA. De Gemeenschap , tijdens een vergadering vakantieverhuur verbieden in alle eigendommen die deel uitmaken van de vereniging. Daarom is het noodzakelijk om een stem van 3/5 van het totale aantal eigenaren te verkrijgen dat 3/5 van de aandelen vertegenwoordigt om deze resolutie te laten passeren. Er moet echter worden opgemerkt dat om deze overeenkomst bindend te maken voor de nieuwe eigenaren van het onroerend goed, deze officieel moet worden geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Laten we ons voorstellen dat u overweegt een huis te kopen voor vakantieverhuur in Almuñécar en, wanneer u een verkort eigendomscertificaat aanvraagt, toont het niet het uitdrukkelijke verbod om het te gebruiken voor vakantieverhuur. Zelfs als de Community of Owners u vertelt dat er een verbod is goedgekeurd voor het totale gebouw, kunt u als eigenaar uw eigendom registreren in de RTA en verhuren aan vakantiegangers. De gemeenschap kan dit gebruik niet verbieden als zij de verbodsresolutie niet registreert in het eigendomsregister voorafgaand aan de afgifte van uw eigendomsakte.

Kan ik meer kosten betalen aan de Gemeenschap van Eigenaren als ik het onroerend goed gebruik voor vakantieverhuur?

Nogmaals, het antwoord is JA. Community of Owners kan de gemeenschapskosten met maximaal 20% verhogen voor eigendommen die worden gebruikt voor vakantieverhuur. Deze resolutie zou een meerderheid van 3/5 van het totale aantal eigenaren vereisen, wat neerkomt op 3/5 van de aandelen.

Net als bij het verbod om vakantieverhuur te doen, kan deze verhoging echter niet met terugwerkende kracht worden uitgevoerd en kan deze niet worden toegepast op woningen die al in de RTA zijn geregistreerd.

Worden er in de toekomst meer wettelijke beperkingen en beperkingen verwacht voor vakantieverhuur?

In grote steden en dorpen die zeer aantrekkelijk zijn voor toeristen, zijn er steeds meer mensen die pleiten voor de beperking en regulering van vakantieverhuur voor woningen, vanwege de overlast die ze vaak veroorzaken bij bewoners. Bijvoorbeeld in de stad Malaga, met name in het historische centrum, zijn er bekende problemen met lawaai en vuiligheid in sommige gebouwen, als gevolg van vakantieverhuur in grote vraag naar (vrijgezellen) feesten en algemene vrije tijd.

Het debat in Malaga is al een paar jaar open en er zijn tot nu toe geen beperkende maatregelen genomen. Echter is het waarschijnlijk dat deze activiteit op de middellange en lange termijn beperkt zal worden, omdat er in dit deel van de stad Malaga, net als in andere kustgebieden of grote steden zoals Granada, Sevilla of Cadiz, een zekere oververzadiging van dit type woningen is.

We moeten er ook aan toevoegen dat de regionale regering van Andalusië momenteel werkt aan een nieuw decreet om vakantieverhuur te reguleren en het is zeer waarschijnlijk dat deze regel verdere beperkingen op deze activiteit vaststelt.

Welke belastingen moet ik betalen voor de inkomsten uit vastgoedbeleggingen in Spanje?

 Belasting over huurinvestering Spanje
Belasting over huurinvestering Spanje

Als u een niet-fiscaal ingezetene in Spanje bent, maar een burger van de Europese Unie, Noorwegen of IJsland, moet u 19% van de inkomsten uit vakantieverhuur in Spanje aangeven bij de Spaanse schatkist, met de mogelijkheid om sommige kosten af te trekken. Indien u echter niet in Spanje woont en onderdaan bent van een derde land, moet u 24% van de inkomsten uit vakantieverhuur betalen en kunt u geen kosten aftrekken.

Wanneer u fiscaal inwoner bent van Spanje, moeten uw inkomsten uit vakantieverhuur worden aangegeven in uw persoonlijke inkomstenbelasting, waardoor dergelijke inkomsten worden toegevoegd aan uw jaarinkomen. Daarom, aangezien dit een progressieve belasting is, hoe hoger uw rendement, hoe meer belasting u betaalt.

Belastingvoordeel voor langetermijnverhuur

Met betrekking tot langetermijnverhuur, als u fiscaal inwoner bent in Spanje en de huurder van plan is het onroerend goed als zijn of haar hoofdwoning te gebruiken, moet u weten dat, onder de huidige regelgeving, 60% van de nettowinst zou zijn vrijgesteld van uw inkomstenbelasting (IRPF).

In oktober 2022 wil de rijksoverheid echter een nieuwe Woningwet goedkeuren. Deze wet, in zijn huidige vorm, zou de aftrek verminderen tot 50%, maar het zou kunnen stijgen tot 60%, 70% en 90% om verschillende redenen, zoals het opknappen van het huis, verhuren aan mensen jonger dan 35 en het huis in een gebied met zeer hoge huurprijzen of wanneer de huurder een overheidsinstantie of non-profitorganisatie is.

Welke andere voordelen kunt u halen uit vakantieverhuur ten opzichte van langetermijnverhuur?

De eerste zou de mogelijkheid zijn voor de eigenaar om de woning gedurende verschillende perioden te gebruiken, wat zou inhouden dat hij ervan kan genieten terwijl hij er een inkomen of winst uit verkrijgt. De tweede zou zijn dat, als er een slechte huurder is in een langdurige verhuur, een die stopt met betalen en weigert het pand te verlaten, het juridische ontruimingsproces erg traag is en het onwaarschijnlijk is dat de onbetaalde huur of gerechtskosten worden teruggevorderd.

Er zouden minimaal tussen de 6 en 9 maanden verstrijken vanaf het moment dat een claim bij de rechtbank wordt ingediend voordat de huurder wordt uitgezet. Het kan nog langer duren als er kinderen ten laste zijn. Zoals u zich misschien kunt voorstellen, zijn er huurders die eigendommen in deplorabele staat achterlaten wanneer ze weten dat ze op een specifieke datum worden weggestuurd.

Een bijkomend voordeel van vakantieverhuur is dat, als u uw woning wilt verkopen, u de woning in bezit heeft en dat u dit direct kunt doen. Als er sprake is van een langdurige huurder en dit is zijn of haar gebruikelijke woning, dan stelt de wet dat hij of zij daar 5 jaar mag wonen en kan hij de eigenaar dwingen om het contract voor die tijd na te komen. Uiteraard tenzij de nieuwe koper de huurovereenkomst aanvaardt en ermee instemt om deze voort te zetten.

