X

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE

Archive for Spanje

ERFBELASTING IN ANDALUSIË: AANKOMENDE VERANDERINGEN

Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen

Erfbelasting aangekondigd die door de erfgenamen

Op 1 augustus jongstleden gaf de regering van Andalusië haar goedkeuring aan een eerste hervorming van de erfbelasting in Andalusië. Deze hervorming en de hervorming die nog komen gaat, zullen het geheel aan belastingregelingen voor erfgenamen verbeteren.

Deze eerste hervorming gaat over de aankoop van de woning door de erfgenamen. Er is een reeks belastingverlagingen goedgekeurd van 100% tot 95% wanneer de waarde van de woning hoger dan 242.000 euro is. De verlaging van de erfbelasting is in dit opzicht heel erg belangrijk

Ik wil er graag op wijzen dat deze vermindering voor de aankoop van de woning alleen geldt bij erfenissen van ouders aan kinderen (biologisch of geadopteerd), echtgenoten, bloedverwanten in opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn (broers, neven of opa's en oma's) ouder dan 65 jaar. Daarnaast moet de erfgenaam aan de volgende eisen voldoen:

  1. De erfgenaam moet samen met de overledene in de woning gewoond hebben gedurende de twee jaar voorafgaande aan het overlijden.
  2. De erfgenaam moet deze woning daarna gedurende drie jaar in eigendom houden.

De regering van Andalusië heeft daarnaast een tweede hervorming van de Erfbelasting aangekondigd die op 1 januari 2017 in werking zal treden.

Hierbij wordt het bedrag dat vrijgesteld is van belasting verhoogd naar 250.000 euro per erfgenaam. Dat wil zeggen dat erfgenamen die goederen erven die getaxeerd worden op een waarde gelijk aan of minder dan 250.000 euro geen erfbelasting betalen in Andalusië.

Zoals in een eerder artikel al is uitgelegd, geldt deze vrijstelling alleen voor bloedverwanten in nederdalende lijn en geadopteerde kinderen van de overledene, als ook de bloedverwanten in opgaande lijn of adoptanten en echtgenoten, op voorwaarde dat het vooraf bestaande vermogen van de erfgenaam gelijk is aan of minder is dan 402.678,11 euro.

Ten slotte is er nog een belangrijke verandering. Voor erfenissen tussen 250.000 en 350.000 euro bestaat er een vrijstelling van 200.000 euro.

Dat wil zeggen als de erfenis die een kind of weduwe of weduwnaar ontvangt, getaxeerd wordt op meer dan 250.000 euro dan hoeft men over de eerste 200.000 euro geen belasting te betalen zodat er alleen over de rest van het bedrag betaald wordt. Let op dit geldt alleen wanneer de totale waarde van het geërfde niet meer is dan 350.000 euro. Zodra de waarde hoger is dan 350.000 euro zal er over de totale waarde van het geërfde belasting betaald moeten worden zonder dat er een vrijstelling van toepassing is.

Ten slotte willen we u eraan herinneren dat de beste manier om uw erfenis te regelen begint met een testament waarvoor het altijd raadzaam is om een professional te raadplegen die uw situatie bestudeert om u een persoonlijk advies te kunnen geven.

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

BODEMCLAUSES HYPOTHEKEN: NEGATIEF RAPPORT VAN CJEU

nerja, advocaat, hypotheekIn ons laatste artikel in mei hebben we uitgelegd dat er op dit moment een juridische procedure voor het HvJEU (Hof van Justitie van de Europese Unie) loopt met betrekking tot de bodemclausules.

Genoemde procedure is bedoeld om te beoordelen of de Spaanse banken al het geld dat ze oneigenlijk hebben ontvangen door bodemclausules terug moeten betalen of integendeel dat ze alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 moeten terugbetalen.

In het prejudicieel advies stelt de advocaat-generaal, dat de banken alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 zouden moeten terugbetalen.

Aan het einde van dit jaar wordt de uitspraak in dit proces verwacht - al is het advies van de advocaat-generaal niet bindend -  het is normaal dat het vonnis van het Hof dezelfde redenering volgt.

Los van de verrassing die dit advies voor veel advocaten en rechters was, moeten we niet vergeten dat de Spaanse banken wel verplicht zijn om de door de bodemclausules onrecht ontvangen bedragen vanaf 9 mei 2013 terug te betalen. En dit zal niet veranderen, wat de uitkomst van de uitspraak van het Europees Hof van Justitie ook is, aangezien in deze procedure alleen wordt besloten of het onterecht ontvangen geld teruggegeven moet worden van vóór 9 mei 2013 of na die datum.

Het is heel belangrijk dat alle getroffenen die een bodemclausule in hun hypotheek hebben, via gerechtelijke weg eisen dat de bank het geld terugbetaalt dat ze onterecht ontvangen heeft. Daarmee wordt voorkomen dat de bank gedurende de rest van de looptijd van de hypothecaire lening meer geld ontvangt dan de vastgestelde rente.  Het slagingspercentage in deze gerechtelijke procedures is heel erg hoog en de banken zouden veroordeeld kunnen worden om de gerechtelijke kosten van deze procedure te betalen.

Op dit moment proberen veel banken te voorkomen dat hun klant een juridisch proces begint door het aanbieden van valse oplossingen zoals het overeenkomen van een vaste rente in de hypotheek. Accepteer en onderteken niets zonder dat u een gespecialiseerde advocaat heeft geraadpleegd, aangezien de meerderheid van deze oplossingen alleen maar bedoeld zijn om te vermijden dat de bank alles terug moet geven wat het u schuldig is en om ervoor te zorgen dat u afziet van de mogelijkheid dit via de juridische weg te vorderen.

Dankzij onze overeenkomst met het bedrijf Gallego & Rivas, gespecialiseerd in bancair recht, kunnen we uw geval gratis bestuderen. We doen een eerste onderzoek van uw documentatie waarna we u een schatting geven van het totale bedrag dat u kunt eisen. En daarnaast kunnen we aangeven hoeveel geld het u in de toekomst scheelt wanneer deze bodemclausule uit uw hypotheek verdwijnt. Dit alles zonder verplichtingen om van onze juridische diensten gebruik te maken.