Juridisch advies over vastgoedbeleggingen in Spanje

Kortom, informeer jezelf en laat je in dit proces specifiek adviseren. Vergeet niet dat C&D Solicitors een advocatenkantoor is dat gespecialiseerd is in het geven van advies aan buitenlanders tijdens de aankoop van onroerend goed in Malaga en Andalusië, met meer dan 15 jaar ervaring.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusië)

ERFBELASTING IN ANDALUSIË: AANKOMENDE VERANDERINGEN

Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen
Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen

Op 1 augustus jongstleden gaf de regering van Andalusië haar goedkeuring aan een eerste hervorming van de erfbelasting in Andalusië. Deze hervorming en de hervorming die nog komen gaat, zullen het geheel aan belastingregelingen voor erfgenamen verbeteren.

Deze eerste hervorming gaat over de aankoop van de woning door de erfgenamen. Er is een reeks belastingverlagingen goedgekeurd van 100% tot 95% wanneer de waarde van de woning hoger dan 242.000 euro is. De verlaging van de erfbelasting is in dit opzicht heel erg belangrijk

Ik wil er graag op wijzen dat deze vermindering voor de aankoop van de woning alleen geldt bij erfenissen van ouders aan kinderen (biologisch of geadopteerd), echtgenoten, bloedverwanten in opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn (broers, neven of opa’s en oma’s) ouder dan 65 jaar. Daarnaast moet de erfgenaam aan de volgende eisen voldoen:

  1. De erfgenaam moet samen met de overledene in de woning gewoond hebben gedurende de twee jaar voorafgaande aan het overlijden.
  2. De erfgenaam moet deze woning daarna gedurende drie jaar in eigendom houden.

De regering van Andalusië heeft daarnaast een tweede hervorming van de Erfbelasting aangekondigd die op 1 januari 2017 in werking zal treden.

Hierbij wordt het bedrag dat vrijgesteld is van belasting verhoogd naar 250.000 euro per erfgenaam. Dat wil zeggen dat erfgenamen die goederen erven die getaxeerd worden op een waarde gelijk aan of minder dan 250.000 euro geen erfbelasting betalen in Andalusië.

Zoals in een eerder artikel al is uitgelegd, geldt deze vrijstelling alleen voor bloedverwanten in nederdalende lijn en geadopteerde kinderen van de overledene, als ook de bloedverwanten in opgaande lijn of adoptanten en echtgenoten, op voorwaarde dat het vooraf bestaande vermogen van de erfgenaam gelijk is aan of minder is dan 402.678,11 euro.

Ten slotte is er nog een belangrijke verandering. Voor erfenissen tussen 250.000 en 350.000 euro bestaat er een vrijstelling van 200.000 euro.

Dat wil zeggen als de erfenis die een kind of weduwe of weduwnaar ontvangt, getaxeerd wordt op meer dan 250.000 euro dan hoeft men over de eerste 200.000 euro geen belasting te betalen zodat er alleen over de rest van het bedrag betaald wordt. Let op dit geldt alleen wanneer de totale waarde van het geërfde niet meer is dan 350.000 euro. Zodra de waarde hoger is dan 350.000 euro zal er over de totale waarde van het geërfde belasting betaald moeten worden zonder dat er een vrijstelling van toepassing is.

Ten slotte willen we u eraan herinneren dat de beste manier om uw erfenis te regelen begint met een testament waarvoor het altijd raadzaam is om een professional te raadplegen die uw situatie bestudeert om u een persoonlijk advies te kunnen geven.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

BODEMCLAUSES HYPOTHEKEN: NEGATIEF RAPPORT VAN CJEU

nerja, advocaat, hypotheekIn ons laatste artikel in mei hebben we uitgelegd dat er op dit moment een juridische procedure voor het HvJEU (Hof van Justitie van de Europese Unie) loopt met betrekking tot de bodemclausules.

Genoemde procedure is bedoeld om te beoordelen of de Spaanse banken al het geld dat ze oneigenlijk hebben ontvangen door bodemclausules terug moeten betalen of integendeel dat ze alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 moeten terugbetalen.

In het prejudicieel advies stelt de advocaat-generaal, dat de banken alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 zouden moeten terugbetalen.

Aan het einde van dit jaar wordt de uitspraak in dit proces verwacht – al is het advies van de advocaat-generaal niet bindend –  het is normaal dat het vonnis van het Hof dezelfde redenering volgt.

Los van de verrassing die dit advies voor veel advocaten en rechters was, moeten we niet vergeten dat de Spaanse banken wel verplicht zijn om de door de bodemclausules onrecht ontvangen bedragen vanaf 9 mei 2013 terug te betalen. En dit zal niet veranderen, wat de uitkomst van de uitspraak van het Europees Hof van Justitie ook is, aangezien in deze procedure alleen wordt besloten of het onterecht ontvangen geld teruggegeven moet worden van vóór 9 mei 2013 of na die datum.

Het is heel belangrijk dat alle getroffenen die een bodemclausule in hun hypotheek hebben, via gerechtelijke weg eisen dat de bank het geld terugbetaalt dat ze onterecht ontvangen heeft. Daarmee wordt voorkomen dat de bank gedurende de rest van de looptijd van de hypothecaire lening meer geld ontvangt dan de vastgestelde rente.  Het slagingspercentage in deze gerechtelijke procedures is heel erg hoog en de banken zouden veroordeeld kunnen worden om de gerechtelijke kosten van deze procedure te betalen.

Op dit moment proberen veel banken te voorkomen dat hun klant een juridisch proces begint door het aanbieden van valse oplossingen zoals het overeenkomen van een vaste rente in de hypotheek. Accepteer en onderteken niets zonder dat u een gespecialiseerde advocaat heeft geraadpleegd, aangezien de meerderheid van deze oplossingen alleen maar bedoeld zijn om te vermijden dat de bank alles terug moet geven wat het u schuldig is en om ervoor te zorgen dat u afziet van de mogelijkheid dit via de juridische weg te vorderen.

Dankzij onze overeenkomst met het bedrijf Gallego & Rivas, gespecialiseerd in bancair recht, kunnen we uw geval gratis bestuderen. We doen een eerste onderzoek van uw documentatie waarna we u een schatting geven van het totale bedrag dat u kunt eisen. En daarnaast kunnen we aangeven hoeveel geld het u in de toekomst scheelt wanneer deze bodemclausule uit uw hypotheek verdwijnt. Dit alles zonder verplichtingen om van onze juridische diensten gebruik te maken.

Als u geïnteresseerd bent in dit gratis advies, dan kunt u contact met ons opnemen via info@cdsolicitors.com, waarbij u ons uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie stuurt van uw hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening. We zijn blij dat we u kunnen helpen om uw rechtspositie te verduidelijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

 

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

Register verhuur vakantiewoningen Andalusie
Register verhuur vakantiewoningen Andalusie

Op 12 mei gaat de verordening 28/2016 van 2 februari in voor de verhuur van woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië. Hiermee wil men de grote bestaande markt van huizen van particulieren reguleren die in bepaalde periodes van het jaar als vakantiewoning verhuurd worden.

Tot nu toe waren de voorwaarden voor en het gebruik van dit type verhuur per dag of week nog niet geregeld. Het doel van deze verordening is dat de woningen voldoen aan een aantal minimale eisen voordat ze verhuurd mogen worden. Hiermee worden de rechten en plichten van zowel de eigenaar als de klant vastgelegd en moeten de vakantiewoningen geregistreerd worden.

Deze verordening heeft in Andalusië een grote invloed, vooral aan de Costa del Sol en in de Axarquía. Toerische steden als Granada, Málaga, Sevilla en gemeentes als Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella en Mijas kennen veel woningen die op deze manier verhuurd worden.


Wat verstaat men onder een woning voor toeristisch gebruik?

Het gaat om woningen in de bebouwde kom en die “gewoonlijk” aangeboden worden als onderkomen voor toeristisch gebruik tegen een bepaald bedrag. Onder gewoonlijk en toeristisch gebruik verstaat men een woning die aangeboden wordt via communicatiemiddelen zoals bijvoorbeeld Airbnb, Tripadvisor, Windu, makelaars, verhuurbureaus, etc.

Bent u eigenaar van een huis in de bebouwde kom in Andalusië en biedt u dat huis gewoonlijk aan voor de verhuur (per dag of per week)? Dan gaat het om verhuur voor toeristisch gebruik. In dat geval moet u voldoen aan deze regels als op een legale manier wilt blijven verhuren.


Welke woningen vallen buiten deze regelgeving?

Woningen op het platteland (buiten de bebouwde kom) die aangeboden worden voor vakantieverhuur vallen niet onder deze verordening. De eigenaren moeten deze woningen echter wel registreren als ´woning voor toerisme in het landelijk gebied´ bij de autoriteiten van Andalusië maar dit is vanwege een andere regel.

Woningen die voor twee maanden of langer verhuurd worden aan dezelfde persoon worden niet als vakantiewoning beschouwd en in dat geval hoeven deze woningen niet ingeschreven te worden. Het gaat in dan dus om woningen die verhuurd worden door middel van een huurcontract voor een periode langer dan twee maanden.

Als u gedurende het jaar de woning verhuurt voor langer dan twee maanden maar daarnaast ook per dag of per week, dan moet de woning ook ingeschreven worden in dit register.

Deze verordening geldt niet wanneer dezelfde persoon 3 of meer woningen in de vakantieverhuur heeft binnen een radius van maximaal één kilometer. In dat geval geldt de regelgeving voor toeristische appartementen.


Wat betekent deze verordening? 

Het is wordt verplicht om alle woningen binnen de bebouwde kom die men als vakantiewoning verhuurt in te schrijven in het Register voor Toerisme in Andalusië. Eenmaal ingeschreven, krijgt de woning een registratienummer dat zichtbaar moet zijn wanneer deze aangeboden wordt voor de verhuur. De woning hoeft slechts één keer ingeschreven te worden en dit nummer geldt voor alle toekomstige verhuur. De eigenaar is verantwoordelijk voor de inschrijving van de woning bij het register van de regering van Andalusië vanaf 12 mei 2016.


Wat zijn de eisen voor de inschrijving?

  • De woning moet in de bebouwde kom staan.
  • Beschikken over een vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupacion). Als men deze vergunning niet heeft, dan moet er een certificaat aangevraagd worden bij de betreffende gemeente met betrekking tot de ligging en het gebruik van de woning. (Deze mededeling moet echter nog wel definitief bevestigd worden door de Junta de Andalucia).
  • Kamers met ramen moeten beschikken over koeling en/of verwarming (al naar gelang de periode waarin verhuurd wordt). Indien de eigenaar deze elementen nog niet heeft, wordt de termijn verlengd tot 12 mei 2017 zodat de eigenaar de tijd heeft deze te installeren en de woning toch mag verhuren gedurende deze periode.
  • Beschikken over een minimum aan meubels en huisraad overeenkomstig het aantal personen.
  • EHBO-kit
  • Beschikken over toeristische informatie van het gebied waarin de bezienswaardigheden, restaurants, etc. zijn aangegeven. Een kleine toeristische gids of folders van de VVV kunnen helpen aan om deze eis te voldoen.
  • Beschikken over klachtenformulieren op een voor de klant zichtbare en toegankelijke plaats.
  • De woning moet schoongemaakt zijn voor aankomst van de nieuwe klanten.
  • Beddengoed en huisraad op basis van het aantal personen dat er verblijft.
  • Telefoonnummer voor noodgevallen.
  • Informatie en instructies voor huishoudelijke apparaten in de woning.
  • Informatie over de interne normen voor het gebruik van de voorzieningen overeenkomstig de voorwaarden van de Vereniging van Eigenaren.


Verplichtingen voor de klant

Er moet een contract getekend worden door alle partijen met de gegevens van de woning, van de eigenaar, het aantal dagen van verblijf, de prijs van de accommodatie en identificatie van de huurders met een kopie van hun paspoort. We hebben het over een eenvoudig document van 1 a 2 bladzijden dat door de eigenaar 1 jaar bewaard moet worden.

Verder moet de eigenaar de politie (Guardia Civil) op de hoogte brengen van de verhuur van de genoemde woning bij elke nieuwe klant. Hierbij moet hij een kopie van het contract en de identiteitsbewijzen van de huurders per email meesturen.


Wat kan er gebeuren als ik mijn woning niet inschrijf in dit register?