Als u geïnteresseerd bent in dit gratis advies, dan kunt u contact met ons opnemen via info@cdsolicitors.com, waarbij u ons uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie stuurt van uw hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening. We zijn blij dat we u kunnen helpen om uw rechtspositie te verduidelijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

 

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

Register verhuur vakantiewoningen Andalusie

Register verhuur vakantiewoningen Andalusie

Op 12 mei gaat de verordening 28/2016 van 2 februari in voor de verhuur van woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië. Hiermee wil men de grote bestaande markt van huizen van particulieren reguleren die in bepaalde periodes van het jaar als vakantiewoning verhuurd worden.

Tot nu toe waren de voorwaarden voor en het gebruik van dit type verhuur per dag of week nog niet geregeld. Het doel van deze verordening is dat de woningen voldoen aan een aantal minimale eisen voordat ze verhuurd mogen worden. Hiermee worden de rechten en plichten van zowel de eigenaar als de klant vastgelegd en moeten de vakantiewoningen geregistreerd worden.

Deze verordening heeft in Andalusië een grote invloed, vooral aan de Costa del Sol en in de Axarquía. Toerische steden als Granada, Málaga, Sevilla en gemeentes als Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella en Mijas kennen veel woningen die op deze manier verhuurd worden.


Wat verstaat men onder een woning voor toeristisch gebruik?

Het gaat om woningen in de bebouwde kom en die "gewoonlijk" aangeboden worden als onderkomen voor toeristisch gebruik tegen een bepaald bedrag. Onder gewoonlijk en toeristisch gebruik verstaat men een woning die aangeboden wordt via communicatiemiddelen zoals bijvoorbeeld Airbnb, Tripadvisor, Windu, makelaars, verhuurbureaus, etc.

Bent u eigenaar van een huis in de bebouwde kom in Andalusië en biedt u dat huis gewoonlijk aan voor de verhuur (per dag of per week)? Dan gaat het om verhuur voor toeristisch gebruik. In dat geval moet u voldoen aan deze regels als op een legale manier wilt blijven verhuren.


Welke woningen vallen buiten deze regelgeving?

Woningen op het platteland (buiten de bebouwde kom) die aangeboden worden voor vakantieverhuur vallen niet onder deze verordening. De eigenaren moeten deze woningen echter wel registreren als ´woning voor toerisme in het landelijk gebied´ bij de autoriteiten van Andalusië maar dit is vanwege een andere regel.

Woningen die voor twee maanden of langer verhuurd worden aan dezelfde persoon worden niet als vakantiewoning beschouwd en in dat geval hoeven deze woningen niet ingeschreven te worden. Het gaat in dan dus om woningen die verhuurd worden door middel van een huurcontract voor een periode langer dan twee maanden.

Als u gedurende het jaar de woning verhuurt voor langer dan twee maanden maar daarnaast ook per dag of per week, dan moet de woning ook ingeschreven worden in dit register.

Deze verordening geldt niet wanneer dezelfde persoon 3 of meer woningen in de vakantieverhuur heeft binnen een radius van maximaal één kilometer. In dat geval geldt de regelgeving voor toeristische appartementen.


Wat betekent deze verordening? 

Het is wordt verplicht om alle woningen binnen de bebouwde kom die men als vakantiewoning verhuurt in te schrijven in het Register voor Toerisme in Andalusië. Eenmaal ingeschreven, krijgt de woning een registratienummer dat zichtbaar moet zijn wanneer deze aangeboden wordt voor de verhuur. De woning hoeft slechts één keer ingeschreven te worden en dit nummer geldt voor alle toekomstige verhuur. De eigenaar is verantwoordelijk voor de inschrijving van de woning bij het register van de regering van Andalusië vanaf 12 mei 2016.


Wat zijn de eisen voor de inschrijving?

  • De woning moet in de bebouwde kom staan.
  • Beschikken over een vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupacion). Als men deze vergunning niet heeft, dan moet er een certificaat aangevraagd worden bij de betreffende gemeente met betrekking tot de ligging en het gebruik van de woning. (Deze mededeling moet echter nog wel definitief bevestigd worden door de Junta de Andalucia).
  • Kamers met ramen moeten beschikken over koeling en/of verwarming (al naar gelang de periode waarin verhuurd wordt). Indien de eigenaar deze elementen nog niet heeft, wordt de termijn verlengd tot 12 mei 2017 zodat de eigenaar de tijd heeft deze te installeren en de woning toch mag verhuren gedurende deze periode.
  • Beschikken over een minimum aan meubels en huisraad overeenkomstig het aantal personen.
  • EHBO-kit
  • Beschikken over toeristische informatie van het gebied waarin de bezienswaardigheden, restaurants, etc. zijn aangegeven. Een kleine toeristische gids of folders van de VVV kunnen helpen aan om deze eis te voldoen.
  • Beschikken over klachtenformulieren op een voor de klant zichtbare en toegankelijke plaats.
  • De woning moet schoongemaakt zijn voor aankomst van de nieuwe klanten.
  • Beddengoed en huisraad op basis van het aantal personen dat er verblijft.
  • Telefoonnummer voor noodgevallen.
  • Informatie en instructies voor huishoudelijke apparaten in de woning.
  • Informatie over de interne normen voor het gebruik van de voorzieningen overeenkomstig de voorwaarden van de Vereniging van Eigenaren.


Verplichtingen voor de klant

Er moet een contract getekend worden door alle partijen met de gegevens van de woning, van de eigenaar, het aantal dagen van verblijf, de prijs van de accommodatie en identificatie van de huurders met een kopie van hun paspoort. We hebben het over een eenvoudig document van 1 a 2 bladzijden dat door de eigenaar 1 jaar bewaard moet worden.

Verder moet de eigenaar de politie (Guardia Civil) op de hoogte brengen van de verhuur van de genoemde woning bij elke nieuwe klant. Hierbij moet hij een kopie van het contract en de identiteitsbewijzen van de huurders per email meesturen.


Wat kan er gebeuren als ik mijn woning niet inschrijf in dit register?

De inspectiediensten kunnen de situatie beoordelen en een sanctieprocedure opstarten. Wees voorzichtig want een sanctie kan een boete betekenen van € 2.000 tot € 18.000. Verder heeft u de verplichting om de inspectiedienst toe te laten in de woning om te kijken of deze voldoet aan de eisen voor de verhuur. Als u de inspectiedienst niet toelaat in de woning is dit een ernstige tekortkoming die een boete kan betekenen.


Wat regelt de verordening nog meer?

Deze regelt onder andere de rechten van klanten bij een conflict met de eigenaar op basis van onder andere huurprijs, aankomst- en vertrektijd en betalingsvoorwaarden. Kortom de voorwaarden van de prijs, reservering, voorschot en annulering wanneer er geen geschreven overeenkomst bestaat tussen de partijen.


Belasting over huurinkomsten

Dit register is een administratief orgaan van Andalusië en is in het leven geroepen om de voorwaarden voor vakantiewoningen te reguleren. Het heeft in principe niets te maken met de verplichting om belasting te betalen voor de uit de verhuur verkregen inkomsten. Ook als uw woning is ingeschreven in het register maar u verhuurt de woning uiteindelijk niet dan zijn er voor u geen kosten aan verbonden. De huur die u ontvangt voor een woning, of het nu voor vakantie of voor langere tijd is, moet worden aangegeven bij de Spaanse belastingdienst en daar moet u de bijbehorende inkomstenbelasting over betalen, of u nu wél fiscaal resident bent in Spanje (IRPF belasting) of niet (IRNR belasting).


Juridisch advies inschrijving

Hoewel de verordening op 12 mei 2016 in werking treedt, is het nu al mogelijk om de registratieprocedure voor de woning te starten. Als u een of meerdere eigendommen als vakantiehuis verhuurt (zowel binnen de bebouwde kom of op het platteland) dan moeten deze geregistreerd worden bij de regering van Andalusië. C&D Solictors (advocaten) kunnen voor u de administratieve procedure afhandelen zodat uw woning correct ingeschreven wordt.

Daarnaast informeren we u graag over alle eisen waar uw woning aan moet voldoen, de benodigde documentatie en over uw verplichtingen als eigenaar. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via 0034 - 952 532 582 of via info@cdsolicitors.com (www.cdsolicitors.com).

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

 

Bed & Breakfast (B&B) starten in Andalusië: droom of realistisch?

Bed & Breakfast B&B Andalusia

Bed & Breakfast B&B Andalusia

In de afgelopen jaren zijn we tijdens ons werk heel veel buitenlandse klanten tegengekomen die graag in Andalusië, Spanje, willen wonen. Het liefst willen ze aan de kust hun eigen landelijke hotel, hostel of Bed & Breakfast (B&B)beginnen. Veel van deze klanten overwegen deze optie omdat ze zich aangetrokken voelen tot het klimaat en de cultuur in Andalusië en omdat ze dromen van een verandering in hun bestaan en simpelweg willen genieten van het leven in een bijzonder aangenaam land.

Neem je een zaak over of start je het zelf op?

De meeste klanten die een B&B in Spanje willen beginnen, zoeken een B&B die al in bedrijf is en een kleiner deel van de klanten zoekt een pand om de zaak helemaal van de grond af op te bouwen.

Als je op het internet kijkt dan zie je aardig wat advertenties voor de verkoop van landelijke hotels en B&B's. Veel van deze advertenties bieden de mogelijkheid om het bedrijf over te nemen in combinatie met het huren of het kopen van het pand waarin het bedrijf actief is.

Bij de overdracht van het bedrijf zal de waarde van de activa zoals klantenportefeuille, vaste activa, voorraden etc. bepaald worden. Dit is nodig om een overdrachtsprijs voor het bedrijf te bepalen die betaald moet worden door de nieuwe eigenaar die de zaak wil voortzetten.

Wat is een redelijke "traspaso" prijs voor een bestaande B&B?

De waarde van het bedrijf (traspaso) is doorgaans gebaseerd op de inkomsten van de afgelopen jaren en op de netto winst en de waarde van de vaste activa, inclusief alle verbouwingen, verbeteringen en de voor het bedrijf ingekochte voorraden. Uiteraard zijn de wettelijke vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van een dergelijke activiteit een belangrijk onderdeel van de overdrachtswaarde.

Bij de overdrachtsmethode wordt de huur van het pand gewoonlijk vastgesteld met een lease-optie, of het onroerend goed wordt direct verkocht aan de nieuwe eigenaar. Het lijkt verstandiger om te kiezen voor huur met een lease-optie voor het onroerend goed gedurende het eerste jaar. Als om welke reden dan ook het bedrijf niet is wat je ervan verwacht had en de winsten of de werkbelasting zijn de inspanning niet waard, dan ben je wel het geld voor de overdracht kwijt maar hoef je geen eigenaar te blijven van een onroerend goed dat gekocht is voor een bedrijf wat je niet langer wilt uitbaten.

Je kunt je indenken dat de operationele kosten van een B&B hoog genoeg zijn om de uitvoering van een due diligence-onderzoek te rechtvaardigen om te bepalen of de vraagprijs (traspaso) redelijk is. Ik beschouw in dit verband drie actiepunten als zeer belangrijk:

DE WAARDE VAN HET BEDRIJF.

Je zou een econoom, deskundige of belastingconsulent moeten inhuren die de boekhouding van het bedrijf van de afgelopen jaren bestudeert, inclusief de belastingpapieren en de bij het handelsregister ingediende verslagen. Met dit rapport kan een objectieve professional met kennis van zaken een momentopname maken van de financiële situatie van het bedrijf.