De inspectiediensten kunnen de situatie beoordelen en een sanctieprocedure opstarten. Wees voorzichtig want een sanctie kan een boete betekenen van € 2.000 tot € 18.000. Verder heeft u de verplichting om de inspectiedienst toe te laten in de woning om te kijken of deze voldoet aan de eisen voor de verhuur. Als u de inspectiedienst niet toelaat in de woning is dit een ernstige tekortkoming die een boete kan betekenen.


Wat regelt de verordening nog meer?

Deze regelt onder andere de rechten van klanten bij een conflict met de eigenaar op basis van onder andere huurprijs, aankomst- en vertrektijd en betalingsvoorwaarden. Kortom de voorwaarden van de prijs, reservering, voorschot en annulering wanneer er geen geschreven overeenkomst bestaat tussen de partijen.


Belasting over huurinkomsten

Dit register is een administratief orgaan van Andalusië en is in het leven geroepen om de voorwaarden voor vakantiewoningen te reguleren. Het heeft in principe niets te maken met de verplichting om belasting te betalen voor de uit de verhuur verkregen inkomsten. Ook als uw woning is ingeschreven in het register maar u verhuurt de woning uiteindelijk niet dan zijn er voor u geen kosten aan verbonden. De huur die u ontvangt voor een woning, of het nu voor vakantie of voor langere tijd is, moet worden aangegeven bij de Spaanse belastingdienst en daar moet u de bijbehorende inkomstenbelasting over betalen, of u nu wél fiscaal resident bent in Spanje (IRPF belasting) of niet (IRNR belasting).


Juridisch advies inschrijving

Hoewel de verordening op 12 mei 2016 in werking treedt, is het nu al mogelijk om de registratieprocedure voor de woning te starten. Als u een of meerdere eigendommen als vakantiehuis verhuurt (zowel binnen de bebouwde kom of op het platteland) dan moeten deze geregistreerd worden bij de regering van Andalusië. C&D Solictors (advocaten) kunnen voor u de administratieve procedure afhandelen zodat uw woning correct ingeschreven wordt.

Daarnaast informeren we u graag over alle eisen waar uw woning aan moet voldoen, de benodigde documentatie en over uw verplichtingen als eigenaar. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via 0034 – 952 532 582 of via info@cdsolicitors.com (www.cdsolicitors.com).

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

 

Bed & Breakfast (B&B) starten in Andalusië: droom of realistisch?

Bed & Breakfast B&B Andalusia
Bed & Breakfast B&B Andalusia

In de afgelopen jaren zijn we tijdens ons werk heel veel buitenlandse klanten tegengekomen die graag in Andalusië, Spanje, willen wonen. Het liefst willen ze aan de kust hun eigen landelijke hotel, hostel of Bed & Breakfast (B&B)beginnen. Veel van deze klanten overwegen deze optie omdat ze zich aangetrokken voelen tot het klimaat en de cultuur in Andalusië en omdat ze dromen van een verandering in hun bestaan en simpelweg willen genieten van het leven in een bijzonder aangenaam land.

Neem je een zaak over of start je het zelf op?

De meeste klanten die een B&B in Spanje willen beginnen, zoeken een B&B die al in bedrijf is en een kleiner deel van de klanten zoekt een pand om de zaak helemaal van de grond af op te bouwen.

Als je op het internet kijkt dan zie je aardig wat advertenties voor de verkoop van landelijke hotels en B&B’s. Veel van deze advertenties bieden de mogelijkheid om het bedrijf over te nemen in combinatie met het huren of het kopen van het pand waarin het bedrijf actief is.

Bij de overdracht van het bedrijf zal de waarde van de activa zoals klantenportefeuille, vaste activa, voorraden etc. bepaald worden. Dit is nodig om een overdrachtsprijs voor het bedrijf te bepalen die betaald moet worden door de nieuwe eigenaar die de zaak wil voortzetten.

Wat is een redelijke “traspaso” prijs voor een bestaande B&B?

De waarde van het bedrijf (traspaso) is doorgaans gebaseerd op de inkomsten van de afgelopen jaren en op de netto winst en de waarde van de vaste activa, inclusief alle verbouwingen, verbeteringen en de voor het bedrijf ingekochte voorraden. Uiteraard zijn de wettelijke vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van een dergelijke activiteit een belangrijk onderdeel van de overdrachtswaarde.

Bij de overdrachtsmethode wordt de huur van het pand gewoonlijk vastgesteld met een lease-optie, of het onroerend goed wordt direct verkocht aan de nieuwe eigenaar. Het lijkt verstandiger om te kiezen voor huur met een lease-optie voor het onroerend goed gedurende het eerste jaar. Als om welke reden dan ook het bedrijf niet is wat je ervan verwacht had en de winsten of de werkbelasting zijn de inspanning niet waard, dan ben je wel het geld voor de overdracht kwijt maar hoef je geen eigenaar te blijven van een onroerend goed dat gekocht is voor een bedrijf wat je niet langer wilt uitbaten.

Je kunt je indenken dat de operationele kosten van een B&B hoog genoeg zijn om de uitvoering van een due diligence-onderzoek te rechtvaardigen om te bepalen of de vraagprijs (traspaso) redelijk is. Ik beschouw in dit verband drie actiepunten als zeer belangrijk:

DE WAARDE VAN HET BEDRIJF.

Je zou een econoom, deskundige of belastingconsulent moeten inhuren die de boekhouding van het bedrijf van de afgelopen jaren bestudeert, inclusief de belastingpapieren en de bij het handelsregister ingediende verslagen. Met dit rapport kan een objectieve professional met kennis van zaken een momentopname maken van de financiële situatie van het bedrijf.

BEDRIJFSVERGUNNINGEN.

Om na te kijken of de B&B die je wilt kopen alle benodigde vergunningen heeft, is het belangrijk om een architect in de arm te nemen die het stadhuis bezoekt om na te kijken of het bedrijf in orde is en voldoet aan alle wettelijke eisen voor de exploitatie. De architect zal het onroerend goed bezoeken om na te gaan of de infrastructuur en de installaties voldoen aan de wettelijke eisen en hij of zij zal hiervan een rapport opmaken.

DE KOOP VAN HET BEDRIJF.

Wanneer je eenmaal besloten hebt om het bedrijf te kopen dan is het bij het voorbereiden van alle documenten voor de overdracht en de huur/verkoop van het onroerend goed belangrijk dat een advocaat hierbij bemiddelt om de verplichtingen van de partijen te waarborgen, de betaalmethode vast te stellen en om de koper te beschermen tegen potentiële problemen tijdens de uitvoering. Als het onroerend goed waar het bedrijf geëxploiteerd wordt in een landelijk gebied ligt, zoals het geval is bij de meeste van dit soort hotels dan is de bemiddeling van een advocaat nóg belangrijker omdat dit soort gebieden te maken hebben met een reeks van wettelijke beperkingen die nagekeken moeten worden.

Professioneel advies voor je investering betaalt zich terug.

Het is duidelijk dat dit volledige due diligence-onderzoek voor de B & B het kopen van het bedrijf duurder maakt omdat je een aanzienlijke hoeveelheid geld besteedt aan deze professionals met het mogelijke resultaat dat je het bedrijf uiteindelijk niet eens koopt. Je moet echter bedenken dat het uitgeven van duizenden en duizenden euro’s, vaak van je spaargeld of een lening van de bank, voor iets, voordat je de waarde ervan geverifieerd hebt, kan leiden tot een zeer moeilijke financiële en persoonlijke situatie.

Het is ook een goed idee om je te informeren over het toerisme in dat gebied en de verwachtingen voor de toekomst. Er is statistische informatie over de bezettingsgraad voor landelijke accommodaties die je misschien kan helpen. Het Spaanse Nationaal Bureau voor Statistiek (INE) publiceert periodiek gedetailleerde onderzoeken naar de bezetting voor het landelijk toerisme en alle andere soorten accommodaties, gedetailleerd en naar regio, en al deze informatie is toegankelijk via hun website.

Nieuwe zakelijke veranderingen na de recessie in Andalusië

Op 1 september, bijvoorbeeld publiceerde www.escapadarural.com  dat het landelijk toerisme in Andalusië een bezettingsgraad had van 36% in juli and augustus. In de provincie Malaga was 49% van de bedrijven volgeboekt.

 

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

 

BONAFIDE EIGENAARS VAN WONINGEN, MEER BESCHERMING OP BESTUURSRECHTELIJK GEBIED

huis kopen costa del sol
huis kopen costa del sol

Op woensdag 24 juni heeft de Spaanse Eerste Kamer een amendement goedgekeurd voor een betere bescherming van de eigenaar van een woning, derde te goeder trouw, via bestuursrechtelijke procedures. Dit amendement werd goedgekeurd doordat de belangrijkste politieke partijen vóór stemden. Er wordt een derde paragraaf toegevoegd aan artikel 108 van de Wet 29/1998 van 13 juli waarin de bestuursrechtelijke procedures in Spanje geregeld zijn.

In deze nieuwe paragraaf staat dat: “De Rechter of de Rechtbank die naast het in strijd met de regels verklaren van de bouw van het onroerend goed, met redenen omkleed, ook de sloop ervan gelast én het terugbrengen in de oorspronkelijke staat van de veranderde fysieke realiteit, moet als voorwaarde vóór de sloop, tenzij een gevaarlijke situatie dit niet mogelijk maakt, voldoende garanties eisen voor de betaling van de verplichte schadevergoedingen aan derden te goeder trouw.”

Met deze paragraaf wordt gegarandeerd dat de rechter die de sloop van een onroerend goed eist in een administratieve procedure zich ervan moet verzekeren dat vóór de sloop, de derde ter goeder trouw die de schade lijdt vanwege de sloop van zijn woning, schadeloos gesteld zal worden. Deze nieuwe paragraaf regelt dat een woning niet gesloopt zal kunnen worden als de eigenaar niet eerst vooraf schadeloos gesteld kan worden. Men gaat ervan uit dat deze eigenaar geen schade hoeft te lijden wanneer hij niet verantwoordelijk is geweest voor de onwettigheid die ontstaan is door de bouw van deze woning.

De goedkeuring van deze nieuwe paragraaf maakt dat de behandeling bij de tenuitvoerlegging van vonnissen die de sloop van onroerend goed inhouden, gelijk gesteld worden op bestuursrechtelijk en strafrechtelijk niveau. Zoals we in ons artikel van maart jongstleden al aangegeven hebben, is het Spaanse wetboek van strafrecht ook op deze manier aangepast.

De hervorming op bestuursrechtelijk gebied, biedt meer bescherming aan de derde te goeder trouw en heeft, indien van toepassing, meer juridische logica dan op strafrechtelijk niveau, en zonder twijfel houdt het een correctie in van een normatieve fout die een groot onrecht veroorzaakte.

Er moet gezegd worden dat bij bestuursrechtelijk processen de door de Gemeente verleende bouwvergunningen langs gerechtelijke weg gecontroleerd worden welke onrechtmatig toegekend zijn vanwege tegenstrijdigheid met de gemeentelijke ordening.

Vóór deze aanpassing was bij een vonnis van nietigverklaring van de genoemde vergunning normaal gesproken één van de consequenties de verplichting om het onder deze nietig verklaarde vergunning gebouwde te slopen zónder dat de eigenaars te goeder trouw, bij de tenuitvoerlegging van de sloop, schadeloos gesteld werden in deze procedure. De enige optie van deze eigenaars was om een andere gerechtsprocedure te beginnen tegen de Gemeente of tegen de verkoper van het genoemde eigendom. Iets wat jaren duurt voordat er een uitspraak is en zonder enige zekerheid dat men de gedane investering terug zou krijgen Dus kunnen we betreurenswaardige zaken zoals die van de familie Prior vermijden.

We kunnen stellen dat bij juridische procedures in verband met gebouwen, dankzij deze aanpassingen, zowel op bestuursrechtelijk als op strafrechtelijk niveau, de eigenaar die te goeder trouw een eigendom heeft gekocht of gaat kopen, en die niet verantwoordelijk is voor enige onrechtmatige activiteit, een betere bescherming krijgt voor wat betreft zijn vermogen en het eigendomsrecht.

Een deel van wat we hebben uitgelegd en aan de kaak gesteld in een artikel in het jaar 2013 is geregeld door de genoemde veranderingen alhoewel er nog steeds een weg te bewandelen is en er staan nog meer wetswijzigingen op stapel.

Deze wetswijziging, net als die van het wetboek van strafrecht in maart, is mogelijk gemaakt dankzij het werk van verschillende belangenverenigingen uit verschillende gebieden in Spanje, waaronder: AUAN, AMA en SOHA. Het voortdurende en aanhoudende werk van deze verenigingen, haar vertegenwoordigers en de betrokken advocaten heeft het mogelijk gemaakt dat alle eigenaars van woningen in Spanje, derden te goeder trouw, meer rechtszekerheid hebben.