BEDRIJFSVERGUNNINGEN.

Om na te kijken of de B&B die je wilt kopen alle benodigde vergunningen heeft, is het belangrijk om een architect in de arm te nemen die het stadhuis bezoekt om na te kijken of het bedrijf in orde is en voldoet aan alle wettelijke eisen voor de exploitatie. De architect zal het onroerend goed bezoeken om na te gaan of de infrastructuur en de installaties voldoen aan de wettelijke eisen en hij of zij zal hiervan een rapport opmaken.

DE KOOP VAN HET BEDRIJF.

Wanneer je eenmaal besloten hebt om het bedrijf te kopen dan is het bij het voorbereiden van alle documenten voor de overdracht en de huur/verkoop van het onroerend goed belangrijk dat een advocaat hierbij bemiddelt om de verplichtingen van de partijen te waarborgen, de betaalmethode vast te stellen en om de koper te beschermen tegen potentiële problemen tijdens de uitvoering. Als het onroerend goed waar het bedrijf geëxploiteerd wordt in een landelijk gebied ligt, zoals het geval is bij de meeste van dit soort hotels dan is de bemiddeling van een advocaat nóg belangrijker omdat dit soort gebieden te maken hebben met een reeks van wettelijke beperkingen die nagekeken moeten worden.

Professioneel advies voor je investering betaalt zich terug.

Het is duidelijk dat dit volledige due diligence-onderzoek voor de B & B het kopen van het bedrijf duurder maakt omdat je een aanzienlijke hoeveelheid geld besteedt aan deze professionals met het mogelijke resultaat dat je het bedrijf uiteindelijk niet eens koopt. Je moet echter bedenken dat het uitgeven van duizenden en duizenden euro's, vaak van je spaargeld of een lening van de bank, voor iets, voordat je de waarde ervan geverifieerd hebt, kan leiden tot een zeer moeilijke financiële en persoonlijke situatie.

Het is ook een goed idee om je te informeren over het toerisme in dat gebied en de verwachtingen voor de toekomst. Er is statistische informatie over de bezettingsgraad voor landelijke accommodaties die je misschien kan helpen. Het Spaanse Nationaal Bureau voor Statistiek (INE) publiceert periodiek gedetailleerde onderzoeken naar de bezetting voor het landelijk toerisme en alle andere soorten accommodaties, gedetailleerd en naar regio, en al deze informatie is toegankelijk via hun website.

Nieuwe zakelijke veranderingen na de recessie in Andalusië

Op 1 september, bijvoorbeeld publiceerde www.escapadarural.com  dat het landelijk toerisme in Andalusië een bezettingsgraad had van 36% in juli and augustus. In de provincie Malaga was 49% van de bedrijven volgeboekt.

 

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

 

BONAFIDE EIGENAARS VAN WONINGEN, MEER BESCHERMING OP BESTUURSRECHTELIJK GEBIED

huis kopen costa del sol

huis kopen costa del sol

Op woensdag 24 juni heeft de Spaanse Eerste Kamer een amendement goedgekeurd voor een betere bescherming van de eigenaar van een woning, derde te goeder trouw, via bestuursrechtelijke procedures. Dit amendement werd goedgekeurd doordat de belangrijkste politieke partijen vóór stemden. Er wordt een derde paragraaf toegevoegd aan artikel 108 van de Wet 29/1998 van 13 juli waarin de bestuursrechtelijke procedures in Spanje geregeld zijn.

In deze nieuwe paragraaf staat dat: "De Rechter of de Rechtbank die naast het in strijd met de regels verklaren van de bouw van het onroerend goed, met redenen omkleed, ook de sloop ervan gelast én het terugbrengen in de oorspronkelijke staat van de veranderde fysieke realiteit, moet als voorwaarde vóór de sloop, tenzij een gevaarlijke situatie dit niet mogelijk maakt, voldoende garanties eisen voor de betaling van de verplichte schadevergoedingen aan derden te goeder trouw."

Met deze paragraaf wordt gegarandeerd dat de rechter die de sloop van een onroerend goed eist in een administratieve procedure zich ervan moet verzekeren dat vóór de sloop, de derde ter goeder trouw die de schade lijdt vanwege de sloop van zijn woning, schadeloos gesteld zal worden. Deze nieuwe paragraaf regelt dat een woning niet gesloopt zal kunnen worden als de eigenaar niet eerst vooraf schadeloos gesteld kan worden. Men gaat ervan uit dat deze eigenaar geen schade hoeft te lijden wanneer hij niet verantwoordelijk is geweest voor de onwettigheid die ontstaan is door de bouw van deze woning.

De goedkeuring van deze nieuwe paragraaf maakt dat de behandeling bij de tenuitvoerlegging van vonnissen die de sloop van onroerend goed inhouden, gelijk gesteld worden op bestuursrechtelijk en strafrechtelijk niveau. Zoals we in ons artikel van maart jongstleden al aangegeven hebben, is het Spaanse wetboek van strafrecht ook op deze manier aangepast.

De hervorming op bestuursrechtelijk gebied, biedt meer bescherming aan de derde te goeder trouw en heeft, indien van toepassing, meer juridische logica dan op strafrechtelijk niveau, en zonder twijfel houdt het een correctie in van een normatieve fout die een groot onrecht veroorzaakte.

Er moet gezegd worden dat bij bestuursrechtelijk processen de door de Gemeente verleende bouwvergunningen langs gerechtelijke weg gecontroleerd worden welke onrechtmatig toegekend zijn vanwege tegenstrijdigheid met de gemeentelijke ordening.

Vóór deze aanpassing was bij een vonnis van nietigverklaring van de genoemde vergunning normaal gesproken één van de consequenties de verplichting om het onder deze nietig verklaarde vergunning gebouwde te slopen zónder dat de eigenaars te goeder trouw, bij de tenuitvoerlegging van de sloop, schadeloos gesteld werden in deze procedure. De enige optie van deze eigenaars was om een andere gerechtsprocedure te beginnen tegen de Gemeente of tegen de verkoper van het genoemde eigendom. Iets wat jaren duurt voordat er een uitspraak is en zonder enige zekerheid dat men de gedane investering terug zou krijgen Dus kunnen we betreurenswaardige zaken zoals die van de familie Prior vermijden.