Auteur: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors/Advocaten, Malaga)

DENK AAN UW TESTAMENT IN SPANJE IN VERBAND MET DE NIEUWE EUROPESE VERORDENING

imagen-articulo-mayo-2015Het is niet onze bedoeling om uw dag te verpesten door te praten over het “hiernamaals” waarvan we hopen dat het nog even op zich laat wachten, fingers crossed. Maar vanwege de Europese Erfrechtverordening die op 27 juli 2012 is aangenomen en die binnenkort zal worden toegepast op de erfopvolging van personen die vanaf 17 augustus 2015 overlijden, lijkt het me goed om wat kleine aanwijzingen te geven aan buitenlandse burgers met bezittingen in Spanje.

In de genoemde Verordening wordt als uitgangspunt bepaald welke Wet van toepassing is op de bezittingen van een communautaire buitenlander in een land van de Europese Unie. Volgens deze Verordening is de Wet die van toepassing is op erfopvolging bij een communautaire buitenlander het land van de gewone verblijfsplaats. Het is mogelijk om te kiezen voor de Wet van de eigen nationaliteit op voorwaarde dat de erflater dat op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze heeft opgenomen in zijn testament.

In Spanje geldt dat wanneer u de nationaliteit heeft van een ander land in de Europese Unie maar u woont in Spanje en u heeft bezittingen in Spanje én u heeft geen testament in Spanje waarin u duidelijk en ondubbelzinnig heeft aangegeven dat u wilt dat de wet van uw nationaliteit van toepassing is na uw overlijden, dat in dat geval de Spaanse wet toegepast zal worden. Wat betekent dit?

Zoals we in een eerder artikel uitgelegd hebben, bestaat er in Spanje geen vrijheid om uw bezittingen na te laten aan personen van uw keuze. In Spanje worden de bezittingen van de erflater in drie delen verdeeld, twee van deze delen komen, op de volgende manier, toe aan de wettige erfgenamen:

  • Het eerste deel is bestemd voor elk van de kinderen, in gelijke delen of bij afwezigheid van kinderen aan de ouders en bij afwezigheid van deze aan broers en zussen.
  • Het tweede deel is voor één van de kinderen of wanneer er niets vastgelegd is, wordt dit ook tussen de kinderen, in gelijke delen verdeeld, op de manier zoals we hiervoor uitgelegd hebben.
  • Het derde en laatste deel van de erfenis, is vrij beschikbaar en van dit deel kan de erflater wel bepalen wie het van hem erft. Hiertoe moet men een testament hebben waarin dat vastgelegd is. Bij afwezigheid van een testament zal ook dit deel tussen de kinderen in gelijke delen verdeeld worden.

In Spanje, is de echtgeno(o)t(e) de laatste van de wettige erfgenamen waardoor deze alleen erft bij afwezigheid van andere wettige erfgenamen. Ofwel, als u een buitenlandse resident in Spanje bent en u heeft bezittingen in ons land, dan moet u weten dat wanneer u overlijdt zonder testament of wanneer in uw testament niet duidelijk staat aangegeven dat de wet van uw nationaliteit wordt toegepast, dat uw echtgeno(o)t(e) waarschijnlijk niets erft.

Om problemen hiermee te voorkomen, raden we u aan een testament in Spanje op te laten maken waarin u duidelijk vermeld staat welke Wet u toegepast wilt hebben op het moment van uw overlijden.

Als u al een testament heeft in Spanje, dan is het erg belangrijk dat u deze nakijkt en dat u informeert of dit testament voldoet de Europese Erfrechtverordening. Dat wil zeggen dat in het testament dat u getekend heeft, duidelijk vermeld moet staan dat het u wil is dat de wet die de erfopvolging bepaalt uw persoonlijke wet is, de wet van uw nationaliteit op het tijdstip van uw overlijden.

In mijn optiek kunnen testamenten waarin het volgende vastgelegd is dat “onderhavig testament geldig is volgens zijn persoonlijke wet en dat deze wet geen wettige erfgenamen kent…” of iets van gelijke strekking, voor problemen zorgen met de Nieuwe Verordening. In deze gevallen is mijn advies dat men een nieuw testament ondertekent waarin duidelijk vastgesteld is dat de erflater wil dat voor de erfopvolging de wet van zijn nationaliteit toegepast wordt.

Ik wil graag nog iets verduidelijken wat vaak voor verwarring zorgt met betrekking tot deze materie. Een ding is de Wet die de erfopvolging regelt van een persoon in Spanje, zoals uitgelegd in dit artikel en iets heel anders zijn de fiscale consequenties van de erfopvolging in Spanje. In dit geval hebben we het over de erfbelasting, die gereguleerd wordt zoals we uitgelegd hebben in onze post in maart. Het betalen van deze belasting komt voort uit het erven van bezittingen die in Spanje gesitueerd zijn onafhankelijk van de Wet die toegepast wordt op de erfopvolging.

Als laatste wensen wij u toe dat u nog vele jaren leeft en dat u zich niet al te veel zorgen hoeft te maken over dit soort onaangename zaken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

ERFBELASTING IN SPANJE: EINDELIJK ZIJN WE EUROPEANEN!

 

The Inheritance process in Spain
Erfbelasting in Spanje

In onze postvan afgelopen maart over de Wet op de Schenk- en Erfbelasting hebben we besproken dat Europese burgers die niet ingezeten zijn in Spanje, gediscrimineerd worden ten opzichte van Europese ingezeten in Spanje. In gelijke situaties betalen de niet-ingezetenen een erfbelasting die veel hoger is dan een ingezetene.

Het verschil in behandeling ontstaat wanneer de erflater of de erfgenamen geen ingezeten zijn in Spanje. In die situatie moeten ze belasting betalen volgens een staatsnorm die veel nadeliger is dan de norm van de autonome regio die voor ingezetenen van toepassing is.

Deze discriminatie werd bevestigd door de Uitspraak van het Europees Hof van Justitie op 3 september 2014 waarmee deze kwestie beslecht werd en waarbij schending van het vrije verkeer van kapitaal binnen de EU door Spanje vastgesteld werd vanwege een verschil in behandeling tussen residenten en niet-residenten.

Om aan de deze Uitspraak te kunnen voldoen is in Spanje op 1 januari 2015 de aanpassing van de Staatswet op Erfbelasting van kracht geworden. Er is een speciale regeling ingesteld op de erfbelasting waarbij niet-residenten in Spanje, die ingezetenen zijn in de Europese Unie, de regelgeving van de Autonome Regio’s kunnen toepassen net zoals de residenten dat kunnen doen zodat hun situatie nu gelijkgesteld is.