We kunnen stellen dat bij juridische procedures in verband met gebouwen, dankzij deze aanpassingen, zowel op bestuursrechtelijk als op strafrechtelijk niveau, de eigenaar die te goeder trouw een eigendom heeft gekocht of gaat kopen, en die niet verantwoordelijk is voor enige onrechtmatige activiteit, een betere bescherming krijgt voor wat betreft zijn vermogen en het eigendomsrecht.

Een deel van wat we hebben uitgelegd en aan de kaak gesteld in een artikel in het jaar 2013 is geregeld door de genoemde veranderingen alhoewel er nog steeds een weg te bewandelen is en er staan nog meer wetswijzigingen op stapel.

Deze wetswijziging, net als die van het wetboek van strafrecht in maart, is mogelijk gemaakt dankzij het werk van verschillende belangenverenigingen uit verschillende gebieden in Spanje, waaronder: AUAN, AMA en SOHA. Het voortdurende en aanhoudende werk van deze verenigingen, haar vertegenwoordigers en de betrokken advocaten heeft het mogelijk gemaakt dat alle eigenaars van woningen in Spanje, derden te goeder trouw, meer rechtszekerheid hebben.

Auteur: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors/Advocaten, Malaga)

DENK AAN UW TESTAMENT IN SPANJE IN VERBAND MET DE NIEUWE EUROPESE VERORDENING

imagen-articulo-mayo-2015Het is niet onze bedoeling om uw dag te verpesten door te praten over het "hiernamaals" waarvan we hopen dat het nog even op zich laat wachten, fingers crossed. Maar vanwege de Europese Erfrechtverordening die op 27 juli 2012 is aangenomen en die binnenkort zal worden toegepast op de erfopvolging van personen die vanaf 17 augustus 2015 overlijden, lijkt het me goed om wat kleine aanwijzingen te geven aan buitenlandse burgers met bezittingen in Spanje.

In de genoemde Verordening wordt als uitgangspunt bepaald welke Wet van toepassing is op de bezittingen van een communautaire buitenlander in een land van de Europese Unie. Volgens deze Verordening is de Wet die van toepassing is op erfopvolging bij een communautaire buitenlander het land van de gewone verblijfsplaats. Het is mogelijk om te kiezen voor de Wet van de eigen nationaliteit op voorwaarde dat de erflater dat op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze heeft opgenomen in zijn testament.

In Spanje geldt dat wanneer u de nationaliteit heeft van een ander land in de Europese Unie maar u woont in Spanje en u heeft bezittingen in Spanje én u heeft geen testament in Spanje waarin u duidelijk en ondubbelzinnig heeft aangegeven dat u wilt dat de wet van uw nationaliteit van toepassing is na uw overlijden, dat in dat geval de Spaanse wet toegepast zal worden. Wat betekent dit?

Zoals we in een eerder artikel uitgelegd hebben, bestaat er in Spanje geen vrijheid om uw bezittingen na te laten aan personen van uw keuze. In Spanje worden de bezittingen van de erflater in drie delen verdeeld, twee van deze delen komen, op de volgende manier, toe aan de wettige erfgenamen:

  • Het eerste deel is bestemd voor elk van de kinderen, in gelijke delen of bij afwezigheid van kinderen aan de ouders en bij afwezigheid van deze aan broers en zussen.
  • Het tweede deel is voor één van de kinderen of wanneer er niets vastgelegd is, wordt dit ook tussen de kinderen, in gelijke delen verdeeld, op de manier zoals we hiervoor uitgelegd hebben.
  • Het derde en laatste deel van de erfenis, is vrij beschikbaar en van dit deel kan de erflater wel bepalen wie het van hem erft. Hiertoe moet men een testament hebben waarin dat vastgelegd is. Bij afwezigheid van een testament zal ook dit deel tussen de kinderen in gelijke delen verdeeld worden.

In Spanje, is de echtgeno(o)t(e) de laatste van de wettige erfgenamen waardoor deze alleen erft bij afwezigheid van andere wettige erfgenamen. Ofwel, als u een buitenlandse resident in Spanje bent en u heeft bezittingen in ons land, dan moet u weten dat wanneer u overlijdt zonder testament of wanneer in uw testament niet duidelijk staat aangegeven dat de wet van uw nationaliteit wordt toegepast, dat uw echtgeno(o)t(e) waarschijnlijk niets erft.

Om problemen hiermee te voorkomen, raden we u aan een testament in Spanje op te laten maken waarin u duidelijk vermeld staat welke Wet u toegepast wilt hebben op het moment van uw overlijden.

Als u al een testament heeft in Spanje, dan is het erg belangrijk dat u deze nakijkt en dat u informeert of dit testament voldoet de Europese Erfrechtverordening. Dat wil zeggen dat in het testament dat u getekend heeft, duidelijk vermeld moet staan dat het u wil is dat de wet die de erfopvolging bepaalt uw persoonlijke wet is, de wet van uw nationaliteit op het tijdstip van uw overlijden.

In mijn optiek kunnen testamenten waarin het volgende vastgelegd is dat "onderhavig testament geldig is volgens zijn persoonlijke wet en dat deze wet geen wettige erfgenamen kent..." of iets van gelijke strekking, voor problemen zorgen met de Nieuwe Verordening. In deze gevallen is mijn advies dat men een nieuw testament ondertekent waarin duidelijk vastgesteld is dat de erflater wil dat voor de erfopvolging de wet van zijn nationaliteit toegepast wordt.

Ik wil graag nog iets verduidelijken wat vaak voor verwarring zorgt met betrekking tot deze materie. Een ding is de Wet die de erfopvolging regelt van een persoon in Spanje, zoals uitgelegd in dit artikel en iets heel anders zijn de fiscale consequenties van de erfopvolging in Spanje. In dit geval hebben we het over de erfbelasting, die gereguleerd wordt zoals we uitgelegd hebben in onze post in maart. Het betalen van deze belasting komt voort uit het erven van bezittingen die in Spanje gesitueerd zijn onafhankelijk van de Wet die toegepast wordt op de erfopvolging.

Als laatste wensen wij u toe dat u nog vele jaren leeft en dat u zich niet al te veel zorgen hoeft te maken over dit soort onaangename zaken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

ERFBELASTING IN SPANJE: EINDELIJK ZIJN WE EUROPEANEN!

04-inheritance-taxes-e1362031958217In onze postvan afgelopen maart over de Wet op de Schenk- en Erfbelasting hebben we besproken dat Europese burgers die niet ingezeten zijn in Spanje, gediscrimineerd worden ten opzichte van Europese ingezeten in Spanje. In gelijke situaties betalen de niet-ingezetenen een erfbelasting die veel hoger is dan een ingezetene.

Het verschil in behandeling ontstaat wanneer de erflater of de erfgenamen geen ingezeten zijn in Spanje. In die situatie moeten ze belasting betalen volgens een staatsnorm die veel nadeliger is dan de norm van de autonome regio die voor ingezetenen van toepassing is.

Deze discriminatie werd bevestigd door de Uitspraak van het Europees Hof van Justitie op 3 september 2014 waarmee deze kwestie beslecht werd en waarbij schending van het vrije verkeer van kapitaal binnen de EU door Spanje vastgesteld werd vanwege een verschil in behandeling tussen residenten en niet-residenten.

Om aan de deze Uitspraak te kunnen voldoen is in Spanje op 1 januari 2015 de aanpassing van de Staatswet op Erfbelasting van kracht geworden. Er is een speciale regeling ingesteld op de erfbelasting waarbij niet-residenten in Spanje, die ingezetenen zijn in de Europese Unie, de regelgeving van de Autonome Regio's kunnen toepassen net zoals de residenten dat kunnen doen zodat hun situatie nu gelijkgesteld is.

Met deze nieuwe regelgeving bereikt men dat wanneer de erflater geen resident is in Spanje, de erfgenamen geen resident zijn in Spanje men toch de regelgeving kan toepassen van die Autonome Regio waar de grootste waarde van de bezittingen zich bevindt die de erflater had in Spanje. Als de erfgenamen resident zijn in Spanje dan zal de regeling van de autonome regio toegepast worden waar deze erfgenamen ingezeten zijn.

Als de erflater resident was in een Autonome Regio en de erfgenamen zijn geen residenten in Spanje, dan betalen de erfgenamen hun erfbelasting volgens de regeling van de Autonome Regio waar de erflater resident was.

Op dit punt aangekomen moet ik u eraan herinneren dat de heffing van de Erf- en Schenkbelasting wordt overgelaten aan de Autonome Regio's waardoor deze vrij zijn om hun eigen regelgeving te bepalen.

Dit heeft als belangrijkste effect dat het bedrag dat betaald moet worden voor deze belasting sterk varieert tussen residenten in Spanje afhankelijk van of men in de ene Autonome Regio of de andere woont. Er is in feite een fiscale "oorlog" tussen de Regio's ontstaan in verband met deze belasting. Er zijn personen die zich hebben gevestigd in de Regio's met het meest gunstige belastingklimaat om zo minder Erf- en Schenkbelasting te hoeven betalen. Dit geldt vooral voor diegenen met een groot vermogen.

Het meest beroemde voorbeeld hiervan in Andalusië is de recent overleden hertogin van Alva. Hoewel ze gevoelsmatig gelinkt werd aan Andalusië, was zij dat fiscaal niet omdat zij haar residentie voor dit doel in Madrid had. Dit had voor haar erfgenamen als belangrijkste voordeel een besparing van meer dan 90 miljoen euro op de Erfbelasting.

Omdat nu ook niet-ingezetenen van dezelfde regelgeving op de Erfbelasting gebruik kunnen maken als ingezetenen en omdat de toegepaste regelgeving die van de Autonome Regio is waar de erflater de grootste waarde aan bezittingen heeft, zal ook het verschil in behandeling tussen de Regio's van invloed zijn.

Wanneer u geen ingezetene bent in Spanje en u heeft een eigendom gekocht dan is in meest normale geval dit eigendom de grootste waarde van uw bezittingen in Spanje. Hierdoor kunnen uw erfgenamen zich beroepen op de regelgeving van de Regio waar dit eigendom zich bevindt. Wanneer dit eigendom zich bijvoorbeeld in Andalusië bevindt dan kunnen zij zich beroepen op de regelgeving van Andalusië.

Maar stel dat u geen resident bent in Spanje en u heeft geen eigendom maar wel geld op een bank in Spanje. Welke regelgeving zou in dit geval van toepassing zijn op uw erfgenamen? Het lijkt erop dat het die van de Autonome Regio is waar deze bank zijn zetel heeft. In dit geval is het dus niet hetzelfde wanneer u een bank heeft met zijn zetel in Madrid, Barcelona of Sevilla, om maar wat voorbeelden te noemen. Ik zeg, het lijkt erop, omdat ik van de Spaanse Belastingdienst hierover nog geen definitief antwoord heb kunnen krijgen.

Kortom, goed nieuws voor de buitenlandse burgers van de Europese Unie en hun erfgenamen en welkom bij de "chaos" van de regelgeving voor de Erf- en Schenkbelasting in de Autonome Regio's .

 

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

HET KADASTER: DE REALITEIT

CATASTROHet kadaster is een administratief register met een verplicht karakter behorend bij het Ministerie van Financiën waarin alle onroerend goederen; stedelijk, op het platteland of met speciale karakteristieken omschreven worden. Dit Register heeft niets te maken met het Eigendomsregister, dat een niet-verplicht karakter heeft maar wel heel belangrijk is omdat het wettelijk gezien voorrang heeft boven het Kadaster.