Met deze nieuwe regelgeving bereikt men dat wanneer de erflater geen resident is in Spanje, de erfgenamen geen resident zijn in Spanje men toch de regelgeving kan toepassen van die Autonome Regio waar de grootste waarde van de bezittingen zich bevindt die de erflater had in Spanje. Als de erfgenamen resident zijn in Spanje dan zal de regeling van de autonome regio toegepast worden waar deze erfgenamen ingezeten zijn.

Als de erflater resident was in een Autonome Regio en de erfgenamen zijn geen residenten in Spanje, dan betalen de erfgenamen hun erfbelasting volgens de regeling van de Autonome Regio waar de erflater resident was.

Op dit punt aangekomen moet ik u eraan herinneren dat de heffing van de Erf- en Schenkbelasting wordt overgelaten aan de Autonome Regio’s waardoor deze vrij zijn om hun eigen regelgeving te bepalen.

Dit heeft als belangrijkste effect dat het bedrag dat betaald moet worden voor deze belasting sterk varieert tussen residenten in Spanje afhankelijk van of men in de ene Autonome Regio of de andere woont. Er is in feite een fiscale “oorlog” tussen de Regio’s ontstaan in verband met deze belasting. Er zijn personen die zich hebben gevestigd in de Regio’s met het meest gunstige belastingklimaat om zo minder Erf- en Schenkbelasting te hoeven betalen. Dit geldt vooral voor diegenen met een groot vermogen.

Het meest beroemde voorbeeld hiervan in Andalusië is de recent overleden hertogin van Alva. Hoewel ze gevoelsmatig gelinkt werd aan Andalusië, was zij dat fiscaal niet omdat zij haar residentie voor dit doel in Madrid had. Dit had voor haar erfgenamen als belangrijkste voordeel een besparing van meer dan 90 miljoen euro op de Erfbelasting.

Omdat nu ook niet-ingezetenen van dezelfde regelgeving op de Erfbelasting gebruik kunnen maken als ingezetenen en omdat de toegepaste regelgeving die van de Autonome Regio is waar de erflater de grootste waarde aan bezittingen heeft, zal ook het verschil in behandeling tussen de Regio’s van invloed zijn.

Wanneer u geen ingezetene bent in Spanje en u heeft een eigendom gekocht dan is in meest normale geval dit eigendom de grootste waarde van uw bezittingen in Spanje. Hierdoor kunnen uw erfgenamen zich beroepen op de regelgeving van de Regio waar dit eigendom zich bevindt. Wanneer dit eigendom zich bijvoorbeeld in Andalusië bevindt dan kunnen zij zich beroepen op de regelgeving van Andalusië.

Maar stel dat u geen resident bent in Spanje en u heeft geen eigendom maar wel geld op een bank in Spanje. Welke regelgeving zou in dit geval van toepassing zijn op uw erfgenamen? Het lijkt erop dat het die van de Autonome Regio is waar deze bank zijn zetel heeft. In dit geval is het dus niet hetzelfde wanneer u een bank heeft met zijn zetel in Madrid, Barcelona of Sevilla, om maar wat voorbeelden te noemen. Ik zeg, het lijkt erop, omdat ik van de Spaanse Belastingdienst hierover nog geen definitief antwoord heb kunnen krijgen.

Kortom, goed nieuws voor de buitenlandse burgers van de Europese Unie en hun erfgenamen en welkom bij de “chaos” van de regelgeving voor de Erf- en Schenkbelasting in de Autonome Regio’s .

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

HET KADASTER: DE REALITEIT

CATASTROHet kadaster is een administratief register met een verplicht karakter behorend bij het Ministerie van Financiën waarin alle onroerend goederen; stedelijk, op het platteland of met speciale karakteristieken omschreven worden. Dit Register heeft niets te maken met het Eigendomsregister, dat een niet-verplicht karakter heeft maar wel heel belangrijk is omdat het wettelijk gezien voorrang heeft boven het Kadaster.

De inschrijving in het Kadaster door eigenaren van onroerend goed is verplicht volgens artikel 11 van de Spaanse Wet op het Kadaster van Onroerend Goed. Dat wil zeggen dat de eigenaren van alle soorten onroerend goed alle wijzigingen of aanpassingen zoals: overdracht, nieuwe constructie, afsplitsing, samenvoeging en alle andere benodigde gegevens bij het kadaster moeten aangeven met als doel dat de kadastrale omschrijving van het betreffende onroerend goed overeenkomt met de realiteit.

Derhalve is de verplichting voor de eigenaar om bij het kadaster de fysieke realiteit van het eigendom en de realiteit van het kadaster in overeenstemming te brengen begrijpelijk.

In artikel 70 en 71 van de Wet op het Kadaster wordt het stelsel van overtredingen en sancties vastgesteld. Hierin is bepaald dat een overtreding bestraft kan worden met een boete van 60 tot 6000 euro voor “het niet indienen van de aangiften, het niet op tijd indienen van de aangiften of aangiften indienen die fout, niet compleet of onjuist zijn”. We moeten zeggen dat we tot op de dag van vandaag geen aanwijzingen hebben dat het kadaster straffen oplegt aan eigenaren voor het niet indienen van de vereiste aangiften. Terwijl deze in veel gevallen niet ingediend zijn.

Het probleem wat wij zien, met name bij de het kantoor van het Kadaster in Malaga, is het negeren van de, door de eigenaar of wettelijk vertegenwoordiger aangevraagde, aanpassingen voor eigendom op niet stedelijke grond ondanks dat in veel van deze dossiers de door de wet vereiste documentatie is aangevoerd. We benadrukken dat het Kadaster een Register met een verplicht karakter is en vandaar dat het ook belangrijk is.

Voor zover wij weten wijst het Kadaster veranderingen of aanpassingen die aangevraagd worden systematisch af, door extra documentatie te eisen, die naar ons idee onnodig is en die ze volgens de Wet niet mag eisen. Tegen deze situatie waarvan wij vinden dat hij geen recht doet, heeft ons kantoor verschillende klachtenprocedures gevoerd in verschillende dossiers. Het is nog afwachten op een uitspraak van de Economisch-Administratieve Rechtbank van Malaga.