De inschrijving in het Kadaster door eigenaren van onroerend goed is verplicht volgens artikel 11 van de Spaanse Wet op het Kadaster van Onroerend Goed. Dat wil zeggen dat de eigenaren van alle soorten onroerend goed alle wijzigingen of aanpassingen zoals: overdracht, nieuwe constructie, afsplitsing, samenvoeging en alle andere benodigde gegevens bij het kadaster moeten aangeven met als doel dat de kadastrale omschrijving van het betreffende onroerend goed overeenkomt met de realiteit.

Derhalve is de verplichting voor de eigenaar om bij het kadaster de fysieke realiteit van het eigendom en de realiteit van het kadaster in overeenstemming te brengen begrijpelijk.

In artikel 70 en 71 van de Wet op het Kadaster wordt het stelsel van overtredingen en sancties vastgesteld. Hierin is bepaald dat een overtreding bestraft kan worden met een boete van 60 tot 6000 euro voor "het niet indienen van de aangiften, het niet op tijd indienen van de aangiften of aangiften indienen die fout, niet compleet of onjuist zijn". We moeten zeggen dat we tot op de dag van vandaag geen aanwijzingen hebben dat het kadaster straffen oplegt aan eigenaren voor het niet indienen van de vereiste aangiften. Terwijl deze in veel gevallen niet ingediend zijn.

Het probleem wat wij zien, met name bij de het kantoor van het Kadaster in Malaga, is het negeren van de, door de eigenaar of wettelijk vertegenwoordiger aangevraagde, aanpassingen voor eigendom op niet stedelijke grond ondanks dat in veel van deze dossiers de door de wet vereiste documentatie is aangevoerd. We benadrukken dat het Kadaster een Register met een verplicht karakter is en vandaar dat het ook belangrijk is.

Voor zover wij weten wijst het Kadaster veranderingen of aanpassingen die aangevraagd worden systematisch af, door extra documentatie te eisen, die naar ons idee onnodig is en die ze volgens de Wet niet mag eisen. Tegen deze situatie waarvan wij vinden dat hij geen recht doet, heeft ons kantoor verschillende klachtenprocedures gevoerd in verschillende dossiers. Het is nog afwachten op een uitspraak van de Economisch-Administratieve Rechtbank van Malaga.

Als de eigenaar verplicht is om deze veranderingen of aanpassingen bij het Kadaster aan te geven en hij doet dit met de wettelijke documentatie die hij heeft. Wat is dan zijn verantwoordelijkheid wanneer het kadaster deze aanvraag afwijst of documentatie vraagt die de eigenaar niet heeft?

Vanuit mijn oogpunt zou het feit dat een kadastrale wijziging of aanpassing aangevraagd is met de benodigde documentatie, in het geval dat het Kadaster een aanpassing heeft afgewezen en een daarop volgende klacht van de eigenaar, de eigenaar moeten ontheffen van een mogelijke sanctie die het kadaster hem op kan leggen. Hij heeft immers alles gedaan wat mogelijk was om de fysieke realiteit in overeenstemming te brengen met de kadastrale werkelijkheid.

Aan de andere kant heeft het Ministerie van Financiën vorige jaar de procedure voor het reguleren van het Kadaster 2013-2016 aangenomen. Hiermee wil het Kadaster van Onroerend Goed het stedelijk onroerend goed als het landelijke onroerend goedmet constructie als ook de veranderingen in hun karakteristieken opnemen waarmee dit onroerend goed aangemeld is in het Kadaster zodat er Onroerendgoedbelasting (IBI) over geheven kan worden.

In Malaga hebben slechts enkele gemeenten zich bij deze procedure aangesloten waarbij ze van de eigenaar een tarief van 60 euro vragen om de genoemde regulering te verwezenlijken. Maar het is waarschijnlijk dat in de komende 2 jaar ook andere gemeentes deze procedure opnemen.

Samenvattend, ondanks de moeilijkheden die nu nog bestaan om in het kadaster sommige aanpassingen en veranderingen te kunnen registreren, raden wij alle eigenaars aan na te kijken of hun eigendom correct aangemeld is bij het kadaster. Dit heeft als doel dat u bij het genoemde orgaan de benodigde aanpassingen en veranderingen aanvraagt om te proberen de fysieke realiteit van uw eigendom in overeenstemming te brengen met de kadastrale realiteit. Met deze handeling vermijdt u problemen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

HOE KAN MEN EEN FISCALE BOETE VOOR NIET-RESIDENTEN MET SPAANS ONROEREND GOED VERMIJDEN

Onlangs hebben enkele van onze klanten kennisgevingen ontvangen op onze advocatenkantoor van de Spaanse Belastingdienst waarin deze een kopie eist van de aangifte van hun Spaanse inkomstenbelasting of hun aangifte voor inkomensbelasting voor niet-residenten met onroerend goed in Spanje. Deze moeten verplicht worden ingediend in deze gevallen, gezien het feit dat de Spaanse Belastingdienst weet dat ze eigenaar zijn of waren van een woning in Spanje.  Een waarschuwing dat het geen aangifte doen, beboet of bestraft zal worden. Dit onderwerp is al eerder aan de orde geweest in een eerder artikel dat gepubliceerd is op onze website.

Deze kennisgevingen gaan verder terug in de tijd. De Belastingdienst eist dus het overleggen van de hiervoor genoemde aangiftes, of men nou fiscaal resident of niet-resident was in Spanje, voor de jaren waarin men eigenaar van het onroerend goed was. In september, bijvoorbeeld, hadden we te maken met een geval waarin de Spaanse Belastingdienst de laatste en afdwingbare aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten opeiste -Spaans IRNR- voor de jaren 2008, 2009, 2010 en 2011.

Door middel van deze kennisgevingen wordt er een fiscale procedure gestart die gericht is op het controleren van het indienen van belastingaangiften, afdrachten op belastingaangiften en gegevensoverdrachten die bij wet verplicht zijn. Door middel van deze procedure, probeert de Belastingdienst de regularisatiestappen uit te voeren voor die situaties waarbij belastingbetalers niet aan hun belastingplichten hebben voldaan omdat ze hun inkomensbelastingaangifte niet hebben ingeleverd voor fiscale residenten (Spaans IRPF) of inkomensbelastingaangiften voor niet-residenten (Spaans IRNR). Er is meer informatie te vinden van de Spaanse Belastingdienst in het Engels over deze en andere belastingverplichtingen tax obligations for non residents op de website van de Agencia Tributaria.

Het is ook belangrijk te melden dat de ontvangst van deze kennisgevingen, indien ze naar behoren worden bezorgd, de verjaringstermijn opschort waarin de Belastingdienst het geclaimde terug mag vorderen en dit geldt ook voor de periode die genoemd wordt in de kennisgevingen. Daarnaast wordt ook de verjaringstermijn opgeschort voor fiscale boetes die voortkomen uit regularisatieprocedures die worden toegepast in gevallen die niet zijn onderworpen aan de wet. De eerder genoemde kennisgeving en de daaropvolgende afwikkeling worden vergezeld van een fiscale boete.

Bij een recent bezoek aan het belastingkantoor in Velez-Malaga, heeft de ambtenaar die belast is met deze zaken ons bevestigd dat er meer dan duizend van dit soort eisen verstuurd zijn gedurende deze maand en afgelopen augustus, alleen al voor sommige locaties in de regio Axarquia.

In deze context, als je dus in deze situatie bent van een niet-resident in Spanje in het bezit van onroerend goed in Spanje, of je nou wel of geen kennisgeving van de Spaanse Belastingdienst ontvangen hebt kan je deze in de toekomst ontvangen. Daarom raadt C&D advocaten aan om de situatie zo snel mogelijk te normaliseren door alle aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten van de afgelopen 4 jaar, waarin je onroerend goed in Spanje hebt gehad, te overleggen. Dit kan tenminste voorkomen dat je de boetes moet betalen die bij de eerder genoemde kennisgevingen horen.

 

BELASTINGVRIJSTELLING 65+ BIJ VERKOOP VAN ONROEREND GOED IN SPANJE

transaction-puzzle1-300x211 (1)De Spaanse Grondwet en de regelgeving (belasting en sociaal) die daaruit ontwikkeld is, met betrekking tot de bescherming van de ouderen, garanderen dat de oudere een uitgebreid systeem van zorg en bescherming krijgt die het welzijn van deze bevolkingsgroep bevordert en verbetert. Dit artikel belicht het gebied van  economische bescherming.

Het doel van deze bescherming is het formuleren van een systeem van regels dat ouderen van de benodigde economische middelen voorziet, welke zullen bijdragen aan hun zelfstandigheid en kwaliteit van leven.

De belangrijkste voorzieningen of voordelen binnen deze economische bescherming van de ouderen zijn onder andere, pensioenen (belastingplichtig en niet-belastingplichtig), aanvullende economische voorzieningen, verschillende soorten financiële steun die worden toegekend in het kader van sociale voorzieningen alsook bepaalde  belastingvoordelen.

In verband hiermee richt dit artikel zich op de  vrijstelling van vermogenswinstbelasting, voor personen boven de 65, die van toepassing is als de gebruikelijke woning verkocht wordt.

Vermogenswinst uit overdracht van onroerend goed wordt voor niet-residenten, met een tarief van 19% belast. Voor residenten, wordt de eerste € 6.000 met 19%  belast en de rest met  21%.

Bovendien is in het geval van de overdracht van eigendom door een niet-resident, de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en te betalen  als voorschot op de belastingen welke moet voldoen aan de eisen voor vermogenswinstbelasting voor niet-residenten en die direct aan de Belastingdienst betaald moet worden. Genoemde inhouding op de verkoopprijs is niet van toepassing als de verkoper het recht heeft op een belastingvermindering voor de overdracht van onroerend goed dat de gebruikelijke woning is wat geldt voor personen ouder dan 65 jaar.

Artikel 31.4 b) van Wet 40/1998 op de inkomstenbelasting, bepaalt dat  personen ouder dan 65 jaar vrijgesteld worden van vermogenswinstbelasting  in het geval dat het overgedragen eigendom hun gebruikelijke woning is.

De enige twee vereisten om voor deze belastingvrijstelling in aanmerking te komen zijn:

  • De belastingbetaler moet ouder zijn dan 65 op het moment dat de overdracht plaatsvindt.
  • Het overgedragen eigendom moet de gebruikelijke woning zijn. De woning wordt beschouwd als een gebruikelijke woning voor het doel van deze belasting, indien voldaan wordt aan twee tijdsbeperkingen: 1) de woning moet daadwerkelijk bewoond zijn geweest door de belastingbetaler voor een periode van 12 maanden vanaf de aankoopdatum of vanaf het einde van bouwactiviteiten; 2) het moet de gebruikelijke verblijfplaats zijn gedurende een aaneengesloten periode van minimaal 3 jaar voorafgaand aan de verkoop.

 

Contact

C&D SOLICITORS S.L.P.
Calle La Noria , Edif. Recreo II, 1-15
29793 Torróx-Costa (Málaga), Spain
(Entrance at backside of building)
Ons advocatenkantoor bevindt zich 40 km ten oosten van Malaga stad en 10 km ten westen van Nerja.

Ariane Wijk
wijk@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Gustavo Calero Monereo
calero@cdsolicitors.com
M: +34 - 677 875 078

Francisco Delgado Montilla
delgado@cdsolicitors.com
M: +34 - 659 218 470

Guillermo Arenere Ruiz
arenere@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Paula Ludewig
ludewig@cdsolicitors.com
T: +34 - 952 532 582

Monday, Tuesday, Thursday: 09:30 - 18:30
Wednesday, Friday: 09:30 - 15:30

Open chat
Need help?