Als de eigenaar verplicht is om deze veranderingen of aanpassingen bij het Kadaster aan te geven en hij doet dit met de wettelijke documentatie die hij heeft. Wat is dan zijn verantwoordelijkheid wanneer het kadaster deze aanvraag afwijst of documentatie vraagt die de eigenaar niet heeft?

Vanuit mijn oogpunt zou het feit dat een kadastrale wijziging of aanpassing aangevraagd is met de benodigde documentatie, in het geval dat het Kadaster een aanpassing heeft afgewezen en een daarop volgende klacht van de eigenaar, de eigenaar moeten ontheffen van een mogelijke sanctie die het kadaster hem op kan leggen. Hij heeft immers alles gedaan wat mogelijk was om de fysieke realiteit in overeenstemming te brengen met de kadastrale werkelijkheid.

Aan de andere kant heeft het Ministerie van Financiën vorige jaar de procedure voor het reguleren van het Kadaster 2013-2016 aangenomen. Hiermee wil het Kadaster van Onroerend Goed het stedelijk onroerend goed als het landelijke onroerend goedmet constructie als ook de veranderingen in hun karakteristieken opnemen waarmee dit onroerend goed aangemeld is in het Kadaster zodat er Onroerendgoedbelasting (IBI) over geheven kan worden.

In Malaga hebben slechts enkele gemeenten zich bij deze procedure aangesloten waarbij ze van de eigenaar een tarief van 60 euro vragen om de genoemde regulering te verwezenlijken. Maar het is waarschijnlijk dat in de komende 2 jaar ook andere gemeentes deze procedure opnemen.

Samenvattend, ondanks de moeilijkheden die nu nog bestaan om in het kadaster sommige aanpassingen en veranderingen te kunnen registreren, raden wij alle eigenaars aan na te kijken of hun eigendom correct aangemeld is bij het kadaster. Dit heeft als doel dat u bij het genoemde orgaan de benodigde aanpassingen en veranderingen aanvraagt om te proberen de fysieke realiteit van uw eigendom in overeenstemming te brengen met de kadastrale realiteit. Met deze handeling vermijdt u problemen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

HOE KAN MEN EEN FISCALE BOETE VOOR NIET-RESIDENTEN MET SPAANS ONROEREND GOED VERMIJDEN

Onlangs hebben enkele van onze klanten kennisgevingen ontvangen op onze advocatenkantoor van de Spaanse Belastingdienst waarin deze een kopie eist van de aangifte van hun Spaanse inkomstenbelasting of hun aangifte voor inkomensbelasting voor niet-residenten met onroerend goed in Spanje. Deze moeten verplicht worden ingediend in deze gevallen, gezien het feit dat de Spaanse Belastingdienst weet dat ze eigenaar zijn of waren van een woning in Spanje.  Een waarschuwing dat het geen aangifte doen, beboet of bestraft zal worden. Dit onderwerp is al eerder aan de orde geweest in een eerder artikel dat gepubliceerd is op onze website.

Deze kennisgevingen gaan verder terug in de tijd. De Belastingdienst eist dus het overleggen van de hiervoor genoemde aangiftes, of men nou fiscaal resident of niet-resident was in Spanje, voor de jaren waarin men eigenaar van het onroerend goed was. In september, bijvoorbeeld, hadden we te maken met een geval waarin de Spaanse Belastingdienst de laatste en afdwingbare aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten opeiste -Spaans IRNR- voor de jaren 2008, 2009, 2010 en 2011.

Door middel van deze kennisgevingen wordt er een fiscale procedure gestart die gericht is op het controleren van het indienen van belastingaangiften, afdrachten op belastingaangiften en gegevensoverdrachten die bij wet verplicht zijn. Door middel van deze procedure, probeert de Belastingdienst de regularisatiestappen uit te voeren voor die situaties waarbij belastingbetalers niet aan hun belastingplichten hebben voldaan omdat ze hun inkomensbelastingaangifte niet hebben ingeleverd voor fiscale residenten (Spaans IRPF) of inkomensbelastingaangiften voor niet-residenten (Spaans IRNR). Er is meer informatie te vinden van de Spaanse Belastingdienst in het Engels over deze en andere belastingverplichtingen tax obligations for non residents op de website van de Agencia Tributaria.

Het is ook belangrijk te melden dat de ontvangst van deze kennisgevingen, indien ze naar behoren worden bezorgd, de verjaringstermijn opschort waarin de Belastingdienst het geclaimde terug mag vorderen en dit geldt ook voor de periode die genoemd wordt in de kennisgevingen. Daarnaast wordt ook de verjaringstermijn opgeschort voor fiscale boetes die voortkomen uit regularisatieprocedures die worden toegepast in gevallen die niet zijn onderworpen aan de wet. De eerder genoemde kennisgeving en de daaropvolgende afwikkeling worden vergezeld van een fiscale boete.

Bij een recent bezoek aan het belastingkantoor in Velez-Malaga, heeft de ambtenaar die belast is met deze zaken ons bevestigd dat er meer dan duizend van dit soort eisen verstuurd zijn gedurende deze maand en afgelopen augustus, alleen al voor sommige locaties in de regio Axarquia.

In deze context, als je dus in deze situatie bent van een niet-resident in Spanje in het bezit van onroerend goed in Spanje, of je nou wel of geen kennisgeving van de Spaanse Belastingdienst ontvangen hebt kan je deze in de toekomst ontvangen. Daarom raadt C&D advocaten aan om de situatie zo snel mogelijk te normaliseren door alle aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten van de afgelopen 4 jaar, waarin je onroerend goed in Spanje hebt gehad, te overleggen. Dit kan tenminste voorkomen dat je de boetes moet betalen die bij de eerder genoemde kennisgevingen horen.

 

  • 1
  • 2

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE

Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.
ALLE CONDITIES
Newsletter
  • TORROX KANTOOR:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANJE

  • MALAGA KANTOOR:

  • Pº DE SANCHA 12, PISO 2A
    29016 MALAGA (SPANJE)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga
TORROX KANTOOR

MA/DI/DO: 09:00 - 18:30
WO/VR: 09:00 - 15:00

LOCATIE: 40 KM TEN OOSTEN VAN MALAGA, 10 TEN WESTEN VAN NERJA.
GRATIS PARKEREN VOOR DE ALDI SUPERMARKT (ENTREE ACHTERKANT GEBOUW).

MALAGA KANTOOR

LOCATIE: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA).
PARKING CERVANTES, C/ CERVANTES 6

Need help?